Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве жилого многоквартирного дома. Ответчик строительство объекта недвижимого имущества в срок, установленный договором и дополнительным соглашением к нему, не завершил.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Президиум Верховного Суда Республики Башкортостан в составе:
председательствующего: Тарасенко М.И.,
членов президиума: Прониной Л.Г., Чернявской С.А., Канбекова И.З., Мустаева М.Ф., Леонтьева С.А.,
при секретаре: С.,
рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по иску М. к ЗАО "Башкирский инвестиционный дом" о взыскании неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства, судебных расходов,
переданное определением судьи Верховного Суда Республики Башкортостан Арманшиной Э.Ю. от 16 марта 2015 года,
по кассационной жалобе представителя М. - ФИО21 поступившей в Верховный Суд Республики Башкортостан 22 января 2015 года, на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 25 ноября 2014 года.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Республики Башкортостан Арманшиной Э.Ю., президиум Верховного Суда Республики Башкортостан
установил:
М. обратилась в суд с иском к ЗАО "Башкирский инвестиционный дом" о взыскании неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства. В обоснование своих требований указала, что дата между Жилищно-строительным фондом "Башинвестдом", действующим от имени и по поручению ЗАО "Башкирский инвестиционный дом" (принципал), и истцом был заключен договор участия в долевом строительстве жилого многоквартирного дома с подземной автостоянкой (литер 8) в микрорайоне ... адрес городского округа адрес Республики Башкортостан. Указанный договор прошел государственную регистрацию. Согласно договору застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом, после сдачи дома передать однокомнатную квартиру (... участнику долевого строительства, а последний обязался уплатить обусловленную договором цену и принять квартиру в предусмотренный договором срок (пункт 2.1 договора). В соответствии с пунктом 3.1 договора стоимость квартиры на дата была определена из расчета ... за квадратный метр, что составляет ... Указанная сумма была внесена истцом до дата. Пунктом 5.1 договора срок сдачи объекта был определен не позднее дата. В соответствии с положениями пунктов 1, 3 дополнительного соглашения к указанному договору от дата стоимость одного квадратного метра общей площади передаваемой квартиры снижена до 37 000 рублей, срок сдачи объекта сторонами определен не позднее дата. Указанное дополнительное соглашение также прошло государственную регистрацию. Ответчик строительство объекта недвижимого имущества до указанного срока не выполнил. По акту приема-передачи предусмотренная договором квартира, расположенная по адресу: адрес, ул. ... передана истцу ЗАО "Башкирский инвестиционный дом" в лице Жилищно-строительного фонда "Башинвестдом" лишь дата. Поскольку застройщик в оговоренный срок не передал участнику долевого строительства квартиру по акту приема-передачи, М. в соответствии со статьей 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" просила суд взыскать с ответчика неустойку за нарушение сроков передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в размере 1 117 155 рублей копеек, а также расходы на услуги представителя.
Решением Кировского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 19 августа 2014 года постановлено:
в удовлетворении иска М. к ЗАО "Башкирский инвестиционный дом" о взыскании неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства, судебных расходов, отказать.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 25 ноября 2014 постановлено:
решение Кировского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 19 августа 2014 года отменить.
Принять по делу новое решение.
Взыскать с ОАО "Башкирский инвестиционный дом" в пользу М. неустойку в размере 80 000 рублей.
Взыскать с ОАО "Башкирский инвестиционный дом" в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 2 600 рублей.
В кассационной жалобе представитель М. - ... просит изменить апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 25 ноября 2014 года в связи его с незаконностью и необоснованностью и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять по делу новое решение, удовлетворив исковые требования истца о взыскании неустойки в полном объеме. Указывает на то, что судом апелляционной инстанции необоснованно применены положения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку ответчиком не было заявлено ходатайство об уменьшении размера неустойки в ходе рассмотрения дела, а также не представлены доказательства, подтверждающие наличие каких-либо исключительных обстоятельств для уменьшения размера неустойки. В остальной части определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан не оспаривается.
По результатам изучения доводов кассационной жалобы гражданское дело дата было истребовано в Верховный Суд Республики Башкортостан и определением судьи Верховного Суда Республики Башкортостан Арманшиной Э.Ю. от дата кассационная жалоба представителя М. - ФИО19 с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции - президиума Верховного Суда Республики Башкортостан.
Стороны извещены о времени и месте судебного заседания президиума Верховного Суда Республики Башкортостан заблаговременно и надлежащим образом.
На основании статьи 385 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации президиум Верховного Суда Республики Башкортостан считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
В соответствии частью 2 статьи 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции проверяет законность только тех судебных постановлений, которые обжалуются, и только в той части, в которой они обжалуются.
Проверив материалы дела в пределах доводов кассационной жалобы, обсудив обоснованность доводов кассационной жалобы, выслушав М. ее представителя ФИО1, действующего на основании доверенности от дата N ... (выдана на срок три года), поддержавших доводы кассационной жалобы, президиум находит апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от дата подлежащим отмене по следующим основаниям.
В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Президиум приходит к выводу, что судом апелляционной инстанции при рассмотрении настоящего дела допущены такого характера существенные нарушения норм материального права.
Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
В соответствии с частями 1 и 2 статьи 1005 Гражданского кодекса Российской Федерации по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала. По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки. По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала, права и обязанности возникают непосредственно у принципала. В случаях, когда в агентском договоре, заключенном в письменной форме, предусмотрены общие полномочия агента на совершение сделок от имени принципала, последний в отношениях с третьими лицами не вправе ссылаться на отсутствие у агента надлежащих полномочий, если не докажет, что третье лицо знало или должно было знать об ограничении полномочий агента.
Как следует из материалов дела и установлено судом, дата между Жилищно-строительным фондом "Башинвестдом", действующим от имени и по поручению принципала - ЗАО "Башкирский инвестиционный дом", и М. заключен договор участия в долевом строительстве жилого адрес/ДУДС с подземной автостоянкой (литер 8) в ... адрес городского округа адрес, объектом которого является обязательство по передаче однокомнатной квартиры ...
Указанный договор прошел государственную регистрацию.
В силу пункта 2.1 договора от дата застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом, после сдачи дома передать квартиру Участнику, а Участник обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять квартиру в предусмотренный договором срок.
В соответствии с пунктами 3.1, 3.2 договора стоимость квартиры определена из расчета ... квадратный метр, что составляет ..., которую участник долевого строительства обязался выплатить в течение двух недель с момента подписания настоящего договора.
М. указанную сумму оплатила, что подтверждается приобщенными к материалам дела квитанциями (л.д. 13).
Согласно пункту 5.1 договора от дата застройщик передает участнику квартиру после получения разрешения на ввод в эксплуатацию, но не позднее дата.
Из агентского договора от дата N дата заключенного между ОАО "Башкирский инвестиционный дом" (принципалом) и Жилищно-строительным фондом "Башинвестдом" (агентом), следует, что предметом указанного договора является обязательство агента - Жилищно-строительного фонда "Башинвестдом" от своего имени, по поручению и за счет принципала - ЗАО "Башкирский инвестиционный дом" совершать юридически значимые действия: проводить маркетинговые исследования рынка недвижимости, организовывать рекламную кампанию деятельности принципала; привлекать контрагентов для заключения договоров; заключать договоры инвестирования строительства, договора резервирования, предварительные договора долевого участия и предварительные договора купли-продажи квартир, оговоренных в Приложении 1, в многоэтажном жилом доме (литер 8) по <адрес>, именуемом ниже "Объект", по цене не ниже согласованной сторонами, а также договоры подряда, займа, и др.; принимать взносы по заключенным договорам и дополнительным соглашениям к ним на расчетный счет или в кассу; заключать договора участия в долевом строительстве с соблюдением требований и норм действующего законодательства и после получения принципалом в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования и (или) размещения проектной декларации и государственной регистрации права собственности или права аренды принципала на земельный участок, предоставленный для строительства "Объекта" принимать взносы по этим договорам и дополнительным соглашениям к ним; получать на руки договоры, справки, свидетельства, иные необходимые документы, как от принципала так и от третьих лиц, расписываться за принципала, представлять интересы принципала во всех государственных и негосударственных учреждениях и организациях, в том числе органах технической инвентаризации в связи с исполнением поручения; согласовывать договора переуступки права требования и подписывать дополнительные соглашения к заключенным с его участием договорам, а также передаточные акты квартир по заключенным договорам участия в долевом строительстве и инвестирования строительства жилья; осуществлять иные действия от имени принципала, в связи с исполнением настоящего поручения (л.д. 22 - 23).
16 декабря 2009 года между Жилищно-строительным фондом "Башинвестдом" и М. заключено дополнительное соглашение к договору ...
В соответствии с положениями пункта 3 дополнительного соглашения от дата срок сдачи объекта сторонами определен - не позднее дата.
Пунктами 1, 5 дополнительного соглашения определено, что стоимость одного квадратного метра общей площади передаваемой квартиры снижена до 37 000 рублей и излишне внесенная по договору от дата денежная сумма в размере ... рублей возвращается на предоставленный участниками лицевой счет в срок до дата.
Указанное дополнительное соглашение прошло государственную регистрацию.
Во исполнение пункта 5 дополнительного соглашения от дата Жилищно-строительным фондом "Башинвестдом" излишне внесенная денежная сумма, внесенная М. по договору от дата, возвращена последней (л.д. 24 - 30).
Также установлено, что в нарушение установленных договором сроков квартира не была передана ответчиком истцу.
... ЗАО "Башкирский инвестиционный дом" и Жилищно-строительный фонд "Башинвестдом" передали М. по акту приема-передачи квартиру по адресу: адрес (л.д. 12).
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований М., исходил из того, что в рамках избранного способа защиты (о взыскании неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства) истцом не было представлено доказательств нарушенных прав и законных интересов истца по требованию к принципалу - ЗАО "Башкирский инвестиционный дом".
Отменяя решение суда первой инстанции и удовлетворяя исковые требования М., судебная коллегия, руководствуясь вышеприведенными нормами права, а также разъяснениями, данными в пункте 48 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", исходила из того, что надлежащим ответчиком по делу по иску М. к ЗАО "Башкирский инвестиционный дом" о взыскании неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства, в связи с ненадлежащим исполнением договора долевого строительства, является ОАО "Башкирский инвестиционный дом", обязанность которого перед истцом в предоставлении в установленный договором срок передать в собственность жилое помещение была установлена вышеназванными договорами.
Суд апелляционной инстанции, проверяя законность и обоснованность вынесенного судом первой инстанции решения, пришел к выводу, что требования истца о взыскании с ОАО "Башкирский инвестиционный дом" неустойки за просрочку исполнения договорных обязательств по передаче квартиры за период с дата по дата являются законными и обоснованными.
Вместе с тем, посчитав размер подлежащей взысканию в пользу истца неустойки в сумме 1 117 155 рублей 57 копеек несоразмерным последствиям нарушения обязательств ответчиком, пришел к выводу о наличии оснований для уменьшения ее размера до 80 000 рублей. При этом учитывая, что истец с требованием к ответчику в досудебном порядке о взыскании неустойки не обращался, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя взысканию в пользу истца не подлежит.
Президиум считает, что вывод суда апелляционной инстанции о наличии оснований для снижения размера подлежащей взысканию неустойки сделан без учета требований закона.
В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
На основании части 9 статьи 4 указанного Федерального закона к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 1, 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", при рассмотрении гражданских дел судам следует учитывать, что отношения, одной из сторон которых выступает гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а другой - организация либо индивидуальный предприниматель (изготовитель, исполнитель, продавец, импортер), осуществляющие продажу товаров, выполнение работ, оказание услуг, являются отношениями, регулируемыми Гражданским кодексом Российской Федерации, Законом Российской Федерации "О защите прав потребителей", другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.
Если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются и специальными законами Российской Федерации, содержащими нормы гражданского права (например, договор участия в долевом строительстве, договор страхования, как личного, так и имущественного, договор банковского вклада, договор перевозки, договор энергоснабжения), то к отношениям, возникающим из таких договоров, Закон о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной специальными законами.
Следовательно, спорные правоотношения, возникшие из договора участия в долевом строительстве, подпадают под действие Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" в части, не урегулированной специальным законом - Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
В соответствии с частью 1 статьи 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.
Согласно части 2 статьи 6 названного выше Федерального закона в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная данной частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
В силу статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Верховный Суд Российской Федерации в пункте 34 Постановления Пленума от 28 июня 2012 года N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" разъяснил, что применение статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.
Кредитор для опровержения такого заявления вправе представить доводы, подтверждающие соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства.
Исходя из положений вышеприведенных правовых норм и разъяснений в их взаимосвязи, суд при определении размера подлежащей взысканию неустойки вправе применить пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и снизить ее размер в случае установления явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения ответчиком обязательств.
Следовательно, при разрешении спора суду необходимо исследовать вопрос исключительности случая нарушения взятых на себя обязательств и допустимости уменьшения размера взыскиваемой неустойки в зависимости от степени выполнения ответчиком своих обязательств, имущественного положения истца и других заслуживающих внимания обстоятельств.
Как следует из протокола судебного заседания от дата, представителем ЗАО "Башкирский инвестиционный дом" ФИО12 было заявлено о снижении размера подлежащей взысканию неустойки (л.д. 49).
При этом в ходе рассмотрения дела и в заседании суда апелляционной инстанции какие-либо доказательства, свидетельствующие о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства и непередаче объекта недвижимости в течение 1 292 дней, и в частности о том, что возможный размер убытков кредитора, который мог возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки, ответчиком не представлены.
Суд апелляционной инстанции при разрешении спора мотивов, по которым пришел к выводу о том, что уменьшение размера неустойки является допустимым, не привел, в чем заключается несоразмерность размера неустойки последствиям нарушения обязательства, не исследовал, почему, с учетом характера правоотношений сторон, просрочка исполнения обязательства является для сторон незначительной, не указал.
Учитывая, что размер подлежащей взысканию с ответчика государственной пошлины зависит от размера взысканной неустойки, судебное постановление суда апелляционной инстанции в этой части также подлежит отмене.
При таких обстоятельствах президиум находит допущенные судом апелляционной инстанции нарушения норм материального права существенными, повлиявшими на исход дела, без устранения которых невозможно восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов М., в связи с чем апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 25 ноября 2014 года подлежит отмене с направлением дела в отмененной части на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
При новом рассмотрении дела судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан следует учесть изложенное, и, оценив все доказательства, возражения и доводы, представленные сторонами, правильно применив нормы материального права, подлежащие применению при разрешении спорных правоотношений, принять законное и обоснованное судебное постановление.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, президиум Верховного Суда Республики Башкортостан
постановил:
апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 25 ноября 2014 года отменить.
Дело направить на новое апелляционное рассмотрение в ином составе судей.
Председательствующий
М.И.ТАРАСЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРЕЗИДИУМА ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН ОТ 01.04.2015 N 44Г-53/2015
Требование: О взыскании неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства.Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве жилого многоквартирного дома. Ответчик строительство объекта недвижимого имущества в срок, установленный договором и дополнительным соглашением к нему, не завершил.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПРЕЗИДИУМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 1 апреля 2015 г. N 44Г-53/2015
Президиум Верховного Суда Республики Башкортостан в составе:
председательствующего: Тарасенко М.И.,
членов президиума: Прониной Л.Г., Чернявской С.А., Канбекова И.З., Мустаева М.Ф., Леонтьева С.А.,
при секретаре: С.,
рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по иску М. к ЗАО "Башкирский инвестиционный дом" о взыскании неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства, судебных расходов,
переданное определением судьи Верховного Суда Республики Башкортостан Арманшиной Э.Ю. от 16 марта 2015 года,
по кассационной жалобе представителя М. - ФИО21 поступившей в Верховный Суд Республики Башкортостан 22 января 2015 года, на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 25 ноября 2014 года.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Республики Башкортостан Арманшиной Э.Ю., президиум Верховного Суда Республики Башкортостан
установил:
М. обратилась в суд с иском к ЗАО "Башкирский инвестиционный дом" о взыскании неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства. В обоснование своих требований указала, что дата между Жилищно-строительным фондом "Башинвестдом", действующим от имени и по поручению ЗАО "Башкирский инвестиционный дом" (принципал), и истцом был заключен договор участия в долевом строительстве жилого многоквартирного дома с подземной автостоянкой (литер 8) в микрорайоне ... адрес городского округа адрес Республики Башкортостан. Указанный договор прошел государственную регистрацию. Согласно договору застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом, после сдачи дома передать однокомнатную квартиру (... участнику долевого строительства, а последний обязался уплатить обусловленную договором цену и принять квартиру в предусмотренный договором срок (пункт 2.1 договора). В соответствии с пунктом 3.1 договора стоимость квартиры на дата была определена из расчета ... за квадратный метр, что составляет ... Указанная сумма была внесена истцом до дата. Пунктом 5.1 договора срок сдачи объекта был определен не позднее дата. В соответствии с положениями пунктов 1, 3 дополнительного соглашения к указанному договору от дата стоимость одного квадратного метра общей площади передаваемой квартиры снижена до 37 000 рублей, срок сдачи объекта сторонами определен не позднее дата. Указанное дополнительное соглашение также прошло государственную регистрацию. Ответчик строительство объекта недвижимого имущества до указанного срока не выполнил. По акту приема-передачи предусмотренная договором квартира, расположенная по адресу: адрес, ул. ... передана истцу ЗАО "Башкирский инвестиционный дом" в лице Жилищно-строительного фонда "Башинвестдом" лишь дата. Поскольку застройщик в оговоренный срок не передал участнику долевого строительства квартиру по акту приема-передачи, М. в соответствии со статьей 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" просила суд взыскать с ответчика неустойку за нарушение сроков передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в размере 1 117 155 рублей копеек, а также расходы на услуги представителя.
Решением Кировского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 19 августа 2014 года постановлено:
в удовлетворении иска М. к ЗАО "Башкирский инвестиционный дом" о взыскании неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства, судебных расходов, отказать.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 25 ноября 2014 постановлено:
решение Кировского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 19 августа 2014 года отменить.
Принять по делу новое решение.
Взыскать с ОАО "Башкирский инвестиционный дом" в пользу М. неустойку в размере 80 000 рублей.
Взыскать с ОАО "Башкирский инвестиционный дом" в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 2 600 рублей.
В кассационной жалобе представитель М. - ... просит изменить апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 25 ноября 2014 года в связи его с незаконностью и необоснованностью и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять по делу новое решение, удовлетворив исковые требования истца о взыскании неустойки в полном объеме. Указывает на то, что судом апелляционной инстанции необоснованно применены положения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку ответчиком не было заявлено ходатайство об уменьшении размера неустойки в ходе рассмотрения дела, а также не представлены доказательства, подтверждающие наличие каких-либо исключительных обстоятельств для уменьшения размера неустойки. В остальной части определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан не оспаривается.
По результатам изучения доводов кассационной жалобы гражданское дело дата было истребовано в Верховный Суд Республики Башкортостан и определением судьи Верховного Суда Республики Башкортостан Арманшиной Э.Ю. от дата кассационная жалоба представителя М. - ФИО19 с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции - президиума Верховного Суда Республики Башкортостан.
Стороны извещены о времени и месте судебного заседания президиума Верховного Суда Республики Башкортостан заблаговременно и надлежащим образом.
На основании статьи 385 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации президиум Верховного Суда Республики Башкортостан считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
В соответствии частью 2 статьи 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции проверяет законность только тех судебных постановлений, которые обжалуются, и только в той части, в которой они обжалуются.
Проверив материалы дела в пределах доводов кассационной жалобы, обсудив обоснованность доводов кассационной жалобы, выслушав М. ее представителя ФИО1, действующего на основании доверенности от дата N ... (выдана на срок три года), поддержавших доводы кассационной жалобы, президиум находит апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от дата подлежащим отмене по следующим основаниям.
В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Президиум приходит к выводу, что судом апелляционной инстанции при рассмотрении настоящего дела допущены такого характера существенные нарушения норм материального права.
Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
В соответствии с частями 1 и 2 статьи 1005 Гражданского кодекса Российской Федерации по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала. По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки. По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала, права и обязанности возникают непосредственно у принципала. В случаях, когда в агентском договоре, заключенном в письменной форме, предусмотрены общие полномочия агента на совершение сделок от имени принципала, последний в отношениях с третьими лицами не вправе ссылаться на отсутствие у агента надлежащих полномочий, если не докажет, что третье лицо знало или должно было знать об ограничении полномочий агента.
Как следует из материалов дела и установлено судом, дата между Жилищно-строительным фондом "Башинвестдом", действующим от имени и по поручению принципала - ЗАО "Башкирский инвестиционный дом", и М. заключен договор участия в долевом строительстве жилого адрес/ДУДС с подземной автостоянкой (литер 8) в ... адрес городского округа адрес, объектом которого является обязательство по передаче однокомнатной квартиры ...
Указанный договор прошел государственную регистрацию.
В силу пункта 2.1 договора от дата застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом, после сдачи дома передать квартиру Участнику, а Участник обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять квартиру в предусмотренный договором срок.
В соответствии с пунктами 3.1, 3.2 договора стоимость квартиры определена из расчета ... квадратный метр, что составляет ..., которую участник долевого строительства обязался выплатить в течение двух недель с момента подписания настоящего договора.
М. указанную сумму оплатила, что подтверждается приобщенными к материалам дела квитанциями (л.д. 13).
Согласно пункту 5.1 договора от дата застройщик передает участнику квартиру после получения разрешения на ввод в эксплуатацию, но не позднее дата.
Из агентского договора от дата N дата заключенного между ОАО "Башкирский инвестиционный дом" (принципалом) и Жилищно-строительным фондом "Башинвестдом" (агентом), следует, что предметом указанного договора является обязательство агента - Жилищно-строительного фонда "Башинвестдом" от своего имени, по поручению и за счет принципала - ЗАО "Башкирский инвестиционный дом" совершать юридически значимые действия: проводить маркетинговые исследования рынка недвижимости, организовывать рекламную кампанию деятельности принципала; привлекать контрагентов для заключения договоров; заключать договоры инвестирования строительства, договора резервирования, предварительные договора долевого участия и предварительные договора купли-продажи квартир, оговоренных в Приложении 1, в многоэтажном жилом доме (литер 8) по <адрес>, именуемом ниже "Объект", по цене не ниже согласованной сторонами, а также договоры подряда, займа, и др.; принимать взносы по заключенным договорам и дополнительным соглашениям к ним на расчетный счет или в кассу; заключать договора участия в долевом строительстве с соблюдением требований и норм действующего законодательства и после получения принципалом в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования и (или) размещения проектной декларации и государственной регистрации права собственности или права аренды принципала на земельный участок, предоставленный для строительства "Объекта" принимать взносы по этим договорам и дополнительным соглашениям к ним; получать на руки договоры, справки, свидетельства, иные необходимые документы, как от принципала так и от третьих лиц, расписываться за принципала, представлять интересы принципала во всех государственных и негосударственных учреждениях и организациях, в том числе органах технической инвентаризации в связи с исполнением поручения; согласовывать договора переуступки права требования и подписывать дополнительные соглашения к заключенным с его участием договорам, а также передаточные акты квартир по заключенным договорам участия в долевом строительстве и инвестирования строительства жилья; осуществлять иные действия от имени принципала, в связи с исполнением настоящего поручения (л.д. 22 - 23).
16 декабря 2009 года между Жилищно-строительным фондом "Башинвестдом" и М. заключено дополнительное соглашение к договору ...
В соответствии с положениями пункта 3 дополнительного соглашения от дата срок сдачи объекта сторонами определен - не позднее дата.
Пунктами 1, 5 дополнительного соглашения определено, что стоимость одного квадратного метра общей площади передаваемой квартиры снижена до 37 000 рублей и излишне внесенная по договору от дата денежная сумма в размере ... рублей возвращается на предоставленный участниками лицевой счет в срок до дата.
Указанное дополнительное соглашение прошло государственную регистрацию.
Во исполнение пункта 5 дополнительного соглашения от дата Жилищно-строительным фондом "Башинвестдом" излишне внесенная денежная сумма, внесенная М. по договору от дата, возвращена последней (л.д. 24 - 30).
Также установлено, что в нарушение установленных договором сроков квартира не была передана ответчиком истцу.
... ЗАО "Башкирский инвестиционный дом" и Жилищно-строительный фонд "Башинвестдом" передали М. по акту приема-передачи квартиру по адресу: адрес (л.д. 12).
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований М., исходил из того, что в рамках избранного способа защиты (о взыскании неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства) истцом не было представлено доказательств нарушенных прав и законных интересов истца по требованию к принципалу - ЗАО "Башкирский инвестиционный дом".
Отменяя решение суда первой инстанции и удовлетворяя исковые требования М., судебная коллегия, руководствуясь вышеприведенными нормами права, а также разъяснениями, данными в пункте 48 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", исходила из того, что надлежащим ответчиком по делу по иску М. к ЗАО "Башкирский инвестиционный дом" о взыскании неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства, в связи с ненадлежащим исполнением договора долевого строительства, является ОАО "Башкирский инвестиционный дом", обязанность которого перед истцом в предоставлении в установленный договором срок передать в собственность жилое помещение была установлена вышеназванными договорами.
Суд апелляционной инстанции, проверяя законность и обоснованность вынесенного судом первой инстанции решения, пришел к выводу, что требования истца о взыскании с ОАО "Башкирский инвестиционный дом" неустойки за просрочку исполнения договорных обязательств по передаче квартиры за период с дата по дата являются законными и обоснованными.
Вместе с тем, посчитав размер подлежащей взысканию в пользу истца неустойки в сумме 1 117 155 рублей 57 копеек несоразмерным последствиям нарушения обязательств ответчиком, пришел к выводу о наличии оснований для уменьшения ее размера до 80 000 рублей. При этом учитывая, что истец с требованием к ответчику в досудебном порядке о взыскании неустойки не обращался, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя взысканию в пользу истца не подлежит.
Президиум считает, что вывод суда апелляционной инстанции о наличии оснований для снижения размера подлежащей взысканию неустойки сделан без учета требований закона.
В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
На основании части 9 статьи 4 указанного Федерального закона к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 1, 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", при рассмотрении гражданских дел судам следует учитывать, что отношения, одной из сторон которых выступает гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а другой - организация либо индивидуальный предприниматель (изготовитель, исполнитель, продавец, импортер), осуществляющие продажу товаров, выполнение работ, оказание услуг, являются отношениями, регулируемыми Гражданским кодексом Российской Федерации, Законом Российской Федерации "О защите прав потребителей", другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.
Если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются и специальными законами Российской Федерации, содержащими нормы гражданского права (например, договор участия в долевом строительстве, договор страхования, как личного, так и имущественного, договор банковского вклада, договор перевозки, договор энергоснабжения), то к отношениям, возникающим из таких договоров, Закон о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной специальными законами.
Следовательно, спорные правоотношения, возникшие из договора участия в долевом строительстве, подпадают под действие Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" в части, не урегулированной специальным законом - Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
В соответствии с частью 1 статьи 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.
Согласно части 2 статьи 6 названного выше Федерального закона в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная данной частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
В силу статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Верховный Суд Российской Федерации в пункте 34 Постановления Пленума от 28 июня 2012 года N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" разъяснил, что применение статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.
Кредитор для опровержения такого заявления вправе представить доводы, подтверждающие соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства.
Исходя из положений вышеприведенных правовых норм и разъяснений в их взаимосвязи, суд при определении размера подлежащей взысканию неустойки вправе применить пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и снизить ее размер в случае установления явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения ответчиком обязательств.
Следовательно, при разрешении спора суду необходимо исследовать вопрос исключительности случая нарушения взятых на себя обязательств и допустимости уменьшения размера взыскиваемой неустойки в зависимости от степени выполнения ответчиком своих обязательств, имущественного положения истца и других заслуживающих внимания обстоятельств.
Как следует из протокола судебного заседания от дата, представителем ЗАО "Башкирский инвестиционный дом" ФИО12 было заявлено о снижении размера подлежащей взысканию неустойки (л.д. 49).
При этом в ходе рассмотрения дела и в заседании суда апелляционной инстанции какие-либо доказательства, свидетельствующие о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства и непередаче объекта недвижимости в течение 1 292 дней, и в частности о том, что возможный размер убытков кредитора, который мог возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки, ответчиком не представлены.
Суд апелляционной инстанции при разрешении спора мотивов, по которым пришел к выводу о том, что уменьшение размера неустойки является допустимым, не привел, в чем заключается несоразмерность размера неустойки последствиям нарушения обязательства, не исследовал, почему, с учетом характера правоотношений сторон, просрочка исполнения обязательства является для сторон незначительной, не указал.
Учитывая, что размер подлежащей взысканию с ответчика государственной пошлины зависит от размера взысканной неустойки, судебное постановление суда апелляционной инстанции в этой части также подлежит отмене.
При таких обстоятельствах президиум находит допущенные судом апелляционной инстанции нарушения норм материального права существенными, повлиявшими на исход дела, без устранения которых невозможно восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов М., в связи с чем апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 25 ноября 2014 года подлежит отмене с направлением дела в отмененной части на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
При новом рассмотрении дела судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан следует учесть изложенное, и, оценив все доказательства, возражения и доводы, представленные сторонами, правильно применив нормы материального права, подлежащие применению при разрешении спорных правоотношений, принять законное и обоснованное судебное постановление.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, президиум Верховного Суда Республики Башкортостан
постановил:
апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 25 ноября 2014 года отменить.
Дело направить на новое апелляционное рассмотрение в ином составе судей.
Председательствующий
М.И.ТАРАСЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)