Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Заявителю отказано в государственной регистрации аренды на земельный участок и перехода права собственности на здание.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Председательствующий: Валитова М.С.
Судебная коллегия по административным делам Омского областного суда в составе
председательствующего Латышенко Н.Ф.,
судей областного суда Шукеновой М.А., Иволгиной Н.В.,
при секретаре СЕКРЕТАРЬ,
рассмотрела в судебном заседании 20 мая 2015 года дело по апелляционным жалобам заявителя - ФИО1 и конкурсного управляющего ООО "<...>" - ФИО4 на решение Первомайского районного суда г. Омска от 16 марта 2015 года, которым постановлено:
"В удовлетворении заявления ФИО1 о признании действий Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области незаконными и возложении обязанности зарегистрировать переход права собственности на производственный корпус цеха напорных труб здания, расположенного по адресу: <...>, а также права аренды на земельный участок по указанному адресу отказать в полном объеме".
Заслушав доклад судьи областного суда Шукеновой М.А., судебная коллегия
установила:
ФИО1 обратился с заявлением о признании действий Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области незаконными и возложении обязанности зарегистрировать переход права собственности на нежилое помещение и право аренды на земельный участок, указав, что по результатам открытых торгов в форме аукциона по продаже имущества ООО "<...> от 21.10.2014 он признан победителем, впоследствии с ним был заключен договор купли-продажи от 26.10.2014, а также 26.11.2014 подписан передаточный акт и выдана справка о полном расчете. При обращении в Управление Росреестра по Омской области ему было отказано в государственной регистрации обременения - аренды на земельный участок с кадастровым номером N <...> ввиду непредставления им документа, подтверждающего право аренды этого объекта недвижимости. Также было отказано в государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества - Производственный корпус цеха напорных труб N 4, расположенный по адресу: <...>, кадастровый (условный) номер: N <...> в связи с тем, что не согласована цена имущества.
Просил признать недействительным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества и возложить на него обязанность зарегистрировать переход к нему от ООО "<...>" права собственности на объект недвижимого имущества - производственный корпус цеха напорных труб N <...> - одноэтажное здание с трехэтажной и двумя одноэтажными пристройками, общей площадью: 8531,3 кв. м. Литера: А, А1, А2, А3, расположенный на земельном участке (долгосрочная аренда) с кадастровым номером N <...>, общей площадью 29 119 кв. м, расположенные по адресу: <...>, а также право аренды земельного участка сроком на десять лет, государственная собственность на который не разграничена, из состава земель населенных пунктов в границах города Омска с кадастровым номером N <...>, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир: производственный корпус цеха напорных труб N 4. Почтовый адрес ориентира: <...>, общей площадью 29 119 кв. м согласно договору аренды земельного участка N <...> от 05.04.2013, приобретенного согласно договору купли-продажи от 26.10.2014 и подписанного к нему дополнительного соглашения сторон от 02 февраля 2015 года.
В судебном заседании заявитель - ФИО1 заявленные требования поддержал по основания, изложенным в заявлении, просил заявленные требования удовлетворить.
Представитель заинтересованного лица - Управления Росреестра по Омской области ФИО2, действующая на основании доверенности, в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований, настаивая на законности оспариваемых решений Управления.
Представители заинтересованного лица ООО "<...>" - ФИО3, действующая на основании доверенности, и конкурсный управляющий - ФИО4 в судебном заседании требования заявителя считали обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Судом постановлено изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе заявитель ФИО1 просит решение отменить, ссылаясь на нарушения норм материального права, ненадлежащую оценку представленным доказательствам. В обоснование жалобы приводит доводы аналогичные доводам, изложенным в заявлении относительно соблюдения установленной законом процедуры приобретения спорного имущества, а также нарушения оспариваемым решением его прав. Указывает, что отчеты N <...> и N <...> являются доказательством обоснованности определения начальной цены подлежащего продаже имущества должника, на основании которых конкурсным управляющим был сформирован единый лот приобретенного им имущества. Собранием кредиторов должника от 30.09.2014 был согласован порядок продажи указанного имущества как единого лота. Данные решения не были признаны недействительными. По результатам повторных торгов им приобретено указанное имущество и произведен полный расчет, о чем выдана справка. Данная сделка никем не оспаривалась. Впоследствии, в ходе осуществления регистрации перехода права на приобретенное имущество конкурсным управляющим представлено дополнительное соглашение к договору купли-продажи с указанием цены имущества по каждому объекту, которая определена на основании отчетов, подготовленных до совершения сделки. Настаивая на незаконности отказа в регистрации перехода прав на указанные недвижимые объекты и права аренды, ссылается на отсутствие обязанности у конкурсного управляющего при проведении торгов продавать каждый объект отдельно, если они составляют единый имущественный комплекс и находятся на одном земельном участке, который не подлежит разделу и разграничению на смежные земельные участки под объектами недвижимости.
В своей апелляционной жалобе заинтересованное лицо - конкурсный управляющий ООО "<...>" - ФИО4 просит постановленное решение отменить, ссылаясь на его незаконность и необоснованность. В обоснование жалобы приводит доводы аналогичные доводам апелляционной жалобы ФИО1 Настаивает на том, что заявителем были представлены все необходимые документы, позволяющие определить цену каждого объекта в составе лота. Заявителем были выполнены все условия договора купли-продажи в соответствии с действующим законодательством. Денежные средства получены в полном объеме и распределены в соответствии с установленным законом порядком, расчетный счет закрыт. Собранием кредиторов принято решение о завершении процедуры конкурсного производства. Отмечает, что отсутствие государственной регистрации перехода права на указанные объекты причиняет ущерб конкурсным кредиторам.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела в апелляционном порядке (л.д. 180-183).
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалоб, заслушав пояснения заявителя - ФИО1 и конкурсного управляющего ООО "<...>" - ФИО4 и его представителя - ФИО3, поддержавших доводы апелляционных жалобы, представителя заинтересованного лица - Управления Росреестра по Омской области - ФИО5, возражавшей против удовлетворения апелляционных жалоб, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого судебного постановления.
В силу ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Согласно ч. 1 ст. 254 ГПК РФ гражданин, организация вправе оспорить в суде решение, действие (бездействие) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если считают, что нарушены их права и свободы.
Из материалов дела следует, что 26.10.2014 на основании договора купли-продажи по результатам открытых торгов в форме аукциона ФИО1 приобрел у ООО "<...>" в лице конкурсного управляющего ФИО4 следующее имущество:
- - производственного корпуса цеха напорных труб N 4 - одноэтажного здания с трехэтажной и двумя одноэтажными пристройками, общей площадью 8531,3 кв. м. Литера: А, А1, А2, А3, расположенного на земельном участке (долгосрочная аренда) с кадастровым номером N <...>, общей площадью 29119 кв. м по адресу: <...>;
- - не завершенное строительством здание, общей площадью 3419,4 кв. м, Литера: АД, АД1, АД2, расположенные на земельном участке (долгосрочная аренда) с кадастровым номером N <...>, общей площадью 29119 кв. м, расположенные по адресу: <...>.;
- - не завершенное строительством здание - контрольно-пропускной пункт общей площадью 84 кв. м, расположенные на земельном участке (долгосрочная аренда) с кадастровым номером N <...>, общей площадью 29119 кв. м, расположенные по адресу: <...>;
- права аренды земельного участка сроком на десять лет, государственная собственность на который не разграничена, из состава земель населенных пунктов в границах города Омска с кадастровым номером N <...>, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир: производственный корпус цеха напорных труб N 4. Почтовый адрес ориентира: <...>, общей площадью 29119 кв. м согласно договору аренды земельного участка N <...> от 05.04.2013.
24.12.2014 ФИО1 обратился в Управление Росреестра по Омской области с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости: производственный корпус цеха напорных труб N 4, расположенный по адресу: <...>, а также права аренды земельного участка с кадастровым номером N <...>, расположенного по адресу: <...>.
10.02.2015 сообщением Управления Росреестра по Омской области N <...> ФИО1 было отказано в государственной регистрации обременения - аренды на земельный участок с кадастровым номером N <...>, площадью 29 119 кв. м, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир производственный корпус цеха напорных труб N 4, почтовый адрес ориентира: <...>, по основаниям, предусмотренным абз. 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" - не представлены документы, необходимые в соответствии с законом о регистрации для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по предоставлению таких документов возложена на заявителя.
12.02.2015 сообщением Управления Росреестра по Омской области N <...> ФИО1 было отказано в государственной регистрации перехода права на объект недвижимого имущества: производственный корпус цеха напорных труб N 4, расположенный по адресу: <...>, по основаниям, предусмотренным абз. 4, 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" - документы, предоставленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, а также не представлены документы, необходимые в соответствии с законом о регистрации для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по предоставлению таких документов возложена на заявителя.
Полагая решения Управления Росреестра по Омской области об отказе в регистрации права собственности и перехода права аренды незаконными, заявитель обратился в суд.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции, руководствуясь ст. 258 ГПК РФ, правильно исходил из того, что оспариваемые заявителем решения органа государственной регистрации прав приняты в соответствии с законом и права заявителя не нарушает.
Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции, исходя из следующего.
Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" урегулирован порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также определены правовая основа, обязанность государственной регистрации прав, органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и полномочия данных органов, права и обязанности лиц при осуществлении такой регистрации и т.д.
В соответствии со ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.
В силу п. 1 ст. 9 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют федеральный орган в области государственной регистрации и его территориальные органы.
В соответствии со ст. 13 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ государственная регистрация проводится с учетом результатов правовой экспертизы документов и проверки законности сделки.
Публичный правопорядок предполагает установление законом прав и обязанностей участников гражданского оборота, гарантированных государством, в том числе и посредством установления механизма признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав конкретных лиц на имущество.
В силу ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ, государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом. К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.
Пунктом 1 ст. 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ предусмотрено, что государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав. Государственный регистратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных документов и (или) сведений и (или) подтверждению подлинности документов, достоверности указанных в них сведений.
В силу абз. 4, 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если: документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; не представлены документы, необходимые в соответствии с данным Федеральным законом для государственной регистрации прав, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.
При таких обстоятельствах, учитывая приведенные положения, оспариваемые отказы вынесены уполномоченным должностным лицом при наличии на то правовых оснований, в пределах компетенции государственного органа по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними.
Доводы, изложенные в апелляционных жалобах, повторяют доводы, изложенные заявителем в обоснование заявленных требований, сводятся лишь к изложению обстоятельств, свидетельствующих, по мнению заявителя и заинтересованного лица, о наличии правовых оснований для государственной регистрации перехода права собственности и права аренды земельного участка, а также соблюдения установленной законом процедуры приобретения спорного имущества.
Между тем, как следует из материалов дела, 24.12.2014 заявителем для государственной регистрации договора аренды земельного участка с кадастровым номером N <...> предоставлено заявление N <...> и квитанция N <...> на <...> рублей об уплате государственной пошлины (л.д. 104).
Каких-либо иных документов представлено не было.
При этом по сведениям Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что в отношении указанного земельного участка государственная собственность не разграничена.
Земельный участок распоряжением департамента имущественных отношений администрации г. Омска N 1241-р от 29.03.2013 предоставлен ООО "<...>" в аренду на 10 лет. О чем 05.04.2013 заключен договор N <...> аренды.
По условиям договора аренды арендатор имеет право передавать свои права и обязанности по договору аренды третьим лицам, в том числе отдавать арендные права под залог, вносить их в качестве вклада в уставные капиталы хозяйственных товариществ или обществ, либо паевого взноса в производственный кооператив при условии уведомления арендодателя. Передавать участок в субаренду при условии уведомления арендодателя (п. 3.1.).
12.01.2015 Управлением Росреестра по Омской области в адрес заявителя направлено уведомление N <...> о приостановлении государственной регистрации обременения - аренды на земельный участок сроком на один месяц с 31.12.2014 по 31.01.2015 по основаниям, предусмотренным п. 1 ст. 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ, в связи с возникновением сомнений в наличии оснований для ее проведения.
Также указано на отсутствие документов, устанавливающих право аренды заявителя на данный земельный участок.
В соответствии с п. 2 ч. 2 ст. 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ, если в течение указанного срока не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав, государственный регистратор обязан отказать заявителю в государственной регистрации прав и сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов.
Из представленных на государственную регистрацию заявителем документов, не представляется возможным установить наличие предусмотренных ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ оснований для ее проведения.
Поскольку в течение срока приостановления государственной регистрации причины, препятствующие ее проведению, заявителем устранены не были, отказ Управления Росреестра по Омской области заявителю в государственной регистрации обременения - аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:030120:3483 является законным и обоснованным.
Доводы апелляционных жалоб об обратном подлежат отклонению.
Кроме того, как следует из материалов дела, 24.12.2014 ФИО1 совместно с конкурсным управляющим ООО "<...>" - ФИО4 для государственной регистрации права собственности на здание - производственный корпус цеха напорных труб N 4, расположенный по адресу: <...> предоставлены следующие документы: определения суда от 10.10.2014 N <...>, от 29.05.2012 N <...>, передаточный акт от 26.11.2014, договор купли-продажи от 29.10.2014, протокол об определении участников открытых торгов в форме аукциона по продаже имущества от 21.10.2014 N <...>, договор о задатке от 16.10.2014 N <...>, агентский договор от 16.10.2014 N <...>, справка о полном расчете от 30.11.2014, согласие супруга на совершение сделки от 16.10.2014 N <...>, квитанция N <...> на <...> рублей об уплате государственной пошлины, два заявления о государственной регистрации права (л.д. 81).
Из представленных документов следует, что сторонами согласована цена на 4 объекта недвижимого имущества, из которых два объекта не завершенных строительством, права на которые в Едином государственном реестре прав не зарегистрированы.
12.01.2015 Управлением Росреестра по Омской области в адрес заявителей направлено уведомление N <...> о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности на указанный объект на срок до 12.02.2015 по основаниям, предусмотренным п. 1 ст. 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ, в связи с возникновением сомнений в наличии оснований для ее проведения.
При этом указано на необходимость предоставления для проведения регистрации предложения о продаже имущества должника, отчета о рыночной оценке, протоколы по электронным торгам (о результатах, о несостоявшихся торгах (первых и повторных).
06.02.2015 в порядке устранения указанных сомнений конкурсным управляющим ООО "<...>" - ФИО4 в Управление Росреестра по Омской области предоставлены: отчеты от 06.02.2014 N <...> и от 01.04.2014 N <...>, положение о порядке и условиях продажи имущества ООО "<...>" от 15.07.2015, справка о содержании правоустанавливающих документов от 05.09.2013 N <...>, объявление о проведении торгов от 06.11.2014 N <...>, объявление о несостоятельности от 12.09.2014, протоколы от 03.09.2014 N <...> и N <...>, определение Арбитражного суда Омской области от 29.01.2015 N <...>, дополнительное соглашение к договору купли-продажи от 26.10.2014 от 02.02.2015, передаточный акт от 26.11.2014, договор купли-продажи от 26.10.2014, согласие N <...>, договор задатка N <...>, агентский договор 16.10.2014, квитанция на <...> рублей (л.д. 57).
Вместе с тем, из представленных документов, в том числе и дополнительных, следует, что цена в отношении производственного корпуса цеха напорных труб N <...> сторонами не согласована в порядке, предусмотренном Федеральном законом от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".
В приведенной связи, отказ Управления Росреестра по Омской области в регистрации перехода права собственности на указанный объект недвижимости основан на законе.
Пункт 1 ст. 555 ГК РФ устанавливает, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.
Между тем, условиями названного договора не определена цена каждого объекта сформированного лота в отдельности. Как не указана она и при проведении торгов в отношении данного имущества.
В акте приема-передачи также не указана цена каждого объекта в отдельности.
Права собственности на объекты незавершенного строительства в Едином государственном реестре прав не зарегистрированы.
Продавец не вправе был распоряжаться объектами, права на которые не зарегистрированы в Едином государственном реестре прав, и, соответственно, цена в отношении производственного корпуса цеха напорных труб N <...> сторонами не согласована.
При таких обстоятельствах, доводы жалоб о законности включения в один лот при проведении торгов нескольких объектов, правового значения не имеют.
Доводы апелляционных жалоб сводятся к иному толкованию законодательства, были предметом обсуждения суда первой инстанции и им дана правильная правовая оценка на основании исследования в судебном заседании всех имевшихся в деле доказательств в их совокупности.
В соответствии с ч. 4 ст. 258 ГПК РФ суд отказывает в удовлетворении заявления, если установит, что оспариваемое решение или действие принято либо совершено в соответствии с законом в пределах полномочий органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего и права либо свободы гражданина не были нарушены.
Решение суда не противоречит собранным по делу доказательствам и требованиям закона, а апелляционные жалобы не содержат доводов, опровергающих законность и обоснованность принятого судом решения.
Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Первомайского районного суда г. Омска от 16 марта 2015 года оставить без изменения, апелляционные жалобы заявителя - ФИО1 и конкурсного управляющего ООО "<...>" - ФИО4 - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 20.05.2015 ПО ДЕЛУ N 33-3127/2015
Требование: О признании решения регистрирующего органа незаконным, обязании устранить допущенные нарушения.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Заявителю отказано в государственной регистрации аренды на земельный участок и перехода права собственности на здание.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОМСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 20 мая 2015 г. по делу N 33-3127/2015
Председательствующий: Валитова М.С.
Судебная коллегия по административным делам Омского областного суда в составе
председательствующего Латышенко Н.Ф.,
судей областного суда Шукеновой М.А., Иволгиной Н.В.,
при секретаре СЕКРЕТАРЬ,
рассмотрела в судебном заседании 20 мая 2015 года дело по апелляционным жалобам заявителя - ФИО1 и конкурсного управляющего ООО "<...>" - ФИО4 на решение Первомайского районного суда г. Омска от 16 марта 2015 года, которым постановлено:
"В удовлетворении заявления ФИО1 о признании действий Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области незаконными и возложении обязанности зарегистрировать переход права собственности на производственный корпус цеха напорных труб здания, расположенного по адресу: <...>, а также права аренды на земельный участок по указанному адресу отказать в полном объеме".
Заслушав доклад судьи областного суда Шукеновой М.А., судебная коллегия
установила:
ФИО1 обратился с заявлением о признании действий Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области незаконными и возложении обязанности зарегистрировать переход права собственности на нежилое помещение и право аренды на земельный участок, указав, что по результатам открытых торгов в форме аукциона по продаже имущества ООО "<...> от 21.10.2014 он признан победителем, впоследствии с ним был заключен договор купли-продажи от 26.10.2014, а также 26.11.2014 подписан передаточный акт и выдана справка о полном расчете. При обращении в Управление Росреестра по Омской области ему было отказано в государственной регистрации обременения - аренды на земельный участок с кадастровым номером N <...> ввиду непредставления им документа, подтверждающего право аренды этого объекта недвижимости. Также было отказано в государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества - Производственный корпус цеха напорных труб N 4, расположенный по адресу: <...>, кадастровый (условный) номер: N <...> в связи с тем, что не согласована цена имущества.
Просил признать недействительным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества и возложить на него обязанность зарегистрировать переход к нему от ООО "<...>" права собственности на объект недвижимого имущества - производственный корпус цеха напорных труб N <...> - одноэтажное здание с трехэтажной и двумя одноэтажными пристройками, общей площадью: 8531,3 кв. м. Литера: А, А1, А2, А3, расположенный на земельном участке (долгосрочная аренда) с кадастровым номером N <...>, общей площадью 29 119 кв. м, расположенные по адресу: <...>, а также право аренды земельного участка сроком на десять лет, государственная собственность на который не разграничена, из состава земель населенных пунктов в границах города Омска с кадастровым номером N <...>, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир: производственный корпус цеха напорных труб N 4. Почтовый адрес ориентира: <...>, общей площадью 29 119 кв. м согласно договору аренды земельного участка N <...> от 05.04.2013, приобретенного согласно договору купли-продажи от 26.10.2014 и подписанного к нему дополнительного соглашения сторон от 02 февраля 2015 года.
В судебном заседании заявитель - ФИО1 заявленные требования поддержал по основания, изложенным в заявлении, просил заявленные требования удовлетворить.
Представитель заинтересованного лица - Управления Росреестра по Омской области ФИО2, действующая на основании доверенности, в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований, настаивая на законности оспариваемых решений Управления.
Представители заинтересованного лица ООО "<...>" - ФИО3, действующая на основании доверенности, и конкурсный управляющий - ФИО4 в судебном заседании требования заявителя считали обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Судом постановлено изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе заявитель ФИО1 просит решение отменить, ссылаясь на нарушения норм материального права, ненадлежащую оценку представленным доказательствам. В обоснование жалобы приводит доводы аналогичные доводам, изложенным в заявлении относительно соблюдения установленной законом процедуры приобретения спорного имущества, а также нарушения оспариваемым решением его прав. Указывает, что отчеты N <...> и N <...> являются доказательством обоснованности определения начальной цены подлежащего продаже имущества должника, на основании которых конкурсным управляющим был сформирован единый лот приобретенного им имущества. Собранием кредиторов должника от 30.09.2014 был согласован порядок продажи указанного имущества как единого лота. Данные решения не были признаны недействительными. По результатам повторных торгов им приобретено указанное имущество и произведен полный расчет, о чем выдана справка. Данная сделка никем не оспаривалась. Впоследствии, в ходе осуществления регистрации перехода права на приобретенное имущество конкурсным управляющим представлено дополнительное соглашение к договору купли-продажи с указанием цены имущества по каждому объекту, которая определена на основании отчетов, подготовленных до совершения сделки. Настаивая на незаконности отказа в регистрации перехода прав на указанные недвижимые объекты и права аренды, ссылается на отсутствие обязанности у конкурсного управляющего при проведении торгов продавать каждый объект отдельно, если они составляют единый имущественный комплекс и находятся на одном земельном участке, который не подлежит разделу и разграничению на смежные земельные участки под объектами недвижимости.
В своей апелляционной жалобе заинтересованное лицо - конкурсный управляющий ООО "<...>" - ФИО4 просит постановленное решение отменить, ссылаясь на его незаконность и необоснованность. В обоснование жалобы приводит доводы аналогичные доводам апелляционной жалобы ФИО1 Настаивает на том, что заявителем были представлены все необходимые документы, позволяющие определить цену каждого объекта в составе лота. Заявителем были выполнены все условия договора купли-продажи в соответствии с действующим законодательством. Денежные средства получены в полном объеме и распределены в соответствии с установленным законом порядком, расчетный счет закрыт. Собранием кредиторов принято решение о завершении процедуры конкурсного производства. Отмечает, что отсутствие государственной регистрации перехода права на указанные объекты причиняет ущерб конкурсным кредиторам.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела в апелляционном порядке (л.д. 180-183).
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалоб, заслушав пояснения заявителя - ФИО1 и конкурсного управляющего ООО "<...>" - ФИО4 и его представителя - ФИО3, поддержавших доводы апелляционных жалобы, представителя заинтересованного лица - Управления Росреестра по Омской области - ФИО5, возражавшей против удовлетворения апелляционных жалоб, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого судебного постановления.
В силу ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Согласно ч. 1 ст. 254 ГПК РФ гражданин, организация вправе оспорить в суде решение, действие (бездействие) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если считают, что нарушены их права и свободы.
Из материалов дела следует, что 26.10.2014 на основании договора купли-продажи по результатам открытых торгов в форме аукциона ФИО1 приобрел у ООО "<...>" в лице конкурсного управляющего ФИО4 следующее имущество:
- - производственного корпуса цеха напорных труб N 4 - одноэтажного здания с трехэтажной и двумя одноэтажными пристройками, общей площадью 8531,3 кв. м. Литера: А, А1, А2, А3, расположенного на земельном участке (долгосрочная аренда) с кадастровым номером N <...>, общей площадью 29119 кв. м по адресу: <...>;
- - не завершенное строительством здание, общей площадью 3419,4 кв. м, Литера: АД, АД1, АД2, расположенные на земельном участке (долгосрочная аренда) с кадастровым номером N <...>, общей площадью 29119 кв. м, расположенные по адресу: <...>.;
- - не завершенное строительством здание - контрольно-пропускной пункт общей площадью 84 кв. м, расположенные на земельном участке (долгосрочная аренда) с кадастровым номером N <...>, общей площадью 29119 кв. м, расположенные по адресу: <...>;
- права аренды земельного участка сроком на десять лет, государственная собственность на который не разграничена, из состава земель населенных пунктов в границах города Омска с кадастровым номером N <...>, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир: производственный корпус цеха напорных труб N 4. Почтовый адрес ориентира: <...>, общей площадью 29119 кв. м согласно договору аренды земельного участка N <...> от 05.04.2013.
24.12.2014 ФИО1 обратился в Управление Росреестра по Омской области с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости: производственный корпус цеха напорных труб N 4, расположенный по адресу: <...>, а также права аренды земельного участка с кадастровым номером N <...>, расположенного по адресу: <...>.
10.02.2015 сообщением Управления Росреестра по Омской области N <...> ФИО1 было отказано в государственной регистрации обременения - аренды на земельный участок с кадастровым номером N <...>, площадью 29 119 кв. м, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир производственный корпус цеха напорных труб N 4, почтовый адрес ориентира: <...>, по основаниям, предусмотренным абз. 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" - не представлены документы, необходимые в соответствии с законом о регистрации для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по предоставлению таких документов возложена на заявителя.
12.02.2015 сообщением Управления Росреестра по Омской области N <...> ФИО1 было отказано в государственной регистрации перехода права на объект недвижимого имущества: производственный корпус цеха напорных труб N 4, расположенный по адресу: <...>, по основаниям, предусмотренным абз. 4, 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" - документы, предоставленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, а также не представлены документы, необходимые в соответствии с законом о регистрации для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по предоставлению таких документов возложена на заявителя.
Полагая решения Управления Росреестра по Омской области об отказе в регистрации права собственности и перехода права аренды незаконными, заявитель обратился в суд.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции, руководствуясь ст. 258 ГПК РФ, правильно исходил из того, что оспариваемые заявителем решения органа государственной регистрации прав приняты в соответствии с законом и права заявителя не нарушает.
Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции, исходя из следующего.
Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" урегулирован порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также определены правовая основа, обязанность государственной регистрации прав, органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и полномочия данных органов, права и обязанности лиц при осуществлении такой регистрации и т.д.
В соответствии со ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.
В силу п. 1 ст. 9 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют федеральный орган в области государственной регистрации и его территориальные органы.
В соответствии со ст. 13 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ государственная регистрация проводится с учетом результатов правовой экспертизы документов и проверки законности сделки.
Публичный правопорядок предполагает установление законом прав и обязанностей участников гражданского оборота, гарантированных государством, в том числе и посредством установления механизма признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав конкретных лиц на имущество.
В силу ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ, государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом. К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.
Пунктом 1 ст. 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ предусмотрено, что государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав. Государственный регистратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных документов и (или) сведений и (или) подтверждению подлинности документов, достоверности указанных в них сведений.
В силу абз. 4, 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если: документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; не представлены документы, необходимые в соответствии с данным Федеральным законом для государственной регистрации прав, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.
При таких обстоятельствах, учитывая приведенные положения, оспариваемые отказы вынесены уполномоченным должностным лицом при наличии на то правовых оснований, в пределах компетенции государственного органа по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними.
Доводы, изложенные в апелляционных жалобах, повторяют доводы, изложенные заявителем в обоснование заявленных требований, сводятся лишь к изложению обстоятельств, свидетельствующих, по мнению заявителя и заинтересованного лица, о наличии правовых оснований для государственной регистрации перехода права собственности и права аренды земельного участка, а также соблюдения установленной законом процедуры приобретения спорного имущества.
Между тем, как следует из материалов дела, 24.12.2014 заявителем для государственной регистрации договора аренды земельного участка с кадастровым номером N <...> предоставлено заявление N <...> и квитанция N <...> на <...> рублей об уплате государственной пошлины (л.д. 104).
Каких-либо иных документов представлено не было.
При этом по сведениям Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что в отношении указанного земельного участка государственная собственность не разграничена.
Земельный участок распоряжением департамента имущественных отношений администрации г. Омска N 1241-р от 29.03.2013 предоставлен ООО "<...>" в аренду на 10 лет. О чем 05.04.2013 заключен договор N <...> аренды.
По условиям договора аренды арендатор имеет право передавать свои права и обязанности по договору аренды третьим лицам, в том числе отдавать арендные права под залог, вносить их в качестве вклада в уставные капиталы хозяйственных товариществ или обществ, либо паевого взноса в производственный кооператив при условии уведомления арендодателя. Передавать участок в субаренду при условии уведомления арендодателя (п. 3.1.).
12.01.2015 Управлением Росреестра по Омской области в адрес заявителя направлено уведомление N <...> о приостановлении государственной регистрации обременения - аренды на земельный участок сроком на один месяц с 31.12.2014 по 31.01.2015 по основаниям, предусмотренным п. 1 ст. 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ, в связи с возникновением сомнений в наличии оснований для ее проведения.
Также указано на отсутствие документов, устанавливающих право аренды заявителя на данный земельный участок.
В соответствии с п. 2 ч. 2 ст. 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ, если в течение указанного срока не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав, государственный регистратор обязан отказать заявителю в государственной регистрации прав и сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов.
Из представленных на государственную регистрацию заявителем документов, не представляется возможным установить наличие предусмотренных ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ оснований для ее проведения.
Поскольку в течение срока приостановления государственной регистрации причины, препятствующие ее проведению, заявителем устранены не были, отказ Управления Росреестра по Омской области заявителю в государственной регистрации обременения - аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:030120:3483 является законным и обоснованным.
Доводы апелляционных жалоб об обратном подлежат отклонению.
Кроме того, как следует из материалов дела, 24.12.2014 ФИО1 совместно с конкурсным управляющим ООО "<...>" - ФИО4 для государственной регистрации права собственности на здание - производственный корпус цеха напорных труб N 4, расположенный по адресу: <...> предоставлены следующие документы: определения суда от 10.10.2014 N <...>, от 29.05.2012 N <...>, передаточный акт от 26.11.2014, договор купли-продажи от 29.10.2014, протокол об определении участников открытых торгов в форме аукциона по продаже имущества от 21.10.2014 N <...>, договор о задатке от 16.10.2014 N <...>, агентский договор от 16.10.2014 N <...>, справка о полном расчете от 30.11.2014, согласие супруга на совершение сделки от 16.10.2014 N <...>, квитанция N <...> на <...> рублей об уплате государственной пошлины, два заявления о государственной регистрации права (л.д. 81).
Из представленных документов следует, что сторонами согласована цена на 4 объекта недвижимого имущества, из которых два объекта не завершенных строительством, права на которые в Едином государственном реестре прав не зарегистрированы.
12.01.2015 Управлением Росреестра по Омской области в адрес заявителей направлено уведомление N <...> о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности на указанный объект на срок до 12.02.2015 по основаниям, предусмотренным п. 1 ст. 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ, в связи с возникновением сомнений в наличии оснований для ее проведения.
При этом указано на необходимость предоставления для проведения регистрации предложения о продаже имущества должника, отчета о рыночной оценке, протоколы по электронным торгам (о результатах, о несостоявшихся торгах (первых и повторных).
06.02.2015 в порядке устранения указанных сомнений конкурсным управляющим ООО "<...>" - ФИО4 в Управление Росреестра по Омской области предоставлены: отчеты от 06.02.2014 N <...> и от 01.04.2014 N <...>, положение о порядке и условиях продажи имущества ООО "<...>" от 15.07.2015, справка о содержании правоустанавливающих документов от 05.09.2013 N <...>, объявление о проведении торгов от 06.11.2014 N <...>, объявление о несостоятельности от 12.09.2014, протоколы от 03.09.2014 N <...> и N <...>, определение Арбитражного суда Омской области от 29.01.2015 N <...>, дополнительное соглашение к договору купли-продажи от 26.10.2014 от 02.02.2015, передаточный акт от 26.11.2014, договор купли-продажи от 26.10.2014, согласие N <...>, договор задатка N <...>, агентский договор 16.10.2014, квитанция на <...> рублей (л.д. 57).
Вместе с тем, из представленных документов, в том числе и дополнительных, следует, что цена в отношении производственного корпуса цеха напорных труб N <...> сторонами не согласована в порядке, предусмотренном Федеральном законом от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".
В приведенной связи, отказ Управления Росреестра по Омской области в регистрации перехода права собственности на указанный объект недвижимости основан на законе.
Пункт 1 ст. 555 ГК РФ устанавливает, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.
Между тем, условиями названного договора не определена цена каждого объекта сформированного лота в отдельности. Как не указана она и при проведении торгов в отношении данного имущества.
В акте приема-передачи также не указана цена каждого объекта в отдельности.
Права собственности на объекты незавершенного строительства в Едином государственном реестре прав не зарегистрированы.
Продавец не вправе был распоряжаться объектами, права на которые не зарегистрированы в Едином государственном реестре прав, и, соответственно, цена в отношении производственного корпуса цеха напорных труб N <...> сторонами не согласована.
При таких обстоятельствах, доводы жалоб о законности включения в один лот при проведении торгов нескольких объектов, правового значения не имеют.
Доводы апелляционных жалоб сводятся к иному толкованию законодательства, были предметом обсуждения суда первой инстанции и им дана правильная правовая оценка на основании исследования в судебном заседании всех имевшихся в деле доказательств в их совокупности.
В соответствии с ч. 4 ст. 258 ГПК РФ суд отказывает в удовлетворении заявления, если установит, что оспариваемое решение или действие принято либо совершено в соответствии с законом в пределах полномочий органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего и права либо свободы гражданина не были нарушены.
Решение суда не противоречит собранным по делу доказательствам и требованиям закона, а апелляционные жалобы не содержат доводов, опровергающих законность и обоснованность принятого судом решения.
Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Первомайского районного суда г. Омска от 16 марта 2015 года оставить без изменения, апелляционные жалобы заявителя - ФИО1 и конкурсного управляющего ООО "<...>" - ФИО4 - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)