Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 31 января 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 31 января 2014 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе судьи Ковалевой Н.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бережным А.А.,
при участии:
от истца: представитель не явился, извещен надлежащим образом,
- от ответчика: представитель Алексеенко А.К., паспорт, доверенность N б/н от 28.01.2014;
- рассмотрев в судебном заседании в порядке упрощенного производства апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Лечебный центр "Наркологическая амбулатория" и Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 18.11.2013 по делу N А53-19934/2013
по иску Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону
к обществу с ограниченной ответственностью "Лечебный центр "Наркологическая амбулатория"
о взыскании задолженности, пени, процентов,
принятое в составе судьи Жигало Н.А.,
установил:
Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Лечебный центр "Наркологическая амбулатория" (далее - ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате нежилого помещения в размере 36227 рублей 18 коп., пени в размере 149 рублей 38 коп., процентов в размере 6492 рублей 21 коп.
Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды нежилого помещения.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 18.11.2013 исковые требования удовлетворены частично, с ООО "Лечебный центр "Наркологическая амбулатория" в пользу Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону взыскано 23547 рублей 37 копеек задолженности, 12 рублей 18 копеек пени, 4219 рублей 88 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами.
Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Лечебный центр "Наркологическая амбулатория" и Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону обжаловали его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просили решение отменить.
Доводы апелляционной жалобы ООО "Лечебный центр "Наркологическая амбулатория" сводятся к тому, что начисление арендной платы и пени за период после заключения договора купли-продажи помещения является незаконным
Доводы апелляционной жалобы Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону сводятся к тому, что суд не верно произвел перерасчет задолженности по арендной плате без коэффициента инфляции, поскольку значения базовых величин месячной арендной платы за 1 кв. м общей площади объекта подлежат ежегодной индексации с учетом уровня инфляции. Во исполнение Областного закона Ростовской области от 08.12.2010 N 516-ЗС "Об областном бюджете на 2011 год" с 01.01.2011 размер арендной платы за использование объектов муниципального жилого фонда должен быть проиндексирован на 7,9%. Ответчик ненадлежащим образом исполнял обязанность по внесению арендной платы за пользование имуществом, общая задолженность по арендной плате, пене и процентам подлежащая взысканию составила 42 868 руб. 77 коп.
В отзыве на апелляционную жалобу истца ответчик просит удовлетворить апелляционную жалобу ответчика, просит решение отменить, принять новый судебный акт, которым истцу в иске отказать.
В судебное заседание 29.01.2014 истец, надлежащим образом уведомленный о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителя не обеспечил.
В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие истца в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме. Просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.
Представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы истца по основаниям, изложенным в письменном отзыве.
Судом в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации был объявлен перерыв в судебном заседании до 31.01.2014 до 10 час. 00 мин., информация о котором была размещена на официальном сайте Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда, указанном в определении о принятии апелляционной жалобы к производству. После перерыва судебное заседание было продолжено без представителей участвующих в деле лиц.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб и отзыва на апелляционную жалобу истца, выслушав представителя ответчика, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отказе в удовлетворении апелляционных жалоб по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 16.04.2008 между Департаментом имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону и ООО "Лечебный цент" Наркологическая амбулатория" был заключен договор аренды нежилого помещения N 5055-2, находящегося в муниципальной собственности (далее - договор). По условиям договора арендодатель предоставил арендатору в аренду за плату нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Штахановского, 24, лит. А, общей площадью 104,90 кв. м под медицинские услуги, в том числе помещения расположенные: этаж (отд/ст) - 104,90 кв. м, комнаты N к. 30, 32-36, 42, 43, 52а (1э).
В соответствии с пунктом 1.2 договора срок договора устанавливается с даты подписания акта приема-передачи объекта и действует до 15.04.2009.
Факт передачи нежилого помещения подтвержден актом приема-передачи нежилого помещения от 16.04.2008, являющегося неотъемлемой частью договора аренды нежилого помещения N 5055-2 от 16.04.2008.
Дополнительным соглашением N 5973-2 от 26.03.2009 стороны продлили срок договора по 15.03.2010.
Дополнительным соглашением N 8539-2 от 16.03.2010 стороны продлили срок договора по 01.03.2011.
В связи с тем, что арендатор продолжал пользоваться имуществом после истечения срока договора, договор был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок, по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
На основании пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и договора аренды (пункт 2.3.2) основной обязанностью арендатора является своевременное и в полном объеме внесение платы за пользование объектом.
17.05.2011 на основании договора купли-продажи N 7/256 указанное нежилое помещение, общей площадью 104,9 кв. м, расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Штахановского, 24, лит. А, было продано директору общества Кузьминой С.А.
Право собственности на спорный объект было зарегистрировано за Кузьминой С.А. 11.07.2011, что подтверждается свидетельством на право собственности N 61-АЖ 344633.
Граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (статья 218 Гражданского кодекса Российской Федерации). В силу пункта 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей в 2011 году, права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
В силу норм статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
В соответствии с частью 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Следовательно, право собственности Кузьминой С.А. на спорное недвижимое имущество возникло с момента государственной регистрации, то есть с 11.07.2011.
В соответствии со статьей 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
При таких обстоятельствах до момента перехода права собственности на спорное имущество к третьему лицу департамент является надлежащим арендодателем и получателем арендных платежей по договору аренды.
Довод ответчика о том, что с момента заключения договора купли-продажи спорного недвижимого имущества с Кузьминой С.А. у него прекратилась договорная обязанность вносить арендные платежи, отклоняется судом апелляционной инстанции как не обоснованный. Договор аренды между сторонами не расторгнут, арендуемое имущество не возвращено арендодателю. Следовательно, в спорный период ответчик обязан был вносить арендную плату за департаменту вплоть до государственной регистрации перехода права собственности к Кузьминой С.А.
Размер арендной платы определен пунктом 1.3. договора аренды и составил 25385 рублей 80 копеек в месяц.
Согласно пункту 3.1 договора аренды при определении размера общей арендной платы за пользование объектом, используется формула расчета арендной платы, утвержденная постановлением Мэра г. Ростова-на-Дону, с применением размеров коэффициентов и базовых ставок, действующих на момент заключения договора.
Пунктом 8 договора аренды установлена формула расчета арендной платы в месяц: Аобщ=Ааренды= Кт х Кмн х Абазовая х Ктд х S.
Согласно пункту 3.2. договора арендатор обязан самостоятельно пересчитывать размер арендной платы, исходя из размеров коэффициентов, используемых в формуле расчета общей арендной платы, установленных по решению органов местного самоуправления на момент фактического внесения.
Дополнительными соглашениями N 6515-2/22 от 08.04.2009, N 6516-2/222 от 08.04.2009, N 5973-2 от 26.03.2009, N 8232-2/222 от 11.01.2010, N 8539-2 от 16.03.2010 внесены изменения в договор аренды, в том числе, по размеру арендной платы и внесению в формулу расчета антикризисного коэффициента.
Дополнительным соглашением N 8539-2 от 16.03.2011 стороны определили, что с 01.01.2011 по 01.03.2011 с учетом постановления мэра города от 20.11.2007 N 1200 размер арендной платы по пункту 3.1 договора аренды 25385 рублей 80 копеек и внесли изменения в формулу расчета, исключив антикризисный коэффициент ввиду его отмены.
В соответствии с пунктом 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
Из этой нормы в совокупности с определенным пунктом 2 статьи 3 ГК РФ содержанием термина "закон" в тексте ГК РФ следует, что установление регулируемых цен допускается только федеральным законом. Акты органов местного самоуправления, равно как и акты субъектов Российской Федерации не являются федеральными законами, а равно иными актами гражданского законодательства, что следует из пунктов 6, 7 статьи 3 ГК РФ.
Установление регулируемых цен на аренду муниципальных нежилых помещений на день заключения спорного договора аренды, а равно в спорный период федеральным законом не предусмотрено.
Акты органов местного самоуправления, а также акты субъектов Российской Федерации, которыми публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, не являются актами гражданского законодательства (статья 3 ГК РФ) и регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором (пункт 20 Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").
В силу правовой позиции, выраженной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 5 июля 2011 года N 1709/11 по делу N А55-35889/2009, согласованная сторонами договора аренды методика определения размера арендной платы является условием договора аренды, поэтому изменение использованной в ней формулы, в том числе путем установления дополнительных коэффициентов, возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 ГК РФ.
Применение при расчете арендной платы коэффициента, соответствующего индексу инфляции, установленному Законом Ростовской области N 516-ЗС от 8 декабря 2010 года, договором N 5055-2 ни в первоначальной редакции, ни в редакции дополнительного соглашений не предусмотрено. Доказательства заключения дополнительного соглашения в письменной форме, а равно иным допускаемым законом способом, которым стороны выразили бы совпадающее волеизъявление, направленное на применение в спорных обязательствах аренды такого коэффициента, в деле отсутствуют.
Условие о том, что размер арендной платы автоматически корректируется при изменении вышеуказанных актов публично-правового образования, в договоре аренды отсутствует.
Таким образом, размер арендной платы в период с 1 июня 2011 года по 10 июля 2011 года определяется в соответствии с дополнительным соглашением от 16 марта 2010 года в размере 25385 рублей 80 копеек в месяц по установленной формуле без коэффициента инфляции (1,079).
Аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13.12.2012 по делу N А53-7650/2012. Определением Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.02.2013 N ВАС-363/13 Департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону было отказано в передаче дела в Президиум ВАС РФ. Нарушений норм права, которые могли бы рассматриваться в качестве основания для пересмотра судебных актов в порядке надзора, не установлено.
Соответственно, сумма подлежащей оплате ответчиком арендной платы за спорный период по ставке с учетом произведенных ответчиком оплат составляет 23547 рублей 37 копеек.
Также истцом заявлено требование о взыскании пени и процентов за пользование чужими денежными средствами.
Пунктом 3.3 договора N 5505-2 арендатор принял на себя обязательство вносить арендные платежи ежемесячно не позднее десятого числа начавшегося месяца.
Согласно пункту 5.1 договора аренды установлена ответственность в случае невнесения платежей в установленные сроки в виде пени в размере одной трехсотой (1/300) действующей ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки платежа.
За нарушение ответчиком сроков оплаты пеня за период с 11.06.2011 по 11.07.2011 составляет с учетом произведенных ответчиком оплат по договору 12 рублей 18 копеек.
В соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат оплате проценты на сумму этих средств.
За период просрочки внесения платежей по договору с 12.07.2011 по 31.08.2013 истец просит суд взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами, размер которых на установленную судом сумму задолженности 23547 рублей 37 копеек составляет 4219 рублей 88 копеек.
Доводы, изложенные в апелляционных жалобах, являлись предметом исследования арбитражного суда первой инстанции, который дал им надлежащую правовую оценку. Арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для переоценки выводов суда первой инстанции.
Судом первой инстанции верно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц.
Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.
Расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на заявителя жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 18.11.2013 по делу N А53-19934/2013 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
В соответствии с частью 3 статьи 229 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление может быть обжаловано в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд Северо-Кавказского округа при наличии оснований, предусмотренных частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Судья
Н.В.КОВАЛЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 31.01.2014 N 15АП-20974/2013 ПО ДЕЛУ N А53-19934/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 31 января 2014 г. N 15АП-20974/2013
Дело N А53-19934/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 31 января 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 31 января 2014 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе судьи Ковалевой Н.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бережным А.А.,
при участии:
от истца: представитель не явился, извещен надлежащим образом,
- от ответчика: представитель Алексеенко А.К., паспорт, доверенность N б/н от 28.01.2014;
- рассмотрев в судебном заседании в порядке упрощенного производства апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Лечебный центр "Наркологическая амбулатория" и Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 18.11.2013 по делу N А53-19934/2013
по иску Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону
к обществу с ограниченной ответственностью "Лечебный центр "Наркологическая амбулатория"
о взыскании задолженности, пени, процентов,
принятое в составе судьи Жигало Н.А.,
установил:
Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Лечебный центр "Наркологическая амбулатория" (далее - ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате нежилого помещения в размере 36227 рублей 18 коп., пени в размере 149 рублей 38 коп., процентов в размере 6492 рублей 21 коп.
Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды нежилого помещения.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 18.11.2013 исковые требования удовлетворены частично, с ООО "Лечебный центр "Наркологическая амбулатория" в пользу Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону взыскано 23547 рублей 37 копеек задолженности, 12 рублей 18 копеек пени, 4219 рублей 88 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами.
Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Лечебный центр "Наркологическая амбулатория" и Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону обжаловали его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просили решение отменить.
Доводы апелляционной жалобы ООО "Лечебный центр "Наркологическая амбулатория" сводятся к тому, что начисление арендной платы и пени за период после заключения договора купли-продажи помещения является незаконным
Доводы апелляционной жалобы Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону сводятся к тому, что суд не верно произвел перерасчет задолженности по арендной плате без коэффициента инфляции, поскольку значения базовых величин месячной арендной платы за 1 кв. м общей площади объекта подлежат ежегодной индексации с учетом уровня инфляции. Во исполнение Областного закона Ростовской области от 08.12.2010 N 516-ЗС "Об областном бюджете на 2011 год" с 01.01.2011 размер арендной платы за использование объектов муниципального жилого фонда должен быть проиндексирован на 7,9%. Ответчик ненадлежащим образом исполнял обязанность по внесению арендной платы за пользование имуществом, общая задолженность по арендной плате, пене и процентам подлежащая взысканию составила 42 868 руб. 77 коп.
В отзыве на апелляционную жалобу истца ответчик просит удовлетворить апелляционную жалобу ответчика, просит решение отменить, принять новый судебный акт, которым истцу в иске отказать.
В судебное заседание 29.01.2014 истец, надлежащим образом уведомленный о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителя не обеспечил.
В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие истца в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме. Просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.
Представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы истца по основаниям, изложенным в письменном отзыве.
Судом в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации был объявлен перерыв в судебном заседании до 31.01.2014 до 10 час. 00 мин., информация о котором была размещена на официальном сайте Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда, указанном в определении о принятии апелляционной жалобы к производству. После перерыва судебное заседание было продолжено без представителей участвующих в деле лиц.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб и отзыва на апелляционную жалобу истца, выслушав представителя ответчика, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отказе в удовлетворении апелляционных жалоб по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 16.04.2008 между Департаментом имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону и ООО "Лечебный цент" Наркологическая амбулатория" был заключен договор аренды нежилого помещения N 5055-2, находящегося в муниципальной собственности (далее - договор). По условиям договора арендодатель предоставил арендатору в аренду за плату нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Штахановского, 24, лит. А, общей площадью 104,90 кв. м под медицинские услуги, в том числе помещения расположенные: этаж (отд/ст) - 104,90 кв. м, комнаты N к. 30, 32-36, 42, 43, 52а (1э).
В соответствии с пунктом 1.2 договора срок договора устанавливается с даты подписания акта приема-передачи объекта и действует до 15.04.2009.
Факт передачи нежилого помещения подтвержден актом приема-передачи нежилого помещения от 16.04.2008, являющегося неотъемлемой частью договора аренды нежилого помещения N 5055-2 от 16.04.2008.
Дополнительным соглашением N 5973-2 от 26.03.2009 стороны продлили срок договора по 15.03.2010.
Дополнительным соглашением N 8539-2 от 16.03.2010 стороны продлили срок договора по 01.03.2011.
В связи с тем, что арендатор продолжал пользоваться имуществом после истечения срока договора, договор был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок, по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
На основании пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и договора аренды (пункт 2.3.2) основной обязанностью арендатора является своевременное и в полном объеме внесение платы за пользование объектом.
17.05.2011 на основании договора купли-продажи N 7/256 указанное нежилое помещение, общей площадью 104,9 кв. м, расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Штахановского, 24, лит. А, было продано директору общества Кузьминой С.А.
Право собственности на спорный объект было зарегистрировано за Кузьминой С.А. 11.07.2011, что подтверждается свидетельством на право собственности N 61-АЖ 344633.
Граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (статья 218 Гражданского кодекса Российской Федерации). В силу пункта 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей в 2011 году, права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
В силу норм статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
В соответствии с частью 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Следовательно, право собственности Кузьминой С.А. на спорное недвижимое имущество возникло с момента государственной регистрации, то есть с 11.07.2011.
В соответствии со статьей 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
При таких обстоятельствах до момента перехода права собственности на спорное имущество к третьему лицу департамент является надлежащим арендодателем и получателем арендных платежей по договору аренды.
Довод ответчика о том, что с момента заключения договора купли-продажи спорного недвижимого имущества с Кузьминой С.А. у него прекратилась договорная обязанность вносить арендные платежи, отклоняется судом апелляционной инстанции как не обоснованный. Договор аренды между сторонами не расторгнут, арендуемое имущество не возвращено арендодателю. Следовательно, в спорный период ответчик обязан был вносить арендную плату за департаменту вплоть до государственной регистрации перехода права собственности к Кузьминой С.А.
Размер арендной платы определен пунктом 1.3. договора аренды и составил 25385 рублей 80 копеек в месяц.
Согласно пункту 3.1 договора аренды при определении размера общей арендной платы за пользование объектом, используется формула расчета арендной платы, утвержденная постановлением Мэра г. Ростова-на-Дону, с применением размеров коэффициентов и базовых ставок, действующих на момент заключения договора.
Пунктом 8 договора аренды установлена формула расчета арендной платы в месяц: Аобщ=Ааренды= Кт х Кмн х Абазовая х Ктд х S.
Согласно пункту 3.2. договора арендатор обязан самостоятельно пересчитывать размер арендной платы, исходя из размеров коэффициентов, используемых в формуле расчета общей арендной платы, установленных по решению органов местного самоуправления на момент фактического внесения.
Дополнительными соглашениями N 6515-2/22 от 08.04.2009, N 6516-2/222 от 08.04.2009, N 5973-2 от 26.03.2009, N 8232-2/222 от 11.01.2010, N 8539-2 от 16.03.2010 внесены изменения в договор аренды, в том числе, по размеру арендной платы и внесению в формулу расчета антикризисного коэффициента.
Дополнительным соглашением N 8539-2 от 16.03.2011 стороны определили, что с 01.01.2011 по 01.03.2011 с учетом постановления мэра города от 20.11.2007 N 1200 размер арендной платы по пункту 3.1 договора аренды 25385 рублей 80 копеек и внесли изменения в формулу расчета, исключив антикризисный коэффициент ввиду его отмены.
В соответствии с пунктом 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
Из этой нормы в совокупности с определенным пунктом 2 статьи 3 ГК РФ содержанием термина "закон" в тексте ГК РФ следует, что установление регулируемых цен допускается только федеральным законом. Акты органов местного самоуправления, равно как и акты субъектов Российской Федерации не являются федеральными законами, а равно иными актами гражданского законодательства, что следует из пунктов 6, 7 статьи 3 ГК РФ.
Установление регулируемых цен на аренду муниципальных нежилых помещений на день заключения спорного договора аренды, а равно в спорный период федеральным законом не предусмотрено.
Акты органов местного самоуправления, а также акты субъектов Российской Федерации, которыми публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, не являются актами гражданского законодательства (статья 3 ГК РФ) и регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором (пункт 20 Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").
В силу правовой позиции, выраженной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 5 июля 2011 года N 1709/11 по делу N А55-35889/2009, согласованная сторонами договора аренды методика определения размера арендной платы является условием договора аренды, поэтому изменение использованной в ней формулы, в том числе путем установления дополнительных коэффициентов, возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 ГК РФ.
Применение при расчете арендной платы коэффициента, соответствующего индексу инфляции, установленному Законом Ростовской области N 516-ЗС от 8 декабря 2010 года, договором N 5055-2 ни в первоначальной редакции, ни в редакции дополнительного соглашений не предусмотрено. Доказательства заключения дополнительного соглашения в письменной форме, а равно иным допускаемым законом способом, которым стороны выразили бы совпадающее волеизъявление, направленное на применение в спорных обязательствах аренды такого коэффициента, в деле отсутствуют.
Условие о том, что размер арендной платы автоматически корректируется при изменении вышеуказанных актов публично-правового образования, в договоре аренды отсутствует.
Таким образом, размер арендной платы в период с 1 июня 2011 года по 10 июля 2011 года определяется в соответствии с дополнительным соглашением от 16 марта 2010 года в размере 25385 рублей 80 копеек в месяц по установленной формуле без коэффициента инфляции (1,079).
Аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13.12.2012 по делу N А53-7650/2012. Определением Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.02.2013 N ВАС-363/13 Департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону было отказано в передаче дела в Президиум ВАС РФ. Нарушений норм права, которые могли бы рассматриваться в качестве основания для пересмотра судебных актов в порядке надзора, не установлено.
Соответственно, сумма подлежащей оплате ответчиком арендной платы за спорный период по ставке с учетом произведенных ответчиком оплат составляет 23547 рублей 37 копеек.
Также истцом заявлено требование о взыскании пени и процентов за пользование чужими денежными средствами.
Пунктом 3.3 договора N 5505-2 арендатор принял на себя обязательство вносить арендные платежи ежемесячно не позднее десятого числа начавшегося месяца.
Согласно пункту 5.1 договора аренды установлена ответственность в случае невнесения платежей в установленные сроки в виде пени в размере одной трехсотой (1/300) действующей ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки платежа.
За нарушение ответчиком сроков оплаты пеня за период с 11.06.2011 по 11.07.2011 составляет с учетом произведенных ответчиком оплат по договору 12 рублей 18 копеек.
В соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат оплате проценты на сумму этих средств.
За период просрочки внесения платежей по договору с 12.07.2011 по 31.08.2013 истец просит суд взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами, размер которых на установленную судом сумму задолженности 23547 рублей 37 копеек составляет 4219 рублей 88 копеек.
Доводы, изложенные в апелляционных жалобах, являлись предметом исследования арбитражного суда первой инстанции, который дал им надлежащую правовую оценку. Арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для переоценки выводов суда первой инстанции.
Судом первой инстанции верно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц.
Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.
Расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на заявителя жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 18.11.2013 по делу N А53-19934/2013 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
В соответствии с частью 3 статьи 229 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление может быть обжаловано в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд Северо-Кавказского округа при наличии оснований, предусмотренных частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Судья
Н.В.КОВАЛЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)