Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Маликова Т.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:
председательствующего - Яковлевой В.В.,
судей - Евдокименко А.А. и Никоновой О.И.,
при секретаре - А.,
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционным жалобам - Х.А. ФИО19, Е. ФИО20 и Х.Н. ФИО21 на решение Кировского районного суда города Самары от 27 февраля 2014 года, которым постановлено:
"Исковые требования М.А.В. ФИО22 к Е. ФИО23 о регистрации перехода права собственности удовлетворить. Произвести регистрацию в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним перехода права собственности на квартиру <адрес> от Е. ФИО24 к М.А.В. ФИО25 на основании договора купли-продажи от 25 сентября 2013 года, заключенного между Е. ФИО26 в лице представителя Д. ФИО27 и М.А.В. ФИО28. В удовлетворении исковых требований Х.А. ФИО29 к Е. ФИО30 о регистрации перехода права собственности отказать.",
Заслушав доклад судьи Самарского областного суда - Евдокименко А.А., объяснения в поддержание своей апелляционной жалобы представителя ответчика - Е. - С.И., объяснения в поддержание своей апелляционной жалобы истца - Х.А. и его представителя - С.А., объяснения в поддержание своей апелляционной жалобы третьего лица - Х.Н., возражения на жалобу представителя истца - М.А.В. - Л., судебная коллегия
установила:
Истец - М.А.В. обратился в суд с иском о регистрации перехода права собственности к Е. в обоснование своих требований указав, что 25 сентября 2013 года между сторонами заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> В счет оплаты стоимости спорной квартиры ответчику Е. передано истцом 3 миллиона рублей. Однако впоследствии Е. стала уклоняться от регистрации сделки в Управлении Росреестра по Самарской области, отозвала заявление о регистрации перехода права собственности. Кроме того, истцу стало известно о других заключенных договорах с ответчиком в отношении спорной квартиры. На основании изложенного, с учетом последующих уточнений, истец просил суд: 1) зарегистрировать в Управлении Росреестра по Самарской области переход права собственности от Е. к М.А.В. на квартиру, общей площадью 62,7 кв.м, находящуюся по адресу: <адрес> 2) обязать Управление Росреестра по Самарской области внести сведения о переходе права собственности от Е. к М.А.В. на квартиру, общей площадью 62,7 кв.м, находящуюся по адресу: <адрес> по договору купли-продажи квартиры от 25 сентября 2013 года, заключенному между Е. и М.А.В., в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (том N 1, л.д. 3-5, 122-126).
Истец - Х.А. обратился в суд с иском о регистрации перехода права собственности к Е. в обоснование своих требований указав, что по договору купли-продажи от 23 октября 2013 года Е. продала ему спорную квартиру <адрес>. Денежный расчет между сторонами сделки произведен полностью, что подтверждается договором и распиской. Ответчик - Е. передала ему все комплекты ключей от входной двери и домофона. Он вселился в приобретенную квартиру, начал делать ремонт, оплатил стоимость от остекления лоджии, замены оконных блоков. До момента предъявления настоящего иска он продолжает пользоваться квартирой, оплачивает текущие коммунальные платежи. Однако зарегистрировать свое право не имеет возможности из-за спора возникшего между продавцом - Е. и М.А.В.. На основании изложенного истец просил суд обязать Управление Росреестра по Самарской области внести сведения в ЕГРП о переходе прав собственности на квартиру <адрес> на основании договора купли-продажи от Е. к Х.А. (том N 1, л.д. 226-228).
В ходе судебного разбирательства, в порядке предусмотренном ст. 151 ГПК РФ, определением Кировского районного суда города Самары от 7 февраля 2014 года гражданские дела по исковому заявлению М.А.В. и Х.А. объединены в одно производство (л.д. 200).
Судом постановлено вышеуказанное решение, которое ответчик - Е., истец по своему иску - Х.А. и третье лицо - Х.Н. считают неправильным, просят его отменить и принять по делу новое решение, которым ответчик - Е. и истец по своему иску - Х.А. просят в удовлетворении исковых требований М.А.В. отказать в полном объеме и удовлетворить в полном объеме иск Х.А., а третье лицо - Х.Н. просит отказать в удовлетворении обоих исков.
Проверив материалы дела и обсудив доводы апелляционных жалоб - Х.А., Е. и Х.Н. судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда подлежит отмене как постановленное с нарушением норм процессуального и материального права.
В соответствии со ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. Когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (ст. 551 ГК РФ).
Согласно п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В силу требований п. 1 ст. 556 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, то обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
В соответствии со ст. 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.
Согласно разъяснений Верховного Суда РФ, содержащимися в абзацах 2, 3, 6 пункта 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац 8 ст. 12, ст. 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость. Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к ст. 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.
В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, при этом понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Таким образом из содержания указанных норм права и разъяснений Верховного Суда РФ в их системной взаимосвязи следует, что если на объект недвижимости претендуют несколько покупателей, обосновывающих свои права самостоятельными договорами, а переход права собственности на спорный объект недвижимости не зарегистрирован ни за одним из них, то преимуществом обладает тот покупатель, которому объект недвижимости передан в фактическое владение и пользование.
Из материалов дела видно, что 25 сентября 2013 года между Е. в лице представителя по доверенности Д. (продавец) и М.А.В. (покупатель) заключен договор купли-продажи трехкомнатной <адрес> (л.д. 53). Указанная квартира принадлежала ответчику на основании договора купли-продажи от 23 октября 2012 года, заключенному с Я.. При оспаривании указанного договора Я. решением Кировского районного суда города Самары от 11 июня 2013 года в признании сделки отчуждений спорной квартиры недействительной отказано (л.д. 33-35). Право собственности на указанную квартиру зарегистрировано за Е. в ЕГРП 25 сентября 2013 года. На момент регистрации права собственности за Е. ограничений (обременений) на спорную квартиру не зарегистрировано. Свидетельство выдано 25 сентября 2013 года, передано истице (л.д. 17, 40). Согласно п. 3 названного договора, отчуждаемая квартира продана за 3000000 рублей, каковую сумму продавец получил от покупателя полностью до подписания настоящего договора. Согласно п. п. 7 и 8 названного договора передача отчуждаемого имущества продавцом и принятие его покупателем осуществлена путем передачи правоустанавливающих документов, ключей от квартиры при подписании настоящего договора. Данный договор является актом приема-передачи. С этого момента обязательства сторон считаются выполненными. Указанный договор купли-продажи от 25 сентября 2013 года подписан от имени продавца Д., действовавшим на основании доверенности, удостоверенной 16 сентября 2013 года нотариусом города Самары - П. (л.д. 42). Указанный договор с заявлениями о регистрации перехода права собственности 25 сентября 2013 года передан в Управление Росреестра по Самарской области (л.д. 19, 49 и 50). Нотариально удостоверенным распоряжением от 30 сентября 2013 года Е. отменила доверенность, выданную Д. (л.д. 54), и обратилась с заявлением в Управление Росреестра по Самарской области о возврате документов без проведения государственной регистрации перехода права собственности на спорную квартиру. М.А.В. 30 сентября 2013 года обратилась с заявлением о приостановлении регистрации права собственности (л.д. 55 и 56). В связи с подачей указанных заявлений, уведомлениями от 2 октября 2013 года Управление Росреестра по Самарской области сообщило Е. и М.А.В. о приостановлении регистрации перехода права и регистрации права собственности на спорную квартиру на срок до 5 ноября 2013 года (л.д. 57 и 58).
Также судом первой инстанции установлено, что 14 октября 2013 года между Е. (продавец) и Х.А. (покупатель) заключен договор купли-продажи спорной квартиры, на основании которого продавец продал, а покупатель приобрел в собственность данную квартиру за 2600000 рублей, каковую сумму продавец получил от покупателя полностью до подписания настоящего договора. По условиям данного договора, продавец сообщил, что до подписания договора квартира никому не продана, не подарена, не заложена и в дар не обещана, в споре, под арестом (запрещением) не состоит, свободна от любых прав и притязаний третьих лиц, задолженностей по налогам и коммунальным платежам не имеется. Передача продавцом отчуждаемого имущества покупателю осуществлена при подписании договора путем передачи правоустанавливающих документов, ключей от квартиры. С этого момента обязательства сторон считаются исполненными, в связи с чем, настоящий договор имеет силу акта приема-передачи. На основании п. 10 данного договора, стороны пришли к соглашению, что в случае признания данного договора недействительным, расторжении договора по обстоятельствам, возникшим по вине продавца, а также предъявления претензий третьими лицами к приватизации квартиры и изъятия квартиры у покупателя, продавец обязуется приобрести покупателю за свой счет равноценное жилое помещение или предоставить покупателю денежные средств для самостоятельного приобретения квартир, а также возмести все понесенные убытки и расходы, связанные с приобретением данной квартиры (л.д. 87-88). В подтверждение факта передачи денежных средств от Х.А. Е. за проданную квартиру представлена расписка от 11 октября 2013 года на сумму 2800000 рублей (л.д. 121). Уведомлением от 21 октября 2013 года регистрация перехода права собственности на спорную квартиру приостановлена, в связи с наложением ареста - запрета на совершение гражданско-правовых сделок и регистрационных действий на основании определения Кировского районного суда от 4 октября 2013 года и ареста на все имущество Е. на основании Постановления судебного пристава-исполнителя от 28 июня 2013 года, выданного Межрайонным отделом судебных приставов города Сызрани Самарской области, на срок до 21 ноября 2013 года (л.д. 97-100).
Также из материалов дела видно, что спорная квартира передана в фактическое владение и пользование ответчиком истцу - Х.А., который по настоящее время проживает в спорной квартире, несет бремя ее содержания и зарегистрирован в спорной квартире по месту жительства, что фактически сторонами не оспаривалось.
С учетом указанного судебная коллегия находит выводы суда первой инстанции о том, что ответчик уклоняется от регистрации сделки не соответствующими действительности, поскольку ответчик фактически не уклоняется от государственной регистрации сделки, а отказался от ее заключения, так как, в силу ч. 2 ст. 558 ГК РФ, указанная сделка считается заключенной с момента ее государственной регистрации, а поскольку государственная регистрация сделки не состоялась, поэтому суд, в соответствии со ст. 421 ГК РФ, не вправе понудить ответчика к заключению договора купли-продажи спорной квартиры, что не было учтено судом первой инстанции при вынесении обжалуемого решения.
Кроме того, судебная коллегия находит несостоятельными доводы истца - М.А.В. и выводы суда первой инстанции об исполнении сторонами условий вышеуказанной сделки, поскольку фактически не исполненными остались обязательства ответчика по передаче истцу предмета сделки, при этом сам факт указания в договоре купли-продажи на то, что он имеет силу акта приема-передачи квартиры не имеет правового значения для разрешения настоящего спора по существу, поскольку в ходе судебного разбирательства достоверно установлено, что ответчик продал спорную квартиру истцу - Х.А., который вступил в фактическое владение спорной квартирой и в силу требований ст. 398 ГК РФ имеет преимущественное право перед истцом - М.А.В. на спорную квартиру.
Вместе с тем, судебная коллегия находит, что не основаны на законе и требования истца Х.А. о возложении на управление Росреестра по Самарской области обязанности зарегистрировать его право на спорную квартиру, поскольку ответчик от регистрации указанной сделки не уклонялся и не уклоняется, и единственным препятствием в осуществлении такой регистрации является наличие обеспечительных мер принятых по настоящему делу, поэтому правовых оснований для возложения на регистрирующий орган, который не является ответчиком по настоящему делу, каких-либо обязанностей не имеется. Кроме того, судебная коллегия находит, что заслуживают внимания доводы апелляционной жалобы третьего лица по делу - Х.Н. о возможном нарушении ее прав при удовлетворении требований одного из истцов, поскольку в ходе судебного разбирательства достоверно установлено, что вступившим в законную силу судебным постановлением с ответчика в пользу указанного третьего лица взыскана крупная денежная сумма и судебным приставом исполнителем приняты меры в обеспечение исполнения названного судебного акта, а поскольку на настоящий момент титульным собственником спорной квартиры остается ответчик третье лицо не может быть лишено права на исполнение указанного решения суда, в том числе и путем обращения взыскания на спорную квартиру, однако данный вопрос должен разрешаться в рамках соответствующего исполнительного производства.
Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу о том, что судом первой инстанции допущено неправильное применение норм материального права, выразившееся в применении закона, не подлежащего применению, в не применении закона подлежащего применению и неправильном истолковании закона, а кроме того, выводы суда первой инстанции, изложенные в решении суда, не соответствуют обстоятельствам дела, что в соответствии с п. п. 3 и 4 ч. 1, п. п. 1, 2 и 3 ч. 2 ст. 330 ГПК РФ является основанием для отмены решения суда в апелляционном порядке, поэтому в соответствии с п. 2 ст. 328 ГПК РФ судебная коллегия считает необходимым отменить решение суда первой инстанции в части удовлетворения иска М.А.В. и принять в данной части новое решение, которым в удовлетворении исковых требований М.А.В. отказать в полном объеме, а в остальной части решение оставить без изменения, а апелляционные жалобы Е. и Х.А. без удовлетворения.
Между тем, судебная коллегия находит, что принятие настоящего апелляционного определения не лишает истца - М.А.В. возможности на предъявление к ответчику иска о взыскании денежных средств полученных в счет исполнения обязательств по несостоявшейся сделке, при этом судебная коллегия не входит в оценку доказательств обоснованности указанных требований истца, поскольку они не являлись предметом настоящего судебного разбирательства, а сам факт исполнения названным истцом обязательств по передаче денежных средств ответчику в полном или не в полном объеме не имеет правового значения для разрешения настоящего гражданского дела по существу.
На основании изложенного и руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия,
определила:
Решение Кировского районного суда города Самары от 27 февраля 2014 года - отменить в части удовлетворения иска М.А.В. ФИО31 и принять в данной части новое решение, которым: в удовлетворении исковых требований М.А.В. ФИО32 к Е. ФИО33 о регистрации перехода права собственности - отказать в полном объеме.
В остальной части решение Кировского районного суда города Самары от 27 февраля 2014 года - оставить без изменения, а апелляционные жалобы - Х.А. ФИО34 и Е. ФИО36 - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ САМАРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 20.05.2014 ПО ДЕЛУ N 33-4359
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САМАРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 20 мая 2014 г. по делу N 33-4359
Судья: Маликова Т.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:
председательствующего - Яковлевой В.В.,
судей - Евдокименко А.А. и Никоновой О.И.,
при секретаре - А.,
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционным жалобам - Х.А. ФИО19, Е. ФИО20 и Х.Н. ФИО21 на решение Кировского районного суда города Самары от 27 февраля 2014 года, которым постановлено:
"Исковые требования М.А.В. ФИО22 к Е. ФИО23 о регистрации перехода права собственности удовлетворить. Произвести регистрацию в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним перехода права собственности на квартиру <адрес> от Е. ФИО24 к М.А.В. ФИО25 на основании договора купли-продажи от 25 сентября 2013 года, заключенного между Е. ФИО26 в лице представителя Д. ФИО27 и М.А.В. ФИО28. В удовлетворении исковых требований Х.А. ФИО29 к Е. ФИО30 о регистрации перехода права собственности отказать.",
Заслушав доклад судьи Самарского областного суда - Евдокименко А.А., объяснения в поддержание своей апелляционной жалобы представителя ответчика - Е. - С.И., объяснения в поддержание своей апелляционной жалобы истца - Х.А. и его представителя - С.А., объяснения в поддержание своей апелляционной жалобы третьего лица - Х.Н., возражения на жалобу представителя истца - М.А.В. - Л., судебная коллегия
установила:
Истец - М.А.В. обратился в суд с иском о регистрации перехода права собственности к Е. в обоснование своих требований указав, что 25 сентября 2013 года между сторонами заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> В счет оплаты стоимости спорной квартиры ответчику Е. передано истцом 3 миллиона рублей. Однако впоследствии Е. стала уклоняться от регистрации сделки в Управлении Росреестра по Самарской области, отозвала заявление о регистрации перехода права собственности. Кроме того, истцу стало известно о других заключенных договорах с ответчиком в отношении спорной квартиры. На основании изложенного, с учетом последующих уточнений, истец просил суд: 1) зарегистрировать в Управлении Росреестра по Самарской области переход права собственности от Е. к М.А.В. на квартиру, общей площадью 62,7 кв.м, находящуюся по адресу: <адрес> 2) обязать Управление Росреестра по Самарской области внести сведения о переходе права собственности от Е. к М.А.В. на квартиру, общей площадью 62,7 кв.м, находящуюся по адресу: <адрес> по договору купли-продажи квартиры от 25 сентября 2013 года, заключенному между Е. и М.А.В., в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (том N 1, л.д. 3-5, 122-126).
Истец - Х.А. обратился в суд с иском о регистрации перехода права собственности к Е. в обоснование своих требований указав, что по договору купли-продажи от 23 октября 2013 года Е. продала ему спорную квартиру <адрес>. Денежный расчет между сторонами сделки произведен полностью, что подтверждается договором и распиской. Ответчик - Е. передала ему все комплекты ключей от входной двери и домофона. Он вселился в приобретенную квартиру, начал делать ремонт, оплатил стоимость от остекления лоджии, замены оконных блоков. До момента предъявления настоящего иска он продолжает пользоваться квартирой, оплачивает текущие коммунальные платежи. Однако зарегистрировать свое право не имеет возможности из-за спора возникшего между продавцом - Е. и М.А.В.. На основании изложенного истец просил суд обязать Управление Росреестра по Самарской области внести сведения в ЕГРП о переходе прав собственности на квартиру <адрес> на основании договора купли-продажи от Е. к Х.А. (том N 1, л.д. 226-228).
В ходе судебного разбирательства, в порядке предусмотренном ст. 151 ГПК РФ, определением Кировского районного суда города Самары от 7 февраля 2014 года гражданские дела по исковому заявлению М.А.В. и Х.А. объединены в одно производство (л.д. 200).
Судом постановлено вышеуказанное решение, которое ответчик - Е., истец по своему иску - Х.А. и третье лицо - Х.Н. считают неправильным, просят его отменить и принять по делу новое решение, которым ответчик - Е. и истец по своему иску - Х.А. просят в удовлетворении исковых требований М.А.В. отказать в полном объеме и удовлетворить в полном объеме иск Х.А., а третье лицо - Х.Н. просит отказать в удовлетворении обоих исков.
Проверив материалы дела и обсудив доводы апелляционных жалоб - Х.А., Е. и Х.Н. судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда подлежит отмене как постановленное с нарушением норм процессуального и материального права.
В соответствии со ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. Когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (ст. 551 ГК РФ).
Согласно п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В силу требований п. 1 ст. 556 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, то обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
В соответствии со ст. 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.
Согласно разъяснений Верховного Суда РФ, содержащимися в абзацах 2, 3, 6 пункта 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац 8 ст. 12, ст. 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость. Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к ст. 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.
В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, при этом понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Таким образом из содержания указанных норм права и разъяснений Верховного Суда РФ в их системной взаимосвязи следует, что если на объект недвижимости претендуют несколько покупателей, обосновывающих свои права самостоятельными договорами, а переход права собственности на спорный объект недвижимости не зарегистрирован ни за одним из них, то преимуществом обладает тот покупатель, которому объект недвижимости передан в фактическое владение и пользование.
Из материалов дела видно, что 25 сентября 2013 года между Е. в лице представителя по доверенности Д. (продавец) и М.А.В. (покупатель) заключен договор купли-продажи трехкомнатной <адрес> (л.д. 53). Указанная квартира принадлежала ответчику на основании договора купли-продажи от 23 октября 2012 года, заключенному с Я.. При оспаривании указанного договора Я. решением Кировского районного суда города Самары от 11 июня 2013 года в признании сделки отчуждений спорной квартиры недействительной отказано (л.д. 33-35). Право собственности на указанную квартиру зарегистрировано за Е. в ЕГРП 25 сентября 2013 года. На момент регистрации права собственности за Е. ограничений (обременений) на спорную квартиру не зарегистрировано. Свидетельство выдано 25 сентября 2013 года, передано истице (л.д. 17, 40). Согласно п. 3 названного договора, отчуждаемая квартира продана за 3000000 рублей, каковую сумму продавец получил от покупателя полностью до подписания настоящего договора. Согласно п. п. 7 и 8 названного договора передача отчуждаемого имущества продавцом и принятие его покупателем осуществлена путем передачи правоустанавливающих документов, ключей от квартиры при подписании настоящего договора. Данный договор является актом приема-передачи. С этого момента обязательства сторон считаются выполненными. Указанный договор купли-продажи от 25 сентября 2013 года подписан от имени продавца Д., действовавшим на основании доверенности, удостоверенной 16 сентября 2013 года нотариусом города Самары - П. (л.д. 42). Указанный договор с заявлениями о регистрации перехода права собственности 25 сентября 2013 года передан в Управление Росреестра по Самарской области (л.д. 19, 49 и 50). Нотариально удостоверенным распоряжением от 30 сентября 2013 года Е. отменила доверенность, выданную Д. (л.д. 54), и обратилась с заявлением в Управление Росреестра по Самарской области о возврате документов без проведения государственной регистрации перехода права собственности на спорную квартиру. М.А.В. 30 сентября 2013 года обратилась с заявлением о приостановлении регистрации права собственности (л.д. 55 и 56). В связи с подачей указанных заявлений, уведомлениями от 2 октября 2013 года Управление Росреестра по Самарской области сообщило Е. и М.А.В. о приостановлении регистрации перехода права и регистрации права собственности на спорную квартиру на срок до 5 ноября 2013 года (л.д. 57 и 58).
Также судом первой инстанции установлено, что 14 октября 2013 года между Е. (продавец) и Х.А. (покупатель) заключен договор купли-продажи спорной квартиры, на основании которого продавец продал, а покупатель приобрел в собственность данную квартиру за 2600000 рублей, каковую сумму продавец получил от покупателя полностью до подписания настоящего договора. По условиям данного договора, продавец сообщил, что до подписания договора квартира никому не продана, не подарена, не заложена и в дар не обещана, в споре, под арестом (запрещением) не состоит, свободна от любых прав и притязаний третьих лиц, задолженностей по налогам и коммунальным платежам не имеется. Передача продавцом отчуждаемого имущества покупателю осуществлена при подписании договора путем передачи правоустанавливающих документов, ключей от квартиры. С этого момента обязательства сторон считаются исполненными, в связи с чем, настоящий договор имеет силу акта приема-передачи. На основании п. 10 данного договора, стороны пришли к соглашению, что в случае признания данного договора недействительным, расторжении договора по обстоятельствам, возникшим по вине продавца, а также предъявления претензий третьими лицами к приватизации квартиры и изъятия квартиры у покупателя, продавец обязуется приобрести покупателю за свой счет равноценное жилое помещение или предоставить покупателю денежные средств для самостоятельного приобретения квартир, а также возмести все понесенные убытки и расходы, связанные с приобретением данной квартиры (л.д. 87-88). В подтверждение факта передачи денежных средств от Х.А. Е. за проданную квартиру представлена расписка от 11 октября 2013 года на сумму 2800000 рублей (л.д. 121). Уведомлением от 21 октября 2013 года регистрация перехода права собственности на спорную квартиру приостановлена, в связи с наложением ареста - запрета на совершение гражданско-правовых сделок и регистрационных действий на основании определения Кировского районного суда от 4 октября 2013 года и ареста на все имущество Е. на основании Постановления судебного пристава-исполнителя от 28 июня 2013 года, выданного Межрайонным отделом судебных приставов города Сызрани Самарской области, на срок до 21 ноября 2013 года (л.д. 97-100).
Также из материалов дела видно, что спорная квартира передана в фактическое владение и пользование ответчиком истцу - Х.А., который по настоящее время проживает в спорной квартире, несет бремя ее содержания и зарегистрирован в спорной квартире по месту жительства, что фактически сторонами не оспаривалось.
С учетом указанного судебная коллегия находит выводы суда первой инстанции о том, что ответчик уклоняется от регистрации сделки не соответствующими действительности, поскольку ответчик фактически не уклоняется от государственной регистрации сделки, а отказался от ее заключения, так как, в силу ч. 2 ст. 558 ГК РФ, указанная сделка считается заключенной с момента ее государственной регистрации, а поскольку государственная регистрация сделки не состоялась, поэтому суд, в соответствии со ст. 421 ГК РФ, не вправе понудить ответчика к заключению договора купли-продажи спорной квартиры, что не было учтено судом первой инстанции при вынесении обжалуемого решения.
Кроме того, судебная коллегия находит несостоятельными доводы истца - М.А.В. и выводы суда первой инстанции об исполнении сторонами условий вышеуказанной сделки, поскольку фактически не исполненными остались обязательства ответчика по передаче истцу предмета сделки, при этом сам факт указания в договоре купли-продажи на то, что он имеет силу акта приема-передачи квартиры не имеет правового значения для разрешения настоящего спора по существу, поскольку в ходе судебного разбирательства достоверно установлено, что ответчик продал спорную квартиру истцу - Х.А., который вступил в фактическое владение спорной квартирой и в силу требований ст. 398 ГК РФ имеет преимущественное право перед истцом - М.А.В. на спорную квартиру.
Вместе с тем, судебная коллегия находит, что не основаны на законе и требования истца Х.А. о возложении на управление Росреестра по Самарской области обязанности зарегистрировать его право на спорную квартиру, поскольку ответчик от регистрации указанной сделки не уклонялся и не уклоняется, и единственным препятствием в осуществлении такой регистрации является наличие обеспечительных мер принятых по настоящему делу, поэтому правовых оснований для возложения на регистрирующий орган, который не является ответчиком по настоящему делу, каких-либо обязанностей не имеется. Кроме того, судебная коллегия находит, что заслуживают внимания доводы апелляционной жалобы третьего лица по делу - Х.Н. о возможном нарушении ее прав при удовлетворении требований одного из истцов, поскольку в ходе судебного разбирательства достоверно установлено, что вступившим в законную силу судебным постановлением с ответчика в пользу указанного третьего лица взыскана крупная денежная сумма и судебным приставом исполнителем приняты меры в обеспечение исполнения названного судебного акта, а поскольку на настоящий момент титульным собственником спорной квартиры остается ответчик третье лицо не может быть лишено права на исполнение указанного решения суда, в том числе и путем обращения взыскания на спорную квартиру, однако данный вопрос должен разрешаться в рамках соответствующего исполнительного производства.
Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу о том, что судом первой инстанции допущено неправильное применение норм материального права, выразившееся в применении закона, не подлежащего применению, в не применении закона подлежащего применению и неправильном истолковании закона, а кроме того, выводы суда первой инстанции, изложенные в решении суда, не соответствуют обстоятельствам дела, что в соответствии с п. п. 3 и 4 ч. 1, п. п. 1, 2 и 3 ч. 2 ст. 330 ГПК РФ является основанием для отмены решения суда в апелляционном порядке, поэтому в соответствии с п. 2 ст. 328 ГПК РФ судебная коллегия считает необходимым отменить решение суда первой инстанции в части удовлетворения иска М.А.В. и принять в данной части новое решение, которым в удовлетворении исковых требований М.А.В. отказать в полном объеме, а в остальной части решение оставить без изменения, а апелляционные жалобы Е. и Х.А. без удовлетворения.
Между тем, судебная коллегия находит, что принятие настоящего апелляционного определения не лишает истца - М.А.В. возможности на предъявление к ответчику иска о взыскании денежных средств полученных в счет исполнения обязательств по несостоявшейся сделке, при этом судебная коллегия не входит в оценку доказательств обоснованности указанных требований истца, поскольку они не являлись предметом настоящего судебного разбирательства, а сам факт исполнения названным истцом обязательств по передаче денежных средств ответчику в полном или не в полном объеме не имеет правового значения для разрешения настоящего гражданского дела по существу.
На основании изложенного и руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия,
определила:
Решение Кировского районного суда города Самары от 27 февраля 2014 года - отменить в части удовлетворения иска М.А.В. ФИО31 и принять в данной части новое решение, которым: в удовлетворении исковых требований М.А.В. ФИО32 к Е. ФИО33 о регистрации перехода права собственности - отказать в полном объеме.
В остальной части решение Кировского районного суда города Самары от 27 февраля 2014 года - оставить без изменения, а апелляционные жалобы - Х.А. ФИО34 и Е. ФИО36 - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)