Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 27 июня 2012 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 29 июня 2012 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Бабкиной С.А.,
судей Матвеевой С.В., Столяренко Г.М.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Першиной Е.В.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества "СтройПроектЦентр" на определение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 14.05.2012 по делу N А07-21465/2011 (судья Кулаев Р.Ф.) о включении требования в реестр требований кредиторов.
В судебном заседании приняли участие представители:
Палтусова Вера Александровна (паспорт, определение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 18.05.2012 по делу N А07-21465/2011, выписка из протокола общего собрания дольщиков-соинвесторов жилого комплекса "Солнечный" от 18.03.2011),
представитель Батталовой Зайтуны Хазиахметовны - Фролова Г.Д. (паспорт, доверенность от 04.05.2012),
представитель открытого акционерного общества "СтройПроектЦентр" - Трофимова О.Ю. (паспорт, доверенность от 07.12.2011),
представитель Управления по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан - Байтимирова А.А. (паспорт 80 11, доверенность от 19.06.2012 N 58д).
Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 06.12.2011 заявление Управления по земельным ресурсам Администрации городского округа города Уфы Республики Башкортостан (далее - Управление по земельным ресурсам РБ) о признании несостоятельным (банкротом) открытого акционерного общества "СтройПроектЦентр" (ОГРН 1030203927401, ИНН 0274091391) (далее - ОАО "СтройПроектЦентр", должник) принято к производству, возбуждено производство по делу о несостоятельности (банкротстве).
Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.02.2012 требования Управления по земельным ресурсам РБ признаны обоснованными, в отношении должника введена процедура наблюдения, временным управляющим должника утвержден Шайхетдинов Артур Илгамович (далее - Шайхетдинов А.И.).
28.03.2012 Батталова Зайтуна Хазиахметовна (далее - Баталова З.Х.) обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением о включении требования о передаче двухкомнатной квартиры N 242 на 6 этаже 12-этажного дома блок В2, секция 8-3, общей проектной площадью 64, 31 кв. м в микрорайоне "Бакалинский", ограниченном улицами Чернышевского, Бакалинская и Ст. Злобина в Кировском районе г. Уфы в реестр требований кредиторов должника о передаче жилого помещения.
Определением суда первой инстанции от 14.05.2012 заявление Батталовой З.Х. удовлетворено, признано обоснованным требование о передаче жилого помещения. Включено в реестр требований о передаче жилых помещений должника требование заявителя о передаче двухкомнатной квартиры N 242 на 6 этаже 12-этажного дома блок В2, секция 8-3, общей проектной площадью 64, 31 кв. м в микрорайоне "Бакалинский", ограниченном улицами Чернышевского, Бакалинская и Ст. Злобина в Кировском районе г. Уфы.
В апелляционной жалобе должник просит определение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требования.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ОАО "СтройПроектЦентр" ссылается на ничтожность договора N 734 от 08.09.2005 о долевом участии в строительстве жилья, который не отвечает признаку заключенности ввиду отсутствия государственной регистрации сделки. Суд ссылается на разрешение N 32-Ж на строительство жилого дома, однако данный документ в материалах дела отсутствует. Ссылка суда на определение Конституционного суда Российской Федерации от 05.07.2001 N 132-О не имеет отношения к существу обязательств, подлежащих оценке и установлению. Доказательства заключения договора между заявителем и застройщиком в деле нет. Из имеющихся в деле документов не следует, что должник имеет какие-либо обязательства перед заявителем. В деле нет доказательств, что общество с ограниченной ответственностью "Спецхимснаб" (далее - ООО "Спецхимснаб") при заключении договора долевого участия в строительстве жилья N 734 от 08.09.2005 действовало по поручению и в интересах должника. Любое упоминание в тексте данного договора ОАО "СтройПроектЦентр" не влияет на наличие его прав по отношению к сторонам по договору.
Кроме того, при ознакомлении с материалами дела должником установлено, что в деле имеются копии документов, которые не представлялись в судебное заседание, не были предметом изучения и обсуждения. Должник был лишен возможности оценить договор N 4 от 29.11.2004, приложения к нему, приложение N 1 к дополнительному соглашению от 10.11.2011 по договору N 4 от 29.11.2004, разрешение на строительство, высказать суду свою позицию по вопросу их относимости, допустимости, достоверности и достаточности. Светокопии материалов не заверены надлежащим образом (ст. 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). В судебном заседании суд миновал стадию изучения имеющихся в деле доказательств.
Удовлетворяя требование заявителей, суд первой инстанции фактически исключил ООО "Спецхимснаб" из обязательственных отношений, имеющихся между последним и должником по строительству упомянутого жилого дома.
Лица, участвующие в деле о банкротстве, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание временный управляющий, иные участники строительства представителей не направили.
С учетом мнения Палтусовой В.А., Баталовой З.Х., представителей должника, Управления по земельным ресурсам РБ и в соответствии со ст. 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.
Представитель должника поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме, просил определение суда отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.
Представитель Баталовой З.Х. с доводами апелляционной жалобы не согласен, просил определение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Представитель Управления по земельным ресурсам РБ с доводами апелляционной жалобы не согласен, просил определение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Палтусова В.А. с доводами апелляционной жалобы не согласна, просила определение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.02.2012 в отношении должника введена процедура наблюдения, временным управляющим должника утвержден Шайхетдинов А.И.
Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 10.04.2012 по ходатайству временного управляющего должника применены при банкротстве должника ОАО "СтройПроектЦентр" правила параграфа 7 главы IX Закон о банкротстве в редакции Федерального закона N 210-ФЗ от 12.07.2011
Из материалов дела усматривается, что 29.11.2004 между ОАО "СтройПроектЦентр" (застройщик) и ООО "Спецхимснаб" (инвестор) заключен договор N 4 предметом которого является инвестирование путем вложения инвестором денежных средств, как собственных так и привлеченных, в строительство жилого дома N 8 жилого микрорайона "Бакалинский", ограниченного улицами Бакалинская, Ст. Злобина в Кировском районе г. Уфы ориентировочной общей проектной площадью 100 000 кв. м (п. 1.1 договора).
Согласно п. 3.4 договора с учетом дополнительного соглашения к договору N 4 от 29.11.2004 инвестор имеет право привлекать к инвестированию строительства объекта недвижимости денежные средства третьих лиц, заключая с ними договоры долевого участия в строительстве от своего имени без уведомления застройщика, принимая от них денежные средства.
Дополнительным соглашением от 10.11.2011 к договору N 4 от 29.11.2004 стороны установили что инвестор обязуется проинвестировать строительство помещений, а застройщик построить и ввести в эксплуатацию жилые дома, находящийся по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский район, ул. Бакалинская, строительный N 8 и строительный N 11, в которых расположены указанные помещения, и по окончании строительства передать их инвестору, либо по указаниям инвестора третьим лицам, являющимся соинвесторами - участниками долевого строительства.
Данным соглашением стороны подтвердили, что во исполнение обязательств по договору N 4 от 29.11.2004 инвестор передал, а застройщик принял инвестиционные средства в размере 779 947 134 руб., которыми инвестор полностью оплатил 29 443, 87 кв. м помещений в жилом доме строительный номер 8 в микрорайоне "Бакалинский", находящийся по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский район, ул. Бакалинская строительный N 8 (объект N 1). Застройщик подтвердил, что в связи с получением инвестиционных средств в размере 779 947 134 руб., по окончании строительства объекта, помещения, оплаченные указанными средствами будут переданы инвестору, либо по его указанию третьим лицам, согласно приложению N 1 к настоящему дополнительному соглашению.
Согласно приложению N 1 к дополнительному соглашению от 10.11.2011 двухкомнатная квартира N 242 на 6 этаже 12-этажного дома блок В2, секция 8-3, общей проектной площадью 64, 31 кв. м входит в данный перечень.
08.09.2005 между ООО "Спецхимснаб" (инвестор), действующим на основании договора N 4 от 29.11.2004, заключенного с застройщиком ОАО "СтройПроектЦентр" долевого участия в строительстве жилого микрорайона "Бакалинский", и Абдрахманов Рафис Гайнетдинович (далее - Абдрахманов Р.Г.) (дольщик) заключен договор N 734 о долевом участии в строительстве жилья микрорайона "Бакалинский", ограниченном улицами Чернышевского, Бакалинская и Ст. Злобина в Кировском районе г. Уфы.
Предметом договора N 734 от 08.09.2005 является инвестирование строительства жилого дома в микрорайоне "Бакалинский". Дольщик финансирует строительство двухкомнатной квартиры N 242 на 6 этаже в 12-этажном доме блок В2 секция 8-3 общей проектной площадью 64, 31 кв. м. После окончания строительства предметом собственности дольщика становится вышеуказанная квартира.
В п. 1.3 договора определен плановый срок окончания строительства - 4 квартал 2006.
Стоимость квартиры на дату подписания договора составила 1 221 890 руб. (п. 2.2 договора). Дольщиком полностью оплачивается инвестиционный взнос в размере 1 221 890 руб. векселем ООО "Спецхимснаб".
Факт оплаты по договору N 734 от 08.09.2005 подтвержден актом приема-передачи векселя от 08.09.2005 СХЦ 0508251 номинальной стоимостью 1 221 890 руб. Согласно акту приема-передачи векселя от 08.09.2005 вексель принят в счет расчетов по договору N 734 от 08.09.2005.
07.08.2007 между Абдрахмановым Р.Г. и Баталовой З.Х. заключен договор уступки права требования, согласно которому Абдрахманов Р.Г. передает, а Баталова З.Х. принимает принадлежащие Абдрахманову Р.Г. в момент подписания настоящего договора права требования и обязательства, возникшие из договора N 734 от 08.09.2005 о долевом участии в строительстве жилья в микрорайоне "Бакалинский", ограниченном улицами Чернышевского, Бакалинская и Ст. Злобина в Кировском районе г. Уфы.
Во исполнение п. 2.2. договора инвестор извещен о состоявшейся уступке.
Квартира, право на которую возникло из договора N 734 от 08.09.2005, договора уступки права требования от 07.08.2007, Батталовой З.Х. не передана.
Ссылаясь на наличие переданного заявителям права, полную оплату Абдрахмановым Р.Г. по договору N 734 от 08.09.2005, Батталова З.Х. обратилась в арбитражный суд с заявлением о включении требования в реестр требований о передаче жилых помещений.
Удовлетворяя заявление Батталовой З.Х., суд первой инстанции пришел к выводу о доказанности факта полной оплаты стоимости квартиры Абдрахмановым Р.Г., право требования которой уступлено заявителю. Суд указал, что об уступке права требования инвестор был уведомлен, государственная регистрация договора инвестирования не требуется, поскольку отношения регулируются законодательством об инвестиционной деятельности и Гражданским кодексом Российской Федерации. Суд отметил наличие сложившихся фактических правоотношений у участников строительства с застройщиком.
С выводами суда первой инстанции следует согласиться в силу следующего.
Согласно ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
В соответствии со ст. 223 Закона о банкротстве дела о банкротстве юридических лиц рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными Законом о банкротстве.
Требования о передаче жилых помещений предъявляются и рассматриваются в порядке, установленном ст. 71 и 100 настоящего Федерального закона (п. 1 ст. 201.6 Закона о банкротстве).
Согласно п. 6 ст. 201.1 Закона о банкротстве арбитражный суд вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования, в том числе, в случае заключения договора участия в долевом строительстве, выдачи векселя для последующей оплаты им жилого помещения в многоквартирном доме, заключения иных сделок, связанных с передачей денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность.
В соответствии с п. 2 ст. 201.6 Закона о банкротстве Арбитражному суду при рассмотрении обоснованности требований о передаче жилых помещений должны быть предоставлены доказательства, подтверждающие факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения.
С учетом изложенного, условиями признания лица, обратившегося с требованием о включении в реестр требований о передачи жилых помещений, участником строительства являются:
- - установление факта того, что это лицо заключило с застройщиком сделку, по которой было обязано передать денежные средства и (или) иное имущество в целях строительства многоквартирного дома с последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность заявителя;
- - установление факта того, что заявитель фактически передал денежные средства и (или) иное имущество в целях строительства многоквартирного дома.
В соответствии со ст. 382 Гражданского кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.
В силу ст. 384 Гражданского кодекса Российской Федерации Если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.
Суд апелляционной инстанции приходит к выводу о заключенности договора N 734 от 08.09.2005 о долевом участии в строительстве жилья.
Договор позволяет с определенностью установить его предмет, цену, сроки работ.
Указание в апелляционной жалобе ОАО "СтройПроектЦентр" на незаключенность договора подлежит отклонению. Действие Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в том числе требование о государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве на правоотношения, вытекающие из договора N N 734 от 08.09.2005, не распространяется, поскольку разрешение на строительство выдано до вступления в силу указанного нормативно-правового акта (п. 2 ст. 27 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).
Довод ОАО "СтройПроектЦентр" об отсутствии обязательств со стороны должника по передаче квартиры заявителю является ошибочным, противоречит материалам дела. ООО "Спецхимснаб", действуя на основании договора N 4 от 29.11.2004, имело право привлекать к инвестированию объекта недвижимости денежные средства третьих лиц путем заключения договора долевого участия. Согласно дополнительному соглашению от 10.11.2011 к договору N 4 от 29.11.2004 стороны установили, что застройщик обязался построить и ввести в эксплуатацию жилые дома, находящиеся по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский район, ул. Бакалинская, строительный N 8 и строительный N 11, в которых расположены указанные помещения, и по окончании строительства передать их инвестору, либо по указаниям инвестора третьим лицам, являющимся соинвесторами - участниками долевого строительства. Данным соглашением застройщик подтвердил, что в связи с получением инвестиционных средств инвестора в размере 779 947 134 руб., по окончании строительства объекта, помещения, оплаченные указанными средствами, будут переданы инвестору, либо по его указанию третьим лицам, согласно приложению N 1 к настоящему дополнительному соглашению. В приложении N 1 объект, с требованием о включении в реестр о передаче жилых помещений которого обратился заявитель по настоящему делу, значится.
Из материалов дела следует, что обязанность по передаче двухкомнатной квартиры N 242 на 6 этаже 12-этажного дома блок В2, секция 8-3, общей проектной площадью 64, 31 кв. м в микрорайоне "Бакалинский", ограниченном улицами Чернышевского, Бакалинская и Ст. Злобина в Кировском районе г. Уфы с учетом договора уступки прав требования от 07.08.2007 должником не исполнена.
Факт оплаты по договору 734 от 08.09.2005 подтвержден актом приема-передачи векселя от 08.09.2005 СХЦ 0508251 номинальной стоимостью 1 221 890 руб. Согласно акту приема-передачи векселя от 08.09.2005 вексель принят в счет расчетов по договору N 734 от 08.09.2005.
Данные доказательства свидетельствуют об оплате Абдрахмановым Р.Г. полностью стоимости, определенной в договоре N 734 от 08.09.2005.
В силу п. 1 ч. 1 ст. 201.7 Закона о банкротстве в реестр требований о передаче жилых помещений включается сумма, уплаченная участником строительства застройщику по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) стоимость переданного застройщику имущества в рублях.
С учетом доказанности обстоятельств заключенности договора N 734 от 08.09.2005 и факта оплаты по нему в полном объеме, а также передачи прав требования по договору N 734 от 08.09.2005 Батталовой З.Х., вывод суда первой инстанции об обоснованности требований заявителя является верным.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно включил требование Батталовой З.Х. в реестр требований о передаче помещения.
Документы, имеющиеся в материалах дела, являются относимыми к рассматриваемому заявлению, допустимыми, правомерно приняты судом первой инстанции. Незаверение копий документов, пропуск судом стадии изучения имеющихся в деле доказательств не являются безусловными основаниями для отмены судебного акта. Должником не представлены в настоящее дело иные (нетождественные) копии договоров, либо подлинники договоров с иным содержанием, позволяющие суду усомниться в условиях договоров, в связи с чем, доводы являются несостоятельными. Выводы суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам и нормам законодательства.
Кроме того, следует отметить, что поведение должника в процессе строительства дома и привлечение средств граждан и юридических лиц вызывает сомнение в части добросовестности. Должник допустил привлечение средств посредством иных лиц, при этом доказательств того, что указанные лица при продаже квартир действовали недобросовестно и во вред интересам должника, в деле нет.
Учитывая изложенное, суд первой инстанции всесторонне и полно исследовал обстоятельства дела, дал им верную правовую оценку. Оснований для отмены судебного акта не имеется, апелляционная жалоба открытого акционерного общества "СтройПроектЦентр" удовлетворению не подлежат.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 268 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
определение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 14.05.2012 по делу N А07-21465/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу открытого акционерного общества "СтройПроектЦентр" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение одного месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.
Председательствующий судья
С.А.БАБКИНА
Судьи
С.В.МАТВЕЕВА
Г.М.СТОЛЯРЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 29.06.2012 N 18АП-5919/2012 ПО ДЕЛУ N А07-21465/2011
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 июня 2012 г. N 18АП-5919/2012
Дело N А07-21465/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 27 июня 2012 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 29 июня 2012 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Бабкиной С.А.,
судей Матвеевой С.В., Столяренко Г.М.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Першиной Е.В.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества "СтройПроектЦентр" на определение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 14.05.2012 по делу N А07-21465/2011 (судья Кулаев Р.Ф.) о включении требования в реестр требований кредиторов.
В судебном заседании приняли участие представители:
Палтусова Вера Александровна (паспорт, определение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 18.05.2012 по делу N А07-21465/2011, выписка из протокола общего собрания дольщиков-соинвесторов жилого комплекса "Солнечный" от 18.03.2011),
представитель Батталовой Зайтуны Хазиахметовны - Фролова Г.Д. (паспорт, доверенность от 04.05.2012),
представитель открытого акционерного общества "СтройПроектЦентр" - Трофимова О.Ю. (паспорт, доверенность от 07.12.2011),
представитель Управления по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан - Байтимирова А.А. (паспорт 80 11, доверенность от 19.06.2012 N 58д).
Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 06.12.2011 заявление Управления по земельным ресурсам Администрации городского округа города Уфы Республики Башкортостан (далее - Управление по земельным ресурсам РБ) о признании несостоятельным (банкротом) открытого акционерного общества "СтройПроектЦентр" (ОГРН 1030203927401, ИНН 0274091391) (далее - ОАО "СтройПроектЦентр", должник) принято к производству, возбуждено производство по делу о несостоятельности (банкротстве).
Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.02.2012 требования Управления по земельным ресурсам РБ признаны обоснованными, в отношении должника введена процедура наблюдения, временным управляющим должника утвержден Шайхетдинов Артур Илгамович (далее - Шайхетдинов А.И.).
28.03.2012 Батталова Зайтуна Хазиахметовна (далее - Баталова З.Х.) обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением о включении требования о передаче двухкомнатной квартиры N 242 на 6 этаже 12-этажного дома блок В2, секция 8-3, общей проектной площадью 64, 31 кв. м в микрорайоне "Бакалинский", ограниченном улицами Чернышевского, Бакалинская и Ст. Злобина в Кировском районе г. Уфы в реестр требований кредиторов должника о передаче жилого помещения.
Определением суда первой инстанции от 14.05.2012 заявление Батталовой З.Х. удовлетворено, признано обоснованным требование о передаче жилого помещения. Включено в реестр требований о передаче жилых помещений должника требование заявителя о передаче двухкомнатной квартиры N 242 на 6 этаже 12-этажного дома блок В2, секция 8-3, общей проектной площадью 64, 31 кв. м в микрорайоне "Бакалинский", ограниченном улицами Чернышевского, Бакалинская и Ст. Злобина в Кировском районе г. Уфы.
В апелляционной жалобе должник просит определение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требования.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ОАО "СтройПроектЦентр" ссылается на ничтожность договора N 734 от 08.09.2005 о долевом участии в строительстве жилья, который не отвечает признаку заключенности ввиду отсутствия государственной регистрации сделки. Суд ссылается на разрешение N 32-Ж на строительство жилого дома, однако данный документ в материалах дела отсутствует. Ссылка суда на определение Конституционного суда Российской Федерации от 05.07.2001 N 132-О не имеет отношения к существу обязательств, подлежащих оценке и установлению. Доказательства заключения договора между заявителем и застройщиком в деле нет. Из имеющихся в деле документов не следует, что должник имеет какие-либо обязательства перед заявителем. В деле нет доказательств, что общество с ограниченной ответственностью "Спецхимснаб" (далее - ООО "Спецхимснаб") при заключении договора долевого участия в строительстве жилья N 734 от 08.09.2005 действовало по поручению и в интересах должника. Любое упоминание в тексте данного договора ОАО "СтройПроектЦентр" не влияет на наличие его прав по отношению к сторонам по договору.
Кроме того, при ознакомлении с материалами дела должником установлено, что в деле имеются копии документов, которые не представлялись в судебное заседание, не были предметом изучения и обсуждения. Должник был лишен возможности оценить договор N 4 от 29.11.2004, приложения к нему, приложение N 1 к дополнительному соглашению от 10.11.2011 по договору N 4 от 29.11.2004, разрешение на строительство, высказать суду свою позицию по вопросу их относимости, допустимости, достоверности и достаточности. Светокопии материалов не заверены надлежащим образом (ст. 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). В судебном заседании суд миновал стадию изучения имеющихся в деле доказательств.
Удовлетворяя требование заявителей, суд первой инстанции фактически исключил ООО "Спецхимснаб" из обязательственных отношений, имеющихся между последним и должником по строительству упомянутого жилого дома.
Лица, участвующие в деле о банкротстве, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание временный управляющий, иные участники строительства представителей не направили.
С учетом мнения Палтусовой В.А., Баталовой З.Х., представителей должника, Управления по земельным ресурсам РБ и в соответствии со ст. 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.
Представитель должника поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме, просил определение суда отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.
Представитель Баталовой З.Х. с доводами апелляционной жалобы не согласен, просил определение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Представитель Управления по земельным ресурсам РБ с доводами апелляционной жалобы не согласен, просил определение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Палтусова В.А. с доводами апелляционной жалобы не согласна, просила определение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.02.2012 в отношении должника введена процедура наблюдения, временным управляющим должника утвержден Шайхетдинов А.И.
Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 10.04.2012 по ходатайству временного управляющего должника применены при банкротстве должника ОАО "СтройПроектЦентр" правила параграфа 7 главы IX Закон о банкротстве в редакции Федерального закона N 210-ФЗ от 12.07.2011
Из материалов дела усматривается, что 29.11.2004 между ОАО "СтройПроектЦентр" (застройщик) и ООО "Спецхимснаб" (инвестор) заключен договор N 4 предметом которого является инвестирование путем вложения инвестором денежных средств, как собственных так и привлеченных, в строительство жилого дома N 8 жилого микрорайона "Бакалинский", ограниченного улицами Бакалинская, Ст. Злобина в Кировском районе г. Уфы ориентировочной общей проектной площадью 100 000 кв. м (п. 1.1 договора).
Согласно п. 3.4 договора с учетом дополнительного соглашения к договору N 4 от 29.11.2004 инвестор имеет право привлекать к инвестированию строительства объекта недвижимости денежные средства третьих лиц, заключая с ними договоры долевого участия в строительстве от своего имени без уведомления застройщика, принимая от них денежные средства.
Дополнительным соглашением от 10.11.2011 к договору N 4 от 29.11.2004 стороны установили что инвестор обязуется проинвестировать строительство помещений, а застройщик построить и ввести в эксплуатацию жилые дома, находящийся по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский район, ул. Бакалинская, строительный N 8 и строительный N 11, в которых расположены указанные помещения, и по окончании строительства передать их инвестору, либо по указаниям инвестора третьим лицам, являющимся соинвесторами - участниками долевого строительства.
Данным соглашением стороны подтвердили, что во исполнение обязательств по договору N 4 от 29.11.2004 инвестор передал, а застройщик принял инвестиционные средства в размере 779 947 134 руб., которыми инвестор полностью оплатил 29 443, 87 кв. м помещений в жилом доме строительный номер 8 в микрорайоне "Бакалинский", находящийся по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский район, ул. Бакалинская строительный N 8 (объект N 1). Застройщик подтвердил, что в связи с получением инвестиционных средств в размере 779 947 134 руб., по окончании строительства объекта, помещения, оплаченные указанными средствами будут переданы инвестору, либо по его указанию третьим лицам, согласно приложению N 1 к настоящему дополнительному соглашению.
Согласно приложению N 1 к дополнительному соглашению от 10.11.2011 двухкомнатная квартира N 242 на 6 этаже 12-этажного дома блок В2, секция 8-3, общей проектной площадью 64, 31 кв. м входит в данный перечень.
08.09.2005 между ООО "Спецхимснаб" (инвестор), действующим на основании договора N 4 от 29.11.2004, заключенного с застройщиком ОАО "СтройПроектЦентр" долевого участия в строительстве жилого микрорайона "Бакалинский", и Абдрахманов Рафис Гайнетдинович (далее - Абдрахманов Р.Г.) (дольщик) заключен договор N 734 о долевом участии в строительстве жилья микрорайона "Бакалинский", ограниченном улицами Чернышевского, Бакалинская и Ст. Злобина в Кировском районе г. Уфы.
Предметом договора N 734 от 08.09.2005 является инвестирование строительства жилого дома в микрорайоне "Бакалинский". Дольщик финансирует строительство двухкомнатной квартиры N 242 на 6 этаже в 12-этажном доме блок В2 секция 8-3 общей проектной площадью 64, 31 кв. м. После окончания строительства предметом собственности дольщика становится вышеуказанная квартира.
В п. 1.3 договора определен плановый срок окончания строительства - 4 квартал 2006.
Стоимость квартиры на дату подписания договора составила 1 221 890 руб. (п. 2.2 договора). Дольщиком полностью оплачивается инвестиционный взнос в размере 1 221 890 руб. векселем ООО "Спецхимснаб".
Факт оплаты по договору N 734 от 08.09.2005 подтвержден актом приема-передачи векселя от 08.09.2005 СХЦ 0508251 номинальной стоимостью 1 221 890 руб. Согласно акту приема-передачи векселя от 08.09.2005 вексель принят в счет расчетов по договору N 734 от 08.09.2005.
07.08.2007 между Абдрахмановым Р.Г. и Баталовой З.Х. заключен договор уступки права требования, согласно которому Абдрахманов Р.Г. передает, а Баталова З.Х. принимает принадлежащие Абдрахманову Р.Г. в момент подписания настоящего договора права требования и обязательства, возникшие из договора N 734 от 08.09.2005 о долевом участии в строительстве жилья в микрорайоне "Бакалинский", ограниченном улицами Чернышевского, Бакалинская и Ст. Злобина в Кировском районе г. Уфы.
Во исполнение п. 2.2. договора инвестор извещен о состоявшейся уступке.
Квартира, право на которую возникло из договора N 734 от 08.09.2005, договора уступки права требования от 07.08.2007, Батталовой З.Х. не передана.
Ссылаясь на наличие переданного заявителям права, полную оплату Абдрахмановым Р.Г. по договору N 734 от 08.09.2005, Батталова З.Х. обратилась в арбитражный суд с заявлением о включении требования в реестр требований о передаче жилых помещений.
Удовлетворяя заявление Батталовой З.Х., суд первой инстанции пришел к выводу о доказанности факта полной оплаты стоимости квартиры Абдрахмановым Р.Г., право требования которой уступлено заявителю. Суд указал, что об уступке права требования инвестор был уведомлен, государственная регистрация договора инвестирования не требуется, поскольку отношения регулируются законодательством об инвестиционной деятельности и Гражданским кодексом Российской Федерации. Суд отметил наличие сложившихся фактических правоотношений у участников строительства с застройщиком.
С выводами суда первой инстанции следует согласиться в силу следующего.
Согласно ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
В соответствии со ст. 223 Закона о банкротстве дела о банкротстве юридических лиц рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными Законом о банкротстве.
Требования о передаче жилых помещений предъявляются и рассматриваются в порядке, установленном ст. 71 и 100 настоящего Федерального закона (п. 1 ст. 201.6 Закона о банкротстве).
Согласно п. 6 ст. 201.1 Закона о банкротстве арбитражный суд вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования, в том числе, в случае заключения договора участия в долевом строительстве, выдачи векселя для последующей оплаты им жилого помещения в многоквартирном доме, заключения иных сделок, связанных с передачей денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность.
В соответствии с п. 2 ст. 201.6 Закона о банкротстве Арбитражному суду при рассмотрении обоснованности требований о передаче жилых помещений должны быть предоставлены доказательства, подтверждающие факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения.
С учетом изложенного, условиями признания лица, обратившегося с требованием о включении в реестр требований о передачи жилых помещений, участником строительства являются:
- - установление факта того, что это лицо заключило с застройщиком сделку, по которой было обязано передать денежные средства и (или) иное имущество в целях строительства многоквартирного дома с последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность заявителя;
- - установление факта того, что заявитель фактически передал денежные средства и (или) иное имущество в целях строительства многоквартирного дома.
В соответствии со ст. 382 Гражданского кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.
В силу ст. 384 Гражданского кодекса Российской Федерации Если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.
Суд апелляционной инстанции приходит к выводу о заключенности договора N 734 от 08.09.2005 о долевом участии в строительстве жилья.
Договор позволяет с определенностью установить его предмет, цену, сроки работ.
Указание в апелляционной жалобе ОАО "СтройПроектЦентр" на незаключенность договора подлежит отклонению. Действие Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в том числе требование о государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве на правоотношения, вытекающие из договора N N 734 от 08.09.2005, не распространяется, поскольку разрешение на строительство выдано до вступления в силу указанного нормативно-правового акта (п. 2 ст. 27 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).
Довод ОАО "СтройПроектЦентр" об отсутствии обязательств со стороны должника по передаче квартиры заявителю является ошибочным, противоречит материалам дела. ООО "Спецхимснаб", действуя на основании договора N 4 от 29.11.2004, имело право привлекать к инвестированию объекта недвижимости денежные средства третьих лиц путем заключения договора долевого участия. Согласно дополнительному соглашению от 10.11.2011 к договору N 4 от 29.11.2004 стороны установили, что застройщик обязался построить и ввести в эксплуатацию жилые дома, находящиеся по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский район, ул. Бакалинская, строительный N 8 и строительный N 11, в которых расположены указанные помещения, и по окончании строительства передать их инвестору, либо по указаниям инвестора третьим лицам, являющимся соинвесторами - участниками долевого строительства. Данным соглашением застройщик подтвердил, что в связи с получением инвестиционных средств инвестора в размере 779 947 134 руб., по окончании строительства объекта, помещения, оплаченные указанными средствами, будут переданы инвестору, либо по его указанию третьим лицам, согласно приложению N 1 к настоящему дополнительному соглашению. В приложении N 1 объект, с требованием о включении в реестр о передаче жилых помещений которого обратился заявитель по настоящему делу, значится.
Из материалов дела следует, что обязанность по передаче двухкомнатной квартиры N 242 на 6 этаже 12-этажного дома блок В2, секция 8-3, общей проектной площадью 64, 31 кв. м в микрорайоне "Бакалинский", ограниченном улицами Чернышевского, Бакалинская и Ст. Злобина в Кировском районе г. Уфы с учетом договора уступки прав требования от 07.08.2007 должником не исполнена.
Факт оплаты по договору 734 от 08.09.2005 подтвержден актом приема-передачи векселя от 08.09.2005 СХЦ 0508251 номинальной стоимостью 1 221 890 руб. Согласно акту приема-передачи векселя от 08.09.2005 вексель принят в счет расчетов по договору N 734 от 08.09.2005.
Данные доказательства свидетельствуют об оплате Абдрахмановым Р.Г. полностью стоимости, определенной в договоре N 734 от 08.09.2005.
В силу п. 1 ч. 1 ст. 201.7 Закона о банкротстве в реестр требований о передаче жилых помещений включается сумма, уплаченная участником строительства застройщику по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) стоимость переданного застройщику имущества в рублях.
С учетом доказанности обстоятельств заключенности договора N 734 от 08.09.2005 и факта оплаты по нему в полном объеме, а также передачи прав требования по договору N 734 от 08.09.2005 Батталовой З.Х., вывод суда первой инстанции об обоснованности требований заявителя является верным.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно включил требование Батталовой З.Х. в реестр требований о передаче помещения.
Документы, имеющиеся в материалах дела, являются относимыми к рассматриваемому заявлению, допустимыми, правомерно приняты судом первой инстанции. Незаверение копий документов, пропуск судом стадии изучения имеющихся в деле доказательств не являются безусловными основаниями для отмены судебного акта. Должником не представлены в настоящее дело иные (нетождественные) копии договоров, либо подлинники договоров с иным содержанием, позволяющие суду усомниться в условиях договоров, в связи с чем, доводы являются несостоятельными. Выводы суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам и нормам законодательства.
Кроме того, следует отметить, что поведение должника в процессе строительства дома и привлечение средств граждан и юридических лиц вызывает сомнение в части добросовестности. Должник допустил привлечение средств посредством иных лиц, при этом доказательств того, что указанные лица при продаже квартир действовали недобросовестно и во вред интересам должника, в деле нет.
Учитывая изложенное, суд первой инстанции всесторонне и полно исследовал обстоятельства дела, дал им верную правовую оценку. Оснований для отмены судебного акта не имеется, апелляционная жалоба открытого акционерного общества "СтройПроектЦентр" удовлетворению не подлежат.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 268 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
определение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 14.05.2012 по делу N А07-21465/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу открытого акционерного общества "СтройПроектЦентр" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение одного месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.
Председательствующий судья
С.А.БАБКИНА
Судьи
С.В.МАТВЕЕВА
Г.М.СТОЛЯРЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)