Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 03 марта 2014 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 05 марта 2014 г.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,
судей Карпачевой М.И., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Конновой Н.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Финанс Меркурий Маркет Групп" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.12.2013 по делу N А07-14712/2013 (судья Хомутова С.И.).
В судебном заседании приняли участие представители:
общества с ограниченной ответственностью "Финанс Меркурий Маркет Групп" - Ефремов А.А. (доверенность от 23.01.2014 N 3, паспорт).
Индивидуальный предприниматель Ахметзянов Фарид Рифгатович (далее - ИП Ахметзянов, Предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Финанс Меркурий Маркет Групп" (далее - ООО "ФММГ", Общество, ответчик) о взыскании 397 420 руб. неосновательного обогащения, в том числе 315 000 руб. - обеспечительный платеж по предварительному договору аренды нежилого помещения от 27.02.2013 N 019П, 82 420 руб. - стоимость произведенных ремонтно-отделочных работ, а также о взыскании 2 165 руб. 63 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами (с учетом принятых судом первой инстанции на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнения иска и отказа Предпринимателя от части требований - т. 1, л.д. 5-10; т. 2, л.д. 2, 9-14).
Определением от 22.08.2013 исковое заявление ИП Ахметзянова принято к производству арбитражного суда, делу присвоен номер А07-14712/2013 (т. 1, л.д. 1-3).
Общество "ФММГ" обратилось в арбитражный суд с встречным иском к ИП Ахметзянову, в котором просит взыскать с Предпринимателя 416 973 руб. неосновательного обогащения, составляющего плату за пользование нежилым помещением путем осуществления торговой деятельности, за использование электроэнергии, воды, канализации, за пользование услугами управляющей организации МИ, эскалаторами и лифтами, клининговыми услугами, охраной, рекламой, пожарной сигнализацией в мае и июне 2013 года (т. 1, л.д. 67-69, 71).
Определением от 07.10.2013 встречное исковое заявление принято к рассмотрению в рамках дела N А07-14712/2013 (т. 1, л.д. 135-136).
Решением от 30.12.2013 (резолютивная часть объявлена 20.12.2013) первоначальные исковые требования удовлетворены в полном объеме. В удовлетворении встречных исковых требований суд отказал (т. 2, л.д. 17-28).
В апелляционной жалобе ООО "ФММГ" ссылается на неполное исследование судом первой инстанции обстоятельств дела, просит решение отменить (т. 2, л.д. 34-35). Приводит следующие доводы.
Стороны должны были заключить основной договор аренды нежилого помещения после открытия торгового центра. По условиям предварительного договора дата открытия торгового центра является ориентировочной (пункт 2.1). Стороны договорились, что предварительный договор вступает в силу и действует до момента вступления в законную силу основного договора аренды (пункт 6.1). Так как основной договор не был заключен, предварительный договор имеет свою силу.
Суд также не учел, что согласно пункту 5.2.11 предварительного договора арендатор (ИП Ахметзянов) не вправе без предварительного письменного согласия арендодателя производить какие-либо перепланировки или перестройки, улучшения или усовершенствования. Общество "ФММГ" не давало ИП Ахметзянову согласия на проводимые последним работы.
Кроме того, общество "ФММГ" в соответствии с условиями предварительного договора изготовило и подписало основной договор аренды от 05.05.2013 N 2. После этого 01.07.2013 администрация Общества направила арендаторам письма с исходящими NN 404-419, в которых просила явиться и подписать основные договоры аренды. ИП Ахметзянов на такое письмо Общества не ответил. Данное обстоятельство в силу пункта 7.3 предварительного договора, как полагает ответчик, свидетельствует о том, что обеспечительный платеж возврату арендатору не подлежит.
ООО "ФММГ" выполняло все предусмотренные предварительным договором условия, однако в связи с уклонением ИП Ахметзянова от заключения основного договора приняло решение о расторжении предварительного договора, о чем направило Предпринимателю уведомление от 10.08.2013.
Таким образом, общество "ФММГ" полагает необходимым в удовлетворении исковых требований ИП Ахметзянова отказать, встречные исковые требования - удовлетворить.
Лица, участвующие в деле, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.
ИП Ахметзянов (истец) явку своего представителя не обеспечил, представил ходатайство об отложении судебного разбирательства в связи с болезнью представителя.
Суд апелляционной инстанции, рассмотрев заявленное ходатайство, не находит оснований для его удовлетворения. Невозможность участия в судебном заседании конкретного представителя не является препятствием к реализации истцом его процессуальных прав путем предоставления необходимых полномочий другому представителю.
С учетом мнения представителя ООО "ФММГ" (ответчик) и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителя ИП Ахметзянова.
В судебном заседании податель апелляционной жалобы доводы жалобы поддержал, полагая судебный акт подлежащим отмене.
Законность и обоснованность судебного акта проверены Восемнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Из материалов настоящего дела следует, что 27.02.2013 между обществом "ФММГ" (арендодатель) и предпринимателем Ахметзяновым (арендатор) подписан предварительный договор аренды нежилого помещения N 019П (т. 1, л.д. 15-29).
Сторонами согласованы, среди прочего, следующие условия:
- - стороны договорились о подготовке и заключении договора аренды нежилого помещения в строящемся Торговом центре по улице Кольцевая в Орджоникидзевском районе города Уфы Республики Башкортостан в порядке, сроки и на условиях, установленных предварительным договором и действующим законодательством (абзац 1 пункта 1.1); предметом договора аренды будет являться предоставление арендодателем за обусловленную сторонами договора плату во временное владение и пользование арендатором (в целях организации и осуществления деятельности по реализации оптики) нежилого помещения (торговые площади, представляющие собой помещение, обозначенное на плане в приложении N 1), ориентировочной площадью 45 кв. м, находящегося на первом этаже между осями 17-18 и Л-К в строящемся на момент заключения предварительного договора Торговом центре по улице Кольцевая в Орджоникидзевском районе города Уфы Республики Башкортостан (абзацы 2, 3 пункта 1.1); арендодатель обязуется заключить основной договор с арендатором при условии выполнения последним своих обязательств в порядке и на условиях, определенных предварительным договором (пункт 1.2); объект по окончании строительства передается в состоянии, указанном в приложении N 3 (пункт 1.5); в счет обеспечения выполнения обязательств, предусмотренных предварительным и основным договорами, арендатор обязуется перечислить арендодателю обеспечительный платеж, в порядке, предусмотренном разделом 4 предварительного договора (пункт 1.6);
- - ориентировочный срок открытия Торгового центра - 2 квартал 2013 года (пункт 2.1); основной договор действует с момента открытия Торгового центра (пункт 2.2); о дате открытия Торгового центра арендодатель письменно уведомляет арендатора за 14 дней до предполагаемой даты открытия (пункт 2.3); арендодатель направляет подписанный со своей стороны основной договор за 10 (десять) рабочих дней до даты открытия Торгового центра, арендатор обязуется в течение 5 (пяти) рабочих дней подписать основной договор и вернуть 1 экземпляр арендодателю (пункт 2.4);
- - по предварительной договоренности между сторонами размер арендной платы по основному договору составляет 3 500 руб. за 1 кв. м в месяц, в том числе НДС 18% (пункт 3.1);
- - в течение 3 (трех) рабочих дней с момента подписания предварительного договора арендатор выплачивает арендодателю обеспечительный платеж в сумме двукратного размера месячной арендной платы, который обеспечивает заключение арендатором основного договора (пункт 4.1);
- - арендодатель обязан предоставить арендатору объект помещение для производства подготовительных работ ориентировочно за 30 дней до открытия объекта, при этом стороны подписывают акт допуска в помещение - приложение N 3 (пункт 5.1.1); в течение 20 дней с даты допуска арендатора в помещение по акту допуска (при условии согласования арендодателем проектной документации арендатора) арендатор обязан произвести в помещениях своими силами или силами третьих лиц за счет собственных средств работы арендатора, которые включают отделочные и ремонтные работы, работы по устройству технологических перегородок по согласованному сторонами плану помещений (приложение N 1), монтаж необходимых инженерных систем, монтаж и установку технологического оборудования, декора и рекламных носителей (пункты 5.2.1, 5.2.2); арендатор обязан в течение 20 дней со дня подписания предварительного договора предоставить и согласовать с арендодателем, в том числе со всеми техническими службами арендодателя, дизайн-проект интерьера объекта (пункт 5.2.3); арендатор обязан изготовить и установить торговое оборудование за свой счет с учетом требований арендодателя (дизайн, цвет, высота, шаг, входная группа и т.д.) и правил пожарной безопасности за 10 дней до открытия объекта (пункт 5.2.5); арендатор обязан подготовить оборудование и персонал для использования арендуемого нежилого помещения в соответствии с назначением, указанным в пункте 1.1 предварительного договора, к моменту открытия объекта (пункт 5.2.6); без предварительного письменного согласия арендодателя арендатор не вправе производить какие-либо перепланировки или перестройки в помещениях с изменением несущих конструкций, а также каких-либо улучшений или усовершенствований, не предусмотренных в приложениях (дизайн-проект), за исключением текущего ремонта помещений (пункт 5.2.11); при производстве подготовительных работ арендатор обязан соблюдать строительные нормы и правила, правила техники безопасности, правила пожарной безопасности, санитарные нормы и правила (пункт 5.2.15);
- - настоящий предварительный договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует до момента вступления в силу заключенного между сторонами основного договора (п. 6.1 предварительного договора аренды нежилого помещения от 27.02.2013 N 019П).
В приложении N 1 стороны согласовали план-схему расположения нежилого помещения ориентировочной площадью 45 кв. м (т. 1, л.д. 19).
Согласно акту от 08.04.2013 N 3 на основании договора подряда от 28.02.2013 N ДП02 индивидуальным предпринимателем Коротких З.Р. (подрядчик) в интересах ИП Ахметзянова (заказчик) подготовлен дизайн-проект торгового помещения площадью 45 кв. м, расположенного на первом этаже в ТК "Меркурий" по улице Кольцевая, 65, между осями 17-18 и Л-К (т. 1, л.д. 24-29, 30).
По платежному поручению от 08.04.2013 N 78 ИП Ахметзянов перечислил обществу "ФММГ" 315 000 руб. в качестве обеспечительного платежа по предварительному договору от 27.02.2013 N 019П (т. 1, л.д. 20).
09.04.2013 между ИП Ахметзяновым (заказчик) и индивидуальным предпринимателем Салюковым А.Ю. (подрядчик) подписан договор подряда N 13-23 на выполнение ремонтно-отделочных работ в помещении площадью 45 кв. м, находящимся на первом этаже, между осями 17-18 и Л-К, в строящемся Торговом центре по улице Кольцевая в Орджоникидзевском районе г. Уфы согласно дизайн-проекту заказчика (т. 1, л.д. 35-37). Общая стоимость работ согласно пункту 1.1 договора подряда и калькуляции - 82 420 руб. (т. 1, л.д. 35, 39). В данную стоимость включены демонтаж и монтаж плитки напольной, демонтаж перегородки из ГКЛ и монтаж перегородок из гипсокартона по металлическому каркасу, шпаклевка швов ГКЛ, грунтовка стен, шпаклевка и шлифовка стен под окраску, покраска стен в 2 слоя, укладка плинтуса напольного, монтаж уголков пластиковых, монтаж двери 800 мм, вывоз мусора (т. 1, л.д. 39).
Согласно квитанции к приходному кассовому ордеру от 09.04.2013 N 13-101 ИП Ахметзянов оплатил ИП Салюкову стоимость ремонтно-отделочных работ в сумме 82 420 руб. (т. 1, л.д. 34).
По акту сдачи-приемки от 04.05.2013 ИП Ахметзянов принял результаты работ ИП Салюкова на общую сумму 82 420 руб. (т. 1, л.д. 38).
Согласно выпискам из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) от 02.07.2013, 16.07.2013 права либо обременения на объект недвижимого имущества (нежилое здание), расположенный по адресу: г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Кольцевая, д. 65, корп. 3, либо г. Уфа, ул. Кольцевая, д. 65/2 - в ЕГРП не зарегистрированы (т. 1, л.д. 46, 47).
10.07.2013 ИП Ахметзянов направил в адрес общества "ФММГ" письменную претензию, в которой со ссылкой на прекращение действия предварительного договора 30.06.2013 (конец 2-ого квартала 2013 года) по причине отсутствия предложений заключить основной договор, на отсутствие в ЕГРП записи о праве собственности Общества на здание торгового центра потребовал в течение 5 дней с момента получения претензии возвратить обеспечительный платеж в сумме 315 000 руб., а также возместить расходы Предпринимателя на ремонт помещения в сумме 150 000 руб. (т. 1, л.д. 40-42, 43). Претензия получена адресатом 11.07.2013 (т. 1, л.д. 43).
Общество "ФММГ" требования ИП Ахметзянова не выполнило, денежные средства не перечислило. В связи с этим, Предприниматель обратился в арбитражный суд с исковым заявлением (о взыскании неосновательного обогащения в виде обеспечительного платежа и стоимости ремонтно-отделочных работ).
В свою очередь, Общество предъявило встречный иск, в котором потребовало взыскать с ИП Ахметзянова неосновательное обогащение, составляющее плату за пользование нежилым помещением путем осуществления торговой деятельности, за использование электроэнергии, воды, канализации, за пользование услугами управляющей организации МИ, эскалаторами и лифтами, клининговыми услугами, охраной, рекламой, пожарной сигнализацией в мае и июне 2013 года.
Удовлетворяя первоначальные исковые требования и отказывая в удовлетворении встречного иска, арбитражный суд первой инстанции исходил из следующего. Срок действия предварительного договора аренды от 27.02.2013 N 019П истек 30.06.2013, в связи с чем, у ответчика отпали правовые оснований для удержания обеспечительного платежа. Истец (арендатор) выполнил предусмотренные предварительным договором обязательства, в силу чего вина данного участника сделки в не заключении основного договора аренды отсутствует. Строительно-монтажные работы по отделке будущего объекта аренды истцом выполнены во исполнение требований предварительного договора, в целях заключения в будущем основного договора и, поскольку основной договор аренды сторонами не заключен, истец помещением не пользовался, на стороне ответчика возникло неосновательное обогащение в виде сбережения платы на отделку помещения. Поскольку доказательств использования Предпринимателем нежилого помещения Обществом не представлено, оснований для удовлетворения встречного иска не имеется.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее также - АПК РФ), исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта.
В соответствии с пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс РФ, ГК РФ) условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1). Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (пункт 2). Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (пункт 3 статьи 429 Гражданского кодекса РФ).
В рассматриваемой ситуации сторонами подписан предварительный договор аренды недвижимого имущества, которого на момент заключения данной сделки не существует (строящийся объект).
Существенными условиями договора аренды являются условия об объекте сделки (п. 3 ст. 607 ГК РФ) и размере арендной платы (ст. 614 ГК РФ).
По смыслу статьи 608 Гражданского кодекса РФ арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору. С учетом этого договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи), не является недействительным на основании статей 168, 608 Гражданского кодекса РФ (пункт 10 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").
Закон не содержит императивного запрета на заключение договора аренды недвижимого имущества, которое на этапе подписания договора находится в стадии строительства. В этом случае стороны вправе согласовать объект аренды путем указания таких сведений, как местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией.
Таким образом, предварительный договор аренды нежилого помещения, расположенного в строящемся торговом центре, должен содержать детальное описание будущего объекта недвижимости, подлежащего передаче в ходе исполнения основного договора аренды, позволяющее идентифицировать этот объект, а также указание на размер арендной платы.
Представленный в дело предварительный договор аренды нежилого помещения от 27.02.2013 N 019П следует признать соответствующим установленным федеральным законом требованиям, как в части формы сделки (единый документ в простой письменной форме), так и в части согласования сторонами существенных условий основного договора.
Объект аренды охарактеризован в пункте 1.1 договора от 27.02.2013 N 019П (т. 1, л.д. 15), более того, схематично отображен на поэтажном плане-схеме - приложение N 1 к предварительному договору (т. 1, л.д. 19). Принимая во внимание фактический допуск ИП Ахметзянова, а также избранного им для осуществления ремонтно-отделочных работ подрядчика, в помещение, являющееся частью строящегося торгового центра, фактическое осуществление ремонтно-отделочных работ, оснований для вывода о несогласованности сторонами (истец и ответчик) объекта будущей арендной сделки не имеется.
В пункте 3.1 договора от 27.02.2013 N 019П стороны согласовали размер арендной платы (т. 1, л.д. 15, оборот).
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п. 4 ст. 429 ГК РФ).
При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (статья 431 Гражданского кодекса РФ).
Проанализировав содержание предварительного договора аренды от 27.02.2013 N 019П, арбитражный суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что сторонами согласован срок, по истечении которого должен быть заключен основной договор аренды.
Установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами (статья 190 Гражданского кодекса РФ).
Содержание пункта 6.1 договора N 019П вопреки позиции общества "ФММГ" не содержит указания на определенный календарной датой или периодом времени срок, по истечении которого должен быть заключен основной договор и, соответственно, в течение которого действует предварительный договор.
Вместе с тем, исходя из буквального значения условий, регламентированных в разделе 2 договора N 019П (порядок заключения основного договора), основной договор аренды должен быть заключен сторонами с открытием торгового центра, в котором расположено будущее нежилое помещение. При этом арендодатель и арендатор согласовали определенный период времени (2 квартал 2013 года), в течение которого торговый центр должен быть открыт.
Тем самым, принимая во внимание содержание пунктов 5.1.1, 5.2.1, 5.2.2, 5.2.5, 5.2.6 договора N 019П, фактические обстоятельства исполнения сторонами условий предварительного договора, позволяющие установить действительную волю сторон сделки (допуск арендодателем арендатора в строящийся объект для осуществления подготовительных, ремонтно-отделочных работ, завершение соответствующих работ в мае 2013 года), согласно пунктам 2.1, 2.2 договора N 019П основной договор аренды должен был быть заключен сторонами в срок до 01.07.2013.
Характеристика предусмотренного в пункте 2.1 договора N 019П срока открытия торгового центра как ориентировочного применительно к иным условиям сделки свидетельствует о том, что соответствующий срок мог быть изменен по инициативе арендодателя и взаимному соглашению обеих сторон.
В силу пунктов 1.1, 1.5 договора N 019П общество "ФММГ" обязано завершить строительство торгового центра (нежилого здания), после чего предоставить ИП Ахметзянову в аренду часть этого объекта недвижимости в виде нежилого помещения. При этом из текста предварительного договора и иных материалов настоящего дела не следует, что Предприниматель имеет какие-либо обязательства перед Обществом по осуществлению строительства торгового центра.
Согласно пунктам 2.3, 2.4 договора N 019П общество "ФММГ" обязано дополнительно, за 14 дней уведомить ИП Ахметзянова о предполагаемой дате открытия торгового центра, а также за 10 рабочих дней до даты открытия торгового центра - направить в адрес Предпринимателя подписанный со своей стороны основной договор аренды.
Из материалов дела не следует, что Общество каким-либо образом извещало Предпринимателя о готовности торгового центра к открытию как до 01.07.2013, так и после указанной даты. Также не имеется в деле доказательств того, что арендодатель извещал арендатора о сроках завершения строительства и вводе здания (строения) в эксплуатацию, о причинах задержки открытия торгового центра. С предложением установить иной срок, по истечении которого стороны обязаны будут заключить основной договор аренды, Общество к Предпринимателю не обращалось. На наличие такого рода документов и доказательств ответчик при рассмотрении дела в суде первой инстанции не ссылался (часть 2 статьи 9, части 1, 3 статьи 65 АПК РФ).
Реализуя свои права как участника предварительного договора, действуя добросовестно, с должной степенью заботливости и осмотрительности (в частности, во избежание несения убытков), ИП Ахметзянов, исполнивший свои обязательства по внесению обеспечительного платежа и по осуществлению подготовительных, ремонтно-отделочных работ в помещении, вправе был ожидать, что по окончании 2-ого квартала 2013 года при отсутствии объективных препятствий к тому контрагент (ООО "ФММГ") предложит заключить основной договор аренды. В противном случае обязательственные правоотношения между сторонами будут прекращены на основании пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса РФ.
Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6 статьи 429 Гражданского кодекса РФ).
Поскольку арендодатель не совершил каких-либо действий, направленных на заключение основного договора либо внесение изменений (уточнений) в предварительный договор, кроме того, ни одна из сторон не настаивала на заключении основного договора аренды, права и обязанности общества "ФММГ" и ИП Ахметзянова из договора от 27.02.2013 N 019П прекращены 30.06.2013.
Учитывая изложенное выше, руководствуясь правилами статей 1, 421 Гражданского кодекса РФ (свобода договора), арбитражный суд апелляционной инстанции не находит правовых оснований для применения нормы абзаца 2 пункта 4 статьи 429 Гражданского кодекса РФ.
Вопреки доводам апелляционной жалобы коллегия судей не усматривает в действиях ИП Ахметзянова признаков уклонения от заключения основного договора аренды.
Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. Так, в частности, гражданские права и обязанности возникают вследствие неосновательного обогащения (подпункт 7 п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса РФ).
Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ (пункт 1 статьи 1102 Гражданского кодекса РФ).
Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило (пункт 2 статьи 1105 Гражданского кодекса РФ).
По требованию о взыскании неосновательного обогащения истец должен доказать факт приобретения либо сбережения ответчиком имущества, принадлежащего истцу, отсутствие у ответчика для этого правовых оснований, а также размер неосновательного обогащения. Лицо, требующее возврата неосновательного обогащения, должно обосновать свое требование, представив доказательства того, что оно является потерпевшим в обязательстве из неосновательного обогащения.
В силу отсутствия на стороне ИП Ахметзянова обязательств в пользу общества "ФММГ" нахождение денежных средств в сумме 315 000 руб., составляющих обеспечительный платеж (т. 1, л.д. 20), в распоряжении ответчика свидетельствует о неосновательном обогащении Общества за счет Предпринимателя. Исковое требование последнего в данной части является правомерным и подлежащим удовлетворению. При этом не подлежат применению предусмотренные в разделе 7 договора N 019П правила об ответственности арендатора (т. 1, л.д. 17), поскольку вина ИП Ахметзянова в не заключении сторонами основного договора аренды отсутствует.
Требование истца по первоначальному иску о взыскании 82 420 руб., составляющих стоимость ремонтно-отделочных работ в помещении, также подлежит удовлетворению.
Судом первой инстанции обоснованно отмечено, что выполнение заказанных и оплаченных Предпринимателем работ предусмотрено условиями предварительного договора в качестве обязательного и необходимого для целей заключения в дальнейшем основного договора. Соответствующая позиция арендодателя (намерение открыть торговый центр, помещения/торговые отделы в составе которого будут полностью готовы к приему покупателей) подтверждается содержанием пунктов 1.2, 5.1.1, 5.2.1, 5.2.2, 5.2.3, 5.2.4, 5.2.5, 5.2.6, 5.2.8 договора от 27.02.2013 N 019П (т. 1, л.д. 15-16).
Также суд верно указал, что предусмотренное в абзаце 2 пункта 5.2.2 предварительного договора правило не применяется к рассматриваемым правоотношениям. Данное правило распространяется на отношения из основного договора аренды. Более того, лицо, которое за свой счет произвело неотделимые улучшения арендованного имущества, по сути, улучшило существующую и принадлежащую иному субъекту вещь, не может приобрести какое-либо право на такие улучшения, поскольку в силу правовой природы (не могут быть отделены без вреда для имущества) неотделимые улучшения не являются самостоятельными объектами права.
ООО "ФММГ" вправе по своему усмотрению распоряжаться помещением, в котором за счет ИП Ахметзянова выполнены отделочные работы общего характера (монтаж плитки напольной, монтаж перегородок из гипсокартона по металлическому каркасу, шпаклевка швов ГКЛ, грунтовка стен, шпаклевка и шлифовка стен под окраску, покраска стен в 2 слоя, укладка плинтуса напольного, монтаж уголков пластиковых, монтаж двери 800 мм), в том числе, на более выгодных для себя условиях сдавать данное недвижимое имущество в аренду иным лицам. Тем самым, Предприниматель является потерпевшим применительно к статье 1102 Гражданского кодекса РФ, Общество - лицом, неосновательно обогатившимся за счет другого субъекта.
Довод апелляционной жалобы со ссылкой на пункт 5.2.11 договора N 019П во внимание принят быть не может. В данном пункте закреплено правило о том, что арендатор не имеет права производить перепланировки и "перестройки" помещения, иные улучшения и усовершенствования без предварительного письменного согласия арендодателя. Вместе с тем, содержанием как данного пункта (относительно дизайн-проекта), так и иных условий предварительного договора предусмотрена необходимость осуществления арендатором подготовительных, ремонтно-отделочных работ. В частности, в следующем за пунктом 5.2.11 пункте 5.2.15 в очередной раз упоминаются подготовительные работы, а также специальные требования арендодателя к их проведению.
На основании статьи 395, пункта 2 статьи 1107 Гражданского кодекса РФ истец начислил ответчику проценты в сумме 2 165,63 руб. за пользование чужими денежными средствами в период с 01.07.2013 по 31.07.2013 (т. 1,л.д.10).
Контррасчет размера процентов ответчик не представил.
В связи с этим, суд первой инстанции правомерно в полном объеме удовлетворил требования ИП Ахметзянова о взыскании с ООО "ФММГ" 397 420 руб. неосновательного обогащения и 2 165,63 руб. процентов.
Встречные исковые требования Общества к Предпринимателю обоснованно оставлены судом первой инстанции без удовлетворения, поскольку вопреки правилам статьи 65 АПК РФ ответчик (по первоначальному иску) не представил каких-либо доказательств в подтверждение положенных в основу встречного иска обстоятельств и доводов.
Из материалов дела не усматривается, что ИП Ахметзянов в мае - июне 2013 года либо в иной промежуток времени, в отсутствие у общества "ФММГ" акта ввода торгового центра (нежилого здания) в эксплуатацию, осуществлял торговую деятельность в помещении, которое должно было стать в будущем объектом основного договора аренды. Что сотрудники либо уполномоченные представители Предпринимателя, находясь в данном помещении, расставляли товар, информационные таблички, стенды, обслуживали потенциальных покупателей, заключали сделки розничной купли-продажи, принимали денежные средства либо иным образом извлекали полезные свойства нежилого помещения.
При таких обстоятельствах решение по настоящему делу отмене (изменению) не подлежит. В свою очередь, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.
Безусловных оснований для отмены судебного акта, предусмотренных частью 4 статьи 270 АПК РФ, не установлено.
В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы подлежат отнесению на общество "ФММГ" (податель жалобы). Поскольку ответчик представил доказательство оплаты государственной пошлины в размере 4 000 руб. (т. 2, л.д. 37), тогда как согласно подпунктам 4, 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации размер государственной пошлины составляет 2 000 руб., излишне оплаченные денежные средства в сумме 2 000 руб. подлежат возврату из бюджета.
До начала судебного разбирательства от ИП Ахметзянова поступило заявление о взыскании с ООО "ФММГ" в его пользу 15 000 руб. в возмещение судебных расходов на оплату услуг представителя, понесенных в связи с рассмотрением апелляционной жалобы Общества.
В обоснование названного заявления Предприниматель представил следующие документы:
- - дополнительное соглашение от 23.01.2014 N 1 к договору от 05.07.2013 б/н об оказании адвокатских услуг (текст договора в копии представлен в материалы дела ранее - т. 1, л.д. 44-45), согласно которому исполнитель (адвокатское бюро Республики Башкортостан "Право") приняло на себя обязательства по представления интересов ИП Ахметзянова в суде апелляционной инстанции, по подготовке отзыва, в свою очередь, заказчик принял на себя обязательство оплатить услуги адвоката, стоимость которых составляет 15 000 руб.;
- - счет от 12.02.2014 N 43 на сумму в 15 000 руб.;
- - платежное поручение от 19.02.2014 N 32 на сумму 15 000 руб.
В соответствии со статьями 101, 106 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела в арбитражном суде. К судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.
Согласно статье 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. При распределении судебных расходов суд компенсирует их лицу, в пользу которого принят судебный акт, в разумных пределах (части 1, 2).
Рассмотрев заявление ИП Ахметзянова, суд апелляционной инстанции находит его подлежащим удовлетворению частично.
В Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.08.2004 N 82 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации" (далее - Информационное письмо N 82) указано, что при определении разумных пределов расходов на оплату услуг представителя могут приниматься во внимание, в частности: нормы расходов на служебные командировки, установленные правовыми актами; стоимость экономных транспортных услуг; время, которое мог бы затратить на подготовку материалов квалифицированный специалист; сложившаяся в регионе стоимость оплаты услуг адвокатов; имеющиеся сведения статистических органов о ценах на рынке юридических услуг; продолжительность рассмотрения и сложность дела.
Представителем истца подготовлен отзыв на апелляционную жалобу, участие в судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель не принимал.
Учитывая, что в соответствии с дополнительным соглашением к договору об оказании адвокатских услуг в стоимость услуг в размере 15 000 рублей входит как подготовка отзыва, так и представление интересов ИП Ахметзянова в суде апелляционной инстанции, судебная коллегия полагает разумным взыскать в пользу истца расходы на оплату услуг исполнителя за подготовку отзыва в размере 5 000 рублей.
Руководствуясь статьями 110, 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.12.2013 по делу N А07-14712/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Финанс Меркурий Маркет Групп" - без удовлетворения.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Финанс Меркурий Маркет Групп" из федерального бюджета излишне оплаченную по платежному поручению от 21.01.2014 N 65 государственную пошлину в сумме 2 000 рублей.
Заявление индивидуального предпринимателя Ахметзянова Фарида Рифгатовича о взыскании судебных расходов удовлетворить частично. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Финанс Меркурий Маркет Групп" в пользу индивидуального предпринимателя Ахметзянова Фарида Рифгатовича 5 000 руб. в возмещение судебных расходов на оплату услуг представителя при рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
Судьи
М.И.КАРПАЧЕВА
Л.А.СУСПИЦИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 05.03.2014 N 18АП-1605/2014 ПО ДЕЛУ N А07-14712/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 марта 2014 г. N 18АП-1605/2014
Дело N А07-14712/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 03 марта 2014 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 05 марта 2014 г.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,
судей Карпачевой М.И., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Конновой Н.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Финанс Меркурий Маркет Групп" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.12.2013 по делу N А07-14712/2013 (судья Хомутова С.И.).
В судебном заседании приняли участие представители:
общества с ограниченной ответственностью "Финанс Меркурий Маркет Групп" - Ефремов А.А. (доверенность от 23.01.2014 N 3, паспорт).
Индивидуальный предприниматель Ахметзянов Фарид Рифгатович (далее - ИП Ахметзянов, Предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Финанс Меркурий Маркет Групп" (далее - ООО "ФММГ", Общество, ответчик) о взыскании 397 420 руб. неосновательного обогащения, в том числе 315 000 руб. - обеспечительный платеж по предварительному договору аренды нежилого помещения от 27.02.2013 N 019П, 82 420 руб. - стоимость произведенных ремонтно-отделочных работ, а также о взыскании 2 165 руб. 63 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами (с учетом принятых судом первой инстанции на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнения иска и отказа Предпринимателя от части требований - т. 1, л.д. 5-10; т. 2, л.д. 2, 9-14).
Определением от 22.08.2013 исковое заявление ИП Ахметзянова принято к производству арбитражного суда, делу присвоен номер А07-14712/2013 (т. 1, л.д. 1-3).
Общество "ФММГ" обратилось в арбитражный суд с встречным иском к ИП Ахметзянову, в котором просит взыскать с Предпринимателя 416 973 руб. неосновательного обогащения, составляющего плату за пользование нежилым помещением путем осуществления торговой деятельности, за использование электроэнергии, воды, канализации, за пользование услугами управляющей организации МИ, эскалаторами и лифтами, клининговыми услугами, охраной, рекламой, пожарной сигнализацией в мае и июне 2013 года (т. 1, л.д. 67-69, 71).
Определением от 07.10.2013 встречное исковое заявление принято к рассмотрению в рамках дела N А07-14712/2013 (т. 1, л.д. 135-136).
Решением от 30.12.2013 (резолютивная часть объявлена 20.12.2013) первоначальные исковые требования удовлетворены в полном объеме. В удовлетворении встречных исковых требований суд отказал (т. 2, л.д. 17-28).
В апелляционной жалобе ООО "ФММГ" ссылается на неполное исследование судом первой инстанции обстоятельств дела, просит решение отменить (т. 2, л.д. 34-35). Приводит следующие доводы.
Стороны должны были заключить основной договор аренды нежилого помещения после открытия торгового центра. По условиям предварительного договора дата открытия торгового центра является ориентировочной (пункт 2.1). Стороны договорились, что предварительный договор вступает в силу и действует до момента вступления в законную силу основного договора аренды (пункт 6.1). Так как основной договор не был заключен, предварительный договор имеет свою силу.
Суд также не учел, что согласно пункту 5.2.11 предварительного договора арендатор (ИП Ахметзянов) не вправе без предварительного письменного согласия арендодателя производить какие-либо перепланировки или перестройки, улучшения или усовершенствования. Общество "ФММГ" не давало ИП Ахметзянову согласия на проводимые последним работы.
Кроме того, общество "ФММГ" в соответствии с условиями предварительного договора изготовило и подписало основной договор аренды от 05.05.2013 N 2. После этого 01.07.2013 администрация Общества направила арендаторам письма с исходящими NN 404-419, в которых просила явиться и подписать основные договоры аренды. ИП Ахметзянов на такое письмо Общества не ответил. Данное обстоятельство в силу пункта 7.3 предварительного договора, как полагает ответчик, свидетельствует о том, что обеспечительный платеж возврату арендатору не подлежит.
ООО "ФММГ" выполняло все предусмотренные предварительным договором условия, однако в связи с уклонением ИП Ахметзянова от заключения основного договора приняло решение о расторжении предварительного договора, о чем направило Предпринимателю уведомление от 10.08.2013.
Таким образом, общество "ФММГ" полагает необходимым в удовлетворении исковых требований ИП Ахметзянова отказать, встречные исковые требования - удовлетворить.
Лица, участвующие в деле, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.
ИП Ахметзянов (истец) явку своего представителя не обеспечил, представил ходатайство об отложении судебного разбирательства в связи с болезнью представителя.
Суд апелляционной инстанции, рассмотрев заявленное ходатайство, не находит оснований для его удовлетворения. Невозможность участия в судебном заседании конкретного представителя не является препятствием к реализации истцом его процессуальных прав путем предоставления необходимых полномочий другому представителю.
С учетом мнения представителя ООО "ФММГ" (ответчик) и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителя ИП Ахметзянова.
В судебном заседании податель апелляционной жалобы доводы жалобы поддержал, полагая судебный акт подлежащим отмене.
Законность и обоснованность судебного акта проверены Восемнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Из материалов настоящего дела следует, что 27.02.2013 между обществом "ФММГ" (арендодатель) и предпринимателем Ахметзяновым (арендатор) подписан предварительный договор аренды нежилого помещения N 019П (т. 1, л.д. 15-29).
Сторонами согласованы, среди прочего, следующие условия:
- - стороны договорились о подготовке и заключении договора аренды нежилого помещения в строящемся Торговом центре по улице Кольцевая в Орджоникидзевском районе города Уфы Республики Башкортостан в порядке, сроки и на условиях, установленных предварительным договором и действующим законодательством (абзац 1 пункта 1.1); предметом договора аренды будет являться предоставление арендодателем за обусловленную сторонами договора плату во временное владение и пользование арендатором (в целях организации и осуществления деятельности по реализации оптики) нежилого помещения (торговые площади, представляющие собой помещение, обозначенное на плане в приложении N 1), ориентировочной площадью 45 кв. м, находящегося на первом этаже между осями 17-18 и Л-К в строящемся на момент заключения предварительного договора Торговом центре по улице Кольцевая в Орджоникидзевском районе города Уфы Республики Башкортостан (абзацы 2, 3 пункта 1.1); арендодатель обязуется заключить основной договор с арендатором при условии выполнения последним своих обязательств в порядке и на условиях, определенных предварительным договором (пункт 1.2); объект по окончании строительства передается в состоянии, указанном в приложении N 3 (пункт 1.5); в счет обеспечения выполнения обязательств, предусмотренных предварительным и основным договорами, арендатор обязуется перечислить арендодателю обеспечительный платеж, в порядке, предусмотренном разделом 4 предварительного договора (пункт 1.6);
- - ориентировочный срок открытия Торгового центра - 2 квартал 2013 года (пункт 2.1); основной договор действует с момента открытия Торгового центра (пункт 2.2); о дате открытия Торгового центра арендодатель письменно уведомляет арендатора за 14 дней до предполагаемой даты открытия (пункт 2.3); арендодатель направляет подписанный со своей стороны основной договор за 10 (десять) рабочих дней до даты открытия Торгового центра, арендатор обязуется в течение 5 (пяти) рабочих дней подписать основной договор и вернуть 1 экземпляр арендодателю (пункт 2.4);
- - по предварительной договоренности между сторонами размер арендной платы по основному договору составляет 3 500 руб. за 1 кв. м в месяц, в том числе НДС 18% (пункт 3.1);
- - в течение 3 (трех) рабочих дней с момента подписания предварительного договора арендатор выплачивает арендодателю обеспечительный платеж в сумме двукратного размера месячной арендной платы, который обеспечивает заключение арендатором основного договора (пункт 4.1);
- - арендодатель обязан предоставить арендатору объект помещение для производства подготовительных работ ориентировочно за 30 дней до открытия объекта, при этом стороны подписывают акт допуска в помещение - приложение N 3 (пункт 5.1.1); в течение 20 дней с даты допуска арендатора в помещение по акту допуска (при условии согласования арендодателем проектной документации арендатора) арендатор обязан произвести в помещениях своими силами или силами третьих лиц за счет собственных средств работы арендатора, которые включают отделочные и ремонтные работы, работы по устройству технологических перегородок по согласованному сторонами плану помещений (приложение N 1), монтаж необходимых инженерных систем, монтаж и установку технологического оборудования, декора и рекламных носителей (пункты 5.2.1, 5.2.2); арендатор обязан в течение 20 дней со дня подписания предварительного договора предоставить и согласовать с арендодателем, в том числе со всеми техническими службами арендодателя, дизайн-проект интерьера объекта (пункт 5.2.3); арендатор обязан изготовить и установить торговое оборудование за свой счет с учетом требований арендодателя (дизайн, цвет, высота, шаг, входная группа и т.д.) и правил пожарной безопасности за 10 дней до открытия объекта (пункт 5.2.5); арендатор обязан подготовить оборудование и персонал для использования арендуемого нежилого помещения в соответствии с назначением, указанным в пункте 1.1 предварительного договора, к моменту открытия объекта (пункт 5.2.6); без предварительного письменного согласия арендодателя арендатор не вправе производить какие-либо перепланировки или перестройки в помещениях с изменением несущих конструкций, а также каких-либо улучшений или усовершенствований, не предусмотренных в приложениях (дизайн-проект), за исключением текущего ремонта помещений (пункт 5.2.11); при производстве подготовительных работ арендатор обязан соблюдать строительные нормы и правила, правила техники безопасности, правила пожарной безопасности, санитарные нормы и правила (пункт 5.2.15);
- - настоящий предварительный договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует до момента вступления в силу заключенного между сторонами основного договора (п. 6.1 предварительного договора аренды нежилого помещения от 27.02.2013 N 019П).
В приложении N 1 стороны согласовали план-схему расположения нежилого помещения ориентировочной площадью 45 кв. м (т. 1, л.д. 19).
Согласно акту от 08.04.2013 N 3 на основании договора подряда от 28.02.2013 N ДП02 индивидуальным предпринимателем Коротких З.Р. (подрядчик) в интересах ИП Ахметзянова (заказчик) подготовлен дизайн-проект торгового помещения площадью 45 кв. м, расположенного на первом этаже в ТК "Меркурий" по улице Кольцевая, 65, между осями 17-18 и Л-К (т. 1, л.д. 24-29, 30).
По платежному поручению от 08.04.2013 N 78 ИП Ахметзянов перечислил обществу "ФММГ" 315 000 руб. в качестве обеспечительного платежа по предварительному договору от 27.02.2013 N 019П (т. 1, л.д. 20).
09.04.2013 между ИП Ахметзяновым (заказчик) и индивидуальным предпринимателем Салюковым А.Ю. (подрядчик) подписан договор подряда N 13-23 на выполнение ремонтно-отделочных работ в помещении площадью 45 кв. м, находящимся на первом этаже, между осями 17-18 и Л-К, в строящемся Торговом центре по улице Кольцевая в Орджоникидзевском районе г. Уфы согласно дизайн-проекту заказчика (т. 1, л.д. 35-37). Общая стоимость работ согласно пункту 1.1 договора подряда и калькуляции - 82 420 руб. (т. 1, л.д. 35, 39). В данную стоимость включены демонтаж и монтаж плитки напольной, демонтаж перегородки из ГКЛ и монтаж перегородок из гипсокартона по металлическому каркасу, шпаклевка швов ГКЛ, грунтовка стен, шпаклевка и шлифовка стен под окраску, покраска стен в 2 слоя, укладка плинтуса напольного, монтаж уголков пластиковых, монтаж двери 800 мм, вывоз мусора (т. 1, л.д. 39).
Согласно квитанции к приходному кассовому ордеру от 09.04.2013 N 13-101 ИП Ахметзянов оплатил ИП Салюкову стоимость ремонтно-отделочных работ в сумме 82 420 руб. (т. 1, л.д. 34).
По акту сдачи-приемки от 04.05.2013 ИП Ахметзянов принял результаты работ ИП Салюкова на общую сумму 82 420 руб. (т. 1, л.д. 38).
Согласно выпискам из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) от 02.07.2013, 16.07.2013 права либо обременения на объект недвижимого имущества (нежилое здание), расположенный по адресу: г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Кольцевая, д. 65, корп. 3, либо г. Уфа, ул. Кольцевая, д. 65/2 - в ЕГРП не зарегистрированы (т. 1, л.д. 46, 47).
10.07.2013 ИП Ахметзянов направил в адрес общества "ФММГ" письменную претензию, в которой со ссылкой на прекращение действия предварительного договора 30.06.2013 (конец 2-ого квартала 2013 года) по причине отсутствия предложений заключить основной договор, на отсутствие в ЕГРП записи о праве собственности Общества на здание торгового центра потребовал в течение 5 дней с момента получения претензии возвратить обеспечительный платеж в сумме 315 000 руб., а также возместить расходы Предпринимателя на ремонт помещения в сумме 150 000 руб. (т. 1, л.д. 40-42, 43). Претензия получена адресатом 11.07.2013 (т. 1, л.д. 43).
Общество "ФММГ" требования ИП Ахметзянова не выполнило, денежные средства не перечислило. В связи с этим, Предприниматель обратился в арбитражный суд с исковым заявлением (о взыскании неосновательного обогащения в виде обеспечительного платежа и стоимости ремонтно-отделочных работ).
В свою очередь, Общество предъявило встречный иск, в котором потребовало взыскать с ИП Ахметзянова неосновательное обогащение, составляющее плату за пользование нежилым помещением путем осуществления торговой деятельности, за использование электроэнергии, воды, канализации, за пользование услугами управляющей организации МИ, эскалаторами и лифтами, клининговыми услугами, охраной, рекламой, пожарной сигнализацией в мае и июне 2013 года.
Удовлетворяя первоначальные исковые требования и отказывая в удовлетворении встречного иска, арбитражный суд первой инстанции исходил из следующего. Срок действия предварительного договора аренды от 27.02.2013 N 019П истек 30.06.2013, в связи с чем, у ответчика отпали правовые оснований для удержания обеспечительного платежа. Истец (арендатор) выполнил предусмотренные предварительным договором обязательства, в силу чего вина данного участника сделки в не заключении основного договора аренды отсутствует. Строительно-монтажные работы по отделке будущего объекта аренды истцом выполнены во исполнение требований предварительного договора, в целях заключения в будущем основного договора и, поскольку основной договор аренды сторонами не заключен, истец помещением не пользовался, на стороне ответчика возникло неосновательное обогащение в виде сбережения платы на отделку помещения. Поскольку доказательств использования Предпринимателем нежилого помещения Обществом не представлено, оснований для удовлетворения встречного иска не имеется.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее также - АПК РФ), исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта.
В соответствии с пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс РФ, ГК РФ) условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1). Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (пункт 2). Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (пункт 3 статьи 429 Гражданского кодекса РФ).
В рассматриваемой ситуации сторонами подписан предварительный договор аренды недвижимого имущества, которого на момент заключения данной сделки не существует (строящийся объект).
Существенными условиями договора аренды являются условия об объекте сделки (п. 3 ст. 607 ГК РФ) и размере арендной платы (ст. 614 ГК РФ).
По смыслу статьи 608 Гражданского кодекса РФ арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору. С учетом этого договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи), не является недействительным на основании статей 168, 608 Гражданского кодекса РФ (пункт 10 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").
Закон не содержит императивного запрета на заключение договора аренды недвижимого имущества, которое на этапе подписания договора находится в стадии строительства. В этом случае стороны вправе согласовать объект аренды путем указания таких сведений, как местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией.
Таким образом, предварительный договор аренды нежилого помещения, расположенного в строящемся торговом центре, должен содержать детальное описание будущего объекта недвижимости, подлежащего передаче в ходе исполнения основного договора аренды, позволяющее идентифицировать этот объект, а также указание на размер арендной платы.
Представленный в дело предварительный договор аренды нежилого помещения от 27.02.2013 N 019П следует признать соответствующим установленным федеральным законом требованиям, как в части формы сделки (единый документ в простой письменной форме), так и в части согласования сторонами существенных условий основного договора.
Объект аренды охарактеризован в пункте 1.1 договора от 27.02.2013 N 019П (т. 1, л.д. 15), более того, схематично отображен на поэтажном плане-схеме - приложение N 1 к предварительному договору (т. 1, л.д. 19). Принимая во внимание фактический допуск ИП Ахметзянова, а также избранного им для осуществления ремонтно-отделочных работ подрядчика, в помещение, являющееся частью строящегося торгового центра, фактическое осуществление ремонтно-отделочных работ, оснований для вывода о несогласованности сторонами (истец и ответчик) объекта будущей арендной сделки не имеется.
В пункте 3.1 договора от 27.02.2013 N 019П стороны согласовали размер арендной платы (т. 1, л.д. 15, оборот).
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п. 4 ст. 429 ГК РФ).
При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (статья 431 Гражданского кодекса РФ).
Проанализировав содержание предварительного договора аренды от 27.02.2013 N 019П, арбитражный суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что сторонами согласован срок, по истечении которого должен быть заключен основной договор аренды.
Установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами (статья 190 Гражданского кодекса РФ).
Содержание пункта 6.1 договора N 019П вопреки позиции общества "ФММГ" не содержит указания на определенный календарной датой или периодом времени срок, по истечении которого должен быть заключен основной договор и, соответственно, в течение которого действует предварительный договор.
Вместе с тем, исходя из буквального значения условий, регламентированных в разделе 2 договора N 019П (порядок заключения основного договора), основной договор аренды должен быть заключен сторонами с открытием торгового центра, в котором расположено будущее нежилое помещение. При этом арендодатель и арендатор согласовали определенный период времени (2 квартал 2013 года), в течение которого торговый центр должен быть открыт.
Тем самым, принимая во внимание содержание пунктов 5.1.1, 5.2.1, 5.2.2, 5.2.5, 5.2.6 договора N 019П, фактические обстоятельства исполнения сторонами условий предварительного договора, позволяющие установить действительную волю сторон сделки (допуск арендодателем арендатора в строящийся объект для осуществления подготовительных, ремонтно-отделочных работ, завершение соответствующих работ в мае 2013 года), согласно пунктам 2.1, 2.2 договора N 019П основной договор аренды должен был быть заключен сторонами в срок до 01.07.2013.
Характеристика предусмотренного в пункте 2.1 договора N 019П срока открытия торгового центра как ориентировочного применительно к иным условиям сделки свидетельствует о том, что соответствующий срок мог быть изменен по инициативе арендодателя и взаимному соглашению обеих сторон.
В силу пунктов 1.1, 1.5 договора N 019П общество "ФММГ" обязано завершить строительство торгового центра (нежилого здания), после чего предоставить ИП Ахметзянову в аренду часть этого объекта недвижимости в виде нежилого помещения. При этом из текста предварительного договора и иных материалов настоящего дела не следует, что Предприниматель имеет какие-либо обязательства перед Обществом по осуществлению строительства торгового центра.
Согласно пунктам 2.3, 2.4 договора N 019П общество "ФММГ" обязано дополнительно, за 14 дней уведомить ИП Ахметзянова о предполагаемой дате открытия торгового центра, а также за 10 рабочих дней до даты открытия торгового центра - направить в адрес Предпринимателя подписанный со своей стороны основной договор аренды.
Из материалов дела не следует, что Общество каким-либо образом извещало Предпринимателя о готовности торгового центра к открытию как до 01.07.2013, так и после указанной даты. Также не имеется в деле доказательств того, что арендодатель извещал арендатора о сроках завершения строительства и вводе здания (строения) в эксплуатацию, о причинах задержки открытия торгового центра. С предложением установить иной срок, по истечении которого стороны обязаны будут заключить основной договор аренды, Общество к Предпринимателю не обращалось. На наличие такого рода документов и доказательств ответчик при рассмотрении дела в суде первой инстанции не ссылался (часть 2 статьи 9, части 1, 3 статьи 65 АПК РФ).
Реализуя свои права как участника предварительного договора, действуя добросовестно, с должной степенью заботливости и осмотрительности (в частности, во избежание несения убытков), ИП Ахметзянов, исполнивший свои обязательства по внесению обеспечительного платежа и по осуществлению подготовительных, ремонтно-отделочных работ в помещении, вправе был ожидать, что по окончании 2-ого квартала 2013 года при отсутствии объективных препятствий к тому контрагент (ООО "ФММГ") предложит заключить основной договор аренды. В противном случае обязательственные правоотношения между сторонами будут прекращены на основании пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса РФ.
Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6 статьи 429 Гражданского кодекса РФ).
Поскольку арендодатель не совершил каких-либо действий, направленных на заключение основного договора либо внесение изменений (уточнений) в предварительный договор, кроме того, ни одна из сторон не настаивала на заключении основного договора аренды, права и обязанности общества "ФММГ" и ИП Ахметзянова из договора от 27.02.2013 N 019П прекращены 30.06.2013.
Учитывая изложенное выше, руководствуясь правилами статей 1, 421 Гражданского кодекса РФ (свобода договора), арбитражный суд апелляционной инстанции не находит правовых оснований для применения нормы абзаца 2 пункта 4 статьи 429 Гражданского кодекса РФ.
Вопреки доводам апелляционной жалобы коллегия судей не усматривает в действиях ИП Ахметзянова признаков уклонения от заключения основного договора аренды.
Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. Так, в частности, гражданские права и обязанности возникают вследствие неосновательного обогащения (подпункт 7 п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса РФ).
Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ (пункт 1 статьи 1102 Гражданского кодекса РФ).
Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило (пункт 2 статьи 1105 Гражданского кодекса РФ).
По требованию о взыскании неосновательного обогащения истец должен доказать факт приобретения либо сбережения ответчиком имущества, принадлежащего истцу, отсутствие у ответчика для этого правовых оснований, а также размер неосновательного обогащения. Лицо, требующее возврата неосновательного обогащения, должно обосновать свое требование, представив доказательства того, что оно является потерпевшим в обязательстве из неосновательного обогащения.
В силу отсутствия на стороне ИП Ахметзянова обязательств в пользу общества "ФММГ" нахождение денежных средств в сумме 315 000 руб., составляющих обеспечительный платеж (т. 1, л.д. 20), в распоряжении ответчика свидетельствует о неосновательном обогащении Общества за счет Предпринимателя. Исковое требование последнего в данной части является правомерным и подлежащим удовлетворению. При этом не подлежат применению предусмотренные в разделе 7 договора N 019П правила об ответственности арендатора (т. 1, л.д. 17), поскольку вина ИП Ахметзянова в не заключении сторонами основного договора аренды отсутствует.
Требование истца по первоначальному иску о взыскании 82 420 руб., составляющих стоимость ремонтно-отделочных работ в помещении, также подлежит удовлетворению.
Судом первой инстанции обоснованно отмечено, что выполнение заказанных и оплаченных Предпринимателем работ предусмотрено условиями предварительного договора в качестве обязательного и необходимого для целей заключения в дальнейшем основного договора. Соответствующая позиция арендодателя (намерение открыть торговый центр, помещения/торговые отделы в составе которого будут полностью готовы к приему покупателей) подтверждается содержанием пунктов 1.2, 5.1.1, 5.2.1, 5.2.2, 5.2.3, 5.2.4, 5.2.5, 5.2.6, 5.2.8 договора от 27.02.2013 N 019П (т. 1, л.д. 15-16).
Также суд верно указал, что предусмотренное в абзаце 2 пункта 5.2.2 предварительного договора правило не применяется к рассматриваемым правоотношениям. Данное правило распространяется на отношения из основного договора аренды. Более того, лицо, которое за свой счет произвело неотделимые улучшения арендованного имущества, по сути, улучшило существующую и принадлежащую иному субъекту вещь, не может приобрести какое-либо право на такие улучшения, поскольку в силу правовой природы (не могут быть отделены без вреда для имущества) неотделимые улучшения не являются самостоятельными объектами права.
ООО "ФММГ" вправе по своему усмотрению распоряжаться помещением, в котором за счет ИП Ахметзянова выполнены отделочные работы общего характера (монтаж плитки напольной, монтаж перегородок из гипсокартона по металлическому каркасу, шпаклевка швов ГКЛ, грунтовка стен, шпаклевка и шлифовка стен под окраску, покраска стен в 2 слоя, укладка плинтуса напольного, монтаж уголков пластиковых, монтаж двери 800 мм), в том числе, на более выгодных для себя условиях сдавать данное недвижимое имущество в аренду иным лицам. Тем самым, Предприниматель является потерпевшим применительно к статье 1102 Гражданского кодекса РФ, Общество - лицом, неосновательно обогатившимся за счет другого субъекта.
Довод апелляционной жалобы со ссылкой на пункт 5.2.11 договора N 019П во внимание принят быть не может. В данном пункте закреплено правило о том, что арендатор не имеет права производить перепланировки и "перестройки" помещения, иные улучшения и усовершенствования без предварительного письменного согласия арендодателя. Вместе с тем, содержанием как данного пункта (относительно дизайн-проекта), так и иных условий предварительного договора предусмотрена необходимость осуществления арендатором подготовительных, ремонтно-отделочных работ. В частности, в следующем за пунктом 5.2.11 пункте 5.2.15 в очередной раз упоминаются подготовительные работы, а также специальные требования арендодателя к их проведению.
На основании статьи 395, пункта 2 статьи 1107 Гражданского кодекса РФ истец начислил ответчику проценты в сумме 2 165,63 руб. за пользование чужими денежными средствами в период с 01.07.2013 по 31.07.2013 (т. 1,л.д.10).
Контррасчет размера процентов ответчик не представил.
В связи с этим, суд первой инстанции правомерно в полном объеме удовлетворил требования ИП Ахметзянова о взыскании с ООО "ФММГ" 397 420 руб. неосновательного обогащения и 2 165,63 руб. процентов.
Встречные исковые требования Общества к Предпринимателю обоснованно оставлены судом первой инстанции без удовлетворения, поскольку вопреки правилам статьи 65 АПК РФ ответчик (по первоначальному иску) не представил каких-либо доказательств в подтверждение положенных в основу встречного иска обстоятельств и доводов.
Из материалов дела не усматривается, что ИП Ахметзянов в мае - июне 2013 года либо в иной промежуток времени, в отсутствие у общества "ФММГ" акта ввода торгового центра (нежилого здания) в эксплуатацию, осуществлял торговую деятельность в помещении, которое должно было стать в будущем объектом основного договора аренды. Что сотрудники либо уполномоченные представители Предпринимателя, находясь в данном помещении, расставляли товар, информационные таблички, стенды, обслуживали потенциальных покупателей, заключали сделки розничной купли-продажи, принимали денежные средства либо иным образом извлекали полезные свойства нежилого помещения.
При таких обстоятельствах решение по настоящему делу отмене (изменению) не подлежит. В свою очередь, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.
Безусловных оснований для отмены судебного акта, предусмотренных частью 4 статьи 270 АПК РФ, не установлено.
В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы подлежат отнесению на общество "ФММГ" (податель жалобы). Поскольку ответчик представил доказательство оплаты государственной пошлины в размере 4 000 руб. (т. 2, л.д. 37), тогда как согласно подпунктам 4, 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации размер государственной пошлины составляет 2 000 руб., излишне оплаченные денежные средства в сумме 2 000 руб. подлежат возврату из бюджета.
До начала судебного разбирательства от ИП Ахметзянова поступило заявление о взыскании с ООО "ФММГ" в его пользу 15 000 руб. в возмещение судебных расходов на оплату услуг представителя, понесенных в связи с рассмотрением апелляционной жалобы Общества.
В обоснование названного заявления Предприниматель представил следующие документы:
- - дополнительное соглашение от 23.01.2014 N 1 к договору от 05.07.2013 б/н об оказании адвокатских услуг (текст договора в копии представлен в материалы дела ранее - т. 1, л.д. 44-45), согласно которому исполнитель (адвокатское бюро Республики Башкортостан "Право") приняло на себя обязательства по представления интересов ИП Ахметзянова в суде апелляционной инстанции, по подготовке отзыва, в свою очередь, заказчик принял на себя обязательство оплатить услуги адвоката, стоимость которых составляет 15 000 руб.;
- - счет от 12.02.2014 N 43 на сумму в 15 000 руб.;
- - платежное поручение от 19.02.2014 N 32 на сумму 15 000 руб.
В соответствии со статьями 101, 106 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела в арбитражном суде. К судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.
Согласно статье 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. При распределении судебных расходов суд компенсирует их лицу, в пользу которого принят судебный акт, в разумных пределах (части 1, 2).
Рассмотрев заявление ИП Ахметзянова, суд апелляционной инстанции находит его подлежащим удовлетворению частично.
В Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.08.2004 N 82 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации" (далее - Информационное письмо N 82) указано, что при определении разумных пределов расходов на оплату услуг представителя могут приниматься во внимание, в частности: нормы расходов на служебные командировки, установленные правовыми актами; стоимость экономных транспортных услуг; время, которое мог бы затратить на подготовку материалов квалифицированный специалист; сложившаяся в регионе стоимость оплаты услуг адвокатов; имеющиеся сведения статистических органов о ценах на рынке юридических услуг; продолжительность рассмотрения и сложность дела.
Представителем истца подготовлен отзыв на апелляционную жалобу, участие в судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель не принимал.
Учитывая, что в соответствии с дополнительным соглашением к договору об оказании адвокатских услуг в стоимость услуг в размере 15 000 рублей входит как подготовка отзыва, так и представление интересов ИП Ахметзянова в суде апелляционной инстанции, судебная коллегия полагает разумным взыскать в пользу истца расходы на оплату услуг исполнителя за подготовку отзыва в размере 5 000 рублей.
Руководствуясь статьями 110, 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.12.2013 по делу N А07-14712/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Финанс Меркурий Маркет Групп" - без удовлетворения.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Финанс Меркурий Маркет Групп" из федерального бюджета излишне оплаченную по платежному поручению от 21.01.2014 N 65 государственную пошлину в сумме 2 000 рублей.
Заявление индивидуального предпринимателя Ахметзянова Фарида Рифгатовича о взыскании судебных расходов удовлетворить частично. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Финанс Меркурий Маркет Групп" в пользу индивидуального предпринимателя Ахметзянова Фарида Рифгатовича 5 000 руб. в возмещение судебных расходов на оплату услуг представителя при рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
Судьи
М.И.КАРПАЧЕВА
Л.А.СУСПИЦИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)