Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что ответчик не предоставил информацию о товаре; умышленно допустил нарушение закона в части применения понижающего коэффициента, чем сознательно ввел участника долевого строительства в заблуждение относительно фактической площади передаваемой квартиры.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Хлопина И.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе:
председательствующего судьи Раковского В.В.,
судей Анненковой К.К., Ярыгиной Е.Н.,
при секретаре Р.,
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Оренбургского регионального общественного учреждения "Общество защиты прав потребителей в сфере недвижимости" на решение Промышленного районного суда г. Оренбурга от 14 октября 2014 года по гражданскому делу по исковому заявлению Оренбургского регионального общественного учреждения "Общество защиты прав потребителей в сфере недвижимости" в защиту интересов Б. к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая инвестиционная компания "Ваш дом" о защите прав потребителя.
Заслушав доклад судьи Раковского В.В., объяснения представителя истца ОРОУ "Общество защиты прав потребителей в сфере недвижимости" - Ш., истца Б., поддержавших доводы апелляционной жалобы, объяснение представителя ответчика ООО "Управляющая инвестиционная компания "Ваш дом" - К., возражавшей против доводов апелляционной жалобы,
судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда
установила:
ОРОУ "Общество защиты прав потребителей в сфере недвижимости" обратилось в суд с заявлением в защиту интересов Б. к Управляющей инвестиционной компании "Ваш дом" о защите прав потребителя. В обоснование ссылается на то, что между истцом и ответчиком (дата) был заключен договор участия в долевом строительстве. По условиям договора ответчик принял на себя обязательства построить многоквартирный жилой дом по (адрес) и передать участнику долевого строительства квартиру N, ***, общей проектной площадью *** кв. м, а истцы обязались уплатить установленную договором цену в *** и принять квартиру в сроки определенные договором. Техническая характеристика квартиры указана в схеме, прилагаемой к договору: жилая площадь - *** кв. м, площадь квартиры - *** кв. м, общая проектная площадь - *** кв. м, площадь летних помещений с коэффициента 1 - *** кв. м. В соответствии со строительными нормами и правилами общая площадь квартиры составляет сумму площадей ее отапливаемых комнат и помещений, а также не отапливаемых помещений, подсчитываемых с понижающими коэффициентами, установленными правилами технической инвентаризации. Для лоджий установлен коэффициент 0,5. Информация застройщика о том, что участникам долевого строительства передается в собственность квартира с лоджиями, с применением коэффициента 1, не соответствует действительности. Общая площадь квартиры с учетом лоджии должна определяться по коэффициенту 0,5. Полагает, что ответчик не предоставил истцу информацию о товаре, содержащую наименование технического регламента или иное установленное Законом о техническом регулировании и свидетельствующее об обязательном подтверждении соответствия товара обозначение, чем нарушил Закон о защите прав потребителей. Ответчик не предоставил истцам полной и достоверной информации о товаре, поэтому должен нести ответственность за недостатки товара, возникшие после его передачи потребителю вследствие отсутствия у него такой информации. Считает, что ответчик умышленно допустил нарушение закона в части применения понижающего коэффициента, чем сознательно ввел участника долевого строительства в заблуждение относительно фактической площади передаваемой квартиры. Потребитель, при обнаружении недостатков выполненной работы, вправе потребовать соответствующего уменьшения цены выполненной работы. Общая площадь квартиры, переданная истцу с применением коэффициента 0,5, составляет *** кв. м, разница между общей проектной и фактической площадью составляет *** кв. м. Общая сумма, подлежащая возврату истцам вследствие существенных недостатков товара, составляет ***, что привело к неосновательному обогащению ответчика. На основании изложенного просил взыскать с ответчика в пользу Б. за ненадлежащее исполнение договора ***, убытки вследствие излишней уплаты банковских процентов ***; проценты за пользование чужими денежными средствами ***, неустойку в размере ***% от цены товара за нарушение установленных законом сроков для удовлетворения требований потребителя в добровольном порядке в сумме ***, компенсацию морального вреда в размере *** и штраф.
В судебном заседании истец Б. заявленные исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении, и просил удовлетворить в полном объеме.
Представитель ОРОУ "Общество защиты прав потребителей в сфере недвижимости" Ш. исковые требования поддержал, просил удовлетворить.
Представитель ответчика К. в судебном заседании исковые требования не признала, просила в удовлетворении отказать.
Решением Промышленного районного суда г. Оренбурга от 14 октября 2014 года исковые требования ОРОУ "Общество защиты прав потребителей в сфере недвижимости", заявленных в интересах Б., оставлены без удовлетворения.
В апелляционной жалобе представитель ОРОУ "Общество защиты прав потребителей в сфере недвижимости" просит решение Промышленного районного суда г. Оренбурга от 13 октября 2014 года отменить, ссылаясь на нарушение судом норм материального права.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и проверив законность и обоснованность судебного решения в соответствии со статьей 327.1 ГПК РФ в пределах доводов жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
Судом установлено, что по договору участия в долевом строительстве от (дата) N, заключенному между Б. и ООО "Управляющая инвестиционная компания "Ваш дом", Общество приняло на себя обязательства в срок не позднее (дата) своими силами или с привлечением других лиц построить многоквартирный жилой дом по (адрес)) и передать участникам долевого строительства в (дата) объект долевого строительства: квартиру N с количеством комнат - ***, общей проектной площадью *** кв. м, общей стоимостью ***. Договором предусмотрено, что площадь квартиры может быть изменена по результатам первичной инвентаризации, произведенной ФГУП "Ростехинвентаризация".
Дополнительным соглашением от (дата) к договору участия в долевом строительстве от (дата) N, подписанным между теми же сторонами, определен новый плановый срок окончания строительства объекта - (дата), а также срок передачи объекта участникам долевого строительства - не позднее (дата).
В соответствии с п. N договора фактическая площадь объекта долевого строительства, приобретаемого Участником долевого строительства, уточняется после получения разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию в соответствии с обмерами, произведенными организацией технической инвентаризации. Если по результатам обмера площадь объекта долевого строительства по данным БТИ отличается от площади, указанной в п. N договора не более, чем на ***% от общей площади квартиры, перерасчет цены договора не производится. Если площадь долевого строительства по данным БТИ отличается от площади, указанной в п. N договора более чем на ***% от общей площади квартиры, доплата (возврат) денежных средств производится за площадь, выходящую за пределы ***%.
Согласно п. 1 ст. 25.1 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" на государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом, представляются документы с описанием объекта долевого строительства, составленные застройщиком и согласованные с соответствующим участником долевого строительства, с указанием местоположения объекта долевого строительства на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства.
В соответствии с указанной нормой закона сторонами договора согласован план объекта долевого строительства - квартиры N, согласно которому квартира состоит из *** и имеет лоджию. Согласно плану жилая площадь квартиры составляет *** кв. м, общая площадь квартиры - *** кв. м, в том числе площадь лоджии - *** кв. м.
Свои обязательства по оплате цены договора участники долевого строительства выполнили в полном объеме, что подтверждено платежным поручением N от (дата), согласно которому Б. за счет собственных денежных средств оплатил ***, и платежным поручением N от (дата), согласно которому на счет застройщика Б. осуществлен перевод кредитных денежных средств по *** кредитованию в сумме ***.
Разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома по (адрес) выдано ООО "Управляющая инвестиционная компания "Ваш дом" (дата).
Распоряжением (дата) N многоквартирному жилому дому (адрес) установлен адрес: (адрес).
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 7 Федерального закона N 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора участник долевого строительства, если иное не установлено договором, вправе потребовать от застройщика, в том числе, соразмерного уменьшения цены договора.
Статьей 10 названного Федерального закона предусмотрено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или не надлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
В силу ст. 8 Закона РФ от 7 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей" потребитель вправе потребовать предоставления необходимой и достоверной информации об изготовителе (исполнителе, продавце), режиме его работы и реализуемых им товарах (работах, услугах) (п. 1). Указанная в пункте 1 настоящей статьи информация в наглядной и доступной форме доводится до сведения потребителей при заключении договоров купли-продажи и договоров о выполнении работ (оказании услуг) способами, принятыми в отдельных сферах обслуживания потребителей, на русском языке, а дополнительно, по усмотрению изготовителя (исполнителя, продавца), на государственных языках субъектов Российской Федерации и родных языках народов Российской Федерации (п. 2).
Согласно ст. 10 Закона РФ от 7 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей" изготовитель (исполнитель, продавец) обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность их правильного выбора. По отдельным видам товаров (работ, услуг) перечень и способы доведения информации до потребителя устанавливаются Правительством Российской Федерации (п. 1).
Из содержания п. 2 ст. 10 данного закона следует, что информация о товарах (работах, услугах) в обязательном порядке должна содержать сведения об основных потребительских свойствах товаров (работ, услуг). Информация, предусмотренная пунктом 2 ст. 10, доводится до сведения потребителей в технической документации, прилагаемой к товарам (работам, услугам)... (п. 3 ст. 10).
В соответствии со ст. 12 Закона РФ "О защите прав потребителей" продавец (исполнитель), не предоставивший покупателю полной и достоверной информации о товаре (работе, услуге), несет ответственность, предусмотренную пунктами 1 - 4 статьи 18 или пунктом 1 статьи 29 настоящего Закона, за недостатки товара (работы, услуги), возникшие после его передачи потребителю вследствие отсутствия у него такой информации (п. 2). При рассмотрении требований потребителя о возмещении убытков, причиненных недостоверной или недостаточно полной информацией о товаре (работе, услуге), необходимо исходить из предположения об отсутствии у потребителя специальных познаний о свойствах и характеристиках товара (работы, услуги) (п. 4).
Из акта приема-передачи жилого помещения - квартиры N от (дата) следует, что Б. принял в собственность *** квартиру N, общей площадью *** кв. м, расположенную на *** этаже *** этажного жилого дома по адресу: (адрес). Право собственности Б. на данную квартиру, общей площадью *** кв. м зарегистрировано в установленном законом порядке.
Техническим планом помещения от (дата), составленным кадастровым инженером Оренбургского филиала ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" подтверждено, что в общую площадь квартиры не была включена площадь лоджии, составляющая *** кв. м (*** кв. м x *** кв. м).
Таким образом, площадь квартиры с учетом площади лоджии составила *** кв. м. Разница между проектной и фактической площадями построенного объекта долевого строительства составила *** кв. м (*** кв. м проектная площадь - *** кв. м фактическая площадь), что не превышает согласованного договором в процентном соотношении предела, до которого перерасчет цены договора не производится.
В соответствии с п. N Акта приема-передачи жилого помещения (квартиры) N от (дата) подтверждено, что окончательный расчет между сторонами за передаваемую квартиру полностью произведен, претензий со стороны застройщика не имеется.
Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции не усмотрел нарушений прав потребителей, допущенных застройщиком при заключении и исполнении договора участия в долевом строительстве.
Судебная коллегия с выводом суда соглашается, поскольку материалами дела подтверждено, что при заключении договора участия в долевом строительстве застройщик предоставил участникам долевого строительства полную и достоверную информацию об объекте долевого строительства. В соответствии с законом застройщик согласовал с Б. подробное описание объекта долевого строительства с указанием количества и площади комнат, а также количества, вида и площади вспомогательных помещений. На согласованной сторонами схеме (плане) объекта долевого строительства отражено, что квартира N имеет лоджию, площадью *** кв. м. Фактическая площадь лоджии после создания объекта недвижимости - квартиры N составила *** кв. м.
Доводы истца о том, что стоимость одного квадратного метра была завышена застройщиком вследствие применения неверного коэффициента при определении площади лоджии, правомерно были отклонены судом первой инстанции, поскольку являются несостоятельными.
В соответствии с п. 1 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.
Положение заключенного сторонами договора о цене соответствует изложенной норме закона и предусматривает, что общий размер денежных средств, подлежащий уплате участниками долевого строительства для строительства квартиры N составляет *** и определен как возмещение затрат на строительство и сдачу в эксплуатацию объекта долевого участия. Общий размер денежных средств является фиксированным, определен на основании свободного волеизъявления сторон и не подлежит изменению в случае удорожания строительства.
Таким образом, цена договора не поставлена сторонами в зависимость от стоимости одного квадратного метра площади. Судом установлено, что при заключении договора участия в долевом строительстве стороны не оговаривали применение каких-либо коэффициентов при определении общей проектной площади квартиры и фактической площади объекта долевого строительства, приобретаемого участником долевого строительства.
В связи с этим подлежат отклонению доводы истца о том, что фактическая площадь возведенного объекта долевого строительства, а именно площадь лоджии должна определяться с применением коэффициента 0,5, установленного в Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998 года N 37.
Данная Инструкция определяет основные требования к организации и порядку проведения технической инвентаризации и учета жилищного фонда в городах и других поселениях Российской Федерации. Она устанавливает требования к определению общей площади квартиры для целей технической инвентаризации. Положения Инструкции в названной сфере в силу части 8 статьи 47 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" могли применяться лишь до (дата).
Пункт 2 Правил подсчета площади квартир в домах и общежитиях, жилой площади общежитий, площади жилых зданий, площади помещений, строительного объема, площади застройки и этажности жилых зданий - Приложения 2 к СНиП 2.08.01-89*. Жилые здания" (утв. Постановлением Госстроя СССР от 16.05.1989 N 78), на который имеется ссылка в апелляционной жалобе, также не является обязательным для применения при определении фактической площади объекта долевого строительства, поскольку Постановлением Госстроя России от 23.06.2003 N 109 данный документ признан утратившим силу, и с 1 октября 2003 года введен в действие СНиП 31-01-2003, который в свою очередь по вопросу определения площади квартиры для целей технического учета отсылает к Инструкции, не подлежащий применению в силу прямого указания закона.
Поскольку стороны не оговорили применение коэффициентов в договоре для определения фактической площади квартиры, их применение в одностороннем порядке участниками долевого строительства к договорным правоотношениям недопустимо.
При составлении технического плана и проведении кадастрового учета квартиры истца, кадастровый инженер Оренбургского филиала ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" в техническом плане, а также орган кадастрового учета в кадастровом паспорте квартиры N правомерно применили п. 5 ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно которому общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас, указав общую площадь помещения *** кв. м. Однако в соответствии с условиями договора участия в долевом строительстве возможная корректировка цены договора поставлена сторонами в зависимость от соотношения общей проектной площади и фактической площади возведенной квартиры (п. N договора), следовательно, размер общей площади квартиры, определенной для целей ее кадастрового учета, юридического значения при разрешении настоящего спора не имеет.
Фактическая площадь возведенной застройщиком квартиры N составила *** кв. м с учетом площади лоджии *** кв. м.
Стороны не ссылались на то, что несовпадение фактической площади помещения, определенной в ходе кадастровых работ, и площади, указанной в проектной документации на *** кв. м, обусловлено несогласованными сторонами переустройством или перепланировкой объекта долевого строительства. Представленным суду разрешением на ввод объекта в эксплуатацию подтверждено, что многоквартирный жилой дом возведен в соответствии с проектной документацией на данный объект.
С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что ответчик надлежащим образом исполнил свои обязательства по предоставлению покупателю полной и достоверной информации об объекте долевого строительства и передал истцу квартиру, соответствующую условиям договора. Участники долевого строительства были предупреждены о возможном несоответствии фактической площади возведенного объекта долевого строительства проектной площади. Договором предусмотрены действия сторон в случае выявления такого несоответствия и возможность перерасчета цены договора в случае несоответствия фактической площади более чем на определенную договором величину (п. N), однако с учетом установленных по делу обстоятельств, оснований для перерасчета цены договора не имеется.
Изменение срока передачи объекта долевого строительства было согласовано сторонами путем заключения дополнительного соглашения к договору участия в долевом строительстве.
Довод апелляционной жалобы истца о том, что в материалах дела отсутствует проект, а имеется лишь рисунок квартиры, выводов суда не опровергает, поскольку имеющееся в материалах дела описание объекта долевого строительства выполнено в виде чертежа части плана этажа многоквартирного дома, на котором нанесены координационные оси здания (сооружения); толщина стен и перегородок, наименования помещений и их площади, расположение санитарно-технического оборудования, что позволяет установить основные потребительские характеристики объекта долевого строительства. В соответствии с пунктом N договора участия в долевом строительстве от (дата) N проектная декларация о строительстве объекта была размещена на официальном сайте ООО "Управляющая инвестиционная компания "Ваш дом" (дата), то есть была доступна для ознакомления всем участникам долевого строительства.
В силу ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора (п. 1). Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой (п. 4). Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями делового оборота, применимыми к отношениям сторон (п. 5).
Поскольку закон не устанавливает порядок урегулирования разногласий между сторонами договора участия в долевом строительстве при несоответствии проектной и фактической площадей объекта долевого строительства, а также не содержит требований к определению фактической площади объекта долевого строительства при передаче его участнику долевого строительства, стороны при заключении договора свободны в применении различных методик подсчета площади жилого помещения (с применением коэффициентов или без такового). В заключенном сторонами договоре возможность применения коэффициентов не предусмотрена. Отсутствие условия о применении коэффициента 0,5 для лоджий при определении фактической площади объекта долевого строительства не может расцениваться как ущемление права потребителя в значении, предусмотренном п. 1 ст. 16 Закона РФ "О защите прав потребителей", поскольку обязательных правил, регулирующих порядок исчисления фактической площади объекта долевого строительства, в Российской Федерации не установлено.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии со ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходя из буквального значение содержащихся в договоре участия в долевом строительстве от (дата) N слов и выражений, путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом, а также, принимая во внимание согласованное сторонами техническое описание объекта долевого строительства, судебная коллегия приходит к выводу о том, что фактическая площадь квартиры правомерно определена в размере *** кв. м, отклонение в *** кв. м следует признать допустимым, учитывая п. N договора. Права истца не нарушены.
Выводы суда соответствуют установленным на основании исследованных доказательств обстоятельствам дела и закону, подлежащему применению к правоотношениям сторон.
Судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого решения по доводам апелляционной жалобы, так как они сводятся к несогласию с постановленным по делу решением, основаны на неверном толковании норм материального права, и предусмотренных законом оснований для отмены или изменения судебного решения не содержат.
Руководствуясь ст. ст. 328 - 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Промышленного районного суда г. Оренбурга от 14 октября 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Оренбургского регионального общественного учреждения "Общество защиты прав потребителей в сфере недвижимости" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОРЕНБУРГСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 14.01.2015 ПО ДЕЛУ N 33-8129/2014
Требование: О защите прав потребителя.Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что ответчик не предоставил информацию о товаре; умышленно допустил нарушение закона в части применения понижающего коэффициента, чем сознательно ввел участника долевого строительства в заблуждение относительно фактической площади передаваемой квартиры.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОРЕНБУРГСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 14 января 2015 г. по делу N 33-8129/2014
Судья Хлопина И.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе:
председательствующего судьи Раковского В.В.,
судей Анненковой К.К., Ярыгиной Е.Н.,
при секретаре Р.,
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Оренбургского регионального общественного учреждения "Общество защиты прав потребителей в сфере недвижимости" на решение Промышленного районного суда г. Оренбурга от 14 октября 2014 года по гражданскому делу по исковому заявлению Оренбургского регионального общественного учреждения "Общество защиты прав потребителей в сфере недвижимости" в защиту интересов Б. к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая инвестиционная компания "Ваш дом" о защите прав потребителя.
Заслушав доклад судьи Раковского В.В., объяснения представителя истца ОРОУ "Общество защиты прав потребителей в сфере недвижимости" - Ш., истца Б., поддержавших доводы апелляционной жалобы, объяснение представителя ответчика ООО "Управляющая инвестиционная компания "Ваш дом" - К., возражавшей против доводов апелляционной жалобы,
судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда
установила:
ОРОУ "Общество защиты прав потребителей в сфере недвижимости" обратилось в суд с заявлением в защиту интересов Б. к Управляющей инвестиционной компании "Ваш дом" о защите прав потребителя. В обоснование ссылается на то, что между истцом и ответчиком (дата) был заключен договор участия в долевом строительстве. По условиям договора ответчик принял на себя обязательства построить многоквартирный жилой дом по (адрес) и передать участнику долевого строительства квартиру N, ***, общей проектной площадью *** кв. м, а истцы обязались уплатить установленную договором цену в *** и принять квартиру в сроки определенные договором. Техническая характеристика квартиры указана в схеме, прилагаемой к договору: жилая площадь - *** кв. м, площадь квартиры - *** кв. м, общая проектная площадь - *** кв. м, площадь летних помещений с коэффициента 1 - *** кв. м. В соответствии со строительными нормами и правилами общая площадь квартиры составляет сумму площадей ее отапливаемых комнат и помещений, а также не отапливаемых помещений, подсчитываемых с понижающими коэффициентами, установленными правилами технической инвентаризации. Для лоджий установлен коэффициент 0,5. Информация застройщика о том, что участникам долевого строительства передается в собственность квартира с лоджиями, с применением коэффициента 1, не соответствует действительности. Общая площадь квартиры с учетом лоджии должна определяться по коэффициенту 0,5. Полагает, что ответчик не предоставил истцу информацию о товаре, содержащую наименование технического регламента или иное установленное Законом о техническом регулировании и свидетельствующее об обязательном подтверждении соответствия товара обозначение, чем нарушил Закон о защите прав потребителей. Ответчик не предоставил истцам полной и достоверной информации о товаре, поэтому должен нести ответственность за недостатки товара, возникшие после его передачи потребителю вследствие отсутствия у него такой информации. Считает, что ответчик умышленно допустил нарушение закона в части применения понижающего коэффициента, чем сознательно ввел участника долевого строительства в заблуждение относительно фактической площади передаваемой квартиры. Потребитель, при обнаружении недостатков выполненной работы, вправе потребовать соответствующего уменьшения цены выполненной работы. Общая площадь квартиры, переданная истцу с применением коэффициента 0,5, составляет *** кв. м, разница между общей проектной и фактической площадью составляет *** кв. м. Общая сумма, подлежащая возврату истцам вследствие существенных недостатков товара, составляет ***, что привело к неосновательному обогащению ответчика. На основании изложенного просил взыскать с ответчика в пользу Б. за ненадлежащее исполнение договора ***, убытки вследствие излишней уплаты банковских процентов ***; проценты за пользование чужими денежными средствами ***, неустойку в размере ***% от цены товара за нарушение установленных законом сроков для удовлетворения требований потребителя в добровольном порядке в сумме ***, компенсацию морального вреда в размере *** и штраф.
В судебном заседании истец Б. заявленные исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении, и просил удовлетворить в полном объеме.
Представитель ОРОУ "Общество защиты прав потребителей в сфере недвижимости" Ш. исковые требования поддержал, просил удовлетворить.
Представитель ответчика К. в судебном заседании исковые требования не признала, просила в удовлетворении отказать.
Решением Промышленного районного суда г. Оренбурга от 14 октября 2014 года исковые требования ОРОУ "Общество защиты прав потребителей в сфере недвижимости", заявленных в интересах Б., оставлены без удовлетворения.
В апелляционной жалобе представитель ОРОУ "Общество защиты прав потребителей в сфере недвижимости" просит решение Промышленного районного суда г. Оренбурга от 13 октября 2014 года отменить, ссылаясь на нарушение судом норм материального права.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и проверив законность и обоснованность судебного решения в соответствии со статьей 327.1 ГПК РФ в пределах доводов жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
Судом установлено, что по договору участия в долевом строительстве от (дата) N, заключенному между Б. и ООО "Управляющая инвестиционная компания "Ваш дом", Общество приняло на себя обязательства в срок не позднее (дата) своими силами или с привлечением других лиц построить многоквартирный жилой дом по (адрес)) и передать участникам долевого строительства в (дата) объект долевого строительства: квартиру N с количеством комнат - ***, общей проектной площадью *** кв. м, общей стоимостью ***. Договором предусмотрено, что площадь квартиры может быть изменена по результатам первичной инвентаризации, произведенной ФГУП "Ростехинвентаризация".
Дополнительным соглашением от (дата) к договору участия в долевом строительстве от (дата) N, подписанным между теми же сторонами, определен новый плановый срок окончания строительства объекта - (дата), а также срок передачи объекта участникам долевого строительства - не позднее (дата).
В соответствии с п. N договора фактическая площадь объекта долевого строительства, приобретаемого Участником долевого строительства, уточняется после получения разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию в соответствии с обмерами, произведенными организацией технической инвентаризации. Если по результатам обмера площадь объекта долевого строительства по данным БТИ отличается от площади, указанной в п. N договора не более, чем на ***% от общей площади квартиры, перерасчет цены договора не производится. Если площадь долевого строительства по данным БТИ отличается от площади, указанной в п. N договора более чем на ***% от общей площади квартиры, доплата (возврат) денежных средств производится за площадь, выходящую за пределы ***%.
Согласно п. 1 ст. 25.1 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" на государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом, представляются документы с описанием объекта долевого строительства, составленные застройщиком и согласованные с соответствующим участником долевого строительства, с указанием местоположения объекта долевого строительства на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства.
В соответствии с указанной нормой закона сторонами договора согласован план объекта долевого строительства - квартиры N, согласно которому квартира состоит из *** и имеет лоджию. Согласно плану жилая площадь квартиры составляет *** кв. м, общая площадь квартиры - *** кв. м, в том числе площадь лоджии - *** кв. м.
Свои обязательства по оплате цены договора участники долевого строительства выполнили в полном объеме, что подтверждено платежным поручением N от (дата), согласно которому Б. за счет собственных денежных средств оплатил ***, и платежным поручением N от (дата), согласно которому на счет застройщика Б. осуществлен перевод кредитных денежных средств по *** кредитованию в сумме ***.
Разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома по (адрес) выдано ООО "Управляющая инвестиционная компания "Ваш дом" (дата).
Распоряжением (дата) N многоквартирному жилому дому (адрес) установлен адрес: (адрес).
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 7 Федерального закона N 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора участник долевого строительства, если иное не установлено договором, вправе потребовать от застройщика, в том числе, соразмерного уменьшения цены договора.
Статьей 10 названного Федерального закона предусмотрено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или не надлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
В силу ст. 8 Закона РФ от 7 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей" потребитель вправе потребовать предоставления необходимой и достоверной информации об изготовителе (исполнителе, продавце), режиме его работы и реализуемых им товарах (работах, услугах) (п. 1). Указанная в пункте 1 настоящей статьи информация в наглядной и доступной форме доводится до сведения потребителей при заключении договоров купли-продажи и договоров о выполнении работ (оказании услуг) способами, принятыми в отдельных сферах обслуживания потребителей, на русском языке, а дополнительно, по усмотрению изготовителя (исполнителя, продавца), на государственных языках субъектов Российской Федерации и родных языках народов Российской Федерации (п. 2).
Согласно ст. 10 Закона РФ от 7 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей" изготовитель (исполнитель, продавец) обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность их правильного выбора. По отдельным видам товаров (работ, услуг) перечень и способы доведения информации до потребителя устанавливаются Правительством Российской Федерации (п. 1).
Из содержания п. 2 ст. 10 данного закона следует, что информация о товарах (работах, услугах) в обязательном порядке должна содержать сведения об основных потребительских свойствах товаров (работ, услуг). Информация, предусмотренная пунктом 2 ст. 10, доводится до сведения потребителей в технической документации, прилагаемой к товарам (работам, услугам)... (п. 3 ст. 10).
В соответствии со ст. 12 Закона РФ "О защите прав потребителей" продавец (исполнитель), не предоставивший покупателю полной и достоверной информации о товаре (работе, услуге), несет ответственность, предусмотренную пунктами 1 - 4 статьи 18 или пунктом 1 статьи 29 настоящего Закона, за недостатки товара (работы, услуги), возникшие после его передачи потребителю вследствие отсутствия у него такой информации (п. 2). При рассмотрении требований потребителя о возмещении убытков, причиненных недостоверной или недостаточно полной информацией о товаре (работе, услуге), необходимо исходить из предположения об отсутствии у потребителя специальных познаний о свойствах и характеристиках товара (работы, услуги) (п. 4).
Из акта приема-передачи жилого помещения - квартиры N от (дата) следует, что Б. принял в собственность *** квартиру N, общей площадью *** кв. м, расположенную на *** этаже *** этажного жилого дома по адресу: (адрес). Право собственности Б. на данную квартиру, общей площадью *** кв. м зарегистрировано в установленном законом порядке.
Техническим планом помещения от (дата), составленным кадастровым инженером Оренбургского филиала ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" подтверждено, что в общую площадь квартиры не была включена площадь лоджии, составляющая *** кв. м (*** кв. м x *** кв. м).
Таким образом, площадь квартиры с учетом площади лоджии составила *** кв. м. Разница между проектной и фактической площадями построенного объекта долевого строительства составила *** кв. м (*** кв. м проектная площадь - *** кв. м фактическая площадь), что не превышает согласованного договором в процентном соотношении предела, до которого перерасчет цены договора не производится.
В соответствии с п. N Акта приема-передачи жилого помещения (квартиры) N от (дата) подтверждено, что окончательный расчет между сторонами за передаваемую квартиру полностью произведен, претензий со стороны застройщика не имеется.
Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции не усмотрел нарушений прав потребителей, допущенных застройщиком при заключении и исполнении договора участия в долевом строительстве.
Судебная коллегия с выводом суда соглашается, поскольку материалами дела подтверждено, что при заключении договора участия в долевом строительстве застройщик предоставил участникам долевого строительства полную и достоверную информацию об объекте долевого строительства. В соответствии с законом застройщик согласовал с Б. подробное описание объекта долевого строительства с указанием количества и площади комнат, а также количества, вида и площади вспомогательных помещений. На согласованной сторонами схеме (плане) объекта долевого строительства отражено, что квартира N имеет лоджию, площадью *** кв. м. Фактическая площадь лоджии после создания объекта недвижимости - квартиры N составила *** кв. м.
Доводы истца о том, что стоимость одного квадратного метра была завышена застройщиком вследствие применения неверного коэффициента при определении площади лоджии, правомерно были отклонены судом первой инстанции, поскольку являются несостоятельными.
В соответствии с п. 1 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.
Положение заключенного сторонами договора о цене соответствует изложенной норме закона и предусматривает, что общий размер денежных средств, подлежащий уплате участниками долевого строительства для строительства квартиры N составляет *** и определен как возмещение затрат на строительство и сдачу в эксплуатацию объекта долевого участия. Общий размер денежных средств является фиксированным, определен на основании свободного волеизъявления сторон и не подлежит изменению в случае удорожания строительства.
Таким образом, цена договора не поставлена сторонами в зависимость от стоимости одного квадратного метра площади. Судом установлено, что при заключении договора участия в долевом строительстве стороны не оговаривали применение каких-либо коэффициентов при определении общей проектной площади квартиры и фактической площади объекта долевого строительства, приобретаемого участником долевого строительства.
В связи с этим подлежат отклонению доводы истца о том, что фактическая площадь возведенного объекта долевого строительства, а именно площадь лоджии должна определяться с применением коэффициента 0,5, установленного в Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998 года N 37.
Данная Инструкция определяет основные требования к организации и порядку проведения технической инвентаризации и учета жилищного фонда в городах и других поселениях Российской Федерации. Она устанавливает требования к определению общей площади квартиры для целей технической инвентаризации. Положения Инструкции в названной сфере в силу части 8 статьи 47 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" могли применяться лишь до (дата).
Пункт 2 Правил подсчета площади квартир в домах и общежитиях, жилой площади общежитий, площади жилых зданий, площади помещений, строительного объема, площади застройки и этажности жилых зданий - Приложения 2 к СНиП 2.08.01-89*. Жилые здания" (утв. Постановлением Госстроя СССР от 16.05.1989 N 78), на который имеется ссылка в апелляционной жалобе, также не является обязательным для применения при определении фактической площади объекта долевого строительства, поскольку Постановлением Госстроя России от 23.06.2003 N 109 данный документ признан утратившим силу, и с 1 октября 2003 года введен в действие СНиП 31-01-2003, который в свою очередь по вопросу определения площади квартиры для целей технического учета отсылает к Инструкции, не подлежащий применению в силу прямого указания закона.
Поскольку стороны не оговорили применение коэффициентов в договоре для определения фактической площади квартиры, их применение в одностороннем порядке участниками долевого строительства к договорным правоотношениям недопустимо.
При составлении технического плана и проведении кадастрового учета квартиры истца, кадастровый инженер Оренбургского филиала ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" в техническом плане, а также орган кадастрового учета в кадастровом паспорте квартиры N правомерно применили п. 5 ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно которому общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас, указав общую площадь помещения *** кв. м. Однако в соответствии с условиями договора участия в долевом строительстве возможная корректировка цены договора поставлена сторонами в зависимость от соотношения общей проектной площади и фактической площади возведенной квартиры (п. N договора), следовательно, размер общей площади квартиры, определенной для целей ее кадастрового учета, юридического значения при разрешении настоящего спора не имеет.
Фактическая площадь возведенной застройщиком квартиры N составила *** кв. м с учетом площади лоджии *** кв. м.
Стороны не ссылались на то, что несовпадение фактической площади помещения, определенной в ходе кадастровых работ, и площади, указанной в проектной документации на *** кв. м, обусловлено несогласованными сторонами переустройством или перепланировкой объекта долевого строительства. Представленным суду разрешением на ввод объекта в эксплуатацию подтверждено, что многоквартирный жилой дом возведен в соответствии с проектной документацией на данный объект.
С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что ответчик надлежащим образом исполнил свои обязательства по предоставлению покупателю полной и достоверной информации об объекте долевого строительства и передал истцу квартиру, соответствующую условиям договора. Участники долевого строительства были предупреждены о возможном несоответствии фактической площади возведенного объекта долевого строительства проектной площади. Договором предусмотрены действия сторон в случае выявления такого несоответствия и возможность перерасчета цены договора в случае несоответствия фактической площади более чем на определенную договором величину (п. N), однако с учетом установленных по делу обстоятельств, оснований для перерасчета цены договора не имеется.
Изменение срока передачи объекта долевого строительства было согласовано сторонами путем заключения дополнительного соглашения к договору участия в долевом строительстве.
Довод апелляционной жалобы истца о том, что в материалах дела отсутствует проект, а имеется лишь рисунок квартиры, выводов суда не опровергает, поскольку имеющееся в материалах дела описание объекта долевого строительства выполнено в виде чертежа части плана этажа многоквартирного дома, на котором нанесены координационные оси здания (сооружения); толщина стен и перегородок, наименования помещений и их площади, расположение санитарно-технического оборудования, что позволяет установить основные потребительские характеристики объекта долевого строительства. В соответствии с пунктом N договора участия в долевом строительстве от (дата) N проектная декларация о строительстве объекта была размещена на официальном сайте ООО "Управляющая инвестиционная компания "Ваш дом" (дата), то есть была доступна для ознакомления всем участникам долевого строительства.
В силу ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора (п. 1). Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой (п. 4). Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями делового оборота, применимыми к отношениям сторон (п. 5).
Поскольку закон не устанавливает порядок урегулирования разногласий между сторонами договора участия в долевом строительстве при несоответствии проектной и фактической площадей объекта долевого строительства, а также не содержит требований к определению фактической площади объекта долевого строительства при передаче его участнику долевого строительства, стороны при заключении договора свободны в применении различных методик подсчета площади жилого помещения (с применением коэффициентов или без такового). В заключенном сторонами договоре возможность применения коэффициентов не предусмотрена. Отсутствие условия о применении коэффициента 0,5 для лоджий при определении фактической площади объекта долевого строительства не может расцениваться как ущемление права потребителя в значении, предусмотренном п. 1 ст. 16 Закона РФ "О защите прав потребителей", поскольку обязательных правил, регулирующих порядок исчисления фактической площади объекта долевого строительства, в Российской Федерации не установлено.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии со ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходя из буквального значение содержащихся в договоре участия в долевом строительстве от (дата) N слов и выражений, путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом, а также, принимая во внимание согласованное сторонами техническое описание объекта долевого строительства, судебная коллегия приходит к выводу о том, что фактическая площадь квартиры правомерно определена в размере *** кв. м, отклонение в *** кв. м следует признать допустимым, учитывая п. N договора. Права истца не нарушены.
Выводы суда соответствуют установленным на основании исследованных доказательств обстоятельствам дела и закону, подлежащему применению к правоотношениям сторон.
Судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого решения по доводам апелляционной жалобы, так как они сводятся к несогласию с постановленным по делу решением, основаны на неверном толковании норм материального права, и предусмотренных законом оснований для отмены или изменения судебного решения не содержат.
Руководствуясь ст. ст. 328 - 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Промышленного районного суда г. Оренбурга от 14 октября 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Оренбургского регионального общественного учреждения "Общество защиты прав потребителей в сфере недвижимости" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)