Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления оглашена 12 мая 2015 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 14 мая 2015 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Д.А. Глебова,
судей А.В. Ветошкевич, С.Б. Култышева,
при ведении протокола секретарем судебного заседания А.О. Филипповой,
рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы индивидуального предпринимателя Афонина Геннадия Михайловича, индивидуального предпринимателя Мельниченко Олега Вячеславовича,
апелляционные производства N 05АП-3208/2015, 05АП-3210/2015,
на решение от 20.02.2015
судьи О.Н. Бляхер
по делу N А24-5223/2014 Арбитражного суда Камчатского края
по иску Департамента градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа (ИНН 4101131945, ОГРН 1094101003710, дата государственной регистрации: 14.07.2009)
к индивидуальному предпринимателю Мельниченко Олегу Вячеславовичу (ИНН 410100251929, ОГРНИП 304410101900182, дата государственной регистрации: 19.01.2004); индивидуальному предпринимателю Афонину Геннадию Михайловичу (ИНН 410100237272, ОГРНИП 304410101900160, дата государственной регистрации: 19.01.2004)
об обязании освободить земельный участок,
при участии:
извещенные надлежащим образом о месте и времени судебного заседания лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились,
установил:
Департамент градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа (далее - Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Камчатского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Мельниченко Олегу Вячеславовичу и индивидуальному предпринимателю Афонину Геннадию Михайловичу, в котором просит обязать ответчиков освободить земельный участок с кадастровым номером 41:01:0010122:416, находящийся в их совместном пользовании, посредством производства работ по демонтажу (сносу) переносного павильона и передаче земельного участка Департаменту свободным от любого имущества в течение 30-ти дней со дня вступления решения в законную силу по акту приема-передачи.
Решением от 20.02.2015 исковые требования были удовлетворены. Суд обязал индивидуального предпринимателя Мельниченко Олега Вячеславовича и индивидуального предпринимателя Афонина Геннадия Михайловича в течение 30-ти дней с момента вступления решения суда в законную силу передать Департаменту градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 41:01:0010122:416, свободным от любого имущества, путем производства работ по демонтажу (сносу) переносного павильона, а также взыскал с индивидуального предпринимателя Мельниченко Олега Вячеславовича и индивидуального предпринимателя Афонина Геннадия Михайловича в доход федерального бюджета по 2000 рублей государственной пошлины с каждого.
Не согласившись с принятым судебным актом, ответчики обжаловали его в апелляционном порядке как незаконное и необоснованное. В обоснование своей правовой позиции апеллянты указали на то, что в сложившихся обстоятельствах, в соответствии со статьей 610 ГК РФ, договор аренды земельного участка от 23.03.2007 N 3899 возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок, а не прекратил свое действие 22.03.2011. Считают, что до обращения в суд, истцом не был соблюден досудебный порядок расторжения договора аренды земельного участка. Полагают, что Департамент, как арендодатель, злоупотреблял своими правами, поскольку в период с 22.03.2011 по 2014 год продолжал выставлять протоколы расчета арендной платы со ссылками на договор аренды от 23.03.2007 N 3899, при этом не выражая своих намерений на прекращение его действия по истечении согласованного в нем срока. Отмечают, что уведомление об освобождении спорного земельного участка было направлено департаментом в адрес предпринимателей только в 2014 году. В связи с чем, просят решение от 20.02.2015 отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в заявленных требованиях в полном объеме.
В канцелярию суда от истца поступил письменный отзыв на апелляционные жалобы, по тексту которого Департамент на доводы апелляционных жалоб возражает, решение суда первой инстанции от 20.02.2015 считает законным и обоснованным, апелляционные жалобы не подлежащими удовлетворению. Отзыв в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской федерации (далее - АПК РФ) приобщен к материалам дела. Также в письменном отзыве заявлено ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие представителя Департамента. Суд, руководствуясь статьями 156, 159, 184, 185, 258 АПК РФ, рассмотрел и удовлетворил заявленное ходатайство.
Поскольку извещенные надлежащим образом о месте и времени судебного заседания лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, суд, руководствуясь статьями 156, 266 АПК РФ, рассмотрел апелляционные жалобы в отсутствие сторон, по имеющимся материалам дела.
Исследовав материалы дела, арбитражный суд апелляционной инстанции установил следующее.
Между Комитетом по управлению имуществом Петропавловск-Камчатского городского округа, действующим от имени и в интересах Петропавловск-Камчатского городского округа (арендодатель) и Мельниченко Олегом Вячеславовичем, Афониным Геннадием Михайловичем (арендаторы) 23.03.2007 на основании Постановления Главы Петропавловск - Камчатского городского округа N 1554 от 14.08.2006 заключен договор аренды земельного участка, по условиям которого арендодатель сдал, а арендаторы приняли в пользование на условиях аренды земельный участок, имеющий кадастровый номер: 41:01:01 01 22:0416, площадью 0,0331 га - триста тридцать один кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, расположенный по адресу (местоположение): участок находится примерно в 25 м по направлению на юго-восток от ориентира здание магазина, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: г. Петропавловск-Камчатский, ул. Ленинградская, дом 82, разрешенное использование: для эксплуатации переносного павильона (далее - участок). Границы Участка закреплены в натуре и обозначены в Кадастровом плане земельного участка (пункты 1.1, 1.2 договора).
Пунктом 1.3 договора предусмотрено, что пункты 1.1.-1.2. имеют силу передаточного акта.
Согласно пункту 3.1. договор заключается на срок 4 года, действует с 23.03.2007 до 22.03.2011. Также стороны установили, что обязанность по внесению арендной платы за использование земельного участка возникает у арендаторов с момента подписания постановления от 14.08.2006 N 1554, с 14.08.2006.
В силу пункта 3.5. по окончании срока действия, договор аренды считается прекращенным, и не может считаться продленным автоматически.
В соответствии с пунктом 3.6. договора изменения, дополнения и поправки к условиям настоящего договора аренды будут действительны только тогда, когда они сделаны в письменной форме и подписаны уполномоченными представителями договаривающихся сторон.
Из пункта 4.4.2. договора следует, что после окончания срока действия договора арендаторы обязаны передать участок арендодателю в состоянии и качестве не хуже первоначального, оговоренного в пункте 1.1. договора, что не противоречит положениям статьи 622 ГК РФ.
Договор аренды земельного участка N 3899 от 23.03.2007 зарегистрирован в установленном законом порядке 27.09.2007.
В адрес ответчиков 09.01.2014 были направлены уведомления N 01-08-01/7/14 и N 01-08-01/6/14 с указанием на необходимость передать спорный земельный участок арендодателю в срок до 01.02.2014 по акту приема-передачи свободным от имущества, расположенного на участке, чего арендаторами сделано не было.
Поскольку, по мнению истца, после истечения срока действия договора аренды земельный участок не был возвращен арендаторами, Департамент обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционных жалоб, проверив в порядке статей 266, 268 - 271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм процессуального и материального права, суд апелляционной инстанции считает, что обжалуемый судебный акт подлежит отмене, а апелляционные жалобы удовлетворению в силу следующих обстоятельств.
При рассмотрении заявленных требований судом первой инстанции верно квалифицированы возникшие между сторонами правоотношения из договора N 3899 от 23.03.2007, как отношения по аренде земельного участка, регулируемые положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) "Аренда", общими положениями об обязательства, а также нормами Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).
Также судом первой инстанции верно установлено, что Департамент является надлежащим истцом по делу, поскольку осуществляет полномочия по распоряжению спорным земельным участком как представитель собственника спорного земельного участка на основании пункта 2, пункта 3 статьи 125 ГК РФ, Решения Городской Думы Петропавловск-Камчатского городского округа от 24 июня 2009 года N 515-р "Об учреждении Департамента градостроительства и земельных отношений Петропавловск-Камчатского городского округа", Положения о Департаменте, Решения Городской Думы Петропавловск-Камчатского городского округа от 23.12.2009 N 687-р "О внесении изменений в Положение о Департаменте...", Решения Городской Думы Петропавловск-Камчатского городского округа от 23.12.2009 N 693-р "О внесении изменений в Положение о Комитете по управлению имуществом Петропавловск-Камчатского городского округа, утвержденное решением Думы от 29.12.2005 N 267-р, и Устава Петропавловск-Камчатского городского округа.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции, исходил условий пункта 3.1 договора аренды, о том что данный договор действует до 22.03.2011, пункта 3.5. договора о том, что по окончании срока действия, договор аренды считается прекращенным, и не может считаться продленным автоматически и положений статьи 622 ГК РФ. Суд указал, что поскольку спорный договор аренды земельного участка прекратил свое действие с 22.03.2011, а материалами дела подтверждается и ответчиками документально не опровергнуто прекращение их права аренды на спорный земельный участок, требование истца о возврате ему земельного участка в том состоянии, в котором оно было получено, подлежит удовлетворению на основании статьи 622 ГК РФ.
Между тем данный вывод представляется коллегии ошибочным. Судом первой инстанции не учтено следующее.
В соответствии с пунктом 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество во временное владение и пользование или во временное пользование за плату, которую последний согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ обязан вносить своевременно по условиям, в порядке и сроки, предусмотренные договором. При этом в соответствии с пунктом 1 статьи 607 ГК РФ земельные участки отнесены к объектам аренды.
Частью 2 статьи 621 ГК РФ предусмотрено, что, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Материалы дела свидетельствуют о том, что ответчик продолжал пользоваться спорным земельным участком после 22.03.2011 на протяжении трех лет, а истец против этого не возражал, что подтверждается выставлением и направлением в адрес ответчиков протоколов расчета арендной платы со ссылками на спорный договор с 22.03.2011 по 2014 год, оплатой ответчиками арендных платежей, а также направлением в адрес ответчиков уведомлений N 01-08-01/7/14 и N 01-08-01/6/14 об освобождении земельного участка только в 2014 году.
В силу указанных обстоятельств, правоотношения по договору аренды N 3899 от 23.03.2007 в момент истечения срока договора не прекратились, указанный договор возобновил свое действие на неопределенный срок на тех же условиях в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ.
Указанное положение статьи 621 ГК РФ носит императивный характер и не может быть изменено соглашением сторон, в связи с чем ссылка Департамента на пункты 3.1, 3.5, 3 3.6 договора, а также статьи статьи 425, 622 ГК РФ, апелляционным судом отклоняется.
В абзаце 2 пункта 2 статьи 610 ГК РФ предусмотрено, что каждая из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
В пункте 3 статьи 450 ГК РФ установлено, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В силу статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Как следует из содержания уведомлений от 09.01.2014 N 01-08-01/7/14 и N 01-08-01/6/14, Департамент уведомил ответчиков о том, что срок договора аренды N 3899 от 23.03.2007 истек 22.03.2011 с указанием на необходимость передать спорный земельный участок арендодателю в срок до 01.02.2014 по акту приема-передачи свободным от расположенного на нем имущества.
Таким образом, указанные письма содержат ссылки на необходимость передачи спорного земельного участка арендодателю, однако воли на отказ от договора, возобновленного на неопределенный срок, как предусмотрено нормами гражданского законодательства, истец не выразил, а указание истца на возврат имущества со ссылкой на истечение срока действия договора не может признаваться законным, поскольку, как установлено ранее, действие договора было возобновлено на неопределенный срок.
Таким образом, поскольку при сложившихся обстоятельствах договор является заключенным в силу статьи 621 ГК РФ на неопределенный срок, к нему применяются правила абзаца 2 пункта 2 статьи 610 ГК РФ, которые допускают право арендодателя отказаться от договора аренды недвижимости в одностороннем порядке, предупредив об этом другую сторону за три месяца. В этом случае договор считается расторгнутым.
Доказательств надлежащего использования истцом своего права на односторонний отказ от договора со ссылкой на указанные нормы права арендодатель не представил. Оснований рассматривать письма от 09.01.2014 N 01-08-01/7/14 и N 01-08-01/6/14 как надлежащие уведомления арендаторов об отказе истца от договора в соответствии со статьей 610 ГК РФ, у апелляционного суда не имеется. Следовательно, договор аренды N 3899 от 23.03.2007 не может считаться прекращенным на основании указанных уведомлений по истечении трех месяцев.
Другие доказательства, свидетельствующие о предупреждении (извещении) ответчиков об отказе истца от договора аренды, суду не представлены.
Относительно погашения Департаментом записи о государственной регистрации договора аренды N 3899 от 23.03.2007 в одностороннем порядке 25.04.2014, апелляционный суд отмечает следующее.
Как разъяснено в пункте 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ).
Поскольку земельный участок, являющийся предметом спорного договора аренды, передан арендаторам и находился в их владении и пользовании в течение длительного периода времени, в том числе и после предполагаемой истцом даты его завершения, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования между сторонами было достигнуто, договор аренды N 3899 от 23.03.2007 следует считать действующим вне зависимости от наличия (погашения) его государственной регистрации 25.04.2014.
В силу вышеизложенного, апелляционная коллегия приходит к выводу, что у суда первой инстанции отсутствовали основания для удовлетворения заявленных Департаментом требований.
Иные доводы апелляционных жалоб, относительно ссылок ответчиков на подачу заявлений о предоставлении в аренду земельного участка и соответствующие отказы на них, не имеют правового значения для разрешения настоящего спора в силу установленных обстоятельств и апелляционным судом не рассматриваются.
Согласно пункт 2 статьи 269 АПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.
Основываясь на всестороннем и полном исследовании и оценке имеющихся в деле доказательств в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что согласно пункту 4 части 1 статьи 270 АПК РФ имеются основания для отмены обжалуемого судебного акта. Поскольку в удовлетворении исковых требований апелляционным судом отказано, судебные расходы ответчиков по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на истца в соответствии с правилами статьи 110 АПК РФ, пункта 2 статьи 333.18 НК РФ, правовой позицией, изложенной в пункте 21 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 N 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах", и взыскиваются с истца в пользу ответчиков.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Камчатского края от 20.02.2015 по делу N А24-5223/2014 отменить.
В удовлетворении исковых требований Департамента градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа отказать.
Взыскать с Департамента градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа в пользу индивидуального предпринимателя Афонина Геннадия Михайловича 1 500 (одна тысяча пятьсот) рублей судебных расходов по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе, в пользу индивидуального предпринимателя Мельниченко Олега Вячеславовича 1 500 (одна тысяча пятьсот) рублей судебных расходов по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Арбитражному суду Камчатского края выдать исполнительные листы.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Камчатского края в течение двух месяцев.
Председательствующий
Д.А.ГЛЕБОВ
Судьи
А.В.ВЕТОШКЕВИЧ
С.Б.КУЛТЫШЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 14.05.2015 N 05АП-3208/2015 ПО ДЕЛУ N А24-5223/2014
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 мая 2015 г. N 05АП-3208/2015
Дело N А24-5223/2014
Резолютивная часть постановления оглашена 12 мая 2015 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 14 мая 2015 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Д.А. Глебова,
судей А.В. Ветошкевич, С.Б. Култышева,
при ведении протокола секретарем судебного заседания А.О. Филипповой,
рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы индивидуального предпринимателя Афонина Геннадия Михайловича, индивидуального предпринимателя Мельниченко Олега Вячеславовича,
апелляционные производства N 05АП-3208/2015, 05АП-3210/2015,
на решение от 20.02.2015
судьи О.Н. Бляхер
по делу N А24-5223/2014 Арбитражного суда Камчатского края
по иску Департамента градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа (ИНН 4101131945, ОГРН 1094101003710, дата государственной регистрации: 14.07.2009)
к индивидуальному предпринимателю Мельниченко Олегу Вячеславовичу (ИНН 410100251929, ОГРНИП 304410101900182, дата государственной регистрации: 19.01.2004); индивидуальному предпринимателю Афонину Геннадию Михайловичу (ИНН 410100237272, ОГРНИП 304410101900160, дата государственной регистрации: 19.01.2004)
об обязании освободить земельный участок,
при участии:
извещенные надлежащим образом о месте и времени судебного заседания лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились,
установил:
Департамент градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа (далее - Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Камчатского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Мельниченко Олегу Вячеславовичу и индивидуальному предпринимателю Афонину Геннадию Михайловичу, в котором просит обязать ответчиков освободить земельный участок с кадастровым номером 41:01:0010122:416, находящийся в их совместном пользовании, посредством производства работ по демонтажу (сносу) переносного павильона и передаче земельного участка Департаменту свободным от любого имущества в течение 30-ти дней со дня вступления решения в законную силу по акту приема-передачи.
Решением от 20.02.2015 исковые требования были удовлетворены. Суд обязал индивидуального предпринимателя Мельниченко Олега Вячеславовича и индивидуального предпринимателя Афонина Геннадия Михайловича в течение 30-ти дней с момента вступления решения суда в законную силу передать Департаменту градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 41:01:0010122:416, свободным от любого имущества, путем производства работ по демонтажу (сносу) переносного павильона, а также взыскал с индивидуального предпринимателя Мельниченко Олега Вячеславовича и индивидуального предпринимателя Афонина Геннадия Михайловича в доход федерального бюджета по 2000 рублей государственной пошлины с каждого.
Не согласившись с принятым судебным актом, ответчики обжаловали его в апелляционном порядке как незаконное и необоснованное. В обоснование своей правовой позиции апеллянты указали на то, что в сложившихся обстоятельствах, в соответствии со статьей 610 ГК РФ, договор аренды земельного участка от 23.03.2007 N 3899 возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок, а не прекратил свое действие 22.03.2011. Считают, что до обращения в суд, истцом не был соблюден досудебный порядок расторжения договора аренды земельного участка. Полагают, что Департамент, как арендодатель, злоупотреблял своими правами, поскольку в период с 22.03.2011 по 2014 год продолжал выставлять протоколы расчета арендной платы со ссылками на договор аренды от 23.03.2007 N 3899, при этом не выражая своих намерений на прекращение его действия по истечении согласованного в нем срока. Отмечают, что уведомление об освобождении спорного земельного участка было направлено департаментом в адрес предпринимателей только в 2014 году. В связи с чем, просят решение от 20.02.2015 отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в заявленных требованиях в полном объеме.
В канцелярию суда от истца поступил письменный отзыв на апелляционные жалобы, по тексту которого Департамент на доводы апелляционных жалоб возражает, решение суда первой инстанции от 20.02.2015 считает законным и обоснованным, апелляционные жалобы не подлежащими удовлетворению. Отзыв в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской федерации (далее - АПК РФ) приобщен к материалам дела. Также в письменном отзыве заявлено ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие представителя Департамента. Суд, руководствуясь статьями 156, 159, 184, 185, 258 АПК РФ, рассмотрел и удовлетворил заявленное ходатайство.
Поскольку извещенные надлежащим образом о месте и времени судебного заседания лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, суд, руководствуясь статьями 156, 266 АПК РФ, рассмотрел апелляционные жалобы в отсутствие сторон, по имеющимся материалам дела.
Исследовав материалы дела, арбитражный суд апелляционной инстанции установил следующее.
Между Комитетом по управлению имуществом Петропавловск-Камчатского городского округа, действующим от имени и в интересах Петропавловск-Камчатского городского округа (арендодатель) и Мельниченко Олегом Вячеславовичем, Афониным Геннадием Михайловичем (арендаторы) 23.03.2007 на основании Постановления Главы Петропавловск - Камчатского городского округа N 1554 от 14.08.2006 заключен договор аренды земельного участка, по условиям которого арендодатель сдал, а арендаторы приняли в пользование на условиях аренды земельный участок, имеющий кадастровый номер: 41:01:01 01 22:0416, площадью 0,0331 га - триста тридцать один кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, расположенный по адресу (местоположение): участок находится примерно в 25 м по направлению на юго-восток от ориентира здание магазина, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: г. Петропавловск-Камчатский, ул. Ленинградская, дом 82, разрешенное использование: для эксплуатации переносного павильона (далее - участок). Границы Участка закреплены в натуре и обозначены в Кадастровом плане земельного участка (пункты 1.1, 1.2 договора).
Пунктом 1.3 договора предусмотрено, что пункты 1.1.-1.2. имеют силу передаточного акта.
Согласно пункту 3.1. договор заключается на срок 4 года, действует с 23.03.2007 до 22.03.2011. Также стороны установили, что обязанность по внесению арендной платы за использование земельного участка возникает у арендаторов с момента подписания постановления от 14.08.2006 N 1554, с 14.08.2006.
В силу пункта 3.5. по окончании срока действия, договор аренды считается прекращенным, и не может считаться продленным автоматически.
В соответствии с пунктом 3.6. договора изменения, дополнения и поправки к условиям настоящего договора аренды будут действительны только тогда, когда они сделаны в письменной форме и подписаны уполномоченными представителями договаривающихся сторон.
Из пункта 4.4.2. договора следует, что после окончания срока действия договора арендаторы обязаны передать участок арендодателю в состоянии и качестве не хуже первоначального, оговоренного в пункте 1.1. договора, что не противоречит положениям статьи 622 ГК РФ.
Договор аренды земельного участка N 3899 от 23.03.2007 зарегистрирован в установленном законом порядке 27.09.2007.
В адрес ответчиков 09.01.2014 были направлены уведомления N 01-08-01/7/14 и N 01-08-01/6/14 с указанием на необходимость передать спорный земельный участок арендодателю в срок до 01.02.2014 по акту приема-передачи свободным от имущества, расположенного на участке, чего арендаторами сделано не было.
Поскольку, по мнению истца, после истечения срока действия договора аренды земельный участок не был возвращен арендаторами, Департамент обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционных жалоб, проверив в порядке статей 266, 268 - 271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм процессуального и материального права, суд апелляционной инстанции считает, что обжалуемый судебный акт подлежит отмене, а апелляционные жалобы удовлетворению в силу следующих обстоятельств.
При рассмотрении заявленных требований судом первой инстанции верно квалифицированы возникшие между сторонами правоотношения из договора N 3899 от 23.03.2007, как отношения по аренде земельного участка, регулируемые положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) "Аренда", общими положениями об обязательства, а также нормами Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).
Также судом первой инстанции верно установлено, что Департамент является надлежащим истцом по делу, поскольку осуществляет полномочия по распоряжению спорным земельным участком как представитель собственника спорного земельного участка на основании пункта 2, пункта 3 статьи 125 ГК РФ, Решения Городской Думы Петропавловск-Камчатского городского округа от 24 июня 2009 года N 515-р "Об учреждении Департамента градостроительства и земельных отношений Петропавловск-Камчатского городского округа", Положения о Департаменте, Решения Городской Думы Петропавловск-Камчатского городского округа от 23.12.2009 N 687-р "О внесении изменений в Положение о Департаменте...", Решения Городской Думы Петропавловск-Камчатского городского округа от 23.12.2009 N 693-р "О внесении изменений в Положение о Комитете по управлению имуществом Петропавловск-Камчатского городского округа, утвержденное решением Думы от 29.12.2005 N 267-р, и Устава Петропавловск-Камчатского городского округа.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции, исходил условий пункта 3.1 договора аренды, о том что данный договор действует до 22.03.2011, пункта 3.5. договора о том, что по окончании срока действия, договор аренды считается прекращенным, и не может считаться продленным автоматически и положений статьи 622 ГК РФ. Суд указал, что поскольку спорный договор аренды земельного участка прекратил свое действие с 22.03.2011, а материалами дела подтверждается и ответчиками документально не опровергнуто прекращение их права аренды на спорный земельный участок, требование истца о возврате ему земельного участка в том состоянии, в котором оно было получено, подлежит удовлетворению на основании статьи 622 ГК РФ.
Между тем данный вывод представляется коллегии ошибочным. Судом первой инстанции не учтено следующее.
В соответствии с пунктом 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество во временное владение и пользование или во временное пользование за плату, которую последний согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ обязан вносить своевременно по условиям, в порядке и сроки, предусмотренные договором. При этом в соответствии с пунктом 1 статьи 607 ГК РФ земельные участки отнесены к объектам аренды.
Частью 2 статьи 621 ГК РФ предусмотрено, что, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Материалы дела свидетельствуют о том, что ответчик продолжал пользоваться спорным земельным участком после 22.03.2011 на протяжении трех лет, а истец против этого не возражал, что подтверждается выставлением и направлением в адрес ответчиков протоколов расчета арендной платы со ссылками на спорный договор с 22.03.2011 по 2014 год, оплатой ответчиками арендных платежей, а также направлением в адрес ответчиков уведомлений N 01-08-01/7/14 и N 01-08-01/6/14 об освобождении земельного участка только в 2014 году.
В силу указанных обстоятельств, правоотношения по договору аренды N 3899 от 23.03.2007 в момент истечения срока договора не прекратились, указанный договор возобновил свое действие на неопределенный срок на тех же условиях в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ.
Указанное положение статьи 621 ГК РФ носит императивный характер и не может быть изменено соглашением сторон, в связи с чем ссылка Департамента на пункты 3.1, 3.5, 3 3.6 договора, а также статьи статьи 425, 622 ГК РФ, апелляционным судом отклоняется.
В абзаце 2 пункта 2 статьи 610 ГК РФ предусмотрено, что каждая из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
В пункте 3 статьи 450 ГК РФ установлено, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В силу статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Как следует из содержания уведомлений от 09.01.2014 N 01-08-01/7/14 и N 01-08-01/6/14, Департамент уведомил ответчиков о том, что срок договора аренды N 3899 от 23.03.2007 истек 22.03.2011 с указанием на необходимость передать спорный земельный участок арендодателю в срок до 01.02.2014 по акту приема-передачи свободным от расположенного на нем имущества.
Таким образом, указанные письма содержат ссылки на необходимость передачи спорного земельного участка арендодателю, однако воли на отказ от договора, возобновленного на неопределенный срок, как предусмотрено нормами гражданского законодательства, истец не выразил, а указание истца на возврат имущества со ссылкой на истечение срока действия договора не может признаваться законным, поскольку, как установлено ранее, действие договора было возобновлено на неопределенный срок.
Таким образом, поскольку при сложившихся обстоятельствах договор является заключенным в силу статьи 621 ГК РФ на неопределенный срок, к нему применяются правила абзаца 2 пункта 2 статьи 610 ГК РФ, которые допускают право арендодателя отказаться от договора аренды недвижимости в одностороннем порядке, предупредив об этом другую сторону за три месяца. В этом случае договор считается расторгнутым.
Доказательств надлежащего использования истцом своего права на односторонний отказ от договора со ссылкой на указанные нормы права арендодатель не представил. Оснований рассматривать письма от 09.01.2014 N 01-08-01/7/14 и N 01-08-01/6/14 как надлежащие уведомления арендаторов об отказе истца от договора в соответствии со статьей 610 ГК РФ, у апелляционного суда не имеется. Следовательно, договор аренды N 3899 от 23.03.2007 не может считаться прекращенным на основании указанных уведомлений по истечении трех месяцев.
Другие доказательства, свидетельствующие о предупреждении (извещении) ответчиков об отказе истца от договора аренды, суду не представлены.
Относительно погашения Департаментом записи о государственной регистрации договора аренды N 3899 от 23.03.2007 в одностороннем порядке 25.04.2014, апелляционный суд отмечает следующее.
Как разъяснено в пункте 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ).
Поскольку земельный участок, являющийся предметом спорного договора аренды, передан арендаторам и находился в их владении и пользовании в течение длительного периода времени, в том числе и после предполагаемой истцом даты его завершения, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования между сторонами было достигнуто, договор аренды N 3899 от 23.03.2007 следует считать действующим вне зависимости от наличия (погашения) его государственной регистрации 25.04.2014.
В силу вышеизложенного, апелляционная коллегия приходит к выводу, что у суда первой инстанции отсутствовали основания для удовлетворения заявленных Департаментом требований.
Иные доводы апелляционных жалоб, относительно ссылок ответчиков на подачу заявлений о предоставлении в аренду земельного участка и соответствующие отказы на них, не имеют правового значения для разрешения настоящего спора в силу установленных обстоятельств и апелляционным судом не рассматриваются.
Согласно пункт 2 статьи 269 АПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.
Основываясь на всестороннем и полном исследовании и оценке имеющихся в деле доказательств в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что согласно пункту 4 части 1 статьи 270 АПК РФ имеются основания для отмены обжалуемого судебного акта. Поскольку в удовлетворении исковых требований апелляционным судом отказано, судебные расходы ответчиков по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на истца в соответствии с правилами статьи 110 АПК РФ, пункта 2 статьи 333.18 НК РФ, правовой позицией, изложенной в пункте 21 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 N 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах", и взыскиваются с истца в пользу ответчиков.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Камчатского края от 20.02.2015 по делу N А24-5223/2014 отменить.
В удовлетворении исковых требований Департамента градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа отказать.
Взыскать с Департамента градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа в пользу индивидуального предпринимателя Афонина Геннадия Михайловича 1 500 (одна тысяча пятьсот) рублей судебных расходов по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе, в пользу индивидуального предпринимателя Мельниченко Олега Вячеславовича 1 500 (одна тысяча пятьсот) рублей судебных расходов по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Арбитражному суду Камчатского края выдать исполнительные листы.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Камчатского края в течение двух месяцев.
Председательствующий
Д.А.ГЛЕБОВ
Судьи
А.В.ВЕТОШКЕВИЧ
С.Б.КУЛТЫШЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)