Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 20 января 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 22 января 2015 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Барановой Ю.И.
судей Ванина В.В., Пономаревой И.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Айдинян Т.Г.
при участии:
- от истца: представитель Жуков А.С. по доверенности от 01.08.2014 г., паспорт;
- от ответчика: представитель Воливач Н.В. по доверенности от 19.01.2014 г., ордер N 5 от 19.01.2014 г., паспорт; представитель Петренко Т.А. по доверенности от 19.01.2014 г., паспорт
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Кристалл"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 13.10.2014 по делу N А32-38005/2013
по иску общества с ограниченной ответственностью магазин N 51 "Центральный"
к ответчику - обществу с ограниченной ответственностью "Кристалл"
о взыскании задолженности
принятое в составе судьи Шепель А.А.
установил:
ООО магазин N 51 "Центральный", г. Кропоткин обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ООО "Кристалл", г. Гулькевичи о взыскании задолженности в размере 1 640 000 руб. и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 369 810,83 руб. (требования уточнены в порядке ст. 49 АПК РФ).
Истец в судебном заседании заявил ходатайство об уточнении исковых требований, в котором просит суд взыскать с ответчика задолженность в размере 1640 000 руб. и проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 374 228,84 руб.
Ходатайство истца судом удовлетворено в порядке ст. 49 АПК РФ.
Решением суда от 13.10.2014 ходатайство истца об уточнении исковых требований удовлетворено. С ООО "Кристалл", г. Гулькевичи в пользу ООО магазин N 51 "Центральный", г. Кропоткин взыскана задолженность в размере 1 600 000 руб. и проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 356 308,37 руб. В остальной части исковых требований отказано. С ООО "Кристалл", г. Гулькевичи в доход Федерального бюджета РФ взысканы расходы по оплате государственной пошлины в размере 32 120,15 руб. С ООО магазин N 51 "Центральный", г. Кропоткин в доход Федерального бюджета РФ взысканы расходы по оплате государственной пошлины в размере 950,99 руб.
Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик обжаловал его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность решения, просил отменить решение суда первой инстанции полностью и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование жалобы заявитель указывает на то, что арендодатель ООО магазин N 51 "Центральный" не являлся собственником переданного в аренду имущества, о чем не было известно ответчику. Истец не обладал правом на подачу иска, не являлся стороной договора аренды, поскольку правообладателем помещения на момент вынесения решения является ООО "ТИМЭКС", переход права собственности к истцу не был зарегистрирован в установленном законом порядке. Подлинник договора у истца отсутствует, договор был подписан неуполномоченным лицом со стороны истца. По согласованию с Некрытовой Е.И. ответчик взял на себя обязанность произвести капитальный ремонт в счет будущих арендных платежей, письменного согласования не составлялось, общая стоимость выполненных работ в помещении составила 960 000 руб. Ввиду смены собственника помещения арендатор не имел возможности установить правообладателя.
Представители ответчика в судебном заседании поддержали доводы апелляционной жалобы, просили решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт. Пояснили, что спорный договор был подписан по иным целям и считается незаключенным.
Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 01.07.2010 г. между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор аренды нежилых помещений N 2, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор получает во временное пользование нежилое помещение по адресу: г. Кропоткин, ул. Красная, 189, общей площадью 158,2 кв. м.
В соответствии с п. 3.1. договора размер арендной платы за пользование помещением в месяц составляет 40 000 руб.
Согласно п. 3.2. договора оплата арендной платы в размере, указанном в п. 3.1. договора осуществляется авансом и производится не позднее 10-го числа текущего месяца на основании выставляемых арендодателем счетов.
Кроме того, 01.07.2011 г. между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор аренды нежилых помещений N 2, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор получает во временное пользование нежилое помещение по адресу: г. Кропоткин, ул. Красная, 189, общей площадью 158,2 кв. м.
В соответствии с п. 3.1. договора размер арендной платы за пользование помещением в месяц составляет 80 000 руб.
Согласно п. 3.2. договора оплата арендной платы в размере, указанном в п. 3.1. договора осуществляется авансом и производится не позднее 10-го числа текущего месяца на основании выставляемых арендодателем счетов.
Истец ссылается на то, что ответчик обязанность по оплате арендных платежей выполнял ненадлежащим образом, в результате чего образовалась задолженность за период с 01.12.2010 г. по 30.11.2012 г. в размере 1 640 000 руб.
Истец направлял в адрес ответчика претензию о погашении задолженности в добровольном порядке, которая осталась без ответа.
Данные обстоятельства явились основанием для обращения с настоящим иском в суд.
В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Согласно пункту 1 статьи 614 Кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.
На основании статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом в порядке и сроки, согласованные сторонами в договоре.
Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями заключенного договора и требованиями закона.
Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускается (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
При рассмотрении возражений ответчика, суд первой инстанции обоснованно не принял доводы последнего о необходимости уменьшения суммы арендной платы на стоимость произведенного капитального ремонта помещений.
Документальных доказательств согласования с истцом проведения работ не представлено, отсутствуют письменные доказательства предварительного согласования с арендодателем стоимости работ, относящихся к капитальному ремонту, а также достижения соглашения с арендодателем о зачете в счет арендной платы понесенных им затрат в связи с капитальным ремонтом. Указание ответчика на длительный характер арендных отношений в качестве доказательств не принимается судом. Кроме того, не представлены доказательства, что производимые работы относятся к капитальному ремонту, экспертное заключение и проектная документация не представлены. Также суд апелляционной инстанции отмечает, что в договоре отсутствовало указание, что помещение передается в состоянии, требующем капитального ремонта. Кроме того, не подтверждено, что стоимость аренды изначально не учитывала состояние помещения.
Утверждения ответчика, что он фактически занимал помещения до 30.09.2012 г. также не нашли своего подтверждения, так как акт возврата помещения от ответчика истцу в материалы дела не представлен.
Суд учел частичную оплату по квитанции от 30.11.2010 г. Суд пришел к выводу, что фактически ответчиком была внесена арендная плата за ноябрь и декабрь 2010 г.
В связи с чем, требование о взыскании задолженности по арендной плате правомерно удовлетворено судом в размере 1 600 000 руб. В остальной части обоснованно отказано.
В обоснование жалобы заявитель указал, что истец не являлся в спорный период собственником переданного в аренду имущества, в виду чего требования необоснованны.
Данные доводы отклоняются судом апелляционной инстанции.
Факт отсутствия регистрации права собственности на помещение в спорный период времени не освобождает арендатора земельного участка от обязанности производить оплату за его фактическое использование.
В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.
Пунктом 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 13 от 25.01.2013 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" определено, что положения статьи 608 ГК РФ не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду. Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.
Судом установлено, что решением Арбитражного суда Краснодарского края от 14.03.2014 по делу N А32-21257/2012 из незаконного владения ООО "ТИМЭКС" в пользу ООО магазин N 51 "Центральный" истребованы помещения 1-го этажа лит. А N 15 и N 16 площадью 158,2 кв. м и помещения подвала лит под/А NN 5, 6, 7, 8, 9, 10, 10а, 11, 12, 13, 14, 15, 15-1, 16, 22, 23, 28 и 28а, площадью 523,6 кв. м, находящиеся во встроенном нежилом помещении (кадастровый/или условный номер 23-23-25/033/2009-042), площадью 914 кв. м, расположенном по адресу: Краснодарский край, г. Кропоткин, ул. Красная, 189.
За ООО "Магазин N 51 "Центральный" признано право собственности на помещения 1-го этажа лит. А NN 17, 19-29 и 40 площадью 232,2 кв. м, находящиеся во встроенном нежилом помещении (кадастровый/или условный номер 23-23-25/033/2009-042), площадью 914 кв. м, расположенном по адресу: Краснодарский край, г. Кропоткин, ул. Красная, 189.
В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним аннулирована запись N 23-23-25/005/2010-135 от 24.02.2010 о регистрации права собственности ООО "ТИМЭКС" на встроенное нежилое помещение, состоящее из комнат: лит. А NN 15-17, 19-29, 40; лит. под/А NN 5, 6, 7, 8, 9, 10, 10а, 11, 12, 13, 14, 15, 15-1, 16, 22, 23, 28 и 28а, общей площадью 914 кв. м, этаж 1 и подвал, расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Кропоткин, ул. Красная, 189 (кадастровый/или условный номер 23-23-25/033/2009-042).
Указанное решение суда мотивировано доказанностью со стороны истца факта выбытия части комнат встроенного помещения общей площадью 914 кв. м из владения ООО "Магазин N 51 "Центральный" помимо его воли и факта отсутствия оснований для государственной регистрации за ООО "ТИМЭКС" права собственности на все встроенное помещение
Обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица (часть 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации)
В рамках дела N А32-21257/2012 суд установил, что право собственности ООО "Магазин N 51 "Центральный" на указанные выше помещения возникло на основании договора купли-продажи объекта нежилого фонда, сданного в аренду N 68 от 07.12.1994, акта приема-передачи от 07.12.1994 и протокола собрания ООО "Магазин N 51 "Центральный" N 2 от 20.09.1999.
Ссылка заявителя жалобы на формальность заключенного договора аренды от 01.07.2011 г. является голословной, поскольку согласно условиям договора стороны согласовали реальный размер арендных платежей и сроки уплаты (в соответствии с п. 3.1. договора размер арендной платы за пользование помещением в месяц составляет 80 000 руб.). Соответственно, основания сомневаться в реальности заключения и исполнения договора аренды у апелляционного суда отсутствуют. Кроме того, материалами дела подтвержден факт пользования ответчиком спорными помещениями весь спорный период. Доказательств завышенной стоимости арендной платы не представлено. В судебном заседании суда апелляционной инстанции ответчик указал, что данный договор был подписан.
При таких обстоятельствах, судом обоснованно удовлетворены требования в части взыскания задолженности.
Поскольку ответчик не исполнил принятые на себя обязательства, истец заявил требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 374 228,84 руб. за период с 10.12.2010 г. по 14.07.2014 г.
В соответствии с пунктом 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
Постановлением Пленума Верховного Суда РФ N 13, Пленума ВАС РФ N 14 от 08.10.1998 "О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами" предусмотрено, что при расчете подлежащих уплате годовых процентов по ставке рефинансирования Центрального банка Российской Федерации число дней в году (месяце) принимается равным соответственно 360 и 30 дням, если иное не установлено соглашением сторон, обязательными для сторон правилами, а также обычаями делового оборота (пункт 2 Постановления). Исходя из пункта 1 статьи 395 Кодекса в случаях, когда сумма долга уплачена должником с просрочкой, судом при взыскании процентов применяется учетная ставка банковского процента на день фактического исполнения денежного обязательства (уплаты долга), если договором не установлен иной порядок определения процентной ставки. При взыскании суммы долга в судебном порядке и при отсутствии в договоре соглашения о размере процентов суд вправе определить, какую учетную ставку банковского процента следует применить: на день предъявления иска или на день вынесения решения суда. В этом случае при выборе соответствующей учетной ставки банковского процента необходимо, в частности, принимать во внимание, в течение какого времени имело место неисполнение денежного обязательства, изменялся ли размер учетной ставки за этот период, имелись ли длительные периоды, когда учетная ставка оставалась неизменной (пункт 3 Постановления).
На основании данного Постановления, проценты, рассчитанные по ставке рефинансирования, могут считаться критерием соразмерности неустойки последствиям неисполнения денежного обязательства.
С учетом выполненного судом перерасчета процентов, с ответчика в пользу истца обоснованно взыскано 356 308,37 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами.
Доводы жалобы об отсутствии вины ответчика в несвоевременном внесении арендной платы и пользовании чужими денежными средствами признаются апелляционным судом несостоятельными.
Единственным основанием для освобождения должника от ответственности за нарушение денежных обязательств является в силу статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации отсутствие его вины.
Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.
В силу закона и условий договора аренды (пункты 3.1, 3.2) ответчик, будучи арендатором, обязан производить ежемесячно арендные платежи.
В соответствии со статьями 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Однако, само по себе указание на невозможность установить правообладателя спорного помещения не освобождает ответчика от обязанности осуществления арендной платы, в том числе путем внесения на депозит нотариуса денежных средств в счет арендных платежей по договору в порядке статьи 327 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Доказательства невозможности внесения арендной платы аналогичным образом ответчик не представил. Кроме того, ответчик и после состоявшихся судебных актов о признании права собственности на спорные помещения за истцом, оплату арендных платежей не произвел.
С учетом изложенного, приведенные заявителем жалобы доводы не являются основанием для отказа в начислении процентов за пользование чужими денежными средствами, в данной части требования обоснованно удовлетворены судом.
В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.
Суд первой инстанции всесторонне, полно и объективно установил фактические обстоятельства, исследовал имеющиеся в деле доказательства. При принятии обжалуемого судебного акта судом первой инстанции не допущено нарушений норм материального и процессуального права. Оснований для изменения или отмены судебного акта, апелляционная инстанция не установила.
Расходы по госпошлине по апелляционной жалобе возлагаются на заявителя в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 13.10.2014 по делу N А32-38005/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Ю.И.БАРАНОВА
Судьи
В.В.ВАНИН
И.В.ПОНОМАРЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 22.01.2015 N 15АП-21937/2014 ПО ДЕЛУ N А32-38005/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 января 2015 г. N 15АП-21937/2014
Дело N А32-38005/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 20 января 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 22 января 2015 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Барановой Ю.И.
судей Ванина В.В., Пономаревой И.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Айдинян Т.Г.
при участии:
- от истца: представитель Жуков А.С. по доверенности от 01.08.2014 г., паспорт;
- от ответчика: представитель Воливач Н.В. по доверенности от 19.01.2014 г., ордер N 5 от 19.01.2014 г., паспорт; представитель Петренко Т.А. по доверенности от 19.01.2014 г., паспорт
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Кристалл"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 13.10.2014 по делу N А32-38005/2013
по иску общества с ограниченной ответственностью магазин N 51 "Центральный"
к ответчику - обществу с ограниченной ответственностью "Кристалл"
о взыскании задолженности
принятое в составе судьи Шепель А.А.
установил:
ООО магазин N 51 "Центральный", г. Кропоткин обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ООО "Кристалл", г. Гулькевичи о взыскании задолженности в размере 1 640 000 руб. и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 369 810,83 руб. (требования уточнены в порядке ст. 49 АПК РФ).
Истец в судебном заседании заявил ходатайство об уточнении исковых требований, в котором просит суд взыскать с ответчика задолженность в размере 1640 000 руб. и проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 374 228,84 руб.
Ходатайство истца судом удовлетворено в порядке ст. 49 АПК РФ.
Решением суда от 13.10.2014 ходатайство истца об уточнении исковых требований удовлетворено. С ООО "Кристалл", г. Гулькевичи в пользу ООО магазин N 51 "Центральный", г. Кропоткин взыскана задолженность в размере 1 600 000 руб. и проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 356 308,37 руб. В остальной части исковых требований отказано. С ООО "Кристалл", г. Гулькевичи в доход Федерального бюджета РФ взысканы расходы по оплате государственной пошлины в размере 32 120,15 руб. С ООО магазин N 51 "Центральный", г. Кропоткин в доход Федерального бюджета РФ взысканы расходы по оплате государственной пошлины в размере 950,99 руб.
Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик обжаловал его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность решения, просил отменить решение суда первой инстанции полностью и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование жалобы заявитель указывает на то, что арендодатель ООО магазин N 51 "Центральный" не являлся собственником переданного в аренду имущества, о чем не было известно ответчику. Истец не обладал правом на подачу иска, не являлся стороной договора аренды, поскольку правообладателем помещения на момент вынесения решения является ООО "ТИМЭКС", переход права собственности к истцу не был зарегистрирован в установленном законом порядке. Подлинник договора у истца отсутствует, договор был подписан неуполномоченным лицом со стороны истца. По согласованию с Некрытовой Е.И. ответчик взял на себя обязанность произвести капитальный ремонт в счет будущих арендных платежей, письменного согласования не составлялось, общая стоимость выполненных работ в помещении составила 960 000 руб. Ввиду смены собственника помещения арендатор не имел возможности установить правообладателя.
Представители ответчика в судебном заседании поддержали доводы апелляционной жалобы, просили решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт. Пояснили, что спорный договор был подписан по иным целям и считается незаключенным.
Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 01.07.2010 г. между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор аренды нежилых помещений N 2, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор получает во временное пользование нежилое помещение по адресу: г. Кропоткин, ул. Красная, 189, общей площадью 158,2 кв. м.
В соответствии с п. 3.1. договора размер арендной платы за пользование помещением в месяц составляет 40 000 руб.
Согласно п. 3.2. договора оплата арендной платы в размере, указанном в п. 3.1. договора осуществляется авансом и производится не позднее 10-го числа текущего месяца на основании выставляемых арендодателем счетов.
Кроме того, 01.07.2011 г. между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор аренды нежилых помещений N 2, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор получает во временное пользование нежилое помещение по адресу: г. Кропоткин, ул. Красная, 189, общей площадью 158,2 кв. м.
В соответствии с п. 3.1. договора размер арендной платы за пользование помещением в месяц составляет 80 000 руб.
Согласно п. 3.2. договора оплата арендной платы в размере, указанном в п. 3.1. договора осуществляется авансом и производится не позднее 10-го числа текущего месяца на основании выставляемых арендодателем счетов.
Истец ссылается на то, что ответчик обязанность по оплате арендных платежей выполнял ненадлежащим образом, в результате чего образовалась задолженность за период с 01.12.2010 г. по 30.11.2012 г. в размере 1 640 000 руб.
Истец направлял в адрес ответчика претензию о погашении задолженности в добровольном порядке, которая осталась без ответа.
Данные обстоятельства явились основанием для обращения с настоящим иском в суд.
В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Согласно пункту 1 статьи 614 Кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.
На основании статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом в порядке и сроки, согласованные сторонами в договоре.
Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями заключенного договора и требованиями закона.
Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускается (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
При рассмотрении возражений ответчика, суд первой инстанции обоснованно не принял доводы последнего о необходимости уменьшения суммы арендной платы на стоимость произведенного капитального ремонта помещений.
Документальных доказательств согласования с истцом проведения работ не представлено, отсутствуют письменные доказательства предварительного согласования с арендодателем стоимости работ, относящихся к капитальному ремонту, а также достижения соглашения с арендодателем о зачете в счет арендной платы понесенных им затрат в связи с капитальным ремонтом. Указание ответчика на длительный характер арендных отношений в качестве доказательств не принимается судом. Кроме того, не представлены доказательства, что производимые работы относятся к капитальному ремонту, экспертное заключение и проектная документация не представлены. Также суд апелляционной инстанции отмечает, что в договоре отсутствовало указание, что помещение передается в состоянии, требующем капитального ремонта. Кроме того, не подтверждено, что стоимость аренды изначально не учитывала состояние помещения.
Утверждения ответчика, что он фактически занимал помещения до 30.09.2012 г. также не нашли своего подтверждения, так как акт возврата помещения от ответчика истцу в материалы дела не представлен.
Суд учел частичную оплату по квитанции от 30.11.2010 г. Суд пришел к выводу, что фактически ответчиком была внесена арендная плата за ноябрь и декабрь 2010 г.
В связи с чем, требование о взыскании задолженности по арендной плате правомерно удовлетворено судом в размере 1 600 000 руб. В остальной части обоснованно отказано.
В обоснование жалобы заявитель указал, что истец не являлся в спорный период собственником переданного в аренду имущества, в виду чего требования необоснованны.
Данные доводы отклоняются судом апелляционной инстанции.
Факт отсутствия регистрации права собственности на помещение в спорный период времени не освобождает арендатора земельного участка от обязанности производить оплату за его фактическое использование.
В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.
Пунктом 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 13 от 25.01.2013 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" определено, что положения статьи 608 ГК РФ не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду. Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.
Судом установлено, что решением Арбитражного суда Краснодарского края от 14.03.2014 по делу N А32-21257/2012 из незаконного владения ООО "ТИМЭКС" в пользу ООО магазин N 51 "Центральный" истребованы помещения 1-го этажа лит. А N 15 и N 16 площадью 158,2 кв. м и помещения подвала лит под/А NN 5, 6, 7, 8, 9, 10, 10а, 11, 12, 13, 14, 15, 15-1, 16, 22, 23, 28 и 28а, площадью 523,6 кв. м, находящиеся во встроенном нежилом помещении (кадастровый/или условный номер 23-23-25/033/2009-042), площадью 914 кв. м, расположенном по адресу: Краснодарский край, г. Кропоткин, ул. Красная, 189.
За ООО "Магазин N 51 "Центральный" признано право собственности на помещения 1-го этажа лит. А NN 17, 19-29 и 40 площадью 232,2 кв. м, находящиеся во встроенном нежилом помещении (кадастровый/или условный номер 23-23-25/033/2009-042), площадью 914 кв. м, расположенном по адресу: Краснодарский край, г. Кропоткин, ул. Красная, 189.
В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним аннулирована запись N 23-23-25/005/2010-135 от 24.02.2010 о регистрации права собственности ООО "ТИМЭКС" на встроенное нежилое помещение, состоящее из комнат: лит. А NN 15-17, 19-29, 40; лит. под/А NN 5, 6, 7, 8, 9, 10, 10а, 11, 12, 13, 14, 15, 15-1, 16, 22, 23, 28 и 28а, общей площадью 914 кв. м, этаж 1 и подвал, расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Кропоткин, ул. Красная, 189 (кадастровый/или условный номер 23-23-25/033/2009-042).
Указанное решение суда мотивировано доказанностью со стороны истца факта выбытия части комнат встроенного помещения общей площадью 914 кв. м из владения ООО "Магазин N 51 "Центральный" помимо его воли и факта отсутствия оснований для государственной регистрации за ООО "ТИМЭКС" права собственности на все встроенное помещение
Обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица (часть 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации)
В рамках дела N А32-21257/2012 суд установил, что право собственности ООО "Магазин N 51 "Центральный" на указанные выше помещения возникло на основании договора купли-продажи объекта нежилого фонда, сданного в аренду N 68 от 07.12.1994, акта приема-передачи от 07.12.1994 и протокола собрания ООО "Магазин N 51 "Центральный" N 2 от 20.09.1999.
Ссылка заявителя жалобы на формальность заключенного договора аренды от 01.07.2011 г. является голословной, поскольку согласно условиям договора стороны согласовали реальный размер арендных платежей и сроки уплаты (в соответствии с п. 3.1. договора размер арендной платы за пользование помещением в месяц составляет 80 000 руб.). Соответственно, основания сомневаться в реальности заключения и исполнения договора аренды у апелляционного суда отсутствуют. Кроме того, материалами дела подтвержден факт пользования ответчиком спорными помещениями весь спорный период. Доказательств завышенной стоимости арендной платы не представлено. В судебном заседании суда апелляционной инстанции ответчик указал, что данный договор был подписан.
При таких обстоятельствах, судом обоснованно удовлетворены требования в части взыскания задолженности.
Поскольку ответчик не исполнил принятые на себя обязательства, истец заявил требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 374 228,84 руб. за период с 10.12.2010 г. по 14.07.2014 г.
В соответствии с пунктом 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
Постановлением Пленума Верховного Суда РФ N 13, Пленума ВАС РФ N 14 от 08.10.1998 "О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами" предусмотрено, что при расчете подлежащих уплате годовых процентов по ставке рефинансирования Центрального банка Российской Федерации число дней в году (месяце) принимается равным соответственно 360 и 30 дням, если иное не установлено соглашением сторон, обязательными для сторон правилами, а также обычаями делового оборота (пункт 2 Постановления). Исходя из пункта 1 статьи 395 Кодекса в случаях, когда сумма долга уплачена должником с просрочкой, судом при взыскании процентов применяется учетная ставка банковского процента на день фактического исполнения денежного обязательства (уплаты долга), если договором не установлен иной порядок определения процентной ставки. При взыскании суммы долга в судебном порядке и при отсутствии в договоре соглашения о размере процентов суд вправе определить, какую учетную ставку банковского процента следует применить: на день предъявления иска или на день вынесения решения суда. В этом случае при выборе соответствующей учетной ставки банковского процента необходимо, в частности, принимать во внимание, в течение какого времени имело место неисполнение денежного обязательства, изменялся ли размер учетной ставки за этот период, имелись ли длительные периоды, когда учетная ставка оставалась неизменной (пункт 3 Постановления).
На основании данного Постановления, проценты, рассчитанные по ставке рефинансирования, могут считаться критерием соразмерности неустойки последствиям неисполнения денежного обязательства.
С учетом выполненного судом перерасчета процентов, с ответчика в пользу истца обоснованно взыскано 356 308,37 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами.
Доводы жалобы об отсутствии вины ответчика в несвоевременном внесении арендной платы и пользовании чужими денежными средствами признаются апелляционным судом несостоятельными.
Единственным основанием для освобождения должника от ответственности за нарушение денежных обязательств является в силу статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации отсутствие его вины.
Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.
В силу закона и условий договора аренды (пункты 3.1, 3.2) ответчик, будучи арендатором, обязан производить ежемесячно арендные платежи.
В соответствии со статьями 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Однако, само по себе указание на невозможность установить правообладателя спорного помещения не освобождает ответчика от обязанности осуществления арендной платы, в том числе путем внесения на депозит нотариуса денежных средств в счет арендных платежей по договору в порядке статьи 327 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Доказательства невозможности внесения арендной платы аналогичным образом ответчик не представил. Кроме того, ответчик и после состоявшихся судебных актов о признании права собственности на спорные помещения за истцом, оплату арендных платежей не произвел.
С учетом изложенного, приведенные заявителем жалобы доводы не являются основанием для отказа в начислении процентов за пользование чужими денежными средствами, в данной части требования обоснованно удовлетворены судом.
В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.
Суд первой инстанции всесторонне, полно и объективно установил фактические обстоятельства, исследовал имеющиеся в деле доказательства. При принятии обжалуемого судебного акта судом первой инстанции не допущено нарушений норм материального и процессуального права. Оснований для изменения или отмены судебного акта, апелляционная инстанция не установила.
Расходы по госпошлине по апелляционной жалобе возлагаются на заявителя в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 13.10.2014 по делу N А32-38005/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Ю.И.БАРАНОВА
Судьи
В.В.ВАНИН
И.В.ПОНОМАРЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)