Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 07 апреля 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 23 апреля 2015 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ильиной М.В.
судей Мисника Н.Н., Фахретдинова Т.Р.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ильенко А.О.,
при участии: от истца - Кравченко В.А. по доверенности 08.08.2014,
от ответчика - Пилипенко С.В. по доверенности от 05.03.2015,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Бэст Прайс"
на решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 16.12.2014 по делу N А01-1528/2014, принятое в составе судьи Парасюк Е.А.,
по иску индивидуального предпринимателя Кабертай Батырбия Асланчериевича (ИНН 230900267210, ОГРН 304230836600340)
к обществу с ограниченной ответственностью "Бэст Прайс" (ИНН 5047085094, ОГРН 1075047007496)
о взыскании задолженности по договору аренды
установил:
индивидуальный предприниматель Кабертай Батырбий Асланчериевич (далее - ИП Кабертай Б.А., истец) обратился в Арбитражный суд Республики Адыгея с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Бэст Прайс" (далее - ООО "Бэст Прайс", ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды 249-К/2 за июнь 2014 года в размере 258000 рублей.
Решением Арбитражного суда Республики Адыгея от 16.12.2014 исковые требования удовлетворены.
Общество с ограниченной ответственностью "Бэст Прайс" обратилось с апелляционной жалобой в установленном гл. 34 АПК РФ порядке, просило отменить решение суда, производство по делу прекратить. Жалоба мотивирована тем, что судом не дана оценка доводам о том, что 23.05.2013, т.е. в период действия договора N 249-К/1 истцом было получено уведомление ответчика с актом возврата помещения и соглашением о прекращении договора, свидетельствующие о волеизъявлении ответчика возвратить помещения в последний день аренды. Ответчиком были приняты все меры для передачи помещения: вывезен товар, демонтировано и вывезено оборудование и другие отделимые улучшения, обеспечена явка своего представителя для оформления акта возврата помещения. С 31.05.2014 ответчик не пользуется помещением, однако, в нарушение ст. 622 ГК РФ истец уклонился от подписания акта возврата и приемки помещения, о чем имеется отметка на акте, составленном с участием двух свидетелей. Вывод суда о вступлении в силу договора аренды от 02.06.2013 N 249-К/2 не соответствует обстоятельствам дела, в силу п. 2.1 указанного договора он вступает в силу с даты подписания сторонами передаточного акта, однако акт не подписан. Поскольку договор аренды 02.06.2013 N 249-К/1 прекратил свое действие в связи с окончанием срока аренды, а договор от 02.06.2013 N 249-К/2 не вступил в силу, ответчик не осуществлял фактическое пользование помещением после 31.05.2014, оснований для взыскания арендной платы за июнь 2014 не имеется.
В отзыве на апелляционную жалобу истец указал, что на момент заключения договора от 02.06.2013 N 249-К/2 помещения фактически находились во владении ответчика, необходимость в передаче помещения и составлении акта, предусмотренная п. 31 договора, отсутствовала. Спорные помещения из владения арендатора не выбывали. Доводы ответчика направлены на уклонение от исполнения обязанностей арендатора и являются формой злоупотребления правом.
В судебном заседании представитель ООО "Бэст Прайс" апелляционную жалобу поддержал.
Представитель ИП Кабертай Б.А. апелляционную жалобу не признал, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Между ИП Кабертай Б.А. (арендодатель) и ООО "Бэст прайс" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения N 249-К/1 от 02 июня 2013 года по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение площадью 298,2 кв. м, расположенное по адресу: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, п.Яблоновский, ул. Промышленная, 11. В аренду сдаются комнаты NN 2,3,4,5,6,8,13,14,15, расположенные на 1 этаже здания лит. Б,Б1,б, б1 согласно экспликации к поэтажному плану. Копии поэтажного плана и экспликации к поэтажному плану являются неотъемлемой частью договора аренды (приложение N 1). Помещение передается для организации и эксплуатации магазина непродовольственных и продовольственных товаров, оказание услуг в сфере бытового обслуживания населения, размещение офиса (пункты 1.1, 1.4 договора). Договор заключен сроком на 11 месяцев, вступает в силу с даты подписания сторонами передаточного акта в соответствии с п. 3.1 договора и действует до 31.05.2014 включительно (п. 2.1). Передача помещения от арендодателя арендатору (начало срока аренды) производится не позднее 01.07.2013 и оформляется передаточным актом. Передаточный акт составляется в 2 экземплярах, заверяется подписями и печатями сторон и с момента его подписания является неотъемлемой частью договора (пункты 3.1, 3.5). При расторжении договора в связи с окончанием срока аренды или при досрочном расторжении договора арендатор обязан передать арендодателю помещение в том состоянии, в котором оно было принято арендатором с учетом нормального износа и произведенных арендатором в помещении неотделимых улучшений в соответствии с договором (п. 3.6). Сумма арендной платы составляет: за первые два месяца (60 дней) срока аренды ежемесячно 129000 руб. (без НДС), начиная с 3 месяца срока аренды ежемесячно 258000 руб. (без НДС). Арендная плата перечисляется на расчетный счет арендодателя ежемесячно не позднее 20 числа текущего месяца аренды помещения (пункты 6.1.1, 6.1.2).
Одновременно, 02.06.2013 сторонами подписан договор аренды нежилого помещения N 249-К/2 с условиями аналогичными договору N 249-К/1 от 02.06.2013 в отношении этого же объекта аренды на следующий период. Согласно пунктам 2.1. 3.1, 3.5 договора N 249-К/2 от 02.06.2013 он заключен на срок 11 месяцев, вступает в силу с даты подписания сторонами передаточного акта и действует до 30.04.2015 включительно. Передача помещения от арендодателя арендатору производится не позднее 01.06.2014 и оформляется передаточным актом, который составляется в 2 экземплярах и с момента его подписания является неотъемлемой частью договора.
Согласно п. 6.1.1 договора N 249-К/2 от 02.06.2013 сумма ежемесячной арендной платы составляет 258000 рублей (без НДС).
Во исполнение условий договора аренды N 249-К/1 от 02.06.2013 помещения переданы ООО "Бэст Прайс" по акту от 25.06.2013 в состоянии пригодном для использования в соответствии с назначением и условиями определенными договором (л.д. 24 т. 1).
Полагая, что по истечении срока аренды договора N 249-К/1 от 02.06.2013, вступил в силу договор аренды N 249-К/2 от 02.06.2013, истец направил ответчику претензию от 09.07.2014 об уплате арендной платы в размере 258000 руб. за июнь 2014 г.
В ответе от 14.07.2013 на претензию истца ответчик указал, что ввиду не подписания акта приема-передачи помещения договор аренды N 249-К/2 не был заключен, с 31.05.2014 арендатор освободил арендуемые помещения.
Суд первой инстанции, удовлетворяя требования истца, пришел к выводу о том, что по истечении срока действия договора N 249-К/1, начал действовать договор N 249-К/2, при этом, необходимость в передаче помещения и составлении акта, предусмотренного в пункте 3.1 договора, отсутствовала, ввиду нахождения помещения во владении арендатора. Составленные в одностороннем порядке акты возврата и соглашение о расторжении договору судом первой инстанции в качестве надлежащих доказательств расторжения договора аренды не приняты в связи с отсутствием надлежащего уведомления истца о намерении прекратить договорные отношения.
Суд апелляционной инстанции полагает указанные выводы неверными исходя из следующего.
В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно части 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором.
Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 ГК РФ).
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 ГК РФ).
Гражданским кодексом Российской Федерации установлены специальные правила передачи в аренду зданий, сооружений, подлежащие применению и к аренде нежилых помещений.
Так, согласно абзацу первому пункта 1 статьи 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
В случае прекращения договора аренды здания или сооружения в соответствии с пунктом 2 статьи 655 ГК РФ арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю также по передаточному акту или иному документу о передаче.
При этом, в п. 37 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", разъяснено, что арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.
Спорное нежилое помещение было предоставлено в пользование ответчику на основании договора аренды N 249-К/1 от 02.06.2013, сроком действия до 31.05.2014 включительно. Условиями договора установлена обязанность арендатора передать арендодателю помещение при расторжении договора в связи с прекращением срока аренды (п. 3.6).
Ответчиком представлены доказательства принятия им надлежащих мер к возврату арендованного имущества арендодателю по истечении срока аренды по договору аренды N 249-К/1 от 02.06.2013: заказным письмом в адрес ответчика направлены соглашение от 30.04.2014 о расторжении договора аренды N 249-К/1 от 02.06.2013 с 31 мая 2014 года, акт возврата арендованных помещений от 31.05.2014, которые получены ответчиком 23.05.2014 (л.д. 144-146 т. 1).
Кроме того, в ответчиком представлена копия акта возврата нежилого помещения от 31.05.2014 с отметкой администратора об отказе арендодателя от принятия имущества, а также уведомление о возврате помещения от 02.06.2014 исх. N БП-88/5 с актом возврата от 31.05.2014, полученные ответчиком 31.07.2014 в котором арендатор указал, что к 31.05.2014 освободил арендуемые помещения от оборудования и товара, демонтировал отделимые улучшения, 31.05.2014 представители арендатора явились для оформления возврата помещения, однако, представитель арендодателя немотивированно уклонился от подписания акта приема-передачи (л.д. 147-150,173 т. 1).
Истцом представлена копия его письма в адрес ответчика, из которого следует, что 13.05.2014 истец получил письмо ответчика, направленное посредством электронной почты, об окончании срока действия договора аренды нежилого помещения 249-К-1 31.05.2014 и намерении возвратить помещение. На что истец ответил отказом в расторжении договоров 249/2 и 249/3 ввиду невыгодности при отсутствии уплаты отступного и возмещения убытков, и намерении исполнять свои обязанности до истечения сроков, указанных в этих договорах (л.д. 165 т. 1).
Таким образом, ответчик до окончания срока действия договора N 249-К/1 от 02.06.2013 неоднократно извещал арендодателя о намерении прекратить арендные отношения и готовности передать помещения с оформлением акта, однако акт не был оформлен по вине истца неправомерно уклонившегося от его подписания.
Каких-либо доказательств фактического пользования ответчиком арендованными помещениями после истечения срока аренды, установленного договором N 249-К/1 от 02.06.2013, т.е. после 31.05.2014, истцом не представлены.
Вывод суда первой инстанции о том, что по истечении срока действия договора N 249-К/1 начал действовать договор N 249-К/2 ввиду того, что помещения из владения арендатора после 31.05.2014 не выбывали, противоречит представленным в дело доказательствам.
Кроме того, данный вывод противоречит буквальному содержанию условий договора N 249-К/2 от 02.06.2013, из п. 2.1, 3.1, 3.5 которого момент вступления в силу договора определен не моментом его заключения (п. 1 ст. 425 ГК РФ), а моментом подписания сторонами передаточного акта, являющегося неотъемлемой частью договора. Акт приема-передачи помещения по договору N 249-К/2 от 02.06.2013 сторонами не оформлялся.
Договор аренды, будучи консенсуальным, считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям (сроком до года, свыше года - с момента государственной регистрации). Момент вступления договора в силу по общему правилу не связывается с передачей арендованного имущества арендатору. В силу статей 606, 611 и 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом. Таким образом, в договоре аренды имеет место встречное исполнение обязательств (статья 328 ГК РФ) и поэтому по общему правилу факт передачи объекта аренды относится не к обстоятельствам заключения сделки, а к обстоятельствам ее фактического исполнения арендодателем.
Однако в силу пунктов 1, 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
Согласно пункту 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 "О свободе договора и ее пределах" если норма не содержит явно выраженного запрета на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного в ней, и отсутствуют критерии императивности, указанные в пункте 3 настоящего постановления, она должна рассматриваться как диспозитивная.
Таким образом, условие договора N 249-К/2 от 02.06.2013 о вступлении его в силу с даты подписания передаточного акта не противоречит действующему законодательству. Учитывая, что факт пользования ответчиком помещениями после 31.05.2014 не доказан, а передаточный акт в соответствии с п. 2.1 договора N 249-К/2 от 02.06.2013 сторонами не подписан, указанный договор не может считаться вступившим в силу.
Оценив представленные в дело доказательства по правилам ст. 71 АПК РФ в их совокупности, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о недоказанности факта пользования ответчиком спорными помещениями в заявленный истцом период (июнь 2014) ввиду их освобождения с 31.05.2014 в связи с истечением срока аренды по договору N 249-К/1 от 02.06.2013 правовых оснований для удовлетворения заявленных истцом требований не имеется, иск не подлежит удовлетворению.
Расходы по государственной пошлине относятся на истца в порядке и размерах, установленных ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ст. 333.22 Налогового кодекса Российской Федерации.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 16.12.2014 по делу N А01-1528/2014 отменить.
В удовлетворении исковых требований отказать.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Кабертай Батырбия Асланчериевича (ИНН 230900267210, ОГРН 304230836600340) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Бэст Прайс" (ИНН 5047085094, ОГРН 1075047007496) 2000 рублей расходов по государственной пошлине.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
Председательствующий
М.В.ИЛЬИНА
Судьи
Н.Н.МИСНИК
Т.Р.ФАХРЕТДИНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 23.04.2015 N 15АП-102/2015 ПО ДЕЛУ N А01-1528/2014
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 апреля 2015 г. N 15АП-102/2015
Дело N А01-1528/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 07 апреля 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 23 апреля 2015 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ильиной М.В.
судей Мисника Н.Н., Фахретдинова Т.Р.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ильенко А.О.,
при участии: от истца - Кравченко В.А. по доверенности 08.08.2014,
от ответчика - Пилипенко С.В. по доверенности от 05.03.2015,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Бэст Прайс"
на решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 16.12.2014 по делу N А01-1528/2014, принятое в составе судьи Парасюк Е.А.,
по иску индивидуального предпринимателя Кабертай Батырбия Асланчериевича (ИНН 230900267210, ОГРН 304230836600340)
к обществу с ограниченной ответственностью "Бэст Прайс" (ИНН 5047085094, ОГРН 1075047007496)
о взыскании задолженности по договору аренды
установил:
индивидуальный предприниматель Кабертай Батырбий Асланчериевич (далее - ИП Кабертай Б.А., истец) обратился в Арбитражный суд Республики Адыгея с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Бэст Прайс" (далее - ООО "Бэст Прайс", ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды 249-К/2 за июнь 2014 года в размере 258000 рублей.
Решением Арбитражного суда Республики Адыгея от 16.12.2014 исковые требования удовлетворены.
Общество с ограниченной ответственностью "Бэст Прайс" обратилось с апелляционной жалобой в установленном гл. 34 АПК РФ порядке, просило отменить решение суда, производство по делу прекратить. Жалоба мотивирована тем, что судом не дана оценка доводам о том, что 23.05.2013, т.е. в период действия договора N 249-К/1 истцом было получено уведомление ответчика с актом возврата помещения и соглашением о прекращении договора, свидетельствующие о волеизъявлении ответчика возвратить помещения в последний день аренды. Ответчиком были приняты все меры для передачи помещения: вывезен товар, демонтировано и вывезено оборудование и другие отделимые улучшения, обеспечена явка своего представителя для оформления акта возврата помещения. С 31.05.2014 ответчик не пользуется помещением, однако, в нарушение ст. 622 ГК РФ истец уклонился от подписания акта возврата и приемки помещения, о чем имеется отметка на акте, составленном с участием двух свидетелей. Вывод суда о вступлении в силу договора аренды от 02.06.2013 N 249-К/2 не соответствует обстоятельствам дела, в силу п. 2.1 указанного договора он вступает в силу с даты подписания сторонами передаточного акта, однако акт не подписан. Поскольку договор аренды 02.06.2013 N 249-К/1 прекратил свое действие в связи с окончанием срока аренды, а договор от 02.06.2013 N 249-К/2 не вступил в силу, ответчик не осуществлял фактическое пользование помещением после 31.05.2014, оснований для взыскания арендной платы за июнь 2014 не имеется.
В отзыве на апелляционную жалобу истец указал, что на момент заключения договора от 02.06.2013 N 249-К/2 помещения фактически находились во владении ответчика, необходимость в передаче помещения и составлении акта, предусмотренная п. 31 договора, отсутствовала. Спорные помещения из владения арендатора не выбывали. Доводы ответчика направлены на уклонение от исполнения обязанностей арендатора и являются формой злоупотребления правом.
В судебном заседании представитель ООО "Бэст Прайс" апелляционную жалобу поддержал.
Представитель ИП Кабертай Б.А. апелляционную жалобу не признал, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Между ИП Кабертай Б.А. (арендодатель) и ООО "Бэст прайс" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения N 249-К/1 от 02 июня 2013 года по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение площадью 298,2 кв. м, расположенное по адресу: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, п.Яблоновский, ул. Промышленная, 11. В аренду сдаются комнаты NN 2,3,4,5,6,8,13,14,15, расположенные на 1 этаже здания лит. Б,Б1,б, б1 согласно экспликации к поэтажному плану. Копии поэтажного плана и экспликации к поэтажному плану являются неотъемлемой частью договора аренды (приложение N 1). Помещение передается для организации и эксплуатации магазина непродовольственных и продовольственных товаров, оказание услуг в сфере бытового обслуживания населения, размещение офиса (пункты 1.1, 1.4 договора). Договор заключен сроком на 11 месяцев, вступает в силу с даты подписания сторонами передаточного акта в соответствии с п. 3.1 договора и действует до 31.05.2014 включительно (п. 2.1). Передача помещения от арендодателя арендатору (начало срока аренды) производится не позднее 01.07.2013 и оформляется передаточным актом. Передаточный акт составляется в 2 экземплярах, заверяется подписями и печатями сторон и с момента его подписания является неотъемлемой частью договора (пункты 3.1, 3.5). При расторжении договора в связи с окончанием срока аренды или при досрочном расторжении договора арендатор обязан передать арендодателю помещение в том состоянии, в котором оно было принято арендатором с учетом нормального износа и произведенных арендатором в помещении неотделимых улучшений в соответствии с договором (п. 3.6). Сумма арендной платы составляет: за первые два месяца (60 дней) срока аренды ежемесячно 129000 руб. (без НДС), начиная с 3 месяца срока аренды ежемесячно 258000 руб. (без НДС). Арендная плата перечисляется на расчетный счет арендодателя ежемесячно не позднее 20 числа текущего месяца аренды помещения (пункты 6.1.1, 6.1.2).
Одновременно, 02.06.2013 сторонами подписан договор аренды нежилого помещения N 249-К/2 с условиями аналогичными договору N 249-К/1 от 02.06.2013 в отношении этого же объекта аренды на следующий период. Согласно пунктам 2.1. 3.1, 3.5 договора N 249-К/2 от 02.06.2013 он заключен на срок 11 месяцев, вступает в силу с даты подписания сторонами передаточного акта и действует до 30.04.2015 включительно. Передача помещения от арендодателя арендатору производится не позднее 01.06.2014 и оформляется передаточным актом, который составляется в 2 экземплярах и с момента его подписания является неотъемлемой частью договора.
Согласно п. 6.1.1 договора N 249-К/2 от 02.06.2013 сумма ежемесячной арендной платы составляет 258000 рублей (без НДС).
Во исполнение условий договора аренды N 249-К/1 от 02.06.2013 помещения переданы ООО "Бэст Прайс" по акту от 25.06.2013 в состоянии пригодном для использования в соответствии с назначением и условиями определенными договором (л.д. 24 т. 1).
Полагая, что по истечении срока аренды договора N 249-К/1 от 02.06.2013, вступил в силу договор аренды N 249-К/2 от 02.06.2013, истец направил ответчику претензию от 09.07.2014 об уплате арендной платы в размере 258000 руб. за июнь 2014 г.
В ответе от 14.07.2013 на претензию истца ответчик указал, что ввиду не подписания акта приема-передачи помещения договор аренды N 249-К/2 не был заключен, с 31.05.2014 арендатор освободил арендуемые помещения.
Суд первой инстанции, удовлетворяя требования истца, пришел к выводу о том, что по истечении срока действия договора N 249-К/1, начал действовать договор N 249-К/2, при этом, необходимость в передаче помещения и составлении акта, предусмотренного в пункте 3.1 договора, отсутствовала, ввиду нахождения помещения во владении арендатора. Составленные в одностороннем порядке акты возврата и соглашение о расторжении договору судом первой инстанции в качестве надлежащих доказательств расторжения договора аренды не приняты в связи с отсутствием надлежащего уведомления истца о намерении прекратить договорные отношения.
Суд апелляционной инстанции полагает указанные выводы неверными исходя из следующего.
В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно части 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором.
Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 ГК РФ).
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 ГК РФ).
Гражданским кодексом Российской Федерации установлены специальные правила передачи в аренду зданий, сооружений, подлежащие применению и к аренде нежилых помещений.
Так, согласно абзацу первому пункта 1 статьи 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
В случае прекращения договора аренды здания или сооружения в соответствии с пунктом 2 статьи 655 ГК РФ арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю также по передаточному акту или иному документу о передаче.
При этом, в п. 37 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", разъяснено, что арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.
Спорное нежилое помещение было предоставлено в пользование ответчику на основании договора аренды N 249-К/1 от 02.06.2013, сроком действия до 31.05.2014 включительно. Условиями договора установлена обязанность арендатора передать арендодателю помещение при расторжении договора в связи с прекращением срока аренды (п. 3.6).
Ответчиком представлены доказательства принятия им надлежащих мер к возврату арендованного имущества арендодателю по истечении срока аренды по договору аренды N 249-К/1 от 02.06.2013: заказным письмом в адрес ответчика направлены соглашение от 30.04.2014 о расторжении договора аренды N 249-К/1 от 02.06.2013 с 31 мая 2014 года, акт возврата арендованных помещений от 31.05.2014, которые получены ответчиком 23.05.2014 (л.д. 144-146 т. 1).
Кроме того, в ответчиком представлена копия акта возврата нежилого помещения от 31.05.2014 с отметкой администратора об отказе арендодателя от принятия имущества, а также уведомление о возврате помещения от 02.06.2014 исх. N БП-88/5 с актом возврата от 31.05.2014, полученные ответчиком 31.07.2014 в котором арендатор указал, что к 31.05.2014 освободил арендуемые помещения от оборудования и товара, демонтировал отделимые улучшения, 31.05.2014 представители арендатора явились для оформления возврата помещения, однако, представитель арендодателя немотивированно уклонился от подписания акта приема-передачи (л.д. 147-150,173 т. 1).
Истцом представлена копия его письма в адрес ответчика, из которого следует, что 13.05.2014 истец получил письмо ответчика, направленное посредством электронной почты, об окончании срока действия договора аренды нежилого помещения 249-К-1 31.05.2014 и намерении возвратить помещение. На что истец ответил отказом в расторжении договоров 249/2 и 249/3 ввиду невыгодности при отсутствии уплаты отступного и возмещения убытков, и намерении исполнять свои обязанности до истечения сроков, указанных в этих договорах (л.д. 165 т. 1).
Таким образом, ответчик до окончания срока действия договора N 249-К/1 от 02.06.2013 неоднократно извещал арендодателя о намерении прекратить арендные отношения и готовности передать помещения с оформлением акта, однако акт не был оформлен по вине истца неправомерно уклонившегося от его подписания.
Каких-либо доказательств фактического пользования ответчиком арендованными помещениями после истечения срока аренды, установленного договором N 249-К/1 от 02.06.2013, т.е. после 31.05.2014, истцом не представлены.
Вывод суда первой инстанции о том, что по истечении срока действия договора N 249-К/1 начал действовать договор N 249-К/2 ввиду того, что помещения из владения арендатора после 31.05.2014 не выбывали, противоречит представленным в дело доказательствам.
Кроме того, данный вывод противоречит буквальному содержанию условий договора N 249-К/2 от 02.06.2013, из п. 2.1, 3.1, 3.5 которого момент вступления в силу договора определен не моментом его заключения (п. 1 ст. 425 ГК РФ), а моментом подписания сторонами передаточного акта, являющегося неотъемлемой частью договора. Акт приема-передачи помещения по договору N 249-К/2 от 02.06.2013 сторонами не оформлялся.
Договор аренды, будучи консенсуальным, считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям (сроком до года, свыше года - с момента государственной регистрации). Момент вступления договора в силу по общему правилу не связывается с передачей арендованного имущества арендатору. В силу статей 606, 611 и 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом. Таким образом, в договоре аренды имеет место встречное исполнение обязательств (статья 328 ГК РФ) и поэтому по общему правилу факт передачи объекта аренды относится не к обстоятельствам заключения сделки, а к обстоятельствам ее фактического исполнения арендодателем.
Однако в силу пунктов 1, 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
Согласно пункту 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 "О свободе договора и ее пределах" если норма не содержит явно выраженного запрета на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного в ней, и отсутствуют критерии императивности, указанные в пункте 3 настоящего постановления, она должна рассматриваться как диспозитивная.
Таким образом, условие договора N 249-К/2 от 02.06.2013 о вступлении его в силу с даты подписания передаточного акта не противоречит действующему законодательству. Учитывая, что факт пользования ответчиком помещениями после 31.05.2014 не доказан, а передаточный акт в соответствии с п. 2.1 договора N 249-К/2 от 02.06.2013 сторонами не подписан, указанный договор не может считаться вступившим в силу.
Оценив представленные в дело доказательства по правилам ст. 71 АПК РФ в их совокупности, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о недоказанности факта пользования ответчиком спорными помещениями в заявленный истцом период (июнь 2014) ввиду их освобождения с 31.05.2014 в связи с истечением срока аренды по договору N 249-К/1 от 02.06.2013 правовых оснований для удовлетворения заявленных истцом требований не имеется, иск не подлежит удовлетворению.
Расходы по государственной пошлине относятся на истца в порядке и размерах, установленных ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ст. 333.22 Налогового кодекса Российской Федерации.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 16.12.2014 по делу N А01-1528/2014 отменить.
В удовлетворении исковых требований отказать.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Кабертай Батырбия Асланчериевича (ИНН 230900267210, ОГРН 304230836600340) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Бэст Прайс" (ИНН 5047085094, ОГРН 1075047007496) 2000 рублей расходов по государственной пошлине.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
Председательствующий
М.В.ИЛЬИНА
Судьи
Н.Н.МИСНИК
Т.Р.ФАХРЕТДИНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)