Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 18 июня 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 25 июня 2015 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
Председательствующего судьи Кораблевой М.С.,
судей Тихонова А.П., Левиной Т.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Тарновским Е.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Департамента городского имущества города Москвы
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 26 февраля 2015 г.
по делу N А40-122769/2014, принятое судьей Мысак Н.Я.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "Пивной бар "ЭЛЕФАНТ"
к Департаменту городского имущества города Москвы
об обязании заключить договор купли-продажи помещения
при участии в судебном заседании представителей:
- от истца: Опаренко О.В. по доверенности от 15.09.2014;
- от ответчика: Ивашкина И.Е. по доверенности от 30.12.2014;
- установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Пивной бар "ЭЛЕФАНТ" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 110,7 кв. м (цоколь помещение II комн. 14 - 19, 21, 22), находящегося по адресу: г. Москва, 2-й Колобовский пер., д. 12, в части п. 3.1 и 3.4, заключить договор по цене 16 557 655 руб., с рассрочкой платежа на три года в редакции договора, представленной истцом, ссылаясь на ст. ст. 445, 446 Гражданского кодекса РФ и положения Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательств, и о внесении изменений в законодательные акты РФ" (с учетом принятого судом в порядке ст. 49 АПК РФ ходатайства об уточнении исковых требований).
Решением суда от 26.02.2015 года исковые требования удовлетворены; разногласия сторон в части пунктов 3.1. и 3.4. договора урегулированы: цена выкупа 16 557 655 руб., с рассрочкой платежа на 3 года. Удовлетворяя иск, суд первой инстанции сделал вывод о том, что редакция, направленная арендатором в адрес Департамента городского имущества г. Москвы различалась только ценой выкупаемого имущества, в связи с чем признана судом по своей сути протоколом разногласий, которые и были переданы на разрешение суда.
Ответчик не согласился с решением суда и обратился в арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, в удовлетворении иска отказать, ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права, на то, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора и утрачено право на заключение договора купли-продажи помещения. По мнению заявителя, именно собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности.
Истец в письменных пояснениях и его представитель в судебном заседании против доводов жалобы возражает, просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Законность и обоснованность принятого решения проверены апелляционным судом по правилам, предусмотренным главой 34 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, на основании Договора от 16.06.2006 г. N 01-00707/06 (в редакции Дополнительного соглашения от 26.04.2011 г.), ответчиком истцу было передано в аренду на срок до 30.06.2015 г. нежилое помещение общей площадью 110,7 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, ЦАО, 2-ой Колобовский переулок, д. 12, для использования в целях под кафе быстрого обслуживания.
Указанное помещение принадлежит на праве собственности городу Москве, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 11.02.2002 г. сделана запись регистрации N 77-01/41-030/2002-124.
Истец относится к субъектам малого и среднего предпринимательства и отвечает всем условиям, перечисленным в ст. 3 Закона N 159-ФЗ.
11.10.2013 г. истец обратился к ответчику с заявлением (регистрационный N 33-5-29395/13-(0)-0) о предоставлении государственной услуги "Возмездное отчуждении недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы" в отношении арендуемого нежилого помещения по адресу: г. Москва, 2-ой Колобовский переулок, д. 12. Ответчиком указанное заявление получено, о чем свидетельствует Выписка из электронного журнала регистрации и контроля за обращением заявителей в службу "одного окна" Департамента городского имущества города Москвы.
03.07.2014 г. ответчик направил истцу предложение о подписании подготовленного ответчиком проекта Договора купли-продажи недвижимого имущества, о чем сообщается в письме Департамента городского имущества города Москвы от 03.07.2014 г. N 33-5-29395/13-/4/0 "О подписании договора купли-продажи". Также в указанном письме сообщается, что исполняемая ответчиком государственная услуга "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы" приостанавливается на 30 календарных дней.
Из представленного проекта Договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), расположенного по адресу: г. Москва, пер. Колобовский 2-й, д. 12, общей площадью 110,7 кв. м (цоколь, пом. II, комн. 14 - 19, 21, 22) следует, что цена объекта недвижимости определена ответчиком в размере 20 048 305 руб. по состоянию на 28.02.2014 года.
Указанная цена недвижимого имущества установлена на основании Отчета об оценке от 28.02.2014 г. N 2014-Д394, проведенной ООО "Группа Финансового Консультирования", с положительным экспертным заключением от 10.04.2014 г. N 188/394-14, подготовленным НП "Межрегиональный союз оценщиков" (т. 3, л.д. 77-125).
04.08.2014 года Арендатор, получив подписанный Департаментом договор купли-продажи, акцептовал его, путем направления своей редакции договора купли-продажи, которая отличалась только по цене, которая была определена им на основании Отчета N 562784-Н об оценке рыночной стоимости, подготовленного ООО "МИТРА ГРУПП" и составила 6 481 000 руб. по состоянию на 30.07.2014 года (т. 1, л.д. 43-79).
Полагая, что при заключении договора купли-продажи возникли разногласия по цены выкупаемого объекта, истец в порядке, предусмотренном ст. ст. 445, 446 ГК РФ, и обратился с настоящим исковым требованием об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора в арбитражный суд.
Проверив материалы дела, выслушав мнения представителей сторон, обсудив доводы апелляционной жалобы, отзыва, оценив по правилам, предусмотренным ст. 71 АПК РФ, представленные в материалы дела доказательства, результаты судебной экспертизы по определению рыночной стоимости спорного объекта, апелляционный суд считает, что решение суда законно, обоснованно, отмене либо изменению не подлежит по следующим основаниям.
По смыслу ч. ч. 1, 2 статьи 65 АПК РФ обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права; каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений.
Согласно ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Суд первой инстанции, оценив действия сторон по заключению договора во исполнение требований Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательств, и о внесении изменений в законодательные акты РФ" правильно установил, что между сторонами возник спор об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи арендуемого помещения.
Частью 4 статьи 4 Закона N 159-ФЗ установлено, что в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.
Судом первой инстанции правильно указано, что установленный упомянутым Законом (ч. 4.1 ст. 4) тридцатидневный срок для использования субъектом малого предпринимательства преимущественного права приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.
Поскольку свое право на заключение договора истец своевременно реализовал, направив 04.08.2014 года ответчику свою редакцию договора купли-продажи, которая отличалась только ценой выкупаемого имущества, по сути, являлась протоколом разногласий, суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о том, что свое право на выкуп имущества истец не утратил.
Данный вывод подтверждается также и позицией Департамента городского имущества г. Москвы (исх. N ДГИ-1-99754/14-1 от 08.09.20154 г., т. 2, л.д.10-11) расценившего совокупность действий арендатора при заключении договора, как согласовавшего направленный обязанной стороной проект договора на условиях протокола разногласий и посчитавшего себя связанным полученной офертой.
Довод апелляционной жалобы о том, субъект предпринимательства не подписал собственно тот проект договора купли-продажи, который направил ему Департамент, как основание для отмены судебного акта, отклоняется судебной коллегией.
Поскольку даже в том случае, если арендатор в рассматриваемой ситуации в 30-дневный срок с момента получения - 03.07.2014 г. подписал бы (поставил подпись и печать) полученный проект договора купли-продажи, подписанный со стороны госоргана должностным лицом только рукописно, без приложения соответствующей печати, либо доверенности на представителя, то в силу п. 1, 2 ст. 434 ГК РФ такой договор нельзя признать подписанным (заключенным) в установленный упомянутой законодательной нормой срок, а арендатора - утратившим преимущественное право, на что ссылается заявитель в своей апелляционной жалобе.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 25.06.2015 N 09АП-19068/2015 ПО ДЕЛУ N А40-122769/2014
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 июня 2015 г. по делу N А40-122769/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 18 июня 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 25 июня 2015 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
Председательствующего судьи Кораблевой М.С.,
судей Тихонова А.П., Левиной Т.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Тарновским Е.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Департамента городского имущества города Москвы
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 26 февраля 2015 г.
по делу N А40-122769/2014, принятое судьей Мысак Н.Я.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "Пивной бар "ЭЛЕФАНТ"
к Департаменту городского имущества города Москвы
об обязании заключить договор купли-продажи помещения
при участии в судебном заседании представителей:
- от истца: Опаренко О.В. по доверенности от 15.09.2014;
- от ответчика: Ивашкина И.Е. по доверенности от 30.12.2014;
- установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Пивной бар "ЭЛЕФАНТ" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 110,7 кв. м (цоколь помещение II комн. 14 - 19, 21, 22), находящегося по адресу: г. Москва, 2-й Колобовский пер., д. 12, в части п. 3.1 и 3.4, заключить договор по цене 16 557 655 руб., с рассрочкой платежа на три года в редакции договора, представленной истцом, ссылаясь на ст. ст. 445, 446 Гражданского кодекса РФ и положения Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательств, и о внесении изменений в законодательные акты РФ" (с учетом принятого судом в порядке ст. 49 АПК РФ ходатайства об уточнении исковых требований).
Решением суда от 26.02.2015 года исковые требования удовлетворены; разногласия сторон в части пунктов 3.1. и 3.4. договора урегулированы: цена выкупа 16 557 655 руб., с рассрочкой платежа на 3 года. Удовлетворяя иск, суд первой инстанции сделал вывод о том, что редакция, направленная арендатором в адрес Департамента городского имущества г. Москвы различалась только ценой выкупаемого имущества, в связи с чем признана судом по своей сути протоколом разногласий, которые и были переданы на разрешение суда.
Ответчик не согласился с решением суда и обратился в арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, в удовлетворении иска отказать, ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права, на то, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора и утрачено право на заключение договора купли-продажи помещения. По мнению заявителя, именно собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности.
Истец в письменных пояснениях и его представитель в судебном заседании против доводов жалобы возражает, просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Законность и обоснованность принятого решения проверены апелляционным судом по правилам, предусмотренным главой 34 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, на основании Договора от 16.06.2006 г. N 01-00707/06 (в редакции Дополнительного соглашения от 26.04.2011 г.), ответчиком истцу было передано в аренду на срок до 30.06.2015 г. нежилое помещение общей площадью 110,7 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, ЦАО, 2-ой Колобовский переулок, д. 12, для использования в целях под кафе быстрого обслуживания.
Указанное помещение принадлежит на праве собственности городу Москве, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 11.02.2002 г. сделана запись регистрации N 77-01/41-030/2002-124.
Истец относится к субъектам малого и среднего предпринимательства и отвечает всем условиям, перечисленным в ст. 3 Закона N 159-ФЗ.
11.10.2013 г. истец обратился к ответчику с заявлением (регистрационный N 33-5-29395/13-(0)-0) о предоставлении государственной услуги "Возмездное отчуждении недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы" в отношении арендуемого нежилого помещения по адресу: г. Москва, 2-ой Колобовский переулок, д. 12. Ответчиком указанное заявление получено, о чем свидетельствует Выписка из электронного журнала регистрации и контроля за обращением заявителей в службу "одного окна" Департамента городского имущества города Москвы.
03.07.2014 г. ответчик направил истцу предложение о подписании подготовленного ответчиком проекта Договора купли-продажи недвижимого имущества, о чем сообщается в письме Департамента городского имущества города Москвы от 03.07.2014 г. N 33-5-29395/13-/4/0 "О подписании договора купли-продажи". Также в указанном письме сообщается, что исполняемая ответчиком государственная услуга "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы" приостанавливается на 30 календарных дней.
Из представленного проекта Договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), расположенного по адресу: г. Москва, пер. Колобовский 2-й, д. 12, общей площадью 110,7 кв. м (цоколь, пом. II, комн. 14 - 19, 21, 22) следует, что цена объекта недвижимости определена ответчиком в размере 20 048 305 руб. по состоянию на 28.02.2014 года.
Указанная цена недвижимого имущества установлена на основании Отчета об оценке от 28.02.2014 г. N 2014-Д394, проведенной ООО "Группа Финансового Консультирования", с положительным экспертным заключением от 10.04.2014 г. N 188/394-14, подготовленным НП "Межрегиональный союз оценщиков" (т. 3, л.д. 77-125).
04.08.2014 года Арендатор, получив подписанный Департаментом договор купли-продажи, акцептовал его, путем направления своей редакции договора купли-продажи, которая отличалась только по цене, которая была определена им на основании Отчета N 562784-Н об оценке рыночной стоимости, подготовленного ООО "МИТРА ГРУПП" и составила 6 481 000 руб. по состоянию на 30.07.2014 года (т. 1, л.д. 43-79).
Полагая, что при заключении договора купли-продажи возникли разногласия по цены выкупаемого объекта, истец в порядке, предусмотренном ст. ст. 445, 446 ГК РФ, и обратился с настоящим исковым требованием об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора в арбитражный суд.
Проверив материалы дела, выслушав мнения представителей сторон, обсудив доводы апелляционной жалобы, отзыва, оценив по правилам, предусмотренным ст. 71 АПК РФ, представленные в материалы дела доказательства, результаты судебной экспертизы по определению рыночной стоимости спорного объекта, апелляционный суд считает, что решение суда законно, обоснованно, отмене либо изменению не подлежит по следующим основаниям.
По смыслу ч. ч. 1, 2 статьи 65 АПК РФ обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права; каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений.
Согласно ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Суд первой инстанции, оценив действия сторон по заключению договора во исполнение требований Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательств, и о внесении изменений в законодательные акты РФ" правильно установил, что между сторонами возник спор об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи арендуемого помещения.
Частью 4 статьи 4 Закона N 159-ФЗ установлено, что в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.
Судом первой инстанции правильно указано, что установленный упомянутым Законом (ч. 4.1 ст. 4) тридцатидневный срок для использования субъектом малого предпринимательства преимущественного права приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.
Поскольку свое право на заключение договора истец своевременно реализовал, направив 04.08.2014 года ответчику свою редакцию договора купли-продажи, которая отличалась только ценой выкупаемого имущества, по сути, являлась протоколом разногласий, суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о том, что свое право на выкуп имущества истец не утратил.
Данный вывод подтверждается также и позицией Департамента городского имущества г. Москвы (исх. N ДГИ-1-99754/14-1 от 08.09.20154 г., т. 2, л.д.10-11) расценившего совокупность действий арендатора при заключении договора, как согласовавшего направленный обязанной стороной проект договора на условиях протокола разногласий и посчитавшего себя связанным полученной офертой.
Довод апелляционной жалобы о том, субъект предпринимательства не подписал собственно тот проект договора купли-продажи, который направил ему Департамент, как основание для отмены судебного акта, отклоняется судебной коллегией.
Поскольку даже в том случае, если арендатор в рассматриваемой ситуации в 30-дневный срок с момента получения - 03.07.2014 г. подписал бы (поставил подпись и печать) полученный проект договора купли-продажи, подписанный со стороны госоргана должностным лицом только рукописно, без приложения соответствующей печати, либо доверенности на представителя, то в силу п. 1, 2 ст. 434 ГК РФ такой договор нельзя признать подписанным (заключенным) в установленный упомянутой законодательной нормой срок, а арендатора - утратившим преимущественное право, на что ссылается заявитель в своей апелляционной жалобе.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)