Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 25 февраля 2015 года
Полный текст постановления изготовлен 26 февраля 2015 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Тетеркиной С.И.
судей Григорьевой И.Ю., Ядренцевой М.Д.
при участии в заседании:
от конкурсного управляющего ООО "Ви Эм Пи Инвест": Федотова С.В., дов. от 25.07.2014, Гущина А.И., дов. от 25.02.2015
от ООО "Форма А": Евсеев М.Л., дов. от 22.10.2014, Зиневич И.О., дов. от 22.10.2014
от конкурсного управляющего ЗАО "Южный тракт": Евсеев М.Л., дов. от 06.02.2015
рассмотрев в судебном заседании 25.02.2015 кассационную жалобу конкурсного управляющего ООО "Ви Эм Пи Инвест"
на определение от 28.08.2014
Арбитражного суда Московской области,
вынесенное судьей Гараевой А.Х.,
на постановление от 11.12.2014
Десятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Исаевой Э.Р., Быковым В.П., Миришовым Э.С.,
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Форма А"
о включении денежных требований в реестр требований кредиторов должника,
установил:
определением Арбитражного суда Московской области от 02.09.2011 в отношении общества с ограниченной ответственностью "Ви Эм Пи Инвест" (далее - ООО "Ви Эм Пи Инвест", должник) введена процедура наблюдения, в отношении процедур банкротства должника применены правила параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве).
Сообщение о введении наблюдения опубликовано в газете "Коммерсантъ" от 01.10.2011 N 184.
Решением Арбитражного суда Московской области от 07.08.2012 ООО "Ви Эм Пи Инвест" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Желнин Евгений Петрович.
Сообщение об открытии конкурсного производства опубликовано в газете "Коммерсантъ" от 25.08.2012.
Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 23.12.2013 в реестр требований о передаче должником - ООО "Ви Эм Пи Инвест" жилых помещений по строительному адресу г. Балашиха, Западная коммунальная зона, 18 км автодороги М-7 "Волга" включены требования ООО "Форма А" о передаче 170 квартир по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома N 2/2009 от 03.03.2009.
23.12.2013 ООО "Форма А" стало известно, что жилищный кооператив создан не будет, в связи с чем ООО "Форма А", с учетом принятого судом уточнения, обратилось в арбитражный суд с заявлением о включении в реестр требований кредиторов должника требования в размере 350 075 498 руб. 20 коп. основного долга и 392 170 101 руб. 80 коп. реального ущерба, как обеспеченного залогом имущества должника.
Определением Арбитражного суда Московской области от 28.08.2014, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 11.12.2014, требования заявителя признаны обоснованными и включены в четвертую очередь реестра требований кредиторов должника с учетом убытков в виде реального ущерба, причиненного нарушением обязательства ООО "Ви Эм Пи Инвест", как обеспеченные залогом имущества должника.
Из содержания указанных судебных актов усматривается, что требование ООО "Форма А" основано на договоре участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 03.03.2009 N 2/2009, предметом которого являлось строительство с привлечением денежных средств кредитора 170 квартир общей площадью 9 278, 07 кв. м.
Суды, исходя из представленного в материалы дела отчета об оценке N 869-13, установили, что рыночная стоимость квартир общей площадью 9 278, 07 кв. м, составляет 742 245 600 руб. (80 000 руб. 00 коп. за 1 кв. м).
Судами установлено, что за ООО "Ви Эм Пи Инвест" было зарегистрировано право собственности на многоквартирный дом по строительному адресу: г. Балашиха, Западная коммунальная зона, 18 км автодороги М-7 "Волга", как на объект незавершенного строительства, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права N 50 АЗ N 120202, запись о регистрации N 50-50-61/034/2014-030 от 23.04.2014.
Признавая требование ООО "Форма А" подлежащим включению в реестр как обеспеченного залогом имущества должника, суды обеих инстанций исходили из того, что к рассматриваемым правоотношениям подлежат применению нормы Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве), согласно пункту 1 статьи 13 которого объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, конкурсный управляющий ООО "Ви Эм Пи Инвест" обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит определение и постановление в части установления за ООО "Форма А" статуса залогового кредитора отменить и направить вопрос на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
В обоснование кассационной жалобы конкурсный управляющий ООО "Ви Эм Пи Инвест" ссылается на нарушение судами норм материального и процессуального права, а также неполное выяснение имеющих существенное значение для дела обстоятельств.
По мнению конкурсного управляющего должником, исходя из системного толкования положений пункта 1 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве, Закона о банкротстве суду надлежало определить часть имущества (объекта незавершенного строительства), приходящуюся на долю залогового кредитора.
Также конкурсный управляющий утверждает, что требование ООО "Форма А" предъявлено по истечении срока, что влечет невозможность установления за заявителем статуса залогового кредитора.
Так, заявитель указывает, что право требования ООО "Форма Ф" к ООО "Ви Эм Пи Инвест" основано на ряде договоров уступок прав требований. ООО "Форма Ф" является правопреемником ЗАО "Золотая Миля", которое в установленный пунктом 1 статьи 201.13 Законом о банкротстве не реализовало право на подачу заявления об установлении за организацией статуса залогового кредитора.
В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель конкурсного управляющего ООО "Ви Эм Пи Инвест" поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, представители ООО "Форма Ф" и конкурсного управляющего ЗАО "Южный тракт" (кредитор должника) возражали против удовлетворения кассационной жалобы.
Согласно части 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.
Исходя из положений указанной нормы Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проверка законности и обоснованности принятых судебных актов осуществляется судом кассационной инстанции в рамках доводов конкурсного управляющего о несогласии с выводами судов о признании требований ООО "Форма Ф" обеспеченными залогом имущества.
Обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей лиц, участвующих в деле и явившихся в судебное заседание, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.
В соответствии с пунктом 3 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до вступления в силу Федерального закона от 21.12.2013 N 367-ФЗ) залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.
Согласно пункту 1 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве (в редакции Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ) в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
В пункте 2 статьи 13 названного Закона закреплено, что при государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на объект.
В силу пункта 2 статьи 12.1 Закона об участии в долевом строительстве залогом в порядке, предусмотренном статьями 13 - 15 настоящего Федерального закона, а также поручительством в порядке, предусмотренном статьей 15.1 настоящего Федерального закона, обеспечивается исполнение следующих обязательств застройщика по договору:
1) возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом и (или) договором;
2) уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств.
Суды обеих инстанций, исследовав и оценив доводы и возражения участвующих в деле лиц, руководствуясь положениями действующего законодательства, правильно определили спорные правоотношения, и, установив, что требование ООО "Форма Ф", являющегося одним из участников долевого строительства, обеспечено залогом имущества должника в силу закона, пришли к обоснованному и правомерному выводу о включении требования в реестр требований кредиторов должника, как обеспеченного залогом.
Приведенный конкурсным управляющим довод о том, что установление денежного требования ООО "Форма Ф", как обеспеченного залогом, в отсутствие признания статуса залогового кредитора за другими участниками долевого строительства лишает последних на получение справедливого удовлетворения своих требований, основан, по мнению суда кассационной инстанции, на неправильном толковании положений Закона о банкротстве без учета особенностей, установленных для процедур банкротства застройщиков.
В соответствии с пунктом 1 статьи 201.14 Закона о банкротстве в случае реализации предмета залога - объекта строительства, принадлежащего застройщику на праве собственности, и земельного участка, принадлежащего застройщику на праве собственности или ином праве (в том числе аренды, субаренды), средства, вырученные от реализации указанных объектов и (или) прав на них, перечисляются покупателем на специальный банковский счет должника. Из зачисленных на этот счет средств:
1) 60% направляется на погашение требований кредиторов по обязательству, обеспеченному залогом указанных объектов и (или) прав на них должника, но не более чем основная сумма задолженности по обеспеченному залогом обязательству и причитающихся процентов, включая требования по обязательству, обеспеченному залогом по договору участия в долевом строительстве в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;
2) двадцать пять процентов направляется на погашение денежных требований граждан - участников строительства вне зависимости от того, являются ли эти граждане залогодержателями в отношении реализуемых объектов незавершенного строительства и земельного участка (в том числе в части реального ущерба, за исключением процентов и иных санкций).
- В случае отсутствия требований кредиторов по обязательству, обеспеченному залогом указанных объектов и (или) прав на них должника, восемьдесят пять процентов средств, вырученных от реализации указанных объектов и (или) прав на них, направляется на погашение денежных требований участников строительства (в том числе в части реального ущерба, за исключением процентов и иных санкций);
3) десять процентов направляется на погашение требований кредиторов первой и второй очереди в случае, если иного имущества застройщика недостаточно для погашения этих требований;
4) оставшиеся денежные средства направляются на погашение судебных расходов, расходов на выплату вознаграждения арбитражному управляющему и оплату услуг лиц, привлеченных арбитражным управляющим в целях обеспечения исполнения возложенных на него обязанностей.
Согласно пункту 3 статьи 201.14 Закона о банкротстве неудовлетворенные за счет стоимости реализованного имущества должника денежные требования граждан - участников строительства и требования по обязательствам, обеспеченным залогом имущества застройщика, удовлетворяются в составе требований кредиторов третьей и четвертой очереди соответственно.
Таким образом, при банкротстве застройщика законодатель предусмотрел особенности расчетов с участниками строительства, имеющими денежные требования по обязательствам, вытекающим из договора участия в долевом строительстве, путем их погашения прежде всего за счет выручки от реализации обеспечивающего их исполнение предмета залога - объекта строительства.
Учитывая, что основной целью введения параграфа о банкротстве застройщиков является защита прав участников строительства в случае неплатежеспособности должника (застройщика), а также то, что объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у всех участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на объект, применительно к рассматриваемому делу все участники строительства, чьи требования обеспечены залогом по договору участия в долевом строительстве, в случае реализации предмета залога (объекта незавершенного строительства) имеют равные права на удовлетворение своих требований, независимо от того, квалифицировал ли суд их требования, как обеспеченные залогом или нет. При таком подходе при установлении денежного требования ООО "Форма Ф", как обеспеченного залогом, необходимость определения части имущества (объекта незавершенного строительства), приходящейся на долю ООО "Форма Ф", на чем настаивает конкурсный управляющий, не возникает.
Довод кассационной жалобы о пропуске ООО "Форма Ф" срока на предъявление денежного требования являлся предметом рассмотрения в суде апелляционной инстанции, получил правильную правовую и фактическую оценку с учетом установленных обстоятельств, с которой арбитражный суд округа согласен.
Нормы процессуального права, несоблюдение которых является безусловным основанием для отмены решения и постановления в соответствии с частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, также не нарушены.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
определение Арбитражного суда Московской области от 28.08.2014 и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 11.12.2014 по делу N А41-26777/11 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий судья
С.И.ТЕТЕРКИНА
Судьи
И.Ю.ГРИГОРЬЕВА
М.Д.ЯДРЕНЦЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 26.02.2015 N Ф05-14738/2011 ПО ДЕЛУ N А41-26777/2011
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 февраля 2015 г. по делу N А41-26777/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 25 февраля 2015 года
Полный текст постановления изготовлен 26 февраля 2015 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Тетеркиной С.И.
судей Григорьевой И.Ю., Ядренцевой М.Д.
при участии в заседании:
от конкурсного управляющего ООО "Ви Эм Пи Инвест": Федотова С.В., дов. от 25.07.2014, Гущина А.И., дов. от 25.02.2015
от ООО "Форма А": Евсеев М.Л., дов. от 22.10.2014, Зиневич И.О., дов. от 22.10.2014
от конкурсного управляющего ЗАО "Южный тракт": Евсеев М.Л., дов. от 06.02.2015
рассмотрев в судебном заседании 25.02.2015 кассационную жалобу конкурсного управляющего ООО "Ви Эм Пи Инвест"
на определение от 28.08.2014
Арбитражного суда Московской области,
вынесенное судьей Гараевой А.Х.,
на постановление от 11.12.2014
Десятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Исаевой Э.Р., Быковым В.П., Миришовым Э.С.,
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Форма А"
о включении денежных требований в реестр требований кредиторов должника,
установил:
определением Арбитражного суда Московской области от 02.09.2011 в отношении общества с ограниченной ответственностью "Ви Эм Пи Инвест" (далее - ООО "Ви Эм Пи Инвест", должник) введена процедура наблюдения, в отношении процедур банкротства должника применены правила параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве).
Сообщение о введении наблюдения опубликовано в газете "Коммерсантъ" от 01.10.2011 N 184.
Решением Арбитражного суда Московской области от 07.08.2012 ООО "Ви Эм Пи Инвест" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Желнин Евгений Петрович.
Сообщение об открытии конкурсного производства опубликовано в газете "Коммерсантъ" от 25.08.2012.
Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 23.12.2013 в реестр требований о передаче должником - ООО "Ви Эм Пи Инвест" жилых помещений по строительному адресу г. Балашиха, Западная коммунальная зона, 18 км автодороги М-7 "Волга" включены требования ООО "Форма А" о передаче 170 квартир по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома N 2/2009 от 03.03.2009.
23.12.2013 ООО "Форма А" стало известно, что жилищный кооператив создан не будет, в связи с чем ООО "Форма А", с учетом принятого судом уточнения, обратилось в арбитражный суд с заявлением о включении в реестр требований кредиторов должника требования в размере 350 075 498 руб. 20 коп. основного долга и 392 170 101 руб. 80 коп. реального ущерба, как обеспеченного залогом имущества должника.
Определением Арбитражного суда Московской области от 28.08.2014, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 11.12.2014, требования заявителя признаны обоснованными и включены в четвертую очередь реестра требований кредиторов должника с учетом убытков в виде реального ущерба, причиненного нарушением обязательства ООО "Ви Эм Пи Инвест", как обеспеченные залогом имущества должника.
Из содержания указанных судебных актов усматривается, что требование ООО "Форма А" основано на договоре участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 03.03.2009 N 2/2009, предметом которого являлось строительство с привлечением денежных средств кредитора 170 квартир общей площадью 9 278, 07 кв. м.
Суды, исходя из представленного в материалы дела отчета об оценке N 869-13, установили, что рыночная стоимость квартир общей площадью 9 278, 07 кв. м, составляет 742 245 600 руб. (80 000 руб. 00 коп. за 1 кв. м).
Судами установлено, что за ООО "Ви Эм Пи Инвест" было зарегистрировано право собственности на многоквартирный дом по строительному адресу: г. Балашиха, Западная коммунальная зона, 18 км автодороги М-7 "Волга", как на объект незавершенного строительства, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права N 50 АЗ N 120202, запись о регистрации N 50-50-61/034/2014-030 от 23.04.2014.
Признавая требование ООО "Форма А" подлежащим включению в реестр как обеспеченного залогом имущества должника, суды обеих инстанций исходили из того, что к рассматриваемым правоотношениям подлежат применению нормы Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве), согласно пункту 1 статьи 13 которого объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, конкурсный управляющий ООО "Ви Эм Пи Инвест" обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит определение и постановление в части установления за ООО "Форма А" статуса залогового кредитора отменить и направить вопрос на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
В обоснование кассационной жалобы конкурсный управляющий ООО "Ви Эм Пи Инвест" ссылается на нарушение судами норм материального и процессуального права, а также неполное выяснение имеющих существенное значение для дела обстоятельств.
По мнению конкурсного управляющего должником, исходя из системного толкования положений пункта 1 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве, Закона о банкротстве суду надлежало определить часть имущества (объекта незавершенного строительства), приходящуюся на долю залогового кредитора.
Также конкурсный управляющий утверждает, что требование ООО "Форма А" предъявлено по истечении срока, что влечет невозможность установления за заявителем статуса залогового кредитора.
Так, заявитель указывает, что право требования ООО "Форма Ф" к ООО "Ви Эм Пи Инвест" основано на ряде договоров уступок прав требований. ООО "Форма Ф" является правопреемником ЗАО "Золотая Миля", которое в установленный пунктом 1 статьи 201.13 Законом о банкротстве не реализовало право на подачу заявления об установлении за организацией статуса залогового кредитора.
В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель конкурсного управляющего ООО "Ви Эм Пи Инвест" поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, представители ООО "Форма Ф" и конкурсного управляющего ЗАО "Южный тракт" (кредитор должника) возражали против удовлетворения кассационной жалобы.
Согласно части 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.
Исходя из положений указанной нормы Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проверка законности и обоснованности принятых судебных актов осуществляется судом кассационной инстанции в рамках доводов конкурсного управляющего о несогласии с выводами судов о признании требований ООО "Форма Ф" обеспеченными залогом имущества.
Обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей лиц, участвующих в деле и явившихся в судебное заседание, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.
В соответствии с пунктом 3 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до вступления в силу Федерального закона от 21.12.2013 N 367-ФЗ) залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.
Согласно пункту 1 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве (в редакции Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ) в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
В пункте 2 статьи 13 названного Закона закреплено, что при государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на объект.
В силу пункта 2 статьи 12.1 Закона об участии в долевом строительстве залогом в порядке, предусмотренном статьями 13 - 15 настоящего Федерального закона, а также поручительством в порядке, предусмотренном статьей 15.1 настоящего Федерального закона, обеспечивается исполнение следующих обязательств застройщика по договору:
1) возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом и (или) договором;
2) уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств.
Суды обеих инстанций, исследовав и оценив доводы и возражения участвующих в деле лиц, руководствуясь положениями действующего законодательства, правильно определили спорные правоотношения, и, установив, что требование ООО "Форма Ф", являющегося одним из участников долевого строительства, обеспечено залогом имущества должника в силу закона, пришли к обоснованному и правомерному выводу о включении требования в реестр требований кредиторов должника, как обеспеченного залогом.
Приведенный конкурсным управляющим довод о том, что установление денежного требования ООО "Форма Ф", как обеспеченного залогом, в отсутствие признания статуса залогового кредитора за другими участниками долевого строительства лишает последних на получение справедливого удовлетворения своих требований, основан, по мнению суда кассационной инстанции, на неправильном толковании положений Закона о банкротстве без учета особенностей, установленных для процедур банкротства застройщиков.
В соответствии с пунктом 1 статьи 201.14 Закона о банкротстве в случае реализации предмета залога - объекта строительства, принадлежащего застройщику на праве собственности, и земельного участка, принадлежащего застройщику на праве собственности или ином праве (в том числе аренды, субаренды), средства, вырученные от реализации указанных объектов и (или) прав на них, перечисляются покупателем на специальный банковский счет должника. Из зачисленных на этот счет средств:
1) 60% направляется на погашение требований кредиторов по обязательству, обеспеченному залогом указанных объектов и (или) прав на них должника, но не более чем основная сумма задолженности по обеспеченному залогом обязательству и причитающихся процентов, включая требования по обязательству, обеспеченному залогом по договору участия в долевом строительстве в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;
2) двадцать пять процентов направляется на погашение денежных требований граждан - участников строительства вне зависимости от того, являются ли эти граждане залогодержателями в отношении реализуемых объектов незавершенного строительства и земельного участка (в том числе в части реального ущерба, за исключением процентов и иных санкций).
- В случае отсутствия требований кредиторов по обязательству, обеспеченному залогом указанных объектов и (или) прав на них должника, восемьдесят пять процентов средств, вырученных от реализации указанных объектов и (или) прав на них, направляется на погашение денежных требований участников строительства (в том числе в части реального ущерба, за исключением процентов и иных санкций);
3) десять процентов направляется на погашение требований кредиторов первой и второй очереди в случае, если иного имущества застройщика недостаточно для погашения этих требований;
4) оставшиеся денежные средства направляются на погашение судебных расходов, расходов на выплату вознаграждения арбитражному управляющему и оплату услуг лиц, привлеченных арбитражным управляющим в целях обеспечения исполнения возложенных на него обязанностей.
Согласно пункту 3 статьи 201.14 Закона о банкротстве неудовлетворенные за счет стоимости реализованного имущества должника денежные требования граждан - участников строительства и требования по обязательствам, обеспеченным залогом имущества застройщика, удовлетворяются в составе требований кредиторов третьей и четвертой очереди соответственно.
Таким образом, при банкротстве застройщика законодатель предусмотрел особенности расчетов с участниками строительства, имеющими денежные требования по обязательствам, вытекающим из договора участия в долевом строительстве, путем их погашения прежде всего за счет выручки от реализации обеспечивающего их исполнение предмета залога - объекта строительства.
Учитывая, что основной целью введения параграфа о банкротстве застройщиков является защита прав участников строительства в случае неплатежеспособности должника (застройщика), а также то, что объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у всех участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на объект, применительно к рассматриваемому делу все участники строительства, чьи требования обеспечены залогом по договору участия в долевом строительстве, в случае реализации предмета залога (объекта незавершенного строительства) имеют равные права на удовлетворение своих требований, независимо от того, квалифицировал ли суд их требования, как обеспеченные залогом или нет. При таком подходе при установлении денежного требования ООО "Форма Ф", как обеспеченного залогом, необходимость определения части имущества (объекта незавершенного строительства), приходящейся на долю ООО "Форма Ф", на чем настаивает конкурсный управляющий, не возникает.
Довод кассационной жалобы о пропуске ООО "Форма Ф" срока на предъявление денежного требования являлся предметом рассмотрения в суде апелляционной инстанции, получил правильную правовую и фактическую оценку с учетом установленных обстоятельств, с которой арбитражный суд округа согласен.
Нормы процессуального права, несоблюдение которых является безусловным основанием для отмены решения и постановления в соответствии с частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, также не нарушены.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
определение Арбитражного суда Московской области от 28.08.2014 и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 11.12.2014 по делу N А41-26777/11 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий судья
С.И.ТЕТЕРКИНА
Судьи
И.Ю.ГРИГОРЬЕВА
М.Д.ЯДРЕНЦЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)