Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Ляшко О.В.
судебная коллегия по гражданским делам Приморского краевого суда в составе
председательствующего: Ковалева С.А.
судей: Ельницкой Н.Н., Александровой М.В.
при секретаре: К.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по иску В.И.Ф. к Т.Л.Г. о взыскании неустойки по договору купли-продажи квартиры и об обращении взыскания на объект обеспечения иска и на предмет залога, путем продажи с публичных торгов
по апелляционной жалобе Т.Л.Г.
на решение Дальнереченского районного суда Приморского края от 1 октября 2013 года, которым исковые требования удовлетворены. Постановлено взыскать с Т.Л.Г. в пользу В.И.Ф. в счет погашения долга по договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ г. задолженность по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, в размере 1 798 028 руб. Взыскать с Т.Л.Г. в пользу В.И.Ф. уплаченную им при подаче исковых заявлений государственную пошлину в размере 26 269, 34 руб. Обратить взыскание на имущество: нежилое помещение площадью 29,5 кв. м (в здании лит А), номер на поэтажном плане: N (квартирный); этаж: 1; назначение: торговое; кадастровый номер N по адресу <адрес>, принадлежащее Т.Л.Г., путем продажи с публичных торгов. Определить начальную продажную цену указанного объекта в размере 1 013 400 руб. Обратить взыскание на имущество: 1-комнатную квартиру, расположенную в пятиэтажном кирпичном доме, на 2-ом этаже, общей площадью 29,40 кв. м по адресу <адрес>, принадлежащую Т.Л.Г., путем продажи с публичных торгов. Определить начальную продажную цену указанного объекта в размере 810 697 руб.
Заслушав доклад судьи Ельницкой Н.Н., выслушав объяснения В.И.Ф., Т.Л.Г. представителей И., Б., судебная коллегия
установила:
В.И.Ф. обратился в суд с названным иском, указав в обоснование, что ДД.ММ.ГГГГ он заключил с Т.Л.Г. договор купли-продажи квартиры.
На основании данного договора он продал ответчику квартиру <адрес> за 318 000 руб., квартиру продал в рассрочку.
Согласно п. 3 договора Покупатель обязуется уплатить Продавцу, в рассрочку, в течение трех лет (до ДД.ММ.ГГГГ). Оплата производится путем внесения наличных денег на счет Продавца в Сберегательный банк РФ.
За пользование деньгами, выплачиваемыми в рассрочку за покупку квартиры, до полного погашения продажной стоимости, Покупатель уплачивает Продавцу 2,6% ежемесячных от стоимости имущества, до пятого числа каждого месяца на счет указанный выше. В случае просрочки платежа по настоящему договору Покупатель уплачивает Продавцу неустойку в размере 1% за каждый день просрочки. Покупатель имеет право произвести расчет досрочно. В соответствии с п. 5 ст. 488 ГК РФ до полной оплаты Покупателем квартиры, она числится в залоге у Продавца.
Согласно его расчету всего по договору Т.Л.Г. должна была выплатить ему в срок до ДД.ММ.ГГГГ 318 000 руб. стоимость квартиры и 297 628 руб. - проценты за пользование денежной суммой, а всего 615 648 руб.
Однако, последняя, в предусмотренный договором срок ДД.ММ.ГГГГ стоимость квартиры не выплатила, и не выплатила ее стоимость и по сей день.
Как было установлено решением Дальнереченского районного суда от 17.01.2013 г, по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ им были получены следующие суммы: ДД.ММ.ГГГГ - 18000 руб., ДД.ММ.ГГГГ - 2600 руб., ДД.ММ.ГГГГ. - 8658 руб., ДД.ММ.ГГГГ. - 10006 руб., ДД.ММ.ГГГГ г. - 9826 руб., ДД.ММ.ГГГГ - 9306 руб., ДД.ММ.ГГГГ. - 9306 руб. ДД.ММ.ГГГГ - 47010 руб., ДД.ММ.ГГГГ - 11440 руб., и ДД.ММ.ГГГГ - 200 000 руб., а всего 271 124, 03 руб.
Неоднократно дополняя и конкретизируя требования, просил взыскать с Т.Л.Г. в его пользу сумму долга по договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 1798 028 рублей, государственную пошлину в сумме 26 269, 34 руб., уплаченную им при подаче исковых заявлений и обратить взыскание на имущество: нежилые помещения площадью 29,5 кв. м, расположенные <адрес> и на 1 комнатную квартиру площадью 29,40 кв. м, расположенную в <адрес>, принадлежащие Т.Л.Г., путем их продажи с публичных торгов, определив их первоначальную цену в размере 1 013 400 рублей и 810 697 рублей соответственно.
В судебном заседании истец исковые требования поддержал в полном объеме.
Представитель Т.Л.Г. исковые требования не признал, представил письменные возражения на иск.
Судом вынесено указанное решение, на которое Т.Л.Г. подана апелляционная жалоба.
Судебная коллегия, изучив письменные материалы дела, исследовав доводы апелляционной жалобы, находит, что решение суда в части обращения взыскания на нежилое помещение по адресу: <адрес> следует отменить и вынести новое решение об отказе в иске.
Решение суда в части установления начальной продажной цены однокомнатной квартиры по адресу: <адрес> подлежит изменению.
В остальной части оснований для отмены решения суда не имеется.
Разрешая спор, возникший между сторонами в части взыскания невыплаченных средств по договору купли-продажи спорной квартиры суд правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда первой инстанции, изложенные в решении, соответствуют обстоятельствам дела и основаны на нормах материального права. Оснований для отмены решения суда в указанной части в соответствии со ст. 330 ГПК РФ не имеется.
Как правильно установлено судом ДД.ММ.ГГГГ между В.И.Ф. и Т.Л.Г. заключен договор купли-продажи однокомнатной квартиры, расположенной <адрес>.
В соответствии с п. 3 договора стороны оценивают отчуждаемое имущество в 318000 руб., которые покупатель обязуется уплатить продавцу, в рассрочку. в течение трех лет, т.е. до ДД.ММ.ГГГГ. Оплата производится путем внесения наличных денег на счет продавца в Сберегательном банке РФ, на счет N единовременно.
За пользование деньгами, выплачиваемыми в рассрочку за покупку квартиры, до полного погашения продажной стоимости, покупатель уплачивает продавцу 2,6% ежемесячных от стоимости имущества, до пятого числа каждого месяца на счет указанный выше.
В случае просрочки платежа по настоящему договору покупатель уплачивает продавцу неустойку в размере 1% за каждый день просрочки. Покупатель имеет право произвести досрочно. В соответствии с п. 5 ст. 488 ГК РФ до полной оплаты покупателем квартиры, она числится в залоге у продавца.
Суд, давая оценку условиям указанного договора, в том числе в части взыскания процентов за пользование денежными средствами и неустойки суд правильно исходил из требований ст. 421 ГК РФ, согласно которой граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом и или иными правовыми актами /ст. 422 ГК РФ/.
В соответствии с ч. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами /императивным нормам/, действующим в момент заключения договора.
Согласно ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли- продажи и не вытекает из существа обязательства. Если договором купли- продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью. Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.
Согласно ч. 4 ст. 488 ГК РФ в случае, когда покупатель не исполняет обязанность по оплате переданного товара в установленный договором срок и иное не предусмотрено настоящим Кодексом или договором купли продажи, на просроченную сумму подлежат уплате проценты в соответствии со ст. 395 настоящего Кодекса со дня, когда по договору товар должен был быть оплачен, до дня оплаты товара покупателем. Договором может быть предусмотрена обязанность покупателя уплачивать проценты на сумму, соответствующую цене товара, начиная со дня передачи товара продавцом.
Размер процентов за пользование денежными средствами и размер неустойки определен договором купли- продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, каждая из сторон, в том числе ответчик согласилась с указанными условиями, подписав этот договор. Поэтому суд правильно при исчислении размера процентов по договору и неустойки исходил из условий договора.
С учетом изложенного доводы апелляционной жалобы о неправильном применении судом размера неустойки, предусмотренной условиями договора купли- продажи квартиры, судебная коллегия во внимание не принимает как не обоснованные.
Кроме того, Т.Л.Г. пыталась в судебном порядке оспорить договор купли-продажи квартиры в части порядка исчисления процентов за пользование денежными средствами и размера неустойки, однако решением Дальнереченского районного суда Приморского края от 17 января 2013 года, оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Приморского края от 29 апреля 2013 года, в удовлетворении иска отказано.
Как усматривается из материалов дела ответчик до настоящего времени имеет задолженность по договору купли- продажи квартиры. Данное обстоятельство не оспаривается сторонами, в том числе самой Т.Л.Г. и установлено решением Дальнереченского районного суда Приморского края от 17 января 2013 года, которым установлена сумма оплаченная ответчиком по договору купли-продажи квартиры от 5 ДД.ММ.ГГГГ в размере 271124 руб.
Указанная сумма правильно учтена судом при исчисление размера задолженности по договору.
В соответствии со ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.
Т.Л.Г. денежные обязательства предусмотренные договором, не выполнила, в том числе не оплатила до ДД.ММ.ГГГГ стоимость квартиры и проценты за пользование денежными средствами, указанные обязательства не выполнены ей до рассмотрения дела судом.
Суд, оценивая собранные по делу доказательства, проверяя расчет, представленный истцом о задолженности на сумму 1798028 рублей, пришел к обоснованному выводу о законности и обоснованности указанного расчета.
Указанные выводы суда судебной коллегией не оспариваются.
Со своей стороны Т.Л.Г. в нарушении требований ст. 56 ГПК РФ расчет, представленный истцом, оспорен не был. Ею полный и обоснованный расчет задолженности не представлен.
Представленный Т.Л.Г. на заседании суда второй инстанции расчет задолженности, судебная коллегия во внимание не принимает, поскольку он противоречит материалам дела, основан на неверном толковании условий договора в части исчисления процентов и неустойки и самой задолженности по стоимости квартиры. Кроме того в расчет включены денежные суммы оплаченные ею после вынесения судом решения.
Доводы ответчика о полном расчете за приобретенную квартиру с учетом оплаченных 82500 руб. также правильно не приняты судом первой инстанции во внимание, также ответчик ссылается на расписки от 5 ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ, которые имели место до заключения договора купли-продажи спорной квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, и основывались на договоре займа между сторонами от ДД.ММ.ГГГГ.
Доводы апелляционной жалобы о неприменении судом ст. 333 ГК РФ при исчисления размера неустойки, судом также дана надлежащая оценка, оснований не согласиться с которой у судебной коллегии не имеется.
Истцом сумма неустойки за период просрочки до 25 июля 2013 года исчислена с учетом требований ст. 333 ГК РФ в размере 1104452 руб.
Кроме того заявлений и ходатайств о снижения размера неустойки Т.Л.Г. как следует из материалов дела, в том числе протоколов судебного заседания заявлено не было. Согласно пояснениям представителя ответчика в судебном заседании, он, возражая против иска, ссылался на то, что обязательства по оплате стоимости квартиры Т.Л.Г. выполнены в полном объеме.
Что касается дополнений Т.Л.Г. к возражениям на иск В.Н., датированные 28 июня 2013 года, в которых она просила применить ст. 333 ГК РФ к сумме неустойки, то они обнаружены судом в деле после ознакомления представителем ответчика с делом 13 декабря 2013 года, о чем имеется докладная заместителя начальника отдела делопроизводства суда. Указанные дополнения к материалам дела не приобщались.
На указанные обстоятельства обоснованно ссылался на заседании судебной коллегии В.И.Ф.
Решение суда в части обращения взыскания на нежилое помещение площадью 29, 5 кв. м по адресу: <адрес> подлежит отмене с вынесением нового решения об отказе в иске. Данное нежилое помещение предметом залога не было, что не оспаривается сторонами. Действующим законодательством не предусмотрено на стадии судебного разбирательства обращать взыскание на имущество путем торгов, которое не было предметом залога.
На данное обстоятельство обоснованно ссылается в апелляционной жалобе Т.Л.Г.
Решение суда в части определения начальной продажной цены однокомнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес> подлежит изменению по следующим основаниям.
Согласно ч. 2 п. 4 ст. 54 ФЗ от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке /залоге недвижимости/" принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем, в том числе начальную продажную цену заложенного имущества. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
Решение суда в части определения начальной продажной цены спорной квартиры в размере 800000 руб. не мотивировано. Определяя начальную продажную цену в указанном размере, суд исходил из пояснений только одной стороны- истца В.И.Ф., который не представил достаточных доказательств обоснованности своих доводов, в том числе отчет оценщика, а ссылался на среднерыночную стоимость одного квадратного метра квартиры на рынке согласно данных Приморскстата и на рынке жилья в Дальнереченском городском округе администрации Дальнереченского городского округа.
Между тем эти статистические данные не могут свидетельствовать о рыночной стоимости спорной квартиры.
При таких обстоятельствах выводы суда о том, что оценка спорного имущества, произведенная истцом отвечает средним ценам, сложившимся на рынке жилья в г. Дальнереченске, носит не обоснованный характер.
Поскольку между сторонами возник спор об определении начальной продажной цены имущества на публичных торгах, то суд должен был предложить сторонам представить доказательства своих доводов и возражений, однако судом этого сделано не было.
К апелляционной жалобе ответчиком приложен отчет об оценке рыночной стоимости спорной квартиры оценщика - ИП Ю., согласно которой рыночная стоимость спорного объекта на дату оценки/ июль 2013 года/ составляет 1 447000 руб.
Истцом отчет об оценке спорной квартиры оценщиком на заседании судебной коллегии не представлен, несмотря на то, что судебная коллегия откладывала дело слушанием 12 февраля 2014 года и предложила истцу представить своей отчет об оценке рыночной стоимости спорной квартиры.
Доказательств не возможности представить такой отчет оценщика истцом на заседании судебной коллегии не представлено.
Со своей стороны Т.Л.Г. на заседании судебной коллегии представлен новый отчет оценщика, согласно которого рыночная стоимость спорной квартиры составляет 1 450000 руб.
Указанные отчеты приобщены судебной коллегией к материалам гражданского дела.
Судебная коллегия исходит из того, что отчет оценщика за 2013 год о рыночной стоимости спорной квартиры в размере 1 447000 руб. является более правильным. Указанный отчет составлен квалифицированным оценщиком, который является членом Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков".
Указанный отчет истцом не оспорен, доказательств своих возражений им не представлено.
При таких обстоятельствах судебная коллегия не принимает во внимание статистические данные Приморскстата, справку агентства недвижимости "Диво" г. Дальнереченска, справку администрации Дальнереченского городского округа о средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади на рынке жилья в Дальнереченском городском округе. Кроме того эти данные не могут подтвердить рыночную стоимость спорной квартиры.
Исходя из требований ч. 2 п. 4 ст. 54 указанного Федерального закона начальная продажная цена заложенного имущества составляет 1 157600 руб. /80%/.
На основании изложенного и руководствуясь ст. 330 ГПК РФ судебная коллегия.
определила:
Решение Дальнереченского районного суда Приморского края от 1 октября 2013 года в части обращения взыскания на нежилое помещение по адресу: <адрес> отменить. В иске в части обращения взыскания на нежилое помещение, принадлежащее Т.Л.Г., площадью 29, 5 кв. м по адресу: <адрес> - отказать.
Решение суда в части определения начальной продажной цены заложенного имущества однокомнатной квартиры, принадлежащей Т.Л.Г. - изменить. Установить начальную продажную цену заложенного имущества, квартиры, принадлежащей Т.Л.Г. по адресу: <адрес> в размере 1157600 руб.
В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу Т.Л.Г. удовлетворить частично.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ПРИМОРСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 26.02.2014 ПО ДЕЛУ N 33-883
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПРИМОРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 26 февраля 2014 г. по делу N 33-883
Судья: Ляшко О.В.
судебная коллегия по гражданским делам Приморского краевого суда в составе
председательствующего: Ковалева С.А.
судей: Ельницкой Н.Н., Александровой М.В.
при секретаре: К.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по иску В.И.Ф. к Т.Л.Г. о взыскании неустойки по договору купли-продажи квартиры и об обращении взыскания на объект обеспечения иска и на предмет залога, путем продажи с публичных торгов
по апелляционной жалобе Т.Л.Г.
на решение Дальнереченского районного суда Приморского края от 1 октября 2013 года, которым исковые требования удовлетворены. Постановлено взыскать с Т.Л.Г. в пользу В.И.Ф. в счет погашения долга по договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ г. задолженность по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, в размере 1 798 028 руб. Взыскать с Т.Л.Г. в пользу В.И.Ф. уплаченную им при подаче исковых заявлений государственную пошлину в размере 26 269, 34 руб. Обратить взыскание на имущество: нежилое помещение площадью 29,5 кв. м (в здании лит А), номер на поэтажном плане: N (квартирный); этаж: 1; назначение: торговое; кадастровый номер N по адресу <адрес>, принадлежащее Т.Л.Г., путем продажи с публичных торгов. Определить начальную продажную цену указанного объекта в размере 1 013 400 руб. Обратить взыскание на имущество: 1-комнатную квартиру, расположенную в пятиэтажном кирпичном доме, на 2-ом этаже, общей площадью 29,40 кв. м по адресу <адрес>, принадлежащую Т.Л.Г., путем продажи с публичных торгов. Определить начальную продажную цену указанного объекта в размере 810 697 руб.
Заслушав доклад судьи Ельницкой Н.Н., выслушав объяснения В.И.Ф., Т.Л.Г. представителей И., Б., судебная коллегия
установила:
В.И.Ф. обратился в суд с названным иском, указав в обоснование, что ДД.ММ.ГГГГ он заключил с Т.Л.Г. договор купли-продажи квартиры.
На основании данного договора он продал ответчику квартиру <адрес> за 318 000 руб., квартиру продал в рассрочку.
Согласно п. 3 договора Покупатель обязуется уплатить Продавцу, в рассрочку, в течение трех лет (до ДД.ММ.ГГГГ). Оплата производится путем внесения наличных денег на счет Продавца в Сберегательный банк РФ.
За пользование деньгами, выплачиваемыми в рассрочку за покупку квартиры, до полного погашения продажной стоимости, Покупатель уплачивает Продавцу 2,6% ежемесячных от стоимости имущества, до пятого числа каждого месяца на счет указанный выше. В случае просрочки платежа по настоящему договору Покупатель уплачивает Продавцу неустойку в размере 1% за каждый день просрочки. Покупатель имеет право произвести расчет досрочно. В соответствии с п. 5 ст. 488 ГК РФ до полной оплаты Покупателем квартиры, она числится в залоге у Продавца.
Согласно его расчету всего по договору Т.Л.Г. должна была выплатить ему в срок до ДД.ММ.ГГГГ 318 000 руб. стоимость квартиры и 297 628 руб. - проценты за пользование денежной суммой, а всего 615 648 руб.
Однако, последняя, в предусмотренный договором срок ДД.ММ.ГГГГ стоимость квартиры не выплатила, и не выплатила ее стоимость и по сей день.
Как было установлено решением Дальнереченского районного суда от 17.01.2013 г, по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ им были получены следующие суммы: ДД.ММ.ГГГГ - 18000 руб., ДД.ММ.ГГГГ - 2600 руб., ДД.ММ.ГГГГ. - 8658 руб., ДД.ММ.ГГГГ. - 10006 руб., ДД.ММ.ГГГГ г. - 9826 руб., ДД.ММ.ГГГГ - 9306 руб., ДД.ММ.ГГГГ. - 9306 руб. ДД.ММ.ГГГГ - 47010 руб., ДД.ММ.ГГГГ - 11440 руб., и ДД.ММ.ГГГГ - 200 000 руб., а всего 271 124, 03 руб.
Неоднократно дополняя и конкретизируя требования, просил взыскать с Т.Л.Г. в его пользу сумму долга по договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 1798 028 рублей, государственную пошлину в сумме 26 269, 34 руб., уплаченную им при подаче исковых заявлений и обратить взыскание на имущество: нежилые помещения площадью 29,5 кв. м, расположенные <адрес> и на 1 комнатную квартиру площадью 29,40 кв. м, расположенную в <адрес>, принадлежащие Т.Л.Г., путем их продажи с публичных торгов, определив их первоначальную цену в размере 1 013 400 рублей и 810 697 рублей соответственно.
В судебном заседании истец исковые требования поддержал в полном объеме.
Представитель Т.Л.Г. исковые требования не признал, представил письменные возражения на иск.
Судом вынесено указанное решение, на которое Т.Л.Г. подана апелляционная жалоба.
Судебная коллегия, изучив письменные материалы дела, исследовав доводы апелляционной жалобы, находит, что решение суда в части обращения взыскания на нежилое помещение по адресу: <адрес> следует отменить и вынести новое решение об отказе в иске.
Решение суда в части установления начальной продажной цены однокомнатной квартиры по адресу: <адрес> подлежит изменению.
В остальной части оснований для отмены решения суда не имеется.
Разрешая спор, возникший между сторонами в части взыскания невыплаченных средств по договору купли-продажи спорной квартиры суд правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда первой инстанции, изложенные в решении, соответствуют обстоятельствам дела и основаны на нормах материального права. Оснований для отмены решения суда в указанной части в соответствии со ст. 330 ГПК РФ не имеется.
Как правильно установлено судом ДД.ММ.ГГГГ между В.И.Ф. и Т.Л.Г. заключен договор купли-продажи однокомнатной квартиры, расположенной <адрес>.
В соответствии с п. 3 договора стороны оценивают отчуждаемое имущество в 318000 руб., которые покупатель обязуется уплатить продавцу, в рассрочку. в течение трех лет, т.е. до ДД.ММ.ГГГГ. Оплата производится путем внесения наличных денег на счет продавца в Сберегательном банке РФ, на счет N единовременно.
За пользование деньгами, выплачиваемыми в рассрочку за покупку квартиры, до полного погашения продажной стоимости, покупатель уплачивает продавцу 2,6% ежемесячных от стоимости имущества, до пятого числа каждого месяца на счет указанный выше.
В случае просрочки платежа по настоящему договору покупатель уплачивает продавцу неустойку в размере 1% за каждый день просрочки. Покупатель имеет право произвести досрочно. В соответствии с п. 5 ст. 488 ГК РФ до полной оплаты покупателем квартиры, она числится в залоге у продавца.
Суд, давая оценку условиям указанного договора, в том числе в части взыскания процентов за пользование денежными средствами и неустойки суд правильно исходил из требований ст. 421 ГК РФ, согласно которой граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом и или иными правовыми актами /ст. 422 ГК РФ/.
В соответствии с ч. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами /императивным нормам/, действующим в момент заключения договора.
Согласно ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли- продажи и не вытекает из существа обязательства. Если договором купли- продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью. Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.
Согласно ч. 4 ст. 488 ГК РФ в случае, когда покупатель не исполняет обязанность по оплате переданного товара в установленный договором срок и иное не предусмотрено настоящим Кодексом или договором купли продажи, на просроченную сумму подлежат уплате проценты в соответствии со ст. 395 настоящего Кодекса со дня, когда по договору товар должен был быть оплачен, до дня оплаты товара покупателем. Договором может быть предусмотрена обязанность покупателя уплачивать проценты на сумму, соответствующую цене товара, начиная со дня передачи товара продавцом.
Размер процентов за пользование денежными средствами и размер неустойки определен договором купли- продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, каждая из сторон, в том числе ответчик согласилась с указанными условиями, подписав этот договор. Поэтому суд правильно при исчислении размера процентов по договору и неустойки исходил из условий договора.
С учетом изложенного доводы апелляционной жалобы о неправильном применении судом размера неустойки, предусмотренной условиями договора купли- продажи квартиры, судебная коллегия во внимание не принимает как не обоснованные.
Кроме того, Т.Л.Г. пыталась в судебном порядке оспорить договор купли-продажи квартиры в части порядка исчисления процентов за пользование денежными средствами и размера неустойки, однако решением Дальнереченского районного суда Приморского края от 17 января 2013 года, оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Приморского края от 29 апреля 2013 года, в удовлетворении иска отказано.
Как усматривается из материалов дела ответчик до настоящего времени имеет задолженность по договору купли- продажи квартиры. Данное обстоятельство не оспаривается сторонами, в том числе самой Т.Л.Г. и установлено решением Дальнереченского районного суда Приморского края от 17 января 2013 года, которым установлена сумма оплаченная ответчиком по договору купли-продажи квартиры от 5 ДД.ММ.ГГГГ в размере 271124 руб.
Указанная сумма правильно учтена судом при исчисление размера задолженности по договору.
В соответствии со ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.
Т.Л.Г. денежные обязательства предусмотренные договором, не выполнила, в том числе не оплатила до ДД.ММ.ГГГГ стоимость квартиры и проценты за пользование денежными средствами, указанные обязательства не выполнены ей до рассмотрения дела судом.
Суд, оценивая собранные по делу доказательства, проверяя расчет, представленный истцом о задолженности на сумму 1798028 рублей, пришел к обоснованному выводу о законности и обоснованности указанного расчета.
Указанные выводы суда судебной коллегией не оспариваются.
Со своей стороны Т.Л.Г. в нарушении требований ст. 56 ГПК РФ расчет, представленный истцом, оспорен не был. Ею полный и обоснованный расчет задолженности не представлен.
Представленный Т.Л.Г. на заседании суда второй инстанции расчет задолженности, судебная коллегия во внимание не принимает, поскольку он противоречит материалам дела, основан на неверном толковании условий договора в части исчисления процентов и неустойки и самой задолженности по стоимости квартиры. Кроме того в расчет включены денежные суммы оплаченные ею после вынесения судом решения.
Доводы ответчика о полном расчете за приобретенную квартиру с учетом оплаченных 82500 руб. также правильно не приняты судом первой инстанции во внимание, также ответчик ссылается на расписки от 5 ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ, которые имели место до заключения договора купли-продажи спорной квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, и основывались на договоре займа между сторонами от ДД.ММ.ГГГГ.
Доводы апелляционной жалобы о неприменении судом ст. 333 ГК РФ при исчисления размера неустойки, судом также дана надлежащая оценка, оснований не согласиться с которой у судебной коллегии не имеется.
Истцом сумма неустойки за период просрочки до 25 июля 2013 года исчислена с учетом требований ст. 333 ГК РФ в размере 1104452 руб.
Кроме того заявлений и ходатайств о снижения размера неустойки Т.Л.Г. как следует из материалов дела, в том числе протоколов судебного заседания заявлено не было. Согласно пояснениям представителя ответчика в судебном заседании, он, возражая против иска, ссылался на то, что обязательства по оплате стоимости квартиры Т.Л.Г. выполнены в полном объеме.
Что касается дополнений Т.Л.Г. к возражениям на иск В.Н., датированные 28 июня 2013 года, в которых она просила применить ст. 333 ГК РФ к сумме неустойки, то они обнаружены судом в деле после ознакомления представителем ответчика с делом 13 декабря 2013 года, о чем имеется докладная заместителя начальника отдела делопроизводства суда. Указанные дополнения к материалам дела не приобщались.
На указанные обстоятельства обоснованно ссылался на заседании судебной коллегии В.И.Ф.
Решение суда в части обращения взыскания на нежилое помещение площадью 29, 5 кв. м по адресу: <адрес> подлежит отмене с вынесением нового решения об отказе в иске. Данное нежилое помещение предметом залога не было, что не оспаривается сторонами. Действующим законодательством не предусмотрено на стадии судебного разбирательства обращать взыскание на имущество путем торгов, которое не было предметом залога.
На данное обстоятельство обоснованно ссылается в апелляционной жалобе Т.Л.Г.
Решение суда в части определения начальной продажной цены однокомнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес> подлежит изменению по следующим основаниям.
Согласно ч. 2 п. 4 ст. 54 ФЗ от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке /залоге недвижимости/" принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем, в том числе начальную продажную цену заложенного имущества. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
Решение суда в части определения начальной продажной цены спорной квартиры в размере 800000 руб. не мотивировано. Определяя начальную продажную цену в указанном размере, суд исходил из пояснений только одной стороны- истца В.И.Ф., который не представил достаточных доказательств обоснованности своих доводов, в том числе отчет оценщика, а ссылался на среднерыночную стоимость одного квадратного метра квартиры на рынке согласно данных Приморскстата и на рынке жилья в Дальнереченском городском округе администрации Дальнереченского городского округа.
Между тем эти статистические данные не могут свидетельствовать о рыночной стоимости спорной квартиры.
При таких обстоятельствах выводы суда о том, что оценка спорного имущества, произведенная истцом отвечает средним ценам, сложившимся на рынке жилья в г. Дальнереченске, носит не обоснованный характер.
Поскольку между сторонами возник спор об определении начальной продажной цены имущества на публичных торгах, то суд должен был предложить сторонам представить доказательства своих доводов и возражений, однако судом этого сделано не было.
К апелляционной жалобе ответчиком приложен отчет об оценке рыночной стоимости спорной квартиры оценщика - ИП Ю., согласно которой рыночная стоимость спорного объекта на дату оценки/ июль 2013 года/ составляет 1 447000 руб.
Истцом отчет об оценке спорной квартиры оценщиком на заседании судебной коллегии не представлен, несмотря на то, что судебная коллегия откладывала дело слушанием 12 февраля 2014 года и предложила истцу представить своей отчет об оценке рыночной стоимости спорной квартиры.
Доказательств не возможности представить такой отчет оценщика истцом на заседании судебной коллегии не представлено.
Со своей стороны Т.Л.Г. на заседании судебной коллегии представлен новый отчет оценщика, согласно которого рыночная стоимость спорной квартиры составляет 1 450000 руб.
Указанные отчеты приобщены судебной коллегией к материалам гражданского дела.
Судебная коллегия исходит из того, что отчет оценщика за 2013 год о рыночной стоимости спорной квартиры в размере 1 447000 руб. является более правильным. Указанный отчет составлен квалифицированным оценщиком, который является членом Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков".
Указанный отчет истцом не оспорен, доказательств своих возражений им не представлено.
При таких обстоятельствах судебная коллегия не принимает во внимание статистические данные Приморскстата, справку агентства недвижимости "Диво" г. Дальнереченска, справку администрации Дальнереченского городского округа о средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади на рынке жилья в Дальнереченском городском округе. Кроме того эти данные не могут подтвердить рыночную стоимость спорной квартиры.
Исходя из требований ч. 2 п. 4 ст. 54 указанного Федерального закона начальная продажная цена заложенного имущества составляет 1 157600 руб. /80%/.
На основании изложенного и руководствуясь ст. 330 ГПК РФ судебная коллегия.
определила:
Решение Дальнереченского районного суда Приморского края от 1 октября 2013 года в части обращения взыскания на нежилое помещение по адресу: <адрес> отменить. В иске в части обращения взыскания на нежилое помещение, принадлежащее Т.Л.Г., площадью 29, 5 кв. м по адресу: <адрес> - отказать.
Решение суда в части определения начальной продажной цены заложенного имущества однокомнатной квартиры, принадлежащей Т.Л.Г. - изменить. Установить начальную продажную цену заложенного имущества, квартиры, принадлежащей Т.Л.Г. по адресу: <адрес> в размере 1157600 руб.
В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу Т.Л.Г. удовлетворить частично.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)