Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 20 января 2014 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 03 марта 2014 года.
Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего: Казаковой Г.В.,
судей: Марченко О.В., Сомова Е.Г.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Физиковой С.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда по адресу: Ставропольский край, г. Ессентуки, ул. Вокзальная, 2, апелляционную жалобу Администрации местного самоуправления г. Владикавказа на решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 07.03.2013 по делу N А61-3131/2012 (судья Акимцева С.А.),
по исковому заявлению Администрации местного самоуправления г. Владикавказа к индивидуальному предпринимателю Агкацевой Александре Александровне
о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 777 983 руб.,
при участии в судебном заседании представителя администрации местного самоуправления г. Владикавказ Медоевой А.А. по доверенности N 105 от 16.09.2013,
в отсутствие представителя предпринимателя Агкацевой А.А.,
установил:
Администрация местного самоуправления г. Владикавказа Республики Северная Осетия - Алания (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд РСО-Алания с иском к индивидуальному предпринимателю Агкацевой А.А. (далее - предприниматель, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка в сумме 717 623 руб. 28 копеек за период с 01.01.2011 по 31.12.2011 и пени в сумме 60 359 рублей 72 копеек.
Решением Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 07.03.2013 по делу N А61-3131/12 исковые требования удовлетворены частично. Взысканы с предпринимателя Агкацевой Александры Александровны в пользу Администрации местного самоуправления г. Владикавказа задолженность по арендной плате в сумме 14 969 рублей 67 копеек за 4 квартал 2011 года с учетом частичной оплаты долга и пеня в сумме 25 109 рублей 99 копеек за период 01.01.2011 по 31.12.2011, а всего сумме 40 079 рублей 66 копеек и в доход федерального бюджета госпошлина в сумме 956 рублей 15 копеек. В остальной части иска отказано. Судебный акт мотивирован тем, что размера задолженности ответчика по арендной плате должен определяться по условиям договора аренды, следовательно, заявленные требования подлежат удовлетворению исходя из расчета долга в соответствии с условиями договора.
Не согласившись с указанным решением от 07.03.2013 по делу N А61-3131/12, администрация обратилась в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований в полном объеме. Жалоба мотивирована тем, что судом первой инстанции не учтено, что размер арендной платы подлежит расчету исходя из ставок арендной платы за данный земельный участок. Администрация местного самоуправления рассчитала сумму задолженности исходя из действующих в этот период размеров базовых ставок арендной платы (кадастровой стоимости земельных участков) и поправочных коэффициентов по видам использования земель. Расчет арендной платы был произведен в соответствии с методикой определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности, расположенные на территории РСО-Алания, утвержденной Постановлением Правительства Республики Северная Осетия-Алания от 27.12.2010 N 380 "О порядке определения размера арендной платы, условиях и сроках внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности РСО-Алания, а также за неразграниченные земельные участки, расположенные на территории городского округа г. Владикавказ".
Определением от 09.04.2013 апелляционная жалоба принята к производству суда и назначена к рассмотрению в судебном заседании на 27.05.2013, которое было отложено на 24.06.2013.
В последующем рассмотрение дела неоднократно откладывалось в связи с возложением на администрацию обязанности произвести расчет задолженности по арендным платежам с момента вступления Постановления Правительства Республики Северная Осетия-Алания от 27.12.2010 N 380 "О порядке определения размера арендной платы, условиях и сроках внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности РСО-Алания, а также за неразграниченные земельные участки, расположенные на территории городского округа г. Владикавказ" в законную силу и опубликования в официальном печатном издании, а также в связи с предоставлением сторонам времени для урегулирования спора в порядке главы 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (определения от 27.05.2013, 26.06.2013, 22.07.2013, 16.09.2013, 10.10.2013, 11.11.2013, 19.12.2013).
В соответствии со статьей 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации распоряжением от 24.06.2013 произведена замена судьи Марченко О.В. в связи с уходом в отпуск на судью Сулейманова З.М., распоряжением от 22.07.2013 произведена замена судьи Годило Н.Н. в связи с уходом в отпуск на судью Марченко О.В., распоряжением от 16.09.2013 произведена замена судьи Марченко О.В. в связи с уходом в отпуск на судью Сомова Е.Г. и распоряжением от 07.10.2013 произведена замена судьи Сулейманова З.М. в связи с уходом в отпуск на судью Марченко О.В.
В судебном заседании 20.01.2014 представитель администрации местного самоуправления г. Владикавказа Республики Северная Осетия - Алания доводы апелляционной инстанции поддержал, просил суд принять судебный акт с учетом того, что Постановление Правительства Республики Северная Осетия-Алания от 27.12.2010 N 380 "О порядке определения размера арендной платы, условиях и сроках внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности РСО-Алания, а также за неразграниченные земельные участки, расположенные на территории городского округа г. Владикавказ" действует с момента принятия, а официально было опубликовано 11.03.2011, применяемый в расчете коэффициент по виду использования земель соответствует Постановлению Правительства Российской Федерации N 582.
Предприниматель Агкацева А.А. и ее представитель, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в суд не явились, о причинах неявки не сообщили.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело по апелляционной жалобе рассмотрено в отсутствие представителя предпринимателя.
Проверив правильность решения Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 07.03.2013 по делу N А61-3131/12 в апелляционном порядке в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд пришел к выводу, что решение суда первой инстанции является незаконным и необоснованным в части отказа в удовлетворении требований о взыскании платы за пользование земельным участком в общей сумме 666 348 рублей 07 копеек за период с 01.01.2011 по 30.10.2011, в том числе задолженности в размере 626 430 рублей 30 копеек и пени в сумме 39 917 рублей 77 копеек, поэтому в указанной части подлежит отмене с принятием нового судебного акта об удовлетворении исковых требований о взыскании 666 348 рублей 07 копеек, в остальной части решение суда подлежит оставлению без изменения по следующим основаниям.
Постановлением Администрации местного самоуправления г. Владикавказа N 375 от 28.04.2008 предпринимателю Агкацевой А.А. предоставлен в аренду земельный участок площадью 0,5000 га с кадастровым номером 15:09:04 06 01:37, расположенный по адресу: г. Владикавказ, ул. Кесаева, 46, для строительства торгово развлекательного центра (том 1, л.д. 7).
28.04.2008 на основании указанного постановления АМС г. Владикавказа и Агкацева А.А. заключили договор аренды земельного участка N 2441, по условиям которого администрация передала в аренду, а Агкацева А.А. приняла земельный участок площадью 0,5000 га с кадастровым номером 15:09:04 06 01 37, из земель поселений, расположенный по адресу: г. Владикавказ, ул. Кесаева, 46, для строительства торгово развлекательного центра на 3 года со сроком действия по 28.04.2011 (том 1, л.д. 25-29, 30-31).
Актом приема-передачи от 28.04.2008 указанный в договоре земельный участок был передан Агкацевой А.А.
26.06.2008 договор аренды от 28.04.2008 зарегистрирован в установленном законом порядке УФРС по РСО-Алания, что подтверждается справкой о регистрации в ЕГРП права 26.06.2008 за N 15-15-01/057/2008-162 (л.д. 9).
Согласно условиям договора от 28.04.2008 размер арендной платы с 28.04.2008 по 31.12.2008 год составляет 79 387 рублей 60 коп. (пункт 3.2).
Пунктом 3.3 договора установлено, что арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями от указанной в пункте 3.2 договора суммы до 10 числа месяца за отчетным кварталом, а за 4 квартал не позднее 31 декабря текущего года.
В пункте 3.5 стороны установили, что размер арендной платы изменяется арендодателем ежегодно в одностороннем порядке в связи с изменением базовой ставки, поправочных коэффициентов по пользованию земельным участком.
В связи с тем, что предприниматель Агкацева А.А. надлежащим образом не исполнила обязательства по внесению арендной платы за период с 01.01.2011 по 31.12.2011, администрация обратилась в арбитражный суд с иском о взыскании основной задолженности по оплате арендных платежей в сумме 717 624 рублей 00 копеек и пени в сумме 60 359 рублей 77 копеек.
Судом первой инстанции установлено и не оспаривается сторонами, что земельный участок площадью 0,5000 га с кадастровым номером 15:09:04 06 01 37, из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Владикавказ, ул. Кесаева, 46, находится в пользовании предпринимателя Агкацевой А.А. по истечении срока действия договора от 28.04.2008 без заключения нового договора в установленном порядке, тогда как пунктом 2.1 договора срок действия установлен до 28.04.2011.
Сторонами не представлено доказательств прекращения арендных отношений после истечения срока действия договора.
При установленных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что в силу пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды N 2441 от 28.04.2008 считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли является платным за исключением случаев, предусмотренных законом.
В силу статей 606, 610, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливается соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
В пункте 10 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" установлено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия, и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
Таким образом, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.
Судом первой инстанции установлено и не оспаривается сторонами, что собственник передал имущество в пользование, а арендатор принял его без каких-либо замечаний, в связи с чем обязана была исполнять условия договора.
Как видно из заявленных требований задолженность по оплате арендных платежей у ответчика образовалась за период с 01.01.2011 по 31.12.2011 в сумме 717 624 рублей, а из представленного суду первой инстанции расчета долга следует, что расчет произведен на основании постановления Правительства Республики Северная Осетия-Алания от 27.12.2010 N 380 "О порядке определения размера арендной платы, условиях и сроках внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности РСО-Алания, а также за неразграниченные земельные участки, расположенные на территории городского округа г. Владикавказ".
Доказательств уплаты арендных платежей за период с 01.01.2011 по 31.12.2011 предпринимателем Агкацевой А.А. не представлено, однако в период нахождения дела в производстве суда платежным поручением N 9 от 22.11.2012 ответчиком перечислены денежные средства в сумме 220 252 рублей 83 копеек (том 1, л.д. 45).
Суд первой инстанции, проверив расчет задолженности за период с 01.01.2011 по 31.12.2011, пришел к выводу, что за указанный период необходимо исходить из согласованного сторонами размера арендной платы и методики определения арендной платы (приложение N 1 к договору аренды), в соответствии с которой арендная плата рассчитывается как произведение базовой ставки арендной платы, площади земельного участка и поправочного коэффициента, в соответствии с Решением Собрания представителей г. Владикавказа от 22.11.2007 N 55/5 "Об утверждении базовых ставок арендной платы за земли, находящиеся в государственной и муниципальной собственности на территории муниципального образования г. Владикавказ на 2008 год и поправочных коэффициентов к базовым ставкам арендной платы в зависимости от функционального использования участков" и Решением Собрания представителей г. Владикавказа от 30.06.2009 N 5/39 "Об утверждении базовых ставок арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности, а также за земли, собственность на которые не разграничена, на территории муниципального образования г. Владикавказа и поправочных коэффициентов к базовым ставкам арендной платы в зависимости от функционального использования участков на 2009 год".
При этом расчет задолженности на основании постановления Правительства Республики Северная Осетия-Алания от 27.12.2010 N 380 "О порядке определения размера арендной платы, условиях и сроках внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности РСО-Алания, а также за неразграниченные земельные участки, расположенные на территории городского округа г. Владикавказ" суд первой инстанции посчитал ошибочным и не подлежащим применению.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к выводу, что ежеквартальный платеж за земельный участок составляет 58 805 руб. 62 коп., годовая арендная плата составляет в сумме 235 222 руб. 50 коп., исходя из расчета площади земельного участка 5000 кв. м 4 зоны градостроительной деятельности х на 31,363 руб. базовой ставки арендной платы х 1,5% поправочного коэффициента к базовой ставке, следовательно, долг предпринимателя по арендным платежам за 2011 год составляет в сумме 235 222 руб. 50 коп., а с учетом оплаты долга за 2011 год платежным поручением от 22.11.2012 N 9 в сумме 220 252 руб. 83 коп. на момент рассмотрения дела долг составляет за 4 квартал 2011 года в размере 14 969 руб. 67 коп. (235 222,50-220 252,83).
Между тем судом первой инстанции не учтены требования пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса, пункта 4 статьи 22, пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса, пункта 10 статьи 3 Закона N 137-ФЗ и правовые подходы по их применению, сформулированные Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлениях от 02.02.2010 N 12404/09, от 15.03.2012 N 15117/11, от 17.04.2012 N 15837/11. В силу того, что регулирование арендной платы за находящиеся в публичной собственности земли осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.
Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11 сформулирована также правовая позиция о том, что размер арендной платы за земельные участки, относящиеся к публичной собственности (в том числе муниципальной, собственности субъектов Российской Федерации и земель, государственная собственность на которые не разграничена), не может быть выше ставок, установленных постановлением Правительства Российской Федерации N 582 для земель федеральной собственности.
Согласно пункту 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13) при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее. В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
Таким образом, выводы суда первой инстанции о невозможности применения новой методики (формулы) определения размера арендной платы к правоотношениям сторон по оплате пользования земельным участком, предусмотренной нормативным правовым актом органа государственной власти субъекта Российской Федерации, в отсутствие соответствующего соглашения сторон, следует признать ошибочным.
В абзаце 5 пункта 16 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13) также разъяснено, что регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.
Из системного толкования условий пункта 3.5 договора аренды земельного участка N 2441 от 28.04.2008 следует, что арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять размер арендной платы.
В пункте 19 вышеуказанного Постановления от 17.11.2011 N 73 разъяснено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Как видно из представленного истцом расчета размера арендной платы за период с 01.01.2011 по 31.12.2011 расчет долга произведен на основании постановления Правительства Республики Северная Осетия-Алания от 27.12.2010 N 380 "О порядке определения размера арендной платы, условиях и сроках внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности РСО-Алания, а также за неразграниченные земельные участки, расположенные на территории городского округа г. Владикавказ" (далее - постановление от 27.12.2010 N 380), которым с 01.01.2011 установлен новый порядок определения размера арендной платы.
В соответствии с утвержденным Порядком определения размера арендной платы за земельные участки годовой размер арендной платы рассчитывается по формуле: Ск х К = Аг, где, Ск - кадастровая стоимость земельного участка, К - коэффициент (в процентах) к кадастровой стоимости земельных участков, Аг - годовой размер арендной платы, а также утверждены дополнительные корректирующие коэффициенты для земельных участков, предоставленных для строительства.
Таким образом, истцом арендная плата за период с 01.01.2011 по 31.10.2012 рассчитана по методике, установленной Постановлением Правительства Республики Северная Осетия-Алания от 27.12.2010 N 380, исходя из следующих показателей: площадь земельного участка -0,5000 га; кадастровая стоимость земельного участка - 59 802 000 рублей; коэффициент к кадастровой стоимости земельного участка 0, 8%, дополнительный корректирующий коэффициент для земельных участков, предоставленных для строительства объекта 1,5%; следовательно, годовой размер арендной платы установлен в сумме 717 624 рублей 00 копеек или 59 802 рублей в месяц.
В соответствии с пунктом 3 статьи 15 Конституции Российской Федерации, предусматривающим, что любые нормативные правовые акты, затрагивающие права, свободы и обязанности человека и гражданина, не могут применяться, если они не опубликованы официально для всеобщего сведения. Официально опубликованным может считаться только акт, который опубликован в полном объеме.
Указом Главы Республики Северная Осетия - Алания N 49 от 04.04.2006 "О порядке опубликования и вступления в силу нормативных правовых актов Главы Республики Северная Осетия- Алания и Правительства Республики Северная Осетия Алания" в реакции, действовавшей до 23.04.2012, в пункте 2 установлено, что акты главы Республики и акты Правительства Республики подлежат официальному опубликованию в газетах "Северная Осетия" и "Растдзинад" или в официальном издании "Собрание законодательства Республики Северная Осетия-Алания".
Официальным опубликованием акта Главы Республики Северная Осетия-Алания, акта Правительства Республики Северная Осетия-Алания считается первая публикация текстов в газете "Северная Осетия", газете "Растдзинад" или официальном издании "Собрание законодательства Республики Северная Осетия-Алания".
Администрацией г. Владикавказа представлено доказательство опубликования постановления Правительства Республики Северная Осетия-Алания от 27.12.2010 N 380 "О порядке определения размера арендной платы, условиях и сроках внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности РСО-Алания, а также за неразграниченные земельные участки, расположенные на территории городского округа г. Владикавказ" в официальном издании "Собрание законодательства Республики Северная Осетия-Алания" N 6 за ноябрь - декабрь 2010 года, который был издан 11.03.2011.
Учитывая, что других доказательств официального опубликования постановление от 27.12.2010 N 380 суду апелляционной инстанции не представлено, суд пришел к выводу о том, что постановление Правительства Республики Северная Осетия-Алания от 27.12.2010 N 380 "О порядке определения размера арендной платы, условиях и сроках внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности РСО-Алания, а также за неразграниченные земельные участки, расположенные на территории городского округа г. Владикавказ" для расчета арендных платежей следует применять с 11.03.2011 года.
Суд апелляционной инстанции, проверив представленный в судебное заседание расчет арендной платы за период с 01.01.2011 по 10.03.2011 по ранее применяемой методики расчета исходя из площади земельного участка 0, 5000 га, базовой ставки арендной платы 31, 363 руб. за 1 кв. м с применением коэффициента по виду использования 1,5% пришел к выводу, что за указанный период расчет долга произведен правильно и составляет в сумме 44 466 рублей 72 коп.
Проверив представленный расчет арендной платы за период с 11.03.2011 по 31.12.2011 в соответствии с постановлением от 27.12.2010 N 380 исходя из кадастровой стоимости земельного участка 59 802 000 рублей; коэффициента к кадастровой стоимости земельного участка 0, 8%, дополнительный корректирующий коэффициент для земельных участков, предоставленных для строительства объекта 1,5%; пришел к выводу, что за указанный период расчет долга произведен правильно и составляет в сумме 581 963 руб. 58 копеек.
Таким образом, общая сумма долга по арендным платежам за 2011 год составляет 626 430 рублей 30 копеек.
При этом суд апелляционной инстанции учитывает, что в представленном суду апелляционной инстанции расчете на сумму 581 963 руб. 58 копеек неправильно указан период с 11.03.2011 по 31.10.2011, поскольку из расчета следует, что указанная сумма состоит из платежей за 9 месяцев и 20 дней.
Следовательно, исковые требования администрации являются обоснованными и законными в части взыскания долга по арендным платежам в сумме 626 430 рублей 30 копеек за период с 01.01.2011 по 31.12.2011.
При этом примененный в расчете коэффициент к кадастровой стоимости земельного участка 0, 8% как за период с 11.03.2011 по 31.12.2011, так и за период с 01.01.2011 по 10.03.2011 в размере 1,5%, соответствует подпункту "г" пункта 3 Правил определения размера арендной платы, установленным Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации", которым установлен 1,5% в отношении земельного участка ограниченного в обороте и не относящегося к категории земель сельскохозяйственного назначения, право аренды на который переоформлено в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации и подпункту "д" пункта 3 Правил, которым установлено 2% в отношении земельных участков, предоставленных в аренду для строительства.
Суд апелляционной инстанции также учитывает, что ответчиком в установленном порядке не оспорена ни кадастровая стоимость земельного участка, ни Постановление Правительства РСО-Алания от 27.12.2010 N 380, которым утвержден порядок определения размера арендной платы и коэффициенты.
Представленный ответчиком контр расчет долга судом апелляционной инстанции не принимается, поскольку составлен по методики расчета, применяемой до 11.03.2011 года исходя из ежеквартального платежа в сумме 58 805 руб. 62 коп. и годовой арендной платы в сумме 235 222 руб. 50 коп., из расчета площади земельного участка 5000 кв. м 4 зоны градостроительной деятельности, 31,363 руб. базовой ставки арендной платы за кв. м и 1,5% поправочного коэффициента к базовой ставке.
В соответствии со статьями 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом. Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Пунктом 3.3 договора аренды N 2441 от 28.04.2008 предусмотрена ответственность арендатора за нарушение сроков внесения арендной платы в виде взыскания пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального Банка РФ за каждый календарный день просрочки от неуплаченной суммы.
За несвоевременную уплату арендных платежей в 2011 году Администрация произвела расчет пени в соответствии с пунктом 3.3 договора аренды за период с 10.03.2011 по 31.12.2011 в общей сумме 60 539 рублей 72 копеек.
Судом первой инстанции сделан перерасчет суммы пени за период с 11.04.2011 (срок уплаты арендных платежей за 1 квартал 2011 года согласно пункту 3.3. договора) по 31.12.2011 (заявленная истцом дата окончания начисления пени) и пришел к выводу, что за указанный период подлежит взысканию пеня в общей сумме 25 109 руб. 99 коп.
В связи с тем, что суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что судом первой инстанции принято неверное решение в части взыскания долга, признав представленный в суд апелляционной инстанции 20.01.2014 расчет долга арифметически правильным, и проверив представленный суду расчет пени, суд апелляционной инстанции считает, что поскольку расчет произведен в соответствии с условиями договора аренды с учетом долга по арендным платежам за каждый квартал и ставки рефинансирования Центрального Банка в размере 8.25% годовых, расчет пени в сумме 39 917 рублей 77 копеек является также арифметически верным.
Таким образом, исковые требования в части взыскания пени подлежат удовлетворению в сумме 39 917 рублей 77 копеек.
В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
В соответствии с частью 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
Поскольку ответчиком доказательства оплаты за фактическое пользование земельным участком в размере 626 430 рублей 30 копеек за период с 01.01.2011 по 31.12.2011, равно как и доказательства прекращения указанной обязанности иным, предусмотренным законом способом, представлены не были, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об обоснованности требований истца в части взыскания с ответчика в пользу истца 666 348 рублей 07 копеек основного долга и пени, и правомерности вывода суда об отказе в удовлетворении иска в остальной части.
В соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для изменения или отмены решения арбитражного суда первой инстанции являются: неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или процессуального права.
Учитывая, что суд первой инстанции неполно выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела, поэтому выводы, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела, а также неправильно применил нормы действующего законодательства, что повлекло принятие неправильного судебного акта, суд апелляционной инстанции считает решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия - Алания от 07.03.2013 по делу А61-3131/12 в части отказа в удовлетворении иска в общей сумме 666 348 рублей 07 копеек, состоящей из задолженности по арендным платежам за период с 01.01.2011 по 31.12.2011 в размере 626 430 рублей 30 копеек и пени в сумме 39 917 рублей 77 копеек незаконным и необоснованным, а поэтому в силу статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежащим отмене в указанной части с принятием по делу нового судебного акта об удовлетворении исковых требований в размере 666 348 рублей 07 копеек.
При этом суд апелляционной инстанции считает необходимым учет при взыскании долга частичную оплату долга в ноябре 2012 года в сумме 220 252 рублей 83 копеек.
В остальной части решение суда первой инстанции надлежит оставить без изменения.
Таким образом, апелляционная жалоба администрации подлежит частичному удовлетворению.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с тем, что администрация в силу закона освобождена от уплаты государственной пошлины за рассмотрение искового заявления и апелляционной жалобы с предпринимателя подлежит взысканию государственная пошлина в доход Федерального бюджета в размере 16 326 рублей 96 копеек.
Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 07.03.2013 по делу N А61-3131/2012 отменить в части отказа в удовлетворении иска в сумме 666 348 рублей, апелляционную жалобу удовлетворить и принять в указанной части новый судебный акт.
Взыскать с предпринимателя Агкацевой Александры Александровны в пользу администрации местного самоуправления г. Владикавказа Республики Северная Осетия - Алания задолженность по арендным платежам за период с 01.01.2011 по 31.12.2011 в размере 626 430 рублей 30 копеек и пени в сумме 39 917 рублей 77 копеек, а всего в общей сумме 666 348 рублей 07 копеек.
В остальной части решение оставить без изменения.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Агкацевой Александры Александровны в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 16 326 рублей 96 копеек.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.
Председательствующий
Г.В.КАЗАКОВА
Судьи
О.В.МАРЧЕНКО
Е.Г.СОМОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ШЕСТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 03.03.2014 ПО ДЕЛУ N А61-3131/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 3 марта 2014 г. по делу N А61-3131/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 20 января 2014 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 03 марта 2014 года.
Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего: Казаковой Г.В.,
судей: Марченко О.В., Сомова Е.Г.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Физиковой С.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда по адресу: Ставропольский край, г. Ессентуки, ул. Вокзальная, 2, апелляционную жалобу Администрации местного самоуправления г. Владикавказа на решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 07.03.2013 по делу N А61-3131/2012 (судья Акимцева С.А.),
по исковому заявлению Администрации местного самоуправления г. Владикавказа к индивидуальному предпринимателю Агкацевой Александре Александровне
о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 777 983 руб.,
при участии в судебном заседании представителя администрации местного самоуправления г. Владикавказ Медоевой А.А. по доверенности N 105 от 16.09.2013,
в отсутствие представителя предпринимателя Агкацевой А.А.,
установил:
Администрация местного самоуправления г. Владикавказа Республики Северная Осетия - Алания (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд РСО-Алания с иском к индивидуальному предпринимателю Агкацевой А.А. (далее - предприниматель, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка в сумме 717 623 руб. 28 копеек за период с 01.01.2011 по 31.12.2011 и пени в сумме 60 359 рублей 72 копеек.
Решением Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 07.03.2013 по делу N А61-3131/12 исковые требования удовлетворены частично. Взысканы с предпринимателя Агкацевой Александры Александровны в пользу Администрации местного самоуправления г. Владикавказа задолженность по арендной плате в сумме 14 969 рублей 67 копеек за 4 квартал 2011 года с учетом частичной оплаты долга и пеня в сумме 25 109 рублей 99 копеек за период 01.01.2011 по 31.12.2011, а всего сумме 40 079 рублей 66 копеек и в доход федерального бюджета госпошлина в сумме 956 рублей 15 копеек. В остальной части иска отказано. Судебный акт мотивирован тем, что размера задолженности ответчика по арендной плате должен определяться по условиям договора аренды, следовательно, заявленные требования подлежат удовлетворению исходя из расчета долга в соответствии с условиями договора.
Не согласившись с указанным решением от 07.03.2013 по делу N А61-3131/12, администрация обратилась в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований в полном объеме. Жалоба мотивирована тем, что судом первой инстанции не учтено, что размер арендной платы подлежит расчету исходя из ставок арендной платы за данный земельный участок. Администрация местного самоуправления рассчитала сумму задолженности исходя из действующих в этот период размеров базовых ставок арендной платы (кадастровой стоимости земельных участков) и поправочных коэффициентов по видам использования земель. Расчет арендной платы был произведен в соответствии с методикой определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности, расположенные на территории РСО-Алания, утвержденной Постановлением Правительства Республики Северная Осетия-Алания от 27.12.2010 N 380 "О порядке определения размера арендной платы, условиях и сроках внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности РСО-Алания, а также за неразграниченные земельные участки, расположенные на территории городского округа г. Владикавказ".
Определением от 09.04.2013 апелляционная жалоба принята к производству суда и назначена к рассмотрению в судебном заседании на 27.05.2013, которое было отложено на 24.06.2013.
В последующем рассмотрение дела неоднократно откладывалось в связи с возложением на администрацию обязанности произвести расчет задолженности по арендным платежам с момента вступления Постановления Правительства Республики Северная Осетия-Алания от 27.12.2010 N 380 "О порядке определения размера арендной платы, условиях и сроках внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности РСО-Алания, а также за неразграниченные земельные участки, расположенные на территории городского округа г. Владикавказ" в законную силу и опубликования в официальном печатном издании, а также в связи с предоставлением сторонам времени для урегулирования спора в порядке главы 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (определения от 27.05.2013, 26.06.2013, 22.07.2013, 16.09.2013, 10.10.2013, 11.11.2013, 19.12.2013).
В соответствии со статьей 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации распоряжением от 24.06.2013 произведена замена судьи Марченко О.В. в связи с уходом в отпуск на судью Сулейманова З.М., распоряжением от 22.07.2013 произведена замена судьи Годило Н.Н. в связи с уходом в отпуск на судью Марченко О.В., распоряжением от 16.09.2013 произведена замена судьи Марченко О.В. в связи с уходом в отпуск на судью Сомова Е.Г. и распоряжением от 07.10.2013 произведена замена судьи Сулейманова З.М. в связи с уходом в отпуск на судью Марченко О.В.
В судебном заседании 20.01.2014 представитель администрации местного самоуправления г. Владикавказа Республики Северная Осетия - Алания доводы апелляционной инстанции поддержал, просил суд принять судебный акт с учетом того, что Постановление Правительства Республики Северная Осетия-Алания от 27.12.2010 N 380 "О порядке определения размера арендной платы, условиях и сроках внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности РСО-Алания, а также за неразграниченные земельные участки, расположенные на территории городского округа г. Владикавказ" действует с момента принятия, а официально было опубликовано 11.03.2011, применяемый в расчете коэффициент по виду использования земель соответствует Постановлению Правительства Российской Федерации N 582.
Предприниматель Агкацева А.А. и ее представитель, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в суд не явились, о причинах неявки не сообщили.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело по апелляционной жалобе рассмотрено в отсутствие представителя предпринимателя.
Проверив правильность решения Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 07.03.2013 по делу N А61-3131/12 в апелляционном порядке в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд пришел к выводу, что решение суда первой инстанции является незаконным и необоснованным в части отказа в удовлетворении требований о взыскании платы за пользование земельным участком в общей сумме 666 348 рублей 07 копеек за период с 01.01.2011 по 30.10.2011, в том числе задолженности в размере 626 430 рублей 30 копеек и пени в сумме 39 917 рублей 77 копеек, поэтому в указанной части подлежит отмене с принятием нового судебного акта об удовлетворении исковых требований о взыскании 666 348 рублей 07 копеек, в остальной части решение суда подлежит оставлению без изменения по следующим основаниям.
Постановлением Администрации местного самоуправления г. Владикавказа N 375 от 28.04.2008 предпринимателю Агкацевой А.А. предоставлен в аренду земельный участок площадью 0,5000 га с кадастровым номером 15:09:04 06 01:37, расположенный по адресу: г. Владикавказ, ул. Кесаева, 46, для строительства торгово развлекательного центра (том 1, л.д. 7).
28.04.2008 на основании указанного постановления АМС г. Владикавказа и Агкацева А.А. заключили договор аренды земельного участка N 2441, по условиям которого администрация передала в аренду, а Агкацева А.А. приняла земельный участок площадью 0,5000 га с кадастровым номером 15:09:04 06 01 37, из земель поселений, расположенный по адресу: г. Владикавказ, ул. Кесаева, 46, для строительства торгово развлекательного центра на 3 года со сроком действия по 28.04.2011 (том 1, л.д. 25-29, 30-31).
Актом приема-передачи от 28.04.2008 указанный в договоре земельный участок был передан Агкацевой А.А.
26.06.2008 договор аренды от 28.04.2008 зарегистрирован в установленном законом порядке УФРС по РСО-Алания, что подтверждается справкой о регистрации в ЕГРП права 26.06.2008 за N 15-15-01/057/2008-162 (л.д. 9).
Согласно условиям договора от 28.04.2008 размер арендной платы с 28.04.2008 по 31.12.2008 год составляет 79 387 рублей 60 коп. (пункт 3.2).
Пунктом 3.3 договора установлено, что арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями от указанной в пункте 3.2 договора суммы до 10 числа месяца за отчетным кварталом, а за 4 квартал не позднее 31 декабря текущего года.
В пункте 3.5 стороны установили, что размер арендной платы изменяется арендодателем ежегодно в одностороннем порядке в связи с изменением базовой ставки, поправочных коэффициентов по пользованию земельным участком.
В связи с тем, что предприниматель Агкацева А.А. надлежащим образом не исполнила обязательства по внесению арендной платы за период с 01.01.2011 по 31.12.2011, администрация обратилась в арбитражный суд с иском о взыскании основной задолженности по оплате арендных платежей в сумме 717 624 рублей 00 копеек и пени в сумме 60 359 рублей 77 копеек.
Судом первой инстанции установлено и не оспаривается сторонами, что земельный участок площадью 0,5000 га с кадастровым номером 15:09:04 06 01 37, из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Владикавказ, ул. Кесаева, 46, находится в пользовании предпринимателя Агкацевой А.А. по истечении срока действия договора от 28.04.2008 без заключения нового договора в установленном порядке, тогда как пунктом 2.1 договора срок действия установлен до 28.04.2011.
Сторонами не представлено доказательств прекращения арендных отношений после истечения срока действия договора.
При установленных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что в силу пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды N 2441 от 28.04.2008 считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли является платным за исключением случаев, предусмотренных законом.
В силу статей 606, 610, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливается соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
В пункте 10 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" установлено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия, и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
Таким образом, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.
Судом первой инстанции установлено и не оспаривается сторонами, что собственник передал имущество в пользование, а арендатор принял его без каких-либо замечаний, в связи с чем обязана была исполнять условия договора.
Как видно из заявленных требований задолженность по оплате арендных платежей у ответчика образовалась за период с 01.01.2011 по 31.12.2011 в сумме 717 624 рублей, а из представленного суду первой инстанции расчета долга следует, что расчет произведен на основании постановления Правительства Республики Северная Осетия-Алания от 27.12.2010 N 380 "О порядке определения размера арендной платы, условиях и сроках внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности РСО-Алания, а также за неразграниченные земельные участки, расположенные на территории городского округа г. Владикавказ".
Доказательств уплаты арендных платежей за период с 01.01.2011 по 31.12.2011 предпринимателем Агкацевой А.А. не представлено, однако в период нахождения дела в производстве суда платежным поручением N 9 от 22.11.2012 ответчиком перечислены денежные средства в сумме 220 252 рублей 83 копеек (том 1, л.д. 45).
Суд первой инстанции, проверив расчет задолженности за период с 01.01.2011 по 31.12.2011, пришел к выводу, что за указанный период необходимо исходить из согласованного сторонами размера арендной платы и методики определения арендной платы (приложение N 1 к договору аренды), в соответствии с которой арендная плата рассчитывается как произведение базовой ставки арендной платы, площади земельного участка и поправочного коэффициента, в соответствии с Решением Собрания представителей г. Владикавказа от 22.11.2007 N 55/5 "Об утверждении базовых ставок арендной платы за земли, находящиеся в государственной и муниципальной собственности на территории муниципального образования г. Владикавказ на 2008 год и поправочных коэффициентов к базовым ставкам арендной платы в зависимости от функционального использования участков" и Решением Собрания представителей г. Владикавказа от 30.06.2009 N 5/39 "Об утверждении базовых ставок арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности, а также за земли, собственность на которые не разграничена, на территории муниципального образования г. Владикавказа и поправочных коэффициентов к базовым ставкам арендной платы в зависимости от функционального использования участков на 2009 год".
При этом расчет задолженности на основании постановления Правительства Республики Северная Осетия-Алания от 27.12.2010 N 380 "О порядке определения размера арендной платы, условиях и сроках внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности РСО-Алания, а также за неразграниченные земельные участки, расположенные на территории городского округа г. Владикавказ" суд первой инстанции посчитал ошибочным и не подлежащим применению.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к выводу, что ежеквартальный платеж за земельный участок составляет 58 805 руб. 62 коп., годовая арендная плата составляет в сумме 235 222 руб. 50 коп., исходя из расчета площади земельного участка 5000 кв. м 4 зоны градостроительной деятельности х на 31,363 руб. базовой ставки арендной платы х 1,5% поправочного коэффициента к базовой ставке, следовательно, долг предпринимателя по арендным платежам за 2011 год составляет в сумме 235 222 руб. 50 коп., а с учетом оплаты долга за 2011 год платежным поручением от 22.11.2012 N 9 в сумме 220 252 руб. 83 коп. на момент рассмотрения дела долг составляет за 4 квартал 2011 года в размере 14 969 руб. 67 коп. (235 222,50-220 252,83).
Между тем судом первой инстанции не учтены требования пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса, пункта 4 статьи 22, пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса, пункта 10 статьи 3 Закона N 137-ФЗ и правовые подходы по их применению, сформулированные Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлениях от 02.02.2010 N 12404/09, от 15.03.2012 N 15117/11, от 17.04.2012 N 15837/11. В силу того, что регулирование арендной платы за находящиеся в публичной собственности земли осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.
Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11 сформулирована также правовая позиция о том, что размер арендной платы за земельные участки, относящиеся к публичной собственности (в том числе муниципальной, собственности субъектов Российской Федерации и земель, государственная собственность на которые не разграничена), не может быть выше ставок, установленных постановлением Правительства Российской Федерации N 582 для земель федеральной собственности.
Согласно пункту 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13) при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее. В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
Таким образом, выводы суда первой инстанции о невозможности применения новой методики (формулы) определения размера арендной платы к правоотношениям сторон по оплате пользования земельным участком, предусмотренной нормативным правовым актом органа государственной власти субъекта Российской Федерации, в отсутствие соответствующего соглашения сторон, следует признать ошибочным.
В абзаце 5 пункта 16 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13) также разъяснено, что регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.
Из системного толкования условий пункта 3.5 договора аренды земельного участка N 2441 от 28.04.2008 следует, что арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять размер арендной платы.
В пункте 19 вышеуказанного Постановления от 17.11.2011 N 73 разъяснено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Как видно из представленного истцом расчета размера арендной платы за период с 01.01.2011 по 31.12.2011 расчет долга произведен на основании постановления Правительства Республики Северная Осетия-Алания от 27.12.2010 N 380 "О порядке определения размера арендной платы, условиях и сроках внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности РСО-Алания, а также за неразграниченные земельные участки, расположенные на территории городского округа г. Владикавказ" (далее - постановление от 27.12.2010 N 380), которым с 01.01.2011 установлен новый порядок определения размера арендной платы.
В соответствии с утвержденным Порядком определения размера арендной платы за земельные участки годовой размер арендной платы рассчитывается по формуле: Ск х К = Аг, где, Ск - кадастровая стоимость земельного участка, К - коэффициент (в процентах) к кадастровой стоимости земельных участков, Аг - годовой размер арендной платы, а также утверждены дополнительные корректирующие коэффициенты для земельных участков, предоставленных для строительства.
Таким образом, истцом арендная плата за период с 01.01.2011 по 31.10.2012 рассчитана по методике, установленной Постановлением Правительства Республики Северная Осетия-Алания от 27.12.2010 N 380, исходя из следующих показателей: площадь земельного участка -0,5000 га; кадастровая стоимость земельного участка - 59 802 000 рублей; коэффициент к кадастровой стоимости земельного участка 0, 8%, дополнительный корректирующий коэффициент для земельных участков, предоставленных для строительства объекта 1,5%; следовательно, годовой размер арендной платы установлен в сумме 717 624 рублей 00 копеек или 59 802 рублей в месяц.
В соответствии с пунктом 3 статьи 15 Конституции Российской Федерации, предусматривающим, что любые нормативные правовые акты, затрагивающие права, свободы и обязанности человека и гражданина, не могут применяться, если они не опубликованы официально для всеобщего сведения. Официально опубликованным может считаться только акт, который опубликован в полном объеме.
Указом Главы Республики Северная Осетия - Алания N 49 от 04.04.2006 "О порядке опубликования и вступления в силу нормативных правовых актов Главы Республики Северная Осетия- Алания и Правительства Республики Северная Осетия Алания" в реакции, действовавшей до 23.04.2012, в пункте 2 установлено, что акты главы Республики и акты Правительства Республики подлежат официальному опубликованию в газетах "Северная Осетия" и "Растдзинад" или в официальном издании "Собрание законодательства Республики Северная Осетия-Алания".
Официальным опубликованием акта Главы Республики Северная Осетия-Алания, акта Правительства Республики Северная Осетия-Алания считается первая публикация текстов в газете "Северная Осетия", газете "Растдзинад" или официальном издании "Собрание законодательства Республики Северная Осетия-Алания".
Администрацией г. Владикавказа представлено доказательство опубликования постановления Правительства Республики Северная Осетия-Алания от 27.12.2010 N 380 "О порядке определения размера арендной платы, условиях и сроках внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности РСО-Алания, а также за неразграниченные земельные участки, расположенные на территории городского округа г. Владикавказ" в официальном издании "Собрание законодательства Республики Северная Осетия-Алания" N 6 за ноябрь - декабрь 2010 года, который был издан 11.03.2011.
Учитывая, что других доказательств официального опубликования постановление от 27.12.2010 N 380 суду апелляционной инстанции не представлено, суд пришел к выводу о том, что постановление Правительства Республики Северная Осетия-Алания от 27.12.2010 N 380 "О порядке определения размера арендной платы, условиях и сроках внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности РСО-Алания, а также за неразграниченные земельные участки, расположенные на территории городского округа г. Владикавказ" для расчета арендных платежей следует применять с 11.03.2011 года.
Суд апелляционной инстанции, проверив представленный в судебное заседание расчет арендной платы за период с 01.01.2011 по 10.03.2011 по ранее применяемой методики расчета исходя из площади земельного участка 0, 5000 га, базовой ставки арендной платы 31, 363 руб. за 1 кв. м с применением коэффициента по виду использования 1,5% пришел к выводу, что за указанный период расчет долга произведен правильно и составляет в сумме 44 466 рублей 72 коп.
Проверив представленный расчет арендной платы за период с 11.03.2011 по 31.12.2011 в соответствии с постановлением от 27.12.2010 N 380 исходя из кадастровой стоимости земельного участка 59 802 000 рублей; коэффициента к кадастровой стоимости земельного участка 0, 8%, дополнительный корректирующий коэффициент для земельных участков, предоставленных для строительства объекта 1,5%; пришел к выводу, что за указанный период расчет долга произведен правильно и составляет в сумме 581 963 руб. 58 копеек.
Таким образом, общая сумма долга по арендным платежам за 2011 год составляет 626 430 рублей 30 копеек.
При этом суд апелляционной инстанции учитывает, что в представленном суду апелляционной инстанции расчете на сумму 581 963 руб. 58 копеек неправильно указан период с 11.03.2011 по 31.10.2011, поскольку из расчета следует, что указанная сумма состоит из платежей за 9 месяцев и 20 дней.
Следовательно, исковые требования администрации являются обоснованными и законными в части взыскания долга по арендным платежам в сумме 626 430 рублей 30 копеек за период с 01.01.2011 по 31.12.2011.
При этом примененный в расчете коэффициент к кадастровой стоимости земельного участка 0, 8% как за период с 11.03.2011 по 31.12.2011, так и за период с 01.01.2011 по 10.03.2011 в размере 1,5%, соответствует подпункту "г" пункта 3 Правил определения размера арендной платы, установленным Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации", которым установлен 1,5% в отношении земельного участка ограниченного в обороте и не относящегося к категории земель сельскохозяйственного назначения, право аренды на который переоформлено в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации и подпункту "д" пункта 3 Правил, которым установлено 2% в отношении земельных участков, предоставленных в аренду для строительства.
Суд апелляционной инстанции также учитывает, что ответчиком в установленном порядке не оспорена ни кадастровая стоимость земельного участка, ни Постановление Правительства РСО-Алания от 27.12.2010 N 380, которым утвержден порядок определения размера арендной платы и коэффициенты.
Представленный ответчиком контр расчет долга судом апелляционной инстанции не принимается, поскольку составлен по методики расчета, применяемой до 11.03.2011 года исходя из ежеквартального платежа в сумме 58 805 руб. 62 коп. и годовой арендной платы в сумме 235 222 руб. 50 коп., из расчета площади земельного участка 5000 кв. м 4 зоны градостроительной деятельности, 31,363 руб. базовой ставки арендной платы за кв. м и 1,5% поправочного коэффициента к базовой ставке.
В соответствии со статьями 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом. Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Пунктом 3.3 договора аренды N 2441 от 28.04.2008 предусмотрена ответственность арендатора за нарушение сроков внесения арендной платы в виде взыскания пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального Банка РФ за каждый календарный день просрочки от неуплаченной суммы.
За несвоевременную уплату арендных платежей в 2011 году Администрация произвела расчет пени в соответствии с пунктом 3.3 договора аренды за период с 10.03.2011 по 31.12.2011 в общей сумме 60 539 рублей 72 копеек.
Судом первой инстанции сделан перерасчет суммы пени за период с 11.04.2011 (срок уплаты арендных платежей за 1 квартал 2011 года согласно пункту 3.3. договора) по 31.12.2011 (заявленная истцом дата окончания начисления пени) и пришел к выводу, что за указанный период подлежит взысканию пеня в общей сумме 25 109 руб. 99 коп.
В связи с тем, что суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что судом первой инстанции принято неверное решение в части взыскания долга, признав представленный в суд апелляционной инстанции 20.01.2014 расчет долга арифметически правильным, и проверив представленный суду расчет пени, суд апелляционной инстанции считает, что поскольку расчет произведен в соответствии с условиями договора аренды с учетом долга по арендным платежам за каждый квартал и ставки рефинансирования Центрального Банка в размере 8.25% годовых, расчет пени в сумме 39 917 рублей 77 копеек является также арифметически верным.
Таким образом, исковые требования в части взыскания пени подлежат удовлетворению в сумме 39 917 рублей 77 копеек.
В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
В соответствии с частью 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
Поскольку ответчиком доказательства оплаты за фактическое пользование земельным участком в размере 626 430 рублей 30 копеек за период с 01.01.2011 по 31.12.2011, равно как и доказательства прекращения указанной обязанности иным, предусмотренным законом способом, представлены не были, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об обоснованности требований истца в части взыскания с ответчика в пользу истца 666 348 рублей 07 копеек основного долга и пени, и правомерности вывода суда об отказе в удовлетворении иска в остальной части.
В соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для изменения или отмены решения арбитражного суда первой инстанции являются: неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или процессуального права.
Учитывая, что суд первой инстанции неполно выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела, поэтому выводы, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела, а также неправильно применил нормы действующего законодательства, что повлекло принятие неправильного судебного акта, суд апелляционной инстанции считает решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия - Алания от 07.03.2013 по делу А61-3131/12 в части отказа в удовлетворении иска в общей сумме 666 348 рублей 07 копеек, состоящей из задолженности по арендным платежам за период с 01.01.2011 по 31.12.2011 в размере 626 430 рублей 30 копеек и пени в сумме 39 917 рублей 77 копеек незаконным и необоснованным, а поэтому в силу статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежащим отмене в указанной части с принятием по делу нового судебного акта об удовлетворении исковых требований в размере 666 348 рублей 07 копеек.
При этом суд апелляционной инстанции считает необходимым учет при взыскании долга частичную оплату долга в ноябре 2012 года в сумме 220 252 рублей 83 копеек.
В остальной части решение суда первой инстанции надлежит оставить без изменения.
Таким образом, апелляционная жалоба администрации подлежит частичному удовлетворению.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с тем, что администрация в силу закона освобождена от уплаты государственной пошлины за рассмотрение искового заявления и апелляционной жалобы с предпринимателя подлежит взысканию государственная пошлина в доход Федерального бюджета в размере 16 326 рублей 96 копеек.
Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 07.03.2013 по делу N А61-3131/2012 отменить в части отказа в удовлетворении иска в сумме 666 348 рублей, апелляционную жалобу удовлетворить и принять в указанной части новый судебный акт.
Взыскать с предпринимателя Агкацевой Александры Александровны в пользу администрации местного самоуправления г. Владикавказа Республики Северная Осетия - Алания задолженность по арендным платежам за период с 01.01.2011 по 31.12.2011 в размере 626 430 рублей 30 копеек и пени в сумме 39 917 рублей 77 копеек, а всего в общей сумме 666 348 рублей 07 копеек.
В остальной части решение оставить без изменения.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Агкацевой Александры Александровны в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 16 326 рублей 96 копеек.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.
Председательствующий
Г.В.КАЗАКОВА
Судьи
О.В.МАРЧЕНКО
Е.Г.СОМОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)