Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 08.12.2014.
Полный текст постановления изготовлен 12.12.2014.
Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:
председательствующего Баландина Б.А.,
судей Кислицына Е.Г., Чернышова Д.В.,
без участия представителей
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу истца -
общества с ограниченной ответственностью "Афанасьев и К"
на решение Арбитражного суда Чувашской Республики - Чувашии от 04.06.2014,
принятое судьей Цветковой С.А., и
на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 03.09.2014,
принятое судьями Бухтояровой Л.В., Кузнецовым В.И., Наумовой Е.Н.,
по делу N А79-406/2014
по иску общества с ограниченной ответственностью "Афанасьев и К"
к обществу с ограниченной ответственностью "Истина"
о взыскании задолженности по арендной плате
и
общество с ограниченной ответственностью "Афанасьев и К" обратилось в Арбитражный суд Чувашской Республики - Чувашии с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Истина" о взыскании 190 100 рублей долга по договору аренды нежилого помещения от 21.05.2012.
Исковые требования основаны на статьях 309, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению арендных платежей.
Решением Арбитражного суда Чувашской Республики - Чувашии от 04.06.2014, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 03.09.2014, в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с принятыми судебными актами, истец обратился в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление в связи с несоответствием выводов судов фактическим обстоятельствам дела и неправильным применением норм материального права.
По мнению заявителя, порядок одностороннего увеличения размера арендной платы предусмотрен в пункте 3.2 договора; суды не установили превышение средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, что свидетельствует об отсутствии со стороны истца злоупотребления правом (пункт 22 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"); непредставление мотивированного расчета увеличения арендной платы обусловлено тем, что в договоре не предусмотрено пропорциональное увеличение арендной платы увеличению эксплуатационных расходов.
Стороны явку представителей в судебное заседание не обеспечили.
Законность решения Арбитражного суда Чувашской Республики - Чувашии и постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела и оценив доводы кассационной жалобы, окружной суд не нашел оснований для отмены обжалуемых судебных актов в силу следующего.
Как видно из материалов дела и установили суды, 21.05.2012 истец (арендодатель) и ответчик (арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения, по условиям которого истец предоставил ответчику, а последний принял во временное владение и пользование принадлежащие арендодателю на праве собственности нежилые помещения, а именно: подвал (литера А1) и тамбур (литера а1) общей площадью 266,3 квадратного метра, в том числе площадь торгового зала - 129,1 квадратного метра, вспомогательных помещений - 137,2 квадратного метра, расположенные по адресу: город Чебоксары, улица Энтузиастов, 35а.
Договор заключен сроком на пять лет (пункт 5.1 договора).
Государственная регистрация договора осуществлена в установленном законом порядке 01.06.2012.
Арендуемые помещения переданы ответчику по акту приема-передачи от 21.05.2012.
В пункте 3.1 договора предусмотрено, что за аренду помещений ответчик уплачивает истцу плату за май - июнь 2012 года в размере 34 100 рублей в месяц, с 01.07.2012 - 37 500 рублей, с 01.09.2012 - 39 400 рублей. Арендная плата уплачивается арендатором в безналичном порядке на расчетный счет арендодателя ежемесячно не позднее пятого числа отчетного месяца. Арендная плата включает плату за пользование земельным участком и расходы по оплате коммунальных услуг (теплоснабжение, водоснабжение, водоотведение), электроэнергии.
Согласно пункту 3.2 договора размер арендной платы, установленный в пункте 3.1 договора, может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке при увеличении эксплуатационных расходов.
Арендодатель 03.10.2013 направил арендатору проект дополнительного соглашения от 01.11.2013 N 1 к договору аренды, предусматривающий увеличение арендной платы до 133 150 рублей в месяц из расчета 500 рублей за 1 квадратный метр нежилого помещения.
Дополнительное соглашение от 01.11.2013 N 1 к договору аренды ответчик не подписал и направил 28.10.2013 истцу уведомление об отказе от заключения дополнительного соглашения. В уведомлении ответчик указал на то, что договором предусмотрена возможность одностороннего изменения арендной платы при увеличении эксплуатационных расходов, но истец не представил каких-либо доказательств, подтверждающих необходимость такого увеличения.
Письмом от 31.10.2013 N 44 истец со ссылкой на пункт 3.2 договора уведомил ответчика об увеличении с 01.11.2013 арендной платы до 133 150 рублей в месяц. В качестве обоснования увеличения размера арендной платы истец указал: "в связи с увеличением эксплуатационных расходов", однако также никаких документов, свидетельствующих об увеличении его эксплуатационных расходов арендатору, не представил.
Отказ ответчика от внесения арендных платежей из расчета 133 150 рублей в месяц послужил основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
Согласно расчетам истца задолженность по арендной плате с 01.11.2013 по 31.12.2013 составила 190 100 рублей.
Отказав в удовлетворении заявленных требований, суды исходили из недоказанности истцом величины роста эксплуатационных расходов в отношении арендуемого ответчиком помещения и несоразмерности роста арендной платы росту эксплуатационных расходов, имевшему место в регионе.
По договору аренды (имущественного найма), арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды и устанавливаются, в том числе в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.
Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (пункт 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Обязательства должны исполняться надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается (статьи 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Граждане и юридические лица свободны в заключении договора (статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (статья 431 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Из буквального толкования условий пункта 3.2 договора аренды следует, что стороны предусмотрели возможность повышения размера арендной платы в одностороннем порядке при увеличении эксплуатационных расходов, то есть юридически значимым является мотивированное обоснование повышения указанных расходов, понесенных арендодателем, а не просто воля арендодателя.
В силу положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Истец не представил мотивированный расчет увеличения (пересмотра) арендной платы, сославшись на то, что в договоре не предусмотрено пропорциональное увеличение арендной платы с увеличением эксплуатационных расходов.
В обоснование своих доводов заявитель представил многочисленные счета на оплату различных коммунальных услуг, а также документы об их оплате без каких-либо пояснений и расчетов.
Наряду с этим, из представленной таблицы (том 2, л.д. 7), заверенной истцом, следует, что его расходы в 2012 году были больше расходов, понесенных в 2013 году. Указанное обстоятельство опровергает аргументы истца.
Ничем не мотивированное увеличение размера арендной платы в несколько раз с голословной ссылкой на увеличение эксплуатационных расходов, без какого-либо обоснования такого увеличения не может свидетельствовать о добросовестном поведении истца.
Ссылка истца на разъяснения, изложенные в пункте 22 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", не может быть принята во внимание, поскольку заявитель не представил в материалы дела сведения о средних рыночных ставках, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период.
Представленные истцом распечатки объявлений из телекоммуникационной сети "Интернет" о сдаче в аренду помещений не могут служить доказательством, подтверждающим средние рыночные ставки аренды аналогичного имущества, поскольку указанные материалы не позволяют сопоставить спорное помещение и предлагаемые в объявлениях объекты.
Доводы заявителя кассационной жалобы были предметом рассмотрения в суде апелляционной инстанции, в связи с чем они сводятся к переоценке исследованных по делу доказательств, что в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в предмет рассмотрения суда кассационной инстанции не входит.
Материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемых судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права. Оснований для отмены обжалуемых судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется.
Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судами не допущено.
В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по кассационной жалобе относятся на заявителя.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа
решение Арбитражного суда Чувашской Республики - Чувашии от 04.06.2014 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 03.09.2014 по делу N А79-406/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Афанасьев и К" - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА ОТ 12.12.2014 N Ф01-5131/2014 ПО ДЕЛУ N А79-406/2014
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 декабря 2014 г. по делу N А79-406/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 08.12.2014.
Полный текст постановления изготовлен 12.12.2014.
Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:
председательствующего Баландина Б.А.,
судей Кислицына Е.Г., Чернышова Д.В.,
без участия представителей
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу истца -
общества с ограниченной ответственностью "Афанасьев и К"
на решение Арбитражного суда Чувашской Республики - Чувашии от 04.06.2014,
принятое судьей Цветковой С.А., и
на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 03.09.2014,
принятое судьями Бухтояровой Л.В., Кузнецовым В.И., Наумовой Е.Н.,
по делу N А79-406/2014
по иску общества с ограниченной ответственностью "Афанасьев и К"
к обществу с ограниченной ответственностью "Истина"
о взыскании задолженности по арендной плате
и
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Афанасьев и К" обратилось в Арбитражный суд Чувашской Республики - Чувашии с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Истина" о взыскании 190 100 рублей долга по договору аренды нежилого помещения от 21.05.2012.
Исковые требования основаны на статьях 309, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению арендных платежей.
Решением Арбитражного суда Чувашской Республики - Чувашии от 04.06.2014, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 03.09.2014, в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с принятыми судебными актами, истец обратился в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление в связи с несоответствием выводов судов фактическим обстоятельствам дела и неправильным применением норм материального права.
По мнению заявителя, порядок одностороннего увеличения размера арендной платы предусмотрен в пункте 3.2 договора; суды не установили превышение средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, что свидетельствует об отсутствии со стороны истца злоупотребления правом (пункт 22 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"); непредставление мотивированного расчета увеличения арендной платы обусловлено тем, что в договоре не предусмотрено пропорциональное увеличение арендной платы увеличению эксплуатационных расходов.
Стороны явку представителей в судебное заседание не обеспечили.
Законность решения Арбитражного суда Чувашской Республики - Чувашии и постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела и оценив доводы кассационной жалобы, окружной суд не нашел оснований для отмены обжалуемых судебных актов в силу следующего.
Как видно из материалов дела и установили суды, 21.05.2012 истец (арендодатель) и ответчик (арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения, по условиям которого истец предоставил ответчику, а последний принял во временное владение и пользование принадлежащие арендодателю на праве собственности нежилые помещения, а именно: подвал (литера А1) и тамбур (литера а1) общей площадью 266,3 квадратного метра, в том числе площадь торгового зала - 129,1 квадратного метра, вспомогательных помещений - 137,2 квадратного метра, расположенные по адресу: город Чебоксары, улица Энтузиастов, 35а.
Договор заключен сроком на пять лет (пункт 5.1 договора).
Государственная регистрация договора осуществлена в установленном законом порядке 01.06.2012.
Арендуемые помещения переданы ответчику по акту приема-передачи от 21.05.2012.
В пункте 3.1 договора предусмотрено, что за аренду помещений ответчик уплачивает истцу плату за май - июнь 2012 года в размере 34 100 рублей в месяц, с 01.07.2012 - 37 500 рублей, с 01.09.2012 - 39 400 рублей. Арендная плата уплачивается арендатором в безналичном порядке на расчетный счет арендодателя ежемесячно не позднее пятого числа отчетного месяца. Арендная плата включает плату за пользование земельным участком и расходы по оплате коммунальных услуг (теплоснабжение, водоснабжение, водоотведение), электроэнергии.
Согласно пункту 3.2 договора размер арендной платы, установленный в пункте 3.1 договора, может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке при увеличении эксплуатационных расходов.
Арендодатель 03.10.2013 направил арендатору проект дополнительного соглашения от 01.11.2013 N 1 к договору аренды, предусматривающий увеличение арендной платы до 133 150 рублей в месяц из расчета 500 рублей за 1 квадратный метр нежилого помещения.
Дополнительное соглашение от 01.11.2013 N 1 к договору аренды ответчик не подписал и направил 28.10.2013 истцу уведомление об отказе от заключения дополнительного соглашения. В уведомлении ответчик указал на то, что договором предусмотрена возможность одностороннего изменения арендной платы при увеличении эксплуатационных расходов, но истец не представил каких-либо доказательств, подтверждающих необходимость такого увеличения.
Письмом от 31.10.2013 N 44 истец со ссылкой на пункт 3.2 договора уведомил ответчика об увеличении с 01.11.2013 арендной платы до 133 150 рублей в месяц. В качестве обоснования увеличения размера арендной платы истец указал: "в связи с увеличением эксплуатационных расходов", однако также никаких документов, свидетельствующих об увеличении его эксплуатационных расходов арендатору, не представил.
Отказ ответчика от внесения арендных платежей из расчета 133 150 рублей в месяц послужил основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
Согласно расчетам истца задолженность по арендной плате с 01.11.2013 по 31.12.2013 составила 190 100 рублей.
Отказав в удовлетворении заявленных требований, суды исходили из недоказанности истцом величины роста эксплуатационных расходов в отношении арендуемого ответчиком помещения и несоразмерности роста арендной платы росту эксплуатационных расходов, имевшему место в регионе.
По договору аренды (имущественного найма), арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды и устанавливаются, в том числе в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.
Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (пункт 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Обязательства должны исполняться надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается (статьи 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Граждане и юридические лица свободны в заключении договора (статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (статья 431 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Из буквального толкования условий пункта 3.2 договора аренды следует, что стороны предусмотрели возможность повышения размера арендной платы в одностороннем порядке при увеличении эксплуатационных расходов, то есть юридически значимым является мотивированное обоснование повышения указанных расходов, понесенных арендодателем, а не просто воля арендодателя.
В силу положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Истец не представил мотивированный расчет увеличения (пересмотра) арендной платы, сославшись на то, что в договоре не предусмотрено пропорциональное увеличение арендной платы с увеличением эксплуатационных расходов.
В обоснование своих доводов заявитель представил многочисленные счета на оплату различных коммунальных услуг, а также документы об их оплате без каких-либо пояснений и расчетов.
Наряду с этим, из представленной таблицы (том 2, л.д. 7), заверенной истцом, следует, что его расходы в 2012 году были больше расходов, понесенных в 2013 году. Указанное обстоятельство опровергает аргументы истца.
Ничем не мотивированное увеличение размера арендной платы в несколько раз с голословной ссылкой на увеличение эксплуатационных расходов, без какого-либо обоснования такого увеличения не может свидетельствовать о добросовестном поведении истца.
Ссылка истца на разъяснения, изложенные в пункте 22 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", не может быть принята во внимание, поскольку заявитель не представил в материалы дела сведения о средних рыночных ставках, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период.
Представленные истцом распечатки объявлений из телекоммуникационной сети "Интернет" о сдаче в аренду помещений не могут служить доказательством, подтверждающим средние рыночные ставки аренды аналогичного имущества, поскольку указанные материалы не позволяют сопоставить спорное помещение и предлагаемые в объявлениях объекты.
Доводы заявителя кассационной жалобы были предметом рассмотрения в суде апелляционной инстанции, в связи с чем они сводятся к переоценке исследованных по делу доказательств, что в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в предмет рассмотрения суда кассационной инстанции не входит.
Материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемых судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права. Оснований для отмены обжалуемых судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется.
Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судами не допущено.
В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по кассационной жалобе относятся на заявителя.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Чувашской Республики - Чувашии от 04.06.2014 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 03.09.2014 по делу N А79-406/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Афанасьев и К" - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Б.А.БАЛАНДИН
Б.А.БАЛАНДИН
Судьи
Е.Г.КИСЛИЦЫН
Д.В.ЧЕРНЫШОВ
Е.Г.КИСЛИЦЫН
Д.В.ЧЕРНЫШОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)