Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Найм недвижимости; Сделки с недвижимостью; Социальный наем жилого помещения; Жилищное право
Обстоятельства: Спорное жилое помещение предоставлено ответчику и членам его семьи по договору найма жилого помещения на период трудовых отношений с истцом. Трудовые отношения между сторонами прекращены.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Асанова А.А.
Докладчик Зверинская А.К.
Судебная коллегия по гражданским делам Новосибирского областного суда в составе:
председательствующего судьи Недоступ Т.В.,
судей Зверинской А.К., Устинова О.И.,
с участием прокурора Козловой М.В.
при секретаре В.,
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Новосибирске 02 октября 2014 года гражданское дело по апелляционной жалобе У.О., У.Г., Г.Е. на решение Чулымского районного суда Новосибирской области от 25 июня 2014 года, которым У.О., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженка <адрес>, У.Г., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженец <адрес>, Г.Е., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженка <адрес>, Г.А., ДД.ММ.ГГГГ года рождения выселены из жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, без предоставления другого жилого помещения.
Заслушав доклад судьи Новосибирского областного суда Зверинской А.К., объяснения сторон, заключение прокурора, судебная коллегия
установила:
ЗАО "Кубанское" обратилось в суд с иском к У.О., У.Г., Г.Е. о выселении.
В обоснование требований истец указал, что ЗАО "Кубанское" является собственником <адрес> <адрес>. По договору найма жилого помещения ЗАО "Кубанское" предоставило указанную квартиру У.О., У.Г. на период их трудовых отношений с ЗАО "Кубанское". В данной квартире также проживает их дочь Г.Е. Трудовые отношения между ЗАО "Кубанское" и У.О. расторгнуты 24.06.2011 года. Ответчикам было предложено освободить занимаемое ими жилое помещение, однако указанное предложение ими было проигнорировано. Месяца два назад У.О. предлагалось выйти на работу телятницей, но она отказалась.
Пункт 2.1 договора найма жилого помещения предусматривает, что У.О. и члены ее семьи обязаны освободить жилое помещение в случае прекращения трудовых отношений.
Истец просил выселить У.О., У.Г., Г.Е. из <адрес> <адрес>.
Судом постановлено решение, с которым не согласны У.О., У.Г., Г.Е. В апелляционной жалобе просят решение суда отменить.
В обоснование доводов жалобы указывают, что У.О. в спорном жилом помещении проживает 10 лет, условия договора исполняла в полном объеме, но в связи с заболеванием ей запрещен тяжелый труд. У.Г. является инвалидом, а Г.Е. находится в декретном отпуске. После выселения вся семья окажется на улице, без прописки и без средств к существованию.
Также указывают, что в нарушение требований ЖК РФ они не были предупреждены о выселении.
Кроме того, по мнению апеллянта, лишив ребенка права пользования жилым помещением, суд необоснованно не привлек к участию в деле отдел опеки и попечительства администрации Каргатского района Новосибирской области.
Исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.
Разрешая спор, суд исходил из того, что ответчики в связи с прекращением трудовых отношений, утратили правовые основания для проживания в спорном жилом помещении и подлежат выселению.
Судебная коллегия не соглашается с данным выводом суда первой инстанции, по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что согласно договору найма жилого помещения, заключенному в 2003 г. между ЗАО "Кубанское" и У.О., У.О. и членам ее семьи за плату во владение и пользование для временного проживания в нем на время трудовых отношений передано жилое помещение в селе <адрес> (л.д. 8).
Жилое помещение предоставлено в связи с работой, в него совместно с нанимателем вселены члены ее семьи (п. 1.1).
Согласно п. 4.1 договора настоящий договор вступает в силу с момента подписания его сторонами и действует на период работы работника в хозяйстве.
Из п. 2.1 договора следует, что работник обязан освободить жилое помещение со служебными постройками со всеми членами семьи и другими постоянно проживающими лицами в трехдневный срок во всех случаях прекращения трудовых отношений (за исключением случаев производственного травматизма).
Из свидетельства о государственной регистрации права следует, что <адрес> жилом <адрес> <адрес> является собственностью ЗАО "Кубанское", право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 4).
Согласно приказу ЗАО "Кубанское" N 27-к от 24.06.2011 года У.О. уволена по п. 3 ст. 77 ТК РФ с 24.06.2011 года (л.д. 7).
23.04.2014 года У.О. ЗАО "Кубанское" направлено предупреждение в срок до 10.05.2014 г. освободить квартиру, находящуюся по адресу: <адрес> (л.д. 5).
Согласно справке администрации Кубанского сельсовета Каргатского района Новосибирской области N 220 от 21.05.2014 года У.О., У.Г., Г.Е. зарегистрированы и проживают по указанному адресу по настоящее время (л.д. 9).
Согласно ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Учитывая, что предметом договора является жилое помещение, переданное нанимателям для проживания за плату, квартира является собственностью коммерческой организации, судебная коллегия приходит к выводу, что между сторонами заключен договор найма жилого помещения.
В соответствии со ст. 683 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.
Анализируя условия представленного договора найма жилого помещения, судебная коллегия приходит к выводу, что срок договора сторонами не согласован, поскольку должен определяться в соответствии с положениями ст. 190 ГК РФ, как календарная дата, отрезок времени или событие которое неизбежно должно наступить, и в соответствии с положениями ст. 683 ГК РФ согласно которой срок не должен превышать пяти лет, в данном случае указание на окончание трудовых отношений не является согласованным сроком действия договора найма жилого помещения, поскольку установленное событие (действие трудового договора) зависит от воли сторон трудового договора и кроме того, трудовой договор носит бессрочный характер, и в данном случае имеется противоречие с положениями ст. 683 ГК РФ, устанавливающей максимальный срок действия договора найма жилого помещения, таким образом, при несогласованности данного условия срок считается равным пяти годам.
При этом также судебная коллегия учитывает, что в данном случае нет договора найма служебного жилого помещения, заключаемого на период трудовых отношений в силу закона, поскольку согласно ст. ст. 92, 93 ТК РФ в качестве специализированных жилых помещений используются жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов.
Служебные жилые помещения предназначены для проживания граждан в связи с характером их трудовых отношений с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным унитарным предприятием, государственным или муниципальным учреждением, в связи с прохождением службы, в связи с назначением на государственную должность Российской Федерации или государственную должность субъекта Российской Федерации либо в связи с избранием на выборные должности в органы государственной власти или органы местного самоуправления.
Анализируя вышеуказанные нормы права, следует сделать вывод, что собственники жилых помещений не отнесенные к вышеуказанным категориям не могут сформировать служебный жилой фонд и предоставлять помещения внаем на время трудовых отношений, а договор найма жилого помещения не может быть заключен на время трудовых отношений, так как нормами закона предусмотрены не только срочность указанного договора и его возмездный характер, но и преимущественное право на его перезаключение после истечения срока его действия, кроме случая, когда в течение года наймодатель не имеет намерения сдавать данное помещение внаем, заключение же договора на период трудовых отношений будет противоречить указанным положениям закона, также закон предусматривает определенные основания для расторжения договора и процедуру такого расторжения.
При определении начала течение срока действия договора найма жилого помещения судебная коллегия учитывает следующие установленные обстоятельства.
Моментом возникновения договорных отношений следует считать момент вселения нанимателя, который подтвержден регистрацией по месту проживания, с 23 мая 2001 года, таким образом, срок договора истек в мае 2006 года и поскольку собственник помещения не заявил требований о расторжении договора и выселении ответчиков, договор считается пролонгированным на тех же условиях до 23 мая 2011 года, в указанный срок истцом также не было заявлено о расторжении договора и выселении, в связи с чем договор считается продленным на тех же условиях до 23 мая 2016 года, в связи с чем в настоящее время оснований для расторжения договора и выселении ответчиков нет.
Кроме того, судом не учтены положения ст. 684 ГК РФ, согласно которой по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.
Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
Согласно ст. 688 ГК РФ в случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.
В соответствии со ст. 35 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
Таким образом, в данном случае выселение возможно только при удовлетворении требований о расторжении договора найма жилого помещения, а таких требований собственником помещения не заявлено, без решения указанного вопроса оснований для выселения нанимателей нет.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия полагает, что правовых оснований для прекращения пользования спорным жилым помещением ответчиками в настоящее время не имеется, в связи с сохранением договорных отношений, вытекающих из заключенного и действующего договора найма жилого помещения.
Таким образом, разрешая возникший спор, суд дал неправильную правовую оценку установленным обстоятельствам по делу, в связи с чем постановил неверное решение, которое подлежит отмене с постановлением нового решения об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328, ст. 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Чулымского районного суда Новосибирской области от 25 июня 2014 года отменить, постановить новое решение которым в иске ЗАО "Кубанское" к У.О., У.Г., Г.Е. о выселении, отказать, удовлетворив апелляционную жалобу У.О., У.Г., Г.Е.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ НОВОСИБИРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 02.10.2014 ПО ДЕЛУ N 33-7743/2014
Требование: О выселении.Разделы:
Найм недвижимости; Сделки с недвижимостью; Социальный наем жилого помещения; Жилищное право
Обстоятельства: Спорное жилое помещение предоставлено ответчику и членам его семьи по договору найма жилого помещения на период трудовых отношений с истцом. Трудовые отношения между сторонами прекращены.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
НОВОСИБИРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 2 октября 2014 г. по делу N 33-7743/2014
Судья Асанова А.А.
Докладчик Зверинская А.К.
Судебная коллегия по гражданским делам Новосибирского областного суда в составе:
председательствующего судьи Недоступ Т.В.,
судей Зверинской А.К., Устинова О.И.,
с участием прокурора Козловой М.В.
при секретаре В.,
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Новосибирске 02 октября 2014 года гражданское дело по апелляционной жалобе У.О., У.Г., Г.Е. на решение Чулымского районного суда Новосибирской области от 25 июня 2014 года, которым У.О., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженка <адрес>, У.Г., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженец <адрес>, Г.Е., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженка <адрес>, Г.А., ДД.ММ.ГГГГ года рождения выселены из жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, без предоставления другого жилого помещения.
Заслушав доклад судьи Новосибирского областного суда Зверинской А.К., объяснения сторон, заключение прокурора, судебная коллегия
установила:
ЗАО "Кубанское" обратилось в суд с иском к У.О., У.Г., Г.Е. о выселении.
В обоснование требований истец указал, что ЗАО "Кубанское" является собственником <адрес> <адрес>. По договору найма жилого помещения ЗАО "Кубанское" предоставило указанную квартиру У.О., У.Г. на период их трудовых отношений с ЗАО "Кубанское". В данной квартире также проживает их дочь Г.Е. Трудовые отношения между ЗАО "Кубанское" и У.О. расторгнуты 24.06.2011 года. Ответчикам было предложено освободить занимаемое ими жилое помещение, однако указанное предложение ими было проигнорировано. Месяца два назад У.О. предлагалось выйти на работу телятницей, но она отказалась.
Пункт 2.1 договора найма жилого помещения предусматривает, что У.О. и члены ее семьи обязаны освободить жилое помещение в случае прекращения трудовых отношений.
Истец просил выселить У.О., У.Г., Г.Е. из <адрес> <адрес>.
Судом постановлено решение, с которым не согласны У.О., У.Г., Г.Е. В апелляционной жалобе просят решение суда отменить.
В обоснование доводов жалобы указывают, что У.О. в спорном жилом помещении проживает 10 лет, условия договора исполняла в полном объеме, но в связи с заболеванием ей запрещен тяжелый труд. У.Г. является инвалидом, а Г.Е. находится в декретном отпуске. После выселения вся семья окажется на улице, без прописки и без средств к существованию.
Также указывают, что в нарушение требований ЖК РФ они не были предупреждены о выселении.
Кроме того, по мнению апеллянта, лишив ребенка права пользования жилым помещением, суд необоснованно не привлек к участию в деле отдел опеки и попечительства администрации Каргатского района Новосибирской области.
Исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.
Разрешая спор, суд исходил из того, что ответчики в связи с прекращением трудовых отношений, утратили правовые основания для проживания в спорном жилом помещении и подлежат выселению.
Судебная коллегия не соглашается с данным выводом суда первой инстанции, по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что согласно договору найма жилого помещения, заключенному в 2003 г. между ЗАО "Кубанское" и У.О., У.О. и членам ее семьи за плату во владение и пользование для временного проживания в нем на время трудовых отношений передано жилое помещение в селе <адрес> (л.д. 8).
Жилое помещение предоставлено в связи с работой, в него совместно с нанимателем вселены члены ее семьи (п. 1.1).
Согласно п. 4.1 договора настоящий договор вступает в силу с момента подписания его сторонами и действует на период работы работника в хозяйстве.
Из п. 2.1 договора следует, что работник обязан освободить жилое помещение со служебными постройками со всеми членами семьи и другими постоянно проживающими лицами в трехдневный срок во всех случаях прекращения трудовых отношений (за исключением случаев производственного травматизма).
Из свидетельства о государственной регистрации права следует, что <адрес> жилом <адрес> <адрес> является собственностью ЗАО "Кубанское", право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 4).
Согласно приказу ЗАО "Кубанское" N 27-к от 24.06.2011 года У.О. уволена по п. 3 ст. 77 ТК РФ с 24.06.2011 года (л.д. 7).
23.04.2014 года У.О. ЗАО "Кубанское" направлено предупреждение в срок до 10.05.2014 г. освободить квартиру, находящуюся по адресу: <адрес> (л.д. 5).
Согласно справке администрации Кубанского сельсовета Каргатского района Новосибирской области N 220 от 21.05.2014 года У.О., У.Г., Г.Е. зарегистрированы и проживают по указанному адресу по настоящее время (л.д. 9).
Согласно ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Учитывая, что предметом договора является жилое помещение, переданное нанимателям для проживания за плату, квартира является собственностью коммерческой организации, судебная коллегия приходит к выводу, что между сторонами заключен договор найма жилого помещения.
В соответствии со ст. 683 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.
Анализируя условия представленного договора найма жилого помещения, судебная коллегия приходит к выводу, что срок договора сторонами не согласован, поскольку должен определяться в соответствии с положениями ст. 190 ГК РФ, как календарная дата, отрезок времени или событие которое неизбежно должно наступить, и в соответствии с положениями ст. 683 ГК РФ согласно которой срок не должен превышать пяти лет, в данном случае указание на окончание трудовых отношений не является согласованным сроком действия договора найма жилого помещения, поскольку установленное событие (действие трудового договора) зависит от воли сторон трудового договора и кроме того, трудовой договор носит бессрочный характер, и в данном случае имеется противоречие с положениями ст. 683 ГК РФ, устанавливающей максимальный срок действия договора найма жилого помещения, таким образом, при несогласованности данного условия срок считается равным пяти годам.
При этом также судебная коллегия учитывает, что в данном случае нет договора найма служебного жилого помещения, заключаемого на период трудовых отношений в силу закона, поскольку согласно ст. ст. 92, 93 ТК РФ в качестве специализированных жилых помещений используются жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов.
Служебные жилые помещения предназначены для проживания граждан в связи с характером их трудовых отношений с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным унитарным предприятием, государственным или муниципальным учреждением, в связи с прохождением службы, в связи с назначением на государственную должность Российской Федерации или государственную должность субъекта Российской Федерации либо в связи с избранием на выборные должности в органы государственной власти или органы местного самоуправления.
Анализируя вышеуказанные нормы права, следует сделать вывод, что собственники жилых помещений не отнесенные к вышеуказанным категориям не могут сформировать служебный жилой фонд и предоставлять помещения внаем на время трудовых отношений, а договор найма жилого помещения не может быть заключен на время трудовых отношений, так как нормами закона предусмотрены не только срочность указанного договора и его возмездный характер, но и преимущественное право на его перезаключение после истечения срока его действия, кроме случая, когда в течение года наймодатель не имеет намерения сдавать данное помещение внаем, заключение же договора на период трудовых отношений будет противоречить указанным положениям закона, также закон предусматривает определенные основания для расторжения договора и процедуру такого расторжения.
При определении начала течение срока действия договора найма жилого помещения судебная коллегия учитывает следующие установленные обстоятельства.
Моментом возникновения договорных отношений следует считать момент вселения нанимателя, который подтвержден регистрацией по месту проживания, с 23 мая 2001 года, таким образом, срок договора истек в мае 2006 года и поскольку собственник помещения не заявил требований о расторжении договора и выселении ответчиков, договор считается пролонгированным на тех же условиях до 23 мая 2011 года, в указанный срок истцом также не было заявлено о расторжении договора и выселении, в связи с чем договор считается продленным на тех же условиях до 23 мая 2016 года, в связи с чем в настоящее время оснований для расторжения договора и выселении ответчиков нет.
Кроме того, судом не учтены положения ст. 684 ГК РФ, согласно которой по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.
Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
Согласно ст. 688 ГК РФ в случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.
В соответствии со ст. 35 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
Таким образом, в данном случае выселение возможно только при удовлетворении требований о расторжении договора найма жилого помещения, а таких требований собственником помещения не заявлено, без решения указанного вопроса оснований для выселения нанимателей нет.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия полагает, что правовых оснований для прекращения пользования спорным жилым помещением ответчиками в настоящее время не имеется, в связи с сохранением договорных отношений, вытекающих из заключенного и действующего договора найма жилого помещения.
Таким образом, разрешая возникший спор, суд дал неправильную правовую оценку установленным обстоятельствам по делу, в связи с чем постановил неверное решение, которое подлежит отмене с постановлением нового решения об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328, ст. 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Чулымского районного суда Новосибирской области от 25 июня 2014 года отменить, постановить новое решение которым в иске ЗАО "Кубанское" к У.О., У.Г., Г.Е. о выселении, отказать, удовлетворив апелляционную жалобу У.О., У.Г., Г.Е.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)