Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Во исполнение условий договора сторонами подписан акт приема-передачи квартиры и зарегистрировано право общей долевой собственности на нее, однако до настоящего времени оплата стоимости квартиры покупателями не осуществлена.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Столярова Т.С.
Судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда в составе
председательствующего судьи: Погорелко О.В.
судей: Нижегородцевой И.Л. и Крашенинниковой М.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем: Б.
рассмотрела в открытом судебном заседании по апелляционной жалобе Т.С., Т.Г.
на решение Приокского районного суда г. Нижнего Новгорода Нижегородской области от 24 октября 2014 года
гражданское дело по иску Т.С., Т.Г. к Т.О., К. о расторжении договора купли-продажи квартиры,
и, заслушав доклад судьи Крашенинниковой М.В., выслушав объяснения Т.С., Т.Г., Т.О., С.,
установила:
Истцы обратились в суд с настоящим иском к ответчикам, указывая, что <...> года между ними заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <...>, стоимостью <...> руб., из которых <...> руб. покупатели обязались уплатить из собственных денежных средств, а <...> руб. - за счет заемных средств, полученных по кредитному договору N <...> от <...> года, заключенному с ОАО "Сбербанк России". Во исполнение условий данного договора сторонами подписан акт приема-передачи квартиры и зарегистрировано право общей долевой собственности на указанную квартиру, однако до настоящего времени оплата стоимости квартиры покупателями не осуществлена, и в квартире продолжают проживать истцы. В этой связи Т.С. и Т.Г. со ссылкой на положения ст. ст. 309, 310, п. 2 ст. 450 ГК РФ просят суд расторгнуть договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <...>, от <...> года и признать недействительным зарегистрированное право собственности Т.О. и К. на указанную квартиру.
В судебное заседание стороны, третьи лица Т.А., Т.И., С., представители третьих лиц Управления Росреестра по Нижегородской области и ОАО "Сбербанк России" не явились, о времени и месте его проведения извещены.
Истцы Т.С. и Т.Г. представили письменные заявления с просьбой рассмотреть дело в их отсутствие.
Представитель истца Т.С. по доверенности и ордеру М. иск поддержал.
Решением Приокского районного суда г. Нижнего Новгорода Нижегородской области от 24 октября 2014 года в удовлетворении исковых требований Т.С., Т.Г. к Т.О., К. о расторжении договора купли-продажи квартиры отказано.
В апелляционной жалобе Т.С., Т.Г. поставлен вопрос об отмене решения суда как незаконного и необоснованного, постановленного с неправильным применением норм материального и процессуального права, при неправильном определении обстоятельств, имеющих значение для дела, и несоответствии выводов суда действительным обстоятельствам дела. Указано, в частности, на непривлечение к участию в деле органа опеки и попечительства, несмотря на то, что спор затрагивает интересы несовершеннолетнего, неправильное применение п. 2 ст. 450, п. 3 ст. 486 ГК РФ.
На основании положений ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления (ч. 1).
В случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части (ч. 2).
Проверив материалы гражданского дела в порядке ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, выслушав объяснения явившихся лиц, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения.
Из материалов дела следует, что квартира, расположенная по адресу: <...>, ранее находилась в общей долевой собственности истцов Т.С. и Т.Г. - по 1/2 доли в праве общей долевой собственности у каждого (л.д. 103, 104).
Согласно объяснениям Т.С., данным в суде апелляционной инстанции, с целью продажи указанной квартиры она решила обратиться к К., который, как ей было известно, занимался риэлтерской деятельностью, и после этого К. подыскал покупателя для нее - ответчика по делу Т.О.
<...> года между Т.С., Т.Г., с одной стороны, и Т.О., К., с другой стороны, заключен договор купли-продажи указанной квартиры, по условиям которого она поступает в общую долевую собственность ответчиков - по 1/2 доли (л.д. 8, 44).
В этот же день сторонами подписан акт о передаче квартиры, однако, как видно из дела, фактически квартира не была передана покупателям, и в ней на момент разрешения спора в суде продолжают проживать и состоять на регистрационном учете истцы и члены их семьи (л.д. 9, 11, 45).
В соответствии с п. п. 5, 6 договора купли-продажи квартиры она оценивается сторонами и продается за <...> руб., из которых <...> руб. оплачивается покупателями за счет собственных средств при подписании основного договора купли-продажи (факт передачи денежных средств подтверждается соответствующей распиской продавцов), а оставшуюся часть стоимости в размере <...> руб. покупатели оплачивают продавцам за счет кредитных средств, привлеченных в ОАО "Сбербанк России" согласно кредитному договору N <...> от <...> года. Расчеты по оплате цены квартиры в части кредитных средств производятся с использованием индивидуального сейфа банка. Передача продавцам денежных средств в счет оплаты цены квартиры осуществляется после государственной регистрации основного договора и перехода права собственности на квартиру к покупателям, а также после государственной регистрации ипотека на указанную квартиру в силу закона в пользу ОАО "Сбербанк России".
Материалами дела подтверждено, что <...> года произведена государственная регистрация названного договора купли-продажи квартиры, долевой собственности Т.О. и К. на нее и ипотеки в силу закона в пользу ОАО "Сбербанк России" (л.д. 44-об., 10).
Обращаясь в суд с настоящим иском о расторжении договора купли-продажи спорной квартиры от <...> года, истцы ссылаются на то, что оплата стоимости квартиры ответчиками не произведена, и до настоящего времени в ней проживают Т.С. и Т.Г. с семьей.
Разрешая требования истцов и принимая решение об отказе в их удовлетворении, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии законных оснований для расторжения указанного договора ввиду несущественности допущенного ответчиками нарушения его условий.
Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда, отвергая доводы апелляционной жалобы в силу следующего.
Согласно ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В силу предписаний ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (п. 1).
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2).
Из содержания приведенных статей следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом или договором. При этом возможность возвращения сторонами исполненного по договору до момента его расторжения также должна быть предусмотрена законом или договором. В противном случае все полученное каждой из сторон по договору остается у нее и ни одна из сторон не может требовать возвращения того, что было исполнено по обязательству до момента, когда состоялось расторжение договора.
Заключенный между сторонами спора договор купли-продажи квартиры условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения, в том числе при неуплате покупателями стоимости квартиры, не предусматривает, на что обоснованно обратил внимание суд первой инстанции.
В Гражданском кодексе РФ, в частности, в параграфе 7 главы 30 ГК РФ, регулирующем продажу недвижимости, отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи недвижимости и аннулировать возникшее у покупателей право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены.
Вместе с тем, в п. 3 ст. 486 ГК РФ содержится специальная норма, определяющая другие правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного ему продавцом товара по договору купли-продажи, а именно: продавец имеет право потребовать оплаты товара и дополнительно уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.
В п. 4 ст. 486 ГК РФ, на которую ссылаются заявители в апелляционной жалобе, предусмотрено, что продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора только при условии, если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, тогда как из материалов дела не следует, что в данном случае покупатели отказываются принять квартиру. Согласно объяснениям ответчика Т.О., данным в суде первой инстанции, она предъявляла требование к истцам о вселении в приобретенную ей квартиру, в удовлетворении которой ей было отказано (л.д. 162-163).
Таким образом, руководствуясь вышеприведенными положениями закона, исходя из установленных по делу обстоятельств и согласованных сторонами договора купли-продажи квартиры от <...> года условий, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что истцам как продавцам квартиры не предоставлено ни законом, ни договором право требовать от ответчиков - покупателей этой квартиры возврата переданной им по договору купли-продажи квартиры в связи с нарушением последними обязательств по оплате ее стоимости.
Доводы апелляционной жалобы о неправильном распределении судом первой инстанции бремени доказывания имеющих значение для дела обстоятельств и неверном определении круга таких обстоятельств являются несостоятельными и не учитывают, что из содержащегося в п. 2 ст. 450 ГК РФ понятия существенного нарушения договора, под которым признается нарушение договора одной из сторон, влекущее для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора, следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие такой характер нарушения.
Из материалов дела видно, что истцы не представили каких-либо доказательств причинения значительного по смыслу п. 2 ст. 450 ГК РФ ущерба, как того требует ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, посчитав таковым сам факт невыплаты стоимости квартиры, тогда как они сами подтвердили в своем исковом заявлении и в апелляционной жалобе, что квартира в пользование ответчиков не поступила, и до настоящего времени в ней проживают сами истцы.
Не могут быть признаны состоятельными ссылки заявителей в апелляционной жалобе на п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", поскольку заявители дают неполное и неправильное толкование содержащихся в нем разъяснений.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в указанном пункте Постановления, регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ. Между тем, в данном пункте также содержатся разъяснения, согласно которым, если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п. 3 ст. 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ, и в силу п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно ст. 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.
Также признаются ошибочными доводы апелляционной жалобы о нарушении прав несовершеннолетнего Т.Г. в результате непривлечения к участию в деле органа опеки и попечительства.
В соответствии со ст. 4 Конвенции о правах ребенка на государство и органы опеки и попечительства возложены обязанности принимать все меры для защиты прав ребенка.
Данной норме корреспондирует ст. 78 СК РФ, согласно которой при рассмотрении судом споров, связанных с воспитанием детей, независимо от того, кем предъявлен иск в защиту ребенка, к участию в деле должен быть привлечен орган опеки и попечительства (п. 1); орган опеки и попечительства обязан провести обследование условий жизни ребенка и лица (лиц), претендующего на его воспитание, и представить суду акт обследования и основанное на нем заключение по существу спора (п. 2).
Закон предписывает обязательное участие органа опеки и попечительства в рассмотрении дел о лишении родительских прав, о восстановлении в родительских правах, об ограничении родительских прав (ст. ст. 70, 72, 73 СК РФ). В рассмотрении споров, связанных с воспитанием детей, закон предусматривает участие органа опеки и попечительства как в качестве стороны по делу - истца, так и в качестве государственного органа, компетентного дать заключение по существу спора (п. 1 ст. 34 ГК РФ, ч. 1 ст. 6 Федерального закона "Об опеке и попечительстве").
В соответствии с Семейным кодексом РФ и Гражданским процессуальным кодексом РФ органы опеки и попечительства привлекаются к участию в делах по спорам, связанным с воспитанием детей, а также при рассмотрении любого другого спора, затрагивающего права несовершеннолетних, однако заключение по существу спора они представляют только по делам, связанным с воспитанием детей, к которым, в частности, относятся дела об определении места жительства ребенка при раздельном проживании родителей (п. 3 ст. 65 СК РФ), об осуществлении родительских прав родителем, проживающим отдельно от ребенка (п. 2 ст. 66 СК РФ), об устранении препятствий к общению с ребенком его близких родственников (п. 3 ст. 67 СК РФ), о лишении родительских прав (п. 1 ст. 70 СК РФ), о восстановлении в родительских правах (п. 2 ст. 72 СК РФ), об ограничении родительских прав (п. 1 ст. 73 СК РФ), об отмене ограничения родительских прав (ст. 76 СК РФ).
Вместе с тем, в силу положений ст. 86 ГПК РФ заключение органа опеки и попечительства является лишь одним из доказательств, которое оценивается судом в совокупности с другими имеющимися в деле доказательствами, поскольку в соответствии с ч. 2 ст. 67 ГПК РФ никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы, поэтому в случае несогласия с заключением органа опеки и попечительства по существу разрешаемого спора, связанного с воспитанием детей, суд мотивирует принятое решение со ссылкой на иные доказательства (ч. 4 ст. 198 ГПК РФ).
Поскольку Гражданский кодекс РФ и Жилищный кодекс РФ каких-либо специальных положений относительно участия органа опеки и попечительства в делах по спорам о жилищных правах, в том числе жилищных правах несовершеннолетних, не содержат, и в рамках настоящего гражданского дела спор, связанный с воспитанием несовершеннолетнего, поименованный в п. 1 ст. 78 СК РФ отсутствует, то заключение органа опеки и попечительства по существу спора, как и его привлечение к участию в деле, не требовалось.
Более того, из объяснений Т.С., данных в суде апелляционной инстанции, следует, что именно она выразила намерение на продажу принадлежащей ей и ее сыну Т.Г. на праве общей долевой собственности квартиры, в которой помимо истцов зарегистрированы третьи лица. В этой связи оснований полагать, что в результате совершения сделки купли-продажи нарушены права указанных лиц не имеется.
При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу о том, что доводы апелляционной жалобы не содержат оснований для отмены решения и не опровергают выводов суда, изложенных в нем, поскольку основаны на ошибочном применении и толковании норм материального и процессуального права, противоречат установленным по делу обстоятельствам, не подкреплены никакими доказательствами и не содержат ссылок на обстоятельства, которые бы не были исследованы при вынесении решения.
Судебная коллегия полагает, что при разрешении спора суд тщательным образом исследовал доказательства, представленные сторонами в обоснование своих требований и возражений, его выводы основаны на имеющихся в деле доказательствах. В решении в соответствии со ст. 67 ГПК РФ приведены мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов, а другие отвергнуты, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.
Поскольку нормы материального и процессуального права применены судом правильно, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований к отмене решения в апелляционном порядке не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Приокского районного суда г. Нижнего Новгорода Нижегородской области от 24 октября 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Т.С., Т.Г. - без удовлетворения.
Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в суд кассационной инстанции в течение шести месяцев со дня его вступления в законную силу.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ НИЖЕГОРОДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 03.03.2015 ПО ДЕЛУ N 33-1605/2015
Требование: О расторжении договора купли-продажи квартиры.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Во исполнение условий договора сторонами подписан акт приема-передачи квартиры и зарегистрировано право общей долевой собственности на нее, однако до настоящего времени оплата стоимости квартиры покупателями не осуществлена.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
НИЖЕГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 3 марта 2015 г. по делу N 33-1605/2015
Судья: Столярова Т.С.
Судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда в составе
председательствующего судьи: Погорелко О.В.
судей: Нижегородцевой И.Л. и Крашенинниковой М.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем: Б.
рассмотрела в открытом судебном заседании по апелляционной жалобе Т.С., Т.Г.
на решение Приокского районного суда г. Нижнего Новгорода Нижегородской области от 24 октября 2014 года
гражданское дело по иску Т.С., Т.Г. к Т.О., К. о расторжении договора купли-продажи квартиры,
и, заслушав доклад судьи Крашенинниковой М.В., выслушав объяснения Т.С., Т.Г., Т.О., С.,
установила:
Истцы обратились в суд с настоящим иском к ответчикам, указывая, что <...> года между ними заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <...>, стоимостью <...> руб., из которых <...> руб. покупатели обязались уплатить из собственных денежных средств, а <...> руб. - за счет заемных средств, полученных по кредитному договору N <...> от <...> года, заключенному с ОАО "Сбербанк России". Во исполнение условий данного договора сторонами подписан акт приема-передачи квартиры и зарегистрировано право общей долевой собственности на указанную квартиру, однако до настоящего времени оплата стоимости квартиры покупателями не осуществлена, и в квартире продолжают проживать истцы. В этой связи Т.С. и Т.Г. со ссылкой на положения ст. ст. 309, 310, п. 2 ст. 450 ГК РФ просят суд расторгнуть договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <...>, от <...> года и признать недействительным зарегистрированное право собственности Т.О. и К. на указанную квартиру.
В судебное заседание стороны, третьи лица Т.А., Т.И., С., представители третьих лиц Управления Росреестра по Нижегородской области и ОАО "Сбербанк России" не явились, о времени и месте его проведения извещены.
Истцы Т.С. и Т.Г. представили письменные заявления с просьбой рассмотреть дело в их отсутствие.
Представитель истца Т.С. по доверенности и ордеру М. иск поддержал.
Решением Приокского районного суда г. Нижнего Новгорода Нижегородской области от 24 октября 2014 года в удовлетворении исковых требований Т.С., Т.Г. к Т.О., К. о расторжении договора купли-продажи квартиры отказано.
В апелляционной жалобе Т.С., Т.Г. поставлен вопрос об отмене решения суда как незаконного и необоснованного, постановленного с неправильным применением норм материального и процессуального права, при неправильном определении обстоятельств, имеющих значение для дела, и несоответствии выводов суда действительным обстоятельствам дела. Указано, в частности, на непривлечение к участию в деле органа опеки и попечительства, несмотря на то, что спор затрагивает интересы несовершеннолетнего, неправильное применение п. 2 ст. 450, п. 3 ст. 486 ГК РФ.
На основании положений ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления (ч. 1).
В случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части (ч. 2).
Проверив материалы гражданского дела в порядке ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, выслушав объяснения явившихся лиц, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения.
Из материалов дела следует, что квартира, расположенная по адресу: <...>, ранее находилась в общей долевой собственности истцов Т.С. и Т.Г. - по 1/2 доли в праве общей долевой собственности у каждого (л.д. 103, 104).
Согласно объяснениям Т.С., данным в суде апелляционной инстанции, с целью продажи указанной квартиры она решила обратиться к К., который, как ей было известно, занимался риэлтерской деятельностью, и после этого К. подыскал покупателя для нее - ответчика по делу Т.О.
<...> года между Т.С., Т.Г., с одной стороны, и Т.О., К., с другой стороны, заключен договор купли-продажи указанной квартиры, по условиям которого она поступает в общую долевую собственность ответчиков - по 1/2 доли (л.д. 8, 44).
В этот же день сторонами подписан акт о передаче квартиры, однако, как видно из дела, фактически квартира не была передана покупателям, и в ней на момент разрешения спора в суде продолжают проживать и состоять на регистрационном учете истцы и члены их семьи (л.д. 9, 11, 45).
В соответствии с п. п. 5, 6 договора купли-продажи квартиры она оценивается сторонами и продается за <...> руб., из которых <...> руб. оплачивается покупателями за счет собственных средств при подписании основного договора купли-продажи (факт передачи денежных средств подтверждается соответствующей распиской продавцов), а оставшуюся часть стоимости в размере <...> руб. покупатели оплачивают продавцам за счет кредитных средств, привлеченных в ОАО "Сбербанк России" согласно кредитному договору N <...> от <...> года. Расчеты по оплате цены квартиры в части кредитных средств производятся с использованием индивидуального сейфа банка. Передача продавцам денежных средств в счет оплаты цены квартиры осуществляется после государственной регистрации основного договора и перехода права собственности на квартиру к покупателям, а также после государственной регистрации ипотека на указанную квартиру в силу закона в пользу ОАО "Сбербанк России".
Материалами дела подтверждено, что <...> года произведена государственная регистрация названного договора купли-продажи квартиры, долевой собственности Т.О. и К. на нее и ипотеки в силу закона в пользу ОАО "Сбербанк России" (л.д. 44-об., 10).
Обращаясь в суд с настоящим иском о расторжении договора купли-продажи спорной квартиры от <...> года, истцы ссылаются на то, что оплата стоимости квартиры ответчиками не произведена, и до настоящего времени в ней проживают Т.С. и Т.Г. с семьей.
Разрешая требования истцов и принимая решение об отказе в их удовлетворении, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии законных оснований для расторжения указанного договора ввиду несущественности допущенного ответчиками нарушения его условий.
Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда, отвергая доводы апелляционной жалобы в силу следующего.
Согласно ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В силу предписаний ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (п. 1).
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2).
Из содержания приведенных статей следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом или договором. При этом возможность возвращения сторонами исполненного по договору до момента его расторжения также должна быть предусмотрена законом или договором. В противном случае все полученное каждой из сторон по договору остается у нее и ни одна из сторон не может требовать возвращения того, что было исполнено по обязательству до момента, когда состоялось расторжение договора.
Заключенный между сторонами спора договор купли-продажи квартиры условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения, в том числе при неуплате покупателями стоимости квартиры, не предусматривает, на что обоснованно обратил внимание суд первой инстанции.
В Гражданском кодексе РФ, в частности, в параграфе 7 главы 30 ГК РФ, регулирующем продажу недвижимости, отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи недвижимости и аннулировать возникшее у покупателей право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены.
Вместе с тем, в п. 3 ст. 486 ГК РФ содержится специальная норма, определяющая другие правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного ему продавцом товара по договору купли-продажи, а именно: продавец имеет право потребовать оплаты товара и дополнительно уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.
В п. 4 ст. 486 ГК РФ, на которую ссылаются заявители в апелляционной жалобе, предусмотрено, что продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора только при условии, если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, тогда как из материалов дела не следует, что в данном случае покупатели отказываются принять квартиру. Согласно объяснениям ответчика Т.О., данным в суде первой инстанции, она предъявляла требование к истцам о вселении в приобретенную ей квартиру, в удовлетворении которой ей было отказано (л.д. 162-163).
Таким образом, руководствуясь вышеприведенными положениями закона, исходя из установленных по делу обстоятельств и согласованных сторонами договора купли-продажи квартиры от <...> года условий, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что истцам как продавцам квартиры не предоставлено ни законом, ни договором право требовать от ответчиков - покупателей этой квартиры возврата переданной им по договору купли-продажи квартиры в связи с нарушением последними обязательств по оплате ее стоимости.
Доводы апелляционной жалобы о неправильном распределении судом первой инстанции бремени доказывания имеющих значение для дела обстоятельств и неверном определении круга таких обстоятельств являются несостоятельными и не учитывают, что из содержащегося в п. 2 ст. 450 ГК РФ понятия существенного нарушения договора, под которым признается нарушение договора одной из сторон, влекущее для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора, следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие такой характер нарушения.
Из материалов дела видно, что истцы не представили каких-либо доказательств причинения значительного по смыслу п. 2 ст. 450 ГК РФ ущерба, как того требует ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, посчитав таковым сам факт невыплаты стоимости квартиры, тогда как они сами подтвердили в своем исковом заявлении и в апелляционной жалобе, что квартира в пользование ответчиков не поступила, и до настоящего времени в ней проживают сами истцы.
Не могут быть признаны состоятельными ссылки заявителей в апелляционной жалобе на п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", поскольку заявители дают неполное и неправильное толкование содержащихся в нем разъяснений.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в указанном пункте Постановления, регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ. Между тем, в данном пункте также содержатся разъяснения, согласно которым, если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п. 3 ст. 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ, и в силу п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно ст. 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.
Также признаются ошибочными доводы апелляционной жалобы о нарушении прав несовершеннолетнего Т.Г. в результате непривлечения к участию в деле органа опеки и попечительства.
В соответствии со ст. 4 Конвенции о правах ребенка на государство и органы опеки и попечительства возложены обязанности принимать все меры для защиты прав ребенка.
Данной норме корреспондирует ст. 78 СК РФ, согласно которой при рассмотрении судом споров, связанных с воспитанием детей, независимо от того, кем предъявлен иск в защиту ребенка, к участию в деле должен быть привлечен орган опеки и попечительства (п. 1); орган опеки и попечительства обязан провести обследование условий жизни ребенка и лица (лиц), претендующего на его воспитание, и представить суду акт обследования и основанное на нем заключение по существу спора (п. 2).
Закон предписывает обязательное участие органа опеки и попечительства в рассмотрении дел о лишении родительских прав, о восстановлении в родительских правах, об ограничении родительских прав (ст. ст. 70, 72, 73 СК РФ). В рассмотрении споров, связанных с воспитанием детей, закон предусматривает участие органа опеки и попечительства как в качестве стороны по делу - истца, так и в качестве государственного органа, компетентного дать заключение по существу спора (п. 1 ст. 34 ГК РФ, ч. 1 ст. 6 Федерального закона "Об опеке и попечительстве").
В соответствии с Семейным кодексом РФ и Гражданским процессуальным кодексом РФ органы опеки и попечительства привлекаются к участию в делах по спорам, связанным с воспитанием детей, а также при рассмотрении любого другого спора, затрагивающего права несовершеннолетних, однако заключение по существу спора они представляют только по делам, связанным с воспитанием детей, к которым, в частности, относятся дела об определении места жительства ребенка при раздельном проживании родителей (п. 3 ст. 65 СК РФ), об осуществлении родительских прав родителем, проживающим отдельно от ребенка (п. 2 ст. 66 СК РФ), об устранении препятствий к общению с ребенком его близких родственников (п. 3 ст. 67 СК РФ), о лишении родительских прав (п. 1 ст. 70 СК РФ), о восстановлении в родительских правах (п. 2 ст. 72 СК РФ), об ограничении родительских прав (п. 1 ст. 73 СК РФ), об отмене ограничения родительских прав (ст. 76 СК РФ).
Вместе с тем, в силу положений ст. 86 ГПК РФ заключение органа опеки и попечительства является лишь одним из доказательств, которое оценивается судом в совокупности с другими имеющимися в деле доказательствами, поскольку в соответствии с ч. 2 ст. 67 ГПК РФ никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы, поэтому в случае несогласия с заключением органа опеки и попечительства по существу разрешаемого спора, связанного с воспитанием детей, суд мотивирует принятое решение со ссылкой на иные доказательства (ч. 4 ст. 198 ГПК РФ).
Поскольку Гражданский кодекс РФ и Жилищный кодекс РФ каких-либо специальных положений относительно участия органа опеки и попечительства в делах по спорам о жилищных правах, в том числе жилищных правах несовершеннолетних, не содержат, и в рамках настоящего гражданского дела спор, связанный с воспитанием несовершеннолетнего, поименованный в п. 1 ст. 78 СК РФ отсутствует, то заключение органа опеки и попечительства по существу спора, как и его привлечение к участию в деле, не требовалось.
Более того, из объяснений Т.С., данных в суде апелляционной инстанции, следует, что именно она выразила намерение на продажу принадлежащей ей и ее сыну Т.Г. на праве общей долевой собственности квартиры, в которой помимо истцов зарегистрированы третьи лица. В этой связи оснований полагать, что в результате совершения сделки купли-продажи нарушены права указанных лиц не имеется.
При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу о том, что доводы апелляционной жалобы не содержат оснований для отмены решения и не опровергают выводов суда, изложенных в нем, поскольку основаны на ошибочном применении и толковании норм материального и процессуального права, противоречат установленным по делу обстоятельствам, не подкреплены никакими доказательствами и не содержат ссылок на обстоятельства, которые бы не были исследованы при вынесении решения.
Судебная коллегия полагает, что при разрешении спора суд тщательным образом исследовал доказательства, представленные сторонами в обоснование своих требований и возражений, его выводы основаны на имеющихся в деле доказательствах. В решении в соответствии со ст. 67 ГПК РФ приведены мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов, а другие отвергнуты, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.
Поскольку нормы материального и процессуального права применены судом правильно, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований к отмене решения в апелляционном порядке не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Приокского районного суда г. Нижнего Новгорода Нижегородской области от 24 октября 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Т.С., Т.Г. - без удовлетворения.
Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в суд кассационной инстанции в течение шести месяцев со дня его вступления в законную силу.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)