Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Председательствующий Подмаркова Е.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе:
председательствующего: Овсянниковой М.В.
судей Сибул Ж.А., Анашкина А.А.
при секретаре А.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по докладу судьи Сибул Ж.А. по апелляционной жалобе с учетом дополнений Г., действующей в интересах несовершеннолетней..........., на решение Таганского районного суда города Москвы от 09 октября 2013 года, которым постановлено:
Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области внести запись о расторжении договора N....... от........... года участия в долевом строительстве жилого дома по адресу: .......... область, .............. район, с/о......, ........... между В. и Закрытым акционерным обществом "РИВАЛД-2000" в отношении объекта долевого строительства - однокомнатной квартиры с условным N........., общей проектной площадью........ кв. м, находящейся в секции... на...... этаже в многоквартирном доме по адресу: Московская область, ......... район, с/о......., п............
Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области осуществить регистрацию договора N.......... от................ года участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: ............ область, ............ район, с/............., .............., заключенного между Т. и Закрытым акционерным обществом "РИВАЛД-2000".
Взыскать с Закрытого акционерного общества "РИВАЛД-2000" в доход бюджета города Москвы государственную пошлину в размере ***** руб. ***** коп.,
Т. обратился в суд с иском к ответчикам ЗАО "РИВАЛД-2000", Г., представляющей интересы несовершеннолетней............, о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: ............... область, ................. район, с/о.........., ........ N........ от......... года, ссылаясь на то, что ЗАО "РИВАЛД-2000" уклоняется от его государственной регистрации.
Предметом данного договора является обязательство ответчика ЗАО "РИВАЛД-2000" построить объект долевого строительства в виде квартиры с условным N........., общей площадью.......... кв. м, находящейся в секции...... на...... этаже в многоквартирном доме по адресу: .......... область, .......... район, с/о........., п.............
Указанный договор он заключил с ответчиком ЗАО "РИВАЛД-2000" после того, как последний в одностороннем порядке отказался от исполнения договора N.......... от.............. г. участия в долевом строительстве жилого дома по адресу: .......... область, .......... район, с/о........, .......... Предметом расторгнутого договора также являлась обязанность ответчика ЗАО "РИВАЛД-2000" по строительству указанного выше объекта долевого строительства.
Ответчик ЗАО "РИВАЛД-2000" после заключения спорного договора, уклонившись от государственной регистрации, не внес в одностороннем порядке изменения в ЕГРП об одностороннем отказе от исполнения расторгнутого договора.
В данной связи просил суд вынести решение о регистрации спорного договора.
В суде представитель истца по доверенности Молотков исковые требования поддержал.
Ответчик Г., действующая в интересах несовершеннолетнего ответчика............, иск не признала.
Представитель ответчика ЗАО "РИВАЛД-2000" в суд не явился. Представил возражения, в которых не признал исковые требования.
Третьи лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (Росреестр по Московской области) и ООО "СТК", привлеченное к участию в деле, не явились, о дате, времени и месте слушания дела извещались.
Судом постановлено изложенное выше решение, об отмене которого просит Г., действующая в интересах несовершеннолетней............, по доводам апелляционной жалобы и дополнений, ссылаясь на допущенные судом нарушения норм материального и процессуального права.
Проверив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и дополнений, письменных возражений, заслушав Г., представляющую интересы несовершеннолетней Г., и представителя Д., поддержавших доводы жалобы, Т., согласившегося с решением суда, обсудив возможность рассмотрения дела в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте судебного заседания, судебная коллегия приходит к следующему.
Из материалов дела следует, что............. года между ЗАО "РИВАЛД-2000" и ООО "СТК" заключен договор N........ участия в долевом строительстве жилого дома по адресу: ........... область, ............ район, с/о......., ............ Данный договор зарегистрирован в ЕГРП.......... года.
Согласно п. 3.1 договора застройщик ЗАО "РИВАЛД-2000" обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный жилой дом и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать инвестору ООО "СТК" (субинвестору) объект долевого строительства, а инвестор обязуется уплатить инвестиционный взнос в объеме и порядке, предусмотренных в разделе 4 настоящего договора.
В соответствии с приложением N......... к указанному договору права требования к ответчику ЗАО "РИВАЛД-2000" поименованы, в частности, имеется право требования на однокомнатную квартиру с условным N........., в....... секции на...... этаже, общей проектной площадью.......... кв. м.
В силу п. 4.2 основного договора инвестиционный взнос по настоящему договору определяется, исходя из инвестиционной стоимости строительства........ кв. м общей площади квартир и торгово-офисных помещений многоквартирного жилого дома равной ***** долларов США.
В соответствии с п. 4.7 основного договора инвестиционный взнос инвестор обязуется уплатить в безналичном порядке на расчетный счет застройщика или по его указанию на расчетный счет третьих лиц в соответствии с графиком финансирования (Приложение N 2) в следующем порядке: 50% суммы, подлежащей уплате в соответствующем месяце, не позднее 15 (пятнадцатого) числа текущего месяца; оставшиеся 50% не позднее окончания текущего месяца.
В соответствии с графиком финансирования (приложение N 2) основного договора инвестор (ООО "СТК") оплачивает инвестиционный взнос застройщику ЗАО "РИВАЛД-2000" с марта...... года по сентябрь....... года.
Судом также установлено, что 09 февраля 2007 года В. и ООО "СТК" заключили договор N......... уступки прав и перевода долга по договору участия в долевом строительстве N......... от............ г. Договор зарегистрирован в ЕГРП 27 апреля 2007 года.
В соответствии с п. 2.1 договора уступки прав и перевода долга цедент (ООО "СТК") уступает, а цессионарий (В.) принимает права требования на получение в собственность квартиры в многоквартирном доме, являющейся частью объекта долевого строительства и соответствующей следующим характеристикам: однокомнатная, с условным N........, в.... секции на.... этаже, общей проектной площадью...... кв. м.
Также согласно п. 2.2 договора уступки прав и перевода долга наряду с уступкой прав требований цедент (ООО "СТК") с предварительного согласия должника в соответствии с п. 6.1.1. основного договора передает, а цессионарий (В.) принимает на себя обязательства цедента (ООО "СТК") по основному договору, относящиеся к переданным по настоящему договору правам требования и не исполненные к моменту заключения настоящего договора.
В силу п. 2.3. договора уступки прав и перевода долга права требований и обязательства, указанные в пунктах 2.1. и 2.2. настоящего договора, переходят от цедента (ООО "СТК") к цессионарию (В.) с момента государственной регистрации настоящего договора.
Таким образом, с....... года В. приобрела как право требования к ответчику ЗАО "РИВАЛД-2000" на указанную квартиру, так и обязанности в виде долга в размере, исчисляемом в соответствии с основным договором, перед этим ответчиком. Сумма долга В. за право требование на указанную квартиру перед ответчиком ЗАО "РИВАЛД-2000" согласно п. 4.2. основного договора составила сумму в размере 33 ***** долларов США (...... x ........). Срок уплаты долга В. ответчику ЗАО "РИВАЛД-2000" установлен в соответствии с графиком финансирования по основному договору по сентябрь........ года.
Согласно п. 4.1. договора уступки прав и перевода долга цена настоящего договора составляет сумму, эквивалентную ***** (...............) условных единиц, исходя из стоимости одного квадратного метра общей площади квартиры равной ***** (...........) условных единиц, и включает в себя цену передаваемых прав требований, а также долг цедента (ООО "СТК") перед застройщиком (ЗАО "РИВАЛД-2000"), определяемый в соответствии с п. 2.2. настоящего договора.
В соответствии с п. 4.2 договора уступки прав и перевода долга цессионарий (В.) оплачивает цеденту (ООО "СТК") полную сумму, указанную в п. 4.1. настоящего договора, включая сумму долга цедента (В.) перед должником (ответчиком ЗАО "РИВАЛД-2000") в течение 3 (трех) рабочих дней с момента подписания настоящего договора. При этом цессионарий (В.) поручает цеденту (ООО "СТК") самостоятельно перечислить застройщику (ответчику ЗАО "РИВАЛД-2000") сумму долга, который переводится на цессионария (В.) на основании настоящего договора, а цедент (ООО "СТК") обязуется перечислить названную сумму застройщику (ответчику ЗАО "РИВАЛД-2000") или указанному им третьему лицу в соответствии с графиком финансирования, являющимся неотъемлемой частью основного договора.
Согласно п. 4.3. договора уступки прав и перевода долга сумма, подлежащая оплате в соответствии с пунктом 4.1. настоящего договора, перечисляется цессионарием (В.) на расчетный счет ООО "Юэсвэй Риал Истейт", указанный в разделе 10 настоящего договора.
В силу п. 4.4. договора уступки прав и перевода долга все платежи, осуществляемые сторонами, производятся в рублях по курсу **** рублей за одну условную единицу.
Как следует из выписки по текущему счету В. за период с........... г. по............ г. Московского филиала банка "Таврический" (ОАО) ........ года и.......... г. В. оплатила по договору уступки прав и перевода долга сумму в размере ***** рублей и ****** рублей соответственно на расчетный счет ООО "Юэсвэй Риал Истейт".
Из выписки по текущему счету ООО "Юэсвэй Риал Истейт" ...... г. усматривается, что эта организация оплатила третьему лицу ООО "СТК" сумму в размере ******* рублей за реализацию договора уступки прав и перевода долга.
Таким образом, В. возложила на ООО "СТК" исполнение своей обязанности в виде оплаты долга ответчику ЗАО "РИВАЛД-2000" в сумме ***** долларов США на основании п. 4.2. договора уступки прав и перевода долга. Со своей стороны В. исполнила свои обязательства по договору уступки прав и перевода долга и уплатила сумму долга для ответчика ЗАО "РИВАЛД-2000" сначала ООО "Юэсвэй Риал Истейт", а последний перечислил ее ООО "СТК".
.........г. В. умерла.
..........г. Г. выдано свидетельство о праве на наследство по закону, согласно которому она является собственником имущества в виде права требования на получение в собственность вышеуказанной квартиры. Законным представителем Г. является Г.
Оценив представленные сторонами доказательства по правилам ст. ст. 56, 67 ГПК РФ, суд пришел к выводу о том, что факт перечисления ООО "СТК" ответчику ЗАО "РИВАЛД-2000" суммы долга в размере ***** долларов США в рублях по курсу ЦБ РФ на день оплаты по основному договору за право требования в виде указанной выше квартиры не нашел своего подтверждения.
Судом исследованы бухгалтерские документы: оборотно-сальдовая ведомость по счету 76.5 с контрагентами (договоры ЗАО "РИВАЛД-2000" за период с........ года по....... г.), из которой следует, что оплата инвестиционного взноса за В. по основному договору за вышеуказанное право требования отсутствует, а также аудиторский отчет N...... от......... года. Согласно разделу 4 отчета (аудит расчетов по целевому финансированию, расчетов с поставщиками и подрядчиками, покупателями и заказчиками, прочими дебиторами и кредиторами) на сумму в части оплаты долга ответчику ЗАО "РИВАЛД-2000" за вышеуказанное право требование взаимоотношения между цедентом (ООО "СТК") и застройщиком (ответчиком ЗАО "РИВАЛД-2000") в части расчетов не урегулированы.
Акт о взаиморасчетах с ответчиком ЗАО "РИВАЛД-2000" за право требование на указанную квартиру не составлялся.
При таких обстоятельствах и поскольку ООО "СТК" согласно п. 4.2. договора уступки прав и перевода долга между В. и ООО "СТК" не перечислил денежные средства ЗАО "РИВАЛД-2000", судебная коллегия считает возможным согласиться с выводом суда о том, что обязательства по основному договору N..... по уплате суммы основного долга ответчику ЗАО "РИВАЛД-2000" в размере ***** долларов США за право требования на вышеуказанную квартиру В. не исполнены.
Разрешая спор, суд правильно применил положения ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов", согласно ч. 5 ст. 5 которого в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.
В соответствии с ч. 3 ст. 9 Закона в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.
В силу ч. 4 ст. 9 указанного Закона в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.
Согласно ч. 4 ст. 8 указанного выше Закона сообщения должны направляться по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку.
Установлено, что............... г. ответчик ЗАО "РИВАЛД-2000" направил законному представителю Г. - Г. заказное письмо с уведомлением о вручении, в котором предупредил о необходимости погашения указанной задолженности по уплате цены основного договора, поскольку срок внесения платежа был нарушен более чем на три месяца.
Г. было предложено в тридцатидневный срок с момента направления указанного письма-предупреждения выполнить обязательства по основному договору и перечислить сумму в размере ***** долларов США по курсу доллара США к рублю на дату платежа на расчетный счет ответчика ЗАО "РИВАЛД-2000". Указано, что в случае неисполнения обязательств по оплате инвестиционного взноса умершей В. по основному договору в срок, указанный в письме-предложении, ЗАО "РИВАЛД-2000" откажется от исполнения основного договора в одностороннем порядке, о чем направит Г. уведомление об одностороннем отказе от исполнения основного договора.
........года Г. получила указанное письмо от........ г.
Не получив указанной выше суммы по основному договору в тридцатидневный срок с момента получения указанного уведомления, ............ г. ответчик ЗАО "РИВАЛД-2000" отказался от исполнения основного договора, о чем направил Г. заказным письмом уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора.
В такой ситуации вывод суда о том, что ЗАО "РИВАЛД-2000" предусмотренный законом порядок одностороннего отказа от исполнения договора соблюден, в связи с чем основной договор между ответчиками считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора, то есть с....... года, основан на законе, соответствует представленным сторонами по делу доказательствам.
Доводы апелляционной жалобы о том, что стороной договора долевого участия Г. не является, право требования ее как наследника возникает в силу наследования по закону после смерти В., правильность выводов суда о применении к спорным правоотношениям положений Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" не опровергает.
Довод о том, что со смертью В. договорные отношения между сторонами договора долевого участия прекратились, является несостоятельным, поскольку, приняв наследство и получив свидетельство о праве на наследство, Г. в силу ст. 1112 ГК РФ, ч. 7 ст. 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" стала участником договора долевого участия как правопреемник наследодателя, и имеет все права и несет все обязанности, вытекающие из данного договора.
В апелляционной жалобе и дополнениях к ней Г. ссылается также на то, что обязательства по оплате договора В. исполнены полностью, поскольку денежные средства ООО "СТК" перечислены застройщику ЗАО "РИВАЛД-2000" по договору N..... от......... года в полном объеме, в том числе и за спорную квартиру.
Между тем, указанные доводы имеющимися в деле документальными данными, доказательствами, исследованными судом, не подтверждаются.
Пояснения допрошенных судом апелляционной инстанции по ходатайству ответчика специалистов - аудиторов А. и К. о том, что из аудиторского отчета N....... от........ года ООО "Аудиторская фирма "Интер аудит и оценка" усматривается отсутствие долга по обязательствам ООО "СТК" перед ЗАО "РИВАЛД-2000" по договору N...... от....... года, судебная коллегия оценивает критически и во внимание не принимает, поскольку при составлении отчета указанные специалисты участия не принимали, первичную бухгалтерскую документацию, на основании которой составлен отчет, не исследовали.
Кроме того, пояснения аудиторов имеющимся в отчете данным не соответствуют.
Согласно п. 4.1. основного договора между ЗАО "РИВАЛД-2000" и ООО "СТК" инвестиционный взнос ООО "СТК" по договору составил ***** долларов США. Согласно п. 4.9. основного договора курс доллара соответствует ***** рублей за один доллар США, применительно к расчетам с подрядной организацией.
Таким образом, инвестиционный взнос ООО "СТК" по основному договору составлял в рублях сумму в размере ***** рублей.
Согласно данным бухгалтерской отчетности, учитывающей оплату в счет основного договора, и подтвержденную аудиторским отчетом (лист 68 отчета) по состоянию на............. года задолженность ООО "СТК" перед ответчиком ЗАО "РИВАЛД-2000" составляла ****** рублей.
ООО "СТК" и В., заключив договор уступки прав с переводом долга, перевели долг ООО "СТК" в размере ***** долларов США на последнюю. Акт о взаиморасчетах В. и ЗАО "РИВАЛД-2000" не подписан.
Судебной коллегией отказано в принятии в качестве доказательства выписки Московского филиала Банка "Таврический" (ОАО) о движении денежных средств по счету ЗАО "РИВАЛД-2000", а также по счету ООО "СТК" из "Риабанк" (ЗАО), поскольку судом первой инстанции указанные документы не исследовались, получены после вынесения судебного решения по запросу Преображенского районного суда г. Москвы в рамках рассмотрения другого дела по заявленному Г. иску о защите прав потребителя, взыскании неустойки.
Более того, как указывает сама Г., указанные счета подтверждают перечисление денежных средств от ООО "СТК" в пользу ЗАО "Ривалд-2000" безналичным способом, и сумма перечислений по данному счету не является полной по договору долевого участия, поскольку указанные лица имеют счета в других банках, кроме того, взаиморасчеты происходили между ними, в том числе, в безденежных формах.
Судом первой инстанции также установлено, что....... года Т. и ответчик ЗАО "РИВАЛД-2000" заключили в письменной форме договор N...... участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: ........... область, ............ район, с/о........, .........., предметом которого является право требование к ответчику ЗАО "РИВАЛД-2000" на указанную выше квартиру.
Согласно п. 5.2.1. договора долевого участия в строительстве застройщик ЗАО "РИВАЛД-2000" обязан в течение 3 рабочих дней с момента подписания настоящего договора обратиться с заявлением о государственной регистрации настоящего договора и представить настоящий договор и необходимые документы для его государственной регистрации в Управление Федеральной регистрационной службы по Московской области.
Представленный в материалы дела договор по своей правовой природе является договором долевого участия в строительстве, правоотношения сторон по которому регулируются нормами Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" от 30.12.2004 N 214-ФЗ.
В соответствии с пунктом 3 статьи 4 названного Закона договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Поскольку ЗАО "РИВАЛД-2000" обязательства перед истцом по условиям указанного договора не исполнил, в течение 3 рабочих дней с момента подписания договора долевого участия в строительстве с заявлением о государственной регистрации этого договора не обратился, не представил указанный договор и необходимые документы для его государственной регистрации в Управление Федеральной регистрационной службы по Московской области, суд правомерно пришел к выводу о том, что заявленные Т. требования о регистрации договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: ......... область, ......... район, с/о............, .........., N...... от........... года, заключенного между ним и Закрытым акционерным обществом "РИВАЛД-2000", подлежат удовлетворению.
Разрешая спор, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства. Установленные судом обстоятельства подтверждены материалами дела и исследованными судом доказательствами, которым суд дал надлежащую оценку. Выводы суда соответствуют установленным обстоятельствам. Нарушений норм процессуального и материального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.
Выводы суда не противоречат материалам дела, юридически значимые обстоятельства по делу судом установлены правильно, нормы материального права применены верно, существенных нарушений норм процессуального закона судом допущено не было.
Доводы апелляционной жалобы с учетом дополнений о неправильном определении судом обстоятельств дела, их доказанности, неправильном толковании и применении норм материального права, несостоятельны, поскольку направлены на иное толкование закона, переоценку доказательств, оцененных судом в соответствии с требованиями статьи 67 ГПК РФ, выводов суда первой инстанции не опровергают и не могут служить основанием к отмене обжалуемого решения.
Руководствуясь ст. ст. 327 - 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
Решение Таганского районного суда города Москвы от 09 октября 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу и дополнения к ней Г., действующей в интересах несовершеннолетней Г. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 24.01.2014 ПО ДЕЛУ N 33-0099/14
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 24 января 2014 г. по делу N 33-0099/14
Председательствующий Подмаркова Е.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе:
председательствующего: Овсянниковой М.В.
судей Сибул Ж.А., Анашкина А.А.
при секретаре А.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по докладу судьи Сибул Ж.А. по апелляционной жалобе с учетом дополнений Г., действующей в интересах несовершеннолетней..........., на решение Таганского районного суда города Москвы от 09 октября 2013 года, которым постановлено:
Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области внести запись о расторжении договора N....... от........... года участия в долевом строительстве жилого дома по адресу: .......... область, .............. район, с/о......, ........... между В. и Закрытым акционерным обществом "РИВАЛД-2000" в отношении объекта долевого строительства - однокомнатной квартиры с условным N........., общей проектной площадью........ кв. м, находящейся в секции... на...... этаже в многоквартирном доме по адресу: Московская область, ......... район, с/о......., п............
Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области осуществить регистрацию договора N.......... от................ года участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: ............ область, ............ район, с/............., .............., заключенного между Т. и Закрытым акционерным обществом "РИВАЛД-2000".
Взыскать с Закрытого акционерного общества "РИВАЛД-2000" в доход бюджета города Москвы государственную пошлину в размере ***** руб. ***** коп.,
установила:
Т. обратился в суд с иском к ответчикам ЗАО "РИВАЛД-2000", Г., представляющей интересы несовершеннолетней............, о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: ............... область, ................. район, с/о.........., ........ N........ от......... года, ссылаясь на то, что ЗАО "РИВАЛД-2000" уклоняется от его государственной регистрации.
Предметом данного договора является обязательство ответчика ЗАО "РИВАЛД-2000" построить объект долевого строительства в виде квартиры с условным N........., общей площадью.......... кв. м, находящейся в секции...... на...... этаже в многоквартирном доме по адресу: .......... область, .......... район, с/о........., п.............
Указанный договор он заключил с ответчиком ЗАО "РИВАЛД-2000" после того, как последний в одностороннем порядке отказался от исполнения договора N.......... от.............. г. участия в долевом строительстве жилого дома по адресу: .......... область, .......... район, с/о........, .......... Предметом расторгнутого договора также являлась обязанность ответчика ЗАО "РИВАЛД-2000" по строительству указанного выше объекта долевого строительства.
Ответчик ЗАО "РИВАЛД-2000" после заключения спорного договора, уклонившись от государственной регистрации, не внес в одностороннем порядке изменения в ЕГРП об одностороннем отказе от исполнения расторгнутого договора.
В данной связи просил суд вынести решение о регистрации спорного договора.
В суде представитель истца по доверенности Молотков исковые требования поддержал.
Ответчик Г., действующая в интересах несовершеннолетнего ответчика............, иск не признала.
Представитель ответчика ЗАО "РИВАЛД-2000" в суд не явился. Представил возражения, в которых не признал исковые требования.
Третьи лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (Росреестр по Московской области) и ООО "СТК", привлеченное к участию в деле, не явились, о дате, времени и месте слушания дела извещались.
Судом постановлено изложенное выше решение, об отмене которого просит Г., действующая в интересах несовершеннолетней............, по доводам апелляционной жалобы и дополнений, ссылаясь на допущенные судом нарушения норм материального и процессуального права.
Проверив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и дополнений, письменных возражений, заслушав Г., представляющую интересы несовершеннолетней Г., и представителя Д., поддержавших доводы жалобы, Т., согласившегося с решением суда, обсудив возможность рассмотрения дела в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте судебного заседания, судебная коллегия приходит к следующему.
Из материалов дела следует, что............. года между ЗАО "РИВАЛД-2000" и ООО "СТК" заключен договор N........ участия в долевом строительстве жилого дома по адресу: ........... область, ............ район, с/о......., ............ Данный договор зарегистрирован в ЕГРП.......... года.
Согласно п. 3.1 договора застройщик ЗАО "РИВАЛД-2000" обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный жилой дом и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать инвестору ООО "СТК" (субинвестору) объект долевого строительства, а инвестор обязуется уплатить инвестиционный взнос в объеме и порядке, предусмотренных в разделе 4 настоящего договора.
В соответствии с приложением N......... к указанному договору права требования к ответчику ЗАО "РИВАЛД-2000" поименованы, в частности, имеется право требования на однокомнатную квартиру с условным N........., в....... секции на...... этаже, общей проектной площадью.......... кв. м.
В силу п. 4.2 основного договора инвестиционный взнос по настоящему договору определяется, исходя из инвестиционной стоимости строительства........ кв. м общей площади квартир и торгово-офисных помещений многоквартирного жилого дома равной ***** долларов США.
В соответствии с п. 4.7 основного договора инвестиционный взнос инвестор обязуется уплатить в безналичном порядке на расчетный счет застройщика или по его указанию на расчетный счет третьих лиц в соответствии с графиком финансирования (Приложение N 2) в следующем порядке: 50% суммы, подлежащей уплате в соответствующем месяце, не позднее 15 (пятнадцатого) числа текущего месяца; оставшиеся 50% не позднее окончания текущего месяца.
В соответствии с графиком финансирования (приложение N 2) основного договора инвестор (ООО "СТК") оплачивает инвестиционный взнос застройщику ЗАО "РИВАЛД-2000" с марта...... года по сентябрь....... года.
Судом также установлено, что 09 февраля 2007 года В. и ООО "СТК" заключили договор N......... уступки прав и перевода долга по договору участия в долевом строительстве N......... от............ г. Договор зарегистрирован в ЕГРП 27 апреля 2007 года.
В соответствии с п. 2.1 договора уступки прав и перевода долга цедент (ООО "СТК") уступает, а цессионарий (В.) принимает права требования на получение в собственность квартиры в многоквартирном доме, являющейся частью объекта долевого строительства и соответствующей следующим характеристикам: однокомнатная, с условным N........, в.... секции на.... этаже, общей проектной площадью...... кв. м.
Также согласно п. 2.2 договора уступки прав и перевода долга наряду с уступкой прав требований цедент (ООО "СТК") с предварительного согласия должника в соответствии с п. 6.1.1. основного договора передает, а цессионарий (В.) принимает на себя обязательства цедента (ООО "СТК") по основному договору, относящиеся к переданным по настоящему договору правам требования и не исполненные к моменту заключения настоящего договора.
В силу п. 2.3. договора уступки прав и перевода долга права требований и обязательства, указанные в пунктах 2.1. и 2.2. настоящего договора, переходят от цедента (ООО "СТК") к цессионарию (В.) с момента государственной регистрации настоящего договора.
Таким образом, с....... года В. приобрела как право требования к ответчику ЗАО "РИВАЛД-2000" на указанную квартиру, так и обязанности в виде долга в размере, исчисляемом в соответствии с основным договором, перед этим ответчиком. Сумма долга В. за право требование на указанную квартиру перед ответчиком ЗАО "РИВАЛД-2000" согласно п. 4.2. основного договора составила сумму в размере 33 ***** долларов США (...... x ........). Срок уплаты долга В. ответчику ЗАО "РИВАЛД-2000" установлен в соответствии с графиком финансирования по основному договору по сентябрь........ года.
Согласно п. 4.1. договора уступки прав и перевода долга цена настоящего договора составляет сумму, эквивалентную ***** (...............) условных единиц, исходя из стоимости одного квадратного метра общей площади квартиры равной ***** (...........) условных единиц, и включает в себя цену передаваемых прав требований, а также долг цедента (ООО "СТК") перед застройщиком (ЗАО "РИВАЛД-2000"), определяемый в соответствии с п. 2.2. настоящего договора.
В соответствии с п. 4.2 договора уступки прав и перевода долга цессионарий (В.) оплачивает цеденту (ООО "СТК") полную сумму, указанную в п. 4.1. настоящего договора, включая сумму долга цедента (В.) перед должником (ответчиком ЗАО "РИВАЛД-2000") в течение 3 (трех) рабочих дней с момента подписания настоящего договора. При этом цессионарий (В.) поручает цеденту (ООО "СТК") самостоятельно перечислить застройщику (ответчику ЗАО "РИВАЛД-2000") сумму долга, который переводится на цессионария (В.) на основании настоящего договора, а цедент (ООО "СТК") обязуется перечислить названную сумму застройщику (ответчику ЗАО "РИВАЛД-2000") или указанному им третьему лицу в соответствии с графиком финансирования, являющимся неотъемлемой частью основного договора.
Согласно п. 4.3. договора уступки прав и перевода долга сумма, подлежащая оплате в соответствии с пунктом 4.1. настоящего договора, перечисляется цессионарием (В.) на расчетный счет ООО "Юэсвэй Риал Истейт", указанный в разделе 10 настоящего договора.
В силу п. 4.4. договора уступки прав и перевода долга все платежи, осуществляемые сторонами, производятся в рублях по курсу **** рублей за одну условную единицу.
Как следует из выписки по текущему счету В. за период с........... г. по............ г. Московского филиала банка "Таврический" (ОАО) ........ года и.......... г. В. оплатила по договору уступки прав и перевода долга сумму в размере ***** рублей и ****** рублей соответственно на расчетный счет ООО "Юэсвэй Риал Истейт".
Из выписки по текущему счету ООО "Юэсвэй Риал Истейт" ...... г. усматривается, что эта организация оплатила третьему лицу ООО "СТК" сумму в размере ******* рублей за реализацию договора уступки прав и перевода долга.
Таким образом, В. возложила на ООО "СТК" исполнение своей обязанности в виде оплаты долга ответчику ЗАО "РИВАЛД-2000" в сумме ***** долларов США на основании п. 4.2. договора уступки прав и перевода долга. Со своей стороны В. исполнила свои обязательства по договору уступки прав и перевода долга и уплатила сумму долга для ответчика ЗАО "РИВАЛД-2000" сначала ООО "Юэсвэй Риал Истейт", а последний перечислил ее ООО "СТК".
.........г. В. умерла.
..........г. Г. выдано свидетельство о праве на наследство по закону, согласно которому она является собственником имущества в виде права требования на получение в собственность вышеуказанной квартиры. Законным представителем Г. является Г.
Оценив представленные сторонами доказательства по правилам ст. ст. 56, 67 ГПК РФ, суд пришел к выводу о том, что факт перечисления ООО "СТК" ответчику ЗАО "РИВАЛД-2000" суммы долга в размере ***** долларов США в рублях по курсу ЦБ РФ на день оплаты по основному договору за право требования в виде указанной выше квартиры не нашел своего подтверждения.
Судом исследованы бухгалтерские документы: оборотно-сальдовая ведомость по счету 76.5 с контрагентами (договоры ЗАО "РИВАЛД-2000" за период с........ года по....... г.), из которой следует, что оплата инвестиционного взноса за В. по основному договору за вышеуказанное право требования отсутствует, а также аудиторский отчет N...... от......... года. Согласно разделу 4 отчета (аудит расчетов по целевому финансированию, расчетов с поставщиками и подрядчиками, покупателями и заказчиками, прочими дебиторами и кредиторами) на сумму в части оплаты долга ответчику ЗАО "РИВАЛД-2000" за вышеуказанное право требование взаимоотношения между цедентом (ООО "СТК") и застройщиком (ответчиком ЗАО "РИВАЛД-2000") в части расчетов не урегулированы.
Акт о взаиморасчетах с ответчиком ЗАО "РИВАЛД-2000" за право требование на указанную квартиру не составлялся.
При таких обстоятельствах и поскольку ООО "СТК" согласно п. 4.2. договора уступки прав и перевода долга между В. и ООО "СТК" не перечислил денежные средства ЗАО "РИВАЛД-2000", судебная коллегия считает возможным согласиться с выводом суда о том, что обязательства по основному договору N..... по уплате суммы основного долга ответчику ЗАО "РИВАЛД-2000" в размере ***** долларов США за право требования на вышеуказанную квартиру В. не исполнены.
Разрешая спор, суд правильно применил положения ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов", согласно ч. 5 ст. 5 которого в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.
В соответствии с ч. 3 ст. 9 Закона в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.
В силу ч. 4 ст. 9 указанного Закона в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.
Согласно ч. 4 ст. 8 указанного выше Закона сообщения должны направляться по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку.
Установлено, что............... г. ответчик ЗАО "РИВАЛД-2000" направил законному представителю Г. - Г. заказное письмо с уведомлением о вручении, в котором предупредил о необходимости погашения указанной задолженности по уплате цены основного договора, поскольку срок внесения платежа был нарушен более чем на три месяца.
Г. было предложено в тридцатидневный срок с момента направления указанного письма-предупреждения выполнить обязательства по основному договору и перечислить сумму в размере ***** долларов США по курсу доллара США к рублю на дату платежа на расчетный счет ответчика ЗАО "РИВАЛД-2000". Указано, что в случае неисполнения обязательств по оплате инвестиционного взноса умершей В. по основному договору в срок, указанный в письме-предложении, ЗАО "РИВАЛД-2000" откажется от исполнения основного договора в одностороннем порядке, о чем направит Г. уведомление об одностороннем отказе от исполнения основного договора.
........года Г. получила указанное письмо от........ г.
Не получив указанной выше суммы по основному договору в тридцатидневный срок с момента получения указанного уведомления, ............ г. ответчик ЗАО "РИВАЛД-2000" отказался от исполнения основного договора, о чем направил Г. заказным письмом уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора.
В такой ситуации вывод суда о том, что ЗАО "РИВАЛД-2000" предусмотренный законом порядок одностороннего отказа от исполнения договора соблюден, в связи с чем основной договор между ответчиками считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора, то есть с....... года, основан на законе, соответствует представленным сторонами по делу доказательствам.
Доводы апелляционной жалобы о том, что стороной договора долевого участия Г. не является, право требования ее как наследника возникает в силу наследования по закону после смерти В., правильность выводов суда о применении к спорным правоотношениям положений Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" не опровергает.
Довод о том, что со смертью В. договорные отношения между сторонами договора долевого участия прекратились, является несостоятельным, поскольку, приняв наследство и получив свидетельство о праве на наследство, Г. в силу ст. 1112 ГК РФ, ч. 7 ст. 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" стала участником договора долевого участия как правопреемник наследодателя, и имеет все права и несет все обязанности, вытекающие из данного договора.
В апелляционной жалобе и дополнениях к ней Г. ссылается также на то, что обязательства по оплате договора В. исполнены полностью, поскольку денежные средства ООО "СТК" перечислены застройщику ЗАО "РИВАЛД-2000" по договору N..... от......... года в полном объеме, в том числе и за спорную квартиру.
Между тем, указанные доводы имеющимися в деле документальными данными, доказательствами, исследованными судом, не подтверждаются.
Пояснения допрошенных судом апелляционной инстанции по ходатайству ответчика специалистов - аудиторов А. и К. о том, что из аудиторского отчета N....... от........ года ООО "Аудиторская фирма "Интер аудит и оценка" усматривается отсутствие долга по обязательствам ООО "СТК" перед ЗАО "РИВАЛД-2000" по договору N...... от....... года, судебная коллегия оценивает критически и во внимание не принимает, поскольку при составлении отчета указанные специалисты участия не принимали, первичную бухгалтерскую документацию, на основании которой составлен отчет, не исследовали.
Кроме того, пояснения аудиторов имеющимся в отчете данным не соответствуют.
Согласно п. 4.1. основного договора между ЗАО "РИВАЛД-2000" и ООО "СТК" инвестиционный взнос ООО "СТК" по договору составил ***** долларов США. Согласно п. 4.9. основного договора курс доллара соответствует ***** рублей за один доллар США, применительно к расчетам с подрядной организацией.
Таким образом, инвестиционный взнос ООО "СТК" по основному договору составлял в рублях сумму в размере ***** рублей.
Согласно данным бухгалтерской отчетности, учитывающей оплату в счет основного договора, и подтвержденную аудиторским отчетом (лист 68 отчета) по состоянию на............. года задолженность ООО "СТК" перед ответчиком ЗАО "РИВАЛД-2000" составляла ****** рублей.
ООО "СТК" и В., заключив договор уступки прав с переводом долга, перевели долг ООО "СТК" в размере ***** долларов США на последнюю. Акт о взаиморасчетах В. и ЗАО "РИВАЛД-2000" не подписан.
Судебной коллегией отказано в принятии в качестве доказательства выписки Московского филиала Банка "Таврический" (ОАО) о движении денежных средств по счету ЗАО "РИВАЛД-2000", а также по счету ООО "СТК" из "Риабанк" (ЗАО), поскольку судом первой инстанции указанные документы не исследовались, получены после вынесения судебного решения по запросу Преображенского районного суда г. Москвы в рамках рассмотрения другого дела по заявленному Г. иску о защите прав потребителя, взыскании неустойки.
Более того, как указывает сама Г., указанные счета подтверждают перечисление денежных средств от ООО "СТК" в пользу ЗАО "Ривалд-2000" безналичным способом, и сумма перечислений по данному счету не является полной по договору долевого участия, поскольку указанные лица имеют счета в других банках, кроме того, взаиморасчеты происходили между ними, в том числе, в безденежных формах.
Судом первой инстанции также установлено, что....... года Т. и ответчик ЗАО "РИВАЛД-2000" заключили в письменной форме договор N...... участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: ........... область, ............ район, с/о........, .........., предметом которого является право требование к ответчику ЗАО "РИВАЛД-2000" на указанную выше квартиру.
Согласно п. 5.2.1. договора долевого участия в строительстве застройщик ЗАО "РИВАЛД-2000" обязан в течение 3 рабочих дней с момента подписания настоящего договора обратиться с заявлением о государственной регистрации настоящего договора и представить настоящий договор и необходимые документы для его государственной регистрации в Управление Федеральной регистрационной службы по Московской области.
Представленный в материалы дела договор по своей правовой природе является договором долевого участия в строительстве, правоотношения сторон по которому регулируются нормами Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" от 30.12.2004 N 214-ФЗ.
В соответствии с пунктом 3 статьи 4 названного Закона договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Поскольку ЗАО "РИВАЛД-2000" обязательства перед истцом по условиям указанного договора не исполнил, в течение 3 рабочих дней с момента подписания договора долевого участия в строительстве с заявлением о государственной регистрации этого договора не обратился, не представил указанный договор и необходимые документы для его государственной регистрации в Управление Федеральной регистрационной службы по Московской области, суд правомерно пришел к выводу о том, что заявленные Т. требования о регистрации договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: ......... область, ......... район, с/о............, .........., N...... от........... года, заключенного между ним и Закрытым акционерным обществом "РИВАЛД-2000", подлежат удовлетворению.
Разрешая спор, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства. Установленные судом обстоятельства подтверждены материалами дела и исследованными судом доказательствами, которым суд дал надлежащую оценку. Выводы суда соответствуют установленным обстоятельствам. Нарушений норм процессуального и материального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.
Выводы суда не противоречат материалам дела, юридически значимые обстоятельства по делу судом установлены правильно, нормы материального права применены верно, существенных нарушений норм процессуального закона судом допущено не было.
Доводы апелляционной жалобы с учетом дополнений о неправильном определении судом обстоятельств дела, их доказанности, неправильном толковании и применении норм материального права, несостоятельны, поскольку направлены на иное толкование закона, переоценку доказательств, оцененных судом в соответствии с требованиями статьи 67 ГПК РФ, выводов суда первой инстанции не опровергают и не могут служить основанием к отмене обжалуемого решения.
Руководствуясь ст. ст. 327 - 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Таганского районного суда города Москвы от 09 октября 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу и дополнения к ней Г., действующей в интересах несовершеннолетней Г. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)