Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Арендованное помещение находится в здании, являющемся объектом культурного наследия федерального значения. Отказ мотивирован непредставлением охранного обязательства.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 21 июля 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 23 июля 2015 года.
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Кадулина А.В., Сапоткиной Т.И., при участии от Санкт-Петербургского государственного бюджетного учреждения культуры "Государственный музей-заповедник "Павловск" Разумова А.А. (доверенность от 11.04.2015 N 17), от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу Архинчеева А.А. (доверенность от 25.12.2014 N 67), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Санкт-Петербургского государственного бюджетного учреждения культуры "Государственный музей-заповедник "Павловск" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23.12.2014 (судья Вареникова А.О.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.04.2015 (судьи Барканова Я.В., Желтянников В.И., Тимухина И.А.) по делу N А56-63245/2014,
установил:
Санкт-Петербургское государственное бюджетное учреждение культуры "Государственный музей-заповедник "Павловск", место нахождения: 196621, Санкт-Петербург, г. Павловск, Садовая ул., д. 20, ОГРН 1027809016234, ИНН 7822002853 (далее - Учреждение), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным изложенного в сообщении от 19.08.2014 N 78-78-86/003/2014-420; 78-78-86/005/2014-212 решения Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, место нахождения: 191124, Санкт-Петербург, ул. Красного Текстильщика, д. 10-12, ОГРН 1047833068931, ИНН 7801267400 (далее - Управление Росреестра), об отказе в государственной регистрации договора аренды от 01.04.2014 N 6, заключенного между Учреждением и закрытым акционерным обществом "Рестораны Музея "Павловск" (далее - Общество); обязании Управления Росреестра осуществить государственную регистрацию договора от 01.04.2014 N 6 аренды части нежилого здания, являющегося объектом культурного наследия федерального значения "Дворец Павловский (Большой)", расположенного по адресу: Санкт-Петербург, г. Павловск, Садовая ул., д. 20, лит. А.
Общество, место нахождения: 196621, Санкт-Петербург, г. Павловск, Садовая ул., д. 20, ОГРН 1027809008600, ИНН 7822004000, привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.
Решением от 23.12.2014 в удовлетворении заявленных требований отказано.
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.04.2015 данное решение оставлено без изменения.
Учреждение в кассационной жалобе, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, просит отменить названные судебные акты и принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. По мнению подателя жалобы, из положений Федерального закона "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (далее - Закон о памятниках) и Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации) не следует ни обязанность арендатора заключить охранное обязательство в случае аренды части объекта культурного наследия, ни обязанность представлять охранное обязательство, заключаемое между арендатором и уполномоченным органом, для государственной регистрации договора аренды помещений в объекте культурного наследия; обязанность заключить охранное обязательство может возникнуть у арендатора только с момента заключения договора аренды, который считается заключенным с даты его государственной регистрации; охранное обязательство не является основанием возникновения того обременения объекта, которое регистрируется в связи с заключением договора аренды.
Управление Росреестра в отзыве на кассационную жалобу просит оставить ее без удовлетворения, считая правильным вывод судов о необходимости оформления охранного обязательства при заключении договора аренды объекта культурного наследия и представления охранного обязательства на государственную регистрацию договора аренды.
В судебном заседании представитель Учреждения поддержал кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы. Представитель Управления Росреестра против удовлетворения жалобы возражал по мотивам, изложенным в отзыве.
Общество о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом, однако в суд своего представителя не направило, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, на основании распоряжения Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ) от 09.07.2013 N 598-рк и протокола аукционной комиссии от 12.03.2014 Учреждение (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 01.04.2014 N 6 аренды части площадью 60,9 кв. м (площадь с учетом коэффициента потребительских качеств 95,4 кв. м) нежилого помещения 2-Н (ч.п. 42, 45, 46), расположенного на первом этаже здания с кадастровым номером 78:42:0016201:1018, являющегося объектом культурного наследия федерального значения "Дворец Павловский (Большой)", по адресу: Санкт-Петербург, г. Павловск, Садовая ул., д. 20, лит. А, сроком на 5 лет.
В мае 2014 года Учреждение обратилось в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации указанного договора.
Уведомлением от 07.07.2014 N 78-78-86/003/2014-420 Управление Росреестра сообщило о приостановлении государственной регистрации до 06.08.2014 по следующим причинам: выявлены противоречия в сведениях об арендуемом объекте недвижимости в тексте договора от 01.04.2014 N 6, распоряжения КУГИ от 09.07.2013 N 598-рк и протокола от 12.03.2014; не представлены охранное обязательство, а также надлежащие документы в подтверждение учета в установленном порядке части здания, сдаваемой в аренду; от Общества не представлены документы, свидетельствующие о соответствии сделки статьям 78, 81 Федерального закона "Об акционерных обществах".
Учреждение представило в регистрирующий орган заявление от 17.07.2014 с приложением дополнительных документов, одновременно приведя в заявлении возражения относительно необходимости представления охранного обязательства.
Сообщением от 19.08.2014 N 78-78-86/003/2014-420; 78-78-86/005/2014-212 Управление Росреестра уведомило Учреждение об отказе в проведении государственной регистрации права (обременения) в отношении указанного выше здания на основании абзаца 2 пункта 2 статьи 19 Закона о государственной регистрации, поскольку Учреждение не устранило причины, препятствовавшие государственной регистрации после ее приостановления; не представило охранное обязательство, заключенное с пользователем объектом культурного наследия.
Учреждение, считая, что требование регистрирующего органа о представлении охранного обязательства для государственной регистрации договора аренды не основано на нормах закона, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
В соответствии с пунктом 8 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 5 статьи 2, пунктом 3 статьи 20 Закона о государственной регистрации заинтересованное лицо вправе обжаловать в суд отказ регистрирующего органа в государственной регистрации.
Кроме того, право заинтересованного лица обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, должностных лиц предусмотрено главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Основания отказа в государственной регистрации прав исчерпывающе перечислены в статье 20 Закона о государственной регистрации. Согласно абзацу 10 пункта 1 названной статьи в государственной регистрации прав может быть отказано, если не представлены документы, необходимые в соответствии с данным Законом для государственной регистрации прав, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.
Государственная регистрация прав осуществляется на основании документов, перечисленных в статье 17 Закона о государственной регистрации.
Согласно пункту 1 статьи 26 Закона государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.
Согласно пункту 1.1 договора от 01.04.2014 N 6 предмет аренды составляет часть здания, являющегося объектом культурного наследия федерального значения "Дворец Павловский (Большой)".
В силу статьи 33 Закона о памятниках объекты культурного наследия подлежат государственной охране в целях предотвращения их повреждения, разрушения или уничтожения, изменения облика и интерьера, нарушения установленного порядка их использования, перемещения и предотвращения других действий, могущих причинить вред объектам культурного наследия, а также в целях их защиты от неблагоприятного воздействия окружающей среды и от иных негативных воздействий.
Как предусмотрено пунктом 1 статьи 55 названного Закона (в редакции, действовавшей в период существования спорных правоотношений), договор аренды объекта культурного наследия заключается в соответствии с правилами, предусмотренными Гражданским кодексом Российской Федерации для заключения договоров аренды зданий и сооружений, и с учетом требований данного Закона.
Как установлено в пунктах 2, 5 статьи 55 Закона о памятниках, в договоре аренды объекта культурного наследия обязательно указываются включенные в реестр сведения об особенностях, составляющих предмет охраны данного объекта культурного наследия, и требования к сохранению объекта культурного наследия в соответствии с названным Законом независимо от формы собственности данного объекта. Обязательным условием заключения договора аренды объекта культурного наследия является охранное обязательство пользователя объектом культурного наследия, включающее в себя требования к содержанию объекта культурного наследия, условия доступа к нему граждан, порядку и срокам проведения реставрационных, ремонтных и иных работ по его сохранению, а также иные требования, которые обеспечивают сохранность данного объекта и являются ограничениями (обременениями) права пользования данным объектом.
Суды, проанализировав указанные положения Закона о памятниках (в редакции, действовавшей в период существования спорных правоотношений), пришли к правомерному выводу, что поскольку охранное обязательство является обязательным условием заключения договора аренды объекта культурного наследия, требование регистрирующего органа о представлении охранного обязательства для государственной регистрации договора аренды части объекта культурного наследия является законным. Поскольку в данном случае охранное обязательство не представлялось на государственную регистрацию договора, оспариваемый отказ в государственной регистрации договора по указанному в нем основанию также соответствует закону.
Доводы подателя жалобы подлежат отклонению как основанные на неверном толковании положений Закона о государственной регистрации и Закона о памятниках, из которых следует, что охранное обязательство в отношении передаваемого в аренду объекта культурного наследия является необходимым для государственной регистрации обременения документом, а не дополнительным, который регистрирующий орган был бы не вправе требовать от заявителя.
Учитывая изложенное, кассационная инстанция считает обжалуемые решение и постановление правильными и не усматривает установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены указанных судебных актов.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23.12.2014 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.04.2015 по делу N А56-63245/2014 оставить без изменения, а кассационную жалобу Санкт-Петербургского государственного бюджетного учреждения культуры "Государственный музей-заповедник "Павловск" - без удовлетворения.
Председательствующий
И.В.СЕРГЕЕВА
Судьи
А.В.КАДУЛИН
Т.И.САПОТКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА ОТ 23.07.2015 N Ф07-5203/2015 ПО ДЕЛУ N А56-63245/2014
Требование: О признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации договора аренды.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Арендованное помещение находится в здании, являющемся объектом культурного наследия федерального значения. Отказ мотивирован непредставлением охранного обязательства.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 июля 2015 г. по делу N А56-63245/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 21 июля 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 23 июля 2015 года.
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Кадулина А.В., Сапоткиной Т.И., при участии от Санкт-Петербургского государственного бюджетного учреждения культуры "Государственный музей-заповедник "Павловск" Разумова А.А. (доверенность от 11.04.2015 N 17), от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу Архинчеева А.А. (доверенность от 25.12.2014 N 67), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Санкт-Петербургского государственного бюджетного учреждения культуры "Государственный музей-заповедник "Павловск" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23.12.2014 (судья Вареникова А.О.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.04.2015 (судьи Барканова Я.В., Желтянников В.И., Тимухина И.А.) по делу N А56-63245/2014,
установил:
Санкт-Петербургское государственное бюджетное учреждение культуры "Государственный музей-заповедник "Павловск", место нахождения: 196621, Санкт-Петербург, г. Павловск, Садовая ул., д. 20, ОГРН 1027809016234, ИНН 7822002853 (далее - Учреждение), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным изложенного в сообщении от 19.08.2014 N 78-78-86/003/2014-420; 78-78-86/005/2014-212 решения Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, место нахождения: 191124, Санкт-Петербург, ул. Красного Текстильщика, д. 10-12, ОГРН 1047833068931, ИНН 7801267400 (далее - Управление Росреестра), об отказе в государственной регистрации договора аренды от 01.04.2014 N 6, заключенного между Учреждением и закрытым акционерным обществом "Рестораны Музея "Павловск" (далее - Общество); обязании Управления Росреестра осуществить государственную регистрацию договора от 01.04.2014 N 6 аренды части нежилого здания, являющегося объектом культурного наследия федерального значения "Дворец Павловский (Большой)", расположенного по адресу: Санкт-Петербург, г. Павловск, Садовая ул., д. 20, лит. А.
Общество, место нахождения: 196621, Санкт-Петербург, г. Павловск, Садовая ул., д. 20, ОГРН 1027809008600, ИНН 7822004000, привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.
Решением от 23.12.2014 в удовлетворении заявленных требований отказано.
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.04.2015 данное решение оставлено без изменения.
Учреждение в кассационной жалобе, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, просит отменить названные судебные акты и принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. По мнению подателя жалобы, из положений Федерального закона "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (далее - Закон о памятниках) и Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации) не следует ни обязанность арендатора заключить охранное обязательство в случае аренды части объекта культурного наследия, ни обязанность представлять охранное обязательство, заключаемое между арендатором и уполномоченным органом, для государственной регистрации договора аренды помещений в объекте культурного наследия; обязанность заключить охранное обязательство может возникнуть у арендатора только с момента заключения договора аренды, который считается заключенным с даты его государственной регистрации; охранное обязательство не является основанием возникновения того обременения объекта, которое регистрируется в связи с заключением договора аренды.
Управление Росреестра в отзыве на кассационную жалобу просит оставить ее без удовлетворения, считая правильным вывод судов о необходимости оформления охранного обязательства при заключении договора аренды объекта культурного наследия и представления охранного обязательства на государственную регистрацию договора аренды.
В судебном заседании представитель Учреждения поддержал кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы. Представитель Управления Росреестра против удовлетворения жалобы возражал по мотивам, изложенным в отзыве.
Общество о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом, однако в суд своего представителя не направило, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, на основании распоряжения Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ) от 09.07.2013 N 598-рк и протокола аукционной комиссии от 12.03.2014 Учреждение (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 01.04.2014 N 6 аренды части площадью 60,9 кв. м (площадь с учетом коэффициента потребительских качеств 95,4 кв. м) нежилого помещения 2-Н (ч.п. 42, 45, 46), расположенного на первом этаже здания с кадастровым номером 78:42:0016201:1018, являющегося объектом культурного наследия федерального значения "Дворец Павловский (Большой)", по адресу: Санкт-Петербург, г. Павловск, Садовая ул., д. 20, лит. А, сроком на 5 лет.
В мае 2014 года Учреждение обратилось в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации указанного договора.
Уведомлением от 07.07.2014 N 78-78-86/003/2014-420 Управление Росреестра сообщило о приостановлении государственной регистрации до 06.08.2014 по следующим причинам: выявлены противоречия в сведениях об арендуемом объекте недвижимости в тексте договора от 01.04.2014 N 6, распоряжения КУГИ от 09.07.2013 N 598-рк и протокола от 12.03.2014; не представлены охранное обязательство, а также надлежащие документы в подтверждение учета в установленном порядке части здания, сдаваемой в аренду; от Общества не представлены документы, свидетельствующие о соответствии сделки статьям 78, 81 Федерального закона "Об акционерных обществах".
Учреждение представило в регистрирующий орган заявление от 17.07.2014 с приложением дополнительных документов, одновременно приведя в заявлении возражения относительно необходимости представления охранного обязательства.
Сообщением от 19.08.2014 N 78-78-86/003/2014-420; 78-78-86/005/2014-212 Управление Росреестра уведомило Учреждение об отказе в проведении государственной регистрации права (обременения) в отношении указанного выше здания на основании абзаца 2 пункта 2 статьи 19 Закона о государственной регистрации, поскольку Учреждение не устранило причины, препятствовавшие государственной регистрации после ее приостановления; не представило охранное обязательство, заключенное с пользователем объектом культурного наследия.
Учреждение, считая, что требование регистрирующего органа о представлении охранного обязательства для государственной регистрации договора аренды не основано на нормах закона, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
В соответствии с пунктом 8 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 5 статьи 2, пунктом 3 статьи 20 Закона о государственной регистрации заинтересованное лицо вправе обжаловать в суд отказ регистрирующего органа в государственной регистрации.
Кроме того, право заинтересованного лица обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, должностных лиц предусмотрено главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Основания отказа в государственной регистрации прав исчерпывающе перечислены в статье 20 Закона о государственной регистрации. Согласно абзацу 10 пункта 1 названной статьи в государственной регистрации прав может быть отказано, если не представлены документы, необходимые в соответствии с данным Законом для государственной регистрации прав, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.
Государственная регистрация прав осуществляется на основании документов, перечисленных в статье 17 Закона о государственной регистрации.
Согласно пункту 1 статьи 26 Закона государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.
Согласно пункту 1.1 договора от 01.04.2014 N 6 предмет аренды составляет часть здания, являющегося объектом культурного наследия федерального значения "Дворец Павловский (Большой)".
В силу статьи 33 Закона о памятниках объекты культурного наследия подлежат государственной охране в целях предотвращения их повреждения, разрушения или уничтожения, изменения облика и интерьера, нарушения установленного порядка их использования, перемещения и предотвращения других действий, могущих причинить вред объектам культурного наследия, а также в целях их защиты от неблагоприятного воздействия окружающей среды и от иных негативных воздействий.
Как предусмотрено пунктом 1 статьи 55 названного Закона (в редакции, действовавшей в период существования спорных правоотношений), договор аренды объекта культурного наследия заключается в соответствии с правилами, предусмотренными Гражданским кодексом Российской Федерации для заключения договоров аренды зданий и сооружений, и с учетом требований данного Закона.
Как установлено в пунктах 2, 5 статьи 55 Закона о памятниках, в договоре аренды объекта культурного наследия обязательно указываются включенные в реестр сведения об особенностях, составляющих предмет охраны данного объекта культурного наследия, и требования к сохранению объекта культурного наследия в соответствии с названным Законом независимо от формы собственности данного объекта. Обязательным условием заключения договора аренды объекта культурного наследия является охранное обязательство пользователя объектом культурного наследия, включающее в себя требования к содержанию объекта культурного наследия, условия доступа к нему граждан, порядку и срокам проведения реставрационных, ремонтных и иных работ по его сохранению, а также иные требования, которые обеспечивают сохранность данного объекта и являются ограничениями (обременениями) права пользования данным объектом.
Суды, проанализировав указанные положения Закона о памятниках (в редакции, действовавшей в период существования спорных правоотношений), пришли к правомерному выводу, что поскольку охранное обязательство является обязательным условием заключения договора аренды объекта культурного наследия, требование регистрирующего органа о представлении охранного обязательства для государственной регистрации договора аренды части объекта культурного наследия является законным. Поскольку в данном случае охранное обязательство не представлялось на государственную регистрацию договора, оспариваемый отказ в государственной регистрации договора по указанному в нем основанию также соответствует закону.
Доводы подателя жалобы подлежат отклонению как основанные на неверном толковании положений Закона о государственной регистрации и Закона о памятниках, из которых следует, что охранное обязательство в отношении передаваемого в аренду объекта культурного наследия является необходимым для государственной регистрации обременения документом, а не дополнительным, который регистрирующий орган был бы не вправе требовать от заявителя.
Учитывая изложенное, кассационная инстанция считает обжалуемые решение и постановление правильными и не усматривает установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены указанных судебных актов.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23.12.2014 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.04.2015 по делу N А56-63245/2014 оставить без изменения, а кассационную жалобу Санкт-Петербургского государственного бюджетного учреждения культуры "Государственный музей-заповедник "Павловск" - без удовлетворения.
Председательствующий
И.В.СЕРГЕЕВА
Судьи
А.В.КАДУЛИН
Т.И.САПОТКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)