Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 25 февраля 2014 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 28 февраля 2014 г.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Ермолаевой Л.П., Карпачевой М.И.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления земельными и имущественными отношениями Саткинского муниципального района на решение Арбитражного суда Челябинской области от 03.12.2013 по делу N А76-15961/2013 (судья Лукьянова М.В.).
В заседании приняли участие:
от Прокурора Челябинской области - Смолина Е.В. (удостоверение),
представители Управления земельными и имущественными отношениями Саткинского муниципального района - Кузина Е.А. (доверенность от 25.02.2014), Завьялова И.М. (доверенность от 25.02.2014),
а также индивидуальный предприниматель Полюдова Е.Е. лично (паспорт), ее представитель Францева С.В. (доверенность от 10.08.2012).
Прокурор Челябинской области (далее - Прокурор, истец) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к Управлению земельными и имущественными отношениями Саткинского муниципального района, индивидуальному предпринимателю Полюдовой Елене Евгеньевне (далее - Управление, ИП Полюдова Е.Е., предприниматель, ответчики) о признании недействительным дополнительного соглашения N 8А от 01.02.2012 к договору аренды от 06.01.2004 между Управлением и ИП Полюдовой Е.Е. о предоставлении в аренду нежилого помещения N 100, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Сатка, ул. Пролетарская, д. 41, общей площадью 83 кв. метра; признании недействительным договора купли-продажи N 37-ПрП от 05.06.2013 нежилого помещения N 100, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Сатка, ул. Пролетарская, д. 41, общей площадью 83 кв. метра (номера помещений на поэтажном плане с 8 по 10), заключенного между Управлением и ИП Полюдовой Е.Е.; применении последствий недействительности сделки путем возложения обязанности на ИП Полюдову Е.Е. возвратить Управлению нежилое помещение N 100, расположенное по адресу: Челябинская область, г. Сатка, ул. Пролетарская, д. 41, общей площадью 83 кв. метра; взыскании в порядке применения последствий недействительности сделки с Управления в пользу ИП Полюдовой Е.Е. денежных средств, переданных по сделке, в размере 86 947 руб. 29 коп. (с учетом уточнения исковых требований, т. 2 л.д. 20-24).
Определением суда от 03.09.2013 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной антимонопольной службы по Челябинской области (т. 1 л.д. 1-5).
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 03.12.2013 (резолютивная часть от 18.11.2013) исковые требования Прокурора удовлетворены.
С указанным решением не согласилось Управление (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), подало апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на неполное исследование судом первой инстанции фактических обстоятельств дела.
Апеллянт полагает, что судом не учтено, что нежилое помещение N 100, являвшееся предметом оспариваемого дополнительного соглашения N 8А от 01.02.2012 к договору аренды от 06.01.2004, и помещение N 1006, являвшееся предметом договора аренды, являются одним и тем же объектом. Изменение нумерации и площади помещения произведено в результате новой инвентаризации вследствие проведенной предпринимателем реконструкции арендуемого помещения. На момент заключения договора аренды от 06.01.2004 в аренду была передана только полезная площадь, что не запрещено действующим законодательством. Между сторонами договора аренды не возникло разногласия относительно индивидуализации объекта, и техническая ошибка в указании площади помещения не может служить основанием для его недействительности. Таким образом, в силу того, что предметом дополнительного соглашения является то же самое помещение, что и предметом договора аренды, договор аренды мог быть возобновлен на новый срок без проведения процедуры торгов.
При оценке законности приватизации имущества следует исходить из того, что первоначально в решении собрания депутатов Саткинского муниципального района от 27.03.2013 N 451/44 была допущена техническая ошибка в части указания площади помещения, которая впоследствии была исправлена путем внесения изменений в решение.
От Прокуратуры поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором истец просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители третьего лица не явились.
С учетом мнения представителей лиц, участвующих в судебном заседании, и в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие указанного лица.
В судебном заседании представители ответчиков поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе, представитель истца возразил по доводам апелляционной жалобы.
Предприниматель Полюдова Е.Е. дополнительно представила в материалы дела поэтажный план помещения литер А, расположенного в подвале дома N 41 по ул. Пролетарской в г. Сатка.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям г. Сатки и Саткинского района Челябинской области (арендодатель) и ИП Полюдовой Е.Е. (арендатор) подписан договор аренды нежилого помещения N 86 от 06.01.2004, в соответствии с п. 1.1 которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение N 1006 (подвал), расположенное в 5-ти этажном жилом доме по адресу: Челябинская область, г. Сатка, ул. Пролетарская, д. 41. Указанное помещение общей площадью 36,1 кв. м. Арендатор организует в арендуемом помещении магазин (т. 1 л.д. 18-20).
Срок аренды определен с 06.01.2004 по 05.12.2004 (п. 1.2 договора).
Согласно п. 4.1 договора арендатор ежемесячно уплачивает, согласно приложению 1, являющемуся неотъемлемой частью настоящего договора, арендодателю плату за аренду помещения.
Помещение N 1006, общей площадью 36,1 кв. м, передано арендатору по акту приема-передачи от 06.01.2004 (т. 1 л.д. 29).
Сторонами подписаны дополнительные соглашения от 05.12.2005 N 1, от 04.11.2005 N 2, от 04.10.2006 N 3, от 04.09.2007 N 4, от 04.08.2008 N 5, от 04.07.2009 N 6, от 04.06.2010 N 7, от 04.05.2011 N 8, от 04.04.2012 N 9, от 04.03.2013 N 11 (т. 1 л.д. 30-37, 39, 41) о продлении срока действия договора.
Дополнительным соглашением от 01.02.2012 N 8А стороны внесли изменения в п. 1.1 договора, изложив его в следующей редакции: Арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное возмездное владение и пользование объект нежилого фонда - помещение N 100, расположенный по адресу: Челябинская область, г. Сатка, ул. Пролетарская, д. 41, общей площадью 83 кв. м, назначение - магазин (т. 1 л.д. 38).
Нежилое помещение N 100 общей площадью 83 кв. м, расположенное по адресу г. Сатка, ул. Пролетарская, д. 41, является собственностью муниципального образования Саткинский муниципальный район Челябинской области, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 74 АГ 702550 от 01.02.2012 (т. 1 л.д. 42).
Согласно техническому паспорту на нежилое помещение N 100 по состоянию на 24.12.2010 указанное помещение состоит из трех помещений (номера по плану строения 8, 9, 10) площадью 39 кв. м, 2,6 кв. м, 41,4 кв. м соответственно (т. 1 л.д. 43-46).
Решением Собрания депутатов Саткинского муниципального района Челябинской области от 23.03.2013 N 451/44 в приложение N 1 к решению Собрания депутатов Саткинского муниципального района от 25.03.2009 N 536/49 (перечень муниципальных нежилых помещений, подлежащих продаже, на которые существует преимущественное право приобретения арендаторов) внесены изменения, в соответствии с которым в указанный перечень включено нежилое помещение - магазин общей площадью 36,1 кв. м, расположенное по адресу г. Сатка, ул. Пролетарская, д. 41, арендатор - ИП Полюдова Е.Е. (т. 1 л.д. 60-61).
05.06.2013 между Управлением земельными и имущественными отношениями Администрации Саткинского муниципального района (продавец) и ИП Полюдовой Е.Е. (покупатель) подписан договор купли-продажи муниципального имущества N 37-ПрП, в соответствии с п. 1 которого продавец обязуется передать в собственность покупателя в порядке реализации преимущественного права арендаторов на приобретение объекта, а покупатель обязуется принять в собственность и оплатить объект недвижимости: нежилое помещение N 100, общей площадью 83 кв. м (номера на поэтажном плане с 8 по 10), расположенное по адресу: Челябинская область, г. Сатка, ул. Пролетарская, д. 41 (т. 1 л.д. 55-58).
Имущество продается по цене 1 150 000 руб., основная сумма платежа в соответствии с отчетом о рыночной стоимости, без НДС. Оплата приобретаемого имущества осуществляется покупателем ежемесячно до 20 числа следующего за текущим месяца (п. 4 договора купли-продажи).
Переход права собственности к предпринимателю зарегистрирован 07.06.2013, что подтверждается отметкой на договоре (т. 1 л.д. 58).
Предпринимателем в счет оплаты приобретенного недвижимого имущества уплачено 86 974,29 руб. (т. 2 л.д. 25, 26-52).
Решением Собрания депутатов Саткинского муниципального района Челябинской области от 28.08.2013 N 490/49 в приложение N 1 к решению Собрания депутатов Саткинского муниципального района от 27.03.2013 N 451/44 внесены изменения, в соответствии с которыми в перечень муниципальных нежилых помещений, подлежащих продаже, на которые существует преимущественное право приобретения арендаторов дополнен в том числе нежилым помещением - магазин общей площадью 83 кв. м, расположенные по адресу: г. Сатка, ул. Пролетарская, д. 41, арендатор - ИП Полюдова Е.Е. (т. 1 л.д. 105).
Ссылаясь на то, что дополнительное соглашение от 01.02.2012 N 8А, и договор купли-продажи муниципального имущества N 37-ПрП от 05.06.2013 являются ничтожными сделками, Прокурор обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.
Удовлетворяя заявленные истцом исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что оспариваемое дополнительное соглашение от 01.02.2012 N 8А к договору аренды заключено в нарушение ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" без проведения торгов, и предметом указанного соглашения являлось новое недвижимое имущество, ввиду чего дополнительное соглашение по существу является новым договором, и не может быть квалифицировано как продление ранее заключенного договора аренды. Вследствие признания недействительным дополнительного соглашения от 01.02.2012 N 8А к договору аренды суд пришел к выводу об отсутствии у предпринимателя права аренды спорного имущества более двух лет и в силу этого признал необоснованной приватизацию спорного имущества в порядке Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, в силу чего признал недействительным договор купли-продажи.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, оценив доводы апелляционной жалобы, апелляционной суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены решения суда первой инстанции в силу следующего.
В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Согласно п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
При этом при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно (п. 4 ст. 1 ГК РФ).
Как следует из материалов дела, между ответчиками подписан договор аренды нежилого помещения N 86 от 06.01.2004, по условиям которого Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г. Сатки и Саткинского района Челябинской области сдал, а ИП Полюдова Е.Е. приняла в аренду нежилое помещение N 1006 (подвал), общей площадью 36,1 кв. м, расположенное в 5-ти этажном жилом доме по адресу: Челябинская область, г. Сатка, ул. Пролетарская, д. 41, под магазин на срок с 06.01.2004 по 05.12.2004 за плату согласно приложению 1, являющемуся неотъемлемой частью настоящего договора (п. п. 1.1, 1.2, 4.1 договора).
Впоследствии стороны неоднократно продляли срок действия договора, что следует из подписанных сторонами дополнительных соглашений от 05.12.2005 N 1, от 04.11.2005 N 2, от 04.10.2006 N 3, от 04.09.2007 N 4, от 04.08.2008 N 5, от 04.07.2009 N 6, от 04.06.2010 N 7, от 04.05.2011 N 8, от 04.04.2012 N 9, от 04.03.2013 N 11 (т. 1 л.д. 30-37, 39, 41).
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).
В силу требований ст. 7 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" к числу уникальных характеристик объекта недвижимости относится площадь помещения, а также описание местоположения помещения в пределах здания.
Из оспариваемого дополнительного соглашения 01.02.2012 N 8А следует, что стороны согласовали передачу предпринимателю в аренду помещения N 100, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Сатка, ул. Пролетарская, д. 41, общей площадью 83 кв. м, назначение - магазин.
В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Таким образом, согласование в договоре его предмета определяет юридическую судьбу договора, поскольку влечет его заключенность и с момента заключения договора связывает стороны обязательством.
Из соотношения технических характеристик объектов, переданных в аренду предпринимателю по договору аренды от 06.01.2004 и по дополнительному соглашению от 01.02.2012, следует, что стороны изменили предмет договора аренды путем значительного увеличения площади помещения.
Таким образом, путем заключения дополнительного соглашения стороны по существу оформили передачу в аренду предпринимателю нового помещения в части дополнительной площади.
В силу изложенного, суд первой инстанции с учетом норм п. 1 ст. 432, ст. 606 и п. 3 ст. 607 ГК РФ пришел к верному выводу о том, что ответчиками по существу заключен новый договор аренды, поскольку его предметом является иное имущество, нежели являющееся предметом договора аренды от 06.01.2004.
Доводы апелляционной жалобы Управления о том, что нежилое помещение N 100, являвшееся предметом оспариваемого дополнительного соглашения N 8А от 01.02.2012 к договору аренды от 06.01.2004, и помещение N 1006, являвшееся предметом договора аренды, являются одним и тем же объектом, а изменение площади помещения произошло в результате перепланировки помещения, являются необоснованными.
Как следует из материалов дела, согласно акту приема-передачи основных средств от 13.12.1994 (т. 1 л.д. 145-146), решению Совета депутатов города Сатки Саткинского района Челябинской области от 26.11.2003 N 258/28 (т. 1 л.д. 141-144) на момент заключения договора аренды нежилого помещения N 86 от 06.01.2004 муниципальное образование являлось собственником помещения площадью 87, 2 кв. м в г. Сатка по ул. Пролетарская, 41.
Таким образом, по договору аренды нежилого помещения N 86 от 06.01.2004 предпринимателю была предоставлена только часть помещений, находящихся в муниципальной собственности.
Указанное обстоятельство подтверждается данными технической инвентаризации по состоянию на 28.09.2004 в отношении помещения N 1006 (в деле, представлено в суд апелляционной инстанции), из которых следует, что подвальные помещения, расположенные по указанному адресу, составляют площадь большую, чем 36, 1 кв. м.
Более того, из соотношения сведений технического паспорта на нежилое помещение N 100 по состоянию на 24.12.2010 (т. 1 л.д. 43), кадастрового паспорта от 26.12.2011 (т. 1 л.д. 124-125) и дополнительно представленного в суде апелляционной инстанции поэтажного плана помещения N 1006 (в деле) следует значительное изменение конфигурации и расположения подвальных помещений.
Как установлено апелляционным судом из пояснений предпринимателя в суде апелляционной инстанции (аудиопротокол, 18:55-19:40 мин.), предприниматель использовала по договору от 06.01.2004 помещения N 9, 13, а также примыкающие к ним и расположенные по направлению к выходу подсобные помещения.
В результате проведенной в помещении перепланировки указанные помещения фактически не существуют, поскольку согласно актуальным данным технической инвентаризации (т. 1 л.д. 43, 124) в настоящее время существует три помещения (N 8, 9, 10) общей площадью 83 кв. м, при этом ранее занимаемые предпринимателем по договору помещения N 9, 13 и подсобные помещения преобразованы в настоящее время в помещения N 8 и N 10 в силу демонтажа перегородок и организации выхода между данными помещениями.
Таким образом, помещение N 1006, являющееся предметом договора аренды, и помещение N 100, являющееся предметом дополнительного соглашения, отличаются не только по площади, но и по иным техническим характеристикам, что исключает вывод об их идентичности.
В силу указанного, утверждения Управления, а также предпринимателя о тождественности помещений, выступавших предметом оспариваемого соглашения и договора аренды, и о том, что указание в договоре аренды от 06.01.2004 площади помещения 36, 1 кв. м является результатом технической ошибки, опровергаются материалами дела.
Также не соответствуют обстоятельствам дела ссылки апеллянта на то, что новое помещение явилось результатом преобразования (перепланировки) прежнего.
Как ранее установлено судом по данным технической инвентаризации по состоянию на 28.09.2004, из принадлежащих муниципальному образованию на праве собственности помещений площадью 87, 2 кв. м, расположенных в подвале дома N 41 по ул. Пролетарской в г. Сатка, предпринимателю было предоставлено в аренду помещение общей площадью 36,1 кв. м, в то время как перепланировка предпринимателем осуществлена в отношении всего муниципального имущества по указанному адресу.
Таким образом, проведенная предпринимателем реконструкция была осуществлена в том числе за счет дополнительной площади подвальных помещений.
Довод апеллянта о передаче в аренду предпринимателю так называемой "полезной площади" подвального помещения нормативно не обоснован и противоречит ст. 606, п. 3 ст. 607 ГК РФ.
В силу изложенных обстоятельств суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что дополнительным соглашением от 01.02.2012 N 8А ответчики фактически пришли к соглашению о заключении нового договора аренды с новым его предметом.
На основании п. 1 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением случаев предоставления указанных прав на такое имущество, установленных в указанном пункте.
Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (ст. 168 ГК РФ).
В силу разъяснений, данных в п. 1 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора. Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).
Поскольку дополнительное соглашение, которое представляет собой фактически новый договор аренды, оформлено сторонами после вступления в силу Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", такое соглашение подлежало заключению по правилам статьи 17.1 указанного Закона на основании торгов.
По правилам арбитражного судопроизводства каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 АПК РФ). Доказательства представляются лицами, участвующими в деле (часть 1 статьи 66 АПК РФ).
Доказательств заключения вышеуказанного дополнительного соглашения по результатам торгов суду не представлено, в силу чего такое дополнительное соглашение является ничтожным. Выводы суда первой инстанции в указанной части являются законными и обоснованными.
В соответствии с п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Следовательно, все последующие сделки с имуществом, основанные на недействительной сделке, сами являются таковыми.
На основании ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" преимущественное право на приобретение арендуемых помещений в собственность предоставляется субъектам малого и среднего предпринимательства при условии, что арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; задолженность по арендной плате за аренду такого имущества отсутствует; площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Согласно п. 1 ст. 6 указанного Федерального закона сделки по приватизации государственного или муниципального имущества и иные сделки, направленные на возмездное отчуждение государственного или муниципального имущества и совершенные с нарушением требований, установленных настоящим Федеральным законом, ничтожны.
В пункте 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" разъяснено, что ничтожной является сделка купли-продажи недвижимого имущества, заключенная с арендатором, не отвечающим признакам, указанным в статье 3 Закона.
Согласно вышеизложенным выводам дополнительное соглашение от 01.02.2012 N 8А, являющееся самостоятельным договором аренды, является ничтожным по мотиву заключения с нарушением требований Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" без проведения торгов.
Следовательно, у его сторон не возникло взаимных прав и обязанностей по отношению друг к другу в отношении объекта аренды, в том числе не возникло у предпринимателя права пользования помещением N 100, расположенным по адресу: Челябинская область, г. Сатка, ул. Пролетарская, д. 41, общей площадью 83 кв. м.
Исходя из этого ИП Полюдова Е.Е. на момент заключения договора купли-продажи муниципального имущества N 37-ПрП от 05.06.2013 не отвечала требованиям п. 1 ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", в силу которого арендуемое имущество должно находиться во временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.
На основании вышеизложенных правовых норм и разъяснений суд первой инстанции пришел к верному выводу о ничтожности договора купли-продажи муниципального имущества N 37-ПрП от 05.06.2013.
Поскольку п. 2 ст. 167 ГК РФ предусмотрено, что при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом, оспариваемые Прокурором сделки признаны ничтожными, и прокурором было заявлено требование о применении двусторонней реституции, суд также обоснованно удовлетворил соответствующее требование Прокурора.
Довод апелляционной жалобы о технической ошибке в части указания площади помещения в решении собрания депутатов Саткинского муниципального района от 27.03.2013 N 451/44 подлежит отклонению по вышеизложенным мотивам, на основании которых апелляционный суд отклонил доводы ответчика о тождественности спорных помещений.
Поддерживая выводы суда первой инстанции о применении реституции путем возврата муниципальному образованию помещения N 100 общей площадью 83 кв. м в полном объеме, без выделения из него занимаемых предпринимателем ранее на основании договора аренды от 06.01.2004, помещений площадью 36, 1 кв. м, апелляционный суд исходит из ранее установленных обстоятельств преобразования ранее занимаемых по договору аренды помещений N 9, 13 и подсобных помещений (по техническому паспорту от 28.09.2004) в актуальные помещения N 8, 9, 10, с изменением площади, конфигурации и технических характеристик ранее существующих помещений. При таких обстоятельствах апелляционный суд приходит к выводу о невозможности привести стороны в первоначальное положение, существовавшее до заключения сделки купли-продажи, поскольку на момент ее заключения переданные ранее предпринимателю в аренду помещения прекратили свое существование как индивидуально-определенная вещь.
При изложенных обстоятельствах оснований для отмены решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 03.12.2013 по делу N А76-15961/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления земельными и имущественными отношениями Саткинского муниципального района - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Судьи
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
М.И.КАРПАЧЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 28.02.2014 N 18АП-1299/2014 ПО ДЕЛУ N А76-15961/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 февраля 2014 г. N 18АП-1299/2014
Дело N А76-15961/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 25 февраля 2014 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 28 февраля 2014 г.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Ермолаевой Л.П., Карпачевой М.И.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления земельными и имущественными отношениями Саткинского муниципального района на решение Арбитражного суда Челябинской области от 03.12.2013 по делу N А76-15961/2013 (судья Лукьянова М.В.).
В заседании приняли участие:
от Прокурора Челябинской области - Смолина Е.В. (удостоверение),
представители Управления земельными и имущественными отношениями Саткинского муниципального района - Кузина Е.А. (доверенность от 25.02.2014), Завьялова И.М. (доверенность от 25.02.2014),
а также индивидуальный предприниматель Полюдова Е.Е. лично (паспорт), ее представитель Францева С.В. (доверенность от 10.08.2012).
Прокурор Челябинской области (далее - Прокурор, истец) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к Управлению земельными и имущественными отношениями Саткинского муниципального района, индивидуальному предпринимателю Полюдовой Елене Евгеньевне (далее - Управление, ИП Полюдова Е.Е., предприниматель, ответчики) о признании недействительным дополнительного соглашения N 8А от 01.02.2012 к договору аренды от 06.01.2004 между Управлением и ИП Полюдовой Е.Е. о предоставлении в аренду нежилого помещения N 100, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Сатка, ул. Пролетарская, д. 41, общей площадью 83 кв. метра; признании недействительным договора купли-продажи N 37-ПрП от 05.06.2013 нежилого помещения N 100, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Сатка, ул. Пролетарская, д. 41, общей площадью 83 кв. метра (номера помещений на поэтажном плане с 8 по 10), заключенного между Управлением и ИП Полюдовой Е.Е.; применении последствий недействительности сделки путем возложения обязанности на ИП Полюдову Е.Е. возвратить Управлению нежилое помещение N 100, расположенное по адресу: Челябинская область, г. Сатка, ул. Пролетарская, д. 41, общей площадью 83 кв. метра; взыскании в порядке применения последствий недействительности сделки с Управления в пользу ИП Полюдовой Е.Е. денежных средств, переданных по сделке, в размере 86 947 руб. 29 коп. (с учетом уточнения исковых требований, т. 2 л.д. 20-24).
Определением суда от 03.09.2013 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной антимонопольной службы по Челябинской области (т. 1 л.д. 1-5).
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 03.12.2013 (резолютивная часть от 18.11.2013) исковые требования Прокурора удовлетворены.
С указанным решением не согласилось Управление (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), подало апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на неполное исследование судом первой инстанции фактических обстоятельств дела.
Апеллянт полагает, что судом не учтено, что нежилое помещение N 100, являвшееся предметом оспариваемого дополнительного соглашения N 8А от 01.02.2012 к договору аренды от 06.01.2004, и помещение N 1006, являвшееся предметом договора аренды, являются одним и тем же объектом. Изменение нумерации и площади помещения произведено в результате новой инвентаризации вследствие проведенной предпринимателем реконструкции арендуемого помещения. На момент заключения договора аренды от 06.01.2004 в аренду была передана только полезная площадь, что не запрещено действующим законодательством. Между сторонами договора аренды не возникло разногласия относительно индивидуализации объекта, и техническая ошибка в указании площади помещения не может служить основанием для его недействительности. Таким образом, в силу того, что предметом дополнительного соглашения является то же самое помещение, что и предметом договора аренды, договор аренды мог быть возобновлен на новый срок без проведения процедуры торгов.
При оценке законности приватизации имущества следует исходить из того, что первоначально в решении собрания депутатов Саткинского муниципального района от 27.03.2013 N 451/44 была допущена техническая ошибка в части указания площади помещения, которая впоследствии была исправлена путем внесения изменений в решение.
От Прокуратуры поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором истец просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители третьего лица не явились.
С учетом мнения представителей лиц, участвующих в судебном заседании, и в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие указанного лица.
В судебном заседании представители ответчиков поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе, представитель истца возразил по доводам апелляционной жалобы.
Предприниматель Полюдова Е.Е. дополнительно представила в материалы дела поэтажный план помещения литер А, расположенного в подвале дома N 41 по ул. Пролетарской в г. Сатка.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям г. Сатки и Саткинского района Челябинской области (арендодатель) и ИП Полюдовой Е.Е. (арендатор) подписан договор аренды нежилого помещения N 86 от 06.01.2004, в соответствии с п. 1.1 которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение N 1006 (подвал), расположенное в 5-ти этажном жилом доме по адресу: Челябинская область, г. Сатка, ул. Пролетарская, д. 41. Указанное помещение общей площадью 36,1 кв. м. Арендатор организует в арендуемом помещении магазин (т. 1 л.д. 18-20).
Срок аренды определен с 06.01.2004 по 05.12.2004 (п. 1.2 договора).
Согласно п. 4.1 договора арендатор ежемесячно уплачивает, согласно приложению 1, являющемуся неотъемлемой частью настоящего договора, арендодателю плату за аренду помещения.
Помещение N 1006, общей площадью 36,1 кв. м, передано арендатору по акту приема-передачи от 06.01.2004 (т. 1 л.д. 29).
Сторонами подписаны дополнительные соглашения от 05.12.2005 N 1, от 04.11.2005 N 2, от 04.10.2006 N 3, от 04.09.2007 N 4, от 04.08.2008 N 5, от 04.07.2009 N 6, от 04.06.2010 N 7, от 04.05.2011 N 8, от 04.04.2012 N 9, от 04.03.2013 N 11 (т. 1 л.д. 30-37, 39, 41) о продлении срока действия договора.
Дополнительным соглашением от 01.02.2012 N 8А стороны внесли изменения в п. 1.1 договора, изложив его в следующей редакции: Арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное возмездное владение и пользование объект нежилого фонда - помещение N 100, расположенный по адресу: Челябинская область, г. Сатка, ул. Пролетарская, д. 41, общей площадью 83 кв. м, назначение - магазин (т. 1 л.д. 38).
Нежилое помещение N 100 общей площадью 83 кв. м, расположенное по адресу г. Сатка, ул. Пролетарская, д. 41, является собственностью муниципального образования Саткинский муниципальный район Челябинской области, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 74 АГ 702550 от 01.02.2012 (т. 1 л.д. 42).
Согласно техническому паспорту на нежилое помещение N 100 по состоянию на 24.12.2010 указанное помещение состоит из трех помещений (номера по плану строения 8, 9, 10) площадью 39 кв. м, 2,6 кв. м, 41,4 кв. м соответственно (т. 1 л.д. 43-46).
Решением Собрания депутатов Саткинского муниципального района Челябинской области от 23.03.2013 N 451/44 в приложение N 1 к решению Собрания депутатов Саткинского муниципального района от 25.03.2009 N 536/49 (перечень муниципальных нежилых помещений, подлежащих продаже, на которые существует преимущественное право приобретения арендаторов) внесены изменения, в соответствии с которым в указанный перечень включено нежилое помещение - магазин общей площадью 36,1 кв. м, расположенное по адресу г. Сатка, ул. Пролетарская, д. 41, арендатор - ИП Полюдова Е.Е. (т. 1 л.д. 60-61).
05.06.2013 между Управлением земельными и имущественными отношениями Администрации Саткинского муниципального района (продавец) и ИП Полюдовой Е.Е. (покупатель) подписан договор купли-продажи муниципального имущества N 37-ПрП, в соответствии с п. 1 которого продавец обязуется передать в собственность покупателя в порядке реализации преимущественного права арендаторов на приобретение объекта, а покупатель обязуется принять в собственность и оплатить объект недвижимости: нежилое помещение N 100, общей площадью 83 кв. м (номера на поэтажном плане с 8 по 10), расположенное по адресу: Челябинская область, г. Сатка, ул. Пролетарская, д. 41 (т. 1 л.д. 55-58).
Имущество продается по цене 1 150 000 руб., основная сумма платежа в соответствии с отчетом о рыночной стоимости, без НДС. Оплата приобретаемого имущества осуществляется покупателем ежемесячно до 20 числа следующего за текущим месяца (п. 4 договора купли-продажи).
Переход права собственности к предпринимателю зарегистрирован 07.06.2013, что подтверждается отметкой на договоре (т. 1 л.д. 58).
Предпринимателем в счет оплаты приобретенного недвижимого имущества уплачено 86 974,29 руб. (т. 2 л.д. 25, 26-52).
Решением Собрания депутатов Саткинского муниципального района Челябинской области от 28.08.2013 N 490/49 в приложение N 1 к решению Собрания депутатов Саткинского муниципального района от 27.03.2013 N 451/44 внесены изменения, в соответствии с которыми в перечень муниципальных нежилых помещений, подлежащих продаже, на которые существует преимущественное право приобретения арендаторов дополнен в том числе нежилым помещением - магазин общей площадью 83 кв. м, расположенные по адресу: г. Сатка, ул. Пролетарская, д. 41, арендатор - ИП Полюдова Е.Е. (т. 1 л.д. 105).
Ссылаясь на то, что дополнительное соглашение от 01.02.2012 N 8А, и договор купли-продажи муниципального имущества N 37-ПрП от 05.06.2013 являются ничтожными сделками, Прокурор обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.
Удовлетворяя заявленные истцом исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что оспариваемое дополнительное соглашение от 01.02.2012 N 8А к договору аренды заключено в нарушение ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" без проведения торгов, и предметом указанного соглашения являлось новое недвижимое имущество, ввиду чего дополнительное соглашение по существу является новым договором, и не может быть квалифицировано как продление ранее заключенного договора аренды. Вследствие признания недействительным дополнительного соглашения от 01.02.2012 N 8А к договору аренды суд пришел к выводу об отсутствии у предпринимателя права аренды спорного имущества более двух лет и в силу этого признал необоснованной приватизацию спорного имущества в порядке Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, в силу чего признал недействительным договор купли-продажи.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, оценив доводы апелляционной жалобы, апелляционной суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены решения суда первой инстанции в силу следующего.
В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Согласно п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
При этом при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно (п. 4 ст. 1 ГК РФ).
Как следует из материалов дела, между ответчиками подписан договор аренды нежилого помещения N 86 от 06.01.2004, по условиям которого Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г. Сатки и Саткинского района Челябинской области сдал, а ИП Полюдова Е.Е. приняла в аренду нежилое помещение N 1006 (подвал), общей площадью 36,1 кв. м, расположенное в 5-ти этажном жилом доме по адресу: Челябинская область, г. Сатка, ул. Пролетарская, д. 41, под магазин на срок с 06.01.2004 по 05.12.2004 за плату согласно приложению 1, являющемуся неотъемлемой частью настоящего договора (п. п. 1.1, 1.2, 4.1 договора).
Впоследствии стороны неоднократно продляли срок действия договора, что следует из подписанных сторонами дополнительных соглашений от 05.12.2005 N 1, от 04.11.2005 N 2, от 04.10.2006 N 3, от 04.09.2007 N 4, от 04.08.2008 N 5, от 04.07.2009 N 6, от 04.06.2010 N 7, от 04.05.2011 N 8, от 04.04.2012 N 9, от 04.03.2013 N 11 (т. 1 л.д. 30-37, 39, 41).
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).
В силу требований ст. 7 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" к числу уникальных характеристик объекта недвижимости относится площадь помещения, а также описание местоположения помещения в пределах здания.
Из оспариваемого дополнительного соглашения 01.02.2012 N 8А следует, что стороны согласовали передачу предпринимателю в аренду помещения N 100, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Сатка, ул. Пролетарская, д. 41, общей площадью 83 кв. м, назначение - магазин.
В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Таким образом, согласование в договоре его предмета определяет юридическую судьбу договора, поскольку влечет его заключенность и с момента заключения договора связывает стороны обязательством.
Из соотношения технических характеристик объектов, переданных в аренду предпринимателю по договору аренды от 06.01.2004 и по дополнительному соглашению от 01.02.2012, следует, что стороны изменили предмет договора аренды путем значительного увеличения площади помещения.
Таким образом, путем заключения дополнительного соглашения стороны по существу оформили передачу в аренду предпринимателю нового помещения в части дополнительной площади.
В силу изложенного, суд первой инстанции с учетом норм п. 1 ст. 432, ст. 606 и п. 3 ст. 607 ГК РФ пришел к верному выводу о том, что ответчиками по существу заключен новый договор аренды, поскольку его предметом является иное имущество, нежели являющееся предметом договора аренды от 06.01.2004.
Доводы апелляционной жалобы Управления о том, что нежилое помещение N 100, являвшееся предметом оспариваемого дополнительного соглашения N 8А от 01.02.2012 к договору аренды от 06.01.2004, и помещение N 1006, являвшееся предметом договора аренды, являются одним и тем же объектом, а изменение площади помещения произошло в результате перепланировки помещения, являются необоснованными.
Как следует из материалов дела, согласно акту приема-передачи основных средств от 13.12.1994 (т. 1 л.д. 145-146), решению Совета депутатов города Сатки Саткинского района Челябинской области от 26.11.2003 N 258/28 (т. 1 л.д. 141-144) на момент заключения договора аренды нежилого помещения N 86 от 06.01.2004 муниципальное образование являлось собственником помещения площадью 87, 2 кв. м в г. Сатка по ул. Пролетарская, 41.
Таким образом, по договору аренды нежилого помещения N 86 от 06.01.2004 предпринимателю была предоставлена только часть помещений, находящихся в муниципальной собственности.
Указанное обстоятельство подтверждается данными технической инвентаризации по состоянию на 28.09.2004 в отношении помещения N 1006 (в деле, представлено в суд апелляционной инстанции), из которых следует, что подвальные помещения, расположенные по указанному адресу, составляют площадь большую, чем 36, 1 кв. м.
Более того, из соотношения сведений технического паспорта на нежилое помещение N 100 по состоянию на 24.12.2010 (т. 1 л.д. 43), кадастрового паспорта от 26.12.2011 (т. 1 л.д. 124-125) и дополнительно представленного в суде апелляционной инстанции поэтажного плана помещения N 1006 (в деле) следует значительное изменение конфигурации и расположения подвальных помещений.
Как установлено апелляционным судом из пояснений предпринимателя в суде апелляционной инстанции (аудиопротокол, 18:55-19:40 мин.), предприниматель использовала по договору от 06.01.2004 помещения N 9, 13, а также примыкающие к ним и расположенные по направлению к выходу подсобные помещения.
В результате проведенной в помещении перепланировки указанные помещения фактически не существуют, поскольку согласно актуальным данным технической инвентаризации (т. 1 л.д. 43, 124) в настоящее время существует три помещения (N 8, 9, 10) общей площадью 83 кв. м, при этом ранее занимаемые предпринимателем по договору помещения N 9, 13 и подсобные помещения преобразованы в настоящее время в помещения N 8 и N 10 в силу демонтажа перегородок и организации выхода между данными помещениями.
Таким образом, помещение N 1006, являющееся предметом договора аренды, и помещение N 100, являющееся предметом дополнительного соглашения, отличаются не только по площади, но и по иным техническим характеристикам, что исключает вывод об их идентичности.
В силу указанного, утверждения Управления, а также предпринимателя о тождественности помещений, выступавших предметом оспариваемого соглашения и договора аренды, и о том, что указание в договоре аренды от 06.01.2004 площади помещения 36, 1 кв. м является результатом технической ошибки, опровергаются материалами дела.
Также не соответствуют обстоятельствам дела ссылки апеллянта на то, что новое помещение явилось результатом преобразования (перепланировки) прежнего.
Как ранее установлено судом по данным технической инвентаризации по состоянию на 28.09.2004, из принадлежащих муниципальному образованию на праве собственности помещений площадью 87, 2 кв. м, расположенных в подвале дома N 41 по ул. Пролетарской в г. Сатка, предпринимателю было предоставлено в аренду помещение общей площадью 36,1 кв. м, в то время как перепланировка предпринимателем осуществлена в отношении всего муниципального имущества по указанному адресу.
Таким образом, проведенная предпринимателем реконструкция была осуществлена в том числе за счет дополнительной площади подвальных помещений.
Довод апеллянта о передаче в аренду предпринимателю так называемой "полезной площади" подвального помещения нормативно не обоснован и противоречит ст. 606, п. 3 ст. 607 ГК РФ.
В силу изложенных обстоятельств суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что дополнительным соглашением от 01.02.2012 N 8А ответчики фактически пришли к соглашению о заключении нового договора аренды с новым его предметом.
На основании п. 1 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением случаев предоставления указанных прав на такое имущество, установленных в указанном пункте.
Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (ст. 168 ГК РФ).
В силу разъяснений, данных в п. 1 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора. Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).
Поскольку дополнительное соглашение, которое представляет собой фактически новый договор аренды, оформлено сторонами после вступления в силу Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", такое соглашение подлежало заключению по правилам статьи 17.1 указанного Закона на основании торгов.
По правилам арбитражного судопроизводства каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 АПК РФ). Доказательства представляются лицами, участвующими в деле (часть 1 статьи 66 АПК РФ).
Доказательств заключения вышеуказанного дополнительного соглашения по результатам торгов суду не представлено, в силу чего такое дополнительное соглашение является ничтожным. Выводы суда первой инстанции в указанной части являются законными и обоснованными.
В соответствии с п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Следовательно, все последующие сделки с имуществом, основанные на недействительной сделке, сами являются таковыми.
На основании ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" преимущественное право на приобретение арендуемых помещений в собственность предоставляется субъектам малого и среднего предпринимательства при условии, что арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; задолженность по арендной плате за аренду такого имущества отсутствует; площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Согласно п. 1 ст. 6 указанного Федерального закона сделки по приватизации государственного или муниципального имущества и иные сделки, направленные на возмездное отчуждение государственного или муниципального имущества и совершенные с нарушением требований, установленных настоящим Федеральным законом, ничтожны.
В пункте 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" разъяснено, что ничтожной является сделка купли-продажи недвижимого имущества, заключенная с арендатором, не отвечающим признакам, указанным в статье 3 Закона.
Согласно вышеизложенным выводам дополнительное соглашение от 01.02.2012 N 8А, являющееся самостоятельным договором аренды, является ничтожным по мотиву заключения с нарушением требований Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" без проведения торгов.
Следовательно, у его сторон не возникло взаимных прав и обязанностей по отношению друг к другу в отношении объекта аренды, в том числе не возникло у предпринимателя права пользования помещением N 100, расположенным по адресу: Челябинская область, г. Сатка, ул. Пролетарская, д. 41, общей площадью 83 кв. м.
Исходя из этого ИП Полюдова Е.Е. на момент заключения договора купли-продажи муниципального имущества N 37-ПрП от 05.06.2013 не отвечала требованиям п. 1 ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", в силу которого арендуемое имущество должно находиться во временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.
На основании вышеизложенных правовых норм и разъяснений суд первой инстанции пришел к верному выводу о ничтожности договора купли-продажи муниципального имущества N 37-ПрП от 05.06.2013.
Поскольку п. 2 ст. 167 ГК РФ предусмотрено, что при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом, оспариваемые Прокурором сделки признаны ничтожными, и прокурором было заявлено требование о применении двусторонней реституции, суд также обоснованно удовлетворил соответствующее требование Прокурора.
Довод апелляционной жалобы о технической ошибке в части указания площади помещения в решении собрания депутатов Саткинского муниципального района от 27.03.2013 N 451/44 подлежит отклонению по вышеизложенным мотивам, на основании которых апелляционный суд отклонил доводы ответчика о тождественности спорных помещений.
Поддерживая выводы суда первой инстанции о применении реституции путем возврата муниципальному образованию помещения N 100 общей площадью 83 кв. м в полном объеме, без выделения из него занимаемых предпринимателем ранее на основании договора аренды от 06.01.2004, помещений площадью 36, 1 кв. м, апелляционный суд исходит из ранее установленных обстоятельств преобразования ранее занимаемых по договору аренды помещений N 9, 13 и подсобных помещений (по техническому паспорту от 28.09.2004) в актуальные помещения N 8, 9, 10, с изменением площади, конфигурации и технических характеристик ранее существующих помещений. При таких обстоятельствах апелляционный суд приходит к выводу о невозможности привести стороны в первоначальное положение, существовавшее до заключения сделки купли-продажи, поскольку на момент ее заключения переданные ранее предпринимателю в аренду помещения прекратили свое существование как индивидуально-определенная вещь.
При изложенных обстоятельствах оснований для отмены решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 03.12.2013 по делу N А76-15961/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления земельными и имущественными отношениями Саткинского муниципального района - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Судьи
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
М.И.КАРПАЧЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)