Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Иванова Ю.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Петровой Ю.Ю.
судей Сухаревой С.И., Подгорной Е.П.
при секретаре С.А.С.
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу В. на решение Дзержинского районного суда Санкт-Петербурга от 15 декабря 2014 года по делу N 2-1541/14 по исковому заявлению С. и А. к В. о расторжении договора купли-продажи доли в жилом помещении.
Заслушав доклад судьи Петровой Ю.Ю., объяснения В. и его представителя Г., поддержавших доводы апелляционной жалобы, представителя С., А. и П. Ф., возражавшего против отмены обжалуемого решения, представителя ОАО <...> Д., судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
установила:
С. и А. обратились в Дзержинский районный суд города Санкт-Петербурга с иском к В. о расторжении договора купли-продажи <...> долей в праве собственности квартиры <адрес>, заключенного <дата> между истцами и ответчиком, определив порядок возврата ответчику денежных средств, находящихся в индивидуальном банковском сейфе N <...> хранилища, расположенного по адресу: <адрес> Северо-Западного Банка ОАО <...> согласно договору N <...> аренды индивидуального сейфа (с учетом уточнения заявленных требований в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
В обоснование заявленных требований С. и А. указали, что <дата> между сторонами заключен договор купли-продажи доли квартиры, в соответствии с которым истцы продают ответчику <...> доли (по <...> каждый) в праве собственности квартиры <адрес> за <...> рублей. Истцы ссылаются на то, что указанная сумма денежных средств для производства расчетов на основании договора N <...> помещена в индивидуальный банковский сейф N <...> в хранилище ВСП N <...> Северо-Западного Банка ОАО <...>. Однако в соответствии с пунктом N <...> договора купли-продажи отчуждаемый объект не передан ответчику, в регистрации договора Управлением Росреестра Санкт-Петербурга отказано, в связи с согласием приобретения спорной доли лицами, имеющими преимущественное право ее покупки, что делает невозможным исполнение договора. Также С. и А. ссылаются на то, что <дата> ими заключен договор купли-продажи с П., в соответствии с которым спорный объект недвижимости передан покупателю с момента подписания данного договора. Истцы указывают, что на их предложение о расторжении договора ответа в установленный срок не последовало.
Решением Дзержинского районного суда города Санкт-Петербурга от 15 декабря 2014 года постановлено расторгнуть договор купли-продажи <...> долей в праве собственности квартиры <адрес>, заключенный <дата> между С., А. и В., и возвратить В. денежные средства, находящиеся в индивидуальном банковском сейфе N <...>, находящемся в хранилище, расположенном по адресу; <адрес> Северо-Западного Банка ОАО <...> согласно договору N <...> аренды индивидуального сейфа.
В апелляционной жалобе В. просит решение суда отменить и принять новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований С. и А., ссылаясь на нарушение судом норм материального права, неправильное определение судом обстоятельств, имеющих значение для дела и несоответствие выводов суда материалам дела.
На рассмотрение дела в суд апелляционной инстанции Ш., представитель Управления Росреестра по Санкт-Петербургу не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом (л.д. 256 - 257), ходатайств и заявлений об отложении слушания дела, документов, подтверждающих уважительность причин своей неявки, в судебную коллегию не представили. В связи с изложенным судебная коллегия на основании п. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Судебная коллегия, исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения участников процесса, не находит правовых оснований для отмены решения суда, постановленного в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права.
Как следует из материалов дела, С. и А. являются собственниками <...> долей (по <...> доли каждый) в десятикомнатной коммунальной квартире <адрес>, что соответствует комнате площадью <...> кв. м.
<дата> между истцами и ответчиком заключен договор купли-продажи доли жилого помещения, по условиям которого истцы продают ответчику <...> (по <...> каждый) доли в праве собственности квартиры <адрес> за <...> рублей, передача которых продавцам осуществляется не ранее дня государственной регистрации перехода права собственности на указанный объект недвижимости на покупателя.
<дата> между ОАО <...> с одной стороны и А. и В. с другой стороны заключен договор аренды индивидуального сейфа, в соответствии с которым ОАО <...> предоставило А. и В. в аренду индивидуальный сейф N <...> в хранилище, расположенном по адресу: г. <адрес> Северо-Западного Банка ОАО <...>, для производства расчетов по сделке купли-продажи объекта недвижимости, находящегося по адресу: <адрес>
Письмом от <дата> N <...>, N <...> Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу сообщило об отказе в государственной регистрации права собственности и ипотеки на основании договора купли-продажи от <дата>, в связи с аннулированием одним из долевых собственников вышеуказанной квартиры Ш. отказа от преимущественного права покупки спорной доли.
Решением Дзержинского районного суда города Санкт-Петербурга от <дата> по делу N <...>, оставленным без изменения апелляционным определением Санкт-Петербургского городского суда от <дата>, В. отказано в удовлетворении иска к С. и А. о регистрации перехода права собственности на жилое помещение - <...> доли в праве собственности квартиры <адрес>
<дата> истцы направили ответчику предложение о расторжении договора купли-продажи от <дата> в связи с существенным изменением обстоятельств, которое оставлено ответчиком без ответа.
Разрешая спор по существу, суд первой инстанции, руководствуясь положениями пункта 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, оценив в совокупности собранные по делу доказательства и установив наличие обстоятельств, которые изменились настолько, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен, ввиду наличия притязаний на спорную долю жилого помещения лица, имеющего преимущественное право покупки данной доли, обоснованно удовлетворил заявленные исковые требования.
Положениями статьи 451 ГК РФ предусмотрено, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Из анализа приведенной правовой нормы следует, что условиями реализации данного способа расторжения договора является то, что наступившие обстоятельства должны быть на момент заключения сделки заведомо непредвиденными и при их известности договор вообще не был бы заключен сторонами либо заключен на значительно отличающихся условиях.
Принимая во внимание возможность получения денежных средств по договору купли-продажи истцами после регистрации перехода права собственности, отказ регистрирующего органа в регистрации перехода права собственности, не преодоленный до настоящего времени, истцы теряют возможность получения денежных средств на неопределенное время, что дает основания для вывода об изменении существенных для сделки обстоятельств.
Судебная коллегия также принимает во внимание и то обстоятельство, что имеются претензии сособственников на преимущественное право покупки, доводы о наличии отказов всех сособственников от приобретения спорной доли материалами дела не подтверждены.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что подписанный между сторонами <дата> договор купли-продажи спорной доли квартиры на основании пункта 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит расторжению в связи существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.
Доводы апелляционной жалобы В. о незаконности договора купли-продажи спорной доли, заключенного истцами с П. в период рассмотрения дела <дата> не дает оснований для отмены судебного решения, так как указанные обстоятельства не являются юридически значимыми при рассмотрении настоящего спора и не опровергают выводы суда о существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора купли-продажи спорной доли от <дата>, и которые в силу пункта 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации являются основанием для расторжения этого договора.
Пунктом 3 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.
Руководствуясь положениями приведенной нормы права, суд первой инстанции, оценив представленные в материалы дела доказательства в совокупности и взаимосвязи и установив, что в банковскую ячейку в соответствии с договором купли-продажи положены <...> рублей, полученные от В. и в соответствии с пунктом N <...> договора аренды индивидуального сейфа допуск продавца к сейфу в отсутствие покупателя осуществляется при предъявлении документов, удостоверяющих личность, ключа от сейфа и зарегистрированного в установленном порядке оригинала договора купли-продажи объекта недвижимости по адресу: <адрес>; определяя последствия расторжения договора купли-продажи доли от <дата>, правильно постановил возвратить В. денежные средства, находящиеся в индивидуальном банковском сейфе N <...> в хранилище, расположенном по адресу: <адрес> Северо-Западного Банка ОАО <...> согласно договору N <...> аренды индивидуального сейфа.
Доводов опровергающих указанные выводы суда первой инстанции апелляционная жалоба не содержит, и оснований для переоценки данных выводов суда первой инстанции судебная коллегия не усматривает.
Иные доводы апелляционной жалобы повторяют позицию ответчика, изложенную при рассмотрении спора судом первой инстанции, и верно оцененную судом.
Обстоятельства, имеющие значение для дела, судом первой инстанции установлены правильно. Всем представленным доказательствам суд дал надлежащую правовую оценку в соответствии с требованиями статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, оснований для несогласия с которой у судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда не имеется.
Нарушений норм материального и процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, в том числе и тех, на которые имеются ссылки в апелляционной жалобе, судом не допущено.
Решение суда является законным и обоснованным, оснований для его отмены не усматривается.
Учитывая изложенное, руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Дзержинского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 17.02.2015 N 33-2753/2015 ПО ДЕЛУ N 2-1541/2014
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 17 февраля 2015 г. N 33-2750/2015
Судья: Иванова Ю.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Петровой Ю.Ю.
судей Сухаревой С.И., Подгорной Е.П.
при секретаре С.А.С.
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу В. на решение Дзержинского районного суда Санкт-Петербурга от 15 декабря 2014 года по делу N 2-1541/14 по исковому заявлению С. и А. к В. о расторжении договора купли-продажи доли в жилом помещении.
Заслушав доклад судьи Петровой Ю.Ю., объяснения В. и его представителя Г., поддержавших доводы апелляционной жалобы, представителя С., А. и П. Ф., возражавшего против отмены обжалуемого решения, представителя ОАО <...> Д., судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
установила:
С. и А. обратились в Дзержинский районный суд города Санкт-Петербурга с иском к В. о расторжении договора купли-продажи <...> долей в праве собственности квартиры <адрес>, заключенного <дата> между истцами и ответчиком, определив порядок возврата ответчику денежных средств, находящихся в индивидуальном банковском сейфе N <...> хранилища, расположенного по адресу: <адрес> Северо-Западного Банка ОАО <...> согласно договору N <...> аренды индивидуального сейфа (с учетом уточнения заявленных требований в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
В обоснование заявленных требований С. и А. указали, что <дата> между сторонами заключен договор купли-продажи доли квартиры, в соответствии с которым истцы продают ответчику <...> доли (по <...> каждый) в праве собственности квартиры <адрес> за <...> рублей. Истцы ссылаются на то, что указанная сумма денежных средств для производства расчетов на основании договора N <...> помещена в индивидуальный банковский сейф N <...> в хранилище ВСП N <...> Северо-Западного Банка ОАО <...>. Однако в соответствии с пунктом N <...> договора купли-продажи отчуждаемый объект не передан ответчику, в регистрации договора Управлением Росреестра Санкт-Петербурга отказано, в связи с согласием приобретения спорной доли лицами, имеющими преимущественное право ее покупки, что делает невозможным исполнение договора. Также С. и А. ссылаются на то, что <дата> ими заключен договор купли-продажи с П., в соответствии с которым спорный объект недвижимости передан покупателю с момента подписания данного договора. Истцы указывают, что на их предложение о расторжении договора ответа в установленный срок не последовало.
Решением Дзержинского районного суда города Санкт-Петербурга от 15 декабря 2014 года постановлено расторгнуть договор купли-продажи <...> долей в праве собственности квартиры <адрес>, заключенный <дата> между С., А. и В., и возвратить В. денежные средства, находящиеся в индивидуальном банковском сейфе N <...>, находящемся в хранилище, расположенном по адресу; <адрес> Северо-Западного Банка ОАО <...> согласно договору N <...> аренды индивидуального сейфа.
В апелляционной жалобе В. просит решение суда отменить и принять новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований С. и А., ссылаясь на нарушение судом норм материального права, неправильное определение судом обстоятельств, имеющих значение для дела и несоответствие выводов суда материалам дела.
На рассмотрение дела в суд апелляционной инстанции Ш., представитель Управления Росреестра по Санкт-Петербургу не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом (л.д. 256 - 257), ходатайств и заявлений об отложении слушания дела, документов, подтверждающих уважительность причин своей неявки, в судебную коллегию не представили. В связи с изложенным судебная коллегия на основании п. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Судебная коллегия, исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения участников процесса, не находит правовых оснований для отмены решения суда, постановленного в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права.
Как следует из материалов дела, С. и А. являются собственниками <...> долей (по <...> доли каждый) в десятикомнатной коммунальной квартире <адрес>, что соответствует комнате площадью <...> кв. м.
<дата> между истцами и ответчиком заключен договор купли-продажи доли жилого помещения, по условиям которого истцы продают ответчику <...> (по <...> каждый) доли в праве собственности квартиры <адрес> за <...> рублей, передача которых продавцам осуществляется не ранее дня государственной регистрации перехода права собственности на указанный объект недвижимости на покупателя.
<дата> между ОАО <...> с одной стороны и А. и В. с другой стороны заключен договор аренды индивидуального сейфа, в соответствии с которым ОАО <...> предоставило А. и В. в аренду индивидуальный сейф N <...> в хранилище, расположенном по адресу: г. <адрес> Северо-Западного Банка ОАО <...>, для производства расчетов по сделке купли-продажи объекта недвижимости, находящегося по адресу: <адрес>
Письмом от <дата> N <...>, N <...> Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу сообщило об отказе в государственной регистрации права собственности и ипотеки на основании договора купли-продажи от <дата>, в связи с аннулированием одним из долевых собственников вышеуказанной квартиры Ш. отказа от преимущественного права покупки спорной доли.
Решением Дзержинского районного суда города Санкт-Петербурга от <дата> по делу N <...>, оставленным без изменения апелляционным определением Санкт-Петербургского городского суда от <дата>, В. отказано в удовлетворении иска к С. и А. о регистрации перехода права собственности на жилое помещение - <...> доли в праве собственности квартиры <адрес>
<дата> истцы направили ответчику предложение о расторжении договора купли-продажи от <дата> в связи с существенным изменением обстоятельств, которое оставлено ответчиком без ответа.
Разрешая спор по существу, суд первой инстанции, руководствуясь положениями пункта 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, оценив в совокупности собранные по делу доказательства и установив наличие обстоятельств, которые изменились настолько, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен, ввиду наличия притязаний на спорную долю жилого помещения лица, имеющего преимущественное право покупки данной доли, обоснованно удовлетворил заявленные исковые требования.
Положениями статьи 451 ГК РФ предусмотрено, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Из анализа приведенной правовой нормы следует, что условиями реализации данного способа расторжения договора является то, что наступившие обстоятельства должны быть на момент заключения сделки заведомо непредвиденными и при их известности договор вообще не был бы заключен сторонами либо заключен на значительно отличающихся условиях.
Принимая во внимание возможность получения денежных средств по договору купли-продажи истцами после регистрации перехода права собственности, отказ регистрирующего органа в регистрации перехода права собственности, не преодоленный до настоящего времени, истцы теряют возможность получения денежных средств на неопределенное время, что дает основания для вывода об изменении существенных для сделки обстоятельств.
Судебная коллегия также принимает во внимание и то обстоятельство, что имеются претензии сособственников на преимущественное право покупки, доводы о наличии отказов всех сособственников от приобретения спорной доли материалами дела не подтверждены.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что подписанный между сторонами <дата> договор купли-продажи спорной доли квартиры на основании пункта 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит расторжению в связи существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.
Доводы апелляционной жалобы В. о незаконности договора купли-продажи спорной доли, заключенного истцами с П. в период рассмотрения дела <дата> не дает оснований для отмены судебного решения, так как указанные обстоятельства не являются юридически значимыми при рассмотрении настоящего спора и не опровергают выводы суда о существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора купли-продажи спорной доли от <дата>, и которые в силу пункта 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации являются основанием для расторжения этого договора.
Пунктом 3 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.
Руководствуясь положениями приведенной нормы права, суд первой инстанции, оценив представленные в материалы дела доказательства в совокупности и взаимосвязи и установив, что в банковскую ячейку в соответствии с договором купли-продажи положены <...> рублей, полученные от В. и в соответствии с пунктом N <...> договора аренды индивидуального сейфа допуск продавца к сейфу в отсутствие покупателя осуществляется при предъявлении документов, удостоверяющих личность, ключа от сейфа и зарегистрированного в установленном порядке оригинала договора купли-продажи объекта недвижимости по адресу: <адрес>; определяя последствия расторжения договора купли-продажи доли от <дата>, правильно постановил возвратить В. денежные средства, находящиеся в индивидуальном банковском сейфе N <...> в хранилище, расположенном по адресу: <адрес> Северо-Западного Банка ОАО <...> согласно договору N <...> аренды индивидуального сейфа.
Доводов опровергающих указанные выводы суда первой инстанции апелляционная жалоба не содержит, и оснований для переоценки данных выводов суда первой инстанции судебная коллегия не усматривает.
Иные доводы апелляционной жалобы повторяют позицию ответчика, изложенную при рассмотрении спора судом первой инстанции, и верно оцененную судом.
Обстоятельства, имеющие значение для дела, судом первой инстанции установлены правильно. Всем представленным доказательствам суд дал надлежащую правовую оценку в соответствии с требованиями статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, оснований для несогласия с которой у судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда не имеется.
Нарушений норм материального и процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, в том числе и тех, на которые имеются ссылки в апелляционной жалобе, судом не допущено.
Решение суда является законным и обоснованным, оснований для его отмены не усматривается.
Учитывая изложенное, руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Дзержинского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)