Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 27 июня 2014 года
Постановление в полном объеме изготовлено 1 июля 2014 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Протасова А.И.,
судей Миронцевой Н.Д.,
Донцова П.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Бауман Л.В.,
при участии:
- от Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска: представители не явились, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области: представители не явились, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- от общества с ограниченной ответственностью "УЮТ": представители не явились, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области (ОГРН 1044637042614, ИНН 4632048452) на решение Арбитражного суда Курской области от 02.04.2014 по делу N А35-10444/2013 (судья Арцыбашева Т.Ю.) по заявлению Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска (ОГРН 1024600957853, ИНН 4632001084) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области о признании незаконным решения Управления об отказе в государственной регистрации договора аренды помещения муниципального нежилого фонда от 20.02.2013 N 3521, оформленного сообщение об отказе в государственной регистрации от 01.11.2013 N 01/136/2013-551,
установил:
Комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска (далее - заявитель) обратился в Арбитражный суд Курской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области (далее - регистрирующий орган, Управление) о признании незаконным решения Управления об отказе в государственной регистрации договора аренды помещения муниципального нежилого фонда от 20.02.2013 N 3521, оформленного сообщение об отказе в государственной регистрации от 01.11.2013 N 01/136/2013-551 (с учетом уточнения).
Дело рассматривалось с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, общества с ограниченной ответственностью "УЮТ".
Решением от 02.04.2014 заявленные требования удовлетворены.
Не согласившись с указанным решением, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, ссылаясь на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными, несоответствие выводов, изложенных в решении обстоятельствам дела, нарушение норм материального права.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее заявитель указывает на то, что из представленных на регистрацию документов не усматривается наличие арендных отношений сторон по поводу нежилого помещения в срок с 18.05.2009 по 01.01.2010, следовательно, заключение договора на новый срок без проведения торгов (аукциона) в силу п. 4 ст. 53 Закона о конкуренции незаконно. Указания на возможность заключения нескольких последовательных договоров п. 4 ст. 53 Закона о защите конкуренции не содержит. Начиная с 18.05.2009 (дата окончания первого договора) между Комитетом и ООО "УЮТ" каждый раз заключались новые договоры аренды, следовательно, у арендодателя отсутствует льгота требовать заключения договора на новый срок без проведения торгов либо аукциона, а арендодатель обязан по истечении срока аренды предложить данное имущество в аренду неопределенному кругу лиц путем торгов. В Управление не было представлено документов возобновления договора аренды от 20.05.2008 в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ, что указывает на его прекращение.
В отзыве на жалобу комитет указывает, что заявителем были представлены все необходимые документы для государственной регистрации договора аренды, отражающие необходимую информацию. Доводы Управления основаны на неверном толковании норм права. Спорные помещения были переданы в удовлетворительном состоянии Обществу и из владения последнего не выбывали, что подтверждается договорами аренды, общий период действия которых с 25.07.2007 по 30.12.2014. В период с 19.05.2009 по 31.12.2009 ни одна из сторон не выразила намерения расторгнуть договорные отношения, в связи с чем, договор считается возобновленным на неопределенный срок. Таким образом, спорное помещение находилось в непрерывном временном владении в временном пользовании у арендатора. Договор аренды от 20.02.2012 был зарегистрирован Управлением в установленном законом порядке.
В судебное заседание лица, участвующие в деле, не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Дело рассматривалось в отсутствие указанных лиц в порядке ст. ст. 156, 266 АПК РФ.
Как видно из материалов дела, 27.05.2007 между комитетом по управлению муниципальным имуществом города Курска (Арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "УЮТ" (Арендатор) был заключен договор аренды помещения муниципального нежилого фонда N 3521, согласно которому арендатору передано в аренду нежилое помещение муниципального нежилого фонда площадью 168,50 кв. м, расположенное по адресу: г. Курск, ул. Карла Маркса, д. 55, в том числе: литер А цокольный этаж, помещение III комнаты 1-8, 6а, 66, 11, 11а (в редакции дополнительного соглашения от 05.09.2007).
Помещение в удовлетворительном состоянии было передано ООО "УЮТ" по акту приема-передачи от 21.05.2007.
Срок действия договора аренды N 3521 установлен с 21.05.2007 по 18.05.2008.
20.05.2008 между Комитетом и ООО "УЮТ" был заключен договор N 3521 аренды помещения муниципального нежилого фонда общей площадью 168,50 кв. м, расположенного по адресу: г. Курск, ул. Карла Маркса, д. 55, в том числе: лит. А цокольный этаж, помещение III комнаты 1-8, 6а, 66, 11, 11а.
Срок действия договора аренды установлен с 20.08.2008 по 18.05.2009.
01.05.2010 между Комитетом и ООО "УЮТ" был заключен договор N 3521 аренды помещения муниципального нежилого фонда общей площадью 168,50 кв. м, расположенного по адресу: г. Курск, ул. Карла Маркса, д. 55, в том числе: лит. А цокольный этаж, помещение III комнаты 1-8, 6а, 66, 11, 11а.
Срок действия Договора аренды установлен с 01.01.2010 по 30.12.2010.
01.01.2011 между Комитетом и ООО "УЮТ" был заключен договор N 3521 аренды помещения муниципального нежилого фонда общей площадью 168,50 кв. м, расположенного по адресу: г. Курск, ул. Карла Маркса, д. 55, в том числе: лит. А цокольный этаж, помещение III комнаты 1-8, 6а, 66, 11, 11а.
Срок действия Договора аренды установлен с 01.01.2011 по 30.12.2011.
20.02.2012 между Комитетом и ООО "УЮТ" был заключен договор N 3521 аренды помещения муниципального нежилого фонда общей площадью 168,50 кв. м, расположенного по адресу: г. Курск, ул. Карла Маркса, д. 55, в том числе: лит. А цокольный этаж, помещение III комнаты 1-8, 6а, 66, 11, 11а.
Срок действия Договора аренды установлен с 01.01.2012 по 30.12.2014.
11.09.2013 Комитет обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области с заявлением о государственной регистрации договора аренды от 20.02.2012 N 3521, заключенного между Комитетом и ООО "УЮТ", на помещение муниципального нежилого фонда общей площадью 168,50 кв. м, расположенного по адресу: г. Курск, ул. Карла Маркса, д. 55, в том числе: лит. А цокольный этаж, помещение III комнаты 1-8, 6а, 66, 11, 11а.
К заявлению о государственной регистрации договора аренды Комитетом были приложены в том числе: договор аренды от 20.02.2012 N 3521, договор аренды от 20.05.2008 N 3521, договор аренды от 01.05.2010 N 3521, договор аренды от 01.01.2011 N 3521.
Решением Управления Росреестра по Курской области, оформленным сообщением об отказе в государственной регистрации от 01.11.2013 N 01/136/2013-551, заявителю в государственной регистрации данного договора было отказано, со ссылкой на то, что не представляется возможным однозначно определить применимы ли положения ч. 4 ст. 53 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" к данным правоотношениям.
Считая принятое регистрационным органом решение незаконным, Комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска обратился в Арбитражный суд Курской области с настоящим заявлением.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что оспариваемый акт устанавливает необоснованное ограничение в праве распоряжения, вверенной заявителю собственности, используемой им в гражданско-правовом обороте для извлечения прибыли и дополнительного наполнения соответствующих бюджетов бюджетной системы Российской Федерации.
Апелляционная коллегия соглашается с указанными выводами суда, считает их правомерными, обоснованными и полагает необходимым при рассмотрении данного спора руководствоваться следующим.
Согласно п. 1 ст. 2 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
В абзаце 6 пункта 1 статьи 17 Закона N 122-ФЗ установлено, что основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе вступившие в законную силу судебные акты.
В соответствии с пунктом 1 статьи 18 названного Закона документы, предоставляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав; документы должны содержать описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права.
Пунктом п. 2 ст. 16 Закона N 122-ФЗ установлено, что к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.
На основании абзаца 4, 8, 9, 10 статьи 20 Закона N 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях:
- - если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;
- - правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества;
- - правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества;
- - не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав.
В соответствии с п. 5 ст. 2 и п. 3 ст. 20 Закона N 122-ФЗ отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд.
Статья 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" содержит исчерпывающий перечень оснований для отказа в государственной регистрации права.
Требования к документам, представляемым на государственную регистрацию прав, установлены статьей 18 Закона N 122-ФЗ.
Согласно части 2 статьи 17 Закона N 122-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
Как следует из материалов настоящего дела, в качестве основания отказа в государственной регистрации было указано, что регистрирующий орган усомнился в правомерности заключения договора аренды без проведения торгов, поскольку в период с 19.05.2009 по 31.12.2009, по мнению регистрирующего органа, не было арендных отношений сторон по поводу объекта аренды (не представлены доказательства арендных отношений сторон по поводу объекта аренды).
Иных оснований для отказа указано не было.
В соответствии со ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).
В силу части 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка.
В соответствии с частью 4 статьи 53 Закона "О защите конкуренции" (в редакции Федерального закона от 17.07.2009 N 173-ФЗ, действующей до 01.07.2013) до 01.07.2015 разрешается заключение на новый срок без проведения конкурсов или аукционов договоров аренды, указанных в части 1 статьи 17.1 настоящего Федерального закона и заключенных до 01.07.2008 с субъектами малого или среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при условии отсутствия на момент заключения такого договора аренды на новый срок оснований для его досрочного расторжения, предусмотренных гражданским законодательством.
Таким образом, Закон о защите конкуренции, предусматривая конкурсный порядок заключения договоров аренды в отношении государственного или муниципального имущества, устанавливает исключения, в том числе возможность заключения договоров без проведения конкурса (аукциона) с субъектами малого и среднего предпринимательства в порядке и на условиях, оговоренных в части 4 статьи 53 названного Закона.
Заявитель является лицом, в отношении которого законодателем закреплено право предоставления в аренду объектов недвижимости на бесконкурсной основе.
Как подтверждается материалами дела, по истечении срока действия договора аренды от 20.05.2008 N 3521, со сроком действия до 18.05.2009, ни одна из сторон не выразила намерения расторгнуть договорные отношения.
В силу ч. 2 ст. 621 ГК РФ договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора.
01.01.2010 между Комитетом и ООО "УЮТ" был заключен договор N 3521 аренды спорного имущества.
Следовательно, спорные нежилые помещения были переданы в удовлетворительном состоянии ООО "УЮТ" по акту приема-передачи от 21.05.2007 и из владения ООО "УЮТ" с указанной даты не выбывали.
Обратного в материалы дела не представлено, судом области не установлено.
О наличии оснований для досрочного расторжения договора аренды на момент заключения аналогичного договора 01.05.2010 заинтересованным лицом не заявлено.
О необходимости подтверждения периода договорной отношений в уведомлении о приостановлении прямо не указано.
Земельный участок из владения Общества не выбывал.
По окончании срока действия договор мог быть продлен при отсутствии возражений сторон договора.
По состоянию на 01.07.2008 и после указанной даты спорное муниципальное имущество находилось на праве аренды у Общества, которое как субъект малого и среднего предпринимательства имело право на основании ч. 4 ст. 53 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ на заключение договора аренды того же имущества на новый срок без проведения торгов, то есть без соблюдения требований, установленных ч. 1 ст. 17.1 данного Закона.
В связи с чем, действующее законодательство, регламентирующее порядок предоставления земельного участка нарушено не было.
Продление договора аренды с прежним арендатором не нарушило конкуренцию, так как в данном случае при наличии нескольких претендентов участок подлежал предоставлению прежнему арендатору.
При таких обстоятельствах, не усматривается нарушения конкуренции и незаконного ограничения круга претендентов на заключение договора аренды спорного земельного участка.
Договор аренды от 20.02.2012 N 3521 был зарегистрирован Управлением Росреестра по Курской области в установленном законом порядке.
В соответствии со статьями 13, 17 Закона N 122-ФЗ орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан осуществлять проверку юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, проверку законности сделок.
Пунктом 32 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Приказом Минюста РФ от 01.07.2002 N 184, предусмотрено, что при правовой экспертизе документов, проверке законности сделки, юридической силы правоустанавливающих документов устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, проверяется действительность поданных заявителем документов, наличие прав у подготовившего документ лица или органа власти, а также устанавливается отсутствие других оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации прав (статьи 9, 13, 17 Закона).
Пунктом 38 названных Методических рекомендаций органам, осуществляющим государственную регистрацию прав, рекомендуется при проверке юридической силы правоустанавливающих документов в зависимости от вида документа, в том числе, проверить соответствие требованиям законодательства, действовавшего на момент издания и в месте издания документа, формы и содержания документа (пункт 1 статьи 17, пункт 1 статьи 18, пункт 1 статьи 20 Закона); обладал ли орган государственной власти (орган местного самоуправления) соответствующей компетенцией на издание акта, а также соблюден ли порядок издания таких актов, в том числе уполномоченное ли лицо подписало этот акт (статья 9, пункт 1 статьи 17, пункт 1 статьи 20 Закона); наличие соответствующих прав по распоряжению объектом недвижимости у подписавшего документ лица (статья 9, пункт 1 статьи 20 Закона), например, у продавца и его представителя (если сделка совершается представителем).
Согласно пункту 40 Методических рекомендаций при проведении правовой экспертизы (проверке законности сделки) рекомендуется проверять право- и дееспособность сторон, наличие полномочий у представителей (если сделка совершена представителями), наличие установленных законом или соглашением сторон существенных условий договора, соблюдение формы договора, принадлежность имущества лицу, распоряжающемуся недвижимостью, или полномочия по распоряжению недвижимостью лицами, не являющимися собственниками имущества, соблюдение прав и законных интересов третьих лиц.
Таким образом, проводя правовую экспертизу представленного в качестве правоустанавливающего документа договора аренды, регистрирующий орган проверяет соответствие этого договора требованиям законодательства, устанавливающим форму и содержание указанных сделок, а также наличие соответствующих полномочий у подписавших его лиц.
При этом, в соответствии с абзацем 2 пункта 3 статьи 9 Закона N 122-ФЗ к компетенции регистрирующего органа относится проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти, а также проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав.
Контроль за соблюдением порядка предоставления земельного участка, предшествовавшего подписанию договора аренды, не входит в предмет проверки, проводимой регистрирующим органом в рамках правовой экспертизы.
Регистрирующему органу в процессе осуществления действий по государственной регистрации прав не предоставлено право подменять другие органы, в том числе судебные, в случае если решение определенных вопросов действующим законодательством напрямую отнесено к их компетенции.
Аналогичный правовой подход содержится в постановлении ФАС ЦО от 08.02.2011 по делу N А14-4012/2010.
Из материалов дела видно, что Комитет является органом, уполномоченным распоряжаться спорным земельным участком.
Договор аренды данного земельного участка, заключенный с Обществом, подписан надлежащими лицами, в установленном законом порядке не оспорен, а основания считать его незаключенным либо ничтожной сделкой отсутствуют.
Противоречий между заявляемыми к регистрации правами по указанной сделке и уже зарегистрированными правами на соответствующий объект недвижимого имущества регистрирующим органом, а также судом не установлено.
Решая вопрос о соблюдении процедуры предоставления объекта недвижимого имущества, регистрирующий орган, по сути, вмешивается в компетенцию других органов власти, выходя за пределы собственной компетенции.
Управление не уполномочено действующим законодательством на решение вопросов по оценке правовых оснований по распоряжению органом местного самоуправления объектами муниципальной собственности, в компетенции которого находятся эти полномочия.
Доводы апелляционной жалобы фактически повторяют доводы, изложенные в обоснование своей позиции при рассмотрении дела судом первой инстанции, и нашли свое отражение в судебном акте. Они были подробно исследованы и, по мнению суда апелляционной инстанции, им была дана правильная юридическая оценка. Оснований для их переоценки у апелляционного суда не имеется.
Частью 1 статьи 198 АПК РФ определено, что граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
При этом, ненормативный акт может быть признан недействительным, а решения и действия (бездействие) незаконными только при наличии одновременно двух условий, а именно, не соответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов граждан и юридических лиц.
При таких обстоятельствах арбитражный суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что решение Управления об отказе в государственной регистрации договора аренды помещения муниципального нежилого фонда от 20.02.2013 N 3521, оформленное сообщением об отказе в государственной регистрации от 01.11.2013 N 01/136/2013-551, является незаконным.
Аргументированных доводов, основанных на доказательственной базе, опровергающих выводы суда, изложенные в решении, и позволяющих изменить или отменить обжалуемый судебный акт, Управлением на момент рассмотрения апелляционной жалобы не представлено.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены принятых судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.
При таких обстоятельствах, суд апелляционная инстанции считает, что судом первой инстанции фактические обстоятельства дела установлены полно, представленным доказательствам дана надлежащая оценка, оспариваемый судебный акт соответствует нормам материального права.
Учитывая изложенное, и руководствуясь п. 1 ст. 269, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда Курской области от 02.04.2014 по делу N А35-10444/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано через суд первой инстанции в Федеральный арбитражный суд Центрального округа, в двухмесячный срок.
Председательствующий судья
А.И.ПРОТАСОВ
Судьи
П.В.ДОНЦОВ
Н.Д.МИРОНЦЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 01.07.2014 ПО ДЕЛУ N А35-10444/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 1 июля 2014 г. по делу N А35-10444/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 27 июня 2014 года
Постановление в полном объеме изготовлено 1 июля 2014 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Протасова А.И.,
судей Миронцевой Н.Д.,
Донцова П.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Бауман Л.В.,
при участии:
- от Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска: представители не явились, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области: представители не явились, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- от общества с ограниченной ответственностью "УЮТ": представители не явились, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области (ОГРН 1044637042614, ИНН 4632048452) на решение Арбитражного суда Курской области от 02.04.2014 по делу N А35-10444/2013 (судья Арцыбашева Т.Ю.) по заявлению Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска (ОГРН 1024600957853, ИНН 4632001084) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области о признании незаконным решения Управления об отказе в государственной регистрации договора аренды помещения муниципального нежилого фонда от 20.02.2013 N 3521, оформленного сообщение об отказе в государственной регистрации от 01.11.2013 N 01/136/2013-551,
установил:
Комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска (далее - заявитель) обратился в Арбитражный суд Курской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области (далее - регистрирующий орган, Управление) о признании незаконным решения Управления об отказе в государственной регистрации договора аренды помещения муниципального нежилого фонда от 20.02.2013 N 3521, оформленного сообщение об отказе в государственной регистрации от 01.11.2013 N 01/136/2013-551 (с учетом уточнения).
Дело рассматривалось с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, общества с ограниченной ответственностью "УЮТ".
Решением от 02.04.2014 заявленные требования удовлетворены.
Не согласившись с указанным решением, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, ссылаясь на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными, несоответствие выводов, изложенных в решении обстоятельствам дела, нарушение норм материального права.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее заявитель указывает на то, что из представленных на регистрацию документов не усматривается наличие арендных отношений сторон по поводу нежилого помещения в срок с 18.05.2009 по 01.01.2010, следовательно, заключение договора на новый срок без проведения торгов (аукциона) в силу п. 4 ст. 53 Закона о конкуренции незаконно. Указания на возможность заключения нескольких последовательных договоров п. 4 ст. 53 Закона о защите конкуренции не содержит. Начиная с 18.05.2009 (дата окончания первого договора) между Комитетом и ООО "УЮТ" каждый раз заключались новые договоры аренды, следовательно, у арендодателя отсутствует льгота требовать заключения договора на новый срок без проведения торгов либо аукциона, а арендодатель обязан по истечении срока аренды предложить данное имущество в аренду неопределенному кругу лиц путем торгов. В Управление не было представлено документов возобновления договора аренды от 20.05.2008 в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ, что указывает на его прекращение.
В отзыве на жалобу комитет указывает, что заявителем были представлены все необходимые документы для государственной регистрации договора аренды, отражающие необходимую информацию. Доводы Управления основаны на неверном толковании норм права. Спорные помещения были переданы в удовлетворительном состоянии Обществу и из владения последнего не выбывали, что подтверждается договорами аренды, общий период действия которых с 25.07.2007 по 30.12.2014. В период с 19.05.2009 по 31.12.2009 ни одна из сторон не выразила намерения расторгнуть договорные отношения, в связи с чем, договор считается возобновленным на неопределенный срок. Таким образом, спорное помещение находилось в непрерывном временном владении в временном пользовании у арендатора. Договор аренды от 20.02.2012 был зарегистрирован Управлением в установленном законом порядке.
В судебное заседание лица, участвующие в деле, не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Дело рассматривалось в отсутствие указанных лиц в порядке ст. ст. 156, 266 АПК РФ.
Как видно из материалов дела, 27.05.2007 между комитетом по управлению муниципальным имуществом города Курска (Арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "УЮТ" (Арендатор) был заключен договор аренды помещения муниципального нежилого фонда N 3521, согласно которому арендатору передано в аренду нежилое помещение муниципального нежилого фонда площадью 168,50 кв. м, расположенное по адресу: г. Курск, ул. Карла Маркса, д. 55, в том числе: литер А цокольный этаж, помещение III комнаты 1-8, 6а, 66, 11, 11а (в редакции дополнительного соглашения от 05.09.2007).
Помещение в удовлетворительном состоянии было передано ООО "УЮТ" по акту приема-передачи от 21.05.2007.
Срок действия договора аренды N 3521 установлен с 21.05.2007 по 18.05.2008.
20.05.2008 между Комитетом и ООО "УЮТ" был заключен договор N 3521 аренды помещения муниципального нежилого фонда общей площадью 168,50 кв. м, расположенного по адресу: г. Курск, ул. Карла Маркса, д. 55, в том числе: лит. А цокольный этаж, помещение III комнаты 1-8, 6а, 66, 11, 11а.
Срок действия договора аренды установлен с 20.08.2008 по 18.05.2009.
01.05.2010 между Комитетом и ООО "УЮТ" был заключен договор N 3521 аренды помещения муниципального нежилого фонда общей площадью 168,50 кв. м, расположенного по адресу: г. Курск, ул. Карла Маркса, д. 55, в том числе: лит. А цокольный этаж, помещение III комнаты 1-8, 6а, 66, 11, 11а.
Срок действия Договора аренды установлен с 01.01.2010 по 30.12.2010.
01.01.2011 между Комитетом и ООО "УЮТ" был заключен договор N 3521 аренды помещения муниципального нежилого фонда общей площадью 168,50 кв. м, расположенного по адресу: г. Курск, ул. Карла Маркса, д. 55, в том числе: лит. А цокольный этаж, помещение III комнаты 1-8, 6а, 66, 11, 11а.
Срок действия Договора аренды установлен с 01.01.2011 по 30.12.2011.
20.02.2012 между Комитетом и ООО "УЮТ" был заключен договор N 3521 аренды помещения муниципального нежилого фонда общей площадью 168,50 кв. м, расположенного по адресу: г. Курск, ул. Карла Маркса, д. 55, в том числе: лит. А цокольный этаж, помещение III комнаты 1-8, 6а, 66, 11, 11а.
Срок действия Договора аренды установлен с 01.01.2012 по 30.12.2014.
11.09.2013 Комитет обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области с заявлением о государственной регистрации договора аренды от 20.02.2012 N 3521, заключенного между Комитетом и ООО "УЮТ", на помещение муниципального нежилого фонда общей площадью 168,50 кв. м, расположенного по адресу: г. Курск, ул. Карла Маркса, д. 55, в том числе: лит. А цокольный этаж, помещение III комнаты 1-8, 6а, 66, 11, 11а.
К заявлению о государственной регистрации договора аренды Комитетом были приложены в том числе: договор аренды от 20.02.2012 N 3521, договор аренды от 20.05.2008 N 3521, договор аренды от 01.05.2010 N 3521, договор аренды от 01.01.2011 N 3521.
Решением Управления Росреестра по Курской области, оформленным сообщением об отказе в государственной регистрации от 01.11.2013 N 01/136/2013-551, заявителю в государственной регистрации данного договора было отказано, со ссылкой на то, что не представляется возможным однозначно определить применимы ли положения ч. 4 ст. 53 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" к данным правоотношениям.
Считая принятое регистрационным органом решение незаконным, Комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска обратился в Арбитражный суд Курской области с настоящим заявлением.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что оспариваемый акт устанавливает необоснованное ограничение в праве распоряжения, вверенной заявителю собственности, используемой им в гражданско-правовом обороте для извлечения прибыли и дополнительного наполнения соответствующих бюджетов бюджетной системы Российской Федерации.
Апелляционная коллегия соглашается с указанными выводами суда, считает их правомерными, обоснованными и полагает необходимым при рассмотрении данного спора руководствоваться следующим.
Согласно п. 1 ст. 2 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
В абзаце 6 пункта 1 статьи 17 Закона N 122-ФЗ установлено, что основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе вступившие в законную силу судебные акты.
В соответствии с пунктом 1 статьи 18 названного Закона документы, предоставляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав; документы должны содержать описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права.
Пунктом п. 2 ст. 16 Закона N 122-ФЗ установлено, что к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.
На основании абзаца 4, 8, 9, 10 статьи 20 Закона N 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях:
- - если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;
- - правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества;
- - правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества;
- - не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав.
В соответствии с п. 5 ст. 2 и п. 3 ст. 20 Закона N 122-ФЗ отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд.
Статья 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" содержит исчерпывающий перечень оснований для отказа в государственной регистрации права.
Требования к документам, представляемым на государственную регистрацию прав, установлены статьей 18 Закона N 122-ФЗ.
Согласно части 2 статьи 17 Закона N 122-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
Как следует из материалов настоящего дела, в качестве основания отказа в государственной регистрации было указано, что регистрирующий орган усомнился в правомерности заключения договора аренды без проведения торгов, поскольку в период с 19.05.2009 по 31.12.2009, по мнению регистрирующего органа, не было арендных отношений сторон по поводу объекта аренды (не представлены доказательства арендных отношений сторон по поводу объекта аренды).
Иных оснований для отказа указано не было.
В соответствии со ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).
В силу части 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка.
В соответствии с частью 4 статьи 53 Закона "О защите конкуренции" (в редакции Федерального закона от 17.07.2009 N 173-ФЗ, действующей до 01.07.2013) до 01.07.2015 разрешается заключение на новый срок без проведения конкурсов или аукционов договоров аренды, указанных в части 1 статьи 17.1 настоящего Федерального закона и заключенных до 01.07.2008 с субъектами малого или среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при условии отсутствия на момент заключения такого договора аренды на новый срок оснований для его досрочного расторжения, предусмотренных гражданским законодательством.
Таким образом, Закон о защите конкуренции, предусматривая конкурсный порядок заключения договоров аренды в отношении государственного или муниципального имущества, устанавливает исключения, в том числе возможность заключения договоров без проведения конкурса (аукциона) с субъектами малого и среднего предпринимательства в порядке и на условиях, оговоренных в части 4 статьи 53 названного Закона.
Заявитель является лицом, в отношении которого законодателем закреплено право предоставления в аренду объектов недвижимости на бесконкурсной основе.
Как подтверждается материалами дела, по истечении срока действия договора аренды от 20.05.2008 N 3521, со сроком действия до 18.05.2009, ни одна из сторон не выразила намерения расторгнуть договорные отношения.
В силу ч. 2 ст. 621 ГК РФ договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора.
01.01.2010 между Комитетом и ООО "УЮТ" был заключен договор N 3521 аренды спорного имущества.
Следовательно, спорные нежилые помещения были переданы в удовлетворительном состоянии ООО "УЮТ" по акту приема-передачи от 21.05.2007 и из владения ООО "УЮТ" с указанной даты не выбывали.
Обратного в материалы дела не представлено, судом области не установлено.
О наличии оснований для досрочного расторжения договора аренды на момент заключения аналогичного договора 01.05.2010 заинтересованным лицом не заявлено.
О необходимости подтверждения периода договорной отношений в уведомлении о приостановлении прямо не указано.
Земельный участок из владения Общества не выбывал.
По окончании срока действия договор мог быть продлен при отсутствии возражений сторон договора.
По состоянию на 01.07.2008 и после указанной даты спорное муниципальное имущество находилось на праве аренды у Общества, которое как субъект малого и среднего предпринимательства имело право на основании ч. 4 ст. 53 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ на заключение договора аренды того же имущества на новый срок без проведения торгов, то есть без соблюдения требований, установленных ч. 1 ст. 17.1 данного Закона.
В связи с чем, действующее законодательство, регламентирующее порядок предоставления земельного участка нарушено не было.
Продление договора аренды с прежним арендатором не нарушило конкуренцию, так как в данном случае при наличии нескольких претендентов участок подлежал предоставлению прежнему арендатору.
При таких обстоятельствах, не усматривается нарушения конкуренции и незаконного ограничения круга претендентов на заключение договора аренды спорного земельного участка.
Договор аренды от 20.02.2012 N 3521 был зарегистрирован Управлением Росреестра по Курской области в установленном законом порядке.
В соответствии со статьями 13, 17 Закона N 122-ФЗ орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан осуществлять проверку юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, проверку законности сделок.
Пунктом 32 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Приказом Минюста РФ от 01.07.2002 N 184, предусмотрено, что при правовой экспертизе документов, проверке законности сделки, юридической силы правоустанавливающих документов устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, проверяется действительность поданных заявителем документов, наличие прав у подготовившего документ лица или органа власти, а также устанавливается отсутствие других оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации прав (статьи 9, 13, 17 Закона).
Пунктом 38 названных Методических рекомендаций органам, осуществляющим государственную регистрацию прав, рекомендуется при проверке юридической силы правоустанавливающих документов в зависимости от вида документа, в том числе, проверить соответствие требованиям законодательства, действовавшего на момент издания и в месте издания документа, формы и содержания документа (пункт 1 статьи 17, пункт 1 статьи 18, пункт 1 статьи 20 Закона); обладал ли орган государственной власти (орган местного самоуправления) соответствующей компетенцией на издание акта, а также соблюден ли порядок издания таких актов, в том числе уполномоченное ли лицо подписало этот акт (статья 9, пункт 1 статьи 17, пункт 1 статьи 20 Закона); наличие соответствующих прав по распоряжению объектом недвижимости у подписавшего документ лица (статья 9, пункт 1 статьи 20 Закона), например, у продавца и его представителя (если сделка совершается представителем).
Согласно пункту 40 Методических рекомендаций при проведении правовой экспертизы (проверке законности сделки) рекомендуется проверять право- и дееспособность сторон, наличие полномочий у представителей (если сделка совершена представителями), наличие установленных законом или соглашением сторон существенных условий договора, соблюдение формы договора, принадлежность имущества лицу, распоряжающемуся недвижимостью, или полномочия по распоряжению недвижимостью лицами, не являющимися собственниками имущества, соблюдение прав и законных интересов третьих лиц.
Таким образом, проводя правовую экспертизу представленного в качестве правоустанавливающего документа договора аренды, регистрирующий орган проверяет соответствие этого договора требованиям законодательства, устанавливающим форму и содержание указанных сделок, а также наличие соответствующих полномочий у подписавших его лиц.
При этом, в соответствии с абзацем 2 пункта 3 статьи 9 Закона N 122-ФЗ к компетенции регистрирующего органа относится проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти, а также проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав.
Контроль за соблюдением порядка предоставления земельного участка, предшествовавшего подписанию договора аренды, не входит в предмет проверки, проводимой регистрирующим органом в рамках правовой экспертизы.
Регистрирующему органу в процессе осуществления действий по государственной регистрации прав не предоставлено право подменять другие органы, в том числе судебные, в случае если решение определенных вопросов действующим законодательством напрямую отнесено к их компетенции.
Аналогичный правовой подход содержится в постановлении ФАС ЦО от 08.02.2011 по делу N А14-4012/2010.
Из материалов дела видно, что Комитет является органом, уполномоченным распоряжаться спорным земельным участком.
Договор аренды данного земельного участка, заключенный с Обществом, подписан надлежащими лицами, в установленном законом порядке не оспорен, а основания считать его незаключенным либо ничтожной сделкой отсутствуют.
Противоречий между заявляемыми к регистрации правами по указанной сделке и уже зарегистрированными правами на соответствующий объект недвижимого имущества регистрирующим органом, а также судом не установлено.
Решая вопрос о соблюдении процедуры предоставления объекта недвижимого имущества, регистрирующий орган, по сути, вмешивается в компетенцию других органов власти, выходя за пределы собственной компетенции.
Управление не уполномочено действующим законодательством на решение вопросов по оценке правовых оснований по распоряжению органом местного самоуправления объектами муниципальной собственности, в компетенции которого находятся эти полномочия.
Доводы апелляционной жалобы фактически повторяют доводы, изложенные в обоснование своей позиции при рассмотрении дела судом первой инстанции, и нашли свое отражение в судебном акте. Они были подробно исследованы и, по мнению суда апелляционной инстанции, им была дана правильная юридическая оценка. Оснований для их переоценки у апелляционного суда не имеется.
Частью 1 статьи 198 АПК РФ определено, что граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
При этом, ненормативный акт может быть признан недействительным, а решения и действия (бездействие) незаконными только при наличии одновременно двух условий, а именно, не соответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов граждан и юридических лиц.
При таких обстоятельствах арбитражный суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что решение Управления об отказе в государственной регистрации договора аренды помещения муниципального нежилого фонда от 20.02.2013 N 3521, оформленное сообщением об отказе в государственной регистрации от 01.11.2013 N 01/136/2013-551, является незаконным.
Аргументированных доводов, основанных на доказательственной базе, опровергающих выводы суда, изложенные в решении, и позволяющих изменить или отменить обжалуемый судебный акт, Управлением на момент рассмотрения апелляционной жалобы не представлено.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены принятых судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.
При таких обстоятельствах, суд апелляционная инстанции считает, что судом первой инстанции фактические обстоятельства дела установлены полно, представленным доказательствам дана надлежащая оценка, оспариваемый судебный акт соответствует нормам материального права.
Учитывая изложенное, и руководствуясь п. 1 ст. 269, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда Курской области от 02.04.2014 по делу N А35-10444/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано через суд первой инстанции в Федеральный арбитражный суд Центрального округа, в двухмесячный срок.
Председательствующий судья
А.И.ПРОТАСОВ
Судьи
П.В.ДОНЦОВ
Н.Д.МИРОНЦЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)