Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 28 мая 2015 года
Полный текст постановления изготовлен 29 мая 2015 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
Председательствующего Суховой И.Б.,
Судей Поротикова А.И.,
Щербатых Е.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ливенцевой Н.В.,
при участии:
- от Администрации городского округа город Воронеж: Жемчужниковой В.А., представителя по доверенности N 1909 от 30.12.2014 (до перерыва);
- от индивидуального предпринимателя Яцкова Никиты Львовича: Харченко В.Н., представителя по доверенности 36 АВ 1309963 от 25.08.2014;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации городского округа город Воронеж на решение Арбитражного суда Воронежской области от 17.02.2015 по делу N А14-8284/2014 (судья Кривотулова Т.И.) по иску индивидуального предпринимателя Яцкова Никиты Львовича (ОГРН 311366807500223, ИНН 366100399932) к Администрации городского округа город Воронеж (ОГРН 1023601575733, ИНН 3650002882) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого встроенного помещения N VI в лит. А, А1, этаж: 1, номера на поэтажном плане: 1-15, общей площадью 297,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. 25 Января, д. 72, и считать принятой редакцию пунктов 1.1, 2.2.1, 2.2.2 договора, устанавливающих цену выкупаемого имущества 3 711 000 руб.,
установил:
Индивидуальный предприниматель Яцков Никита Львович (далее - ИП Яцков Н.Л., истец) обратился в арбитражный суд с иском к Администрации городского округа город Воронеж (далее - Администрация, ответчик, заявитель жалобы) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого встроенного помещения N VI в лит. А, А1, этаж: 1, номера на поэтажном плане: 1-15, 2 общей площадью 297,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. 25 Января, д. 72, и считать принятой редакцию пунктов 1.1, 2.2.1, 2.2.2 договора, устанавливающих цену выкупаемого имущества 3 711 000 руб.
Определением суда от 13.10.2014 г. производство по делу приостановлено для проведения экспертизы.
Определением суда от 12.01.2015 г. производство по делу возобновлено в связи с поступлением заключения эксперта N 97667/6-3 от 24.11.2014 г.
В судебном заседании 3.02.2015 г. представитель истца заявил ходатайство об уточнении исковых требований, в котором просил урегулировать возникшие между индивидуальным предпринимателем Яцковым Никитой Львовичем и Администрацией городского округа город Воронеж разногласия при заключении договора купли-продажи нежилого встроенного помещения N VI в лит. А, А1, этаж: 1, номера на поэтажном плане: 1-15, общей площадью 297,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. 25 Января, д. 72, и считать принятым следующую редакцию пунктов 1.1, 2.2.1, 2.2.2 договора, устанавливающих цену выкупаемого имущества 4 299 100 руб.:
"П. 1.1. Продавец продает, а покупатель приобретает в собственность, в рассрочку сроком на 7 лет арендуемое у Администрации городского округа город Воронеж в соответствии с договором аренды N 1-399-11 от 25.04.2011 г. нежилое встроенное помещение N VI в лит. А, А1, этаж: 1, номера на поэтажном плане: 1-15, общей площадью 297,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. 25 Января, д. 72, стоимостью без учета процентов за предоставленную рассрочку 4 299 100 руб. На сумму денежных средств, по которой предоставлена рассрочка взимаются проценты в размере одной третьей ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации на день заключения договора купли-продажи, которая составляет 8,25% годовых.
П. 2.2.1. С учетом предоставленной рассрочки в срок до 01 июня 2021 г. включительно оплатить продавцу за приобретенное помещение денежные средства в размере 4 299 100 руб., а также проценты на сумму денежных средств, по уплате которых предоставлена рассрочка, исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования (8,25%) Центрального Банка Российской Федерации.
П. 2.2.2. В срок до 01.07.2014 оплатить 51 160 руб. - основной платеж и дополнительно 9 601 руб. 50 коп. - проценты за предоставленную рассрочку. В дальнейшем ежемесячно в срок по 1 число каждого месяца оплачивать 51 180 руб. - основной платеж и дополнительно проценты за предоставленную рассрочку. В срок до 01.06.2021 г. должна быть произведена полная оплата предмета договора".
Судом на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) приняты к рассмотрению уточненные исковые требования.
Решением Арбитражного суда Воронежской области от 17.02.2015 урегулированы возникшие между ИП Яцковым Н.Л. и Администрацией городского округа город Воронеж, г. Воронеж разногласия при заключении договора купли-продажи нежилого встроенного помещения N VI в лит. А, А1, этаж: 1, номера на поэтажном плане: 1-15, общей площадью 297,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. 25 Января, д. 72, считается принятым условие о цене выкупаемого имущества в размере 4 299 100 руб., с Администрации городского округа город Воронеж в пользу ИП Яцкова Н.Л. взысканы расходы по госпошлине в размере 4 000 руб. и расходы на оплату услуг эксперта в размере 20091 руб., ИП Яцкову Н.Л. из федерального бюджета возвращено 40 510 руб. госпошлины.
Определением от 17.02.2015 была исправлена опечатка в резолютивной части решения, абзац 2 резолютивной части решения дополнен словами: "и расходы на оплату услуг эксперта в размере 20091 руб.".
Не согласившись с принятым судебным актом, ссылаясь на незаконность и необоснованность решения суда первой инстанции, неправильное применение норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, Администрация обратилась в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт.
По мнению заявителя жалобы, представленный Администрацией отчет об оценке не признан судом недостоверным и является рекомендуемым для целей совершения сделки с объектом оценки.
Определением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2015 апелляционная жалоба принята к производству.
Рассмотрение дела откладывалось, сторонам предлагалось урегулировать спор на взаимоприемлемых условиях, но мировое соглашение заключено не было.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции 2105.2015 представитель Администрации поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.
Представитель ИП Яцкова Н.Л. возражал против доводов апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве на нее, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, представил суду письмо эксперта с уточненной величиной рыночной стоимости объекта, содержащей сведения о рыночной стоимости выкупаемых помещений с НДС и без НДС. Указанное письмо приобщено судом к материалам дела.
В порядке статей 163, 18, 266 Арбитражного процессуального кодекса РФ в судебном заседании объявлялся перерыв до 28.05.2015.
После перерыва рассмотрение дела продолжено в том же судебном составе. Представитель Администрации не явился.
В силу части 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ, при рассмотрении дела в порядке арбитражного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о необходимости изменения судебного акта в части установления цены выкупаемого имущества.
Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим кодексом.
Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности (статья 8 Гражданского кодекса РФ).
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, ИП Яцков Н.Л. является арендатором на основании договора аренды N 1-399-11 от 25.04.2011 г. нежилого встроенного помещения N VI в лит. А, А1, этаж: 1, номера на поэтажном плане: 1-15, общей площадью 297,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. 25 Января, д. 72.
Арендуемое истцом помещение находится в муниципальной собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от серии 36-АГ N 444828 от 17.10.2011 г.
На основании заявления истца и в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства" Администрацией городского округа город Воронеж был издан приказ от 11.06.2014 г. N 929, в соответствии с которым названное имущество в преимущественном порядке подлежало продаже индивидуальному предпринимателю Яцкову Никите Львовичу.
Истец указывает, что Администрация направила в адрес истца проект договора купли-продажи N Ц-007-14 от 24.06.2014 г. нежилого встроенного помещения N VI в лит. А, А1, этаж: 1, номера на поэтажном плане: 1-15, общей площадью 297,8 кв. м, расположенного по 4адресу: г. Воронеж, ул. 25 Января, д. 72. По условиям проекта договора цена помещения составила 8 013 000 руб.
Истец представил в администрацию протокол разногласий к договору купли-продажи N Ц-007-14 от 24.06.2014 г., в котором указал выкупную цена помещения согласно оценке, выполненной по заданию истца оценочной организацией, в размере 3 711 000 руб. Администрация не согласилась с условиями истца.
Полагая, что указанная администрацией стоимость спорного помещения не соответствует его действительной рыночной стоимости, истец обратился в арбитражный суд с заявлением об урегулировании возникших разногласий.
Принимая решение по делу, суд первой инстанции пришел к выводу об удовлетворении уточненных исковых требований.
Судебная коллегия суда апелляционной инстанции, изменяя решение суда первой инстанции в части установления цены выкупаемого имущества, руководствуется следующим.
В силу пункта п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Согласно п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
По правилам статьи 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Как следует из материалов дела, истец является субъектом малого предпринимательства, непрерывно пользуется спорным имуществом на праве аренды, надлежащим образом исполняет обязательства по договору аренды.
Предметом иска являются требования об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального недвижимого имущества, выкупаемого в порядке, предусмотренном Федеральным законом N 159-ФЗ.
Правовым основанием иска указаны абзац 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 3 Федерального закона N 159-ФЗ, статьи 3, 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), пункт 1 статьи 143, абзац 2 пункта 3 статьи 161, подпункт 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Согласно статье 8 Закона об оценочной деятельности, положению пункта 1 части 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ проведение оценки недвижимости является обязательным при продаже или ином отчуждении объектов, принадлежащих муниципальным образованиям, и их уполномоченные органы обеспечивают заключение договора на проведение оценки арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Из статьи 12 Закона об оценочной деятельности следует, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Согласно статье 1 Налогового кодекса Российской Федерации, законодательство Российской Федерации о налогах и сборах состоит из настоящего Кодекса и принятых в соответствии с ним федеральных законов о налогах и сборах (пункт 1).
Налоговый кодекс Российской Федерации устанавливает систему налогов и сборов, а также общие принципы налогообложения и сборов в России (пункт 2).
В соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 указанного Кодекса в целях главы 21 "Налог на добавленную стоимость", операции по реализации (передаче) муниципального имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями и составляющего муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения либо другого муниципального образования, выкупаемого в порядке, предусмотренном Федеральным законом N 159-ФЗ, объектом налогообложения не признаются.
Налог на добавленную стоимость не является элементом цены товара с точки зрения норм Налогового кодекса Российской Федерации. Так, согласно положениям пункта 1 статьи 168 названного Кодекса при реализации товаров (работ, услуг), передаче имущественных прав налогоплательщик (налоговый агент, указанный в пункте 4 и 5 статьи 161 Кодекса) дополнительно к цене (тарифу) реализуемых товаров (работ, услуг), передаваемых имущественных прав обязан предъявить к оплате покупателю этих товаров (работ, услуг), имущественных прав соответствующую сумму налога.
Таким образом, цена выкупаемого имущества должна быть установлена без учета НДС.
Исходя из изложенного и принимая во внимание уточненную величину рыночной стоимости объекта, содержащей сведения о рыночной стоимости выкупаемых помещений с НДС и без НДС, суд апелляционной инстанции полагает подлежащим включению в договор условие о выкупной цене в сумме 3 643 305 руб., не содержащей НДС.
Довод заявителя жалобы о том, что представленный Администрацией отчет об оценке не признан судом недостоверным, в связи с чем выкупная стоимость объекта должна быть указана в соответствии с представленным отчетом, отклоняется судом апелляционной инстанции ввиду следующего.
Заявляя исковые требования, истец указал выкупную цену помещения согласно оценке, выполненной по заданию истца оценочной организацией.
Таким образом, представленный истцом отчет об оценке содержит информацию, отличную от информации, отраженной в отчете, представленном ответчиком.
В соответствии с частями 1 и 2 статьи 70 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
По смыслу названной нормы, каждое представленное стороной доказательство должно быть подкреплено иными доказательствами, имеющимися в материалах дела и в своей совокупности не противоречить, а дополнять друг друга, образуя единую доказательственную базу. Все представленные в материалы дела доказательства должны оцениваться в совокупности и во взаимосвязи с целью исключения внутренних противоречий и расхождений между ними.
В этой связи представленные истцом и ответчиком в обоснование своих доводов отчеты не приняты судом области как основание для установления выкупной стоимости объекта. Учитывая имеющиеся разногласия сторон по определению стоимости выкупаемого имущества, судом по ходатайству истца и с согласия ответчика была назначена судебная экспертиза в порядке статьи 82 АПК РФ для определения рыночной стоимости спорного объекта.
У судебной коллегии отсутствуют основания сомневаться в достоверности и правильности выводов экспертизы, суд также отмечает, что эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
В силу положений ст. 110 АПК РФ судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.
Исковые требования удовлетворены полностью, в связи с чем с ответчика в пользу истца правомерно взыскано 4 000 руб. расходов по уплате госпошлины, 20091 руб. расходов на оплату услуг эксперта.
На основании подпункта 1 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации суд области правомерно указал на возврат истцу из федерального бюджета излишне уплаченной государственной пошлины в размере 40 510 руб.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы за рассмотрение апелляционной жалобы в виде государственной пошлины относятся на ее заявителя и возврату или возмещению не подлежат.
Расходы по оплате госпошлины за рассмотрение апелляционной жалобы, в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ, относятся на ее заявителя. Вместе с тем, Администрация в силу статьи 333.37 Налогового кодекса РФ освобождена от уплаты госпошлины. Таким образом, оснований для взыскания или возврата государственной пошлины не имеется.
Руководствуясь статьями 110, 112, 268, 269 ч. 2, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Воронежской области от 17.02.2015 по делу N А14-8284/2014 изменить в части установления цены выкупаемого имущества.
Урегулировать возникшие между индивидуальным предпринимателем Яцковым Никитой Львовичем, г. Воронеж (ОГРН 311366807500223, ИНН 366100399932) и Администрацией городского округа город Воронеж, г. Воронеж (ОГРН 1023601575733, ИНН 3650002882) разногласия при заключении договора купли-продажи нежилого встроенного помещения N VI в лит. А, А1, этаж: 1, номера на поэтажном плане: 1-15, 8общей площадью 297,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. 25 Января, д. 72, и считать принятым условие о цене выкупаемого имущества в размере 3 643 305 руб.
В части взыскания с Администрации городского округа город Воронеж в пользу индивидуального предпринимателя Яцкова Никиты Львовича расходов по госпошлине в размере 4 000 руб., расходов на оплату услуг эксперта в размере 20091 руб., возврата индивидуальному предпринимателю Яцкову Никите Львовичу из федерального бюджета госпошлины в размере 40 510 руб. госпошлины - решение Арбитражного суда Воронежской области от 17.02.2015 по делу N А14-8284/2014 оставить без изменения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья
И.Б.СУХОВА
Судьи
А.И.ПОРОТИКОВ
Е.Ю.ЩЕРБАТЫХ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 29.05.2015 ПО ДЕЛУ N А14-8284/2014
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 мая 2015 г. по делу N А14-8284/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 28 мая 2015 года
Полный текст постановления изготовлен 29 мая 2015 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
Председательствующего Суховой И.Б.,
Судей Поротикова А.И.,
Щербатых Е.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ливенцевой Н.В.,
при участии:
- от Администрации городского округа город Воронеж: Жемчужниковой В.А., представителя по доверенности N 1909 от 30.12.2014 (до перерыва);
- от индивидуального предпринимателя Яцкова Никиты Львовича: Харченко В.Н., представителя по доверенности 36 АВ 1309963 от 25.08.2014;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации городского округа город Воронеж на решение Арбитражного суда Воронежской области от 17.02.2015 по делу N А14-8284/2014 (судья Кривотулова Т.И.) по иску индивидуального предпринимателя Яцкова Никиты Львовича (ОГРН 311366807500223, ИНН 366100399932) к Администрации городского округа город Воронеж (ОГРН 1023601575733, ИНН 3650002882) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого встроенного помещения N VI в лит. А, А1, этаж: 1, номера на поэтажном плане: 1-15, общей площадью 297,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. 25 Января, д. 72, и считать принятой редакцию пунктов 1.1, 2.2.1, 2.2.2 договора, устанавливающих цену выкупаемого имущества 3 711 000 руб.,
установил:
Индивидуальный предприниматель Яцков Никита Львович (далее - ИП Яцков Н.Л., истец) обратился в арбитражный суд с иском к Администрации городского округа город Воронеж (далее - Администрация, ответчик, заявитель жалобы) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого встроенного помещения N VI в лит. А, А1, этаж: 1, номера на поэтажном плане: 1-15, 2 общей площадью 297,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. 25 Января, д. 72, и считать принятой редакцию пунктов 1.1, 2.2.1, 2.2.2 договора, устанавливающих цену выкупаемого имущества 3 711 000 руб.
Определением суда от 13.10.2014 г. производство по делу приостановлено для проведения экспертизы.
Определением суда от 12.01.2015 г. производство по делу возобновлено в связи с поступлением заключения эксперта N 97667/6-3 от 24.11.2014 г.
В судебном заседании 3.02.2015 г. представитель истца заявил ходатайство об уточнении исковых требований, в котором просил урегулировать возникшие между индивидуальным предпринимателем Яцковым Никитой Львовичем и Администрацией городского округа город Воронеж разногласия при заключении договора купли-продажи нежилого встроенного помещения N VI в лит. А, А1, этаж: 1, номера на поэтажном плане: 1-15, общей площадью 297,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. 25 Января, д. 72, и считать принятым следующую редакцию пунктов 1.1, 2.2.1, 2.2.2 договора, устанавливающих цену выкупаемого имущества 4 299 100 руб.:
"П. 1.1. Продавец продает, а покупатель приобретает в собственность, в рассрочку сроком на 7 лет арендуемое у Администрации городского округа город Воронеж в соответствии с договором аренды N 1-399-11 от 25.04.2011 г. нежилое встроенное помещение N VI в лит. А, А1, этаж: 1, номера на поэтажном плане: 1-15, общей площадью 297,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. 25 Января, д. 72, стоимостью без учета процентов за предоставленную рассрочку 4 299 100 руб. На сумму денежных средств, по которой предоставлена рассрочка взимаются проценты в размере одной третьей ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации на день заключения договора купли-продажи, которая составляет 8,25% годовых.
П. 2.2.1. С учетом предоставленной рассрочки в срок до 01 июня 2021 г. включительно оплатить продавцу за приобретенное помещение денежные средства в размере 4 299 100 руб., а также проценты на сумму денежных средств, по уплате которых предоставлена рассрочка, исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования (8,25%) Центрального Банка Российской Федерации.
П. 2.2.2. В срок до 01.07.2014 оплатить 51 160 руб. - основной платеж и дополнительно 9 601 руб. 50 коп. - проценты за предоставленную рассрочку. В дальнейшем ежемесячно в срок по 1 число каждого месяца оплачивать 51 180 руб. - основной платеж и дополнительно проценты за предоставленную рассрочку. В срок до 01.06.2021 г. должна быть произведена полная оплата предмета договора".
Судом на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) приняты к рассмотрению уточненные исковые требования.
Решением Арбитражного суда Воронежской области от 17.02.2015 урегулированы возникшие между ИП Яцковым Н.Л. и Администрацией городского округа город Воронеж, г. Воронеж разногласия при заключении договора купли-продажи нежилого встроенного помещения N VI в лит. А, А1, этаж: 1, номера на поэтажном плане: 1-15, общей площадью 297,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. 25 Января, д. 72, считается принятым условие о цене выкупаемого имущества в размере 4 299 100 руб., с Администрации городского округа город Воронеж в пользу ИП Яцкова Н.Л. взысканы расходы по госпошлине в размере 4 000 руб. и расходы на оплату услуг эксперта в размере 20091 руб., ИП Яцкову Н.Л. из федерального бюджета возвращено 40 510 руб. госпошлины.
Определением от 17.02.2015 была исправлена опечатка в резолютивной части решения, абзац 2 резолютивной части решения дополнен словами: "и расходы на оплату услуг эксперта в размере 20091 руб.".
Не согласившись с принятым судебным актом, ссылаясь на незаконность и необоснованность решения суда первой инстанции, неправильное применение норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, Администрация обратилась в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт.
По мнению заявителя жалобы, представленный Администрацией отчет об оценке не признан судом недостоверным и является рекомендуемым для целей совершения сделки с объектом оценки.
Определением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2015 апелляционная жалоба принята к производству.
Рассмотрение дела откладывалось, сторонам предлагалось урегулировать спор на взаимоприемлемых условиях, но мировое соглашение заключено не было.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции 2105.2015 представитель Администрации поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.
Представитель ИП Яцкова Н.Л. возражал против доводов апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве на нее, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, представил суду письмо эксперта с уточненной величиной рыночной стоимости объекта, содержащей сведения о рыночной стоимости выкупаемых помещений с НДС и без НДС. Указанное письмо приобщено судом к материалам дела.
В порядке статей 163, 18, 266 Арбитражного процессуального кодекса РФ в судебном заседании объявлялся перерыв до 28.05.2015.
После перерыва рассмотрение дела продолжено в том же судебном составе. Представитель Администрации не явился.
В силу части 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ, при рассмотрении дела в порядке арбитражного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о необходимости изменения судебного акта в части установления цены выкупаемого имущества.
Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим кодексом.
Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности (статья 8 Гражданского кодекса РФ).
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, ИП Яцков Н.Л. является арендатором на основании договора аренды N 1-399-11 от 25.04.2011 г. нежилого встроенного помещения N VI в лит. А, А1, этаж: 1, номера на поэтажном плане: 1-15, общей площадью 297,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. 25 Января, д. 72.
Арендуемое истцом помещение находится в муниципальной собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от серии 36-АГ N 444828 от 17.10.2011 г.
На основании заявления истца и в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства" Администрацией городского округа город Воронеж был издан приказ от 11.06.2014 г. N 929, в соответствии с которым названное имущество в преимущественном порядке подлежало продаже индивидуальному предпринимателю Яцкову Никите Львовичу.
Истец указывает, что Администрация направила в адрес истца проект договора купли-продажи N Ц-007-14 от 24.06.2014 г. нежилого встроенного помещения N VI в лит. А, А1, этаж: 1, номера на поэтажном плане: 1-15, общей площадью 297,8 кв. м, расположенного по 4адресу: г. Воронеж, ул. 25 Января, д. 72. По условиям проекта договора цена помещения составила 8 013 000 руб.
Истец представил в администрацию протокол разногласий к договору купли-продажи N Ц-007-14 от 24.06.2014 г., в котором указал выкупную цена помещения согласно оценке, выполненной по заданию истца оценочной организацией, в размере 3 711 000 руб. Администрация не согласилась с условиями истца.
Полагая, что указанная администрацией стоимость спорного помещения не соответствует его действительной рыночной стоимости, истец обратился в арбитражный суд с заявлением об урегулировании возникших разногласий.
Принимая решение по делу, суд первой инстанции пришел к выводу об удовлетворении уточненных исковых требований.
Судебная коллегия суда апелляционной инстанции, изменяя решение суда первой инстанции в части установления цены выкупаемого имущества, руководствуется следующим.
В силу пункта п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Согласно п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
По правилам статьи 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Как следует из материалов дела, истец является субъектом малого предпринимательства, непрерывно пользуется спорным имуществом на праве аренды, надлежащим образом исполняет обязательства по договору аренды.
Предметом иска являются требования об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального недвижимого имущества, выкупаемого в порядке, предусмотренном Федеральным законом N 159-ФЗ.
Правовым основанием иска указаны абзац 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 3 Федерального закона N 159-ФЗ, статьи 3, 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), пункт 1 статьи 143, абзац 2 пункта 3 статьи 161, подпункт 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Согласно статье 8 Закона об оценочной деятельности, положению пункта 1 части 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ проведение оценки недвижимости является обязательным при продаже или ином отчуждении объектов, принадлежащих муниципальным образованиям, и их уполномоченные органы обеспечивают заключение договора на проведение оценки арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Из статьи 12 Закона об оценочной деятельности следует, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Согласно статье 1 Налогового кодекса Российской Федерации, законодательство Российской Федерации о налогах и сборах состоит из настоящего Кодекса и принятых в соответствии с ним федеральных законов о налогах и сборах (пункт 1).
Налоговый кодекс Российской Федерации устанавливает систему налогов и сборов, а также общие принципы налогообложения и сборов в России (пункт 2).
В соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 указанного Кодекса в целях главы 21 "Налог на добавленную стоимость", операции по реализации (передаче) муниципального имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями и составляющего муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения либо другого муниципального образования, выкупаемого в порядке, предусмотренном Федеральным законом N 159-ФЗ, объектом налогообложения не признаются.
Налог на добавленную стоимость не является элементом цены товара с точки зрения норм Налогового кодекса Российской Федерации. Так, согласно положениям пункта 1 статьи 168 названного Кодекса при реализации товаров (работ, услуг), передаче имущественных прав налогоплательщик (налоговый агент, указанный в пункте 4 и 5 статьи 161 Кодекса) дополнительно к цене (тарифу) реализуемых товаров (работ, услуг), передаваемых имущественных прав обязан предъявить к оплате покупателю этих товаров (работ, услуг), имущественных прав соответствующую сумму налога.
Таким образом, цена выкупаемого имущества должна быть установлена без учета НДС.
Исходя из изложенного и принимая во внимание уточненную величину рыночной стоимости объекта, содержащей сведения о рыночной стоимости выкупаемых помещений с НДС и без НДС, суд апелляционной инстанции полагает подлежащим включению в договор условие о выкупной цене в сумме 3 643 305 руб., не содержащей НДС.
Довод заявителя жалобы о том, что представленный Администрацией отчет об оценке не признан судом недостоверным, в связи с чем выкупная стоимость объекта должна быть указана в соответствии с представленным отчетом, отклоняется судом апелляционной инстанции ввиду следующего.
Заявляя исковые требования, истец указал выкупную цену помещения согласно оценке, выполненной по заданию истца оценочной организацией.
Таким образом, представленный истцом отчет об оценке содержит информацию, отличную от информации, отраженной в отчете, представленном ответчиком.
В соответствии с частями 1 и 2 статьи 70 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
По смыслу названной нормы, каждое представленное стороной доказательство должно быть подкреплено иными доказательствами, имеющимися в материалах дела и в своей совокупности не противоречить, а дополнять друг друга, образуя единую доказательственную базу. Все представленные в материалы дела доказательства должны оцениваться в совокупности и во взаимосвязи с целью исключения внутренних противоречий и расхождений между ними.
В этой связи представленные истцом и ответчиком в обоснование своих доводов отчеты не приняты судом области как основание для установления выкупной стоимости объекта. Учитывая имеющиеся разногласия сторон по определению стоимости выкупаемого имущества, судом по ходатайству истца и с согласия ответчика была назначена судебная экспертиза в порядке статьи 82 АПК РФ для определения рыночной стоимости спорного объекта.
У судебной коллегии отсутствуют основания сомневаться в достоверности и правильности выводов экспертизы, суд также отмечает, что эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
В силу положений ст. 110 АПК РФ судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.
Исковые требования удовлетворены полностью, в связи с чем с ответчика в пользу истца правомерно взыскано 4 000 руб. расходов по уплате госпошлины, 20091 руб. расходов на оплату услуг эксперта.
На основании подпункта 1 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации суд области правомерно указал на возврат истцу из федерального бюджета излишне уплаченной государственной пошлины в размере 40 510 руб.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы за рассмотрение апелляционной жалобы в виде государственной пошлины относятся на ее заявителя и возврату или возмещению не подлежат.
Расходы по оплате госпошлины за рассмотрение апелляционной жалобы, в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ, относятся на ее заявителя. Вместе с тем, Администрация в силу статьи 333.37 Налогового кодекса РФ освобождена от уплаты госпошлины. Таким образом, оснований для взыскания или возврата государственной пошлины не имеется.
Руководствуясь статьями 110, 112, 268, 269 ч. 2, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Воронежской области от 17.02.2015 по делу N А14-8284/2014 изменить в части установления цены выкупаемого имущества.
Урегулировать возникшие между индивидуальным предпринимателем Яцковым Никитой Львовичем, г. Воронеж (ОГРН 311366807500223, ИНН 366100399932) и Администрацией городского округа город Воронеж, г. Воронеж (ОГРН 1023601575733, ИНН 3650002882) разногласия при заключении договора купли-продажи нежилого встроенного помещения N VI в лит. А, А1, этаж: 1, номера на поэтажном плане: 1-15, 8общей площадью 297,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. 25 Января, д. 72, и считать принятым условие о цене выкупаемого имущества в размере 3 643 305 руб.
В части взыскания с Администрации городского округа город Воронеж в пользу индивидуального предпринимателя Яцкова Никиты Львовича расходов по госпошлине в размере 4 000 руб., расходов на оплату услуг эксперта в размере 20091 руб., возврата индивидуальному предпринимателю Яцкову Никите Львовичу из федерального бюджета госпошлины в размере 40 510 руб. госпошлины - решение Арбитражного суда Воронежской области от 17.02.2015 по делу N А14-8284/2014 оставить без изменения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья
И.Б.СУХОВА
Судьи
А.И.ПОРОТИКОВ
Е.Ю.ЩЕРБАТЫХ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)