Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Между истцом и ответчиком заключен спорный договор, во исполнение которого истцом переданы объекты недвижимости ответчику, однако последним оплата по договору не произведена.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Хабаровского краевого суда
в составе:
председательствующего Гвоздева М.В.,
судей Железовского С.И., Шиловой О.М.,
при секретаре В.
рассмотрела в открытом судебном заседании 12 декабря 2014 года гражданское дело по иску К.Т.А. к К.А., ФИО1, ФИО2 о расторжении договора купли-продажи и возвращении недвижимого имущества по апелляционное жалобе истицы К.Т.А. на решение Вяземского районного суда Хабаровского края от 14 августа 2014 года.
Заслушав доклад судьи Шиловой О.М., судебная коллегия
установила:
К.Т.А. обратилась в суд с иском к К.А., несовершеннолетним ФИО1., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО2. ДД.ММ.ГГГГ года рождения, о расторжении договора купли-продажи части жилого дома и земельного участка с кадастровым номером N, расположенных по <адрес>
В обоснование заявленных требований указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и К.А., действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетних детей ФИО1., ФИО2 был заключен договор купли-продажи части жилого дома и земельного участка, расположенных по <адрес> который прошел государственную регистрацию ДД.ММ.ГГГГ г.. Цена договора составляет <данные изъяты> Согласно п. 4.2.2 указанного договора, передача денежных средств продавцу должна быть произведена после подачи документов на государственную регистрацию сделки. Однако, К.А. от исполнения договора фактически отказалась, до настоящего времени стоимость жилого помещения не оплатила, акт приема-передачи недвижимости не подписывала, в жилой дом ответчики не вселялась. Она является пенсионеркой, размер пенсии составляет <данные изъяты>., иными источниками дохода не располагает. Заключая договор купли-продажи, она рассчитывала на получение указанной суммы, которая могла существенно повысить ее уровень жизни, позволить купить лекарственные средства, произвести ремонт жилья. В результате неисполнения ответчицей обязательств по оплате цены договора, ей причинен существенный ущерб.
Истица в ходе рассмотрения дела дополнила исковые требования, просила обязать ответчика возвратить в собственность спорное жилое помещение и земельный участок, составляющие неосновательное обогащение ответчиков.
К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены КПК "Первый Дальневосточный", Управление Пенсионного фонда РФ (Государственное учреждение) в районе им. Лазо Хабаровского края.
Решением Вяземского районного суда Хабаровского края от 14 августа 2014 года в удовлетворении исковых требований К.Т.А. отказано, с К.Т.А. в доход местного бюджета взыскана государственная пошлина в размере <данные изъяты>
В апелляционной жалобе истица К.Т.А. просит решение суда отменить и принять по делу новое решение, которым удовлетворить заявленные требования. Указывает, что в ходе судебного заседания нашел подтверждение факт существенного нарушения ответчицей К.А., условий договора. В договоре купли-продажи предусмотрено, что неоплата покупателем стоимости приобретаемой недвижимости является существенным нарушением условий договора. Считает, что вправе требовать от недобросовестного покупателя возврата имущества, составляющее неосновательное обогащение согласно ст. ст. 1102 - 1104 ГК РФ. Выражает несогласие с выводом суда о пропуске срока исковой давности. Суд не принял во внимание злоупотребление ответчицей своими правами. К.А. скрывается, сменила место жительства, оставаясь зарегистрированной в <адрес>. Полагает, что полномочия представителя ответчицы не были подтверждены надлежащим образом.
Ответчицей К.А. на апелляционную жалобу представлены возражения, в которых она указывает на исполнение ею обязательств по оплате стоимости объектов недвижимости по договору купли-продажи, просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Лица, участвующие в деле в заседание судебной коллегии не явились, о дате, времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции извещены надлежащим образом. К.А. просила рассмотреть дело в ее отсутствие.
С учетом положений ст. 167 ГПК РФ суд апелляционной инстанции считает возможным рассмотреть настоящее дело в отсутствие не явившихся лиц.
Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, в возражениях на жалобу (ст. 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия приходит к следующему.
Как следует из материалов дела и установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ стороны заключили договор купли-продажи части жилого дома, расположенного по <адрес> и земельного участка с кадастровым номером N общей площадью 1 100 кв. м, на котором он расположен. Указанный договор ДД.ММ.ГГГГ был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю.
В пунктах 1.1, 2.1 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ указано, что данные объекты недвижимости приобретаются покупателями в общую долевую собственность: доля К.А. - 2/3, ФИО1-1/6, ФИО2-1/6 - за счет собственных средств и заемных средств, предоставленных КПК "Первый Дальневосточный" на основании договора целевого кредитного займа N от ДД.ММ.ГГГГ г..
По соглашению сторон цена части жилого дома и земельного участка составила <данные изъяты>, из которых стоимость части жилого дома - <данные изъяты>., земельного участка - <данные изъяты> (п. 4.1 договора купли-продажи).
Согласно п. 5.1.2 указанного договора, в день получения от покупателей денежных средств продавец обязуется предоставить заимодавцу КПК "Первый Дальневосточный" документы, подтверждающие получение от покупателей денежных средств.
В соответствии с п. 5.1.3 договора, продавец обязуется в день подписания договора передать покупателю часть жилого дома с подписанием Акта приема-передачи части жилого дома и земельного участка согласно ст. 556 ГК РФ, а также предоставить покупателям все необходимые документы для государственной регистрации договора.
По акту приема-передачи ДД.ММ.ГГГГ продавец К.Т.А. передала, а покупатель К.А. приняла часть жилого дома и земельный участок, находящиеся по <адрес>
Согласно договору целевого потребительского займа от ДД.ММ.ГГГГ N, заключенному между К.А. и КПК "Первый Дальневосточный", К.А. был выдан заем на приобретение в общую долевую собственность К.А., ФИО1, ФИО2 части жилого дома, расположенного по <адрес>
Согласно расходному кассовому ордеру N от ДД.ММ.ГГГГ К.А.выдана сумма займа в размере <данные изъяты> по договору целевого потребительского займа от ДД.ММ.ГГГГ N.
Спорное жилое помещение находится в залоге у кредитора - КПК "Первый Дальневосточный", обременение прав зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ г..
По сообщению Управления Пенсионного фонда РФ (Государственное учреждение) в районе им. Лазо Хабаровского края ДД.ММ.ГГГГ К.А.обратилась с заявлением о распоряжении средствами (частью средств) материнского (семейного) капитала на приобретение части жилого дома расположенного по <адрес>, на погашение основного долга и уплату процентов по кредиту на приобретение жилья, выданному КПК "Первый Дальневосточный". ДД.ММ.ГГГГ принято решение N об удовлетворении данного заявления.
ДД.ММ.ГГГГ средства материнского капитала в размере <данные изъяты> перечислены на расчетный счет КПК "Первый Дальневосточный" на погашение основного долга и уплату процентов по договору потребительского займа от ДД.ММ.ГГГГ г N, что подтверждается платежным поручением N
ДД.ММ.ГГГГ К.Т.А. в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю были представлены документы на государственную регистрацию сделки.
Согласно свидетельств о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ г., за К.А., ФИО1., ФИО2 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право общей долевой собственности на спорные объекты недвижимости.
Разрешая спор и отказывая К.Т.И. в удовлетворении иска, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что в соответствии с действующим законодательством, условиями договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ у истца отсутствует право требовать от покупателей возврата переданного по договору недвижимого имущества в случае нарушения ответчиками обязательств по оплате стоимости квартиры, принимая во внимание, что истицей не было представлено доказательств причинения значительного ущерба. Кроме того, суд исходил из того, что о нарушении прав К.Т.И. стало известно ДД.ММ.ГГГГ г., настоящий иск подан в суд с ДД.ММ.ГГГГ г., в связи с чем пришел к выводу о пропуске срока исковой давности и отказе по данному основанию в удовлетворении исковых требований К.Т.И..
С такими выводами судебная коллегия согласиться не может, поскольку они не соответствуют обстоятельствам дела и сделаны при недоказанности установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела.
В соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенной нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст. 450 ГК РФ).
Таким образом, расторжение договора в судебном порядке по требованию одной из сторон возможно лишь в случае существенного нарушения договора другой стороной либо в других случаях, которые должны быть прямо предусмотрены законом или договором.
Истица, в соответствии со ст. 12 ГК РФ, вправе выбирать способ защиты нарушенного права, заявляя требование о расторжении договора купли-продажи в случае, прямо предусмотренном договором, а также при наличии существенного нарушения условий договора.
Из условий договора следует, что расчет между сторонами при подписании договора полностью произведен не был.
Порядок расчетов между сторонами определен в п. 4.2 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ г., согласно которого сумма в размере <данные изъяты> за земельный участок оплачена продавцу покупателями за счет собственных средств, стоимость жилого помещения в размере <данные изъяты>. покупатели обязуются уплатить продавцу только после подачи на регистрацию договора купли продажи в государственный орган по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним с предоставлением заимодавцу расписки в получении документов на государственную регистрацию.
Пунктом 2 ст. 308 ГК РФ предусмотрено, что если каждая из сторон по договору несет обязанность в пользу другой стороны, она считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать.
Согласно п. 2 ст. 408 ГК РФ, кредитор, принимая исполнение, обязан по требованию должника выдать ему расписку в получении исполнения полностью или в соответствующей части.
Согласно ст. 56 ГПК, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Из объяснений ответчицы К.А. следует, что денежные средства в размере <данные изъяты> были ею переданы истице К.Т.А. сразу после подачи документов на государственную регистрацию сделки.
Истица К.Т.А. факт получения денежных средств в сумме <данные изъяты> не признает.
В данном случае, на ответчице лежит бремя доказывания передачи денежных средств К.Т.А. во исполнение обязательств по договору. Допустимых доказательств, в том числе расписки истицы, свидетельствующих об исполнении ответчицей своих обязательств по договору купли-продажи суду представлено не было.
Для пенсионерки К.Т.А. единственным источником дохода является пенсия в размере <данные изъяты>, допущенное К.А. нарушение договора является существенным, поскольку истица в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора, а именно была лишена возможности распоряжаться своим имуществом (денежными средствами) либо иным образом реализовывать свои права собственника.
При таких обстоятельствах вывод суда о том, что ответчиком не допущены существенные нарушения договора, основан на неправильном определении обстоятельств, имеющих значение для дела.
Кроме того, условиями п. 5.2.1 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ прямо предусмотрено, что продавец имеет право требовать расторжения договора в случае неполучения денежных средств.
Согласно разъяснений п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ.
В силу п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно ст. 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.
Принимая во внимание установленные обстоятельства, К.Т.А., в соответствии с требованиями ст. 450 ГК РФ, была вправе поставить вопрос о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества и как следствие, применении положений ст. 1103 ГК РФ в случае установления судом обстоятельств неоплаты по договору купли-продажи.
Выводы суда о пропуске истицей срока исковой давности основаны на неправильном применении норм материального права.
Так, в соответствии со ст. 200 ГК РФ по обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.
В соответствии с пунктами 1.5, 1.6 целевого потребительского займа от ДД.ММ.ГГГГ N пунктом 4.2 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ г., стоимость жилого помещения в размере <данные изъяты>. К.А. обязалась уплатить после подачи в государственный орган на регистрацию договора купли-продажи части жилого дома и земельного участка, и предоставления займодавцу расписки в получении документов на государственную регистрацию. Из договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ следует, что срок исполнения ответчицей обязательства по оплате цены договора не был ограничен днем подачи документов на государственную регистрацию сделки и перехода права собственности на спорные объекты недвижимости, в данном случае ДД.ММ.ГГГГ г.
В силу п. 2 ст. 314 ГК РФ в случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условий, позволяющих определить этот срок, оно должно быть исполнено в разумный срок после возникновения обязательства.
Таким образом, в соответствии с требованиями ст. 314 ГК РФ, исходя из того, что окончательный срок исполнения обязательств по оплате стоимости жилого помещения сторонами в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ определен не был, то началом течения срока исковой давности следует считать срок до которого ответчица была обязана оплатить цену договора после момента ее востребования истицей.
Из письма К.Т.А. от ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчицы следует, что К.А. было предложено произвести оплату по договору в срок до ДД.ММ.ГГГГ г.
Как следует из материалов дела, государственная регистрация сделки купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ была произведена ДД.ММ.ГГГГ г., в период, который входит в разумный срок для исполнения перед покупателем обязательств по оплате цены договора, настоящее исковое заявление подано в суд ДД.ММ.ГГГГ г.
Таким образом, судебной коллегией достоверно установлено, что истица осуществила свое право на судебную защиту в пределах срока исковой давности установленного ст. 196 ГК РФ.
С учетом изложенного, судебная коллегия полагает, что решение суда нельзя признать законным и обоснованным и оно подлежит отмене с принятием по делу нового решения, которым заявление требования удовлетворить: расторгнуть договор купли купли-продажи части жилого дома и земельного участка с кадастровым номером N от ДД.ММ.ГГГГ г., расположенных по <адрес>; обязать К.А., действующую в своих интересах и интересах несовершеннолетних ФИО1 ФИО2., возвратить в собственность К.Т.А. часть жилого дома и земельный участок с кадастровым номером N общей площадью 1 100 кв. м, расположенные по <адрес>..
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Вяземского районного суда Хабаровского края от 14 августа 2014 года отменить и принять по делу новое решение.
Исковые требования К.Т.А. к К.А., ФИО1, ФИО2 о расторжении договора купли-продажи и возвращении недвижимого имущества удовлетворить.
Расторгнуть договор купли-продажи части жилого дома и земельного участка, расположенных по <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между К.Т.А. и К.А., ФИО1, ФИО2.
Обязать К.А. возвратить в собственность К.Т.А. часть жилого дома и земельный участок, расположенные по <адрес>
Данное решение является основанием для прекращения права общей долевой собственности К.А., ФИО1, ФИО2 на часть жилого дома, расположенного по <адрес> и земельный участок с кадастровым номером N общей площадью 1 100 кв. м, расположенный по <адрес>
Апелляционную жалобу истца К.Т.А. удовлетворить.
Председательствующий
М.В.ГВОЗДЕВ
Судьи
С.И.ЖЕЛЕЗОВСКИЙ
О.М.ШИЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ХАБАРОВСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 12.12.2014 N 33-7563/2014
Требование: О расторжении договора купли-продажи части жилого дома и земельного участка, обязании возвратить имущество.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Между истцом и ответчиком заключен спорный договор, во исполнение которого истцом переданы объекты недвижимости ответчику, однако последним оплата по договору не произведена.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 12 декабря 2014 г. N 33-7563/2014
Судебная коллегия по гражданским делам Хабаровского краевого суда
в составе:
председательствующего Гвоздева М.В.,
судей Железовского С.И., Шиловой О.М.,
при секретаре В.
рассмотрела в открытом судебном заседании 12 декабря 2014 года гражданское дело по иску К.Т.А. к К.А., ФИО1, ФИО2 о расторжении договора купли-продажи и возвращении недвижимого имущества по апелляционное жалобе истицы К.Т.А. на решение Вяземского районного суда Хабаровского края от 14 августа 2014 года.
Заслушав доклад судьи Шиловой О.М., судебная коллегия
установила:
К.Т.А. обратилась в суд с иском к К.А., несовершеннолетним ФИО1., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО2. ДД.ММ.ГГГГ года рождения, о расторжении договора купли-продажи части жилого дома и земельного участка с кадастровым номером N, расположенных по <адрес>
В обоснование заявленных требований указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и К.А., действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетних детей ФИО1., ФИО2 был заключен договор купли-продажи части жилого дома и земельного участка, расположенных по <адрес> который прошел государственную регистрацию ДД.ММ.ГГГГ г.. Цена договора составляет <данные изъяты> Согласно п. 4.2.2 указанного договора, передача денежных средств продавцу должна быть произведена после подачи документов на государственную регистрацию сделки. Однако, К.А. от исполнения договора фактически отказалась, до настоящего времени стоимость жилого помещения не оплатила, акт приема-передачи недвижимости не подписывала, в жилой дом ответчики не вселялась. Она является пенсионеркой, размер пенсии составляет <данные изъяты>., иными источниками дохода не располагает. Заключая договор купли-продажи, она рассчитывала на получение указанной суммы, которая могла существенно повысить ее уровень жизни, позволить купить лекарственные средства, произвести ремонт жилья. В результате неисполнения ответчицей обязательств по оплате цены договора, ей причинен существенный ущерб.
Истица в ходе рассмотрения дела дополнила исковые требования, просила обязать ответчика возвратить в собственность спорное жилое помещение и земельный участок, составляющие неосновательное обогащение ответчиков.
К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены КПК "Первый Дальневосточный", Управление Пенсионного фонда РФ (Государственное учреждение) в районе им. Лазо Хабаровского края.
Решением Вяземского районного суда Хабаровского края от 14 августа 2014 года в удовлетворении исковых требований К.Т.А. отказано, с К.Т.А. в доход местного бюджета взыскана государственная пошлина в размере <данные изъяты>
В апелляционной жалобе истица К.Т.А. просит решение суда отменить и принять по делу новое решение, которым удовлетворить заявленные требования. Указывает, что в ходе судебного заседания нашел подтверждение факт существенного нарушения ответчицей К.А., условий договора. В договоре купли-продажи предусмотрено, что неоплата покупателем стоимости приобретаемой недвижимости является существенным нарушением условий договора. Считает, что вправе требовать от недобросовестного покупателя возврата имущества, составляющее неосновательное обогащение согласно ст. ст. 1102 - 1104 ГК РФ. Выражает несогласие с выводом суда о пропуске срока исковой давности. Суд не принял во внимание злоупотребление ответчицей своими правами. К.А. скрывается, сменила место жительства, оставаясь зарегистрированной в <адрес>. Полагает, что полномочия представителя ответчицы не были подтверждены надлежащим образом.
Ответчицей К.А. на апелляционную жалобу представлены возражения, в которых она указывает на исполнение ею обязательств по оплате стоимости объектов недвижимости по договору купли-продажи, просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Лица, участвующие в деле в заседание судебной коллегии не явились, о дате, времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции извещены надлежащим образом. К.А. просила рассмотреть дело в ее отсутствие.
С учетом положений ст. 167 ГПК РФ суд апелляционной инстанции считает возможным рассмотреть настоящее дело в отсутствие не явившихся лиц.
Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, в возражениях на жалобу (ст. 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия приходит к следующему.
Как следует из материалов дела и установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ стороны заключили договор купли-продажи части жилого дома, расположенного по <адрес> и земельного участка с кадастровым номером N общей площадью 1 100 кв. м, на котором он расположен. Указанный договор ДД.ММ.ГГГГ был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю.
В пунктах 1.1, 2.1 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ указано, что данные объекты недвижимости приобретаются покупателями в общую долевую собственность: доля К.А. - 2/3, ФИО1-1/6, ФИО2-1/6 - за счет собственных средств и заемных средств, предоставленных КПК "Первый Дальневосточный" на основании договора целевого кредитного займа N от ДД.ММ.ГГГГ г..
По соглашению сторон цена части жилого дома и земельного участка составила <данные изъяты>, из которых стоимость части жилого дома - <данные изъяты>., земельного участка - <данные изъяты> (п. 4.1 договора купли-продажи).
Согласно п. 5.1.2 указанного договора, в день получения от покупателей денежных средств продавец обязуется предоставить заимодавцу КПК "Первый Дальневосточный" документы, подтверждающие получение от покупателей денежных средств.
В соответствии с п. 5.1.3 договора, продавец обязуется в день подписания договора передать покупателю часть жилого дома с подписанием Акта приема-передачи части жилого дома и земельного участка согласно ст. 556 ГК РФ, а также предоставить покупателям все необходимые документы для государственной регистрации договора.
По акту приема-передачи ДД.ММ.ГГГГ продавец К.Т.А. передала, а покупатель К.А. приняла часть жилого дома и земельный участок, находящиеся по <адрес>
Согласно договору целевого потребительского займа от ДД.ММ.ГГГГ N, заключенному между К.А. и КПК "Первый Дальневосточный", К.А. был выдан заем на приобретение в общую долевую собственность К.А., ФИО1, ФИО2 части жилого дома, расположенного по <адрес>
Согласно расходному кассовому ордеру N от ДД.ММ.ГГГГ К.А.выдана сумма займа в размере <данные изъяты> по договору целевого потребительского займа от ДД.ММ.ГГГГ N.
Спорное жилое помещение находится в залоге у кредитора - КПК "Первый Дальневосточный", обременение прав зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ г..
По сообщению Управления Пенсионного фонда РФ (Государственное учреждение) в районе им. Лазо Хабаровского края ДД.ММ.ГГГГ К.А.обратилась с заявлением о распоряжении средствами (частью средств) материнского (семейного) капитала на приобретение части жилого дома расположенного по <адрес>, на погашение основного долга и уплату процентов по кредиту на приобретение жилья, выданному КПК "Первый Дальневосточный". ДД.ММ.ГГГГ принято решение N об удовлетворении данного заявления.
ДД.ММ.ГГГГ средства материнского капитала в размере <данные изъяты> перечислены на расчетный счет КПК "Первый Дальневосточный" на погашение основного долга и уплату процентов по договору потребительского займа от ДД.ММ.ГГГГ г N, что подтверждается платежным поручением N
ДД.ММ.ГГГГ К.Т.А. в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю были представлены документы на государственную регистрацию сделки.
Согласно свидетельств о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ г., за К.А., ФИО1., ФИО2 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право общей долевой собственности на спорные объекты недвижимости.
Разрешая спор и отказывая К.Т.И. в удовлетворении иска, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что в соответствии с действующим законодательством, условиями договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ у истца отсутствует право требовать от покупателей возврата переданного по договору недвижимого имущества в случае нарушения ответчиками обязательств по оплате стоимости квартиры, принимая во внимание, что истицей не было представлено доказательств причинения значительного ущерба. Кроме того, суд исходил из того, что о нарушении прав К.Т.И. стало известно ДД.ММ.ГГГГ г., настоящий иск подан в суд с ДД.ММ.ГГГГ г., в связи с чем пришел к выводу о пропуске срока исковой давности и отказе по данному основанию в удовлетворении исковых требований К.Т.И..
С такими выводами судебная коллегия согласиться не может, поскольку они не соответствуют обстоятельствам дела и сделаны при недоказанности установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела.
В соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенной нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст. 450 ГК РФ).
Таким образом, расторжение договора в судебном порядке по требованию одной из сторон возможно лишь в случае существенного нарушения договора другой стороной либо в других случаях, которые должны быть прямо предусмотрены законом или договором.
Истица, в соответствии со ст. 12 ГК РФ, вправе выбирать способ защиты нарушенного права, заявляя требование о расторжении договора купли-продажи в случае, прямо предусмотренном договором, а также при наличии существенного нарушения условий договора.
Из условий договора следует, что расчет между сторонами при подписании договора полностью произведен не был.
Порядок расчетов между сторонами определен в п. 4.2 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ г., согласно которого сумма в размере <данные изъяты> за земельный участок оплачена продавцу покупателями за счет собственных средств, стоимость жилого помещения в размере <данные изъяты>. покупатели обязуются уплатить продавцу только после подачи на регистрацию договора купли продажи в государственный орган по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним с предоставлением заимодавцу расписки в получении документов на государственную регистрацию.
Пунктом 2 ст. 308 ГК РФ предусмотрено, что если каждая из сторон по договору несет обязанность в пользу другой стороны, она считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать.
Согласно п. 2 ст. 408 ГК РФ, кредитор, принимая исполнение, обязан по требованию должника выдать ему расписку в получении исполнения полностью или в соответствующей части.
Согласно ст. 56 ГПК, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Из объяснений ответчицы К.А. следует, что денежные средства в размере <данные изъяты> были ею переданы истице К.Т.А. сразу после подачи документов на государственную регистрацию сделки.
Истица К.Т.А. факт получения денежных средств в сумме <данные изъяты> не признает.
В данном случае, на ответчице лежит бремя доказывания передачи денежных средств К.Т.А. во исполнение обязательств по договору. Допустимых доказательств, в том числе расписки истицы, свидетельствующих об исполнении ответчицей своих обязательств по договору купли-продажи суду представлено не было.
Для пенсионерки К.Т.А. единственным источником дохода является пенсия в размере <данные изъяты>, допущенное К.А. нарушение договора является существенным, поскольку истица в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора, а именно была лишена возможности распоряжаться своим имуществом (денежными средствами) либо иным образом реализовывать свои права собственника.
При таких обстоятельствах вывод суда о том, что ответчиком не допущены существенные нарушения договора, основан на неправильном определении обстоятельств, имеющих значение для дела.
Кроме того, условиями п. 5.2.1 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ прямо предусмотрено, что продавец имеет право требовать расторжения договора в случае неполучения денежных средств.
Согласно разъяснений п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ.
В силу п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно ст. 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.
Принимая во внимание установленные обстоятельства, К.Т.А., в соответствии с требованиями ст. 450 ГК РФ, была вправе поставить вопрос о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества и как следствие, применении положений ст. 1103 ГК РФ в случае установления судом обстоятельств неоплаты по договору купли-продажи.
Выводы суда о пропуске истицей срока исковой давности основаны на неправильном применении норм материального права.
Так, в соответствии со ст. 200 ГК РФ по обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.
В соответствии с пунктами 1.5, 1.6 целевого потребительского займа от ДД.ММ.ГГГГ N пунктом 4.2 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ г., стоимость жилого помещения в размере <данные изъяты>. К.А. обязалась уплатить после подачи в государственный орган на регистрацию договора купли-продажи части жилого дома и земельного участка, и предоставления займодавцу расписки в получении документов на государственную регистрацию. Из договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ следует, что срок исполнения ответчицей обязательства по оплате цены договора не был ограничен днем подачи документов на государственную регистрацию сделки и перехода права собственности на спорные объекты недвижимости, в данном случае ДД.ММ.ГГГГ г.
В силу п. 2 ст. 314 ГК РФ в случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условий, позволяющих определить этот срок, оно должно быть исполнено в разумный срок после возникновения обязательства.
Таким образом, в соответствии с требованиями ст. 314 ГК РФ, исходя из того, что окончательный срок исполнения обязательств по оплате стоимости жилого помещения сторонами в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ определен не был, то началом течения срока исковой давности следует считать срок до которого ответчица была обязана оплатить цену договора после момента ее востребования истицей.
Из письма К.Т.А. от ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчицы следует, что К.А. было предложено произвести оплату по договору в срок до ДД.ММ.ГГГГ г.
Как следует из материалов дела, государственная регистрация сделки купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ была произведена ДД.ММ.ГГГГ г., в период, который входит в разумный срок для исполнения перед покупателем обязательств по оплате цены договора, настоящее исковое заявление подано в суд ДД.ММ.ГГГГ г.
Таким образом, судебной коллегией достоверно установлено, что истица осуществила свое право на судебную защиту в пределах срока исковой давности установленного ст. 196 ГК РФ.
С учетом изложенного, судебная коллегия полагает, что решение суда нельзя признать законным и обоснованным и оно подлежит отмене с принятием по делу нового решения, которым заявление требования удовлетворить: расторгнуть договор купли купли-продажи части жилого дома и земельного участка с кадастровым номером N от ДД.ММ.ГГГГ г., расположенных по <адрес>; обязать К.А., действующую в своих интересах и интересах несовершеннолетних ФИО1 ФИО2., возвратить в собственность К.Т.А. часть жилого дома и земельный участок с кадастровым номером N общей площадью 1 100 кв. м, расположенные по <адрес>..
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Вяземского районного суда Хабаровского края от 14 августа 2014 года отменить и принять по делу новое решение.
Исковые требования К.Т.А. к К.А., ФИО1, ФИО2 о расторжении договора купли-продажи и возвращении недвижимого имущества удовлетворить.
Расторгнуть договор купли-продажи части жилого дома и земельного участка, расположенных по <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между К.Т.А. и К.А., ФИО1, ФИО2.
Обязать К.А. возвратить в собственность К.Т.А. часть жилого дома и земельный участок, расположенные по <адрес>
Данное решение является основанием для прекращения права общей долевой собственности К.А., ФИО1, ФИО2 на часть жилого дома, расположенного по <адрес> и земельный участок с кадастровым номером N общей площадью 1 100 кв. м, расположенный по <адрес>
Апелляционную жалобу истца К.Т.А. удовлетворить.
Председательствующий
М.В.ГВОЗДЕВ
Судьи
С.И.ЖЕЛЕЗОВСКИЙ
О.М.ШИЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)