Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец указывает, что земельный участок передан ответчику на праве бессрочной аренды, ответчику было направлено уведомление об отказе от заключенного договора аренды, однако ответчик отказывается освободить здание и земельный участок.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Жедачевская И.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе
Председательствующего Лукашенко Н.И.
Судей Катковой Г.В. Зайцевой О.Д.
При секретаре С.М.
С участием прокурора Подвысоцкой Т.И.
Заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Катковой Г.В.
Дело по апелляционной жалобе и дополнениям к жалобе ОАО "Мосдачтрест"
На решение Хорошевского районного суда г. Москвы от 28 февраля 2014 года,
Которым постановлено: В удовлетворении иска ОАО "МОСДАЧТРЕСТ" к В. о выселении отказать.
Признать незаконным односторонний отказ ОАО "МОСДАЧТРЕСТ" от исполнения договора аренды от 26 января 1998 года в редакции изменений от 28 января 1998 года.
Признать договор аренды N... от 26 января 1998 года в редакции, утвержденной Соглашением от 28 января 1998 года об изменении и дополнении Договора аренды N... от 26 января 1998 года дачного строения по адресу: г. Москва, ... заключенного между ОАО "МОСДАЧТРЕСТ" и В. действующим.
В иске В. о запрещении ОАО "МОСДАЧТРЕСТ" принимать меры по фактическому освобождению объекта аренды по адресу: г. Москва, ... от арендатора и поручении принятия таковых действий третьим лицам отказать.
установила:
ОАО "МОСДАЧТРЕСТ" обратился в суд с иском к ответчику В. о выселении, ссылаясь на то, что ОАО "МОСДАЧТРЕСТ" на праве собственности принадлежит здание по адресу: г. Москва, ....
26 января 1998 года между ОАО "МОСДАЧТРЕСТ" и В. был заключен договор аренды N... здания по адресу: г. Москва, .... Земельный участок, фактически занимаемый ответчиком, в пределах установленного ограждения с кадастровым номером..., общей площадью... кв. м принадлежит на праве собственности ОАО "МОСДАЧТРЕСТ". Ввиду того, что договор аренды N... от 26 января 1998 года является бессрочным, в адрес ответчика письмом N... от 31 июля 2013 года было направлено уведомление об отказе от заключенного договора аренды. Уведомление было получено ответчиком 6 августа 2013 года, однако ответчик отказывается освободить здание и земельный участок. Истец просил в течение пяти дней со дня вступления в законную силу решения суда, выселить ответчика из здания по адресу: ... и с прилегающего к нему земельного участка по фактическому пользованию, в связи с прекращением договора аренды N... от 26 января 1998 года.
Представители истца Ш., З., адвокат Дуксин П.А. в судебном заседании исковые требования поддержали в полном объеме и просили их удовлетворить. Со встречным иском не согласились и просили в удовлетворении отказать.
Ответчик В. и его представитель по доверенности К. с иском не согласились, заявили встречные требования, в которых просили признать незаконным односторонний отказ ОАО "МОСДАЧТРЕСТ" от исполнения договора аренды от 26 января 1998 года в редакции изменений от 28 января 1998 года. Признать договор аренды N... от 26 января 1998 года в редакции, утвержденной Соглашением от 28 января 1998 года об изменении и дополнении Договора аренды N... от 26 января 1998 года дачного строения по адресу: г. Москва, ..., заключенного между ОАО "МОСДАЧТРЕСТ" и В. действующим и запретить ОАО "МОСДАЧТРЕСТ" принимать меры по фактическому освобождению объекта аренды по адресу: г. Москва, ... от арендатора и в поручении принятия таковых действий третьим лицам отказать.
Судом постановлено приведенное выше решение, об отмене которого, как незаконного, просит в апелляционной жалобе и дополнениях к жалобе ОАО "МОСДАЧТРЕСТ".
В судебное заседание не явился ответчик В., извещен. Руководствуясь ст. 327 ГПК РФ, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.
Судебная коллегия, выслушав представителей ОАО "МОСДАЧТРЕСТ" по доверенностям Дуксина П.А., Ш., представителя ответчика по доверенности К., заключение прокурора, проверив материалы дела и обсудив доводы жалобы и дополнения к ней, не находит оснований к отмене решения, постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями действующего законодательства.
В соответствии со ст. 610 ГК РФ, 1. Договор аренды заключается на срок, определенный договором.
2. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Судом первой инстанции установлено, что 26 января 1998 года между ОАО "МОСДАЧТРЕСТ" и В. был заключен договора аренды N... дачного помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ..., площадью 77,26 кв. м, принадлежащего на праве собственности на основании свидетельства от 24 октября 1997 года (л.д. 46).
Согласно п. 1.1. договора Арендодатель передает, а Арендатор принимает в пожизненное наследуемое владение и пользование дачное помещение. Согласно п. 2.1 договора - течение срока аренды дачного помещения указанного в пп 1.1. и 1.2 пункта 1 настоящего Договора, начинается со дня подписания Договора и устанавливается на срок, определяемой датой открытия наследства на имущество Арендатора, которая устанавливается в соответствии с положениями гражданского законодательства (л.д. 9 - 19). 26 августа 1999 года комиссией принят в эксплуатацию законченный строительством объект по адресу: г. Москва, ..., общей площадью... кв. м (л.д. 23 - 27).
21 февраля 2011 года истец оформляет свидетельство о собственности на дачу, площадью... кв. м по адресу: г. Москва, ул.... (л.д. 34), а 4 декабря 2012 года оформил свидетельство о собственности на земельный участок, площадью... кв. м по адресу: г. Москва, ул.... (л.д. 43).
Истец считает, что договор является бессрочным и ввиду отказа от исполнения заключенного договора, в адрес ответчика, письмом N ЮКВ/13-09 от 31 июля 2013 года было направлено уведомление об отказе от договора аренды и освобождении помещения и земельного участка (л.д. 35). Письмо получено ответчиком 6 августа 2013 года (л.д. 40). Трехмесячный срок был соблюден, в связи с чем истец обратился в суд с указанным иском.
Согласно ст. ст. 309, 310 и 622 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащем образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Ответчик с заявленным иском не согласился, указывая на то, что договор является срочным, что подтверждается соглашением от 28 января 1998 года к Договору аренды N... от 26 января 1998 года, согласно п. 2.1 которого - срок договора аренды определяется 49 календарных лет с момента его подписания (л.д. 68 - 69), в связи с чем договор не может быть расторгнут в одностороннем порядке (л.д. 42).
Сторона истца считает соглашение от 28 января 1998 года недействительным т.к. оно по их мнению оформлено поздним числом и указанный документ отсутствует в материалах ОАО.
Судом проверены доводы истца и признаны несостоятельными.
Суду представлено нотариально заверенное заявление Н., бывшего генерального директора ОАО "МОСДАЧТРЕСТ", который подтвердил, что лично подписал с В. 26 января 1998 года договор аренды N... дачи по адресу: г. Москва, ул.... и соответствующие к нему дополнения и соглашения об установлении нового срока и уточнения предмета аренды (л.д. 115, 148).
Результатами исследования Экспертно-криминалистического центра МВД России от 7 сентября 2006 года подлинность подписи Н. в соглашении от 28 февраля 1998 года была подтверждена специалистом-криминалистом С.Н. (л.д. 117 - 119).
Подлинность подписи Н. подтверждена также заключением специалиста Центра экспертных исследований АНО Стратегия от 27 января 2014 года, выполненное экспертом-криминалистом Ч., имеющим стаж экспертной работы с 1980 года (л.д. 154 - 183) и в судебном заседании Ч. полностью подтвердил свое заключение.
Судом обоснованно отклонено ходатайство истца о проведении технической экспертизы, из-за технической невозможности проведения такой экспертизы по давности составления документа.
Оценив представленные доказательства, суд пришел к обоснованному выводу, что договор N ПА-025/98 от 26 января 1998 года в редакции соглашения от 28 января 1998 года является срочным и заключенным на 49 лет, в связи с чем у истца не имелось оснований для расторжения данного договора в одностороннем порядке и данные действия являются незаконными, а заявление о подложности документа от 28 января 1998 года не подлежит удовлетворению.
В дополнении к исковому заявлению, истец указал, что договор аренды от 26 января 1998 года и дополнительное соглашение от 28 января 1998 года являются незаключенными, так как они не прошли государственную регистрацию и в обоснование своих доводов ссылались на то, что п. 7.3 договора аренды от 26 января 1998 года установлено, что настоящий договор должен быть зарегистрирован в соответствующих органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При этом, указанная регистрация осуществляется Арендатором при содействии Арендодателя. Из п. 8.4 Договора аренды следует, что настоящий договор вступает в силу со дня его регистрации.
Согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ (в редакции на 26 января 1998 г.) следует, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии с п. п. 1 и 6 ст. 33 ФЗ от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", он вводится в действие на всей территории РФ через шесть месяцев после его официального опубликования и применяется к правоотношениям, возникшим после введения его в действие.
Согласно ст. 8 ФЗ от 30 ноября 1994 года N 52 ФЗ "О введении в действие части первой ГК РФ" на момент подписания сторонами Договора аренды от 26 января 1998 года N... и Дополнительного соглашения к договору аренды от 28 января 1998 года на территории г. Москвы продолжал действовать до 29 января 1998 года (до вступления в силу ФЗ-122) порядок государственной регистрации сделок по аренде жилых и нежилых помещений, государственную регистрацию таких сделок осуществляло Правительство Москвы.
Между тем, судом установлено, что по договору аренды от 26 января 1998 года стороны договорились о передаваемом в аренду объекте, размере платы за пользование им и в течение длительного времени его исполняли. Доказательств того, что не все существенные условия договора аренды согласованы, в деле не имеется.
Стороны не отрицали, что договор аренды не зарегистрирован.
По смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.
Поскольку спорный договор не прошел необходимую государственную регистрацию, он не порождает тех последствий (статья 617 ГК РФ, пункт 1 статьи 621 ГК РФ), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий.
Вместе с тем, предоставив конкретное помещение в пользование ответчика на условиях подписанного сторонами договора, истец принял на себя обязательство (статья 310 ГК РФ), которое должно надлежаще исполняться. К такому обязательству в отношении сторон должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды.
Поэтому, если это не затронет прав указанных третьих лиц, до окончания определенного соглашением срока пользования ответчик вправе занимать помещение, внося за него плату, установленную соглашением сторон.
Истец вправе требовать возврата помещения лишь по истечении названного срока пользования или в иных случаях, когда обязательства сторон друг перед другом будут прекращены в общем порядке (статья 450 ГК РФ).
Иное толкование правил гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды способствует недобросовестному поведению сторон договора, который не прошел необходимую регистрацию, но исполняется ими.
Стороной ответчика заявлено также о применении срока давности (статьи 196 и 199 ГК РФ) к вышеуказанным требованиям, а со стороны истца не представлено доказательств уважительности их пропуска.
Учитывая вышеизложенное и оценивая доказательства, в их совокупности, суд пришел к обоснованному выводу, что требования истца не подлежат удовлетворению в полном объеме, как несостоятельные и не основанные на законе, а требования ответчика подлежат частичному удовлетворению, в части признания договора аренды N ПА-025/98 от 26 января 1998 года в редакции, утвержденной Соглашением от 28 января 1998 года об изменении и дополнении Договора аренды N... от 26 января 1998 года дачного строения по адресу: г. Москва, ..., заключенного между ОАО "МОСДАЧТРЕСТ" и В. действующим и незаконным одностороннего отказа истца ОАО "МОСДАЧТРЕСТ" от исполнения договора аренды.
В требованиях о запрещении ОАО "МОСДАЧТРЕСТ" принимать меры по фактическому освобождению объекта аренды по адресу: <...> от арендатора и поручении принятия таковых действий третьим лицам судом правильно отказано, поскольку со стороны В. не представлено доказательств вышеуказанных намерений.
Судебная коллегия согласна с выводом суда первой инстанции, основанном на правильно установленных фактических обстоятельствах дела и требованиях действующего законодательства.
Нормы материального и процессуального законодательства судом применены правильно.
Доводы апелляционной жалобы и дополнений к ней направлены на иную оценку установленных судом обстоятельств по делу, а также требований действующего законодательства, в связи с чем не могут служить основанием к отмене решения суда.
Учитывая изложенное, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ судебная коллегия
определила:
Решение Хорошевского районного суда гор. Москвы от 28 февраля 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 26.06.2014 N 33-23389
Требование: О выселении.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец указывает, что земельный участок передан ответчику на праве бессрочной аренды, ответчику было направлено уведомление об отказе от заключенного договора аренды, однако ответчик отказывается освободить здание и земельный участок.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 26 июня 2014 г. N 33-23389
Судья: Жедачевская И.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе
Председательствующего Лукашенко Н.И.
Судей Катковой Г.В. Зайцевой О.Д.
При секретаре С.М.
С участием прокурора Подвысоцкой Т.И.
Заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Катковой Г.В.
Дело по апелляционной жалобе и дополнениям к жалобе ОАО "Мосдачтрест"
На решение Хорошевского районного суда г. Москвы от 28 февраля 2014 года,
Которым постановлено: В удовлетворении иска ОАО "МОСДАЧТРЕСТ" к В. о выселении отказать.
Признать незаконным односторонний отказ ОАО "МОСДАЧТРЕСТ" от исполнения договора аренды от 26 января 1998 года в редакции изменений от 28 января 1998 года.
Признать договор аренды N... от 26 января 1998 года в редакции, утвержденной Соглашением от 28 января 1998 года об изменении и дополнении Договора аренды N... от 26 января 1998 года дачного строения по адресу: г. Москва, ... заключенного между ОАО "МОСДАЧТРЕСТ" и В. действующим.
В иске В. о запрещении ОАО "МОСДАЧТРЕСТ" принимать меры по фактическому освобождению объекта аренды по адресу: г. Москва, ... от арендатора и поручении принятия таковых действий третьим лицам отказать.
установила:
ОАО "МОСДАЧТРЕСТ" обратился в суд с иском к ответчику В. о выселении, ссылаясь на то, что ОАО "МОСДАЧТРЕСТ" на праве собственности принадлежит здание по адресу: г. Москва, ....
26 января 1998 года между ОАО "МОСДАЧТРЕСТ" и В. был заключен договор аренды N... здания по адресу: г. Москва, .... Земельный участок, фактически занимаемый ответчиком, в пределах установленного ограждения с кадастровым номером..., общей площадью... кв. м принадлежит на праве собственности ОАО "МОСДАЧТРЕСТ". Ввиду того, что договор аренды N... от 26 января 1998 года является бессрочным, в адрес ответчика письмом N... от 31 июля 2013 года было направлено уведомление об отказе от заключенного договора аренды. Уведомление было получено ответчиком 6 августа 2013 года, однако ответчик отказывается освободить здание и земельный участок. Истец просил в течение пяти дней со дня вступления в законную силу решения суда, выселить ответчика из здания по адресу: ... и с прилегающего к нему земельного участка по фактическому пользованию, в связи с прекращением договора аренды N... от 26 января 1998 года.
Представители истца Ш., З., адвокат Дуксин П.А. в судебном заседании исковые требования поддержали в полном объеме и просили их удовлетворить. Со встречным иском не согласились и просили в удовлетворении отказать.
Ответчик В. и его представитель по доверенности К. с иском не согласились, заявили встречные требования, в которых просили признать незаконным односторонний отказ ОАО "МОСДАЧТРЕСТ" от исполнения договора аренды от 26 января 1998 года в редакции изменений от 28 января 1998 года. Признать договор аренды N... от 26 января 1998 года в редакции, утвержденной Соглашением от 28 января 1998 года об изменении и дополнении Договора аренды N... от 26 января 1998 года дачного строения по адресу: г. Москва, ..., заключенного между ОАО "МОСДАЧТРЕСТ" и В. действующим и запретить ОАО "МОСДАЧТРЕСТ" принимать меры по фактическому освобождению объекта аренды по адресу: г. Москва, ... от арендатора и в поручении принятия таковых действий третьим лицам отказать.
Судом постановлено приведенное выше решение, об отмене которого, как незаконного, просит в апелляционной жалобе и дополнениях к жалобе ОАО "МОСДАЧТРЕСТ".
В судебное заседание не явился ответчик В., извещен. Руководствуясь ст. 327 ГПК РФ, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.
Судебная коллегия, выслушав представителей ОАО "МОСДАЧТРЕСТ" по доверенностям Дуксина П.А., Ш., представителя ответчика по доверенности К., заключение прокурора, проверив материалы дела и обсудив доводы жалобы и дополнения к ней, не находит оснований к отмене решения, постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями действующего законодательства.
В соответствии со ст. 610 ГК РФ, 1. Договор аренды заключается на срок, определенный договором.
2. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Судом первой инстанции установлено, что 26 января 1998 года между ОАО "МОСДАЧТРЕСТ" и В. был заключен договора аренды N... дачного помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ..., площадью 77,26 кв. м, принадлежащего на праве собственности на основании свидетельства от 24 октября 1997 года (л.д. 46).
Согласно п. 1.1. договора Арендодатель передает, а Арендатор принимает в пожизненное наследуемое владение и пользование дачное помещение. Согласно п. 2.1 договора - течение срока аренды дачного помещения указанного в пп 1.1. и 1.2 пункта 1 настоящего Договора, начинается со дня подписания Договора и устанавливается на срок, определяемой датой открытия наследства на имущество Арендатора, которая устанавливается в соответствии с положениями гражданского законодательства (л.д. 9 - 19). 26 августа 1999 года комиссией принят в эксплуатацию законченный строительством объект по адресу: г. Москва, ..., общей площадью... кв. м (л.д. 23 - 27).
21 февраля 2011 года истец оформляет свидетельство о собственности на дачу, площадью... кв. м по адресу: г. Москва, ул.... (л.д. 34), а 4 декабря 2012 года оформил свидетельство о собственности на земельный участок, площадью... кв. м по адресу: г. Москва, ул.... (л.д. 43).
Истец считает, что договор является бессрочным и ввиду отказа от исполнения заключенного договора, в адрес ответчика, письмом N ЮКВ/13-09 от 31 июля 2013 года было направлено уведомление об отказе от договора аренды и освобождении помещения и земельного участка (л.д. 35). Письмо получено ответчиком 6 августа 2013 года (л.д. 40). Трехмесячный срок был соблюден, в связи с чем истец обратился в суд с указанным иском.
Согласно ст. ст. 309, 310 и 622 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащем образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Ответчик с заявленным иском не согласился, указывая на то, что договор является срочным, что подтверждается соглашением от 28 января 1998 года к Договору аренды N... от 26 января 1998 года, согласно п. 2.1 которого - срок договора аренды определяется 49 календарных лет с момента его подписания (л.д. 68 - 69), в связи с чем договор не может быть расторгнут в одностороннем порядке (л.д. 42).
Сторона истца считает соглашение от 28 января 1998 года недействительным т.к. оно по их мнению оформлено поздним числом и указанный документ отсутствует в материалах ОАО.
Судом проверены доводы истца и признаны несостоятельными.
Суду представлено нотариально заверенное заявление Н., бывшего генерального директора ОАО "МОСДАЧТРЕСТ", который подтвердил, что лично подписал с В. 26 января 1998 года договор аренды N... дачи по адресу: г. Москва, ул.... и соответствующие к нему дополнения и соглашения об установлении нового срока и уточнения предмета аренды (л.д. 115, 148).
Результатами исследования Экспертно-криминалистического центра МВД России от 7 сентября 2006 года подлинность подписи Н. в соглашении от 28 февраля 1998 года была подтверждена специалистом-криминалистом С.Н. (л.д. 117 - 119).
Подлинность подписи Н. подтверждена также заключением специалиста Центра экспертных исследований АНО Стратегия от 27 января 2014 года, выполненное экспертом-криминалистом Ч., имеющим стаж экспертной работы с 1980 года (л.д. 154 - 183) и в судебном заседании Ч. полностью подтвердил свое заключение.
Судом обоснованно отклонено ходатайство истца о проведении технической экспертизы, из-за технической невозможности проведения такой экспертизы по давности составления документа.
Оценив представленные доказательства, суд пришел к обоснованному выводу, что договор N ПА-025/98 от 26 января 1998 года в редакции соглашения от 28 января 1998 года является срочным и заключенным на 49 лет, в связи с чем у истца не имелось оснований для расторжения данного договора в одностороннем порядке и данные действия являются незаконными, а заявление о подложности документа от 28 января 1998 года не подлежит удовлетворению.
В дополнении к исковому заявлению, истец указал, что договор аренды от 26 января 1998 года и дополнительное соглашение от 28 января 1998 года являются незаключенными, так как они не прошли государственную регистрацию и в обоснование своих доводов ссылались на то, что п. 7.3 договора аренды от 26 января 1998 года установлено, что настоящий договор должен быть зарегистрирован в соответствующих органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При этом, указанная регистрация осуществляется Арендатором при содействии Арендодателя. Из п. 8.4 Договора аренды следует, что настоящий договор вступает в силу со дня его регистрации.
Согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ (в редакции на 26 января 1998 г.) следует, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии с п. п. 1 и 6 ст. 33 ФЗ от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", он вводится в действие на всей территории РФ через шесть месяцев после его официального опубликования и применяется к правоотношениям, возникшим после введения его в действие.
Согласно ст. 8 ФЗ от 30 ноября 1994 года N 52 ФЗ "О введении в действие части первой ГК РФ" на момент подписания сторонами Договора аренды от 26 января 1998 года N... и Дополнительного соглашения к договору аренды от 28 января 1998 года на территории г. Москвы продолжал действовать до 29 января 1998 года (до вступления в силу ФЗ-122) порядок государственной регистрации сделок по аренде жилых и нежилых помещений, государственную регистрацию таких сделок осуществляло Правительство Москвы.
Между тем, судом установлено, что по договору аренды от 26 января 1998 года стороны договорились о передаваемом в аренду объекте, размере платы за пользование им и в течение длительного времени его исполняли. Доказательств того, что не все существенные условия договора аренды согласованы, в деле не имеется.
Стороны не отрицали, что договор аренды не зарегистрирован.
По смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.
Поскольку спорный договор не прошел необходимую государственную регистрацию, он не порождает тех последствий (статья 617 ГК РФ, пункт 1 статьи 621 ГК РФ), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий.
Вместе с тем, предоставив конкретное помещение в пользование ответчика на условиях подписанного сторонами договора, истец принял на себя обязательство (статья 310 ГК РФ), которое должно надлежаще исполняться. К такому обязательству в отношении сторон должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды.
Поэтому, если это не затронет прав указанных третьих лиц, до окончания определенного соглашением срока пользования ответчик вправе занимать помещение, внося за него плату, установленную соглашением сторон.
Истец вправе требовать возврата помещения лишь по истечении названного срока пользования или в иных случаях, когда обязательства сторон друг перед другом будут прекращены в общем порядке (статья 450 ГК РФ).
Иное толкование правил гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды способствует недобросовестному поведению сторон договора, который не прошел необходимую регистрацию, но исполняется ими.
Стороной ответчика заявлено также о применении срока давности (статьи 196 и 199 ГК РФ) к вышеуказанным требованиям, а со стороны истца не представлено доказательств уважительности их пропуска.
Учитывая вышеизложенное и оценивая доказательства, в их совокупности, суд пришел к обоснованному выводу, что требования истца не подлежат удовлетворению в полном объеме, как несостоятельные и не основанные на законе, а требования ответчика подлежат частичному удовлетворению, в части признания договора аренды N ПА-025/98 от 26 января 1998 года в редакции, утвержденной Соглашением от 28 января 1998 года об изменении и дополнении Договора аренды N... от 26 января 1998 года дачного строения по адресу: г. Москва, ..., заключенного между ОАО "МОСДАЧТРЕСТ" и В. действующим и незаконным одностороннего отказа истца ОАО "МОСДАЧТРЕСТ" от исполнения договора аренды.
В требованиях о запрещении ОАО "МОСДАЧТРЕСТ" принимать меры по фактическому освобождению объекта аренды по адресу: <...> от арендатора и поручении принятия таковых действий третьим лицам судом правильно отказано, поскольку со стороны В. не представлено доказательств вышеуказанных намерений.
Судебная коллегия согласна с выводом суда первой инстанции, основанном на правильно установленных фактических обстоятельствах дела и требованиях действующего законодательства.
Нормы материального и процессуального законодательства судом применены правильно.
Доводы апелляционной жалобы и дополнений к ней направлены на иную оценку установленных судом обстоятельств по делу, а также требований действующего законодательства, в связи с чем не могут служить основанием к отмене решения суда.
Учитывая изложенное, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ судебная коллегия
определила:
Решение Хорошевского районного суда гор. Москвы от 28 февраля 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)