Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 19 июня 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 20 июня 2014 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Ротаря С.Б.,
судей Головниной Е.Н., Михайловой А.И.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания
Куликом Е.С.,
при участии в заседании:
- от КУМИ Администрации г. Благовещенска: Черепненко Т.Л., представителя по доверенности от 18.11.2012 N 13177;
- рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Амурской областной общественной организации Всероссийской творческой общественной организации "Союз Художников России"
на решение от 31.03.2014
по делу N А04-6214/2013
Арбитражного суда Амурской области
принятое судьей Косаревой О.П.,
по иску Комитета по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска
к Амурской областной общественной организации Всероссийской творческой общественной организации "Союз художников России"
о внесении изменений в договор,
третье лицо: администрация города Благовещенска,
установил:
Комитет по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска (ОГРН 1022800526187, ИНН 2801010685, далее - Комитет) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к Амурской областной общественной организации Всероссийской творческой общественной организации "Союз художников России" (ОГРН 1022800002202, ИНН 2801010068, далее - Союз художников) о внесении изменений в договор N 201 от 23.08.2002 о передаче в аренду недвижимого муниципального имущества, в связи с утверждением Благовещенской городской Думой от 20.12.2012 N 51/146 нового Положения о предоставлении в аренду имущества, являющегося собственностью муниципального образования города Благовещенска.
Решением суда от 31.03.2014 исковые требования Комитета удовлетворены, внесены изменения в договор N 201 от 23.08.2002 о передаче в аренду недвижимого муниципального имущества, пункты 3.1., 3.1.1, 3.2. договора изложены в новой редакции:
"3.1. Арендная плата за пользование имуществом, указанным в п. 1.1. настоящего договора, устанавливается и пересматривается арендодателем в соответствии с Положением о предоставлении в аренду имущества, являющегося собственностью муниципального образования города Благовещенска.
3.1.1. Размер арендной платы составляет 47 961 рубль в месяц (без учета НДС), и соответствует расчету: адрес имущества площадь, кв. м базовая ставка, руб. расчет ул. 50 лет Октября,2/2 1 этаж, 1-12 357,3 205 357,3*205*1,6*1,3*1,15*1,2*0,075*2,5= 39421 ул. 50 лет Октября,2/2 1 этаж, пом. 1 122 70 122*70=8540
3.2. Изменение размера арендной платы на основании правовых актов Благовещенской городской Думы является обязательным для сторон без перезаключения договора или подписания дополнительного соглашения.
При изменении арендной платы арендодатель самостоятельно, без предварительного согласования с арендатором производит пересмотр и перерасчет размера арендной платы с учетом расчета арендной платы и (или) базовой ставки арендной платы и извещает арендатора о данном пересмотре и перерасчете посредством письменного уведомления арендатора, содержащего новый расчет арендной платы, который является неотъемлемой частью настоящего договора. Новый расчет составляется в двух экземплярах по одному для каждой стороны".
Не согласившись с вынесенным по делу судебным актом, ответчик в апелляционной жалобе просит решение от 31.03.2014 отменить. В обоснование жалобы, сославшись, в том числе на вид своей деятельности как некоммерческой общественной организации, указывает, что договор аренды N 201 от 23.08.2002 содержал четкую формулу определения размера арендной платы, с учетом вида деятельности арендатора. Кроме того отмечает, что судом не приняты во внимание положения Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды".
Податель жалобы, извещенный надлежащим образом о времени и месте ее рассмотрения, своего представителя в заседание суда апелляционной инстанции не направил.
Комитет в письменном отзыве на жалобу, а также через представителя в судебном заседании, с доводами ответчика не согласился, посчитав их несостоятельными, а оспоренное в апелляционном порядке решение подлежащим оставлению в силе. Отмечает, что условиями договора аренды была предусмотрена возможность внесения изменений в порядок оплаты по договору путем уведомительного порядка, но только в случае изменения базовой ставки, поэтому изменение расчета арендной платы в данном случае возможно только путем подписания двустороннего соглашения о внесении изменений в договор.
Из материалов дела следует, что между Комитетом (арендодатель) и Союзом художников (арендатор) 23.08.2002 заключен договор N 201 на аренду нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Благовещенск, ул. 50 лет Октября, 2/2 (выставочный зал), являющегося муниципальной собственностью города (далее - договор аренды).
Договор заключен на срок с 01.09.2002 по 31.12.2024 (пункт 1.3).
Платежи и расчеты оговорены сторонами в разделе 3 договора, согласно которому размер арендной платы в год составляет 50 832 руб. + НДС, размер арендной платы рассчитывается в порядке, утвержденном Положением "О порядке сдачи в аренду муниципального имущества города Благовещенска" N 16/13 от 30.01.2002 по соответствующей формуле (пункт 3.1).
В силу пункта 3.2 договора величина арендной платы пересматривается не чаще одного раза в год в случаях: изменения устанавливаемых централизованно цен и тарифов, изменения порядка определения величины арендной платы, а также других экономических факторов, оказывающих влияние на величину арендной платы и (или) эффективность использования переданных в аренду объектов недвижимости.
Соглашением от 12.08.2003 о внесении изменений и дополнений в договор аренды стороны изменили его предмет. Так предметом аренды стали выставочный зал площадь 377,3 кв. м и подвал площадью 122 кв. м, с размером арендной платы 70 105 рублей в год + НДС.
Позднее соглашениями от 29.11.2004 и от 17.11.2005 о внесении изменений и дополнений в договор аренды изменен ежемесячный размер арендной платы, который стал составлять 8555 рублей + НДС, в последующем 9906 рублей + НДС.
В связи с утверждением Благовещенской городской Думой от 20.12.2012 N 51/146 нового Положения о предоставлении в аренду имущества, являющегося собственностью муниципального образования города Благовещенска, которым изменена методика расчета арендной платы, Комитет 31.01.2013 обратился к Союзу художников с предложением о внесении изменений в договор аренды.
Оставление арендатором предложения арендодателя о внесении изменений в договор послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим требованием.
Исследовав материалы дела, заслушав пояснения представителя истца, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) условия договора определяются сторонами, за исключением случаев, когда соответствующее условие предписано законом или иными правовыми актами.
Согласно статье 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Статья 451 ГК РФ предусматривает, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
В силу пункта 2 статьи 451 ГК РФ, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами, договор может быть изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
В силу статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Аналогичное положение содержится в пункте 6.2 Положения о предоставлении в аренду имущества, являющегося собственностью муниципального образования города Благовещенска - требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении, а при его отсутствии - в 30-дневный срок.
Таким образом, поскольку арендодатель отправил в адрес арендатора соглашение о внесении изменений в договор аренды письмом от 31.01.2013 N 1184, обращение в суд с исковым требованием 02.09.2013 является обоснованным.
В договоре аренды в пункте 3.1 предусмотрено, что размер арендной платы рассчитывается в порядке, установленном Положением о порядке сдачи в аренду муниципального имущества города Благовещенска" N 16/13 от 30.01.2002, ввиду истечения 30-дневного срока.
При изменении базовой ставки арендной платы за пользование недвижимым имуществом, утверждаемой ежегодно городской Думой, арендодатель самостоятельно, без предварительного согласования с арендатором, производит пересмотр и перерасчет размера арендной платы с учетом существующей базовой ставки арендной платы, о чем арендатору сообщается посредством письменного уведомления с расчетом.
Вступившим в законную силу 01.03.2013 решением Благовещенской городской Думы от 20.12.2012 N 51/146 "Об утверждении Положения о предоставлении в аренду имущества, являющегося собственностью муниципального образования города Благовещенска" предусмотрено, что величина арендной платы по договору аренды муниципального недвижимого имущества подлежит ежегодному пересмотру и перерасчету в зависимости от устанавливаемого ежегодно Министерством экономического развития Российской Федерации коэффициента дефлятора, соответствующего индексу изменения потребительских цен на товары (работы, услуги) или формулы расчета арендной платы и (или) базовой ставки арендной платы, но не чаще одного раза в год. Базовая ставка арендной платы утверждается решением Благовещенской городской Думы (4.4 Положения).
При этом необходимо отметить соответствие решения Благовещенской городской Думы от 20.12.2012 N 51/146 нормам действующего законодательства, что подтверждается вступившим в законную силу решением суда по делу N А04-6953/2013 от 29.11.2013, имеющим преюдициальное значение для рассмотрения настоящего спора.
Поскольку с принятием Положения от 20.12.2012 N 51/146 в формуле расчета арендной платы произошло изменение не базовой ставки арендной платы за пользование недвижимым имуществом, а методики расчета, в том числе показателей, принимаемые в расчет (в данном случае показатель К6) суд первой инстанций пришел к обоснованному выводу о том, что заявленное исковое требование Комитета законно подано в арбитражный суд.
Согласно договору аренды, с учетом изменений внесенными соглашениями от 12.08.2003, 29.04.2004, 29.11.2014,17.11.2005, договор в части условий порядка оплаты был изменен таким образом:
"3.1. Арендатор вносит арендодателю арендную плату в следующем порядке:
3.1.1. Арендная плата составляет 9 906 рублей в месяц + НДС.
3.1.2. Арендная плата за пользование арендуемым имуществом вносится арендатором ежемесячно предварительно в первые десять дней каждого текущего месяца".
С учетом применения Положения от 20.12.2012 N 51/146, размер арендной платы составляет 47 961 рублей в месяц (без учета НДС), что более чем в четыре раза превышает ранее предусмотренный размер арендных платежей. Однако установление такого размера арендной платы не противоречит нормам действующего законодательства, ввиду существенной разницы между ним и среднерыночными показателями арендной платы по г. Благовещенску, а также разработки Положения от 20.12.2012 N 51/146 на основании заключения комитета Благовещенской городской Думы по вопросам экономики, собственности и жилищно-коммунального хозяйства, соответственно примененные в Положении коэффициенты не могут приводить к расчету арендной платы выше среднерыночной.
Довод апеллянта о необоснованности отражения в судебном решении сведений о средней стоимости недвижимости в г. Благовещенске в размере 600 рублей за 1 кв. м подлежит отклонению, поскольку данные сведения носят информативный характер, кроме того ответчиком сведений опровергающих данную информацию не предоставлено.
Вместе с тем следует учитывать, что исполнение условий контракта без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для арендодателя такой ущерб, что он в значительной степени лишился бы того, на что был вправе рассчитывать при приведении договора в соответствие Положению от 20.12.2012 N 51/146, что является основанием для изменения договора на основании подпункта 3 пункта 2 статьи 451 ГК РФ.
Ссылки ответчика на установление в договоре аренды четкой формулы определения размера арендной платы, с учетом вида деятельности арендатора нельзя признать обоснованными, поскольку коэффициент К5 (коэффициент типа деятельности юридического лица) в связи с принятием решения Думы города Благовещенска от 20.11.2003 N 39/137, соглашением от 29.11.2004 в договор внесено изменение, в том числе в части коэффициента К5 предусматривающего с указанной даты целевое использование арендуемого помещения.
Относительно довода заявителя о необходимости применения положений Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды" необходимо отметить следующее.
Пунктом 20 указанного постановления предусмотрено, что если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам надлежит учитывать следующее.
Если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.
Однако из анализа такого разъяснения суда высшей инстанции следует, что данный пункт касается автоматического изменения договора при изменении базовых ставок. Как отмечено выше в рассматриваемом случае изменилась методика расчета, соответственно указанное ответчиком Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 не подлежит применению для разрешения настоящего спора.
На основании изложенного, апелляционная жалоба подлежит отклонению, а решение суда первой инстанции - оставлению без изменения.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену оспариваемого судебного акта, не установлено.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение от 31.03.2014 по делу N А04-6214/2013 Арбитражного суда Амурской области оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.
Председательствующий
С.Б.РОТАРЬ
Судьи
Е.Н.ГОЛОВНИНА
А.И.МИХАЙЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ШЕСТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 20.06.2014 N 06АП-2866/2014 ПО ДЕЛУ N А04-6214/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ШЕСТОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 июня 2014 г. N 06АП-2866/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 19 июня 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 20 июня 2014 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Ротаря С.Б.,
судей Головниной Е.Н., Михайловой А.И.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания
Куликом Е.С.,
при участии в заседании:
- от КУМИ Администрации г. Благовещенска: Черепненко Т.Л., представителя по доверенности от 18.11.2012 N 13177;
- рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Амурской областной общественной организации Всероссийской творческой общественной организации "Союз Художников России"
на решение от 31.03.2014
по делу N А04-6214/2013
Арбитражного суда Амурской области
принятое судьей Косаревой О.П.,
по иску Комитета по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска
к Амурской областной общественной организации Всероссийской творческой общественной организации "Союз художников России"
о внесении изменений в договор,
третье лицо: администрация города Благовещенска,
установил:
Комитет по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска (ОГРН 1022800526187, ИНН 2801010685, далее - Комитет) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к Амурской областной общественной организации Всероссийской творческой общественной организации "Союз художников России" (ОГРН 1022800002202, ИНН 2801010068, далее - Союз художников) о внесении изменений в договор N 201 от 23.08.2002 о передаче в аренду недвижимого муниципального имущества, в связи с утверждением Благовещенской городской Думой от 20.12.2012 N 51/146 нового Положения о предоставлении в аренду имущества, являющегося собственностью муниципального образования города Благовещенска.
Решением суда от 31.03.2014 исковые требования Комитета удовлетворены, внесены изменения в договор N 201 от 23.08.2002 о передаче в аренду недвижимого муниципального имущества, пункты 3.1., 3.1.1, 3.2. договора изложены в новой редакции:
"3.1. Арендная плата за пользование имуществом, указанным в п. 1.1. настоящего договора, устанавливается и пересматривается арендодателем в соответствии с Положением о предоставлении в аренду имущества, являющегося собственностью муниципального образования города Благовещенска.
3.1.1. Размер арендной платы составляет 47 961 рубль в месяц (без учета НДС), и соответствует расчету: адрес имущества площадь, кв. м базовая ставка, руб. расчет ул. 50 лет Октября,2/2 1 этаж, 1-12 357,3 205 357,3*205*1,6*1,3*1,15*1,2*0,075*2,5= 39421 ул. 50 лет Октября,2/2 1 этаж, пом. 1 122 70 122*70=8540
3.2. Изменение размера арендной платы на основании правовых актов Благовещенской городской Думы является обязательным для сторон без перезаключения договора или подписания дополнительного соглашения.
При изменении арендной платы арендодатель самостоятельно, без предварительного согласования с арендатором производит пересмотр и перерасчет размера арендной платы с учетом расчета арендной платы и (или) базовой ставки арендной платы и извещает арендатора о данном пересмотре и перерасчете посредством письменного уведомления арендатора, содержащего новый расчет арендной платы, который является неотъемлемой частью настоящего договора. Новый расчет составляется в двух экземплярах по одному для каждой стороны".
Не согласившись с вынесенным по делу судебным актом, ответчик в апелляционной жалобе просит решение от 31.03.2014 отменить. В обоснование жалобы, сославшись, в том числе на вид своей деятельности как некоммерческой общественной организации, указывает, что договор аренды N 201 от 23.08.2002 содержал четкую формулу определения размера арендной платы, с учетом вида деятельности арендатора. Кроме того отмечает, что судом не приняты во внимание положения Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды".
Податель жалобы, извещенный надлежащим образом о времени и месте ее рассмотрения, своего представителя в заседание суда апелляционной инстанции не направил.
Комитет в письменном отзыве на жалобу, а также через представителя в судебном заседании, с доводами ответчика не согласился, посчитав их несостоятельными, а оспоренное в апелляционном порядке решение подлежащим оставлению в силе. Отмечает, что условиями договора аренды была предусмотрена возможность внесения изменений в порядок оплаты по договору путем уведомительного порядка, но только в случае изменения базовой ставки, поэтому изменение расчета арендной платы в данном случае возможно только путем подписания двустороннего соглашения о внесении изменений в договор.
Из материалов дела следует, что между Комитетом (арендодатель) и Союзом художников (арендатор) 23.08.2002 заключен договор N 201 на аренду нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Благовещенск, ул. 50 лет Октября, 2/2 (выставочный зал), являющегося муниципальной собственностью города (далее - договор аренды).
Договор заключен на срок с 01.09.2002 по 31.12.2024 (пункт 1.3).
Платежи и расчеты оговорены сторонами в разделе 3 договора, согласно которому размер арендной платы в год составляет 50 832 руб. + НДС, размер арендной платы рассчитывается в порядке, утвержденном Положением "О порядке сдачи в аренду муниципального имущества города Благовещенска" N 16/13 от 30.01.2002 по соответствующей формуле (пункт 3.1).
В силу пункта 3.2 договора величина арендной платы пересматривается не чаще одного раза в год в случаях: изменения устанавливаемых централизованно цен и тарифов, изменения порядка определения величины арендной платы, а также других экономических факторов, оказывающих влияние на величину арендной платы и (или) эффективность использования переданных в аренду объектов недвижимости.
Соглашением от 12.08.2003 о внесении изменений и дополнений в договор аренды стороны изменили его предмет. Так предметом аренды стали выставочный зал площадь 377,3 кв. м и подвал площадью 122 кв. м, с размером арендной платы 70 105 рублей в год + НДС.
Позднее соглашениями от 29.11.2004 и от 17.11.2005 о внесении изменений и дополнений в договор аренды изменен ежемесячный размер арендной платы, который стал составлять 8555 рублей + НДС, в последующем 9906 рублей + НДС.
В связи с утверждением Благовещенской городской Думой от 20.12.2012 N 51/146 нового Положения о предоставлении в аренду имущества, являющегося собственностью муниципального образования города Благовещенска, которым изменена методика расчета арендной платы, Комитет 31.01.2013 обратился к Союзу художников с предложением о внесении изменений в договор аренды.
Оставление арендатором предложения арендодателя о внесении изменений в договор послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим требованием.
Исследовав материалы дела, заслушав пояснения представителя истца, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) условия договора определяются сторонами, за исключением случаев, когда соответствующее условие предписано законом или иными правовыми актами.
Согласно статье 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Статья 451 ГК РФ предусматривает, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
В силу пункта 2 статьи 451 ГК РФ, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами, договор может быть изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
В силу статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Аналогичное положение содержится в пункте 6.2 Положения о предоставлении в аренду имущества, являющегося собственностью муниципального образования города Благовещенска - требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении, а при его отсутствии - в 30-дневный срок.
Таким образом, поскольку арендодатель отправил в адрес арендатора соглашение о внесении изменений в договор аренды письмом от 31.01.2013 N 1184, обращение в суд с исковым требованием 02.09.2013 является обоснованным.
В договоре аренды в пункте 3.1 предусмотрено, что размер арендной платы рассчитывается в порядке, установленном Положением о порядке сдачи в аренду муниципального имущества города Благовещенска" N 16/13 от 30.01.2002, ввиду истечения 30-дневного срока.
При изменении базовой ставки арендной платы за пользование недвижимым имуществом, утверждаемой ежегодно городской Думой, арендодатель самостоятельно, без предварительного согласования с арендатором, производит пересмотр и перерасчет размера арендной платы с учетом существующей базовой ставки арендной платы, о чем арендатору сообщается посредством письменного уведомления с расчетом.
Вступившим в законную силу 01.03.2013 решением Благовещенской городской Думы от 20.12.2012 N 51/146 "Об утверждении Положения о предоставлении в аренду имущества, являющегося собственностью муниципального образования города Благовещенска" предусмотрено, что величина арендной платы по договору аренды муниципального недвижимого имущества подлежит ежегодному пересмотру и перерасчету в зависимости от устанавливаемого ежегодно Министерством экономического развития Российской Федерации коэффициента дефлятора, соответствующего индексу изменения потребительских цен на товары (работы, услуги) или формулы расчета арендной платы и (или) базовой ставки арендной платы, но не чаще одного раза в год. Базовая ставка арендной платы утверждается решением Благовещенской городской Думы (4.4 Положения).
При этом необходимо отметить соответствие решения Благовещенской городской Думы от 20.12.2012 N 51/146 нормам действующего законодательства, что подтверждается вступившим в законную силу решением суда по делу N А04-6953/2013 от 29.11.2013, имеющим преюдициальное значение для рассмотрения настоящего спора.
Поскольку с принятием Положения от 20.12.2012 N 51/146 в формуле расчета арендной платы произошло изменение не базовой ставки арендной платы за пользование недвижимым имуществом, а методики расчета, в том числе показателей, принимаемые в расчет (в данном случае показатель К6) суд первой инстанций пришел к обоснованному выводу о том, что заявленное исковое требование Комитета законно подано в арбитражный суд.
Согласно договору аренды, с учетом изменений внесенными соглашениями от 12.08.2003, 29.04.2004, 29.11.2014,17.11.2005, договор в части условий порядка оплаты был изменен таким образом:
"3.1. Арендатор вносит арендодателю арендную плату в следующем порядке:
3.1.1. Арендная плата составляет 9 906 рублей в месяц + НДС.
3.1.2. Арендная плата за пользование арендуемым имуществом вносится арендатором ежемесячно предварительно в первые десять дней каждого текущего месяца".
С учетом применения Положения от 20.12.2012 N 51/146, размер арендной платы составляет 47 961 рублей в месяц (без учета НДС), что более чем в четыре раза превышает ранее предусмотренный размер арендных платежей. Однако установление такого размера арендной платы не противоречит нормам действующего законодательства, ввиду существенной разницы между ним и среднерыночными показателями арендной платы по г. Благовещенску, а также разработки Положения от 20.12.2012 N 51/146 на основании заключения комитета Благовещенской городской Думы по вопросам экономики, собственности и жилищно-коммунального хозяйства, соответственно примененные в Положении коэффициенты не могут приводить к расчету арендной платы выше среднерыночной.
Довод апеллянта о необоснованности отражения в судебном решении сведений о средней стоимости недвижимости в г. Благовещенске в размере 600 рублей за 1 кв. м подлежит отклонению, поскольку данные сведения носят информативный характер, кроме того ответчиком сведений опровергающих данную информацию не предоставлено.
Вместе с тем следует учитывать, что исполнение условий контракта без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для арендодателя такой ущерб, что он в значительной степени лишился бы того, на что был вправе рассчитывать при приведении договора в соответствие Положению от 20.12.2012 N 51/146, что является основанием для изменения договора на основании подпункта 3 пункта 2 статьи 451 ГК РФ.
Ссылки ответчика на установление в договоре аренды четкой формулы определения размера арендной платы, с учетом вида деятельности арендатора нельзя признать обоснованными, поскольку коэффициент К5 (коэффициент типа деятельности юридического лица) в связи с принятием решения Думы города Благовещенска от 20.11.2003 N 39/137, соглашением от 29.11.2004 в договор внесено изменение, в том числе в части коэффициента К5 предусматривающего с указанной даты целевое использование арендуемого помещения.
Относительно довода заявителя о необходимости применения положений Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды" необходимо отметить следующее.
Пунктом 20 указанного постановления предусмотрено, что если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам надлежит учитывать следующее.
Если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.
Однако из анализа такого разъяснения суда высшей инстанции следует, что данный пункт касается автоматического изменения договора при изменении базовых ставок. Как отмечено выше в рассматриваемом случае изменилась методика расчета, соответственно указанное ответчиком Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 не подлежит применению для разрешения настоящего спора.
На основании изложенного, апелляционная жалоба подлежит отклонению, а решение суда первой инстанции - оставлению без изменения.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену оспариваемого судебного акта, не установлено.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение от 31.03.2014 по делу N А04-6214/2013 Арбитражного суда Амурской области оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.
Председательствующий
С.Б.РОТАРЬ
Судьи
Е.Н.ГОЛОВНИНА
А.И.МИХАЙЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)