Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 15 декабря 2009 года.
Полный текст постановления изготовлен 22 декабря 2009 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Федосеевой О.А., судей Журавлева А.В. и Романовой А.В.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Берая Т.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Успех-плюс" на решение Арбитражного суда Архангельской области от 19 октября 2009 года по делу N А05-11451/2009 (судья Шапран Е.Б.),
установил:
индивидуальный предприниматель Баканов Владимир Валентинович обратился в Арбитражный суд Архангельской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Успех-плюс" (далее - Общество) о взыскании 12 500 руб., в том числе 10 000 руб. задолженности по договору аренды от 01.07.2008 и 2500 руб. пени за просрочку внесения арендной платы.
Представитель истца в судебном заседании 15 сентября 2009 года в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) увеличил исковые требования: просил взыскать 139 880 руб. долга по арендной плате, 8565 руб. 90 коп. пени за просрочку внесения арендной платы за период с 02.07.2009 по 14.09.2009. Увеличение исковых требований принято арбитражным судом.
Решением Арбитражного суда Архангельской области от 19 октября 2009 года исковые требования удовлетворены.
Общество с судебным решением не согласилось и обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить в части взыскания арендной платы и госпошлины и принять по делу новый судебный акт. Доводы жалобы сводятся к тому, что судом неправильно применены нормы материального права. Письмом от 05.08.2009 Общество просило предпринимателя расторгнуть договор аренды с указанной даты. Ответчик 03.08.2009 продал торговое оборудование, находящееся в арендованном помещении, с 05.08.2009 в помещении для следующего арендатора начат ремонт, то есть фактически ответчик не осуществлял и не мог осуществлять деятельности в данном помещении. Сторонами достигнута договоренность о том, что арендная плата до конца срока действия договора аренды будет начислять по 800 руб. в месяц. Таким образом, арендная плата за июль 2009 года составляет 49 680 руб. Полагает, что задолженность перед истцом составляет 75 707 руб. 01 коп.
Стороны надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направили. В связи с этим апелляционная жалоба рассмотрена в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы.
Как следует из материалов дела, 01.07.2008 предпринимателем и Обществом заключен договор аренды, в соответствии с которым предприниматель передает, а Общество принимает во временное пользование (аренду) нежилые помещения N 18 общей площадью 62,1 кв. м, расположенные в здании, находящемся по адресу: г. Архангельск, ул. Советская, д. 17, в состоянии, позволяющем его нормальную эксплуатацию. В пункте 1.2 определено, что помещения будут использоваться для торговли хлебобулочными изделиями, чаем и кофе, мороженым и прохладительными напитками при разрешенном режиме работы магазина. Сдаваемые в аренду помещения принадлежат арендодателю на основании свидетельства о государственной регистрации права собственности от 14.01.2008 серии 29-АК N 243176.
В декабре 2008 года проведена техническая инвентаризация помещений, составлен новый технический паспорт по состоянию на 01.12.2008, согласно которому изменилась нумерация помещений и уточнена их площадь.
В соответствии с выкопировкой из технического паспорта и экспликацией помещение, занимаемое ответчиком - это помещение N 15 площадью 62,9 кв. м.
Изменения в договор в этой части сторонами не вносились.
Договор аренды от 01.07.2008 заключен на 360 дней до 25.06.2009, то есть на срок менее года.
Согласно пункту 5.2 договора по окончании срока данного договора и отсутствии возражений со стороны арендатора, при выполнении последним условий договора, он считается продленным на неопределенный срок.
Материалами дела подтверждается, что после истечения срока договора (25.06.2009) предприниматель продолжал пользоваться арендованными помещениями, а возражения со стороны арендодателя отсутствовали.
Следовательно, после 25.06.2009 договор аренды от 01.07.2008 возобновился на неопределенный срок.
В соответствии с условиями договора (пункты 3.1, 3.4) арендная плата уплачивается ежемесячно не позднее 1-го числа месяца, за который производится оплата, путем перечисления денежной суммы с расчетного счета ответчика на расчетный счет истца либо внесением наличных денежных средств в кассу истца в следующем порядке: на период с 01.07.2008 по 01.07.2009 - 800 руб. за 1 кв. м, в случае продления срока действия договора стоимость аренды составляет с 01.07.2009 по 01.07.2010 - 1000 руб. за 1 кв. м.
Согласно пункту 2.4.2 договора арендатор имеет право расторгнуть договор, письменно известив арендодателя об этом за 30 дней до даты его расторжения. По истечении 30 дней с момента уведомления договор считается прекращенным.
Письмом от 05.08.2009 ответчик сообщил истцу о расторжении договора аренды от 01.07.2008 с 05.08.2009 в связи с тяжелым финансовым положением. Указанное письмо 05.08.2009 получено истцом.
В связи с неисполнением ответчиком обязательств по уплате арендных платежей за период с июня по август 2009 года истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции признал их полностью обоснованными.
Арбитражный апелляционный суд не находит оснований не согласиться с принятым судебным актом ввиду следующего.
На основании пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Статьей 310 данного Кодекса определено, что односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
Пунктом 2 статьи 610 ГК РФ установлено, что, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Поскольку условиями договора прямо предусмотрен порядок его прекращения и срок для заявления (предупреждения) об отказе от договора, ответчик был вправе в любой момент заявить о расторжении договора в одностороннем порядке.
Как правильно указал суд первой инстанции, заявление ответчика от 05.08.2009 не повлекло прекращения договора аренды 05.08.2009 независимо от того, продолжал ли ответчик занимать арендованное помещение или нет, так как договором установлен 30-дневный срок для предупреждения о прекращении договора аренды.
Согласно пункту 13 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.
В связи с этим довод подателя жалобы о том, что он выехал из помещений в августе 2009 года, после чего не должен платить арендную плату, не принимается апелляционной инстанцией.
Из материалов дела видно, за период с июня по август 2009 года включительно ответчик обязан уплатить арендную плату за пользование помещением в размере 173 880 руб.
Арбитражным судом установлено, что ответчиком была частично внесена арендная плата за июнь 2009 года в размере 34 000 руб. Задолженность с учетом произведенной оплаты составляет 139 880 руб. (173 880 руб. - 34 000 руб.), в том числе частично за июнь 2009 года в размере 15 680 руб., за июль - август 2009 года в размере 124 200 руб. (62 100 руб. x 2 мес.).
Таким образом, суд первой инстанции правомерно взыскал с Общества задолженность по арендным платежам в указанном размере.
В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Согласно пункту 4.3 договора за каждый день просрочки перечисления арендной платы начисляется пени в размере 0,1% от суммы задолженности.
Апелляционный арбитражный суд считает правильным взыскание с ответчика пеней в размере 8565 руб. 90 коп. за заявленный истцом период, а именно с 02.07.2009 по 14.09.2009. Данная неустойка соразмерна последствиям нарушения обязательства, оснований для ее уменьшения на основании статьи 333 ГК РФ не имеется.
Доводы Общества в апелляционной жалобе о том, что сторонами достигнута договоренность, согласно которой арендная плата до конца срока действия договора аренды будет начислять по 800 руб. в месяц, арбитражный апелляционный суд считает несостоятельными, поскольку по указанному факту сторонами не заключалось дополнительного соглашения к договору аренды.
С учетом изложенных обстоятельств апелляционная инстанция считает доводы жалобы несостоятельными, выводы суда соответствуют имеющимся в деле доказательствам, нормы материального права применены правильно, нарушений норм процессуального права не допущено, оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.
Расходы по уплате государственной пошлины относятся на подателя жалобы на основании статьи 110 АПК РФ.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Архангельской области от 19 октября 2009 года по делу N А05-11451/2009 оставить без изменения, жалобу общества с ограниченной ответственностью "Успех-плюс" - без удовлетворения.
Председательствующий
О.А.ФЕДОСЕЕВА
Судьи
А.В.ЖУРАВЛЕВ
А.В.РОМАНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТЫРНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 22.12.2009 ПО ДЕЛУ N А05-11451/2009
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 декабря 2009 г. по делу N А05-11451/2009
Резолютивная часть постановления объявлена 15 декабря 2009 года.
Полный текст постановления изготовлен 22 декабря 2009 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Федосеевой О.А., судей Журавлева А.В. и Романовой А.В.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Берая Т.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Успех-плюс" на решение Арбитражного суда Архангельской области от 19 октября 2009 года по делу N А05-11451/2009 (судья Шапран Е.Б.),
установил:
индивидуальный предприниматель Баканов Владимир Валентинович обратился в Арбитражный суд Архангельской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Успех-плюс" (далее - Общество) о взыскании 12 500 руб., в том числе 10 000 руб. задолженности по договору аренды от 01.07.2008 и 2500 руб. пени за просрочку внесения арендной платы.
Представитель истца в судебном заседании 15 сентября 2009 года в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) увеличил исковые требования: просил взыскать 139 880 руб. долга по арендной плате, 8565 руб. 90 коп. пени за просрочку внесения арендной платы за период с 02.07.2009 по 14.09.2009. Увеличение исковых требований принято арбитражным судом.
Решением Арбитражного суда Архангельской области от 19 октября 2009 года исковые требования удовлетворены.
Общество с судебным решением не согласилось и обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить в части взыскания арендной платы и госпошлины и принять по делу новый судебный акт. Доводы жалобы сводятся к тому, что судом неправильно применены нормы материального права. Письмом от 05.08.2009 Общество просило предпринимателя расторгнуть договор аренды с указанной даты. Ответчик 03.08.2009 продал торговое оборудование, находящееся в арендованном помещении, с 05.08.2009 в помещении для следующего арендатора начат ремонт, то есть фактически ответчик не осуществлял и не мог осуществлять деятельности в данном помещении. Сторонами достигнута договоренность о том, что арендная плата до конца срока действия договора аренды будет начислять по 800 руб. в месяц. Таким образом, арендная плата за июль 2009 года составляет 49 680 руб. Полагает, что задолженность перед истцом составляет 75 707 руб. 01 коп.
Стороны надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направили. В связи с этим апелляционная жалоба рассмотрена в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы.
Как следует из материалов дела, 01.07.2008 предпринимателем и Обществом заключен договор аренды, в соответствии с которым предприниматель передает, а Общество принимает во временное пользование (аренду) нежилые помещения N 18 общей площадью 62,1 кв. м, расположенные в здании, находящемся по адресу: г. Архангельск, ул. Советская, д. 17, в состоянии, позволяющем его нормальную эксплуатацию. В пункте 1.2 определено, что помещения будут использоваться для торговли хлебобулочными изделиями, чаем и кофе, мороженым и прохладительными напитками при разрешенном режиме работы магазина. Сдаваемые в аренду помещения принадлежат арендодателю на основании свидетельства о государственной регистрации права собственности от 14.01.2008 серии 29-АК N 243176.
В декабре 2008 года проведена техническая инвентаризация помещений, составлен новый технический паспорт по состоянию на 01.12.2008, согласно которому изменилась нумерация помещений и уточнена их площадь.
В соответствии с выкопировкой из технического паспорта и экспликацией помещение, занимаемое ответчиком - это помещение N 15 площадью 62,9 кв. м.
Изменения в договор в этой части сторонами не вносились.
Договор аренды от 01.07.2008 заключен на 360 дней до 25.06.2009, то есть на срок менее года.
Согласно пункту 5.2 договора по окончании срока данного договора и отсутствии возражений со стороны арендатора, при выполнении последним условий договора, он считается продленным на неопределенный срок.
Материалами дела подтверждается, что после истечения срока договора (25.06.2009) предприниматель продолжал пользоваться арендованными помещениями, а возражения со стороны арендодателя отсутствовали.
Следовательно, после 25.06.2009 договор аренды от 01.07.2008 возобновился на неопределенный срок.
В соответствии с условиями договора (пункты 3.1, 3.4) арендная плата уплачивается ежемесячно не позднее 1-го числа месяца, за который производится оплата, путем перечисления денежной суммы с расчетного счета ответчика на расчетный счет истца либо внесением наличных денежных средств в кассу истца в следующем порядке: на период с 01.07.2008 по 01.07.2009 - 800 руб. за 1 кв. м, в случае продления срока действия договора стоимость аренды составляет с 01.07.2009 по 01.07.2010 - 1000 руб. за 1 кв. м.
Согласно пункту 2.4.2 договора арендатор имеет право расторгнуть договор, письменно известив арендодателя об этом за 30 дней до даты его расторжения. По истечении 30 дней с момента уведомления договор считается прекращенным.
Письмом от 05.08.2009 ответчик сообщил истцу о расторжении договора аренды от 01.07.2008 с 05.08.2009 в связи с тяжелым финансовым положением. Указанное письмо 05.08.2009 получено истцом.
В связи с неисполнением ответчиком обязательств по уплате арендных платежей за период с июня по август 2009 года истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции признал их полностью обоснованными.
Арбитражный апелляционный суд не находит оснований не согласиться с принятым судебным актом ввиду следующего.
На основании пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Статьей 310 данного Кодекса определено, что односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
Пунктом 2 статьи 610 ГК РФ установлено, что, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Поскольку условиями договора прямо предусмотрен порядок его прекращения и срок для заявления (предупреждения) об отказе от договора, ответчик был вправе в любой момент заявить о расторжении договора в одностороннем порядке.
Как правильно указал суд первой инстанции, заявление ответчика от 05.08.2009 не повлекло прекращения договора аренды 05.08.2009 независимо от того, продолжал ли ответчик занимать арендованное помещение или нет, так как договором установлен 30-дневный срок для предупреждения о прекращении договора аренды.
Согласно пункту 13 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.
В связи с этим довод подателя жалобы о том, что он выехал из помещений в августе 2009 года, после чего не должен платить арендную плату, не принимается апелляционной инстанцией.
Из материалов дела видно, за период с июня по август 2009 года включительно ответчик обязан уплатить арендную плату за пользование помещением в размере 173 880 руб.
Арбитражным судом установлено, что ответчиком была частично внесена арендная плата за июнь 2009 года в размере 34 000 руб. Задолженность с учетом произведенной оплаты составляет 139 880 руб. (173 880 руб. - 34 000 руб.), в том числе частично за июнь 2009 года в размере 15 680 руб., за июль - август 2009 года в размере 124 200 руб. (62 100 руб. x 2 мес.).
Таким образом, суд первой инстанции правомерно взыскал с Общества задолженность по арендным платежам в указанном размере.
В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Согласно пункту 4.3 договора за каждый день просрочки перечисления арендной платы начисляется пени в размере 0,1% от суммы задолженности.
Апелляционный арбитражный суд считает правильным взыскание с ответчика пеней в размере 8565 руб. 90 коп. за заявленный истцом период, а именно с 02.07.2009 по 14.09.2009. Данная неустойка соразмерна последствиям нарушения обязательства, оснований для ее уменьшения на основании статьи 333 ГК РФ не имеется.
Доводы Общества в апелляционной жалобе о том, что сторонами достигнута договоренность, согласно которой арендная плата до конца срока действия договора аренды будет начислять по 800 руб. в месяц, арбитражный апелляционный суд считает несостоятельными, поскольку по указанному факту сторонами не заключалось дополнительного соглашения к договору аренды.
С учетом изложенных обстоятельств апелляционная инстанция считает доводы жалобы несостоятельными, выводы суда соответствуют имеющимся в деле доказательствам, нормы материального права применены правильно, нарушений норм процессуального права не допущено, оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.
Расходы по уплате государственной пошлины относятся на подателя жалобы на основании статьи 110 АПК РФ.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Архангельской области от 19 октября 2009 года по делу N А05-11451/2009 оставить без изменения, жалобу общества с ограниченной ответственностью "Успех-плюс" - без удовлетворения.
Председательствующий
О.А.ФЕДОСЕЕВА
Судьи
А.В.ЖУРАВЛЕВ
А.В.РОМАНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)