Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 19 февраля 2014 года
Полный текст постановления изготовлен 26 февраля 2014 года
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи Чучуновой Н.С.,
судей Алексеева С.В., Калининой Н.С.
при участии в заседании:
от истца ООО "Универсам "ЛИДЕР" (ОГРН 1027739634834) - Иванова Н.С. дов. от 15.10.2013 г.
от ответчика ООО "АТАК" (ОГРН 1047796854533) - Галайко Е.А. дов. от 01.01.2013 г.
рассмотрев 19 февраля 2014 года в судебном заседании кассационную жалобу ООО "Универсам "ЛИДЕР"
на постановление от 02 декабря 2013 года
Девятого арбитражного апелляционного суда
принятое судьями Кузнецовой Е.Е., Барановской Е.Н., Сумароковой Т.Я.
по иску ООО "Универсам "ЛИДЕР"
к ООО "АТАК"
об изменении договора аренды
установил:
ООО Универсам "ЛИДЕР" обратилось в Арбитражный суд города Москвы к ООО "АТАК" с иском о внесении изменений в договор аренды от 01 мая 2008 года N 27 нежилых помещений общей площадью 1 828,4 кв. м, находящихся на первом этаже здания по адресу: г. Москва, Боровское шоссе, дом 27, а именно:
- пункт 3.1. изложить в следующей редакции "Плата за арендуемый объект состоит из ежемесячной арендной платы и ежемесячных платежей".
- пункт 3.1.1. изложить в следующей редакции: "Ежемесячная арендная плата составляет 3 500 000 (три миллиона пятьсот тысяч) руб. 00 коп. без НДС и перечисляется на расчетный счет арендодателя до 10 (десятого) числа текущего месяца аренды, но не позднее чем через пять (пять) банковских дней с момента выставления арендодателем счета. В случае выставления арендодателем счета за аренду менее чем за 5 (пять) банковских дней до 10 (десятого) числа текущего месяца, срок перечисления ежемесячной арендной платы переносится соразмерно сроку выставления соответствующего счета".
- пункты 3.1.3., 3.4.1. - исключить.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 04.09.2013 иск удовлетворен в части, внесены изменения в договор аренды N 27 нежилых помещений общей площадью 1 828,4 кв. м, находящихся на первом этаже здания по адресу: г. Москва, Боровское шоссе, дом 27 от 01 мая 2008 года, заключенный между ООО Универсам "ЛИДЕР" (ОГРН 1027739634834) и ООО "АТАК" (ОГРН 1047796854533):
- пункт 3.1. изложен в следующей редакции "Плата за арендуемый объект состоит из ежемесячной арендной платы и ежемесячных платежей".
- пункт 3.1.1. изложен в следующей редакции: "Ежемесячная арендная плата составляет 3 260 666 (три миллиона двести шестьдесят тысяч шестьсот шестьдесят шесть) руб. 67 коп. без НДС и перечисляется на расчетный счет арендодателя до 10 (десятого) числа текущего месяца аренды, но не позднее чем через пять (пять) банковских дней с момента выставления арендодателем счета. В случае выставления арендодателем счета за аренду менее чем за 5 (пять) банковских дней до 10 (десятого) числа текущего месяца, срок перечисления ежемесячной арендной платы переносится соразмерно сроку выставления соответствующего счета".
- пункт 3.1.3. - исключил.
В части требований об исключения пункта 3.4.1. иск оставлен без рассмотрения.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 02.12.2013 решение Арбитражного суда города Москвы от 04.09.2013 отменено, в иске отказано.
В кассационной жалобе истец просит отменить принятое по делу постановление суда апелляционной инстанции и оставить в силе решение суда первой инстанции; полагая, что судебный акт апелляционной инстанции является необоснованным и незаконным, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, а также судом нарушены нормы материального и процессуального права.
В обоснование кассационной жалобы заявитель указал, что вывод суда апелляционной инстанции о том, что договор аренды от 01.05.2008 г. N 27 не содержит условий, позволяющих передать на рассмотрение суда спор об изменении договора в части арендной платы является несостоятельным, поскольку данное утверждение противоречит пункту 9.3. указанного договора аренды, в котором прямо предусматривается, что "споры, возникающие при исполнении настоящего договора, решаются путем переговоров, а при не достижении взаимного согласия - в Арбитражном суде г. Москвы".
Данный вывод также является неверным, поскольку действующим законодательством предусматривается возможность расторжения или изменения договора либо по соглашению сторон, либо в случае отсутствия согласия стороны договора, если эта возможность предусмотрена условиями данного договора. Кроме того, договор может быть расторгнут по решению суда.
Также по решению суда могут быть изменены условия договора по требованию только одной стороны когда не достигнуто соглашение. При этом, суд может принять к рассмотрению данное требование лишь при условии:
- - если другая сторона допустила существенное нарушение в противоречие с данным договором;
- - если это предусмотрено или прямо указано в Гражданском кодексе РФ, а также иными законами или прописано в самом договоре.
Пунктом 3.4.1. договора аренды устанавливается, что размер арендной платы подлежит пересмотру не чаще, чем один раз в 3 (три) года. Данный пункт был согласован сторонами при заключении договора и, следовательно, любая из сторон вправе обратиться в суд за реализацией своего права, в том случае, если посчитает такое обращение отвечающим своим интересам.
В Постановлении ВАС РФ от 13.04.2010 N 1074/10, на которое ссылается суд апелляционной инстанции, договор аренды содержит условие о возможном изменении по соглашению участников размера арендной платы исходя из уровня инфляции, тогда как оспариваемый по настоящему делу пункт 3.4.1. договора сформулирован следующим образом: "Размер ежемесячной арендной платы и размер среднего уровня выручки (п. 3.1.3.) подлежит пересмотру не чаще, чем один раз в 3 (три) года, единовременно либо в сторону увеличения, либо в сторону уменьшения, на один и тот же процент".
Указанные условия договоров различны по содержанию. Пункт договора аренды, приводимый в качестве примера ВАС РФ от 13.04.2010 N 1074/10, является диспозитивным, поскольку содержит условие именно о возможном изменении размера арендной платы, к тому же, в качестве условия изменения прямо указывается соглашение участников договора. Пункт 3.1.1. договора аренды от 01 мая 2008 года N 27 является императивным, поскольку четко указывает, что "Размер ежемесячной арендной платы подлежит пересмотру..." а не "может подлежать пересмотру" либо "может изменяться по соглашению участников".
В судебном заседании кассационной инстанции представитель истца поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.
Представитель ответчика возражал против удовлетворения кассационной жалобы, считая постановление суда апелляционной инстанции законным и обоснованным.
Возражая против кассационной жалобы, ответчик указал, что п. 9.3 договора аренды установлена лишь договорная подсудность, а не правомочность обращения сторон с требованием о внесении изменений в договор в судебном порядке.
Пункт 3.4.1 спорного договора не предусматривает права одной из сторон договора обращаться в суд с требованием о понуждении внести изменения в соответствующий договор в принудительном порядке и на ее условиях.
В договоре аренды отсутствуют условия, предусматривающие передачу на рассмотрение суда спора, возникающего в связи с тем, что предложение одной из его сторон об изменении данного договора не было принято другой стороной. Законом также не предусмотрена обязанность сторон договора в подобных случаях в обязательном порядке заключать какие-либо соглашения.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке ст. 286 АПК РФ правильность применения судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом постановлении, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены постановления суда апелляционной инстанции.
Как установлено судами и следует из материалов дела, 01 мая 2008 года между ООО Универсам "ЛИДЕР" (арендодателем) и ООО "АТАК" (арендатором) заключен договор аренды нежилых помещений N 27, общей площадью 1 828,4 кв. м, находящихся на первом этаже здания по адресу: г. Москва, Боровское шоссе, дом 27.
В соответствии со свидетельством о государственной регистрации права от 03.04.2008, все здание площадью 7 295, 4 кв. м по адресу: г. Москва, Боровское шоссе, дом 27 принадлежит на праве собственности истцу, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 16.01.2001 сделана запись о государственной регистрации N 77-01/06-003/2001-509.
В п. 1.2. договора стороны согласовали состав переданного в аренду имущества.
В п. 1.3. договора определена цель использования помещений: размещение и осуществление торговой деятельности магазина "Супермаркет АТАК".
В соответствии с п. 3.1.1. договора, ежемесячная арендная плата составляет 872 144, 57 руб. без НДС и перечисляется на расчетный счет арендодателя не позднее 10 числа текущего месяца аренды, но не ранее, чем через 5 банковских дней с момента выставления арендодателем счета. В случае выставления арендодателем счета за аренду менее, чем за 5 банковских дней до 10 числа текущего месяца, срок перечисления арендной платы переносится соразмерно сроку выставления соответствующего счета.
Пунктом 3.1.3. договора также предусмотрено, что в случае, если размер выручки магазина "Супермаркет АТАК" за соответствующий календарный месяц превысит средний уровень выручки, рассчитанный как 870 000 рублей, умноженные на количество дней работы магазина в данном календарном месяце ("Средний уровень выручки"), дополнительно к сумме ежемесячной арендной платы арендатор обязуется уплатить арендодателю дополнительную арендную плату в размере 2,5% от разницы между средним уровнем выручки и суммой выручки магазина "Супермаркет АТАК" в соответствующем календарном месяце.
Согласно п. 3.1.4. договора арендатор перечисляет дополнительную арендную плату не расчетный счет арендодателя не позднее 10 (десятого) числа месяца, следующего за отчетным.
Пунктом 3.4. договора предусмотрен пересмотр арендной платы в порядке п. 3.4.1., согласно которому размер ежемесячной арендной платы и размер среднего уровня выручки (п. 3.1.3.) подлежат пересмотру не чаще, чем один раз в 3 (три) года, единовременно либо в сторону увеличения либо в сторону уменьшения на один и тот же процент.
Согласно п. 6.1. срок действия договора установлен до 21 октября 2016 года.
Помещения переданы в пользование арендатору по акту от 01.05.2008.
Договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 11 июня 2009 г., запись о регистрации 77-77-07/05/2009-456.
Обращаясь с иском, истец указал, что у ответчика в силу положений п. 3.4.1 договора возникла обязанность по заключению соглашения об увеличении размера арендной платы, поскольку истек предельный 3-годичный срок для внесения таких изменений, произошло увеличение рыночной цены аренды арендованного ответчиком помещения, вызванное в том числе объективным увеличением расходов собственника за счет улучшений объекта аренды, платежей за землю под зданием, в котором расположен объект аренды.
Однако, ответчиком не были приняты предложения истца по увеличению размера арендной платы.
Поскольку истцом утрачена возможность урегулирования спора в досудебном порядке, и ответчик возражает против установления предложенного истцом размера арендной платы и согласен на увеличение арендной платы в ином размере лишь при условии увеличения срока аренды, истец обратился в суд с настоящим иском.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции указал следующее.
В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В силу п. 3 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Оценив условия п. 3.4.1. договора аренды между истцом и ответчиком N 27 от 01.05.2008 в совокупности с другими условиями договора, смыслом договора в целом, принимая во внимание положения абзаца 2 ст. 431 ГК РФ, суд первой инстанции пришел к выводу, что в договоре стороны закрепили обязанность каждой стороны не реже, чем один раз в три года, вносить изменения в размер арендной платы либо в сторону увеличения либо в сторону уменьшения.
Необходимость закрепления в договоре обязанности по изменению арендной платы в целях соблюдения баланса интересов сторон обусловлена длительным сроком аренды по договору: с 01 мая 2008 года до 21 октября 2016 года, что составило более восьми лет.
Следовательно, при заключении договора на срок более 8-ми лет стороны предвидели и не могли не предвидеть возможность изменения экономической ситуации в стране и соответственно, на рынке аренды нежилых помещений.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к выводу, что общая воля сторон при согласовании условия п. 3.4.1. была направлена на обеспечение в течение всего срока аренды баланса интересов как арендодателя, так и арендатора, в зависимости от изменения экономической ситуации на рынке услуг по аренде: увеличения или снижения рыночного размера арендной платы.
Таким образом, в соответствии с диспозитивным указанием п. 2 ст. 450 и п. 3 ст. 614 ГК РФ стороны в договоре закрепили равную обоюдную обязанность по внесению изменений в договор в части размера арендной платы для приведения размера арендной платы в соответствие с изменениями рыночных цен за аренду.
В противном случае, в отсутствие обязанности одна из сторон могла бы быть поставлена в крайне невыгодные для себя условия, когда в течение длительного срока арендодатель был бы вынужден сдавать помещения арендатору по цене, ниже рыночной, а арендатор, в свою очередь, оплачивать значительно превышающий рыночный размер арендной платы, будучи связаны согласием другой стороны на внесение необходимых изменений.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований, предусмотренных п. 2 ст. 450 и п. 3 ст. 614 ГК РФ для внесения изменений в договор в редакции, предложенной истцом, с учетом размера арендной платы, определенной в отчете N 002-08-13 по состоянию на 08.08.2013 г., а именно: в договоре закреплена обязанность сторон по изменению арендной платы в целях ее приведения в соответствие с ценой на рынке; с момента начала аренды прошло более 3-х лет; размер арендной платы на рынке значительно превышает размер, установленный договором; сторонами не достигнуто соглашение о внесении изменений в размер арендной платы.
Суд указал, что наличие в предлагаемом истцом проекте изменений условия об установлении рыночного размера арендной платы с одновременным исключением условия п. 3.1.3. договора об обязанности арендатора оплачивать дополнительную арендную плату исходя из размера его выручки, обеспечивает соблюдение интересов обеих сторон, в том числе арендатора.
Оставляя без рассмотрения иск в части исключения из договора пункта 3.4.1. суд первой инстанции указал, что в проекте дополнительного соглашения, направленного ответчику, содержится предложение об исключении из договора пунктов 3.1.3. и п. 3.1.4., предусматривающих условия и порядок оплаты ответчиком дополнительной арендной платы от размера выручки.
Вместе с тем, в соответствии с ходатайством истца судом 03.06.2013 приняты изменения в исковые требования, согласно которым истец просит исключить пункты 3.1.3. и 3.4.1. Однако на исключение п. 3.4.1. не указано в проекте дополнительного соглашения истца, то есть в данной части не соблюден обязательный претензионный порядок. В силу п. 2 ч. 1 ст. 148 АПК РФ, указанное обстоятельство, является основанием для оставления иска в данной части без рассмотрения.
Отменяя решение суда первой инстанции и оставляя иск без удовлетворения, апелляционный суд пришел к выводу, что в силу п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Однако, в данном договоре аренды от 01.05.2008 N 27 не содержится условий, позволяющих передать на рассмотрение суда спор, возникающий в связи с тем, что предложение одной из его сторон об изменении данного договора не было принято другой стороной.
Суд первой инстанции, отклоняя доводы ответчика об отсутствии условий для внесения изменений в договор в судебном порядке, заявленный, в том числе, со ссылкой на отсутствие условий, предусмотренных ст. 451 ГК РФ, сделал ошибочный вывод, что иск подлежит удовлетворению в части, на основании иной правовой нормы - пункта 2 статьи 450 Кодекса - в связи с включением в договор аренды условия о возможности изменения цены, при увеличение рыночной цены аренды арендованного ответчиком помещения, а также увеличении размера выручки ответчика.
Исходя из подпункта 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда, в частности в случаях, определенных законом или договором.
Возможность пересмотра размера арендной платы по соглашению арендатора и арендодателя предусмотрена пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Само по себе включение в договор аренды условия, которым установлено, что арендная плата может быть изменена по соглашению сторон не чаще одного раза в 3 года в связи с теми или иными обстоятельствами (роста рыночной цены аренды помещения, увеличении размера выручки ответчика и др.), не является принятием сторонами сделки на себя обязательств по заключению в будущем соглашения об изменении договора в этой части.
Такое договорное условие, вытекающее из положений пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением специально установленных законом случаев, подчинено принципу свободы договора (статья 421 Кодекса), который предполагает согласование без какого-либо понуждения автономных волеизъявлений действующих в своем интересе договаривающихся участников сделки об изменении обязательств.
Суд первой инстанции не учел, что в рассматриваемом договоре аренды содержится лишь положение о возможности изменения арендной платы по соглашению сторон, а не по требованию одного из контрагентов в судебном порядке.
Поскольку арендодатель и арендатор, в том числе и конклюдентными действиями, не заключили соглашения о том, что не урегулированный во внесудебном порядке спор по вопросу об изменении цены договора аренды подлежит передаче на рассмотрение суда, судебное внесение соответствующих изменений в договор недопустимо и по правилам подпункта 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Указанная позиция изложена в Постановлении Президиума ВАС РФ от 13.04.2010 N 1074/10.
Кроме того, даже при наличии существенно изменившихся обстоятельств изменение договора судебным решением по правилам статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации допускается в исключительных случаях.
Сами по себе инфляционные процессы не относятся к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя было предвидеть. Стороны, вступая в договорные отношения, должны были прогнозировать экономическую ситуацию, в связи с чем не могли исключать вероятность роста цен в период исполнения сделки.
При названных обстоятельствах у суда первой инстанции не имелось оснований для удовлетворения искового требования, следовательно, апелляционный суд правомерно пришел к выводу об отмене решения суда первой инстанции и отказе в иске.
В соответствии с положениями ст. 286, ч. 2 ст. 287 АПК РФ суду кассационной инстанции не предоставлены полномочия пересматривать фактические обстоятельства дела, установленные судами при их рассмотрении, давать иную оценку собранным по делу доказательствам, устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции.
Таким образом, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом апелляционной инстанции на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены либо изменения принятого по делу постановления апелляционной инстанции, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Иная оценка заявителем жалобы установленных судом фактических обстоятельств дела и толкование положений закона не означает допущенной судом при рассмотрении дела судебной ошибки.
Расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы в соответствии со ст. 110 АПК РФ подлежат отнесению на заявителя.
Руководствуясь ст. ст. 176, 284 - 289 АПК РФ, Федеральный арбитражный суд Московского округа
постановил:
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда по делу N А40-30405/13-37-155 от 02 декабря 2013 года оставить без изменения, кассационную жалобу ООО "Универсам "ЛИДЕР" - без удовлетворения.
Председательствующий судья
Н.С.ЧУЧУНОВА
Судьи
С.В.АЛЕКСЕЕВ
Н.С.КАЛИНИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 26.02.2014 N Ф05-1377/2014 ПО ДЕЛУ N А40-30405/13-37-155
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 февраля 2014 г. по делу N А40-30405/13-37-155
Резолютивная часть постановления объявлена 19 февраля 2014 года
Полный текст постановления изготовлен 26 февраля 2014 года
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи Чучуновой Н.С.,
судей Алексеева С.В., Калининой Н.С.
при участии в заседании:
от истца ООО "Универсам "ЛИДЕР" (ОГРН 1027739634834) - Иванова Н.С. дов. от 15.10.2013 г.
от ответчика ООО "АТАК" (ОГРН 1047796854533) - Галайко Е.А. дов. от 01.01.2013 г.
рассмотрев 19 февраля 2014 года в судебном заседании кассационную жалобу ООО "Универсам "ЛИДЕР"
на постановление от 02 декабря 2013 года
Девятого арбитражного апелляционного суда
принятое судьями Кузнецовой Е.Е., Барановской Е.Н., Сумароковой Т.Я.
по иску ООО "Универсам "ЛИДЕР"
к ООО "АТАК"
об изменении договора аренды
установил:
ООО Универсам "ЛИДЕР" обратилось в Арбитражный суд города Москвы к ООО "АТАК" с иском о внесении изменений в договор аренды от 01 мая 2008 года N 27 нежилых помещений общей площадью 1 828,4 кв. м, находящихся на первом этаже здания по адресу: г. Москва, Боровское шоссе, дом 27, а именно:
- пункт 3.1. изложить в следующей редакции "Плата за арендуемый объект состоит из ежемесячной арендной платы и ежемесячных платежей".
- пункт 3.1.1. изложить в следующей редакции: "Ежемесячная арендная плата составляет 3 500 000 (три миллиона пятьсот тысяч) руб. 00 коп. без НДС и перечисляется на расчетный счет арендодателя до 10 (десятого) числа текущего месяца аренды, но не позднее чем через пять (пять) банковских дней с момента выставления арендодателем счета. В случае выставления арендодателем счета за аренду менее чем за 5 (пять) банковских дней до 10 (десятого) числа текущего месяца, срок перечисления ежемесячной арендной платы переносится соразмерно сроку выставления соответствующего счета".
- пункты 3.1.3., 3.4.1. - исключить.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 04.09.2013 иск удовлетворен в части, внесены изменения в договор аренды N 27 нежилых помещений общей площадью 1 828,4 кв. м, находящихся на первом этаже здания по адресу: г. Москва, Боровское шоссе, дом 27 от 01 мая 2008 года, заключенный между ООО Универсам "ЛИДЕР" (ОГРН 1027739634834) и ООО "АТАК" (ОГРН 1047796854533):
- пункт 3.1. изложен в следующей редакции "Плата за арендуемый объект состоит из ежемесячной арендной платы и ежемесячных платежей".
- пункт 3.1.1. изложен в следующей редакции: "Ежемесячная арендная плата составляет 3 260 666 (три миллиона двести шестьдесят тысяч шестьсот шестьдесят шесть) руб. 67 коп. без НДС и перечисляется на расчетный счет арендодателя до 10 (десятого) числа текущего месяца аренды, но не позднее чем через пять (пять) банковских дней с момента выставления арендодателем счета. В случае выставления арендодателем счета за аренду менее чем за 5 (пять) банковских дней до 10 (десятого) числа текущего месяца, срок перечисления ежемесячной арендной платы переносится соразмерно сроку выставления соответствующего счета".
- пункт 3.1.3. - исключил.
В части требований об исключения пункта 3.4.1. иск оставлен без рассмотрения.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 02.12.2013 решение Арбитражного суда города Москвы от 04.09.2013 отменено, в иске отказано.
В кассационной жалобе истец просит отменить принятое по делу постановление суда апелляционной инстанции и оставить в силе решение суда первой инстанции; полагая, что судебный акт апелляционной инстанции является необоснованным и незаконным, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, а также судом нарушены нормы материального и процессуального права.
В обоснование кассационной жалобы заявитель указал, что вывод суда апелляционной инстанции о том, что договор аренды от 01.05.2008 г. N 27 не содержит условий, позволяющих передать на рассмотрение суда спор об изменении договора в части арендной платы является несостоятельным, поскольку данное утверждение противоречит пункту 9.3. указанного договора аренды, в котором прямо предусматривается, что "споры, возникающие при исполнении настоящего договора, решаются путем переговоров, а при не достижении взаимного согласия - в Арбитражном суде г. Москвы".
Данный вывод также является неверным, поскольку действующим законодательством предусматривается возможность расторжения или изменения договора либо по соглашению сторон, либо в случае отсутствия согласия стороны договора, если эта возможность предусмотрена условиями данного договора. Кроме того, договор может быть расторгнут по решению суда.
Также по решению суда могут быть изменены условия договора по требованию только одной стороны когда не достигнуто соглашение. При этом, суд может принять к рассмотрению данное требование лишь при условии:
- - если другая сторона допустила существенное нарушение в противоречие с данным договором;
- - если это предусмотрено или прямо указано в Гражданском кодексе РФ, а также иными законами или прописано в самом договоре.
Пунктом 3.4.1. договора аренды устанавливается, что размер арендной платы подлежит пересмотру не чаще, чем один раз в 3 (три) года. Данный пункт был согласован сторонами при заключении договора и, следовательно, любая из сторон вправе обратиться в суд за реализацией своего права, в том случае, если посчитает такое обращение отвечающим своим интересам.
В Постановлении ВАС РФ от 13.04.2010 N 1074/10, на которое ссылается суд апелляционной инстанции, договор аренды содержит условие о возможном изменении по соглашению участников размера арендной платы исходя из уровня инфляции, тогда как оспариваемый по настоящему делу пункт 3.4.1. договора сформулирован следующим образом: "Размер ежемесячной арендной платы и размер среднего уровня выручки (п. 3.1.3.) подлежит пересмотру не чаще, чем один раз в 3 (три) года, единовременно либо в сторону увеличения, либо в сторону уменьшения, на один и тот же процент".
Указанные условия договоров различны по содержанию. Пункт договора аренды, приводимый в качестве примера ВАС РФ от 13.04.2010 N 1074/10, является диспозитивным, поскольку содержит условие именно о возможном изменении размера арендной платы, к тому же, в качестве условия изменения прямо указывается соглашение участников договора. Пункт 3.1.1. договора аренды от 01 мая 2008 года N 27 является императивным, поскольку четко указывает, что "Размер ежемесячной арендной платы подлежит пересмотру..." а не "может подлежать пересмотру" либо "может изменяться по соглашению участников".
В судебном заседании кассационной инстанции представитель истца поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.
Представитель ответчика возражал против удовлетворения кассационной жалобы, считая постановление суда апелляционной инстанции законным и обоснованным.
Возражая против кассационной жалобы, ответчик указал, что п. 9.3 договора аренды установлена лишь договорная подсудность, а не правомочность обращения сторон с требованием о внесении изменений в договор в судебном порядке.
Пункт 3.4.1 спорного договора не предусматривает права одной из сторон договора обращаться в суд с требованием о понуждении внести изменения в соответствующий договор в принудительном порядке и на ее условиях.
В договоре аренды отсутствуют условия, предусматривающие передачу на рассмотрение суда спора, возникающего в связи с тем, что предложение одной из его сторон об изменении данного договора не было принято другой стороной. Законом также не предусмотрена обязанность сторон договора в подобных случаях в обязательном порядке заключать какие-либо соглашения.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке ст. 286 АПК РФ правильность применения судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом постановлении, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены постановления суда апелляционной инстанции.
Как установлено судами и следует из материалов дела, 01 мая 2008 года между ООО Универсам "ЛИДЕР" (арендодателем) и ООО "АТАК" (арендатором) заключен договор аренды нежилых помещений N 27, общей площадью 1 828,4 кв. м, находящихся на первом этаже здания по адресу: г. Москва, Боровское шоссе, дом 27.
В соответствии со свидетельством о государственной регистрации права от 03.04.2008, все здание площадью 7 295, 4 кв. м по адресу: г. Москва, Боровское шоссе, дом 27 принадлежит на праве собственности истцу, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 16.01.2001 сделана запись о государственной регистрации N 77-01/06-003/2001-509.
В п. 1.2. договора стороны согласовали состав переданного в аренду имущества.
В п. 1.3. договора определена цель использования помещений: размещение и осуществление торговой деятельности магазина "Супермаркет АТАК".
В соответствии с п. 3.1.1. договора, ежемесячная арендная плата составляет 872 144, 57 руб. без НДС и перечисляется на расчетный счет арендодателя не позднее 10 числа текущего месяца аренды, но не ранее, чем через 5 банковских дней с момента выставления арендодателем счета. В случае выставления арендодателем счета за аренду менее, чем за 5 банковских дней до 10 числа текущего месяца, срок перечисления арендной платы переносится соразмерно сроку выставления соответствующего счета.
Пунктом 3.1.3. договора также предусмотрено, что в случае, если размер выручки магазина "Супермаркет АТАК" за соответствующий календарный месяц превысит средний уровень выручки, рассчитанный как 870 000 рублей, умноженные на количество дней работы магазина в данном календарном месяце ("Средний уровень выручки"), дополнительно к сумме ежемесячной арендной платы арендатор обязуется уплатить арендодателю дополнительную арендную плату в размере 2,5% от разницы между средним уровнем выручки и суммой выручки магазина "Супермаркет АТАК" в соответствующем календарном месяце.
Согласно п. 3.1.4. договора арендатор перечисляет дополнительную арендную плату не расчетный счет арендодателя не позднее 10 (десятого) числа месяца, следующего за отчетным.
Пунктом 3.4. договора предусмотрен пересмотр арендной платы в порядке п. 3.4.1., согласно которому размер ежемесячной арендной платы и размер среднего уровня выручки (п. 3.1.3.) подлежат пересмотру не чаще, чем один раз в 3 (три) года, единовременно либо в сторону увеличения либо в сторону уменьшения на один и тот же процент.
Согласно п. 6.1. срок действия договора установлен до 21 октября 2016 года.
Помещения переданы в пользование арендатору по акту от 01.05.2008.
Договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 11 июня 2009 г., запись о регистрации 77-77-07/05/2009-456.
Обращаясь с иском, истец указал, что у ответчика в силу положений п. 3.4.1 договора возникла обязанность по заключению соглашения об увеличении размера арендной платы, поскольку истек предельный 3-годичный срок для внесения таких изменений, произошло увеличение рыночной цены аренды арендованного ответчиком помещения, вызванное в том числе объективным увеличением расходов собственника за счет улучшений объекта аренды, платежей за землю под зданием, в котором расположен объект аренды.
Однако, ответчиком не были приняты предложения истца по увеличению размера арендной платы.
Поскольку истцом утрачена возможность урегулирования спора в досудебном порядке, и ответчик возражает против установления предложенного истцом размера арендной платы и согласен на увеличение арендной платы в ином размере лишь при условии увеличения срока аренды, истец обратился в суд с настоящим иском.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции указал следующее.
В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В силу п. 3 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Оценив условия п. 3.4.1. договора аренды между истцом и ответчиком N 27 от 01.05.2008 в совокупности с другими условиями договора, смыслом договора в целом, принимая во внимание положения абзаца 2 ст. 431 ГК РФ, суд первой инстанции пришел к выводу, что в договоре стороны закрепили обязанность каждой стороны не реже, чем один раз в три года, вносить изменения в размер арендной платы либо в сторону увеличения либо в сторону уменьшения.
Необходимость закрепления в договоре обязанности по изменению арендной платы в целях соблюдения баланса интересов сторон обусловлена длительным сроком аренды по договору: с 01 мая 2008 года до 21 октября 2016 года, что составило более восьми лет.
Следовательно, при заключении договора на срок более 8-ми лет стороны предвидели и не могли не предвидеть возможность изменения экономической ситуации в стране и соответственно, на рынке аренды нежилых помещений.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к выводу, что общая воля сторон при согласовании условия п. 3.4.1. была направлена на обеспечение в течение всего срока аренды баланса интересов как арендодателя, так и арендатора, в зависимости от изменения экономической ситуации на рынке услуг по аренде: увеличения или снижения рыночного размера арендной платы.
Таким образом, в соответствии с диспозитивным указанием п. 2 ст. 450 и п. 3 ст. 614 ГК РФ стороны в договоре закрепили равную обоюдную обязанность по внесению изменений в договор в части размера арендной платы для приведения размера арендной платы в соответствие с изменениями рыночных цен за аренду.
В противном случае, в отсутствие обязанности одна из сторон могла бы быть поставлена в крайне невыгодные для себя условия, когда в течение длительного срока арендодатель был бы вынужден сдавать помещения арендатору по цене, ниже рыночной, а арендатор, в свою очередь, оплачивать значительно превышающий рыночный размер арендной платы, будучи связаны согласием другой стороны на внесение необходимых изменений.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований, предусмотренных п. 2 ст. 450 и п. 3 ст. 614 ГК РФ для внесения изменений в договор в редакции, предложенной истцом, с учетом размера арендной платы, определенной в отчете N 002-08-13 по состоянию на 08.08.2013 г., а именно: в договоре закреплена обязанность сторон по изменению арендной платы в целях ее приведения в соответствие с ценой на рынке; с момента начала аренды прошло более 3-х лет; размер арендной платы на рынке значительно превышает размер, установленный договором; сторонами не достигнуто соглашение о внесении изменений в размер арендной платы.
Суд указал, что наличие в предлагаемом истцом проекте изменений условия об установлении рыночного размера арендной платы с одновременным исключением условия п. 3.1.3. договора об обязанности арендатора оплачивать дополнительную арендную плату исходя из размера его выручки, обеспечивает соблюдение интересов обеих сторон, в том числе арендатора.
Оставляя без рассмотрения иск в части исключения из договора пункта 3.4.1. суд первой инстанции указал, что в проекте дополнительного соглашения, направленного ответчику, содержится предложение об исключении из договора пунктов 3.1.3. и п. 3.1.4., предусматривающих условия и порядок оплаты ответчиком дополнительной арендной платы от размера выручки.
Вместе с тем, в соответствии с ходатайством истца судом 03.06.2013 приняты изменения в исковые требования, согласно которым истец просит исключить пункты 3.1.3. и 3.4.1. Однако на исключение п. 3.4.1. не указано в проекте дополнительного соглашения истца, то есть в данной части не соблюден обязательный претензионный порядок. В силу п. 2 ч. 1 ст. 148 АПК РФ, указанное обстоятельство, является основанием для оставления иска в данной части без рассмотрения.
Отменяя решение суда первой инстанции и оставляя иск без удовлетворения, апелляционный суд пришел к выводу, что в силу п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Однако, в данном договоре аренды от 01.05.2008 N 27 не содержится условий, позволяющих передать на рассмотрение суда спор, возникающий в связи с тем, что предложение одной из его сторон об изменении данного договора не было принято другой стороной.
Суд первой инстанции, отклоняя доводы ответчика об отсутствии условий для внесения изменений в договор в судебном порядке, заявленный, в том числе, со ссылкой на отсутствие условий, предусмотренных ст. 451 ГК РФ, сделал ошибочный вывод, что иск подлежит удовлетворению в части, на основании иной правовой нормы - пункта 2 статьи 450 Кодекса - в связи с включением в договор аренды условия о возможности изменения цены, при увеличение рыночной цены аренды арендованного ответчиком помещения, а также увеличении размера выручки ответчика.
Исходя из подпункта 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда, в частности в случаях, определенных законом или договором.
Возможность пересмотра размера арендной платы по соглашению арендатора и арендодателя предусмотрена пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Само по себе включение в договор аренды условия, которым установлено, что арендная плата может быть изменена по соглашению сторон не чаще одного раза в 3 года в связи с теми или иными обстоятельствами (роста рыночной цены аренды помещения, увеличении размера выручки ответчика и др.), не является принятием сторонами сделки на себя обязательств по заключению в будущем соглашения об изменении договора в этой части.
Такое договорное условие, вытекающее из положений пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением специально установленных законом случаев, подчинено принципу свободы договора (статья 421 Кодекса), который предполагает согласование без какого-либо понуждения автономных волеизъявлений действующих в своем интересе договаривающихся участников сделки об изменении обязательств.
Суд первой инстанции не учел, что в рассматриваемом договоре аренды содержится лишь положение о возможности изменения арендной платы по соглашению сторон, а не по требованию одного из контрагентов в судебном порядке.
Поскольку арендодатель и арендатор, в том числе и конклюдентными действиями, не заключили соглашения о том, что не урегулированный во внесудебном порядке спор по вопросу об изменении цены договора аренды подлежит передаче на рассмотрение суда, судебное внесение соответствующих изменений в договор недопустимо и по правилам подпункта 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Указанная позиция изложена в Постановлении Президиума ВАС РФ от 13.04.2010 N 1074/10.
Кроме того, даже при наличии существенно изменившихся обстоятельств изменение договора судебным решением по правилам статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации допускается в исключительных случаях.
Сами по себе инфляционные процессы не относятся к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя было предвидеть. Стороны, вступая в договорные отношения, должны были прогнозировать экономическую ситуацию, в связи с чем не могли исключать вероятность роста цен в период исполнения сделки.
При названных обстоятельствах у суда первой инстанции не имелось оснований для удовлетворения искового требования, следовательно, апелляционный суд правомерно пришел к выводу об отмене решения суда первой инстанции и отказе в иске.
В соответствии с положениями ст. 286, ч. 2 ст. 287 АПК РФ суду кассационной инстанции не предоставлены полномочия пересматривать фактические обстоятельства дела, установленные судами при их рассмотрении, давать иную оценку собранным по делу доказательствам, устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции.
Таким образом, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом апелляционной инстанции на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены либо изменения принятого по делу постановления апелляционной инстанции, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Иная оценка заявителем жалобы установленных судом фактических обстоятельств дела и толкование положений закона не означает допущенной судом при рассмотрении дела судебной ошибки.
Расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы в соответствии со ст. 110 АПК РФ подлежат отнесению на заявителя.
Руководствуясь ст. ст. 176, 284 - 289 АПК РФ, Федеральный арбитражный суд Московского округа
постановил:
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда по делу N А40-30405/13-37-155 от 02 декабря 2013 года оставить без изменения, кассационную жалобу ООО "Универсам "ЛИДЕР" - без удовлетворения.
Председательствующий судья
Н.С.ЧУЧУНОВА
Судьи
С.В.АЛЕКСЕЕВ
Н.С.КАЛИНИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)