Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления оглашена 06 августа 2013 года.
В полном объеме постановление изготовлено 13 августа 2013 года.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Николаевой С.Ю., судей Балакиревой Е.М., Терентьева Е.А., при ведении протокола секретарем судебного заседания Гарифовым И.Ш., рассмотрев 06 августа 2013 года в открытом судебном заседании в зале N 6 апелляционную жалобу Министерства имущественных отношений Самарской области и апелляционную жалобу Открытого акционерного общества "Фирма Энергозащита" на решение Арбитражного суда Самарской области от 17 мая 2013 года, принятое по делу N А55-1109/2013 (судья Ануфриева А.Э.)
по иску Министерства имущественных отношений Самарской области (ОГРН 1066315051824, ИНН 6315800964), гор. Самара
к Открытому акционерному обществу "Фирма Энергозащита" (ОГРН 1027700038024), гор. Самара
о взыскании 1 604 751 руб. 38 коп., расторжении договора,
при участии в судебном заседании:
- от истца - Сараев И.С. представитель по доверенности от 29.04.2013;
- от ответчика - Галева И.Г. представитель по доверенности от 21.08.2012.
Истец - Министерство имущественных отношений Самарской области обратился в Арбитражный суд Самарской области с иском к ответчику - Открытому акционерному обществу "Фирма Энергозащита" о взыскании 1 604 751 руб. 38 коп., в том числе задолженность по арендной плате за период с 01 августа 2010 года по 30 июня 2012 года в сумме 856 997 руб. 15 коп., пени за период с 11 августа 2010 года по 30 июня 2012 года в сумме 747 754 руб. 23 коп., а также о расторжении договора аренды от 04 февраля 1997 года N 24737 (от 03 марта 2005 года N 018522з) земельного участка, расположенного по адресу: гор. Самара, Кировский район, ул. Товарная, д. 16, площадью 7 060,10 кв. м.
От истца поступило заявление (вх. N 47363 от 26 апреля 2013 года) об уточнении исковых требований, в котором просит взыскать задолженность по арендной плате за период с 10 августа 2010 года по 30 июня 2012 года в сумме 846 242 руб. 02 коп., пени за период с 11 августа 2010 года по 30 июня 2012 года в сумме 725 602 руб. 27 коп., и расторгнуть договор от 04 февраля 1997 года N 24737 (N 018522з) земельного участка, расположенного по адресу: гор. Самара, Кировский район, ул. Товарная, д. 16, площадью 7 060,10 кв. м.
Учитывая, что уменьшение истцом размера исковых требований не противоречит закону и не нарушает прав других лиц, указанное уменьшение размера исковых требований принимается судом как соответствующее статье 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, предусматривающей возможность до вынесения судебного акта завершающего рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить, или уменьшить размер исковых требований. Сумма иска установлена в размере 1 571 844 руб. 29 коп.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 17 мая 2013 года суд взыскал с Открытого акционерного общества "Фирма Энергозащита" в пользу Министерства имущественных отношений Самарской области 1 571 844 руб. 29 коп., в том числе задолженность в сумме 846 242 руб. 02 коп., пени в сумме 725 602 руб. 27 коп. Исковые требования о расторжении договора от 04 февраля 1997 года N 24737 (018522з) земельного участка, расположенного по адресу: гор. Самара Кировский район ул. Товарная, д. 16, площадью 7 060,10 кв. м, оставил без рассмотрения. Также суд взыскал с Открытого акционерного общества "Фирма Энергозащита" государственную пошлину в доход федерального бюджета в сумме 28 718 руб. 44 коп.
Заявитель - Министерство имущественных отношений Самарской области, не согласившись с решением суда первой инстанции подал в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить в части оставления иска без рассмотрения, принять по делу в данной части новый судебный акт о расторжении договора, поскольку решение является незаконным и необоснованным в указанной части.
Также заявитель - Открытое акционерное общество "Фирма Энергозащита", не согласившись с решением суда первой инстанции подал в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить в части взыскания, принять по делу в этой части новый судебный акт, поскольку решение принято с нарушением действующего законодательства.
Представители истца и ответчика в судебном заседании поддержали доводы своих апелляционных жалоб.
Законность и обоснованность обжалуемого решения проверяется в соответствии со статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, в соответствии с постановлением Главы администрации гор. Самары N 1875 от 29 декабря 1994 года между Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству гор. Самары (арендодатель) и АООТ "Энергозащита" (арендатор) заключен договор N 24737 от 04 февраля 1997 года аренды земельного участка, расположенного по адресу: гор. Самара, Кировский район, ул. Товарная, 16, площадью 7 060,1 кв. м сроком с 01 февраля 1996 года по 01 февраля 2001 года для использования под базу.
В соответствии со статьей 6 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация данного договора для целей признания юридически действительным, не требовалась.
Сторонами не оспаривается, что 01 февраля 1996 года земельный участок передан ответчику, каких-либо разногласий относительно расположения и границ земельного участка у сторон не возникало, что позволяет сделать вывод о том, что предмет договора индивидуализирован.
Дополнительным соглашением от 05 мая 2005 года на основании уступки права требования Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству города Самара и Открытым акционерным обществом "Фирма Энергозащита" пункт 1.1 договора изложен в новой редакции, в соответствии с которой на основании постановления Главы администрации гор. Самары от 29 декабря 1994 года N 1875, статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает использует на правах аренды земельный участок, относящийся к категории "земли поселений", находящийся по адресу: Кировский район, ул. Товарная, 16, площадью 7 060,1 кв. м на срок с 01 февраля 1996 года по 30 ноября 2005 года.
Кроме того дополнительным соглашением установлен порядок расчетов по арендной плате на основании Постановления Главы города Самары от 26 ноября 2003 года N 1343, а также установлено, что арендная плата может пересматриваться Арендодателем в одностороннем порядке в случае внесения изменений в правовые нормы, регулирующие размер платы за пользование землей. Новая величина платы устанавливается с момента, определенного соответствующим нормативным актом.
Согласно пункту 7 дополнительного соглашения арендатор обязан уплачивать арендную плату ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца. Новый регистрационный номер договора N 018522з (пункт 8 дополнительного соглашения).
Дополнительным соглашением от 23 марта 2006 года на основании статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор возобновлен с 01 декабря 2005 года, срок договора установлен по 31 октября 2006 года. Кроме того дополнительным соглашением установлен порядок расчетов по арендной плате на основании Постановления Главы города Самары от 08 ноября 2005 года N 2988.
Обосновывая решение, суд первой инстанции исходил из следующего.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно абзацу 2 пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", распоряжение землями до разграничения государственной собственности на землю осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное.
В соответствии с Законом Самарской области от 11 марта 2005 года N 94-ГД "О земле" и постановлением Правительства Самарской области от 13 июня 2006 года N 67 "Об органах исполнительной власти Самарской области, уполномоченных на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара", полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара для целей, не связанных со строительством, с 01 июля 2006 года осуществляет Министерство имущественных отношений Самарской области.
В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Сторонами не оспаривается, что по истечении срока действия договора, ответчик продолжал пользоваться арендованным земельным участком в целях использования расположенных на спорном земельном участке объектов недвижимости, принадлежащих ответчику на праве собственности, при отсутствии возражений со стороны арендодателя, что дает основания считать его возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что арендатор обязан своевременно вносить арендную плату.
В статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации указано, что использование земли в Российской Федерации является платным, в том числе и виде арендной платы.
Как указывает истец, в нарушение указанных норм и пункта 7 дополнительного соглашения от 05 мая 2005 года, ответчик ненадлежащим образом выполнял обязанности по своевременному внесению арендной платы за использование земельного участка, в связи с чем за ним образовалась задолженность по арендной плате за период с 10 августа 2010 года по 30 июня 2012 года в сумме 846 242 руб. 02 коп.
За несвоевременное внесение арендной платы истец начислил пени в соответствии с пунктом 5 дополнительного соглашения от 05 мая 2005 года за период с 11 августа 2010 года по 30 июня 2012 года в сумме 725 602 руб. 27 коп. из расчета 0,3% с просроченной суммы за каждый день просрочки.
В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации (пункт 10 статьи 3 Закона N 137-ФЗ).
В соответствии с положениями статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы устанавливаются договором.
Статьей 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Таким образом, стороны руководствуются установленным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.
Данный вывод соответствует пункту 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в редакции Постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 года N 13, в котором разъяснено, что в силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.
Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.
Истец произвел расчет арендной платы за земельный участок в соответствии с Методикой определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара, утвержденной постановлением Правительства Самарской области от 06 августа 2008 года N 308 с учетом постановлений Правительства Самарской области" от 24 апреля 2009 года N 227 "Об установлении ограничений по росту размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории городского округа Самара и предоставляемых для целей, не связанных со строительством", от 16 декабря 2009 года N 643 "О внесении изменений в постановление Правительства Самарской области от 24 апреля 2009 года N 227", от 22 декабря 2010 года N 660 "Об установлении ограничений по росту размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории городского округа Самара и предоставляемых для целей, не связанных со строительством" и от 30 декабря 2011 года N 881 "Об установлении ограничений по росту размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории городского округа Самара и предоставляемых для целей, не связанных со строительством" которые были официально опубликованы.
Как было указано выше, спорный договор заключен сторонами 04 февраля 1997 года, то есть до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации (30 октября 2001 года). Пункт 2.3 договора содержит условие о том, что размер платы пересматривается ежегодно в соответствии с законодательством. Кроме того, условие об одностороннем пересмотре арендной платы в случае изменений правовых норм, регулирующих размер плат за пользование землей сторонами согласовано в дополнительном соглашении от 05 мая 2005 года.
Истцом представлены уведомления об изменении размера арендной платы от 30 января 2007 года N 312-15/з-10267, от 28 февраля 2008 года N 12-27/8638, от 19 октября 2009 года N 12-27/6313, от 08 апреля 2010 года N 01-23/16008, от 15 сентября 2011 года N 01-28/5296, от 21 февраля 2012 года N 01-28/1951, и доказательства направления данных уведомлений в адрес ответчика.
С учетом вышеизложенного суд первой инстанции законно и обоснованно посчитал исковые требования в этой части подлежащими удовлетворению.
По указанным выше основаниям довод заявителя жалобы (ОАО "Фирма Энергозащита") о необходимости применения методики определения размера арендной платы, указанной в договоре, является необоснованным.
Также в обоснование жалобы, ОАО "Фирма Энергозащита" ссылается на то, что судом первой инстанции необоснованно не снижен размер пени, несмотря на заявление ответчика.
Указанный довод судом апелляционной инстанции отклоняется по следующим основаниям.
В соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Гражданский кодекс Российской Федерации не устанавливает какого-либо исчерпывающего перечня обстоятельств, которые могут быть приняты судом во внимание при оценке таких последствий.
Согласно пункту 2 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14 июля 1997 года N 17 основанием для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации может служить только явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств. Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др.
В соответствии с пунктом 42 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01 июля 1996 года N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" при решении вопроса об уменьшении неустойки необходимо иметь в виду, что размер неустойки может быть уменьшен судом только в том случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. При оценке таких последствий судом могут приниматься во внимание в том числе обстоятельства, не имеющие прямого отношения к последствиям нарушения обязательства (цена товаров, работ, услуг; сумма договора и т.п.).
Как следует из пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22 декабря 2011 года N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", при обращении в суд с требованием о взыскании неустойки кредитор должен доказать неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства должником, которое согласно закону или соглашению сторон влечет возникновение обязанности должника уплатить кредитору соответствующую денежную сумму в качестве неустойки (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации). Соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается. Исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика. При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.
Согласно пункту 2 Постановления N 81 при рассмотрении вопроса о необходимости снижения неустойки по заявлению ответчика на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации судам следует исходить из того, что неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежного обязательства позволяет ему неправомерно пользоваться чужими денежными средствами. Поскольку никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, условия такого пользования не могут быть более выгодными для должника, чем условия пользования денежными средствами, получаемыми участниками оборота правомерно (например, по кредитным договорам).
Между тем согласно разъяснениям, содержащимся в информационном письме Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14 июля 1997 года N 17 и Постановлении N 81 (абзац 2 пункта 2), суд, разрешая вопрос о соразмерности неустойки, может исходить из двухкратной учетной ставки (ставок) Банка России с учетом доказательств, позволяющих сделать вывод о явной несоразмерности заявленной неустойки. Снижение судом неустойки ниже определенного таким образом размера допускается в исключительных случаях.
Согласно пункту 3 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14 июля 1997 года N 17 доказательства, подтверждающие явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств, представляются лицом, заявившим ходатайство об уменьшении неустойки. Для того чтобы применить статью 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, арбитражный суд должен располагать данными, позволяющими установить явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства (о сумме основного долга, о возможном размере убытков, об установленном в договоре размере неустойки и о начисленной общей сумме, о сроке, в течение которого не исполнялось обязательство, и др.). К последствиям нарушения обязательства могут быть отнесены не полученные истцом имущество и денежные средства, понесенные убытки (в том числе упущенная выгода), другие имущественные или неимущественные права, на которые истец вправе рассчитывать в соответствии с законодательством и договором.
Необходимо отметить, что необоснованное уменьшение неустойки, как указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13 января 2011 года N 11680/10, с экономической точки зрения позволяет должнику получить доступ к финансированию за счет другого лица на нерыночных условиях, что в целом может стимулировать недобросовестных должников к неплатежам. Неисполнение должником денежного обязательства позволяет ему пользоваться чужими денежными средствами, однако никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения.
Снижение неустойки судом возможно только в одном случае - в случае явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения права. Иные фактические обстоятельства (финансовые трудности должника, его тяжелое экономическое положение и т.п.) не могут быть рассмотрены судом в качестве таких оснований.
Поскольку ходатайство о применении статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации заявлено ответчиком, он и должен представить доказательства, подтверждающие явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства.
Между тем ответчиком не представлено каких-либо доказательств в обоснование несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в том числе того, что возможный размер убытков истца, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки, равно как и не представлено обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства.
В ходатайстве о применении статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчик в суде первой инстанции ссылался на явную несоразмерность и завышенность предъявленной истцом ко взысканию неустойки. Иных оснований не указано.
Таким образом, вопреки положениям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик не представил доказательств, свидетельствующих о явной несоразмерности заявленной истцом суммы пеней последствиям нарушения обязательства, в связи с этим у суда первой инстанции отсутствовало основание для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и снижения размера пеней.
Обосновывая жалобу, Министерство имущественных отношений Самарской области ссылается на то, что судом первой инстанции необоснованно оставлено без рассмотрения требование Министерства о расторжении договора аренды от 04 февраля 1997 года N 24737 (018522з) земельного участка, расположенного по адресу: гор. Самара, Кировский район, ул. Товарная, д. 16, площадью 7 060,10 кв. м, в связи с невнесением арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа со ссылкой на статью 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Рассмотрев указанный довод, суд апелляционной инстанции не находит основания для удовлетворения указанного требования, суд первой инстанции обоснованно указал, что согласно статье 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Как установлено, спорный договор возобновлен сторонами на неопределенный срок.
В силу пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации в этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Как следует из материалов дела, истец своим правом об отказе от исполнения договора не воспользовался.
В Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", указано, что сам по себе факт заключения договора на неопределенный срок не лишает арендодателя права на расторжение такого договора при существенном нарушении его условий арендатором.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Письмом от 04 июля 2012 года N 12/11874 истец уведомил ответчика о необходимости погашения задолженности по арендной плате и пеням, сложившейся по состоянию на 03 июля 2012 года, установив срок для исполнения обязательства до 06 августа 2012 года, и в случае неисполнения указанной обязанности расторгнуть договор, указав, что в противном случае вынужден обратиться в суд с исковым заявлением о взыскании суммы задолженности и расторжении договора.
На основании статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор по требованию одной из сторон может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В соответствии с пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Порядок расторжения договора установлен пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым с требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. Таким образом, законом установлен обязательный досудебный порядок.
Между тем, из содержания указанного выше уведомления от 04 июля 2012 года N 12/11874 не следует однозначного предложения расторгнуть договор, а лишь предложение погасить задолженность, и в случае неисполнения указанной обязанности расторгнуть договор, и предупреждение об обращении за судебной защитой.
Таким образом, истец непосредственно с требованием о расторжении договора аренды к ответчику не обращался.
С учетом разъяснений, содержащихся в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 года N 66, по смыслу части 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации указанное уведомление само по себе не является предложением о расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.
Таким образом, истцом не доказано соблюдение досудебного порядка урегулирования спора.
Как указано в пункте 60 совместного постановления Пленум Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 6/8 от 01 июля 1996 года "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452.
Пунктом 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определено, что арбитражный суд оставляет заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.
При указанных обстоятельствах, и в соответствии с пунктом 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исковые требования в части расторжения договора аренды от 04 февраля 1997 года N 24737 (018522з) земельного участка, расположенного по адресу: гор. Самара, Кировский район, ул. Товарная, д. 16, площадью 7 060,10 кв. м законно и обоснованно оставлены без рассмотрения судом первой инстанции.
Доводы, изложенные в апелляционных жалобах, не доказывают нарушения судом первой инстанции норм материального или процессуального права либо несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, всем доводам в решении была дана надлежащая правовая оценка.
Иных доводов в обоснование апелляционных жалоб заявители не представили, в связи с чем Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения Арбитражного суда Самарской области от 17 мая 2013 года, принятого по делу N А55-1109/2013 и для удовлетворения апелляционных жалоб.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционным жалобам подлежат отнесению на заявителей жалоб. Однако, Министерство имущественных отношений Самарской области в соответствии с налоговым кодексом Российской Федерации освобожден от уплаты госпошлины, в связи с чем госпошлина взысканию в доход федерального бюджета с него не подлежит.
Руководствуясь статьями 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
Решение Арбитражного суда Самарской области от 17 мая 2013 года, принятое по делу N А55-1109/2013 оставить без изменения, апелляционные жалобы Министерства имущественных отношений Самарской области и Открытого акционерного общества "Фирма Энергозащита" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 13.08.2013 ПО ДЕЛУ N А55-1109/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 13 августа 2013 г. по делу N А55-1109/2013
Резолютивная часть постановления оглашена 06 августа 2013 года.
В полном объеме постановление изготовлено 13 августа 2013 года.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Николаевой С.Ю., судей Балакиревой Е.М., Терентьева Е.А., при ведении протокола секретарем судебного заседания Гарифовым И.Ш., рассмотрев 06 августа 2013 года в открытом судебном заседании в зале N 6 апелляционную жалобу Министерства имущественных отношений Самарской области и апелляционную жалобу Открытого акционерного общества "Фирма Энергозащита" на решение Арбитражного суда Самарской области от 17 мая 2013 года, принятое по делу N А55-1109/2013 (судья Ануфриева А.Э.)
по иску Министерства имущественных отношений Самарской области (ОГРН 1066315051824, ИНН 6315800964), гор. Самара
к Открытому акционерному обществу "Фирма Энергозащита" (ОГРН 1027700038024), гор. Самара
о взыскании 1 604 751 руб. 38 коп., расторжении договора,
при участии в судебном заседании:
- от истца - Сараев И.С. представитель по доверенности от 29.04.2013;
- от ответчика - Галева И.Г. представитель по доверенности от 21.08.2012.
установил:
Истец - Министерство имущественных отношений Самарской области обратился в Арбитражный суд Самарской области с иском к ответчику - Открытому акционерному обществу "Фирма Энергозащита" о взыскании 1 604 751 руб. 38 коп., в том числе задолженность по арендной плате за период с 01 августа 2010 года по 30 июня 2012 года в сумме 856 997 руб. 15 коп., пени за период с 11 августа 2010 года по 30 июня 2012 года в сумме 747 754 руб. 23 коп., а также о расторжении договора аренды от 04 февраля 1997 года N 24737 (от 03 марта 2005 года N 018522з) земельного участка, расположенного по адресу: гор. Самара, Кировский район, ул. Товарная, д. 16, площадью 7 060,10 кв. м.
От истца поступило заявление (вх. N 47363 от 26 апреля 2013 года) об уточнении исковых требований, в котором просит взыскать задолженность по арендной плате за период с 10 августа 2010 года по 30 июня 2012 года в сумме 846 242 руб. 02 коп., пени за период с 11 августа 2010 года по 30 июня 2012 года в сумме 725 602 руб. 27 коп., и расторгнуть договор от 04 февраля 1997 года N 24737 (N 018522з) земельного участка, расположенного по адресу: гор. Самара, Кировский район, ул. Товарная, д. 16, площадью 7 060,10 кв. м.
Учитывая, что уменьшение истцом размера исковых требований не противоречит закону и не нарушает прав других лиц, указанное уменьшение размера исковых требований принимается судом как соответствующее статье 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, предусматривающей возможность до вынесения судебного акта завершающего рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить, или уменьшить размер исковых требований. Сумма иска установлена в размере 1 571 844 руб. 29 коп.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 17 мая 2013 года суд взыскал с Открытого акционерного общества "Фирма Энергозащита" в пользу Министерства имущественных отношений Самарской области 1 571 844 руб. 29 коп., в том числе задолженность в сумме 846 242 руб. 02 коп., пени в сумме 725 602 руб. 27 коп. Исковые требования о расторжении договора от 04 февраля 1997 года N 24737 (018522з) земельного участка, расположенного по адресу: гор. Самара Кировский район ул. Товарная, д. 16, площадью 7 060,10 кв. м, оставил без рассмотрения. Также суд взыскал с Открытого акционерного общества "Фирма Энергозащита" государственную пошлину в доход федерального бюджета в сумме 28 718 руб. 44 коп.
Заявитель - Министерство имущественных отношений Самарской области, не согласившись с решением суда первой инстанции подал в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить в части оставления иска без рассмотрения, принять по делу в данной части новый судебный акт о расторжении договора, поскольку решение является незаконным и необоснованным в указанной части.
Также заявитель - Открытое акционерное общество "Фирма Энергозащита", не согласившись с решением суда первой инстанции подал в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить в части взыскания, принять по делу в этой части новый судебный акт, поскольку решение принято с нарушением действующего законодательства.
Представители истца и ответчика в судебном заседании поддержали доводы своих апелляционных жалоб.
Законность и обоснованность обжалуемого решения проверяется в соответствии со статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, в соответствии с постановлением Главы администрации гор. Самары N 1875 от 29 декабря 1994 года между Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству гор. Самары (арендодатель) и АООТ "Энергозащита" (арендатор) заключен договор N 24737 от 04 февраля 1997 года аренды земельного участка, расположенного по адресу: гор. Самара, Кировский район, ул. Товарная, 16, площадью 7 060,1 кв. м сроком с 01 февраля 1996 года по 01 февраля 2001 года для использования под базу.
В соответствии со статьей 6 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация данного договора для целей признания юридически действительным, не требовалась.
Сторонами не оспаривается, что 01 февраля 1996 года земельный участок передан ответчику, каких-либо разногласий относительно расположения и границ земельного участка у сторон не возникало, что позволяет сделать вывод о том, что предмет договора индивидуализирован.
Дополнительным соглашением от 05 мая 2005 года на основании уступки права требования Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству города Самара и Открытым акционерным обществом "Фирма Энергозащита" пункт 1.1 договора изложен в новой редакции, в соответствии с которой на основании постановления Главы администрации гор. Самары от 29 декабря 1994 года N 1875, статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает использует на правах аренды земельный участок, относящийся к категории "земли поселений", находящийся по адресу: Кировский район, ул. Товарная, 16, площадью 7 060,1 кв. м на срок с 01 февраля 1996 года по 30 ноября 2005 года.
Кроме того дополнительным соглашением установлен порядок расчетов по арендной плате на основании Постановления Главы города Самары от 26 ноября 2003 года N 1343, а также установлено, что арендная плата может пересматриваться Арендодателем в одностороннем порядке в случае внесения изменений в правовые нормы, регулирующие размер платы за пользование землей. Новая величина платы устанавливается с момента, определенного соответствующим нормативным актом.
Согласно пункту 7 дополнительного соглашения арендатор обязан уплачивать арендную плату ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца. Новый регистрационный номер договора N 018522з (пункт 8 дополнительного соглашения).
Дополнительным соглашением от 23 марта 2006 года на основании статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор возобновлен с 01 декабря 2005 года, срок договора установлен по 31 октября 2006 года. Кроме того дополнительным соглашением установлен порядок расчетов по арендной плате на основании Постановления Главы города Самары от 08 ноября 2005 года N 2988.
Обосновывая решение, суд первой инстанции исходил из следующего.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно абзацу 2 пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", распоряжение землями до разграничения государственной собственности на землю осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное.
В соответствии с Законом Самарской области от 11 марта 2005 года N 94-ГД "О земле" и постановлением Правительства Самарской области от 13 июня 2006 года N 67 "Об органах исполнительной власти Самарской области, уполномоченных на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара", полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара для целей, не связанных со строительством, с 01 июля 2006 года осуществляет Министерство имущественных отношений Самарской области.
В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Сторонами не оспаривается, что по истечении срока действия договора, ответчик продолжал пользоваться арендованным земельным участком в целях использования расположенных на спорном земельном участке объектов недвижимости, принадлежащих ответчику на праве собственности, при отсутствии возражений со стороны арендодателя, что дает основания считать его возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что арендатор обязан своевременно вносить арендную плату.
В статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации указано, что использование земли в Российской Федерации является платным, в том числе и виде арендной платы.
Как указывает истец, в нарушение указанных норм и пункта 7 дополнительного соглашения от 05 мая 2005 года, ответчик ненадлежащим образом выполнял обязанности по своевременному внесению арендной платы за использование земельного участка, в связи с чем за ним образовалась задолженность по арендной плате за период с 10 августа 2010 года по 30 июня 2012 года в сумме 846 242 руб. 02 коп.
За несвоевременное внесение арендной платы истец начислил пени в соответствии с пунктом 5 дополнительного соглашения от 05 мая 2005 года за период с 11 августа 2010 года по 30 июня 2012 года в сумме 725 602 руб. 27 коп. из расчета 0,3% с просроченной суммы за каждый день просрочки.
В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации (пункт 10 статьи 3 Закона N 137-ФЗ).
В соответствии с положениями статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы устанавливаются договором.
Статьей 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Таким образом, стороны руководствуются установленным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.
Данный вывод соответствует пункту 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в редакции Постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 года N 13, в котором разъяснено, что в силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.
Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.
Истец произвел расчет арендной платы за земельный участок в соответствии с Методикой определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара, утвержденной постановлением Правительства Самарской области от 06 августа 2008 года N 308 с учетом постановлений Правительства Самарской области" от 24 апреля 2009 года N 227 "Об установлении ограничений по росту размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории городского округа Самара и предоставляемых для целей, не связанных со строительством", от 16 декабря 2009 года N 643 "О внесении изменений в постановление Правительства Самарской области от 24 апреля 2009 года N 227", от 22 декабря 2010 года N 660 "Об установлении ограничений по росту размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории городского округа Самара и предоставляемых для целей, не связанных со строительством" и от 30 декабря 2011 года N 881 "Об установлении ограничений по росту размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории городского округа Самара и предоставляемых для целей, не связанных со строительством" которые были официально опубликованы.
Как было указано выше, спорный договор заключен сторонами 04 февраля 1997 года, то есть до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации (30 октября 2001 года). Пункт 2.3 договора содержит условие о том, что размер платы пересматривается ежегодно в соответствии с законодательством. Кроме того, условие об одностороннем пересмотре арендной платы в случае изменений правовых норм, регулирующих размер плат за пользование землей сторонами согласовано в дополнительном соглашении от 05 мая 2005 года.
Истцом представлены уведомления об изменении размера арендной платы от 30 января 2007 года N 312-15/з-10267, от 28 февраля 2008 года N 12-27/8638, от 19 октября 2009 года N 12-27/6313, от 08 апреля 2010 года N 01-23/16008, от 15 сентября 2011 года N 01-28/5296, от 21 февраля 2012 года N 01-28/1951, и доказательства направления данных уведомлений в адрес ответчика.
С учетом вышеизложенного суд первой инстанции законно и обоснованно посчитал исковые требования в этой части подлежащими удовлетворению.
По указанным выше основаниям довод заявителя жалобы (ОАО "Фирма Энергозащита") о необходимости применения методики определения размера арендной платы, указанной в договоре, является необоснованным.
Также в обоснование жалобы, ОАО "Фирма Энергозащита" ссылается на то, что судом первой инстанции необоснованно не снижен размер пени, несмотря на заявление ответчика.
Указанный довод судом апелляционной инстанции отклоняется по следующим основаниям.
В соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Гражданский кодекс Российской Федерации не устанавливает какого-либо исчерпывающего перечня обстоятельств, которые могут быть приняты судом во внимание при оценке таких последствий.
Согласно пункту 2 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14 июля 1997 года N 17 основанием для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации может служить только явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств. Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др.
В соответствии с пунктом 42 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01 июля 1996 года N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" при решении вопроса об уменьшении неустойки необходимо иметь в виду, что размер неустойки может быть уменьшен судом только в том случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. При оценке таких последствий судом могут приниматься во внимание в том числе обстоятельства, не имеющие прямого отношения к последствиям нарушения обязательства (цена товаров, работ, услуг; сумма договора и т.п.).
Как следует из пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22 декабря 2011 года N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", при обращении в суд с требованием о взыскании неустойки кредитор должен доказать неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства должником, которое согласно закону или соглашению сторон влечет возникновение обязанности должника уплатить кредитору соответствующую денежную сумму в качестве неустойки (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации). Соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается. Исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика. При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.
Согласно пункту 2 Постановления N 81 при рассмотрении вопроса о необходимости снижения неустойки по заявлению ответчика на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации судам следует исходить из того, что неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежного обязательства позволяет ему неправомерно пользоваться чужими денежными средствами. Поскольку никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, условия такого пользования не могут быть более выгодными для должника, чем условия пользования денежными средствами, получаемыми участниками оборота правомерно (например, по кредитным договорам).
Между тем согласно разъяснениям, содержащимся в информационном письме Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14 июля 1997 года N 17 и Постановлении N 81 (абзац 2 пункта 2), суд, разрешая вопрос о соразмерности неустойки, может исходить из двухкратной учетной ставки (ставок) Банка России с учетом доказательств, позволяющих сделать вывод о явной несоразмерности заявленной неустойки. Снижение судом неустойки ниже определенного таким образом размера допускается в исключительных случаях.
Согласно пункту 3 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14 июля 1997 года N 17 доказательства, подтверждающие явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств, представляются лицом, заявившим ходатайство об уменьшении неустойки. Для того чтобы применить статью 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, арбитражный суд должен располагать данными, позволяющими установить явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства (о сумме основного долга, о возможном размере убытков, об установленном в договоре размере неустойки и о начисленной общей сумме, о сроке, в течение которого не исполнялось обязательство, и др.). К последствиям нарушения обязательства могут быть отнесены не полученные истцом имущество и денежные средства, понесенные убытки (в том числе упущенная выгода), другие имущественные или неимущественные права, на которые истец вправе рассчитывать в соответствии с законодательством и договором.
Необходимо отметить, что необоснованное уменьшение неустойки, как указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13 января 2011 года N 11680/10, с экономической точки зрения позволяет должнику получить доступ к финансированию за счет другого лица на нерыночных условиях, что в целом может стимулировать недобросовестных должников к неплатежам. Неисполнение должником денежного обязательства позволяет ему пользоваться чужими денежными средствами, однако никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения.
Снижение неустойки судом возможно только в одном случае - в случае явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения права. Иные фактические обстоятельства (финансовые трудности должника, его тяжелое экономическое положение и т.п.) не могут быть рассмотрены судом в качестве таких оснований.
Поскольку ходатайство о применении статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации заявлено ответчиком, он и должен представить доказательства, подтверждающие явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства.
Между тем ответчиком не представлено каких-либо доказательств в обоснование несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в том числе того, что возможный размер убытков истца, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки, равно как и не представлено обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства.
В ходатайстве о применении статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчик в суде первой инстанции ссылался на явную несоразмерность и завышенность предъявленной истцом ко взысканию неустойки. Иных оснований не указано.
Таким образом, вопреки положениям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик не представил доказательств, свидетельствующих о явной несоразмерности заявленной истцом суммы пеней последствиям нарушения обязательства, в связи с этим у суда первой инстанции отсутствовало основание для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и снижения размера пеней.
Обосновывая жалобу, Министерство имущественных отношений Самарской области ссылается на то, что судом первой инстанции необоснованно оставлено без рассмотрения требование Министерства о расторжении договора аренды от 04 февраля 1997 года N 24737 (018522з) земельного участка, расположенного по адресу: гор. Самара, Кировский район, ул. Товарная, д. 16, площадью 7 060,10 кв. м, в связи с невнесением арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа со ссылкой на статью 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Рассмотрев указанный довод, суд апелляционной инстанции не находит основания для удовлетворения указанного требования, суд первой инстанции обоснованно указал, что согласно статье 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Как установлено, спорный договор возобновлен сторонами на неопределенный срок.
В силу пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации в этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Как следует из материалов дела, истец своим правом об отказе от исполнения договора не воспользовался.
В Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", указано, что сам по себе факт заключения договора на неопределенный срок не лишает арендодателя права на расторжение такого договора при существенном нарушении его условий арендатором.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Письмом от 04 июля 2012 года N 12/11874 истец уведомил ответчика о необходимости погашения задолженности по арендной плате и пеням, сложившейся по состоянию на 03 июля 2012 года, установив срок для исполнения обязательства до 06 августа 2012 года, и в случае неисполнения указанной обязанности расторгнуть договор, указав, что в противном случае вынужден обратиться в суд с исковым заявлением о взыскании суммы задолженности и расторжении договора.
На основании статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор по требованию одной из сторон может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В соответствии с пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Порядок расторжения договора установлен пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым с требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. Таким образом, законом установлен обязательный досудебный порядок.
Между тем, из содержания указанного выше уведомления от 04 июля 2012 года N 12/11874 не следует однозначного предложения расторгнуть договор, а лишь предложение погасить задолженность, и в случае неисполнения указанной обязанности расторгнуть договор, и предупреждение об обращении за судебной защитой.
Таким образом, истец непосредственно с требованием о расторжении договора аренды к ответчику не обращался.
С учетом разъяснений, содержащихся в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 года N 66, по смыслу части 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации указанное уведомление само по себе не является предложением о расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.
Таким образом, истцом не доказано соблюдение досудебного порядка урегулирования спора.
Как указано в пункте 60 совместного постановления Пленум Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 6/8 от 01 июля 1996 года "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452.
Пунктом 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определено, что арбитражный суд оставляет заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.
При указанных обстоятельствах, и в соответствии с пунктом 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исковые требования в части расторжения договора аренды от 04 февраля 1997 года N 24737 (018522з) земельного участка, расположенного по адресу: гор. Самара, Кировский район, ул. Товарная, д. 16, площадью 7 060,10 кв. м законно и обоснованно оставлены без рассмотрения судом первой инстанции.
Доводы, изложенные в апелляционных жалобах, не доказывают нарушения судом первой инстанции норм материального или процессуального права либо несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, всем доводам в решении была дана надлежащая правовая оценка.
Иных доводов в обоснование апелляционных жалоб заявители не представили, в связи с чем Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения Арбитражного суда Самарской области от 17 мая 2013 года, принятого по делу N А55-1109/2013 и для удовлетворения апелляционных жалоб.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционным жалобам подлежат отнесению на заявителей жалоб. Однако, Министерство имущественных отношений Самарской области в соответствии с налоговым кодексом Российской Федерации освобожден от уплаты госпошлины, в связи с чем госпошлина взысканию в доход федерального бюджета с него не подлежит.
Руководствуясь статьями 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Самарской области от 17 мая 2013 года, принятое по делу N А55-1109/2013 оставить без изменения, апелляционные жалобы Министерства имущественных отношений Самарской области и Открытого акционерного общества "Фирма Энергозащита" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
С.Ю.НИКОЛАЕВА
С.Ю.НИКОЛАЕВА
Судьи
Е.М.БАЛАКИРЕВА
Е.А.ТЕРЕНТЬЕВ
Е.М.БАЛАКИРЕВА
Е.А.ТЕРЕНТЬЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)