Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец ссылается на невыплату ответчиком полной стоимости квартиры по заключенному между ними договору купли-продажи.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Докладчик: Астровко Е.П.
Судья: Перегудова О.П.
Судебная коллегия по гражданским делам Владимирского областного суда в составе:
председательствующего Скляровой Е.И.,
и судей Сергеевой И.В., Астровко Е.П.,
при секретаре Б.Я.,
с участием прокурора Пискарева А.В.,
рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Владимире 11 ноября 2014 года
дело по апелляционной жалобе представителя П.И. - Б.Л.
на решение Петушинского районного суда Владимирской области от 08 июля 2014 года, которым постановлено:
В удовлетворении исковых требований П.И. к М., К.А., К.Э. и К. о расторжении договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ****, заключенного **** между П.И. и М., выселении и снятии с регистрационного учета по вышеуказанному адресу - отказать.
Заслушав доклад судьи Астровко Е.П., выслушав представителя ответчика М. - П.Е., просившую оставить решение без изменения, изучив материалы дела, судебная коллегия
установила:
П.И. обратилась в суд с вышеуказанным иском, в обоснование которого указала, что согласно договору купли-продажи от **** и соглашению о внесении изменений в договор от **** она продала М. двухкомнатную квартиру общей площадью **** кв. м, расположенную по адресу: ****. По условиям договора М. купила указанную квартиру за **** руб. Оплата стоимости квартиры должна была производиться следующим образом: **** руб. - материнский капитал (путем перечисления денежных средств Пенсионным фондом на расчетный счет истца в филиале **** **** **** **** не позднее чем через 2 мес. с даты принятия заявления УПФ РФ в ****); **** руб. М. должна была выплатить истцу после подписания договора в срок не позднее **** В **** г. в **** **** истцом были получены денежные средства в сумме **** руб. Оставшуюся сумму М. истцу так и не выплатила, тем самым существенно нарушив условия договора. Также указала, что истец заключила вышеуказанный договор, находясь в крайне тяжелом материальном положении.
Ответчик М., являясь также законным представителем несовершеннолетних детей К.А., К.Э. и К., исковые требования не признала. В отзыве, представленном в суд указала, что по условиям спорного договора **** руб. оплачено из средств материнского капитала. По оплате остальной суммы истицей им представлена отсрочка оплаты до **** г., которые она планировала возвратить из денежных средств, полученных от продажи квартиры в дер. ****. Однако сделать это не получилось по независящим от нее причинам, в связи с чем они с мужем согласились с предложением истца отработать эти деньги у нее в доме в деревне ****, где произвели строительство на сумму **** руб. В **** г. ее муж К.С. передал истцу **** руб. наличными, но П.И. отказалась написать расписку, сославшись на плохое самочувствие. Остаток в сумме около **** руб. ответчик согласна выплатить.
Третье лицо - К.С. портив исковых требований возражал, указав, что согласился на предложение П.И. отработать **** руб. по договору, а именно оказать услуги по строительству коттеджа по адресу: ****, ****, ****. С **** г. по **** г. он вместе со своей бригадой работал в жилом доме истца. По устной договоренности с истцом стоимость строительных работ составила **** руб. При этом никаких договоров на работу они не заключали, расписок им истец не писала. В **** г. он отдал истцу **** руб., однако истец расписку написать отказалась. Выразил готовность выплатить оставшуюся часть денег, в связи с чем просил в удовлетворении иска отказать.
Представитель третьего лица - ГУ УПФ РФ в **** - Т. указал, что поскольку для приобретения квартиры были использованы средства материнского капитала, суд должен решить, кем и в каком порядке подлежат возвращению полученные целевым назначением от УПФ РФ денежные средства, в решении вопроса полагался на усмотрение суда.
Третьи лица - УФС государственной регистрации, кадастра и картографии по **** ****, ОУФМС России по **** в ****, МУ "Управление образования администрации ****" просили рассмотреть дело в отсутствие своих представителей, оставив решение вопроса на усмотрение суда.
Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого просит в апелляционной жалобе представитель П.И., полагая его незаконным.
Судебная коллегия, проверив законность и обоснованность судебного постановления, обсудив доводы жалобы, не находит оснований для отмены или изменения решения суда.
На основании ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Из представленных материалов дела следует, что между П.И. (продавцом) и М. (покупателем) **** заключен договор купли-продажи в простой письменной форме **** квартиры, расположенной по адресу: ****. В соответствии с данным договором, а также с учетом соглашения о внесении в него изменений от **** г., цена квартиры определена сторонами в **** руб. Расчет между сторонами будет произведен полностью после подписания данного договора и после его регистрации в УФС государственной регистрации, кадастра и картографии по ****. Оплата производится: **** руб. - путем перечисления денежных средств материнского капитала в указанной сумме УПФ РФ в **** на р/с П.И. не позднее чем через 2 мес. с даты подписания заявления УПФ, и **** руб. - оплачиваются М. в срок не позднее **** (л.д. 6 - 8).
Государственная регистрация договора и перехода права собственности на квартиру осуществлена **** (запись регистрации в ЕГРП N ****). В этот же день ответчику выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на спорную квартиру серия **** N ****. М. и ее несовершеннолетние дети К.А., **** г.р., К.Э., **** г.р., К., **** г.р., зарегистрированы в спорной квартире.
Судом установлено, что денежные средства материнского капитала в сумме **** руб. в **** г. поступили П.И. на принадлежащий ей в **** расчетный счет, и были ею получены. Оставшаяся сумма по договору передана истцу не была, в связи с чем **** П.И. направила М. письмо с требованием оплатить оставшуюся часть стоимости квартиры, оставшееся без удовлетворения.
Бесспорных и достоверных доказательств, как того требует глава 6 ГПК РФ, ответчиком М. в подтверждение своих доводов о передаче истцу каких-либо денежных средств в счет погашения задолженности либо ином погашении суду не представлено.
Вместе с тем, в соответствии с ч. 3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.
Отказывая П.И. в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что в рамках заявленного истцом требования оснований для расторжения спорного договора по ст. 450 ГК РФ не имеется.
Так, из материалов дела усматривается, что договор купли-продажи спорной квартиры от **** фактически исполнен продавцом П.И. Управлением Федеральной регистрационной службы по **** **** произведена государственная регистрация договора купли-продажи квартиры и перехода права собственности на нее к покупателю М., которой выдано свидетельство о праве собственности на квартиру. Квартира фактически передана истцом во владение ответчицы, которая со своими несовершеннолетними детьми постоянно проживает в спорной квартире и зарегистрирована в ней с ними.
Основания и последствия расторжения договора определены статьей 450 и п. 4 ст. 453 Гражданского кодекса РФ, из содержания которых следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом или договором. При этом возможность возвращения сторонами исполненного по договору до момента его расторжения также должна быть предусмотрена законом или договором. В противном случае все полученное каждой из сторон по договору остается у нее и ни одна из сторон не может требовать возвращения того, что было исполнено по обязательству до момента, когда состоялось расторжение договора.
Заключенный между сторонами спорный договор купли-продажи квартиры условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения, не предусматривал (в том числе при неуплате покупателем денег за квартиру). В ГК РФ (глава 30) также отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены.
Вместе с тем в п. 3 ст. 486 ГК РФ содержится специальная норма, определяющая правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного ему продавцом товара по договору купли-продажи. Они заключаются в следующем: продавец имеет право потребовать оплаты товара и дополнительно уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.
Исходя из вышеприведенных положений закона (ст. 450, п. 4 ст. 453, п. 3 ст. 486 ГК РФ), а также установленных по делу обстоятельств и согласованных сторонами условий договора купли-продажи спорной квартиры, истцу (продавцу квартиры) не было предоставлено ни законом, ни договором купли-продажи право требовать от ответчика (покупателя квартиры) возврата переданной по договору квартиры даже в случае нарушения ответчиком М. обязательств по оплате стоимости квартиры.
Из содержащегося в п. 2 ст. 450 ГК РФ понятия существенного нарушения договора одной из сторон (существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора) следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения.
Между тем, истец не представил суду каких-либо доказательств причинения значительного, по смыслу п. 2 ст. 450 ГК РФ, ущерба, как того требует ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, посчитав таковым сам факт невыплаты денег за квартиру ответчиком.
Таким образом, выводы суда первой инстанции об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований истца являются законными и обоснованными.
Судом правильно определены и установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда соответствуют установленным по делу обстоятельствам и основаны на доказательствах, которым судом дана надлежащая оценка. Суд правильно применил нормы материального права, нарушений норм процессуального права не допущено.
Доводы истца в жалобе о том, что договор купли-продажи квартиры подлежал расторжению на основании положений п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда N 10/22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", основаны не неверном толковании приведенной нормы. В соответствии с разъяснениями, содержащимися в указанном пункте, регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ. Однако в данном случае таких оснований для расторжения договора купли-продажи квартиры не имелось. По этой причине неприменимы к отношениям сторон и положения о праве продавца, не получившего оплату по договору купли-продажи, требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст. 1102, 1104 ГК РФ о неосновательном обогащении.
Иные доводы истца, изложенные в апелляционной жалобе, являлись предметом рассмотрения суда первой инстанции, и всем этим доводам судом дана оценка в соответствии с требованиями закона. Доводов, которые могли бы служить основанием для отмены или изменения решения суда, жалоба не содержит. Изложенные в ней аргументы фактически сводятся к несогласию с выводами суда, однако по существу их не опровергают, оснований к отмене или изменению решения суда не содержат.
Руководствуясь п. 1 ст. 328 ГПК РФ,
определила:
решение Петушинского районного суда Владимирской области от 08 июля 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя П.И. - Б.Л. - без удовлетворения.
Председательствующий
Е.И.СКЛЯРОВА
Судьи
И.В.СЕРГЕЕВА
Е.П.АСТРОВКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЛАДИМИРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 11.11.2014 ПО ДЕЛУ N 33-3723/2014
Требование: О расторжении договора купли-продажи квартиры, выселении и снятии с регистрационного учета.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец ссылается на невыплату ответчиком полной стоимости квартиры по заключенному между ними договору купли-продажи.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЛАДИМИРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 11 ноября 2014 г. по делу N 33-3723/2014
Докладчик: Астровко Е.П.
Судья: Перегудова О.П.
Судебная коллегия по гражданским делам Владимирского областного суда в составе:
председательствующего Скляровой Е.И.,
и судей Сергеевой И.В., Астровко Е.П.,
при секретаре Б.Я.,
с участием прокурора Пискарева А.В.,
рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Владимире 11 ноября 2014 года
дело по апелляционной жалобе представителя П.И. - Б.Л.
на решение Петушинского районного суда Владимирской области от 08 июля 2014 года, которым постановлено:
В удовлетворении исковых требований П.И. к М., К.А., К.Э. и К. о расторжении договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ****, заключенного **** между П.И. и М., выселении и снятии с регистрационного учета по вышеуказанному адресу - отказать.
Заслушав доклад судьи Астровко Е.П., выслушав представителя ответчика М. - П.Е., просившую оставить решение без изменения, изучив материалы дела, судебная коллегия
установила:
П.И. обратилась в суд с вышеуказанным иском, в обоснование которого указала, что согласно договору купли-продажи от **** и соглашению о внесении изменений в договор от **** она продала М. двухкомнатную квартиру общей площадью **** кв. м, расположенную по адресу: ****. По условиям договора М. купила указанную квартиру за **** руб. Оплата стоимости квартиры должна была производиться следующим образом: **** руб. - материнский капитал (путем перечисления денежных средств Пенсионным фондом на расчетный счет истца в филиале **** **** **** **** не позднее чем через 2 мес. с даты принятия заявления УПФ РФ в ****); **** руб. М. должна была выплатить истцу после подписания договора в срок не позднее **** В **** г. в **** **** истцом были получены денежные средства в сумме **** руб. Оставшуюся сумму М. истцу так и не выплатила, тем самым существенно нарушив условия договора. Также указала, что истец заключила вышеуказанный договор, находясь в крайне тяжелом материальном положении.
Ответчик М., являясь также законным представителем несовершеннолетних детей К.А., К.Э. и К., исковые требования не признала. В отзыве, представленном в суд указала, что по условиям спорного договора **** руб. оплачено из средств материнского капитала. По оплате остальной суммы истицей им представлена отсрочка оплаты до **** г., которые она планировала возвратить из денежных средств, полученных от продажи квартиры в дер. ****. Однако сделать это не получилось по независящим от нее причинам, в связи с чем они с мужем согласились с предложением истца отработать эти деньги у нее в доме в деревне ****, где произвели строительство на сумму **** руб. В **** г. ее муж К.С. передал истцу **** руб. наличными, но П.И. отказалась написать расписку, сославшись на плохое самочувствие. Остаток в сумме около **** руб. ответчик согласна выплатить.
Третье лицо - К.С. портив исковых требований возражал, указав, что согласился на предложение П.И. отработать **** руб. по договору, а именно оказать услуги по строительству коттеджа по адресу: ****, ****, ****. С **** г. по **** г. он вместе со своей бригадой работал в жилом доме истца. По устной договоренности с истцом стоимость строительных работ составила **** руб. При этом никаких договоров на работу они не заключали, расписок им истец не писала. В **** г. он отдал истцу **** руб., однако истец расписку написать отказалась. Выразил готовность выплатить оставшуюся часть денег, в связи с чем просил в удовлетворении иска отказать.
Представитель третьего лица - ГУ УПФ РФ в **** - Т. указал, что поскольку для приобретения квартиры были использованы средства материнского капитала, суд должен решить, кем и в каком порядке подлежат возвращению полученные целевым назначением от УПФ РФ денежные средства, в решении вопроса полагался на усмотрение суда.
Третьи лица - УФС государственной регистрации, кадастра и картографии по **** ****, ОУФМС России по **** в ****, МУ "Управление образования администрации ****" просили рассмотреть дело в отсутствие своих представителей, оставив решение вопроса на усмотрение суда.
Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого просит в апелляционной жалобе представитель П.И., полагая его незаконным.
Судебная коллегия, проверив законность и обоснованность судебного постановления, обсудив доводы жалобы, не находит оснований для отмены или изменения решения суда.
На основании ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Из представленных материалов дела следует, что между П.И. (продавцом) и М. (покупателем) **** заключен договор купли-продажи в простой письменной форме **** квартиры, расположенной по адресу: ****. В соответствии с данным договором, а также с учетом соглашения о внесении в него изменений от **** г., цена квартиры определена сторонами в **** руб. Расчет между сторонами будет произведен полностью после подписания данного договора и после его регистрации в УФС государственной регистрации, кадастра и картографии по ****. Оплата производится: **** руб. - путем перечисления денежных средств материнского капитала в указанной сумме УПФ РФ в **** на р/с П.И. не позднее чем через 2 мес. с даты подписания заявления УПФ, и **** руб. - оплачиваются М. в срок не позднее **** (л.д. 6 - 8).
Государственная регистрация договора и перехода права собственности на квартиру осуществлена **** (запись регистрации в ЕГРП N ****). В этот же день ответчику выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на спорную квартиру серия **** N ****. М. и ее несовершеннолетние дети К.А., **** г.р., К.Э., **** г.р., К., **** г.р., зарегистрированы в спорной квартире.
Судом установлено, что денежные средства материнского капитала в сумме **** руб. в **** г. поступили П.И. на принадлежащий ей в **** расчетный счет, и были ею получены. Оставшаяся сумма по договору передана истцу не была, в связи с чем **** П.И. направила М. письмо с требованием оплатить оставшуюся часть стоимости квартиры, оставшееся без удовлетворения.
Бесспорных и достоверных доказательств, как того требует глава 6 ГПК РФ, ответчиком М. в подтверждение своих доводов о передаче истцу каких-либо денежных средств в счет погашения задолженности либо ином погашении суду не представлено.
Вместе с тем, в соответствии с ч. 3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.
Отказывая П.И. в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что в рамках заявленного истцом требования оснований для расторжения спорного договора по ст. 450 ГК РФ не имеется.
Так, из материалов дела усматривается, что договор купли-продажи спорной квартиры от **** фактически исполнен продавцом П.И. Управлением Федеральной регистрационной службы по **** **** произведена государственная регистрация договора купли-продажи квартиры и перехода права собственности на нее к покупателю М., которой выдано свидетельство о праве собственности на квартиру. Квартира фактически передана истцом во владение ответчицы, которая со своими несовершеннолетними детьми постоянно проживает в спорной квартире и зарегистрирована в ней с ними.
Основания и последствия расторжения договора определены статьей 450 и п. 4 ст. 453 Гражданского кодекса РФ, из содержания которых следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом или договором. При этом возможность возвращения сторонами исполненного по договору до момента его расторжения также должна быть предусмотрена законом или договором. В противном случае все полученное каждой из сторон по договору остается у нее и ни одна из сторон не может требовать возвращения того, что было исполнено по обязательству до момента, когда состоялось расторжение договора.
Заключенный между сторонами спорный договор купли-продажи квартиры условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения, не предусматривал (в том числе при неуплате покупателем денег за квартиру). В ГК РФ (глава 30) также отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены.
Вместе с тем в п. 3 ст. 486 ГК РФ содержится специальная норма, определяющая правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного ему продавцом товара по договору купли-продажи. Они заключаются в следующем: продавец имеет право потребовать оплаты товара и дополнительно уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.
Исходя из вышеприведенных положений закона (ст. 450, п. 4 ст. 453, п. 3 ст. 486 ГК РФ), а также установленных по делу обстоятельств и согласованных сторонами условий договора купли-продажи спорной квартиры, истцу (продавцу квартиры) не было предоставлено ни законом, ни договором купли-продажи право требовать от ответчика (покупателя квартиры) возврата переданной по договору квартиры даже в случае нарушения ответчиком М. обязательств по оплате стоимости квартиры.
Из содержащегося в п. 2 ст. 450 ГК РФ понятия существенного нарушения договора одной из сторон (существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора) следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения.
Между тем, истец не представил суду каких-либо доказательств причинения значительного, по смыслу п. 2 ст. 450 ГК РФ, ущерба, как того требует ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, посчитав таковым сам факт невыплаты денег за квартиру ответчиком.
Таким образом, выводы суда первой инстанции об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований истца являются законными и обоснованными.
Судом правильно определены и установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда соответствуют установленным по делу обстоятельствам и основаны на доказательствах, которым судом дана надлежащая оценка. Суд правильно применил нормы материального права, нарушений норм процессуального права не допущено.
Доводы истца в жалобе о том, что договор купли-продажи квартиры подлежал расторжению на основании положений п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда N 10/22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", основаны не неверном толковании приведенной нормы. В соответствии с разъяснениями, содержащимися в указанном пункте, регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ. Однако в данном случае таких оснований для расторжения договора купли-продажи квартиры не имелось. По этой причине неприменимы к отношениям сторон и положения о праве продавца, не получившего оплату по договору купли-продажи, требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст. 1102, 1104 ГК РФ о неосновательном обогащении.
Иные доводы истца, изложенные в апелляционной жалобе, являлись предметом рассмотрения суда первой инстанции, и всем этим доводам судом дана оценка в соответствии с требованиями закона. Доводов, которые могли бы служить основанием для отмены или изменения решения суда, жалоба не содержит. Изложенные в ней аргументы фактически сводятся к несогласию с выводами суда, однако по существу их не опровергают, оснований к отмене или изменению решения суда не содержат.
Руководствуясь п. 1 ст. 328 ГПК РФ,
определила:
решение Петушинского районного суда Владимирской области от 08 июля 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя П.И. - Б.Л. - без удовлетворения.
Председательствующий
Е.И.СКЛЯРОВА
Судьи
И.В.СЕРГЕЕВА
Е.П.АСТРОВКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)