Судебные решения, арбитраж
Найм недвижимости; Сделки с недвижимостью; Социальный наем жилого помещения; Жилищное право
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Черепанова О.Г.
Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе: председательствующего судьи Фомина В.И.,
судей Пьянкова Д.А. и Никитиной Т.А.,
при секретаре К.Ж.
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Перми 10 ноября 2014 года дело по апелляционной жалобе Открытого акционерного общества "Редуктор-ПМ" на решение Свердловского районного суда г. Перми от 22 июля 2014 г., которым постановлено:
"В удовлетворении исковых требований ОАО "Редуктор-ПМ" к Г.Е., Г.М., Г.И. о признании утратившими право пользования жилым помещением, выселении без предоставления другого жилого помещения отказать в полном объеме.".
Заслушав доклад судьи Пьянкова Д.А., пояснения представителя истца ОАО "Редуктор-ПМ" К.Л., представителя ответчика Г.М. - адвоката Шестакова С.Л., заключение прокурора Левыкиной Л.Л., изучив материалы дела, судебная коллегия
установила:
ОАО "Редуктор-ПМ" обратилось в суд с иском к Г.Е., Г.М., Г.И. в котором (в уточненных требованиях) просит признать ответчиков утратившими право пользования жилым помещением - комнатой N <...>, расположенной по адресу: <...> и выселить их без предоставления другого жилого помещения.
В обоснование иска указало, что Г.Е. в 2007 г. бывшим наймодателем-собственником ООО "Недвижимость-ПМ" (в результате реорганизации в 2012 г. - ЗАО "Недвижимость-ПМ") была предоставлена во временное пользование комната N <...> на основании краткосрочных, возмездных договоров коммерческого найма жилого помещения: N 426 от 11 января 2007 г., N 426 от 01 января 2008 г., N 426 от 01 декабря 2008 г., N 426 от 01 ноября 2009 г., N 426 от 01 октября 2010 г., N 426 от 01 сентября 2011 г. со сроком действия с 01 сентября 2011 г. по 15 августа 2012 г. 29 июня 2012 г. на основании договора купли-продажи был зарегистрирован переход права собственности на часть многоквартирного дома (в том числе на комнату N <...>), расположенного по ул. <...> г. Перми от ЗАО "Недвижимость-ПМ" к ОАО "Редуктор-ПМ". В связи с переходом права собственности на жилое помещение, наймодателем по заключенному действующему договору N 426 от 01 сентября 2011 г. выступает ОАО "Редуктор-ПМ". Указывает, что право пользования жилым помещением ответчиков было основано на прекративших свое действие краткосрочных договорах найма жилого помещения. Г.Е. было предложено заключить краткосрочный договор найма жилого помещения со сроком действия с 01 июля 2012 г. по 15 февраля 2013 г. Подписывать договор ответчица отказалась. От подписей в подтверждение вручения сотрудниками ОАО "Редуктор-ПМ" 10 июля 2013 уведомления с требованием освободить комнату N <...> ответчица отказалась. Ответчикам направлено уведомление об освобождении жилого помещения. Направление указанных Уведомлений (требований) отражает волеизъявление Общества, говорит об отсутствии его намерения предоставлять в пользование ответчику жилое помещение в дальнейшем. У Г.Е. с 20 августа 1991 г. имеется отметка о постоянной регистрации (прописки) по адресу: г. Пермь, ул. <...>; у Г.М. - с 24. июня 1999 г. адресу: <...>. По адресу: <...> ответчики имели временную регистрацию, окончания срока действия договора N 426 от 01 сентября 2011 г., то есть по 15 августа 2012 г. Распределение комнат в многоквартирном доме осуществляется специально созданной ООО "Редуктор-ПМ" комиссией, по ходатайству непосредственного начальства работника, при этом учитывается производственная необходимость предприятия в определенных профессиях на момент распределения. Г.Е. не являлась и не является работником ЗАО "Недвижимость-ПМ", ОАО "Редуктор-ПМ". Таким образом, длительное время ответчики занимают комнату самовольно, незаконно: без какого-либо правового основания, разрешения собственника ОАО "Редуктор-ПМ".
Определениями суда от 26 августа 2013 г. и 14 октября 2013 года в качестве третьих лиц на стороне ответчика привлечены Территориальное Управление Министерства социального развития Пермского развития по г. Перми и ЗАО "Металлист-ПМ".
В судебном заседании представитель истца на удовлетворении заявленных требований настаивала.
Представитель ответчиков иск не признал.
Прокурор в своем заключении полагал исковые требования не
подлежащими удовлетворению.
Иные участвующие в деле лица в судебное заседание не явились, были извещены о месте и времени его проведения.
Судом постановлено указанное выше решение.
Представитель истца ОАО "Редуктор-ПМ" полагает вынесенное решение подлежащим отмене. Ссылаясь на положения ст. 431, 683 ГК РФ, условия договора коммерческого найма жилого помещения от 1 сентября 2011 г. считает необоснованным вывод суда о сохранении за ответчиком права пользования жилым помещением на период трудовых отношений с ЗАО "Металлист-ПМ", указывая на срочность данного соглашения. Отмечает, что материалы дела не содержат трудовой договор с Г.Е. Полагает, что ОАО "Редуктор-ПМ" как новому собственнику помещения перешли права и обязанности по договору от 01 сентября 2011 г. на срок до 15 августа 2012 г. Считает, что толкование судом норм материального права противоречит положениям ст. 209, 421 ГК РФ и ограничивает права истца как собственника помещения.
В возражении на апелляционную жалобу прокурор прокуратуры Свердловского района г. Перми, ссылаясь на положения ст. 10, 30 ЖК РФ, ст. 9, 431, 683, 675 ГК РФ полагает обоснованным вывод суда о сохранении за Г.Е. на основании договора коммерческого найма от 1 сентября 2011 г. права пользования жилым помещением на период трудовых отношений с ЗАО "Металлист-ПМ".
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца на удовлетворении апелляционной жалобы настаивала.
Представитель ответчика просил апелляционную жалобу оставить без удовлетворения.
Прокурор в своем заключении полагала решение суда не подлежащим отмене по доводам апелляционной жалобы.
Иные участвующие в деле лица в судебное заседание не явились, были извещены о месте и времени его проведения.
Судебная коллегия, заслушав пояснения представителей сторон, заключение прокурора, изучив материалы дела, приходит к следующему. В силу частям 1, 2 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (ГПК РФ) суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе.
В случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.
Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В соответствии со 4.1 ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств... .суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции в соответствии со ст. 56, 67 ГПК РФ с 30 октября 2006 года по настоящее время ответчик Г.Е. состоит в трудовых правоотношениях с ЗАО "Металлист-ПМ".
В соответствии с Договором N 426 коммерческого найма жилого помещения, заключенным 11 января 2007 года между ООО "Недвижимость-ПМ" и Г.Е., последней предоставлено жилое помещение, площадью 19,9 кв. м (общая площадь 28,7 кв. м), в общежитии, комната N <...>, находящаяся по адресу: <...>. Срок найма жилого помещения устанавливается с 15 января 2007 года по 31 декабря 2007 года на период действия трудового договора, заключенного между предприятием и нанимателем. Впоследствии по истечении срока сторонами договора заключались новые договора сроком действия до 30 ноября 2008 года, 31 октября 2009 года, 30 сентября 2010 года, 31 августа 2011 года, 15 августа 2012 года.
Во исполнение условий имевших место Договоров Г.Е. и члены ее семьи: Г.М. (супруг), Г.И. (сын) вселились в данное жилое помещение, где продолжают. проживать по настоящее время.
15 июня 2012 года ООО "Недвижимость-ПМ" и ОАО "Редуктор-ПМ" заключили Договор купли-продажи имущества, на основании которого ОАО "Редуктор-ПМ" перешло право собственности на жилые помещения назначение - жилое, общая площадь 1 242, 8 кв. м, этаж 1, 3, 4, 5, номера на поэтажном плане 73 (1 этаж); 1-10, 51-58 (3 этаж); 1-5, 46-49 51-81 (4 этаж), 1-5 46-83 (5 этаж), по адресу: <...>.
Таким: образом, ОАО "Редуктор-ПМ" перешло право собственности на комнату N <...>, в которой проживает Г.Е. с членами своей семьи.
Факт перехода указанного права собственности подтверждено прилагаемым к материалам дела Свидетельством о государственной регистрации права от 29 июня 2012 г.
01 июля 2013 года ОАО "Редуктор-ПМ" направлено в адрес Г.Е. Уведомление, в котором предложено сдать жилое помещение собственнику и передать ключи от комнаты.
ОАО "Редуктор-ПМ" Г.Е. было предложено заключить краткосрочный Договор найма жилого помещения со сроком действия с 01 июля 2012 г. по 15 февраля 2013 г. Подписывать договор ответчица отказалась, что было ею самой отмечено на последней странице договора. Договор не был заключен.
26 августа 2013 г. ОАО "Редуктор-ПМ" направлено в суд настоящее исковое заявление.
Принимая решение об отказе в удовлетворении иска требований, суд первой инстанции, установив обстоятельства дела в соответствии с требованиями процессуального закона, руководствуясь положениями ст. 40, 55 Конституции Российской Федерации, ст. 10, 30 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ), ст. 431, 671, 683, 675, 684 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), исходил из того обстоятельства, что по условиям заключенного договора найма ответчик Г.Е. сохраняет право пользования жилым помещением: на период трудовых отношений с ЗАО "Металлист-ПМ", которые сохраняют свое действие независимо от смены собственника жилья.
Судебная коллегия с выводами суда первой инстанции соглашается и полагает, что доводы апелляционной жалобы не могут служить основанием к отмене или изменению решения суда.
Судом первой инстанции принято во внимание, что правоотношения по пользованию жилым помещением на условиях договора коммерческого найма к моменту разрешения спора не прекращены, соответственно, отсутствуют основания для выселения ответчиков из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения.
В соответствии с п. 1 ст. 10 ЖК РФ, жилищные права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом.
Согласно ч. 1 ст. 30 ЖК РФ, собственник жилого помещения вправе предоставить в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма.
В силу ст. 675 ГК РФ, переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.
По правилам, предусмотренным п. 2 ст. 683 ГК РФ, договор найма жилого помещения, заключенный на срок до одного года является краткосрочным, в то время как по общему правилу согласно п. 1 указанной статьи договор найма жилого помещения заключается на срок не превышающий пяти лет.
В соответствии со ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Учитывая вышеприведенные положения закона, условия заключенного 01 сентября 2011 г. года договора найма жилого помещения между ООО "Недвижимость-ПМ" и Г.Е. подлежат истолкованию с учетом отраженного в п. 1.2 положения - на период действия трудового договора, заключенного между ЗАО "Металлист-ПМ" и Г.Е., поскольку вселение последнего в спорное жилое помещение обусловлено трудовыми отношениями.
Таким образом, дата указанная в п. 1.2. - 15 августа 2012 года не является датой прекращения отношений по пользованию спорным жилым помещением.
По наступлении указанного в п. 1.2. договора найма срок - 15 августа 2012 года и до передачи спорного жилого помещения в собственность истца, ООО "Недвижимость-ПМ" не предъявляло требований о выселении ответчика из жилого помещения в связи с окончанием, как полагает истец, срока договора коммерческого найма.
Поскольку на 15 августа 2012 года, а также на дату перехода права собственности на спорное жилое помещение трудовые отношения между Г.Е. и ЗАО "Металлист-ПМ" не прекращены, учитывая установившуюся практику во взаимных отношениях сторон по договору найма следует вывод о том, что между предыдущим собственником и Г.Е. возникли отношения по пользованию спорным: жилым помещением на условиях коммерческого найма, которые в связи с переходом права собственности на жилое помещение по правилам, предусмотренным ст. 675 ГК РФ, не могут быть признаны расторгнутыми.
Тем самым выявление смысла договора коммерческого найма при толковании его условий обусловливает вывод о том, что воля сторон договора найма была направлена не только на предоставление жилого помещения в пользование на период с 01 сентября 2011 года по 15 августа 2012 года, но и на обеспечение Г.Е. жилым помещением в период трудовых отношений между ЗАО "Металлист-ПМ" и Г.Е.
Это условие, определенное сторонами договора, признано ими существенным. При этом волеизъявление собственника жилого помещения основано на реализации им своих правомочий по распоряжению своим имуществом, в данном случае передача в наем, в своих интересах (ст. 9 ГК РФ). Поэтому, учитывая, как указано выше, установившуюся во взаимных отношениях договора коммерческого найма практику, можно сделать вывод о том, что между ООО "Недвижимость-ПМ" и Г.Е. заключен договор коммерческого найма на период действия трудового договора, заключенного между предприятием ЗАО "Металлист-ПМ" и Г.Е.
Соответственно, на дату предъявления требования истцом о выселении ответчиков, а также на дату рассмотрения дела судом первой инстанции основания для вывода о прекращении ответчиками права пользования жилым помещением и, как следствие, выселения ответчиков из жилого помещения отсутствуют.
Ссылка истца на обусловленность предоставления жилого помещения ответчику несением ЗАО "Металлист-ПМ" расходов на общежития по адресу: <...>, не свидетельствуют об отсутствии у ответчиков правовых оснований для проживания в спорном жилом помещении по указанным выше основаниям.
Судебная коллегия отмечает, что факт трудовых отношения между Г.Е. и ЗАО "Металлист-ПМ" в соответствии с ч. 1 ст. 66 Трудового кодекса Российской Федерации, подтвержден записью в трудовой книжке. Данное обстоятельство не оспорено достоверными и допустимыми доказательствами.
Наличие у ответчика регистрации по иному месту жительства по мнению судебной коллегии правового значения не имеет, поскольку наличие или отсутствие регистрации не свидетельствует безусловно о приобретении или утрате прав на жилье.
При изложенных обстоятельствах доводы апелляционной жалобы основаны на иной оценке истцом обстоятельств дела и ином толковании норм материального права, с которыми судебная коллегия согласится не может.
Судебная коллегия находит решение суда первой инстанции законным и обоснованным, поскольку суд исследовал все обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам по правилам ст. 12, 56 и 67 ГПК РФ. Выводы суда в полной мере мотивированы, соответствуют установленным судом обстоятельствам и материалам дела. Нарушений норм процессуального и материального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.
Руководствуясь ст. 199, 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Свердловского районного суда г. Перми от 22 июля 2014 г. оставить без изменений, апелляционную жалобу Открытого акционерного общества "Редуктор-ПМ" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ПЕРМСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 10.11.2014 ПО ДЕЛУ N 33-9794
Разделы:Найм недвижимости; Сделки с недвижимостью; Социальный наем жилого помещения; Жилищное право
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 10 ноября 2014 г. по делу N 33-9794
Судья Черепанова О.Г.
Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе: председательствующего судьи Фомина В.И.,
судей Пьянкова Д.А. и Никитиной Т.А.,
при секретаре К.Ж.
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Перми 10 ноября 2014 года дело по апелляционной жалобе Открытого акционерного общества "Редуктор-ПМ" на решение Свердловского районного суда г. Перми от 22 июля 2014 г., которым постановлено:
"В удовлетворении исковых требований ОАО "Редуктор-ПМ" к Г.Е., Г.М., Г.И. о признании утратившими право пользования жилым помещением, выселении без предоставления другого жилого помещения отказать в полном объеме.".
Заслушав доклад судьи Пьянкова Д.А., пояснения представителя истца ОАО "Редуктор-ПМ" К.Л., представителя ответчика Г.М. - адвоката Шестакова С.Л., заключение прокурора Левыкиной Л.Л., изучив материалы дела, судебная коллегия
установила:
ОАО "Редуктор-ПМ" обратилось в суд с иском к Г.Е., Г.М., Г.И. в котором (в уточненных требованиях) просит признать ответчиков утратившими право пользования жилым помещением - комнатой N <...>, расположенной по адресу: <...> и выселить их без предоставления другого жилого помещения.
В обоснование иска указало, что Г.Е. в 2007 г. бывшим наймодателем-собственником ООО "Недвижимость-ПМ" (в результате реорганизации в 2012 г. - ЗАО "Недвижимость-ПМ") была предоставлена во временное пользование комната N <...> на основании краткосрочных, возмездных договоров коммерческого найма жилого помещения: N 426 от 11 января 2007 г., N 426 от 01 января 2008 г., N 426 от 01 декабря 2008 г., N 426 от 01 ноября 2009 г., N 426 от 01 октября 2010 г., N 426 от 01 сентября 2011 г. со сроком действия с 01 сентября 2011 г. по 15 августа 2012 г. 29 июня 2012 г. на основании договора купли-продажи был зарегистрирован переход права собственности на часть многоквартирного дома (в том числе на комнату N <...>), расположенного по ул. <...> г. Перми от ЗАО "Недвижимость-ПМ" к ОАО "Редуктор-ПМ". В связи с переходом права собственности на жилое помещение, наймодателем по заключенному действующему договору N 426 от 01 сентября 2011 г. выступает ОАО "Редуктор-ПМ". Указывает, что право пользования жилым помещением ответчиков было основано на прекративших свое действие краткосрочных договорах найма жилого помещения. Г.Е. было предложено заключить краткосрочный договор найма жилого помещения со сроком действия с 01 июля 2012 г. по 15 февраля 2013 г. Подписывать договор ответчица отказалась. От подписей в подтверждение вручения сотрудниками ОАО "Редуктор-ПМ" 10 июля 2013 уведомления с требованием освободить комнату N <...> ответчица отказалась. Ответчикам направлено уведомление об освобождении жилого помещения. Направление указанных Уведомлений (требований) отражает волеизъявление Общества, говорит об отсутствии его намерения предоставлять в пользование ответчику жилое помещение в дальнейшем. У Г.Е. с 20 августа 1991 г. имеется отметка о постоянной регистрации (прописки) по адресу: г. Пермь, ул. <...>; у Г.М. - с 24. июня 1999 г. адресу: <...>. По адресу: <...> ответчики имели временную регистрацию, окончания срока действия договора N 426 от 01 сентября 2011 г., то есть по 15 августа 2012 г. Распределение комнат в многоквартирном доме осуществляется специально созданной ООО "Редуктор-ПМ" комиссией, по ходатайству непосредственного начальства работника, при этом учитывается производственная необходимость предприятия в определенных профессиях на момент распределения. Г.Е. не являлась и не является работником ЗАО "Недвижимость-ПМ", ОАО "Редуктор-ПМ". Таким образом, длительное время ответчики занимают комнату самовольно, незаконно: без какого-либо правового основания, разрешения собственника ОАО "Редуктор-ПМ".
Определениями суда от 26 августа 2013 г. и 14 октября 2013 года в качестве третьих лиц на стороне ответчика привлечены Территориальное Управление Министерства социального развития Пермского развития по г. Перми и ЗАО "Металлист-ПМ".
В судебном заседании представитель истца на удовлетворении заявленных требований настаивала.
Представитель ответчиков иск не признал.
Прокурор в своем заключении полагал исковые требования не
подлежащими удовлетворению.
Иные участвующие в деле лица в судебное заседание не явились, были извещены о месте и времени его проведения.
Судом постановлено указанное выше решение.
Представитель истца ОАО "Редуктор-ПМ" полагает вынесенное решение подлежащим отмене. Ссылаясь на положения ст. 431, 683 ГК РФ, условия договора коммерческого найма жилого помещения от 1 сентября 2011 г. считает необоснованным вывод суда о сохранении за ответчиком права пользования жилым помещением на период трудовых отношений с ЗАО "Металлист-ПМ", указывая на срочность данного соглашения. Отмечает, что материалы дела не содержат трудовой договор с Г.Е. Полагает, что ОАО "Редуктор-ПМ" как новому собственнику помещения перешли права и обязанности по договору от 01 сентября 2011 г. на срок до 15 августа 2012 г. Считает, что толкование судом норм материального права противоречит положениям ст. 209, 421 ГК РФ и ограничивает права истца как собственника помещения.
В возражении на апелляционную жалобу прокурор прокуратуры Свердловского района г. Перми, ссылаясь на положения ст. 10, 30 ЖК РФ, ст. 9, 431, 683, 675 ГК РФ полагает обоснованным вывод суда о сохранении за Г.Е. на основании договора коммерческого найма от 1 сентября 2011 г. права пользования жилым помещением на период трудовых отношений с ЗАО "Металлист-ПМ".
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца на удовлетворении апелляционной жалобы настаивала.
Представитель ответчика просил апелляционную жалобу оставить без удовлетворения.
Прокурор в своем заключении полагала решение суда не подлежащим отмене по доводам апелляционной жалобы.
Иные участвующие в деле лица в судебное заседание не явились, были извещены о месте и времени его проведения.
Судебная коллегия, заслушав пояснения представителей сторон, заключение прокурора, изучив материалы дела, приходит к следующему. В силу частям 1, 2 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (ГПК РФ) суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе.
В случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.
Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В соответствии со 4.1 ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств... .суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции в соответствии со ст. 56, 67 ГПК РФ с 30 октября 2006 года по настоящее время ответчик Г.Е. состоит в трудовых правоотношениях с ЗАО "Металлист-ПМ".
В соответствии с Договором N 426 коммерческого найма жилого помещения, заключенным 11 января 2007 года между ООО "Недвижимость-ПМ" и Г.Е., последней предоставлено жилое помещение, площадью 19,9 кв. м (общая площадь 28,7 кв. м), в общежитии, комната N <...>, находящаяся по адресу: <...>. Срок найма жилого помещения устанавливается с 15 января 2007 года по 31 декабря 2007 года на период действия трудового договора, заключенного между предприятием и нанимателем. Впоследствии по истечении срока сторонами договора заключались новые договора сроком действия до 30 ноября 2008 года, 31 октября 2009 года, 30 сентября 2010 года, 31 августа 2011 года, 15 августа 2012 года.
Во исполнение условий имевших место Договоров Г.Е. и члены ее семьи: Г.М. (супруг), Г.И. (сын) вселились в данное жилое помещение, где продолжают. проживать по настоящее время.
15 июня 2012 года ООО "Недвижимость-ПМ" и ОАО "Редуктор-ПМ" заключили Договор купли-продажи имущества, на основании которого ОАО "Редуктор-ПМ" перешло право собственности на жилые помещения назначение - жилое, общая площадь 1 242, 8 кв. м, этаж 1, 3, 4, 5, номера на поэтажном плане 73 (1 этаж); 1-10, 51-58 (3 этаж); 1-5, 46-49 51-81 (4 этаж), 1-5 46-83 (5 этаж), по адресу: <...>.
Таким: образом, ОАО "Редуктор-ПМ" перешло право собственности на комнату N <...>, в которой проживает Г.Е. с членами своей семьи.
Факт перехода указанного права собственности подтверждено прилагаемым к материалам дела Свидетельством о государственной регистрации права от 29 июня 2012 г.
01 июля 2013 года ОАО "Редуктор-ПМ" направлено в адрес Г.Е. Уведомление, в котором предложено сдать жилое помещение собственнику и передать ключи от комнаты.
ОАО "Редуктор-ПМ" Г.Е. было предложено заключить краткосрочный Договор найма жилого помещения со сроком действия с 01 июля 2012 г. по 15 февраля 2013 г. Подписывать договор ответчица отказалась, что было ею самой отмечено на последней странице договора. Договор не был заключен.
26 августа 2013 г. ОАО "Редуктор-ПМ" направлено в суд настоящее исковое заявление.
Принимая решение об отказе в удовлетворении иска требований, суд первой инстанции, установив обстоятельства дела в соответствии с требованиями процессуального закона, руководствуясь положениями ст. 40, 55 Конституции Российской Федерации, ст. 10, 30 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ), ст. 431, 671, 683, 675, 684 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), исходил из того обстоятельства, что по условиям заключенного договора найма ответчик Г.Е. сохраняет право пользования жилым помещением: на период трудовых отношений с ЗАО "Металлист-ПМ", которые сохраняют свое действие независимо от смены собственника жилья.
Судебная коллегия с выводами суда первой инстанции соглашается и полагает, что доводы апелляционной жалобы не могут служить основанием к отмене или изменению решения суда.
Судом первой инстанции принято во внимание, что правоотношения по пользованию жилым помещением на условиях договора коммерческого найма к моменту разрешения спора не прекращены, соответственно, отсутствуют основания для выселения ответчиков из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения.
В соответствии с п. 1 ст. 10 ЖК РФ, жилищные права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом.
Согласно ч. 1 ст. 30 ЖК РФ, собственник жилого помещения вправе предоставить в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма.
В силу ст. 675 ГК РФ, переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.
По правилам, предусмотренным п. 2 ст. 683 ГК РФ, договор найма жилого помещения, заключенный на срок до одного года является краткосрочным, в то время как по общему правилу согласно п. 1 указанной статьи договор найма жилого помещения заключается на срок не превышающий пяти лет.
В соответствии со ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Учитывая вышеприведенные положения закона, условия заключенного 01 сентября 2011 г. года договора найма жилого помещения между ООО "Недвижимость-ПМ" и Г.Е. подлежат истолкованию с учетом отраженного в п. 1.2 положения - на период действия трудового договора, заключенного между ЗАО "Металлист-ПМ" и Г.Е., поскольку вселение последнего в спорное жилое помещение обусловлено трудовыми отношениями.
Таким образом, дата указанная в п. 1.2. - 15 августа 2012 года не является датой прекращения отношений по пользованию спорным жилым помещением.
По наступлении указанного в п. 1.2. договора найма срок - 15 августа 2012 года и до передачи спорного жилого помещения в собственность истца, ООО "Недвижимость-ПМ" не предъявляло требований о выселении ответчика из жилого помещения в связи с окончанием, как полагает истец, срока договора коммерческого найма.
Поскольку на 15 августа 2012 года, а также на дату перехода права собственности на спорное жилое помещение трудовые отношения между Г.Е. и ЗАО "Металлист-ПМ" не прекращены, учитывая установившуюся практику во взаимных отношениях сторон по договору найма следует вывод о том, что между предыдущим собственником и Г.Е. возникли отношения по пользованию спорным: жилым помещением на условиях коммерческого найма, которые в связи с переходом права собственности на жилое помещение по правилам, предусмотренным ст. 675 ГК РФ, не могут быть признаны расторгнутыми.
Тем самым выявление смысла договора коммерческого найма при толковании его условий обусловливает вывод о том, что воля сторон договора найма была направлена не только на предоставление жилого помещения в пользование на период с 01 сентября 2011 года по 15 августа 2012 года, но и на обеспечение Г.Е. жилым помещением в период трудовых отношений между ЗАО "Металлист-ПМ" и Г.Е.
Это условие, определенное сторонами договора, признано ими существенным. При этом волеизъявление собственника жилого помещения основано на реализации им своих правомочий по распоряжению своим имуществом, в данном случае передача в наем, в своих интересах (ст. 9 ГК РФ). Поэтому, учитывая, как указано выше, установившуюся во взаимных отношениях договора коммерческого найма практику, можно сделать вывод о том, что между ООО "Недвижимость-ПМ" и Г.Е. заключен договор коммерческого найма на период действия трудового договора, заключенного между предприятием ЗАО "Металлист-ПМ" и Г.Е.
Соответственно, на дату предъявления требования истцом о выселении ответчиков, а также на дату рассмотрения дела судом первой инстанции основания для вывода о прекращении ответчиками права пользования жилым помещением и, как следствие, выселения ответчиков из жилого помещения отсутствуют.
Ссылка истца на обусловленность предоставления жилого помещения ответчику несением ЗАО "Металлист-ПМ" расходов на общежития по адресу: <...>, не свидетельствуют об отсутствии у ответчиков правовых оснований для проживания в спорном жилом помещении по указанным выше основаниям.
Судебная коллегия отмечает, что факт трудовых отношения между Г.Е. и ЗАО "Металлист-ПМ" в соответствии с ч. 1 ст. 66 Трудового кодекса Российской Федерации, подтвержден записью в трудовой книжке. Данное обстоятельство не оспорено достоверными и допустимыми доказательствами.
Наличие у ответчика регистрации по иному месту жительства по мнению судебной коллегии правового значения не имеет, поскольку наличие или отсутствие регистрации не свидетельствует безусловно о приобретении или утрате прав на жилье.
При изложенных обстоятельствах доводы апелляционной жалобы основаны на иной оценке истцом обстоятельств дела и ином толковании норм материального права, с которыми судебная коллегия согласится не может.
Судебная коллегия находит решение суда первой инстанции законным и обоснованным, поскольку суд исследовал все обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам по правилам ст. 12, 56 и 67 ГПК РФ. Выводы суда в полной мере мотивированы, соответствуют установленным судом обстоятельствам и материалам дела. Нарушений норм процессуального и материального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.
Руководствуясь ст. 199, 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Свердловского районного суда г. Перми от 22 июля 2014 г. оставить без изменений, апелляционную жалобу Открытого акционерного общества "Редуктор-ПМ" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)