Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 16 июля 2014 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 21 июля 2014 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Мазуровой Н.С., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от ответчика - открытого акционерного общества "Издательско-полиграфическая фирма "Малыш" (ОГРН 1026102905355) - Авдиенко Т.В. (доверенность от 20.01.2014), в отсутствие представителей истца - департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ОГРН 1026103305304), извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, посредством размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2014 (судьи Ковалева Н.В., Баранова Ю.И., Величко М.Г.) по делу N А53-18223/2013, установил следующее.
Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее - департамент) обратился в арбитражный суд с иском к открытому акционерному обществу "Издательско-полиграфическая фирма "Малыш" (далее - общество), в котором просил:
- взыскать задолженность по арендной плате за землю по договору от 08.07.2004 N 25747 за период с 01.07.2012 по 31.03.2013 включительно в размере 10 610 653 рубля 01 копейка,
- взыскать пеню за период с 21.09.2012 по 31.05.2013 включительно в размере 464 931 рубль 57 копеек.
Решением от 25.12.2013 исковые требования удовлетворены частично, с общества в пользу департамента взыскано 8 568 035 рублей 37 копеек задолженности и 379 372 рубля 87 копеек пени. В удовлетворении остальной части требований отказано. Суд пришел к выводу о нарушении обществом обязательства по внесению арендных платежей в рамках договора аренды от 08.07.2004 N 25747, и правомерном исчислении размера арендной платы на основании постановления мэра г. Ростова-на-Дону от 29.12.2007 N 1420 "Об установлении порядка расчета размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону" (далее - постановление от 29.12.2007 N 1420) и постановления администрации города Ростова-на-Дону от 09.04.2012 N 240 "Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону" (далее - постановление от 09.04.2012 N 240). С учетом вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Ростовской области от 15.09.2009 по делу N А53-17796/2007, установившего размер доли общества в праве аренды земельного участка 807/1000 (вместо примененного истцом размера доли 989/1000), сумма задолженности по арендной плате и неустойки за просрочку ее внесения судом пересчитана.
Апелляционным постановлением от 25.03.2014 решение от 25.12.2013 изменено. С общества в пользу департамента взыскано 814 097 рублей 84 копейки задолженности и 61 762 рубля 99 копеек неустойки. В остальной части иска отказано. Суд апелляционной инстанции согласился с примененным судом первой инстанции размером доли (807/1000) в праве аренды земельного участка с кадастровым номером 61:44:01 02 01:0007. Однако указал на то, что в отсутствие нормативно утвержденной методики расчета арендной платы как произведения кадастровой стоимости земельного участка и ставки арендной платы по видам использования земель, подлежащей применению к договорам, заключенным до издания администрацией Ростовской области постановления от 15.12.2005 N 283, а также в отсутствие доказательств переоформления сторонами договора аренды, внесения в него изменений, касающихся методики расчета арендной платы, у департамента отсутствовали основания для применения при расчете задолженности общества постановлений от 29.12.2007 N 1420 и от 09.04.2012 N 240.
В кассационной жалобе департамент просит апелляционное постановление от 25.03.2014 отменить, оставить в силе решение от 25.12.2013. По мнению подателя жалобы, постановление администрации Ростовской области от 15.12.2005 N 283 носило рекомендательный характер, и в отсутствие дополнительных соглашений к существовавшим договорам аренды земельных участков, арендная плата подлежала исчислению на основании нормативных правовых актов органов муниципальной власти. Поскольку ставки арендной платы за использование земельных участков, находящихся в публичной собственности, являются регулируемыми соответствующими уполномоченными органами, с момента вступления в силу постановления мэра города Ростова-на-Дону от 19.12.2005 N 1919 к сложившимся между обществом и департаментом арендным отношениям подлежал применению новый порядок определения размера арендной платы (как произведение кадастровой стоимости земельных участков и установленной ставки арендной платы), независимо от соблюдения сторонами механизма изменения арендной платы, установленного договором, и субъектного состава арендаторов, определенного в пункте 3 постановления администрации Ростовской области от 15.12.2005 N 283. Обязанность вносить арендные платежи по договору от 08.07.2004 N 25747 возникла у общества на основании постановления от 29.12.2007 N 1420 - с 01.01.2008, а на основании постановления от 09.04.2012 N 240 - с 11.04.2012, в силу прямого указания закона (абзац 2 пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее - Гражданский кодекс, пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, далее - Земельный кодекс). Контррасчет задолженности, с которым согласился суд апелляционной инстанции, ошибочен, так как в нем не применены нарастающим итогом коэффициенты инфляции за каждый последующий финансовый год. Норма об индексации размера арендной платы была введена постановлением администрации Ростовской области от 15.11.2006 N 445 о внесении изменений в постановление от 15.12.2005 N 283 и действует с 01.01.2007. Применение прогнозируемого индекса инфляции не дифференцировано способами определения арендной платы. В дополнении к кассационной жалобе департамент указал, что обжалуемое апелляционное постановление нарушает единообразие в толковании и применении норм права (применительно к делу N А53-14432/2013).
Обществом представлен письменный отзыв с возражениями против удовлетворения кассационной жалобы, аналогичная позиция высказана в судебном заседании.
Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, выслушав в открытом судебном заседании представителя ответчика, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит жалобу не подлежащей удовлетворению, по следующим основаниям.
Как видно из материалов настоящего дела и установлено судами, департамент (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 08.07.2004 N 25747 аренды с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка площадью 45 024 кв. м, с кадастровым номером 61:44:01 02 01:0007, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, просп. Королева, дом 7/19, для использования в целях эксплуатации типографии. Договор аренды, срок действия которого пунктом 2.1 определен до 02.06.2052, зарегистрирован в установленном законом порядке 30.09.2004 (л. д. 9-15, 17).
Сторонами договора подписан акт приема-передачи участка (л. д. 16).
Кадастровый номер участка 61:44:01 02 01:0007 равнозначен номеру 61:44:0010201:7 (л. д. - 18).
Согласно пункту 3.1 договора на момент его заключения годовой размер арендной платы составил 926 339 рублей 81 копейку, исходя из доли общества в праве аренды, равной 989/1000.
При расчете арендной платы (приложение N 2 к договору аренды) стороны использовали формулу (методику), установленную Положением о порядке определения размеров арендной платы за землю в городе Ростове-на-Дону, утвержденным постановлением мэра города от 15.04.2004 N 555, представляющую собой произведение средней ставки земельного налога за единицу площади земельного участка в год, коэффициента индексации ставок земельного налога, коэффициента кратности, учитывающего вид использования земель, коэффициента зоны градостроительной ценности и площади земельного участка (с учетом приходящейся на общество доли).
Арендная плата вносится ежеквартально равными частями (1/4) от общей суммы платы за год не позднее 20 числа последнего месяца квартала (пункт 3.2 договора).
Размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом и не чаще одного раза в год при изменении базовой ставки арендной платы. В этом случае исчисление и уплата аренды осуществляется на основании дополнительных соглашений к договору (пункт 3.4 договора).
За нарушение срока внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от суммы задолженности за каждый календарный день просрочки (пункт 5.2 договора).
Указывая на неисполнение обществом договорного обязательства по внесению арендных платежей в период с 01.07.2012 по 31.03.2013, департамент обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статьи 309, 310 Гражданского кодекса).
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса). В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (статья 614 Гражданского кодекса). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса установлено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.
В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса и пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ, Вводный закон) стоимость аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, относится к категории регулируемых цен (статья 424 Гражданского кодекса), органы государственной власти и органы местного самоуправления вправе определять (изменять) ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование участком.
Поскольку регулирование арендной платы за указанные земельные участки осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.
В этой связи увеличение размера арендной платы в результате изменения таких ставок публичным собственником земельного участка в соответствии с предоставленными полномочиями не является с его стороны нарушением условия договора о согласованном размере арендной платы.
Стороны руководствуются установленным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта (статьи 424, 614 Гражданского кодекса). При этом участники сделки не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды. Соответствующие правовые позиции изложены в пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13), постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09, от 15.03.2012 N 15117/11, от 29.05.2012 N 17475/11.
Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 Кодекса).
Исследовав и оценив представленные в дело доказательства, суды пришли к выводу о нарушении обществом в спорный период обязательства по своевременному и полному внесению арендной платы за земельный участок на основании договора аренды от 08.07.2004, что не оспаривается ответчиком. Судебные инстанции обоснованно исходили из установленной вступившими в законную силу судебными актами по делу N А53-17796/2007 доли общества в праве аренды на спорный участок, составляющей 807/1000 (против указанной в договоре аренды от 08.07.2004 N 25747 доли 989/1000), против чего также не заявлено возражений сторонами.
Как следует из представленного департаментом расчета задолженности, ее размер за период с 01.07.2012 по 31.03.2013 определен на основании постановления администрации города Ростова-на-Дону от 09.04.2012 N 240, изданного в соответствии с постановлением правительства Ростовской области от 27.02.2012 N 120.
Суд первой инстанции верно отметил, что арендная плата за спорный земельный участок с кадастровым номером 61:44:01 02 01:0007, находящийся в государственной собственности, не разграниченной по уровню собственности, является устанавливаемой (регулируемой) уполномоченными на то органами. Однако при этом не учел буквальное содержание Порядка определения размера арендной платы, порядка условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена (пункт 2 приложения N 1 к постановлению правительства Ростовской области от 27.02.2012 N 120) и Порядка расчета размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону (пункт 2 приложения N 1 к постановлению администрации г. Ростова-на-Дону от 09.04.2012 N 240), в силу которых расчет размера годовой арендной платы за земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, определяемый произведением коэффициента индексации, кадастровой стоимости земельного участка и ставки арендной платы по виду использования земель, устанавливаемой в процентах от кадастровой стоимости земельного участка, применяется в случаях переоформления ранее заключенных договоров аренды либо внесения в них изменений в части продления сроков их действия.
Заключенные в установленном порядке соглашения об изменении арендной платы, предусмотренной договором, в материалах дела отсутствуют.
Поскольку сторонами не представлены доказательства внесения изменений в согласованную приложением N 2 к договору аренды от 08.07.2004 N 25747 методику определения размера арендной платы, изданное во исполнение постановления правительства Ростовской области от 27.02.2012 N 120 постановление администрации г. Ростова-на-Дону от 09.04.2012 N 240 признано судом апелляционной инстанции не подлежащим применению при расчете задолженности.
Согласно части 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.
Довод жалобы о рекомендательном характере постановления администрации Ростовской области от 15.12.2005 N 283 судом кассационной инстанции отклоняется, поскольку данный правовой акт признан утратившим силу постановлением от 05.12.2007 N 475, то есть задолго до наступления спорного периода (с 01.07.2012 по 31.03.2013).
Приведенный в жалобе аргумент о том, что обязанность вносить арендные платежи по договору от 08.07.2004 N 25747 возникла у общества с 11.04.2012 на основании постановления администрации г. Ростова-на-Дону от 09.04.2012 N 240, в силу прямого указания закона, не принимается, поскольку органы местного самоуправления муниципальных образования правом устанавливать порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, не наделены, данный вопрос отнесен к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации (пункт 10 статьи 3 Вводного закона в редакции Федерального закона от 24.07.2007 N 212-ФЗ).
Поскольку подателем жалобы не опровергнута правильность указания апелляционного суда на пункт 3 постановления администрации Ростовской области от 15.12.2005 N 283 о нераспространении нового порядка определения размера арендной платы на договоры аренды, заключенные до издания названного нормативного акта, в том числе и на спорный договор аренды от 08.07.2004, указание на необходимость применения в расчете положений постановления от 15.11.2006 N 445 о внесении изменений в названный правовой акт, необоснованно. Апелляционный суд отразил в постановлении применение в расчете задолженности согласованной сторонами в договоре формулы расчета арендной платы, учитывающей и коэффициент индексации ставок.
Отклоняя ссылку департамента на нарушение обжалуемым апелляционным постановлением единообразия в толковании и применении норм права, суд кассационной инстанции при рассмотрении настоящего дела учитывает выводы, сформулированные во вступивших в законную силу судебных актах по делу N А53-1853/2013, в рамках которого рассмотрен спор между теми же сторонами и из того же договора аренды земельного участка от 08.07.2004 N 25747 (иной спорный период).
При таких обстоятельствах оснований для отмены апелляционного постановления от 25.03.2014 по доводам кассационной жалобы не имеется. Суд апелляционной инстанции верно применил нормы материального права, представленные сторонами доказательства всесторонне исследовал и дал им надлежащую правовую оценку. На наличие в деле не исследованных судами доказательств в жалобе не указано.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса), не установлено.
От уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы департамент освобожден (пункт 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2014 по делу N А53-18223/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 21.07.2014 ПО ДЕЛУ N А53-18223/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 июля 2014 г. по делу N А53-18223/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 16 июля 2014 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 21 июля 2014 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Мазуровой Н.С., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от ответчика - открытого акционерного общества "Издательско-полиграфическая фирма "Малыш" (ОГРН 1026102905355) - Авдиенко Т.В. (доверенность от 20.01.2014), в отсутствие представителей истца - департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ОГРН 1026103305304), извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, посредством размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2014 (судьи Ковалева Н.В., Баранова Ю.И., Величко М.Г.) по делу N А53-18223/2013, установил следующее.
Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее - департамент) обратился в арбитражный суд с иском к открытому акционерному обществу "Издательско-полиграфическая фирма "Малыш" (далее - общество), в котором просил:
- взыскать задолженность по арендной плате за землю по договору от 08.07.2004 N 25747 за период с 01.07.2012 по 31.03.2013 включительно в размере 10 610 653 рубля 01 копейка,
- взыскать пеню за период с 21.09.2012 по 31.05.2013 включительно в размере 464 931 рубль 57 копеек.
Решением от 25.12.2013 исковые требования удовлетворены частично, с общества в пользу департамента взыскано 8 568 035 рублей 37 копеек задолженности и 379 372 рубля 87 копеек пени. В удовлетворении остальной части требований отказано. Суд пришел к выводу о нарушении обществом обязательства по внесению арендных платежей в рамках договора аренды от 08.07.2004 N 25747, и правомерном исчислении размера арендной платы на основании постановления мэра г. Ростова-на-Дону от 29.12.2007 N 1420 "Об установлении порядка расчета размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону" (далее - постановление от 29.12.2007 N 1420) и постановления администрации города Ростова-на-Дону от 09.04.2012 N 240 "Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону" (далее - постановление от 09.04.2012 N 240). С учетом вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Ростовской области от 15.09.2009 по делу N А53-17796/2007, установившего размер доли общества в праве аренды земельного участка 807/1000 (вместо примененного истцом размера доли 989/1000), сумма задолженности по арендной плате и неустойки за просрочку ее внесения судом пересчитана.
Апелляционным постановлением от 25.03.2014 решение от 25.12.2013 изменено. С общества в пользу департамента взыскано 814 097 рублей 84 копейки задолженности и 61 762 рубля 99 копеек неустойки. В остальной части иска отказано. Суд апелляционной инстанции согласился с примененным судом первой инстанции размером доли (807/1000) в праве аренды земельного участка с кадастровым номером 61:44:01 02 01:0007. Однако указал на то, что в отсутствие нормативно утвержденной методики расчета арендной платы как произведения кадастровой стоимости земельного участка и ставки арендной платы по видам использования земель, подлежащей применению к договорам, заключенным до издания администрацией Ростовской области постановления от 15.12.2005 N 283, а также в отсутствие доказательств переоформления сторонами договора аренды, внесения в него изменений, касающихся методики расчета арендной платы, у департамента отсутствовали основания для применения при расчете задолженности общества постановлений от 29.12.2007 N 1420 и от 09.04.2012 N 240.
В кассационной жалобе департамент просит апелляционное постановление от 25.03.2014 отменить, оставить в силе решение от 25.12.2013. По мнению подателя жалобы, постановление администрации Ростовской области от 15.12.2005 N 283 носило рекомендательный характер, и в отсутствие дополнительных соглашений к существовавшим договорам аренды земельных участков, арендная плата подлежала исчислению на основании нормативных правовых актов органов муниципальной власти. Поскольку ставки арендной платы за использование земельных участков, находящихся в публичной собственности, являются регулируемыми соответствующими уполномоченными органами, с момента вступления в силу постановления мэра города Ростова-на-Дону от 19.12.2005 N 1919 к сложившимся между обществом и департаментом арендным отношениям подлежал применению новый порядок определения размера арендной платы (как произведение кадастровой стоимости земельных участков и установленной ставки арендной платы), независимо от соблюдения сторонами механизма изменения арендной платы, установленного договором, и субъектного состава арендаторов, определенного в пункте 3 постановления администрации Ростовской области от 15.12.2005 N 283. Обязанность вносить арендные платежи по договору от 08.07.2004 N 25747 возникла у общества на основании постановления от 29.12.2007 N 1420 - с 01.01.2008, а на основании постановления от 09.04.2012 N 240 - с 11.04.2012, в силу прямого указания закона (абзац 2 пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее - Гражданский кодекс, пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, далее - Земельный кодекс). Контррасчет задолженности, с которым согласился суд апелляционной инстанции, ошибочен, так как в нем не применены нарастающим итогом коэффициенты инфляции за каждый последующий финансовый год. Норма об индексации размера арендной платы была введена постановлением администрации Ростовской области от 15.11.2006 N 445 о внесении изменений в постановление от 15.12.2005 N 283 и действует с 01.01.2007. Применение прогнозируемого индекса инфляции не дифференцировано способами определения арендной платы. В дополнении к кассационной жалобе департамент указал, что обжалуемое апелляционное постановление нарушает единообразие в толковании и применении норм права (применительно к делу N А53-14432/2013).
Обществом представлен письменный отзыв с возражениями против удовлетворения кассационной жалобы, аналогичная позиция высказана в судебном заседании.
Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, выслушав в открытом судебном заседании представителя ответчика, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит жалобу не подлежащей удовлетворению, по следующим основаниям.
Как видно из материалов настоящего дела и установлено судами, департамент (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 08.07.2004 N 25747 аренды с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка площадью 45 024 кв. м, с кадастровым номером 61:44:01 02 01:0007, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, просп. Королева, дом 7/19, для использования в целях эксплуатации типографии. Договор аренды, срок действия которого пунктом 2.1 определен до 02.06.2052, зарегистрирован в установленном законом порядке 30.09.2004 (л. д. 9-15, 17).
Сторонами договора подписан акт приема-передачи участка (л. д. 16).
Кадастровый номер участка 61:44:01 02 01:0007 равнозначен номеру 61:44:0010201:7 (л. д. - 18).
Согласно пункту 3.1 договора на момент его заключения годовой размер арендной платы составил 926 339 рублей 81 копейку, исходя из доли общества в праве аренды, равной 989/1000.
При расчете арендной платы (приложение N 2 к договору аренды) стороны использовали формулу (методику), установленную Положением о порядке определения размеров арендной платы за землю в городе Ростове-на-Дону, утвержденным постановлением мэра города от 15.04.2004 N 555, представляющую собой произведение средней ставки земельного налога за единицу площади земельного участка в год, коэффициента индексации ставок земельного налога, коэффициента кратности, учитывающего вид использования земель, коэффициента зоны градостроительной ценности и площади земельного участка (с учетом приходящейся на общество доли).
Арендная плата вносится ежеквартально равными частями (1/4) от общей суммы платы за год не позднее 20 числа последнего месяца квартала (пункт 3.2 договора).
Размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом и не чаще одного раза в год при изменении базовой ставки арендной платы. В этом случае исчисление и уплата аренды осуществляется на основании дополнительных соглашений к договору (пункт 3.4 договора).
За нарушение срока внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от суммы задолженности за каждый календарный день просрочки (пункт 5.2 договора).
Указывая на неисполнение обществом договорного обязательства по внесению арендных платежей в период с 01.07.2012 по 31.03.2013, департамент обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статьи 309, 310 Гражданского кодекса).
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса). В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (статья 614 Гражданского кодекса). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса установлено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.
В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса и пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ, Вводный закон) стоимость аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, относится к категории регулируемых цен (статья 424 Гражданского кодекса), органы государственной власти и органы местного самоуправления вправе определять (изменять) ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование участком.
Поскольку регулирование арендной платы за указанные земельные участки осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.
В этой связи увеличение размера арендной платы в результате изменения таких ставок публичным собственником земельного участка в соответствии с предоставленными полномочиями не является с его стороны нарушением условия договора о согласованном размере арендной платы.
Стороны руководствуются установленным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта (статьи 424, 614 Гражданского кодекса). При этом участники сделки не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды. Соответствующие правовые позиции изложены в пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13), постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09, от 15.03.2012 N 15117/11, от 29.05.2012 N 17475/11.
Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 Кодекса).
Исследовав и оценив представленные в дело доказательства, суды пришли к выводу о нарушении обществом в спорный период обязательства по своевременному и полному внесению арендной платы за земельный участок на основании договора аренды от 08.07.2004, что не оспаривается ответчиком. Судебные инстанции обоснованно исходили из установленной вступившими в законную силу судебными актами по делу N А53-17796/2007 доли общества в праве аренды на спорный участок, составляющей 807/1000 (против указанной в договоре аренды от 08.07.2004 N 25747 доли 989/1000), против чего также не заявлено возражений сторонами.
Как следует из представленного департаментом расчета задолженности, ее размер за период с 01.07.2012 по 31.03.2013 определен на основании постановления администрации города Ростова-на-Дону от 09.04.2012 N 240, изданного в соответствии с постановлением правительства Ростовской области от 27.02.2012 N 120.
Суд первой инстанции верно отметил, что арендная плата за спорный земельный участок с кадастровым номером 61:44:01 02 01:0007, находящийся в государственной собственности, не разграниченной по уровню собственности, является устанавливаемой (регулируемой) уполномоченными на то органами. Однако при этом не учел буквальное содержание Порядка определения размера арендной платы, порядка условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена (пункт 2 приложения N 1 к постановлению правительства Ростовской области от 27.02.2012 N 120) и Порядка расчета размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону (пункт 2 приложения N 1 к постановлению администрации г. Ростова-на-Дону от 09.04.2012 N 240), в силу которых расчет размера годовой арендной платы за земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, определяемый произведением коэффициента индексации, кадастровой стоимости земельного участка и ставки арендной платы по виду использования земель, устанавливаемой в процентах от кадастровой стоимости земельного участка, применяется в случаях переоформления ранее заключенных договоров аренды либо внесения в них изменений в части продления сроков их действия.
Заключенные в установленном порядке соглашения об изменении арендной платы, предусмотренной договором, в материалах дела отсутствуют.
Поскольку сторонами не представлены доказательства внесения изменений в согласованную приложением N 2 к договору аренды от 08.07.2004 N 25747 методику определения размера арендной платы, изданное во исполнение постановления правительства Ростовской области от 27.02.2012 N 120 постановление администрации г. Ростова-на-Дону от 09.04.2012 N 240 признано судом апелляционной инстанции не подлежащим применению при расчете задолженности.
Согласно части 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.
Довод жалобы о рекомендательном характере постановления администрации Ростовской области от 15.12.2005 N 283 судом кассационной инстанции отклоняется, поскольку данный правовой акт признан утратившим силу постановлением от 05.12.2007 N 475, то есть задолго до наступления спорного периода (с 01.07.2012 по 31.03.2013).
Приведенный в жалобе аргумент о том, что обязанность вносить арендные платежи по договору от 08.07.2004 N 25747 возникла у общества с 11.04.2012 на основании постановления администрации г. Ростова-на-Дону от 09.04.2012 N 240, в силу прямого указания закона, не принимается, поскольку органы местного самоуправления муниципальных образования правом устанавливать порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, не наделены, данный вопрос отнесен к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации (пункт 10 статьи 3 Вводного закона в редакции Федерального закона от 24.07.2007 N 212-ФЗ).
Поскольку подателем жалобы не опровергнута правильность указания апелляционного суда на пункт 3 постановления администрации Ростовской области от 15.12.2005 N 283 о нераспространении нового порядка определения размера арендной платы на договоры аренды, заключенные до издания названного нормативного акта, в том числе и на спорный договор аренды от 08.07.2004, указание на необходимость применения в расчете положений постановления от 15.11.2006 N 445 о внесении изменений в названный правовой акт, необоснованно. Апелляционный суд отразил в постановлении применение в расчете задолженности согласованной сторонами в договоре формулы расчета арендной платы, учитывающей и коэффициент индексации ставок.
Отклоняя ссылку департамента на нарушение обжалуемым апелляционным постановлением единообразия в толковании и применении норм права, суд кассационной инстанции при рассмотрении настоящего дела учитывает выводы, сформулированные во вступивших в законную силу судебных актах по делу N А53-1853/2013, в рамках которого рассмотрен спор между теми же сторонами и из того же договора аренды земельного участка от 08.07.2004 N 25747 (иной спорный период).
При таких обстоятельствах оснований для отмены апелляционного постановления от 25.03.2014 по доводам кассационной жалобы не имеется. Суд апелляционной инстанции верно применил нормы материального права, представленные сторонами доказательства всесторонне исследовал и дал им надлежащую правовую оценку. На наличие в деле не исследованных судами доказательств в жалобе не указано.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса), не установлено.
От уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы департамент освобожден (пункт 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).
Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2014 по делу N А53-18223/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Н.С.МАЗУРОВА
Н.С.МАЗУРОВА
Судьи
А.И.МЕЩЕРИН
И.В.СИДОРОВА
А.И.МЕЩЕРИН
И.В.СИДОРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)