Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 09 февраля 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 12 февраля 2015 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Катькиной Н.Н.,
судей Бархатова В.Ю., Коротковой Е.Н.,
при ведении протокола судебного заседания: Чугуевой Н.Н.,
при участии в заседании:
- от Комитета по управлению имуществом и экономике администрации Солнечногорского муниципального района Московской области: Прудыус А.А. по доверенности N 46 от 07.11.14;
- от ООО "Солнечная долина": Майков А.Н. по доверенности N 3 от 02.02.15,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Солнечная долина" на решение Арбитражного суда Московской области от 21 ноября 2014 года по делу N А41-61443/14, принятое судьей Федуловой Л.В., по иску Комитета по управлению имуществом и экономике администрации Солнечногорского муниципального района Московской области к обществу с ограниченной ответственностью "Солнечная долина" о взыскании задолженности по арендной плате и расторжении договора аренды,
установил:
Комитет по управлению имуществом и экономике администрации Солнечногорского муниципального района Московской области обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью (ООО) "Солнечная долина" о:
- - взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды N 70-АП от 04.05.12 за период с 04.05.12 по 31.03.14 в размере 325 595 рублей 29 копеек;
- - взыскании пени за нарушение сроков внесения арендной платы по договору аренды N 70-АП от 04.05.12 в размере 55 213 рублей 16 копеек;
- - расторжении договора аренды N 70-П от 04.05.12, предметом которого является аренда земельного участка общей площадью 3 950 кв. м с кадастровым номером 50:09:0080203:166 по адресу: Московская область, Солнечногорский район, городское поселение Солнечногорск, 63 км Ленинградского шоссе;
- - обязании освободить земельный участок общей площадью 3 950 кв. м с кадастровым номером 50:09:0080203:166 по адресу: Московская область, Солнечногорский район, городское поселение Солнечногорск, 63 км Ленинградского шоссе (л.д. 2 - 5, 58 - 61).
Иск заявлен на основании статей 309, 310, 314, 408, 452, 610, 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Решением Арбитражного суда Московской области от 21 ноября 2014 года исковые требования были удовлетворены, с ООО "Солнечная долина" в пользу Комитета по управлению имуществом и экономике администрации Солнечногорского муниципального района Московской области была взыскана задолженность по арендной плате по договору аренды N 70-АП от 04.05.12 за период с 04.05.12 по 31.03.14 в размере 325 595 рублей 29 копеек, пени за нарушение сроков внесения арендной платы по договору аренды N 70-АП от 04.05.12 в размере 55 213 рублей 16 копеек, договор аренды N 70-П от 04.05.12, предметом которого является аренда земельного участка общей площадью 3 950 кв. м с кадастровым номером 50:09:0080203:166 по адресу: Московская область, Солнечногорский район, городское поселение Солнечногорск, 63 км Ленинградского шоссе, был расторгнут, ООО "Солнечная долина" было обязано освободить земельный участок общей площадью 3 950 кв. м с кадастровым номером 50:09:0080203:166 по адресу: Московская область, Солнечногорский район, городское поселение Солнечногорск, 63 км Ленинградского шоссе, с ООО "Солнечная долина" в доход федерального бюджета было взыскано 14 616 рублей государственной пошлины (л.д. 69 - 70).
Не согласившись с вынесенным судебным актом, ООО "Солнечная долина" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить в части удовлетворения требования о расторжении договора аренды, указывая на несоблюдение истцом обязательного досудебного порядка рассмотрения спора (л.д. 72 - 73).
В судебном заседании апелляционного суда представитель ООО "Солнечная долина" поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции в обжалуемой части отменить, в удовлетворении иска в этой части отказать.
Представитель Комитета по управлению имуществом и экономике администрации Солнечногорского муниципального района Московской области возражал против доводов заявителя апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Согласно части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.
Поскольку лицами, участвующими в деле не заявлены возражения в пересмотре судебного акта в обжалуемой части, апелляционный суд проверяет законность и обоснованность решения в части удовлетворения требований о расторжении договора аренды N 70-П от 04.05.12, предметом которого является аренда земельного участка общей площадью 3 950 кв. м с кадастровым номером 50:09:0080203:166 по адресу: Московская область, Солнечногорский район, городское поселение Солнечногорск, 63 км Ленинградского шоссе; и обязании освободить земельный участок общей площадью 3 950 кв. м с кадастровым номером 50:09:0080203:166 по адресу: Московская область, Солнечногорский район, городское поселение Солнечногорск, 63 км Ленинградского шоссе (л.д. 2 - 5).
Законность и обоснованность решения суда в обжалуемой части проверены апелляционным судом в соответствии со статьями 266 - 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исследовав материалы дела и доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей сторон, апелляционный суд не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Как следует из материалов дела, 04.05.12 между Комитетом по управлению имуществом и экономике администрации Солнечногорского муниципального района Московской области (Арендодатель) и ООО "Солнечная долина" (Арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 70-АП, по условиям которого Арендодатель передал Арендатору за плату во временное пользование земельный участок с кадастровым номером 50:09:0080203:166 общей площадью 3 950 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, для размещения объектов общественно-делового и гражданского строительства, расположенный по адресу: Московская область, Солнечногорский район, городское поселение Солнечногорск, город Солнечногорск, 63 км. Ленинградского шоссе (л.д. 7 - 13).
В соответствии с пунктом 3.2 договора арендная плата за пользование земельным участком вносится Арендатором ежеквартально, равными долями, до 15 числа последнего месяца текущего квартала.
Пунктом 3.3 договора закреплено, что арендная плата начисляется с даты подписания сторонами акта приема передачи земельного участка.
Согласно пункту 3.8 договора за нарушение сроков внесения арендной платы Арендатор уплачивает пеню в размере 0,05% за каждый день просрочки от суммы платежей за истекший расчетный период. Началом применения данной санкции считается день, следующий за последним днем срока платежа.
ООО "Солнечная долина" принятые на себя обязательства исполнило ненадлежащим образом, в результате чего за ним образовалась задолженность в сумме 325 595 рублей 59 копеек за период с 04.05.12 по 31.03.14.
В силу пункта 5.1.3 договора аренды Арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при нарушении Арендатором условий договора, в том числе, при невнесении арендной платы более чем двух раз.
03.12.13 Комитет по управлению имуществом и экономике администрации Солнечногорского муниципального района Московской области направил в адрес ООО "Солнечная долина" уведомление о задолженности с требованием об оплате в течение десяти дней имеющейся задолженности (л.д. 19).
Поскольку задолженность погашена не была 30.07.14 Комитет по управлению имуществом и экономике администрации Солнечногорского муниципального района Московской области направил в адрес ООО "Солнечная долина" досудебную претензию (требование), в которой указал на необходимость погашения задолженности и рассмотрения вопроса о расторжении договора аренды, сообщив, что о принятом решении необходимо уведомить в течение 5 дней (л.д. 29).
Оставление указанной претензии без удовлетворения послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции указал, что факт ненадлежащего исполнения ответчиком принятых на себя обязательств подтвержден материалами дела.
Апелляционный суд считает выводы суда первой инстанции законными и обоснованными, доводы апелляционной жалобы подлежащими отклонению.
В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.
Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 11 от 24.03.05 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
В силу пункта 5.1.3 договора аренды N 70-АП от 04.05.12 Арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при нарушении Арендатором условий договора, в том числе, при невнесении арендной платы более чем двух раз.
Как следует из материалов дела, ООО "Солнечная долина" имеет задолженность по договору N 70-АП от 04.05.12 за период с 04.05.12 по 31.03.14, то есть с момента заключения названного договора ответчик арендную плату не вносил, следовательно, имеет место существенное нарушение условий соглашения сторон, что ответчиком не оспаривается.
В силу абзаца 7 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 66 от 11.01.02 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" по смыслу части третьей статьи 619 ГК РФ, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.
Так как часть третья статьи 619 Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В пункте 30 названного Информационного письма Высший Арбитражный Суд Российской Федерации указал на то, что необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.
30.07.14 Комитет по управлению имуществом и экономике администрации Солнечногорского муниципального района Московской области направил по юридическому адресу ООО "Солнечная долина" досудебную претензию (требование), в которой указал на наличие задолженности и необходимость ее погашения в течение пяти дней со дня получения претензии, с указанием на необходимость или исполнения обязательств, или расторжения договора аренды (л.д. 29).
В судебном заседании апелляционного суда представитель ООО "Солнечная долина" подтвердил получение указанной претензии.
Учитывая факт направления претензии ответчику, а также то обстоятельство, что с настоящим иском Комитет обратился только 06.10.14, апелляционный суд полагает, что, истцом соблюден претензионный порядок, предусмотренный статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленные требования.
Ссылка заявителя апелляционной жалобы на несоблюдение истцом месячного срока для уведомления о расторжении договора признается апелляционным судом несостоятельным.
В силу пункта 6.1 договора аренды от 04.05.12 договор может быть расторгнут досрочно по обоюдному согласию сторон с подписанием дополнительного соглашения о расторжении договора Арендодателем и Арендатором. При намерении расторгнуть договор сторона уведомляет об этом письменно за один месяц до предполагаемой даты расторжения договора.
Как указывалось выше, досудебная претензия была направлена ответчику 30.07.14, с настоящим иском Комитет обратился только 06.10.14, таким образом, истцом условия расторжения договора аренды были соблюдены.
Иных доводов, опровергающих выводы суда первой инстанции по существу, апелляционная жалоба не содержит.
Учитывая изложенное, апелляционный суд не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта, в связи с чем апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Московской области от 21 ноября 2014 года по делу N А41-61443/14 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий
Н.Н.КАТЬКИНА
Судьи
В.Ю.БАРХАТОВ
Е.Н.КОРОТКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 12.02.2015 N 10АП-16748/2014 ПО ДЕЛУ N А41-61443/14
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 февраля 2015 г. по делу N А41-61443/14
Резолютивная часть постановления объявлена 09 февраля 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 12 февраля 2015 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Катькиной Н.Н.,
судей Бархатова В.Ю., Коротковой Е.Н.,
при ведении протокола судебного заседания: Чугуевой Н.Н.,
при участии в заседании:
- от Комитета по управлению имуществом и экономике администрации Солнечногорского муниципального района Московской области: Прудыус А.А. по доверенности N 46 от 07.11.14;
- от ООО "Солнечная долина": Майков А.Н. по доверенности N 3 от 02.02.15,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Солнечная долина" на решение Арбитражного суда Московской области от 21 ноября 2014 года по делу N А41-61443/14, принятое судьей Федуловой Л.В., по иску Комитета по управлению имуществом и экономике администрации Солнечногорского муниципального района Московской области к обществу с ограниченной ответственностью "Солнечная долина" о взыскании задолженности по арендной плате и расторжении договора аренды,
установил:
Комитет по управлению имуществом и экономике администрации Солнечногорского муниципального района Московской области обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью (ООО) "Солнечная долина" о:
- - взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды N 70-АП от 04.05.12 за период с 04.05.12 по 31.03.14 в размере 325 595 рублей 29 копеек;
- - взыскании пени за нарушение сроков внесения арендной платы по договору аренды N 70-АП от 04.05.12 в размере 55 213 рублей 16 копеек;
- - расторжении договора аренды N 70-П от 04.05.12, предметом которого является аренда земельного участка общей площадью 3 950 кв. м с кадастровым номером 50:09:0080203:166 по адресу: Московская область, Солнечногорский район, городское поселение Солнечногорск, 63 км Ленинградского шоссе;
- - обязании освободить земельный участок общей площадью 3 950 кв. м с кадастровым номером 50:09:0080203:166 по адресу: Московская область, Солнечногорский район, городское поселение Солнечногорск, 63 км Ленинградского шоссе (л.д. 2 - 5, 58 - 61).
Иск заявлен на основании статей 309, 310, 314, 408, 452, 610, 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Решением Арбитражного суда Московской области от 21 ноября 2014 года исковые требования были удовлетворены, с ООО "Солнечная долина" в пользу Комитета по управлению имуществом и экономике администрации Солнечногорского муниципального района Московской области была взыскана задолженность по арендной плате по договору аренды N 70-АП от 04.05.12 за период с 04.05.12 по 31.03.14 в размере 325 595 рублей 29 копеек, пени за нарушение сроков внесения арендной платы по договору аренды N 70-АП от 04.05.12 в размере 55 213 рублей 16 копеек, договор аренды N 70-П от 04.05.12, предметом которого является аренда земельного участка общей площадью 3 950 кв. м с кадастровым номером 50:09:0080203:166 по адресу: Московская область, Солнечногорский район, городское поселение Солнечногорск, 63 км Ленинградского шоссе, был расторгнут, ООО "Солнечная долина" было обязано освободить земельный участок общей площадью 3 950 кв. м с кадастровым номером 50:09:0080203:166 по адресу: Московская область, Солнечногорский район, городское поселение Солнечногорск, 63 км Ленинградского шоссе, с ООО "Солнечная долина" в доход федерального бюджета было взыскано 14 616 рублей государственной пошлины (л.д. 69 - 70).
Не согласившись с вынесенным судебным актом, ООО "Солнечная долина" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить в части удовлетворения требования о расторжении договора аренды, указывая на несоблюдение истцом обязательного досудебного порядка рассмотрения спора (л.д. 72 - 73).
В судебном заседании апелляционного суда представитель ООО "Солнечная долина" поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции в обжалуемой части отменить, в удовлетворении иска в этой части отказать.
Представитель Комитета по управлению имуществом и экономике администрации Солнечногорского муниципального района Московской области возражал против доводов заявителя апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Согласно части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.
Поскольку лицами, участвующими в деле не заявлены возражения в пересмотре судебного акта в обжалуемой части, апелляционный суд проверяет законность и обоснованность решения в части удовлетворения требований о расторжении договора аренды N 70-П от 04.05.12, предметом которого является аренда земельного участка общей площадью 3 950 кв. м с кадастровым номером 50:09:0080203:166 по адресу: Московская область, Солнечногорский район, городское поселение Солнечногорск, 63 км Ленинградского шоссе; и обязании освободить земельный участок общей площадью 3 950 кв. м с кадастровым номером 50:09:0080203:166 по адресу: Московская область, Солнечногорский район, городское поселение Солнечногорск, 63 км Ленинградского шоссе (л.д. 2 - 5).
Законность и обоснованность решения суда в обжалуемой части проверены апелляционным судом в соответствии со статьями 266 - 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исследовав материалы дела и доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей сторон, апелляционный суд не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Как следует из материалов дела, 04.05.12 между Комитетом по управлению имуществом и экономике администрации Солнечногорского муниципального района Московской области (Арендодатель) и ООО "Солнечная долина" (Арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 70-АП, по условиям которого Арендодатель передал Арендатору за плату во временное пользование земельный участок с кадастровым номером 50:09:0080203:166 общей площадью 3 950 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, для размещения объектов общественно-делового и гражданского строительства, расположенный по адресу: Московская область, Солнечногорский район, городское поселение Солнечногорск, город Солнечногорск, 63 км. Ленинградского шоссе (л.д. 7 - 13).
В соответствии с пунктом 3.2 договора арендная плата за пользование земельным участком вносится Арендатором ежеквартально, равными долями, до 15 числа последнего месяца текущего квартала.
Пунктом 3.3 договора закреплено, что арендная плата начисляется с даты подписания сторонами акта приема передачи земельного участка.
Согласно пункту 3.8 договора за нарушение сроков внесения арендной платы Арендатор уплачивает пеню в размере 0,05% за каждый день просрочки от суммы платежей за истекший расчетный период. Началом применения данной санкции считается день, следующий за последним днем срока платежа.
ООО "Солнечная долина" принятые на себя обязательства исполнило ненадлежащим образом, в результате чего за ним образовалась задолженность в сумме 325 595 рублей 59 копеек за период с 04.05.12 по 31.03.14.
В силу пункта 5.1.3 договора аренды Арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при нарушении Арендатором условий договора, в том числе, при невнесении арендной платы более чем двух раз.
03.12.13 Комитет по управлению имуществом и экономике администрации Солнечногорского муниципального района Московской области направил в адрес ООО "Солнечная долина" уведомление о задолженности с требованием об оплате в течение десяти дней имеющейся задолженности (л.д. 19).
Поскольку задолженность погашена не была 30.07.14 Комитет по управлению имуществом и экономике администрации Солнечногорского муниципального района Московской области направил в адрес ООО "Солнечная долина" досудебную претензию (требование), в которой указал на необходимость погашения задолженности и рассмотрения вопроса о расторжении договора аренды, сообщив, что о принятом решении необходимо уведомить в течение 5 дней (л.д. 29).
Оставление указанной претензии без удовлетворения послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции указал, что факт ненадлежащего исполнения ответчиком принятых на себя обязательств подтвержден материалами дела.
Апелляционный суд считает выводы суда первой инстанции законными и обоснованными, доводы апелляционной жалобы подлежащими отклонению.
В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.
Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 11 от 24.03.05 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
В силу пункта 5.1.3 договора аренды N 70-АП от 04.05.12 Арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при нарушении Арендатором условий договора, в том числе, при невнесении арендной платы более чем двух раз.
Как следует из материалов дела, ООО "Солнечная долина" имеет задолженность по договору N 70-АП от 04.05.12 за период с 04.05.12 по 31.03.14, то есть с момента заключения названного договора ответчик арендную плату не вносил, следовательно, имеет место существенное нарушение условий соглашения сторон, что ответчиком не оспаривается.
В силу абзаца 7 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 66 от 11.01.02 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" по смыслу части третьей статьи 619 ГК РФ, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.
Так как часть третья статьи 619 Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В пункте 30 названного Информационного письма Высший Арбитражный Суд Российской Федерации указал на то, что необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.
30.07.14 Комитет по управлению имуществом и экономике администрации Солнечногорского муниципального района Московской области направил по юридическому адресу ООО "Солнечная долина" досудебную претензию (требование), в которой указал на наличие задолженности и необходимость ее погашения в течение пяти дней со дня получения претензии, с указанием на необходимость или исполнения обязательств, или расторжения договора аренды (л.д. 29).
В судебном заседании апелляционного суда представитель ООО "Солнечная долина" подтвердил получение указанной претензии.
Учитывая факт направления претензии ответчику, а также то обстоятельство, что с настоящим иском Комитет обратился только 06.10.14, апелляционный суд полагает, что, истцом соблюден претензионный порядок, предусмотренный статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленные требования.
Ссылка заявителя апелляционной жалобы на несоблюдение истцом месячного срока для уведомления о расторжении договора признается апелляционным судом несостоятельным.
В силу пункта 6.1 договора аренды от 04.05.12 договор может быть расторгнут досрочно по обоюдному согласию сторон с подписанием дополнительного соглашения о расторжении договора Арендодателем и Арендатором. При намерении расторгнуть договор сторона уведомляет об этом письменно за один месяц до предполагаемой даты расторжения договора.
Как указывалось выше, досудебная претензия была направлена ответчику 30.07.14, с настоящим иском Комитет обратился только 06.10.14, таким образом, истцом условия расторжения договора аренды были соблюдены.
Иных доводов, опровергающих выводы суда первой инстанции по существу, апелляционная жалоба не содержит.
Учитывая изложенное, апелляционный суд не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта, в связи с чем апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Московской области от 21 ноября 2014 года по делу N А41-61443/14 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий
Н.Н.КАТЬКИНА
Судьи
В.Ю.БАРХАТОВ
Е.Н.КОРОТКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)