Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 1 июля 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 3 июля 2015 года.
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ткаченко Э.В.,
судей Желтоухова Е.В., Басаева Д.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Щецко Ю.О., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Сенюты Александра Вячеславовича на не вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Иркутской области от 21 апреля 2015 года по делу N А19-153/2015 по исковому заявлению федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Иркутский государственный университет" (ОГРН 1033801008218, ИНН 3808013278, место нахождения: 664003, г. Иркутск, ул. Карла Маркса, 1) к индивидуальному предпринимателю Сенюте Александру Вячеславовичу (ОГРНИП 312385002500059, ИНН 381102170884, место нахождения: 664022, г. Иркутск) о взыскании 1 349 559 руб. 19 коп.,
и встречному исковому заявлению индивидуального предпринимателя Сенюты Александра Вячеславовича (ОГРНИП 312385002500059, ИНН 381102170884, адрес: 664022, г. Иркутск) к федеральному государственному бюджетному образовательному учреждению высшего профессионального образования "Иркутский государственный университет" (ОГРН 1033801008218, ИНН 3808013278, место нахождения: 664003, г. Иркутск, ул. Карла Маркса, 1) о признании договора аренды объекта недвижимости, находящегося в оперативном управлении, от 01.01.2014 N 40 недействительным, применении последствий недействительности сделки
(суд первой инстанции: Красько Б.В.),
в отсутствие в судебном заседании представителей сторон,
установил:
Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования "Иркутский государственный университет" (далее также - ФГБОУ ВПО "ИГУ", учреждение) обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к индивидуальному предпринимателю Сенюте Александру Вячеславовичу (далее также - предприниматель Сенюта А.В.) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды N 40 от 01.01.2014 в размере 575 627 рублей 68 копеек, пеней за просрочку уплаты арендной платы по договору аренды N 40 от 01.01.2014 в размере 773 931 рубль 51 копейка.
Основанием исковых требований истцом указано ненадлежащее исполнение обязательств по договору аренды объекта недвижимости от 01.01.2014 N 40.
Предприниматель Сенюта А.В. обратился с встречным исковым заявлением о признании договора аренды объекта недвижимости, находящегося в оперативном управлении, от 01.01.2014 N 40 недействительным, применении последствий недействительности сделки.
Определением Арбитражного суда Иркутской области от 03.03.2015 встречное исковое заявление принято судом для рассмотрения его совместно с первоначальным иском.
Решением Арбитражного суда Иркутской области от 21 апреля 2015 года, с учетом определения от 23 апреля 2015 года об исправлении опечатки, первоначальные исковые требования удовлетворены частично, встречные требования удовлетворены в полном объеме.
Взыскано с предпринимателя Сенюта Александра Вячеславовича (ОГРНИП 312385002500059, ИНН 381102170884, место нахождения: 664022, г. Иркутск) в пользу федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Иркутский государственный университет" (ОГРН 1033801008218, ИНН 3808013278, место нахождения: 664003, г. Иркутск, ул. Карла Маркса, 1) 575 627 рублей 68 копеек - неосновательное обогащение, 5 300 рублей 37 копеек - расходы по уплате государственной пошлины.
В удовлетворении исковых требований федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Иркутский государственный университет" в остальной части отказано.
Признан ничтожным договор аренды объекта недвижимости, находящегося в оперативном управлении, от 01.01.2014 N 40 заключенный между федеральным государственным бюджетным образовательным учреждением высшего профессионального образования "Иркутский государственный университет" и индивидуальным предпринимателем Сенюта Александром Вячеславовичем.
На предпринимателя Сенюта Александра Вячеславовича возложена обязанность возвратить федеральному государственному бюджетному образовательному учреждению высшего профессионального образования "Иркутский государственный университет" нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Иркутск, ул. Улан-Баторская, 2а, учебная лаборатория-мастерская, 1 этаж, к. 1, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, антресоль, к. 2, 3, 4, 5, 6, общей площадью 640, 68 кв. м.
Предприниматель Сенюта А.В., не согласившись с решением суда первой инстанции, обжаловал его в апелляционном порядке, поставив вопрос об изменении решения суда первой инстанции в части удовлетворения первоначального иска и принятии в этой части нового судебного акта о взыскании с предпринимателя Сенюта А.В. в пользу ФГБОУ ВПО "ИГУ" 385 052 руб. 94 коп. задолженности по арендной плате.
По мнению заявителя апелляционной жалобы, суд первой инстанции необоснованно указал на то, что предпринимателем не оспорен расчет задолженности, и не учел приведенные им возражения в отзыве на исковое заявление и приведенный расчет задолженности, размер которой определен ответчиком с учетом затрат на произведенный капитальный ремонт арендуемого помещения. Истцом было согласовано проведение капитального ремонта, утвержден акт о приемке выполненных работ. Общий размер требований предпринимателя Сенюты А.В. к ФБОУ ВПО "ИГУ" был взаимно согласован сторонами в размере 1 208 371 руб. 10 коп. Истцом же в исковом заявлении учтены затраты на проведение капитального ремонта арендованного объекта недвижимости в размере 1 017 796 руб. 36 коп., отнеся 190 574 руб. 69 коп. к вычету из суммы 1 208 371 руб. 10 коп. В то же время, 190 574 руб. 69 коп. были возмещены ответчику после предоставления им локального сметного расчета от 30.08.2012 о стоимости проведенного ремонта.
Исходя из размера месячной арендной платы в 145 444,44 руб. и задолженности истца перед предпринимателем в части понесенных последним расходов на капитальный ремонт объектов недвижимости, и с учетом зачета, задолженность предпринимателя перед истцом по договору аренды составляет 385 052 руб. 94 коп., а не 575 627 руб. 68 коп.
В отзыве на апелляционную жалобу ФГБОУ ВПО "ИГУ" указывает на необоснованность доводов апелляционной жалобы предпринимателя, просит оставить ее без удовлетворения, решение суда первой инстанции в обжалуемой части - без изменения.
Учреждение указало на то, что заявление ответчика о согласовании сторонами уменьшения стоимости возмещения затрат ответчика с суммы 1 276 608, 75 руб. до 1 208 371, 10 руб. не соответствует фактическим обстоятельствам дела. В соответствии с Актом о приемке выполненных работ (форма КС-2), подписанном ответчиком и представителями истца в августе 2014 года, стоимость работ, выполненных ответчиком в 2012 году и принятых истцом, составляет 1 208 371,10 руб. Уменьшение стоимости принятых работ в соответствии с Актом о приемке выполненных работ (форма N КС-2) относительно стоимости работ, указанной в локальном ресурсном сметном расчете от 30.08.2012, обусловлено объемом принятых истцом работ (в частности, истцом не принята система видеонаблюдения) и примененными расценками.
О месте и времени судебного заседания стороны извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Информация о времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети "Интернет" 30.05.2015.
Стороны своих представителей для участия в судебном заседании не направили, известили суд о возможности рассмотрения дела в их отсутствие.
В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения дела по существу.
В судебном заседании на основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционным судом объявлялся перерыв до 16 час. 30 мин. 1 июля 2015 года, о чем размещена информация на официальном сайте апелляционного суда в сети "Интернет" 25.06.2015.
Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проанализировав доводы апелляционной жалобы и отзывов на нее, письменных пояснений, изучив материалы дела, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, пришел к следующим выводам.
Как установлено судом и следует из имеющегося в материалах дела свидетельства о государственной регистрации права от 19.04.2011 серии 38 АД N 475361 ФГБОУ ВПО "ИГУ" на праве оперативного управления принадлежит учебная лаборатория - мастерская, общей площадью 1237 кв. м, расположенная по адресу: г. Иркутск, ул. Улан-Баторская, 2-а, кадастровый номер 38:36:000029:1:235.
01.01.2014 между ФГБОУ ВПО "ИГУ" (арендодатель) и ИП Сенюта (арендатор) на основании протокола аукциона от 18.12.2013 N 02-03-13 заключен договор аренды объекта недвижимости, находящегося в оперативном управлении (далее - договор аренды), согласно пункту 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду объект недвижимости, расположенный по адресу: г. Иркутск, ул. Улан-Баторская, 2а, учебная лаборатория-мастерская, 1 этаж, к. 1, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, антресоль, к. 2, 3, 4, 5, 6. Площадь сдаваемого объекта для целевого использования: 538,5 кв. м - производственное, 102,3 - общественное питание.
Срок аренды установлен с 01.01.2014 по 31.12.2014 (пункт 1.2 договора аренды).
Нежилые помещения переданы арендодателем арендатору по передаточному акту от 01.01.2014.
Согласно пункту 4.1 договора аренды в период действия договора арендная плата уплачивается путем возложения на арендатора затрат на улучшение арендованного нежилого помещения.
В пункте 4.2 договора изложено согласие арендодателя на возмещение затрат на капитальный ремонт арендуемых помещений на сумму 1 276 608 руб. 75 коп.
Пунктом 4.3 договора предусмотрено, что арендатор оплачивает ежемесячно арендную плату в размере 113 731 руб. 44 коп. до 10 числа оплачиваемого месяца (пункт 4.4).
В случае просрочки уплаты или неуплаты арендатором платежей в сроки, установленные в пункте 4.4 договора стороны предусмотрели начисление пеней в размере 0,3% от просроченной суммы за каждый день просрочки.
Письмом от 18.12.2014 N 09-15-1613 арендодатель отказался включить затраты на проведение капитального ремонта и предложил арендатору оплатить арендную плату в размере 1 593 494 руб. 04 коп. и пеней в размере 745 573 руб. 97 коп.
В связи с неоплатой арендатором задолженности по арендной плате и пеней, ФГБОУ ВПО "ИГУ" обратилось в арбитражный суд с иском.
Предприниматель Сенюта А.В., полагая, что договор не соответствует закону, поскольку условие о размере арендной платы, указанное в договоре отличается от начальной (минимальной) цены договора аренды, указанной в извещении о проведении аукциона N 02-03-13, обратился со встречным исковым заявлением о признании договора аренды объекта недвижимости, находящегося в оперативном управлении от 01.01.2014 недействительным, в связи с его ничтожностью и применении последствий недействительности сделки.
Как следует из судебного акта, суд первой инстанции пришел к выводу, что договор аренды объекта недвижимости от 01.01.2014 N 40 заключен с нарушение положений части 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", Правил, утвержденных Приказом ФАС России от 10.02.2010 N 67 "О порядке проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, и перечне видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса".
Согласно информационной карте, содержащейся в информации об аукционе N 02-02-13 на право заключения договора аренды объектов недвижимого имущества, протоколу от 18.12.2013 N 02-03-13 на право заключения договора аренды объектов недвижимого имущества по лоту N 1 - нежилое торговое помещение (учебная лаборатория - мастерская), расположенное по адресу: г. Иркутск, ул. Улан-Баторская, 2а, площадью 538,5 кв. м, ставка арендной платы составляет 170 рублей за один квадратный метр в месяц, то есть 91 545 рублей в месяц без учета НДС; по лоту N 2 - нежилое помещение (учебная лаборатория - мастерская), расположенное по адресу: г. Иркутск, ул. Улан-Баторская, 2а, площадью 102,3 кв. м, ставка арендной платы составляет 310 рублей за один квадратный метр в месяц, то есть 31 713 рублей в месяц без учета НДС.
Таким образом, в сумме арендная плата за пользование нежилыми помещениями, указанными в лоте N 1 и лоте N 2 определена в размере 123 258 рублей в месяц без учета НДС, и с учетом НДС арендная плата составляет 145 144 руб. 44 коп. в месяц.
Такая же цена подлежала указанию в договоре аренды, заключенном ФГБОУ ВПО "ИГУ" с ИП Сенюта.
Указание в договоре аренды, заключенном на основании протокола аукциона от 18.12.2013 N 02-03-13 арендной платы за пользование нежилыми помещениями, указанными в лоте N 1 и лоте N 2 в размере 113 731 руб. 44 коп. с учетом НДС, свидетельствует о том, что стороны уменьшили размер арендной платы, и указанный договор заключен с нарушением положений части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, Правил, утвержденных Приказом ФАС России от 10.02.2010 N 67.
Уменьшение в договоре аренды размера арендной платы по сравнению с размером арендной платы, определенном в извещении о проведении аукциона, конкурсной документации свидетельствует о нарушении антимонопольного законодательства, нарушении явно выраженного императивного запрета, адресованного участникам оборота и изложенного в части 1 статьи 17.1, статьях 15, 19, 20 Закона о защите конкуренции, пункта 101 Правил.
Данные выводы суда послужили основанием для признания договора аренды ничтожным и удовлетворения встречного иска предпринимателя Сенюта А.В.
В указанной части решение суда первой инстанции предметом апелляционного пересмотра не является, сторонами возражений относительно выводов суда в данной части не приведено.
Суд первой инстанции, удовлетворяя в части требования первоначального истца, исходил из того, что поскольку в результате исполнения ничтожной сделки предприниматель Сенюта А.В. фактически пользовался предоставленным ему недвижимым имуществом, то на основании пункта 2 статьи 167, пункта 1 статьи 1102, подпункта 1 статьи 1103 и пункта 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации обязан возместить ФГБОУ ВПО "ИГУ" в денежной форме стоимость этого пользования. Расчет задолженности произведен с учетом размера арендной платы, указанного в размещенной ФГБОУ ВПО "ИГУ" информации о проведении открытого аукциона и который, в данном случае, является единственным законно установленным размером платы на переданные предпринимателю нежилые помещения.
Судом не установлено оснований для удовлетворения требования ФГБОУ ВПО "ИГУ" о взыскании неустойки, поскольку в силу недействительности договора аренды условие о неустойке нельзя признать согласованным.
Суд апелляционной инстанции по результатам рассмотрения не усматривает оснований для признания выводов суда первой инстанции в обжалуемой предпринимателем части необоснованными, исходя из следующего.
Частью 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо (пункт 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Необходимым условием применения последствий недействительности сделки в виде возврата полученного по ней имущества в натуре является правовая и фактическая возможность такого возврата, определяемая нахождением объекта сделки на момент применения реституции в имущественной сфере одной из сторон по такой сделке.
В статье 655 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (часть 1).
Судом первой инстанции установлено, что нежилые помещения переданы предпринимателю Сенюта А.В. в пользование с соблюдением правил, установленных статьей 655 Гражданского кодекса Российской Федерации по передаточному акту от 01.01.2014.
Факт пользования нежилыми помещениями предпринимателем не оспаривается.
Фактический пользователь нежилых помещений, который не в состоянии возвратить полученное по ничтожной сделке в виде уже состоявшегося использования нежилых помещений, при применении последствий недействительности этой сделки обязан возместить другой стороне сделки стоимость такого пользования в деньгах по цене, определенной сделкой.
Соответствующий правовой подход, сформулированный в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 07.06.2011 N 1744/11, является продолжением ранее выработанной тем же судебным органом правовой позиции, согласно которой при недействительности договора аренды к отношениям сторон применяются соответственно правила пункта 2 статьи 167, пункта 1 статьи 1102, подпункта 1 статьи 1103 и пункта 2 статьи 1105 Гражданского кодекса. В силу указанных положений Гражданского кодекса истец обязан вернуть ответчику полученную от него сумму арендных платежей, а ответчик как лицо, неосновательно временно пользовавшееся земельным участком, законным представителем собственника которого является истец, обязан возместить ему то, что оно сберегло вследствие такого пользования по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.04.2008 N 1051/08).
К требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке на основании положения подпункта 1 статьи 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60 Кодекса), если иное не предусмотрено законом или иными правовыми актами.
В силу статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса, причем независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
Применительно к статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом для арендатора является платным.
Арендная плата является формой оплаты собственнику за право пользования переданным в аренду имуществом.
Поскольку в результате исполнения ничтожной сделки предприниматель Сенюта А.В. фактически пользовался предоставленным ему недвижимым имуществом, суд первой инстанции правильно исходил из того, что в силу вышеуказанных норм права предприниматель обязан возместить ФГБОУ ВПО "ИГУ" в денежной форме стоимость этого пользования.
Судом первой инстанции правильно применены правовые позиции, сформированные в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.11.2011 N 9256/11, от 08.04.2008 N 1051/08 и пункте 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 N 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении".
ФГБОУ ВПО "ИГУ" заявлено требование о взыскании задолженности по арендной плате в размере 575 627 рублей 68 копеек за период январь - декабрь 2014 года.
Неверное указание истцом подлежащих применению норм права при очевидности преследуемого им материально-правового интереса, заключающегося в данном случае во взыскании платы за пользование объектом недвижимости, не может являться основанием для отказа в удовлетворении иска, из чего правильно исходил суд первой инстанции.
Расчет задолженности произведен с учетом размера арендной платы, указанного в размещенной ФГБОУ ВПО "ИГУ" информации о проведении открытого аукциона и который, в данном случае, является единственным законно установленным размером платы на переданные предпринимателем Сенюта А.В. нежилые помещения. По расчету истца неосновательное обогащение ответчика составляет 1 593 424,04 руб., при этом, при расчете подлежащей взысканию задолженности (575 627,68 руб.) истцом учтены затраты на проведение капитального ремонта в размере 1 017 796,36 руб.
Суд апелляционной инстанции, отклоняя доводы заявителя апелляционной жалобы, полагает необоснованной ссылку предпринимателя на согласованное условие договора аренды о возмещении затрат на капитальный ремонт арендуемых помещений, произведенных арендатором на сумму, составляющую 1 276 608, 75 руб. (в силу того, что договор признан ничтожным). То обстоятельство, что истец при обращении с иском принял к зачету сумму затрат на капитальный ремонт, произведенный ответчиком, в размере 1 017 796,36 руб., не препятствует обращению последнего в суд в установленном порядке за защитой своих прав.
При этом суд учитывает, что предпринимателем не опровергнуто, что в соответствии с Актом о приемке выполненных работ (форма КС-2), подписанном ответчиком и представителями истца в августе 2014 года, стоимость работ, выполненных ответчиком и принятых истцом, составляет 1 208 371,10 руб.
При установленных по делу обстоятельствах и правовом регулировании суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены, но не могут быть учтены как не влияющие на законность принятого по делу судебного акта в пересматриваемой части.
Основания, предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ, для отмены или изменения решения суда первой инстанции в обжалуемой части, отсутствуют.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Четвертый арбитражный апелляционный суд, руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда Иркутской области от 21 апреля 2015 года по делу N А19-153/2015 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение 2-х месяцев с даты принятия.
Кассационная жалоба подается через Арбитражный суд Иркутской области.
Председательствующий
Э.В.ТКАЧЕНКО
Судьи
Е.В.ЖЕЛТОУХОВ
Д.В.БАСАЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТВЕРТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 03.07.2015 N 04АП-2949/2015 ПО ДЕЛУ N А19-153/2015
Требование: О взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды, пеней за просрочку платежей.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 3 июля 2015 г. по делу N А19-153/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 1 июля 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 3 июля 2015 года.
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ткаченко Э.В.,
судей Желтоухова Е.В., Басаева Д.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Щецко Ю.О., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Сенюты Александра Вячеславовича на не вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Иркутской области от 21 апреля 2015 года по делу N А19-153/2015 по исковому заявлению федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Иркутский государственный университет" (ОГРН 1033801008218, ИНН 3808013278, место нахождения: 664003, г. Иркутск, ул. Карла Маркса, 1) к индивидуальному предпринимателю Сенюте Александру Вячеславовичу (ОГРНИП 312385002500059, ИНН 381102170884, место нахождения: 664022, г. Иркутск) о взыскании 1 349 559 руб. 19 коп.,
и встречному исковому заявлению индивидуального предпринимателя Сенюты Александра Вячеславовича (ОГРНИП 312385002500059, ИНН 381102170884, адрес: 664022, г. Иркутск) к федеральному государственному бюджетному образовательному учреждению высшего профессионального образования "Иркутский государственный университет" (ОГРН 1033801008218, ИНН 3808013278, место нахождения: 664003, г. Иркутск, ул. Карла Маркса, 1) о признании договора аренды объекта недвижимости, находящегося в оперативном управлении, от 01.01.2014 N 40 недействительным, применении последствий недействительности сделки
(суд первой инстанции: Красько Б.В.),
в отсутствие в судебном заседании представителей сторон,
установил:
Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования "Иркутский государственный университет" (далее также - ФГБОУ ВПО "ИГУ", учреждение) обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к индивидуальному предпринимателю Сенюте Александру Вячеславовичу (далее также - предприниматель Сенюта А.В.) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды N 40 от 01.01.2014 в размере 575 627 рублей 68 копеек, пеней за просрочку уплаты арендной платы по договору аренды N 40 от 01.01.2014 в размере 773 931 рубль 51 копейка.
Основанием исковых требований истцом указано ненадлежащее исполнение обязательств по договору аренды объекта недвижимости от 01.01.2014 N 40.
Предприниматель Сенюта А.В. обратился с встречным исковым заявлением о признании договора аренды объекта недвижимости, находящегося в оперативном управлении, от 01.01.2014 N 40 недействительным, применении последствий недействительности сделки.
Определением Арбитражного суда Иркутской области от 03.03.2015 встречное исковое заявление принято судом для рассмотрения его совместно с первоначальным иском.
Решением Арбитражного суда Иркутской области от 21 апреля 2015 года, с учетом определения от 23 апреля 2015 года об исправлении опечатки, первоначальные исковые требования удовлетворены частично, встречные требования удовлетворены в полном объеме.
Взыскано с предпринимателя Сенюта Александра Вячеславовича (ОГРНИП 312385002500059, ИНН 381102170884, место нахождения: 664022, г. Иркутск) в пользу федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Иркутский государственный университет" (ОГРН 1033801008218, ИНН 3808013278, место нахождения: 664003, г. Иркутск, ул. Карла Маркса, 1) 575 627 рублей 68 копеек - неосновательное обогащение, 5 300 рублей 37 копеек - расходы по уплате государственной пошлины.
В удовлетворении исковых требований федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Иркутский государственный университет" в остальной части отказано.
Признан ничтожным договор аренды объекта недвижимости, находящегося в оперативном управлении, от 01.01.2014 N 40 заключенный между федеральным государственным бюджетным образовательным учреждением высшего профессионального образования "Иркутский государственный университет" и индивидуальным предпринимателем Сенюта Александром Вячеславовичем.
На предпринимателя Сенюта Александра Вячеславовича возложена обязанность возвратить федеральному государственному бюджетному образовательному учреждению высшего профессионального образования "Иркутский государственный университет" нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Иркутск, ул. Улан-Баторская, 2а, учебная лаборатория-мастерская, 1 этаж, к. 1, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, антресоль, к. 2, 3, 4, 5, 6, общей площадью 640, 68 кв. м.
Предприниматель Сенюта А.В., не согласившись с решением суда первой инстанции, обжаловал его в апелляционном порядке, поставив вопрос об изменении решения суда первой инстанции в части удовлетворения первоначального иска и принятии в этой части нового судебного акта о взыскании с предпринимателя Сенюта А.В. в пользу ФГБОУ ВПО "ИГУ" 385 052 руб. 94 коп. задолженности по арендной плате.
По мнению заявителя апелляционной жалобы, суд первой инстанции необоснованно указал на то, что предпринимателем не оспорен расчет задолженности, и не учел приведенные им возражения в отзыве на исковое заявление и приведенный расчет задолженности, размер которой определен ответчиком с учетом затрат на произведенный капитальный ремонт арендуемого помещения. Истцом было согласовано проведение капитального ремонта, утвержден акт о приемке выполненных работ. Общий размер требований предпринимателя Сенюты А.В. к ФБОУ ВПО "ИГУ" был взаимно согласован сторонами в размере 1 208 371 руб. 10 коп. Истцом же в исковом заявлении учтены затраты на проведение капитального ремонта арендованного объекта недвижимости в размере 1 017 796 руб. 36 коп., отнеся 190 574 руб. 69 коп. к вычету из суммы 1 208 371 руб. 10 коп. В то же время, 190 574 руб. 69 коп. были возмещены ответчику после предоставления им локального сметного расчета от 30.08.2012 о стоимости проведенного ремонта.
Исходя из размера месячной арендной платы в 145 444,44 руб. и задолженности истца перед предпринимателем в части понесенных последним расходов на капитальный ремонт объектов недвижимости, и с учетом зачета, задолженность предпринимателя перед истцом по договору аренды составляет 385 052 руб. 94 коп., а не 575 627 руб. 68 коп.
В отзыве на апелляционную жалобу ФГБОУ ВПО "ИГУ" указывает на необоснованность доводов апелляционной жалобы предпринимателя, просит оставить ее без удовлетворения, решение суда первой инстанции в обжалуемой части - без изменения.
Учреждение указало на то, что заявление ответчика о согласовании сторонами уменьшения стоимости возмещения затрат ответчика с суммы 1 276 608, 75 руб. до 1 208 371, 10 руб. не соответствует фактическим обстоятельствам дела. В соответствии с Актом о приемке выполненных работ (форма КС-2), подписанном ответчиком и представителями истца в августе 2014 года, стоимость работ, выполненных ответчиком в 2012 году и принятых истцом, составляет 1 208 371,10 руб. Уменьшение стоимости принятых работ в соответствии с Актом о приемке выполненных работ (форма N КС-2) относительно стоимости работ, указанной в локальном ресурсном сметном расчете от 30.08.2012, обусловлено объемом принятых истцом работ (в частности, истцом не принята система видеонаблюдения) и примененными расценками.
О месте и времени судебного заседания стороны извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Информация о времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети "Интернет" 30.05.2015.
Стороны своих представителей для участия в судебном заседании не направили, известили суд о возможности рассмотрения дела в их отсутствие.
В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения дела по существу.
В судебном заседании на основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционным судом объявлялся перерыв до 16 час. 30 мин. 1 июля 2015 года, о чем размещена информация на официальном сайте апелляционного суда в сети "Интернет" 25.06.2015.
Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проанализировав доводы апелляционной жалобы и отзывов на нее, письменных пояснений, изучив материалы дела, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, пришел к следующим выводам.
Как установлено судом и следует из имеющегося в материалах дела свидетельства о государственной регистрации права от 19.04.2011 серии 38 АД N 475361 ФГБОУ ВПО "ИГУ" на праве оперативного управления принадлежит учебная лаборатория - мастерская, общей площадью 1237 кв. м, расположенная по адресу: г. Иркутск, ул. Улан-Баторская, 2-а, кадастровый номер 38:36:000029:1:235.
01.01.2014 между ФГБОУ ВПО "ИГУ" (арендодатель) и ИП Сенюта (арендатор) на основании протокола аукциона от 18.12.2013 N 02-03-13 заключен договор аренды объекта недвижимости, находящегося в оперативном управлении (далее - договор аренды), согласно пункту 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду объект недвижимости, расположенный по адресу: г. Иркутск, ул. Улан-Баторская, 2а, учебная лаборатория-мастерская, 1 этаж, к. 1, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, антресоль, к. 2, 3, 4, 5, 6. Площадь сдаваемого объекта для целевого использования: 538,5 кв. м - производственное, 102,3 - общественное питание.
Срок аренды установлен с 01.01.2014 по 31.12.2014 (пункт 1.2 договора аренды).
Нежилые помещения переданы арендодателем арендатору по передаточному акту от 01.01.2014.
Согласно пункту 4.1 договора аренды в период действия договора арендная плата уплачивается путем возложения на арендатора затрат на улучшение арендованного нежилого помещения.
В пункте 4.2 договора изложено согласие арендодателя на возмещение затрат на капитальный ремонт арендуемых помещений на сумму 1 276 608 руб. 75 коп.
Пунктом 4.3 договора предусмотрено, что арендатор оплачивает ежемесячно арендную плату в размере 113 731 руб. 44 коп. до 10 числа оплачиваемого месяца (пункт 4.4).
В случае просрочки уплаты или неуплаты арендатором платежей в сроки, установленные в пункте 4.4 договора стороны предусмотрели начисление пеней в размере 0,3% от просроченной суммы за каждый день просрочки.
Письмом от 18.12.2014 N 09-15-1613 арендодатель отказался включить затраты на проведение капитального ремонта и предложил арендатору оплатить арендную плату в размере 1 593 494 руб. 04 коп. и пеней в размере 745 573 руб. 97 коп.
В связи с неоплатой арендатором задолженности по арендной плате и пеней, ФГБОУ ВПО "ИГУ" обратилось в арбитражный суд с иском.
Предприниматель Сенюта А.В., полагая, что договор не соответствует закону, поскольку условие о размере арендной платы, указанное в договоре отличается от начальной (минимальной) цены договора аренды, указанной в извещении о проведении аукциона N 02-03-13, обратился со встречным исковым заявлением о признании договора аренды объекта недвижимости, находящегося в оперативном управлении от 01.01.2014 недействительным, в связи с его ничтожностью и применении последствий недействительности сделки.
Как следует из судебного акта, суд первой инстанции пришел к выводу, что договор аренды объекта недвижимости от 01.01.2014 N 40 заключен с нарушение положений части 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", Правил, утвержденных Приказом ФАС России от 10.02.2010 N 67 "О порядке проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, и перечне видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса".
Согласно информационной карте, содержащейся в информации об аукционе N 02-02-13 на право заключения договора аренды объектов недвижимого имущества, протоколу от 18.12.2013 N 02-03-13 на право заключения договора аренды объектов недвижимого имущества по лоту N 1 - нежилое торговое помещение (учебная лаборатория - мастерская), расположенное по адресу: г. Иркутск, ул. Улан-Баторская, 2а, площадью 538,5 кв. м, ставка арендной платы составляет 170 рублей за один квадратный метр в месяц, то есть 91 545 рублей в месяц без учета НДС; по лоту N 2 - нежилое помещение (учебная лаборатория - мастерская), расположенное по адресу: г. Иркутск, ул. Улан-Баторская, 2а, площадью 102,3 кв. м, ставка арендной платы составляет 310 рублей за один квадратный метр в месяц, то есть 31 713 рублей в месяц без учета НДС.
Таким образом, в сумме арендная плата за пользование нежилыми помещениями, указанными в лоте N 1 и лоте N 2 определена в размере 123 258 рублей в месяц без учета НДС, и с учетом НДС арендная плата составляет 145 144 руб. 44 коп. в месяц.
Такая же цена подлежала указанию в договоре аренды, заключенном ФГБОУ ВПО "ИГУ" с ИП Сенюта.
Указание в договоре аренды, заключенном на основании протокола аукциона от 18.12.2013 N 02-03-13 арендной платы за пользование нежилыми помещениями, указанными в лоте N 1 и лоте N 2 в размере 113 731 руб. 44 коп. с учетом НДС, свидетельствует о том, что стороны уменьшили размер арендной платы, и указанный договор заключен с нарушением положений части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, Правил, утвержденных Приказом ФАС России от 10.02.2010 N 67.
Уменьшение в договоре аренды размера арендной платы по сравнению с размером арендной платы, определенном в извещении о проведении аукциона, конкурсной документации свидетельствует о нарушении антимонопольного законодательства, нарушении явно выраженного императивного запрета, адресованного участникам оборота и изложенного в части 1 статьи 17.1, статьях 15, 19, 20 Закона о защите конкуренции, пункта 101 Правил.
Данные выводы суда послужили основанием для признания договора аренды ничтожным и удовлетворения встречного иска предпринимателя Сенюта А.В.
В указанной части решение суда первой инстанции предметом апелляционного пересмотра не является, сторонами возражений относительно выводов суда в данной части не приведено.
Суд первой инстанции, удовлетворяя в части требования первоначального истца, исходил из того, что поскольку в результате исполнения ничтожной сделки предприниматель Сенюта А.В. фактически пользовался предоставленным ему недвижимым имуществом, то на основании пункта 2 статьи 167, пункта 1 статьи 1102, подпункта 1 статьи 1103 и пункта 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации обязан возместить ФГБОУ ВПО "ИГУ" в денежной форме стоимость этого пользования. Расчет задолженности произведен с учетом размера арендной платы, указанного в размещенной ФГБОУ ВПО "ИГУ" информации о проведении открытого аукциона и который, в данном случае, является единственным законно установленным размером платы на переданные предпринимателю нежилые помещения.
Судом не установлено оснований для удовлетворения требования ФГБОУ ВПО "ИГУ" о взыскании неустойки, поскольку в силу недействительности договора аренды условие о неустойке нельзя признать согласованным.
Суд апелляционной инстанции по результатам рассмотрения не усматривает оснований для признания выводов суда первой инстанции в обжалуемой предпринимателем части необоснованными, исходя из следующего.
Частью 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо (пункт 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Необходимым условием применения последствий недействительности сделки в виде возврата полученного по ней имущества в натуре является правовая и фактическая возможность такого возврата, определяемая нахождением объекта сделки на момент применения реституции в имущественной сфере одной из сторон по такой сделке.
В статье 655 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (часть 1).
Судом первой инстанции установлено, что нежилые помещения переданы предпринимателю Сенюта А.В. в пользование с соблюдением правил, установленных статьей 655 Гражданского кодекса Российской Федерации по передаточному акту от 01.01.2014.
Факт пользования нежилыми помещениями предпринимателем не оспаривается.
Фактический пользователь нежилых помещений, который не в состоянии возвратить полученное по ничтожной сделке в виде уже состоявшегося использования нежилых помещений, при применении последствий недействительности этой сделки обязан возместить другой стороне сделки стоимость такого пользования в деньгах по цене, определенной сделкой.
Соответствующий правовой подход, сформулированный в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 07.06.2011 N 1744/11, является продолжением ранее выработанной тем же судебным органом правовой позиции, согласно которой при недействительности договора аренды к отношениям сторон применяются соответственно правила пункта 2 статьи 167, пункта 1 статьи 1102, подпункта 1 статьи 1103 и пункта 2 статьи 1105 Гражданского кодекса. В силу указанных положений Гражданского кодекса истец обязан вернуть ответчику полученную от него сумму арендных платежей, а ответчик как лицо, неосновательно временно пользовавшееся земельным участком, законным представителем собственника которого является истец, обязан возместить ему то, что оно сберегло вследствие такого пользования по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.04.2008 N 1051/08).
К требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке на основании положения подпункта 1 статьи 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60 Кодекса), если иное не предусмотрено законом или иными правовыми актами.
В силу статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса, причем независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
Применительно к статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом для арендатора является платным.
Арендная плата является формой оплаты собственнику за право пользования переданным в аренду имуществом.
Поскольку в результате исполнения ничтожной сделки предприниматель Сенюта А.В. фактически пользовался предоставленным ему недвижимым имуществом, суд первой инстанции правильно исходил из того, что в силу вышеуказанных норм права предприниматель обязан возместить ФГБОУ ВПО "ИГУ" в денежной форме стоимость этого пользования.
Судом первой инстанции правильно применены правовые позиции, сформированные в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.11.2011 N 9256/11, от 08.04.2008 N 1051/08 и пункте 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 N 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении".
ФГБОУ ВПО "ИГУ" заявлено требование о взыскании задолженности по арендной плате в размере 575 627 рублей 68 копеек за период январь - декабрь 2014 года.
Неверное указание истцом подлежащих применению норм права при очевидности преследуемого им материально-правового интереса, заключающегося в данном случае во взыскании платы за пользование объектом недвижимости, не может являться основанием для отказа в удовлетворении иска, из чего правильно исходил суд первой инстанции.
Расчет задолженности произведен с учетом размера арендной платы, указанного в размещенной ФГБОУ ВПО "ИГУ" информации о проведении открытого аукциона и который, в данном случае, является единственным законно установленным размером платы на переданные предпринимателем Сенюта А.В. нежилые помещения. По расчету истца неосновательное обогащение ответчика составляет 1 593 424,04 руб., при этом, при расчете подлежащей взысканию задолженности (575 627,68 руб.) истцом учтены затраты на проведение капитального ремонта в размере 1 017 796,36 руб.
Суд апелляционной инстанции, отклоняя доводы заявителя апелляционной жалобы, полагает необоснованной ссылку предпринимателя на согласованное условие договора аренды о возмещении затрат на капитальный ремонт арендуемых помещений, произведенных арендатором на сумму, составляющую 1 276 608, 75 руб. (в силу того, что договор признан ничтожным). То обстоятельство, что истец при обращении с иском принял к зачету сумму затрат на капитальный ремонт, произведенный ответчиком, в размере 1 017 796,36 руб., не препятствует обращению последнего в суд в установленном порядке за защитой своих прав.
При этом суд учитывает, что предпринимателем не опровергнуто, что в соответствии с Актом о приемке выполненных работ (форма КС-2), подписанном ответчиком и представителями истца в августе 2014 года, стоимость работ, выполненных ответчиком и принятых истцом, составляет 1 208 371,10 руб.
При установленных по делу обстоятельствах и правовом регулировании суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены, но не могут быть учтены как не влияющие на законность принятого по делу судебного акта в пересматриваемой части.
Основания, предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ, для отмены или изменения решения суда первой инстанции в обжалуемой части, отсутствуют.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Четвертый арбитражный апелляционный суд, руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда Иркутской области от 21 апреля 2015 года по делу N А19-153/2015 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение 2-х месяцев с даты принятия.
Кассационная жалоба подается через Арбитражный суд Иркутской области.
Председательствующий
Э.В.ТКАЧЕНКО
Судьи
Е.В.ЖЕЛТОУХОВ
Д.В.БАСАЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)