Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 14 августа 2014 года
Постановление изготовлено в полном объеме 21 августа 2014 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Яковлевой Л.Г.,
судей: Лепихина Д.Е., Поташовой Ж.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Жеренковой Ю.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамент городского имущества города Москвы
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 27.05.2014 по делу N А40-3102/2014, принятое судьей Александровой Г.С. (шифр судьи 157-26)
по заявлению Департамента городского имущества города Москвы (115054, г. Москва, ул. Бахрушина, д. 20)
к Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве
третье лицо: ЗАО "Строй-Спецсервис-96"
о признании незаконным отказ, в государственной регистрации
при участии:
от заявителя: Михайлова А.В., по дов. от 18.12.2013 N 33-Д-855/13-(0)-0
от ответчика: Кривенда Е.В., по дов. от 30.12.2013 N 22493/2013
- от третьего лица: не явился, извещен;
- установил:
Департамент городского имущества города Москвы (далее - заявитель) обратился в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве о признании незаконным отказа Управления Росреестра по Москве N 11/058/2013-366 от 16.10.2013 в государственной регистрации дополнительного соглашения от 04.06.2013 к договору аренды от 22.01.2008 N 01-00049/08 в отношении объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Б. Каменщики, д. 21/8 и обязании Управление Росреестра по Москве провести государственную регистрацию дополнительного соглашения от 04.06.2013 к договору аренды от 22.01.2008 N 01-00049/08 в отношении объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Б. Каменщики, д. 21/8.
Решением суда от 27.05.2014 заявленные требования удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с принятым решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, отказать в удовлетворении заявленных требований в полном объеме, указывая на то, что судом неправильно применены нормы материального права, не полностью выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции ответчик поддержал доводы апелляционной жалобы, просил отменить решение суда первой инстанции, принять новый судебный акт, в удовлетворении заявленных требований отказать.
Заявитель возражал против изложенных в жалобе доводов, отзыв на жалобу не представил, просил оставить решение суда первой инстанции без изменения, считая его законным и обоснованным.
Третье лицо отзыв на апелляционную жалобу не представило, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явилось.
Дело судом рассмотрено в порядке, предусмотренном ст. ст. 123, 156 АПК РФ в его отсутствие.
Законность и обоснованность принятого решения проверены апелляционной инстанцией в порядке ст. ст. 266, 268 АПК РФ.
Изучив представленные в деле доказательства, заслушав представителей заявителя и ответчика, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения решения суда, принятого в соответствии с законодательством РФ и установленными фактическими обстоятельствами, и удовлетворения апелляционной жалобы, исходя из следующего.
Как усматривается из материалов дела, заявитель обратился за государственной регистрацией дополнительного соглашения от 04.06.2013 к договору аренды от 22.01.2008 N 01-00049/08 в отношении объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Б. Каменщики, д. 21/8 площадью 88,4 кв. м с предоставлением всех необходимых для государственной регистрации документов.
Письмом N 11/058/2013-366 от 16.10.2013 Управление Росреестра по г. Москве отказало в регистрации дополнительного соглашения от 04.06.2013 о продлении срока действия договора, в качестве основания для отказа указано, что в силу норм ст. 17.1 ФЗ от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", заключение договора на новый срок должно было производится по итогам конкурса, с предоставлением отчета об установлении ставки арендной платы на объекты аренды, в связи с увеличением срока аренды.
Между Департаментом имущества города Москвы (Департамент городского имущества города Москвы) и ЗАО "Строй-Спецсервис-96" 22.01.2008 заключен договор N 01-00049/08 на аренду нежилого помещения, находящегося в собственности города Москвы, общей площадью 88,4 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Б. Каменщики, д. 21/8, со сроком действия договора аренды до 01.01.2013 Договор был зарегистрирован в установленном законом порядке.
Стороны 04.06.2013 подписали дополнительное соглашение о продлении срока действия договора аренды до 30.06.2015.
Ссылка Управления Росреестра по Москве на п. 1 ст. 452, п. 2 ст. 609 ГК РФ является незаконной, поскольку дополнительное соглашение о внесении изменений в указанный договор аренды о продлении срока действия договора аренды совершено в той форме, что и договор.
Согласно п. 2 ст. 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" к заявлению о государственной регистрации должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.
В соответствии с п. 1 ст. 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
В ст. 18 Закона о регистрации установлены требования к документам, представляемым на государственную регистрацию прав, а именно документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав.
Оспариваемый Заявителем отказ Управления Росреестра по Москве основан на абз. 10 п. 1 ст. 20 Закона о государственной регистрации, согласно которым в государственной регистрации прав может быть отказано, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; не представлены документы, необходимые согласно указанному Закону для государственной регистрации.
В соответствии со ст. 3 ФЗ "О защите конкуренции", настоящий Федеральный закон распространяется на отношения, которые связаны с защитой конкуренции, в том числе с предупреждением и пресечением монополистической деятельности и недобросовестной конкуренции, и в которых участвуют российские юридические лица и иностранные юридические лица, организации, федеральные органы исполнительной власти, органы государственной власти субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления, иные осуществляющие функции указанных органов органы или организации, а также государственные внебюджетные фонды, Центральный банк Российской Федерации, физические лица, в том числе индивидуальные предприниматели.
В соответствии со ст. 421 ГК РФ стороны свободны в заключении договора.
Согласно ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Договор аренды от 22.01.2008 N 01-00049/08 в отношении объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, ул. ул. Б. Каменщики, д. 21/8, содержит все существенные условия, установленные законодательством.
Согласно ч. 1 ст. 450 ГК РФ изменение договора возможно по соглашению сторон.
Согласно ч. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Согласно ст. 609 ГК РФ Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
Исходя из приведенных норм права, следует, что каких-либо специальных требований к форме соглашения об изменении договора, за исключением необходимости его оформления в письменной форме законодательство не содержит.
Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
При таких условиях у Управления Росреестра по Москве не было правовых оснований рассматривать и оценивать дополнительное соглашение от 04.06.2013 как самостоятельный договор без соотношения его с действующим договором аренды от 22.01.2008 N 01-00049/08.
ЗАО "Строй-Спецсервис-96" является субъектом малого предпринимательства, что подтверждается выпиской из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства города Москвы от 11.07.2013, в связи с чем, в соответствии с действующим законодательством имеет право на заключение договора аренды на новый срок без проведения конкурса и аукциона.
В соответствии с разъяснениями Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (пункт 4.2 Постановления от 17.11.2011 N 73) (в редакции от 25.01.2013) для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора о сроке и арендной плате с соблюдением положений части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции.
По смыслу части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции, если до истечения срока аренды арендодатель не уведомил арендатора о принятии им в установленном порядке решения, предусматривающего, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора, при отсутствии иных возражений с его стороны арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, вправе продолжать пользоваться арендованным имуществом. В этом случае договор аренды в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ считается возобновленным на прежних условиях вплоть до заключения договора аренды на новый срок.
Согласно письму Федеральной антимонопольной службы России от 21.01.2010 N АЦ/1219 заключение на новый срок договоров аренды (пролонгация), заключенных до 01.07.2008 с субъектами малого и среднего предпринимательства, возможно без проведения торгов.
Заключение на новый срок договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного имущества с иными организациями, осуществляется в порядке ст. 17.1 Закона о защите конкуренции.
Между тем, нормы, содержащиеся в ст. 17.1 Закона о защите конкуренции не распространяются на юридические лица, подпадающие под категорию малого предпринимательства согласно ст. 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации".
Таким образом, положения ст. 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", в том числе требования ч. 9 ст. 17.1, не распространяются на случаи заключения на новый срок договоров аренды с субъектами малого предпринимательства в соответствии с ч. 4 ст. 53 указанного закона.
В связи с чем, требование Управления Росреестра по Москве о предоставлении документов, подтверждающих проведение конкурса, аукциона на продление срока договора аренды является незаконным.
Оспариваемый отказ Управления Росреестра по Москве нарушает права и законные интересы Департамента, поскольку создает препятствия собственнику в распоряжении принадлежащим ему имуществом, и возлагает на заявителя дополнительную обязанность по предоставлению документов, не предусмотренных законом.
Управление Росреестра по г. Москве, отказывая Департаменту в регистрации дополнительного соглашения, ссылается также на ч. 9 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", в соответствии с которой размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующем оценочную деятельность в Российской Федерации.
В порядке ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Согласно ч. 3 ст. 614 ГК РФ если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
В данном случае, в соответствии с п. 6.2 договора аренды, стороны согласовали, что оплата арендной платы производится с учетом коэффициента-дефлятора, устанавливаемого ежегодного Минэкономразвития РФ. Установленный договором порядок пересмотра ставки арендной платы в соответствии с уровнем инфляции не нарушает публичные интересы и не влечет ничтожность договора и дополнительного соглашения к нему.
На момент рассмотрения заявления о государственной регистрации дополнительного соглашения от 04.06.2013 к договору аренды от 22.01.2008 N 01-00049/08 Управление Росреестра по Москве располагало необходимыми и достаточными документами и сведениями для проведения правовой экспертизы представленных документов и проверки законности сделки, установленных ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", с учетом правового статуса ЗАО "Строй-Спецсервис-96".
При таких условиях, отказ Управления Росреестра по Москве в государственной регистрации дополнительного соглашения от 04.06.2013 к договору аренды от 22.01.2008 N 01-00049/08 является не обоснованным и нарушающим права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, поскольку ограничивает право собственности на распоряжение собственником своим имуществом.
Следовательно, отказ управления по указанным выше основаниям является незаконным.
Таким образом, дополнительное соглашение от 04.06.2013 о продлении срока действия действующего договора аренды заключено сторонами в полном соответствии с требованиями действующего законодательства.
Поскольку заявителем в соответствии со ст. 18 Закона о регистрации были представлены правоустанавливающие документы необходимые для осуществления государственной регистрации дополнительного соглашения о продлении срока действия договора аренды, следовательно, решение, оформленное письмом N 11/058/2013-366 от 16.10.2013 об отказе в государственной регистрации дополнительного соглашения от 04.06.2013 к договору аренды от 22.01.2008 N 01-00049/08 в отношении объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Б. Каменщики, д. 21/8 является незаконным. В связи с чем, суд приходит к выводу об обоснованности заявленного требования заявителем.
Согласно ч. 4 ст. 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В соответствии со ст. 13 ГК РФ, п. 6 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта недействительным, является, одновременно как несоответствие его закону или иному нормативно-правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых интересов граждан или юридических лиц, обратившихся в суд с соответствующим требованиям.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не опровергают выводы суда первой инстанции и не свидетельствуют о наличии оснований для отмены принятого по делу судебного акта.
Таким образом, суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал обстоятельства дела, что установлено при рассмотрении спора и в апелляционном суде, поскольку в обоснование жалобы заявитель указывает доводы, которые были предметом рассмотрения в суде первой инстанции и получили надлежащую оценку в судебном решении.
При таких обстоятельствах, апелляционный суд считает решение суда по настоящему делу законным и обоснованным, поскольку оно принято по представленному и рассмотренному заявлению, с учетом фактических обстоятельств, материалов дела и действующего законодательства, в связи с чем, основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.
На основании изложенного и, руководствуясь ст. ст. 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда г. Москвы от 27.05.2014 по делу N А40-3102/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья
Л.Г.ЯКОВЛЕВА
Судьи
Ж.В.ПОТАШОВА
Д.Е.ЛЕПИХИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 21.08.2014 N 09АП-30347/2014 ПО ДЕЛУ N А40-3102/14
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 августа 2014 г. N 09АП-30347/2014
Дело N А40-3102/14
Резолютивная часть постановления объявлена 14 августа 2014 года
Постановление изготовлено в полном объеме 21 августа 2014 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Яковлевой Л.Г.,
судей: Лепихина Д.Е., Поташовой Ж.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Жеренковой Ю.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамент городского имущества города Москвы
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 27.05.2014 по делу N А40-3102/2014, принятое судьей Александровой Г.С. (шифр судьи 157-26)
по заявлению Департамента городского имущества города Москвы (115054, г. Москва, ул. Бахрушина, д. 20)
к Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве
третье лицо: ЗАО "Строй-Спецсервис-96"
о признании незаконным отказ, в государственной регистрации
при участии:
от заявителя: Михайлова А.В., по дов. от 18.12.2013 N 33-Д-855/13-(0)-0
от ответчика: Кривенда Е.В., по дов. от 30.12.2013 N 22493/2013
- от третьего лица: не явился, извещен;
- установил:
Департамент городского имущества города Москвы (далее - заявитель) обратился в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве о признании незаконным отказа Управления Росреестра по Москве N 11/058/2013-366 от 16.10.2013 в государственной регистрации дополнительного соглашения от 04.06.2013 к договору аренды от 22.01.2008 N 01-00049/08 в отношении объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Б. Каменщики, д. 21/8 и обязании Управление Росреестра по Москве провести государственную регистрацию дополнительного соглашения от 04.06.2013 к договору аренды от 22.01.2008 N 01-00049/08 в отношении объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Б. Каменщики, д. 21/8.
Решением суда от 27.05.2014 заявленные требования удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с принятым решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, отказать в удовлетворении заявленных требований в полном объеме, указывая на то, что судом неправильно применены нормы материального права, не полностью выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции ответчик поддержал доводы апелляционной жалобы, просил отменить решение суда первой инстанции, принять новый судебный акт, в удовлетворении заявленных требований отказать.
Заявитель возражал против изложенных в жалобе доводов, отзыв на жалобу не представил, просил оставить решение суда первой инстанции без изменения, считая его законным и обоснованным.
Третье лицо отзыв на апелляционную жалобу не представило, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явилось.
Дело судом рассмотрено в порядке, предусмотренном ст. ст. 123, 156 АПК РФ в его отсутствие.
Законность и обоснованность принятого решения проверены апелляционной инстанцией в порядке ст. ст. 266, 268 АПК РФ.
Изучив представленные в деле доказательства, заслушав представителей заявителя и ответчика, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения решения суда, принятого в соответствии с законодательством РФ и установленными фактическими обстоятельствами, и удовлетворения апелляционной жалобы, исходя из следующего.
Как усматривается из материалов дела, заявитель обратился за государственной регистрацией дополнительного соглашения от 04.06.2013 к договору аренды от 22.01.2008 N 01-00049/08 в отношении объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Б. Каменщики, д. 21/8 площадью 88,4 кв. м с предоставлением всех необходимых для государственной регистрации документов.
Письмом N 11/058/2013-366 от 16.10.2013 Управление Росреестра по г. Москве отказало в регистрации дополнительного соглашения от 04.06.2013 о продлении срока действия договора, в качестве основания для отказа указано, что в силу норм ст. 17.1 ФЗ от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", заключение договора на новый срок должно было производится по итогам конкурса, с предоставлением отчета об установлении ставки арендной платы на объекты аренды, в связи с увеличением срока аренды.
Между Департаментом имущества города Москвы (Департамент городского имущества города Москвы) и ЗАО "Строй-Спецсервис-96" 22.01.2008 заключен договор N 01-00049/08 на аренду нежилого помещения, находящегося в собственности города Москвы, общей площадью 88,4 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Б. Каменщики, д. 21/8, со сроком действия договора аренды до 01.01.2013 Договор был зарегистрирован в установленном законом порядке.
Стороны 04.06.2013 подписали дополнительное соглашение о продлении срока действия договора аренды до 30.06.2015.
Ссылка Управления Росреестра по Москве на п. 1 ст. 452, п. 2 ст. 609 ГК РФ является незаконной, поскольку дополнительное соглашение о внесении изменений в указанный договор аренды о продлении срока действия договора аренды совершено в той форме, что и договор.
Согласно п. 2 ст. 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" к заявлению о государственной регистрации должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.
В соответствии с п. 1 ст. 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
В ст. 18 Закона о регистрации установлены требования к документам, представляемым на государственную регистрацию прав, а именно документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав.
Оспариваемый Заявителем отказ Управления Росреестра по Москве основан на абз. 10 п. 1 ст. 20 Закона о государственной регистрации, согласно которым в государственной регистрации прав может быть отказано, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; не представлены документы, необходимые согласно указанному Закону для государственной регистрации.
В соответствии со ст. 3 ФЗ "О защите конкуренции", настоящий Федеральный закон распространяется на отношения, которые связаны с защитой конкуренции, в том числе с предупреждением и пресечением монополистической деятельности и недобросовестной конкуренции, и в которых участвуют российские юридические лица и иностранные юридические лица, организации, федеральные органы исполнительной власти, органы государственной власти субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления, иные осуществляющие функции указанных органов органы или организации, а также государственные внебюджетные фонды, Центральный банк Российской Федерации, физические лица, в том числе индивидуальные предприниматели.
В соответствии со ст. 421 ГК РФ стороны свободны в заключении договора.
Согласно ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Договор аренды от 22.01.2008 N 01-00049/08 в отношении объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, ул. ул. Б. Каменщики, д. 21/8, содержит все существенные условия, установленные законодательством.
Согласно ч. 1 ст. 450 ГК РФ изменение договора возможно по соглашению сторон.
Согласно ч. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Согласно ст. 609 ГК РФ Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
Исходя из приведенных норм права, следует, что каких-либо специальных требований к форме соглашения об изменении договора, за исключением необходимости его оформления в письменной форме законодательство не содержит.
Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
При таких условиях у Управления Росреестра по Москве не было правовых оснований рассматривать и оценивать дополнительное соглашение от 04.06.2013 как самостоятельный договор без соотношения его с действующим договором аренды от 22.01.2008 N 01-00049/08.
ЗАО "Строй-Спецсервис-96" является субъектом малого предпринимательства, что подтверждается выпиской из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства города Москвы от 11.07.2013, в связи с чем, в соответствии с действующим законодательством имеет право на заключение договора аренды на новый срок без проведения конкурса и аукциона.
В соответствии с разъяснениями Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (пункт 4.2 Постановления от 17.11.2011 N 73) (в редакции от 25.01.2013) для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора о сроке и арендной плате с соблюдением положений части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции.
По смыслу части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции, если до истечения срока аренды арендодатель не уведомил арендатора о принятии им в установленном порядке решения, предусматривающего, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора, при отсутствии иных возражений с его стороны арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, вправе продолжать пользоваться арендованным имуществом. В этом случае договор аренды в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ считается возобновленным на прежних условиях вплоть до заключения договора аренды на новый срок.
Согласно письму Федеральной антимонопольной службы России от 21.01.2010 N АЦ/1219 заключение на новый срок договоров аренды (пролонгация), заключенных до 01.07.2008 с субъектами малого и среднего предпринимательства, возможно без проведения торгов.
Заключение на новый срок договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного имущества с иными организациями, осуществляется в порядке ст. 17.1 Закона о защите конкуренции.
Между тем, нормы, содержащиеся в ст. 17.1 Закона о защите конкуренции не распространяются на юридические лица, подпадающие под категорию малого предпринимательства согласно ст. 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации".
Таким образом, положения ст. 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", в том числе требования ч. 9 ст. 17.1, не распространяются на случаи заключения на новый срок договоров аренды с субъектами малого предпринимательства в соответствии с ч. 4 ст. 53 указанного закона.
В связи с чем, требование Управления Росреестра по Москве о предоставлении документов, подтверждающих проведение конкурса, аукциона на продление срока договора аренды является незаконным.
Оспариваемый отказ Управления Росреестра по Москве нарушает права и законные интересы Департамента, поскольку создает препятствия собственнику в распоряжении принадлежащим ему имуществом, и возлагает на заявителя дополнительную обязанность по предоставлению документов, не предусмотренных законом.
Управление Росреестра по г. Москве, отказывая Департаменту в регистрации дополнительного соглашения, ссылается также на ч. 9 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", в соответствии с которой размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующем оценочную деятельность в Российской Федерации.
В порядке ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Согласно ч. 3 ст. 614 ГК РФ если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
В данном случае, в соответствии с п. 6.2 договора аренды, стороны согласовали, что оплата арендной платы производится с учетом коэффициента-дефлятора, устанавливаемого ежегодного Минэкономразвития РФ. Установленный договором порядок пересмотра ставки арендной платы в соответствии с уровнем инфляции не нарушает публичные интересы и не влечет ничтожность договора и дополнительного соглашения к нему.
На момент рассмотрения заявления о государственной регистрации дополнительного соглашения от 04.06.2013 к договору аренды от 22.01.2008 N 01-00049/08 Управление Росреестра по Москве располагало необходимыми и достаточными документами и сведениями для проведения правовой экспертизы представленных документов и проверки законности сделки, установленных ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", с учетом правового статуса ЗАО "Строй-Спецсервис-96".
При таких условиях, отказ Управления Росреестра по Москве в государственной регистрации дополнительного соглашения от 04.06.2013 к договору аренды от 22.01.2008 N 01-00049/08 является не обоснованным и нарушающим права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, поскольку ограничивает право собственности на распоряжение собственником своим имуществом.
Следовательно, отказ управления по указанным выше основаниям является незаконным.
Таким образом, дополнительное соглашение от 04.06.2013 о продлении срока действия действующего договора аренды заключено сторонами в полном соответствии с требованиями действующего законодательства.
Поскольку заявителем в соответствии со ст. 18 Закона о регистрации были представлены правоустанавливающие документы необходимые для осуществления государственной регистрации дополнительного соглашения о продлении срока действия договора аренды, следовательно, решение, оформленное письмом N 11/058/2013-366 от 16.10.2013 об отказе в государственной регистрации дополнительного соглашения от 04.06.2013 к договору аренды от 22.01.2008 N 01-00049/08 в отношении объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Б. Каменщики, д. 21/8 является незаконным. В связи с чем, суд приходит к выводу об обоснованности заявленного требования заявителем.
Согласно ч. 4 ст. 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В соответствии со ст. 13 ГК РФ, п. 6 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта недействительным, является, одновременно как несоответствие его закону или иному нормативно-правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых интересов граждан или юридических лиц, обратившихся в суд с соответствующим требованиям.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не опровергают выводы суда первой инстанции и не свидетельствуют о наличии оснований для отмены принятого по делу судебного акта.
Таким образом, суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал обстоятельства дела, что установлено при рассмотрении спора и в апелляционном суде, поскольку в обоснование жалобы заявитель указывает доводы, которые были предметом рассмотрения в суде первой инстанции и получили надлежащую оценку в судебном решении.
При таких обстоятельствах, апелляционный суд считает решение суда по настоящему делу законным и обоснованным, поскольку оно принято по представленному и рассмотренному заявлению, с учетом фактических обстоятельств, материалов дела и действующего законодательства, в связи с чем, основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.
На основании изложенного и, руководствуясь ст. ст. 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда г. Москвы от 27.05.2014 по делу N А40-3102/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья
Л.Г.ЯКОВЛЕВА
Судьи
Ж.В.ПОТАШОВА
Д.Е.ЛЕПИХИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)