Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 06 октября 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 09 октября 2015 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Ермолаевой Л.П., Карпачевой М.И.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ДАКАР" на решение Арбитражного суда Республики Башкорстан от 07.08.2015 по делу N А07-7809/2015 (судья Проскурякова С.В.).
В судебном заседании приняли участие представители:
индивидуального предпринимателя Канунникова К.С. - Дмитриев Д.В. (доверенность от 07.04.2015),
общества с ограниченной ответственностью "ДАКАР" - Потанин А.А. (доверенность от 09.09.2015).
Индивидуальный предприниматель Канунников Константин Сергеевич (далее - предприниматель Канунников К.С., предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу "ДАКАР" (далее - общество "ДАКАР", общество, ответчик) о взыскании долга по арендной плате в размере 530 250 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 5 312 руб. 71 коп., обязании вернуть с учетом нормального износа, по акту приемки-передачи нежилое помещение площадью 176,5 кв. м и нежилое помещение площадью 185,5 кв. м, расположенные по адресу: Республика Башкортостан, город Уфа, улица Сельская Богородская, в течение трех рабочих дней со дня вступления в законную силу решения суда.
Истец также просил взыскать с ответчика судебные расходы на оплату услуг представителя в сумме 52 000 руб., на оплату государственной пошлины по иску в сумме 14 800 руб.
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 07.08.2015 (резолютивная часть от 30.07.2015) исковые требования предпринимателя Канунникова К.С. удовлетворены частично.
Суд взыскал с общества в пользу предпринимателя основной долг в размере 530 250 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 5 312 руб. 71 коп., расходы по оплате государственной пошлины в сумме 14 800 руб. 00 коп., расходы на оплату услуг представителя в сумме 17 334 руб. 00 коп., а также обязал общество вернуть предпринимателю нежилые помещения с учетом нормального износа по акту приемки-передачи помещения в течение трех рабочих дней со дня вступления в законную силу решения суда. В удовлетворении остальной части исковых требований судом отказано.
С указанным решением суда не согласилось общество "ДАКАР" (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, направить дело на новое рассмотрение.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными, а также неправильное применение судом норм материального и процессуального права.
Апеллянт полагает, что судом при исследовании обстоятельства использования ответчиком помещений в заявленный истцом период не была дана оценка представленным ответчиком доказательствам возврата помещений истцу: видеозаписи, зафиксировавшей факт показа помещений истцом третьим лицам, что свидетельствует о наличии у истца доступа в занимаемое помещение; доказательствам вывоза ответчиком своего оборудования и снятия помещений с охраны, документам из налогового органа о прекращении деятельности обособленного подразделения ответчика в ранее занимаемых помещениях истца. Судом не принято во внимание, что в период до января 2015 года ответчик надлежащим образом оплачивал арендную плату на основании выставленных истцом счетов, тогда как после окончания срока договоров аренды счета на оплату истцом не выставлялись.
Истец представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором указал, что решение суда является законным и обоснованным, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
В судебном заседании представители сторон поддержали свои правовые позиции, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 13.03.2014 между предпринимателем Канунниковым К.С. (арендодатель) и обществом "ДАКАР" (арендатор) оформлены договоры аренды нежилого помещения N 2 и N 3 (л.д. 16-18, 20-22).
В соответствии с п. 1.1. договора аренды N 2 арендодатель передает во временное владение и пользование за определенную договором плату, а арендатор принимает по акту приема-передачи помещения на 2 этаже общей площадью 176,5 кв. м, расположенные по адресу: г. Уфа, ул. Сельская Богородская.
Согласно п. 4.1 договора аренды N 2 арендатор после подписания акта приема-передачи помещений в течение двух дней оплачивает фиксированную арендную плату за первый месяц аренды в размере 1 765 руб. и единовременный залоговый платеж в размере 1 765 руб., затем арендная плата производится ежемесячно в срок до 10 числа следующего за отчетным месяцем непосредственно арендатором, в безналичном порядке, путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя.
Фиксированная (постоянная) часть арендной платы составляет 1 765 руб. за арендуемую площадь в месяц и включает в себя коммунальные платежи (отопление, канализацию, холодное водоснабжение и иные) (п. 4.2 договора аренды N 2).
Пунктом 1.1 договора аренды N 3 установлено, что арендодатель передает во временное владение и пользование за определенную договором плату, а арендатор принимает по акту приема-передачи помещения на 1 этаже общей площадью 185,5 кв. м, расположенные по адресу: г. Уфа, ул. Сельская Богородская.
Согласно п. 4.1 договора аренды N 3 арендатор после подписания акта приема-передачи помещений в течение двух дней оплачивает фиксированную арендную плату за первый месяц аренды в размере 99 235 руб. и единовременный залоговый платеж в размере 99 235 руб., затем арендная плата производится ежемесячно в срок до 10 числа следующего за отчетным месяцем непосредственно арендатором, в безналичном порядке, путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя.
Фиксированная (постоянная) часть арендной платы составляет 99 235 руб. за арендуемую площадь в месяц и включает в себя коммунальные платежи (отопление, канализацию, холодное водоснабжение и иные) (п. 4.2 договора аренды N 2).
В силу п. 4.4 названных договоров аренды увеличение размеров арендной платы составляет 5% и происходит каждые шесть месяцев.
Срок действия договоров устанавливается с даты подписания акта приема-передачи по 30.01.2015 (п. 2.1 договоров).
Согласно п. 6.1 названных договоров аренды в случае несвоевременного освобождения помещения арендатор уплачивает арендодателю арендную плату в двойном размере за весь срок фактического пользования им, а также возмещает доказанные арендодателем убытки, связанные с такой просрочкой.
В случае нарушения арендатором срока оплаты, указанного в п. 4.3 договора, арендодатель вправе потребовать от арендатора уплаты неустойки в размере 0,1% от неоплаченной в срок суммы за каждый календарный день просрочки (п. 6.2 договоров).
По актам приема-передачи от 07.04.2014 нежилые помещения на 1 этаже общей площадью 185,5 кв. м и на 2 этаже общей площадью 176,5 кв. м, расположенные по адресу: г. Уфа, ул. Сельская Богородская, составляющие объект договоров аренды, переданы обществу "ДАКАР" (л.д. 19, 23).
Ненадлежащее исполнение ответчиком как арендатором нежилых помещений обязанности по своевременному внесению арендной платы по договорам аренды нежилого помещения N 2 и N 3 от 13.03.2014 послужило поводом для обращения предпринимателя Канунникова К.С. в арбитражный суд с рассматриваемыми исковыми требованиями.
Для обеспечения представления своих интересов в арбитражном суде предпринимателем (заказчик) с Дмитриевым Д.В. (исполнитель) оформлен договор на оказание юридических услуг N 1 от 07.04.2015, согласно которому исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать юридические услуги, направленные на представительство заказчика в Арбитражном суде Республики Башкортостан и иных судах, при рассмотрении спора с обществом "ДАКАР" по заключенным договорам аренды нежилых помещений N 2, N 3 от 13.03.2014, а заказчик обязуется оплатить эти услуги (л.д. 59-63).
В силу п. 1.2 данного договора в целях оказания услуг исполнитель обязуется совершить следующие действия: составить исковое заявление; принимать участие в судебных заседаниях, включая апелляционную и кассационную инстанции, вне зависимости от количества назначаемых заседаний; составить апелляционную жалобу; составить кассационную жалобу; осуществлять иные необходимые действия в рамках разрешения спора в соответствии с п. 1.1 договора.
Цена услуг исполнителя составляет 52 000 руб. (п. 5.1 договора).
В материалы дела представлен акт от 08.04.2015 приемки-передачи Дмитриевым Д.В. от истца денежных средств в размере 52 000 руб. (л.д. 64).
Удовлетворяя заявленные исковые требования о взыскании арендной платы и пени, суд первой инстанции пришел к выводу о нарушении ответчиком обязательств по оплате арендной платы по заключенному и действительному договору аренды. Суд также удовлетворил заявление истца о взыскании судебных расходов по оплате государственной пошлины по иску и - частично на оплату услуг представителя в сумме 17 334 руб.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, оценив доводы апелляционной жалобы ответчика, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.
В соответствии со статьями 8, 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе из договоров и иных сделок.
Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ).
На основании статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В силу ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
На основании п. 1 ст. 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы.
Таким образом, существенными условиями договора аренды недвижимости являются объект аренды и размер арендной платы.
Из материалов дела следует, что между истцом и ответчиком были подписаны договоры аренды нежилого помещения N 2 и N 3 от 13.03.2014 (л.д. 16-18, 20-22), действительность и заключенность которых сторонами не оспаривается, по условиям которых ответчику в аренду были переданы нежилые помещения на 1 этаже общей площадью 185,5 кв. м и на 2 этаже общей площадью 176,5 кв. м, расположенные по адресу: г. Уфа, ул. Сельская Богородская.
В соответствии с п. п. 1, 3 ст. 423 ГК РФ договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей, является возмездным. Договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное.
Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В пункте 4.1 договора аренды N 2 от 13.03.2014 стороны определили, что арендатор после подписания акта приема-передачи помещений в течение двух дней оплачивает фиксированную арендную плату за первый месяц аренды в размере 1 765 руб. и единовременный залоговый платеж в размере 1 765 руб., затем арендная плата производится ежемесячно в срок до 10 числа следующего за отчетным месяцем непосредственно арендатором, в безналичном порядке, путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя.
Пунктом 4.1 договора аренды N 3 от 13.03.2014 определен аналогичный порядок внесения арендной платы, размер фиксированной арендной платы составляет 99 235 руб.
В силу ст. 309, п. 1 ст. 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Поскольку обществу "ДАКАР" по актам приема-передачи от 07.04.2014 (л.д. 19, 23) были переданы в аренду нежилые помещения и приняты им без возражений, ответчик обязан оплатить стоимость такого пользования в виде арендной платы.
В обоснование заявленных исковых требований предприниматель Канунников К.С. сослался на наличие у ответчика задолженности по арендной плате за январь 2015 года: по договору аренды N 2 от 13.03.2014 - в сумме 1 853,25 руб. (с учетом 5% повышения арендной платы, предусмотренной п. 4.4 договора), по договору аренды N 2 от 13.03.2014 - в сумме 104 196,75 руб. (с учетом 5%-го повышения арендной платы, предусмотренной п. 4.4 договора).
По правилам арбитражного судопроизводства каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 АПК РФ). Доказательства представляются лицами, участвующими в деле (часть 1 статьи 66 АПК РФ).
Вместе с тем, соответствующих доказательств, подтверждающих отсутствие у ответчика задолженности по арендной плате в заявленный истцом период, обществом суду представлено не было.
Поскольку бремя доказывания надлежащего исполнения обязательства по оплате арендной платы и отсутствия задолженности перед арендодателем лежит на арендаторе, однако таких доказательств ответчиком не представлено, суд первой инстанции обоснованно признал правомерными требования истца о взыскании задолженности по арендной плате.
Согласно п. 1 ст. 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части.
Поскольку ответчиком не было исполнено обязательство арендатора по своевременной оплате арендной платы по договорам аренды нежилого помещения N 2 и N 3 от 13.03.2014, суд пришел к правильному выводу об обоснованности исковых требований в части взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами на сумму задолженности по арендной плате.
Возражений относительно порядка начисления процентов за пользование чужими денежными средствами, а также контррасчет таких процентов предпринимателем в суд первой и апелляционной инстанций представлен не был.
В силу п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Согласно абз. 1 ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Пунктом 2 статьи 655 ГК РФ установлено, что при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
На основании п. 2.1 договоров аренды нежилого помещения N 2 и N 3 от 13.03.2014 срок их действия был установлен с даты подписания акта приема-передачи по 30.01.2015.
В соответствии с п. п. 2.2, 2.3 договоров действие договоров может быть продлено на дополнительный срок в случае достижения согласия сторон путем подписания соглашения к договору. В случае согласия сторон на продление срока действия договора его действие продляется на новый срок, указанный в соглашении сторон.
С учетом изложенных норм и условий договора суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что стороны исключили возможность возобновления договоров аренды нежилого помещения N 2 и N 3 от 13.03.2014 на неопределенный срок по истечении их срока действия, что не противоречит п. 2 ст. 621 ГК РФ и разъяснениям, данным в п. 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах", а также что договорные отношения между сторонами прекратились с 31.01.2015.
В связи с истечением срока действия договоров аренды на основании п. 3 ст. 425 ГК РФ, ст. 622 ГК РФ у ответчика прекратились правовые основания для использования нежилых помещений, в силу чего суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требования предпринимателя об обязании общества вернуть истцу помещения с учетом нормального износа по акту приемки-передачи.
Доводы подателя апелляционной жалобы о том, что арендатором нежилые помещения на 1 этаже общей площадью 185,5 кв. м и на 2 этаже общей площадью 176,5 кв. м, расположенные по адресу: г. Уфа, ул. Сельская Богородская, были освобождены ранее даты прекращения действия договора, апелляционная коллегия находит необоснованными.
Согласно п. 3.2.4 рассматриваемых договоров аренды арендатор принял обязанность письменно сообщать арендодателю не позднее, чем за 30 календарных дней о предстоящем освобождении помещения и сдать его уполномоченному представителю арендодателя по акту приема-передачи в том же состоянии, в котором принял у арендодателя, с учетом естественного износа не позднее трех дней со дня прекращения действия договора.
Обществом "ДАКАР" суду не представлены доказательства исполнения названного условия договоров аренды и возврата в силу ст. 622, п. 2 ст. 655 ГК РФ арендуемых помещений по акту приема-передачи.
Ссылка апеллянта на претензию исх. N 46 от 01.04.2015 подлежит отклонению, поскольку также не подтверждает надлежащего исполнения обществом обязательства арендатора по возврату арендуемых помещений непосредственно после прекращения срока действия договоров аренды. Обстоятельства, изложенные в названной претензии, в частности: незаконное удержание арендодателем имущества арендатора в спорных помещениях, уклонение арендодателя от подписания переданного ему акта приема-передачи иными относимыми и достоверными доказательствами не подтверждены.
Представленным в дело видеоматериалам судом первой инстанции дана надлежащая оценка с учетом пояснений истца и сделан правильный вывод о том, что наличие у истца свободного доступа в помещение не свидетельствует об освобождении помещений ответчиком.
По аналогичному основанию подлежат отклонению ссылки апеллянта на уведомление о снятии с учета российской организации в налоговом органе (л.д. 107, поскольку указанное обстоятельство не исключает фактического использования ответчиком помещения не в качестве места нахождения юридического лица.
Иные представленные ответчиком доказательства (выкопировка с Интернет-сайта - avito.ru, л.д. 108-110; акты выполненных работ по договору N 2100000197 от 25.11.2014, л.д. 111) апелляционная коллегия оценивает критически, поскольку они не подтверждают обстоятельства возврата объекта аренды по акту приема-передачи, в то время как из материалов дела усматривается и ответчиком не оспаривалось, что в спорных помещениях находится имущество арендатора.
Кроме того, с учетом разъяснений, данных в п. 13 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.
В соответствии с абз. 2 ст. 622 ГК РФ, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
Пунктом 6.1 договоров аренды N 2 и N 3 от 13.03.2014 стороны установили, что в случае несвоевременного освобождения помещения арендатор уплачивает арендодателю арендную плату в двойном размере за весь срок фактического пользования им, а также возмещает доказанные арендодателем убытки, связанные с такой просрочкой.
Указанное условие договоров также не противоречит абз. 2 ст. 622 ГК РФ, а также разъяснениям, изложенным в п. 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах", п. 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора".
Поскольку общество "ДАКАР" по истечении срока действия договоров аренды не освободило арендуемые помещения и не возвратило их по акту приема-передачи предпринимателю Канунникову К.С., последний обоснованно предъявил к ответчику требование об уплате арендной платы в согласованном в п. 6.1 договоров аренды N 2 и N 3 от 13.03.2014 размере за период, последующий после прекращения договоров, а суд первой инстанции правомерно удовлетворил такие требования истца, а также требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами на указанные суммы задолженности.
Решение суда в обжалуемой ответчиком части является законным и обоснованным, принято на основе надлежащей и правильной оценки представленных сторонами в дело доказательств.
Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Выводы суда о взыскании с общества в пользу предпринимателя судебных расходов на оплату услуг представителя сторонами в апелляционном порядке не обжалуются и судом апелляционной инстанции на основании ч. 5 ст. 268 АПК РФ не пересматриваются.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
решение Арбитражного суда Республики Башкорстан от 07.08.2015 по делу N А07-7809/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ДАКАР" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 09.10.2015 N 18АП-11555/2015 ПО ДЕЛУ N А07-7809/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 9 октября 2015 г. N 18АП-11555/2015
Дело N А07-7809/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 06 октября 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 09 октября 2015 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Ермолаевой Л.П., Карпачевой М.И.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ДАКАР" на решение Арбитражного суда Республики Башкорстан от 07.08.2015 по делу N А07-7809/2015 (судья Проскурякова С.В.).
В судебном заседании приняли участие представители:
индивидуального предпринимателя Канунникова К.С. - Дмитриев Д.В. (доверенность от 07.04.2015),
общества с ограниченной ответственностью "ДАКАР" - Потанин А.А. (доверенность от 09.09.2015).
Индивидуальный предприниматель Канунников Константин Сергеевич (далее - предприниматель Канунников К.С., предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу "ДАКАР" (далее - общество "ДАКАР", общество, ответчик) о взыскании долга по арендной плате в размере 530 250 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 5 312 руб. 71 коп., обязании вернуть с учетом нормального износа, по акту приемки-передачи нежилое помещение площадью 176,5 кв. м и нежилое помещение площадью 185,5 кв. м, расположенные по адресу: Республика Башкортостан, город Уфа, улица Сельская Богородская, в течение трех рабочих дней со дня вступления в законную силу решения суда.
Истец также просил взыскать с ответчика судебные расходы на оплату услуг представителя в сумме 52 000 руб., на оплату государственной пошлины по иску в сумме 14 800 руб.
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 07.08.2015 (резолютивная часть от 30.07.2015) исковые требования предпринимателя Канунникова К.С. удовлетворены частично.
Суд взыскал с общества в пользу предпринимателя основной долг в размере 530 250 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 5 312 руб. 71 коп., расходы по оплате государственной пошлины в сумме 14 800 руб. 00 коп., расходы на оплату услуг представителя в сумме 17 334 руб. 00 коп., а также обязал общество вернуть предпринимателю нежилые помещения с учетом нормального износа по акту приемки-передачи помещения в течение трех рабочих дней со дня вступления в законную силу решения суда. В удовлетворении остальной части исковых требований судом отказано.
С указанным решением суда не согласилось общество "ДАКАР" (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, направить дело на новое рассмотрение.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными, а также неправильное применение судом норм материального и процессуального права.
Апеллянт полагает, что судом при исследовании обстоятельства использования ответчиком помещений в заявленный истцом период не была дана оценка представленным ответчиком доказательствам возврата помещений истцу: видеозаписи, зафиксировавшей факт показа помещений истцом третьим лицам, что свидетельствует о наличии у истца доступа в занимаемое помещение; доказательствам вывоза ответчиком своего оборудования и снятия помещений с охраны, документам из налогового органа о прекращении деятельности обособленного подразделения ответчика в ранее занимаемых помещениях истца. Судом не принято во внимание, что в период до января 2015 года ответчик надлежащим образом оплачивал арендную плату на основании выставленных истцом счетов, тогда как после окончания срока договоров аренды счета на оплату истцом не выставлялись.
Истец представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором указал, что решение суда является законным и обоснованным, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
В судебном заседании представители сторон поддержали свои правовые позиции, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 13.03.2014 между предпринимателем Канунниковым К.С. (арендодатель) и обществом "ДАКАР" (арендатор) оформлены договоры аренды нежилого помещения N 2 и N 3 (л.д. 16-18, 20-22).
В соответствии с п. 1.1. договора аренды N 2 арендодатель передает во временное владение и пользование за определенную договором плату, а арендатор принимает по акту приема-передачи помещения на 2 этаже общей площадью 176,5 кв. м, расположенные по адресу: г. Уфа, ул. Сельская Богородская.
Согласно п. 4.1 договора аренды N 2 арендатор после подписания акта приема-передачи помещений в течение двух дней оплачивает фиксированную арендную плату за первый месяц аренды в размере 1 765 руб. и единовременный залоговый платеж в размере 1 765 руб., затем арендная плата производится ежемесячно в срок до 10 числа следующего за отчетным месяцем непосредственно арендатором, в безналичном порядке, путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя.
Фиксированная (постоянная) часть арендной платы составляет 1 765 руб. за арендуемую площадь в месяц и включает в себя коммунальные платежи (отопление, канализацию, холодное водоснабжение и иные) (п. 4.2 договора аренды N 2).
Пунктом 1.1 договора аренды N 3 установлено, что арендодатель передает во временное владение и пользование за определенную договором плату, а арендатор принимает по акту приема-передачи помещения на 1 этаже общей площадью 185,5 кв. м, расположенные по адресу: г. Уфа, ул. Сельская Богородская.
Согласно п. 4.1 договора аренды N 3 арендатор после подписания акта приема-передачи помещений в течение двух дней оплачивает фиксированную арендную плату за первый месяц аренды в размере 99 235 руб. и единовременный залоговый платеж в размере 99 235 руб., затем арендная плата производится ежемесячно в срок до 10 числа следующего за отчетным месяцем непосредственно арендатором, в безналичном порядке, путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя.
Фиксированная (постоянная) часть арендной платы составляет 99 235 руб. за арендуемую площадь в месяц и включает в себя коммунальные платежи (отопление, канализацию, холодное водоснабжение и иные) (п. 4.2 договора аренды N 2).
В силу п. 4.4 названных договоров аренды увеличение размеров арендной платы составляет 5% и происходит каждые шесть месяцев.
Срок действия договоров устанавливается с даты подписания акта приема-передачи по 30.01.2015 (п. 2.1 договоров).
Согласно п. 6.1 названных договоров аренды в случае несвоевременного освобождения помещения арендатор уплачивает арендодателю арендную плату в двойном размере за весь срок фактического пользования им, а также возмещает доказанные арендодателем убытки, связанные с такой просрочкой.
В случае нарушения арендатором срока оплаты, указанного в п. 4.3 договора, арендодатель вправе потребовать от арендатора уплаты неустойки в размере 0,1% от неоплаченной в срок суммы за каждый календарный день просрочки (п. 6.2 договоров).
По актам приема-передачи от 07.04.2014 нежилые помещения на 1 этаже общей площадью 185,5 кв. м и на 2 этаже общей площадью 176,5 кв. м, расположенные по адресу: г. Уфа, ул. Сельская Богородская, составляющие объект договоров аренды, переданы обществу "ДАКАР" (л.д. 19, 23).
Ненадлежащее исполнение ответчиком как арендатором нежилых помещений обязанности по своевременному внесению арендной платы по договорам аренды нежилого помещения N 2 и N 3 от 13.03.2014 послужило поводом для обращения предпринимателя Канунникова К.С. в арбитражный суд с рассматриваемыми исковыми требованиями.
Для обеспечения представления своих интересов в арбитражном суде предпринимателем (заказчик) с Дмитриевым Д.В. (исполнитель) оформлен договор на оказание юридических услуг N 1 от 07.04.2015, согласно которому исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать юридические услуги, направленные на представительство заказчика в Арбитражном суде Республики Башкортостан и иных судах, при рассмотрении спора с обществом "ДАКАР" по заключенным договорам аренды нежилых помещений N 2, N 3 от 13.03.2014, а заказчик обязуется оплатить эти услуги (л.д. 59-63).
В силу п. 1.2 данного договора в целях оказания услуг исполнитель обязуется совершить следующие действия: составить исковое заявление; принимать участие в судебных заседаниях, включая апелляционную и кассационную инстанции, вне зависимости от количества назначаемых заседаний; составить апелляционную жалобу; составить кассационную жалобу; осуществлять иные необходимые действия в рамках разрешения спора в соответствии с п. 1.1 договора.
Цена услуг исполнителя составляет 52 000 руб. (п. 5.1 договора).
В материалы дела представлен акт от 08.04.2015 приемки-передачи Дмитриевым Д.В. от истца денежных средств в размере 52 000 руб. (л.д. 64).
Удовлетворяя заявленные исковые требования о взыскании арендной платы и пени, суд первой инстанции пришел к выводу о нарушении ответчиком обязательств по оплате арендной платы по заключенному и действительному договору аренды. Суд также удовлетворил заявление истца о взыскании судебных расходов по оплате государственной пошлины по иску и - частично на оплату услуг представителя в сумме 17 334 руб.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, оценив доводы апелляционной жалобы ответчика, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.
В соответствии со статьями 8, 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе из договоров и иных сделок.
Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ).
На основании статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В силу ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
На основании п. 1 ст. 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы.
Таким образом, существенными условиями договора аренды недвижимости являются объект аренды и размер арендной платы.
Из материалов дела следует, что между истцом и ответчиком были подписаны договоры аренды нежилого помещения N 2 и N 3 от 13.03.2014 (л.д. 16-18, 20-22), действительность и заключенность которых сторонами не оспаривается, по условиям которых ответчику в аренду были переданы нежилые помещения на 1 этаже общей площадью 185,5 кв. м и на 2 этаже общей площадью 176,5 кв. м, расположенные по адресу: г. Уфа, ул. Сельская Богородская.
В соответствии с п. п. 1, 3 ст. 423 ГК РФ договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей, является возмездным. Договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное.
Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В пункте 4.1 договора аренды N 2 от 13.03.2014 стороны определили, что арендатор после подписания акта приема-передачи помещений в течение двух дней оплачивает фиксированную арендную плату за первый месяц аренды в размере 1 765 руб. и единовременный залоговый платеж в размере 1 765 руб., затем арендная плата производится ежемесячно в срок до 10 числа следующего за отчетным месяцем непосредственно арендатором, в безналичном порядке, путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя.
Пунктом 4.1 договора аренды N 3 от 13.03.2014 определен аналогичный порядок внесения арендной платы, размер фиксированной арендной платы составляет 99 235 руб.
В силу ст. 309, п. 1 ст. 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Поскольку обществу "ДАКАР" по актам приема-передачи от 07.04.2014 (л.д. 19, 23) были переданы в аренду нежилые помещения и приняты им без возражений, ответчик обязан оплатить стоимость такого пользования в виде арендной платы.
В обоснование заявленных исковых требований предприниматель Канунников К.С. сослался на наличие у ответчика задолженности по арендной плате за январь 2015 года: по договору аренды N 2 от 13.03.2014 - в сумме 1 853,25 руб. (с учетом 5% повышения арендной платы, предусмотренной п. 4.4 договора), по договору аренды N 2 от 13.03.2014 - в сумме 104 196,75 руб. (с учетом 5%-го повышения арендной платы, предусмотренной п. 4.4 договора).
По правилам арбитражного судопроизводства каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 АПК РФ). Доказательства представляются лицами, участвующими в деле (часть 1 статьи 66 АПК РФ).
Вместе с тем, соответствующих доказательств, подтверждающих отсутствие у ответчика задолженности по арендной плате в заявленный истцом период, обществом суду представлено не было.
Поскольку бремя доказывания надлежащего исполнения обязательства по оплате арендной платы и отсутствия задолженности перед арендодателем лежит на арендаторе, однако таких доказательств ответчиком не представлено, суд первой инстанции обоснованно признал правомерными требования истца о взыскании задолженности по арендной плате.
Согласно п. 1 ст. 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части.
Поскольку ответчиком не было исполнено обязательство арендатора по своевременной оплате арендной платы по договорам аренды нежилого помещения N 2 и N 3 от 13.03.2014, суд пришел к правильному выводу об обоснованности исковых требований в части взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами на сумму задолженности по арендной плате.
Возражений относительно порядка начисления процентов за пользование чужими денежными средствами, а также контррасчет таких процентов предпринимателем в суд первой и апелляционной инстанций представлен не был.
В силу п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Согласно абз. 1 ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Пунктом 2 статьи 655 ГК РФ установлено, что при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
На основании п. 2.1 договоров аренды нежилого помещения N 2 и N 3 от 13.03.2014 срок их действия был установлен с даты подписания акта приема-передачи по 30.01.2015.
В соответствии с п. п. 2.2, 2.3 договоров действие договоров может быть продлено на дополнительный срок в случае достижения согласия сторон путем подписания соглашения к договору. В случае согласия сторон на продление срока действия договора его действие продляется на новый срок, указанный в соглашении сторон.
С учетом изложенных норм и условий договора суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что стороны исключили возможность возобновления договоров аренды нежилого помещения N 2 и N 3 от 13.03.2014 на неопределенный срок по истечении их срока действия, что не противоречит п. 2 ст. 621 ГК РФ и разъяснениям, данным в п. 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах", а также что договорные отношения между сторонами прекратились с 31.01.2015.
В связи с истечением срока действия договоров аренды на основании п. 3 ст. 425 ГК РФ, ст. 622 ГК РФ у ответчика прекратились правовые основания для использования нежилых помещений, в силу чего суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требования предпринимателя об обязании общества вернуть истцу помещения с учетом нормального износа по акту приемки-передачи.
Доводы подателя апелляционной жалобы о том, что арендатором нежилые помещения на 1 этаже общей площадью 185,5 кв. м и на 2 этаже общей площадью 176,5 кв. м, расположенные по адресу: г. Уфа, ул. Сельская Богородская, были освобождены ранее даты прекращения действия договора, апелляционная коллегия находит необоснованными.
Согласно п. 3.2.4 рассматриваемых договоров аренды арендатор принял обязанность письменно сообщать арендодателю не позднее, чем за 30 календарных дней о предстоящем освобождении помещения и сдать его уполномоченному представителю арендодателя по акту приема-передачи в том же состоянии, в котором принял у арендодателя, с учетом естественного износа не позднее трех дней со дня прекращения действия договора.
Обществом "ДАКАР" суду не представлены доказательства исполнения названного условия договоров аренды и возврата в силу ст. 622, п. 2 ст. 655 ГК РФ арендуемых помещений по акту приема-передачи.
Ссылка апеллянта на претензию исх. N 46 от 01.04.2015 подлежит отклонению, поскольку также не подтверждает надлежащего исполнения обществом обязательства арендатора по возврату арендуемых помещений непосредственно после прекращения срока действия договоров аренды. Обстоятельства, изложенные в названной претензии, в частности: незаконное удержание арендодателем имущества арендатора в спорных помещениях, уклонение арендодателя от подписания переданного ему акта приема-передачи иными относимыми и достоверными доказательствами не подтверждены.
Представленным в дело видеоматериалам судом первой инстанции дана надлежащая оценка с учетом пояснений истца и сделан правильный вывод о том, что наличие у истца свободного доступа в помещение не свидетельствует об освобождении помещений ответчиком.
По аналогичному основанию подлежат отклонению ссылки апеллянта на уведомление о снятии с учета российской организации в налоговом органе (л.д. 107, поскольку указанное обстоятельство не исключает фактического использования ответчиком помещения не в качестве места нахождения юридического лица.
Иные представленные ответчиком доказательства (выкопировка с Интернет-сайта - avito.ru, л.д. 108-110; акты выполненных работ по договору N 2100000197 от 25.11.2014, л.д. 111) апелляционная коллегия оценивает критически, поскольку они не подтверждают обстоятельства возврата объекта аренды по акту приема-передачи, в то время как из материалов дела усматривается и ответчиком не оспаривалось, что в спорных помещениях находится имущество арендатора.
Кроме того, с учетом разъяснений, данных в п. 13 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.
В соответствии с абз. 2 ст. 622 ГК РФ, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
Пунктом 6.1 договоров аренды N 2 и N 3 от 13.03.2014 стороны установили, что в случае несвоевременного освобождения помещения арендатор уплачивает арендодателю арендную плату в двойном размере за весь срок фактического пользования им, а также возмещает доказанные арендодателем убытки, связанные с такой просрочкой.
Указанное условие договоров также не противоречит абз. 2 ст. 622 ГК РФ, а также разъяснениям, изложенным в п. 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах", п. 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора".
Поскольку общество "ДАКАР" по истечении срока действия договоров аренды не освободило арендуемые помещения и не возвратило их по акту приема-передачи предпринимателю Канунникову К.С., последний обоснованно предъявил к ответчику требование об уплате арендной платы в согласованном в п. 6.1 договоров аренды N 2 и N 3 от 13.03.2014 размере за период, последующий после прекращения договоров, а суд первой инстанции правомерно удовлетворил такие требования истца, а также требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами на указанные суммы задолженности.
Решение суда в обжалуемой ответчиком части является законным и обоснованным, принято на основе надлежащей и правильной оценки представленных сторонами в дело доказательств.
Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Выводы суда о взыскании с общества в пользу предпринимателя судебных расходов на оплату услуг представителя сторонами в апелляционном порядке не обжалуются и судом апелляционной инстанции на основании ч. 5 ст. 268 АПК РФ не пересматриваются.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкорстан от 07.08.2015 по делу N А07-7809/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ДАКАР" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Судьи
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
М.И.КАРПАЧЕВА
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
М.И.КАРПАЧЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)