Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 03 сентября 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 09 сентября 2013 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,
судей Богдановской Г.Н., Ермолаевой Л.П.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Либеровой Н.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Бакалея-торг 08" на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 28.06.2013 по делу N А47-11527/2012 (судья Пирская О.Н.).
В заседании принял участие представитель:
общества с ограниченной ответственностью "Бакалея-торг 08" - Бавенков Андрей Михайлович (доверенность от 27.12.2012 б/н).
Закрытое акционерное общество ресторан "Оренбург" (далее - общество ресторан "Оренбург", истец) обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Ковешникову Артему Олеговичу (далее - предприниматель Ковешников А.О., ответчик) и обществу с ограниченной ответственностью "Сеть универсамов" (далее - общество "Сеть универсамов", ответчик) о взыскании с ответчиков солидарно 120 000 руб. арендной платы за пользование нежилым помещением общей площадью 10 кв. м, являющимся частью помещения N 5 (литер ББ1Б2), расположенного в подвале, на первом и втором этажах восьми-двух-одноэтажного здания гостиницы, ресторана, магазина литер АББ1Б2Б3Б4 с подвалом на втором этаже: часть комнаты N 4 площадью 10 кв. м, расположенного по адресу: г. Оренбург, ул. Маршала Г.К. Жукова/ул. Туркестанская, 30/2, за период с 19.07.2011 до 19.07.2012 (т. 1, л.д. 10-15).
Определением Арбитражного суда Оренбургской области от 20.11.2012 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Восток" (далее - общество "Восток", третье лицо) (т. 2, л.д. 18-20).
Определением Арбитражного суда Оренбургской области от 22.01.2013 произведена процессуальная замена общества ресторан "Оренбург" на открытое акционерное общество "Мастер КИП" (далее - далее - общество "Мастер КИП", истец) (т. 2, л.д. 91-93).
Общество с ограниченной ответственностью "Бакалея-торг 08" (далее - общество "Бакалея-торг 08") обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с ходатайством о вступлении в дело в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, просило взыскать с предпринимателя Ковешникова А.О. в пользу общества "Бакалея-торг 08" в порядке статьи 303 Гражданского кодекса Российской Федерации 144 009 руб. 67 коп., уплаченных предпринимателем в качестве субарендной платы обществу с ограниченной ответственностью "Премиум" (т. 3, л.д. 1-3а).
Определением Арбитражного суда Оренбургской области от 07.05.2013 общество "Бакалея-торг 08" привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора (т. 3, л.д. 17-19).
Определением Арбитражного суда Оренбургской области от 06.06.2013 в рамках самостоятельных требований общества "Бакалея-торг 08" к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество "Сеть универсамов" (т. 3, л.д. 127-130).
Решением Арбитражный суд Оренбургской области от 28.06.2013 (резолютивная часть объявлена 21.06.2013) (с учетом определения суда первой инстанции от 29.07.2013 об исправлении описок, опечаток, арифметических ошибок) в иске отказано, в удовлетворении требований третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, общества "Бакалея-торг 08" отказано, с общества "Мастер КИП" в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в сумме 4 600 руб. (т. 3, л.д. 158-163, 172-173).
С принятым решением не согласилось общество "Бакалея-торг 08" (далее также - податель жалобы, апеллянт) обратилось в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просило решение суда от 28.06.2013 отменить и принять по делу новый судебный акт о взыскании с предпринимателя Ковешникова А.О. в пользу общества "Бакалея-торг 08" 144 009 руб. 67 коп.
В обоснование доводов апелляционной жалобы третье лицо с самостоятельными требованиями на предмет спора указывает на необоснованность вывода суда первой инстанции об отсутствии оснований для применения в рассматриваемом случае положений пункта 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2012 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13) (далее - постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 73). Указывает, что на основании статьи 303 Гражданского кодекса Российской Федерации требования о взыскании доходов, извлеченных не управомоченным на сдачу в аренду лицом, могут быть заявлены солидарно к недобросовестным арендодателю и арендатору. В силу солидарной ответственности, извлеченный арендодателем доход может быть взыскан и с арендатора, поэтому указание суда первой инстанции на несение предпринимателем Ковешниковым А.О. расходов по аренде помещения не может исключать удовлетворение исковых требований.
Апеллянт полагает, что суд не учел факт недобросовестности ответчика Ковешникова А.О., который подтверждается следующими обстоятельствами: общество "Сеть универсамов" передало помещения в субаренду обществу "Восток" с арендной платой в размере 50 000 руб., в то время как само должно было платить арендную плату по договору аренды 1 100 000 руб. в месяц; общество с ограниченной ответственностью "Онтарио" и общество с ограниченной ответственностью "Премиум" (далее - общество "Премиум") в настоящее время ликвидированы и являлись фирмами-однодневками, которые были зарегистрированы по одному и тому же адресу и имели одного ликвидатора.
По мнению апеллянта, предприниматель Ковешников А.О., привлеченный к участию в деле N А47-436/2011 о выселении общества "Сеть универсамов" из арендуемых помещений, знал об отсутствии у общества "Сеть универсамов" и общества "Премиум" законных оснований для распоряжения спорными помещениями, а так же, как указывает апеллянт, знал, что общество "Премиум" фактически не владеет помещениями.
Учитывая, что 26.01.2011 по делу N А47-436/2011 приняты обеспечительные меры в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области регистрировать сделки по сдаче спорных помещений в субаренду, предприниматель Ковешников А.О., по мнению апеллянта, должен был, действуя разумно и осмотрительно, проверить правомочия арендодателя, запросив выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Считает, что в настоящем случае имеет место злоупотребление правом с целью причинить вред собственнику спорного имущества; указывает также на ничтожность договора субаренды, подписанного между предпринимателем Ковешниковым А.О. и обществом "Премиум", поскольку помещения, переданные обществом "Премиум" в аренду предпринимателю Ковешникову А.О. уже были переданы в аренду обществу "Восток" обществом "Сеть универсамов".
О ничтожности договора субаренды, подписанного между предпринимателем Ковешниковым А.О. и обществом "Премиум", свидетельствует, по мнению апеллянта, и то обстоятельство, что размер арендной платы, указанный в договоре от 01.05.2011 между обществом "Сеть универсамов" и обществом "Премиум" в сумме 15 000 руб. за 428,4 кв. м, является явно заниженным, в то время как сам предприниматель Ковешников А.О. арендовал помещения за 10 000 руб. за 10 кв. м. С учетом изложенного он должен был усомниться в действительности договора субаренды между обществом "Сеть универсамов" и обществом "Премиум".
В судебном заседании представитель общества "Бакалея-торг 08" поддержал довода апелляционной жалобы.
Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, судебное заседание лица, участвующие в деле, явку своих представителей не обеспечили.
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в их отсутствие.
В судебном заседании объявлялся перерыв в пределах дня судебного заседания в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
До начала судебного заседания от предпринимателя Ковешникова А.О. поступило ходатайство об отложении судебного разбирательства, мотивированное неполучением копии апелляционной жалобы и необходимостью подготовки отзыва на нее.
Рассмотрев указанное ходатайство, с учетом представленных подателем апелляционной жалобы доказательств направления в адрес предпринимателя ее копии - квитанции Почты России N 72477 от 22.07.2013 и копии возвратного почтового оправления, судебная коллегия не нашла оснований для отложения судебного заседания в соответствии с пунктом 5 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
На основании части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и принимая во внимание разъяснения, изложенные в пункте 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", суд проверяет судебный акт в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Возражений относительно пересмотра судебного акта в оспариваемой части не заявлено.
Как следует из материалов дела, между обществом ресторан "Оренбург" (арендодатель) и обществом "Сеть универсамов" (арендатор) подписан договор аренды недвижимого имущества (долгосрочный) от 27.03.2007 (т. 1, л.д. 73-81).
В соответствии с пунктом 1.1 указанного договора арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду следующее недвижимое имущество: помещение N 2, расположенное на первом этаже восьмиэтажного здания гостиницы "Оренбург" (литера АА1) с подвалом: номера на поэтажном плане 3, 43, 44, 45, общей площадью 65 кв. м, находящееся по адресу: г. Оренбург, ул. Маршала Жукова, 30; помещение N 3 (литера Б3), расположенное в подвале, на первом и втором этажах восьми-двух-одноэтажного здания гостиницы, ресторана, магазина, литеры АББ1Б2Б3Б4, с подвалом: номера на поэтажном плане 12,13,16 - в подвале; 40-42 на первом этаже; 9-15 на втором этаже, общей площадью 238,7 кв. м, находящееся по адресу: г. Оренбург, ул. Маршала Жукова/ул.Туркестанская, 30/2; помещение N 4 (литера Б4), расположенное на первом этаже восьми-двух-одноэтажного здания гостиницы, ресторана, магазина, литеры АББ1Б2Б3Б4, с подвалом: номера на поэтажном плане 11, 14-19, общей площадью 43,6 кв. м, находящееся по адресу: г. Оренбург, ул. Маршала Жукова/ул.Туркестанская, 30/2; помещение N 5 (литера ББ1Б2), расположенное в подвале, на первом, втором этажах восьми-двух-одноэтажного здания гостиницы, ресторана, магазина, литера АББ1Б2Б3Б4, с подвалом: номера на поэтажном плане в подвале 1-11, 14-31; на первом этаже: 1-5, 10, 12-13, 20-39; на втором этаже: 1-8, общей площадью 1746, 7 кв. м, находящееся по адресу: г. Оренбург, ул. Маршала Жукова/ул.Туркестанская, 30/2. Предмет договора соответствует поэтажному плану объекта недвижимости.
Указанное недвижимое имущество принадлежит обществу ресторан "Оренбург" на праве собственности, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права (т. 1, л.д. 60-63).
Договор является одновременно актом приема-передачи арендуемого помещения (пункт 2.1.1 договора аренды).
Согласно пункту 7.1 названного договора срок его действия составляет 10 лет.
Договор от 27.03.2007 зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем свидетельствует регистрационный штамп Управления Федеральной регистрационной службы по Оренбургской области от 05.06.2009 (т. 1, л.д. 80).
В силу пункта 4.1 договора, арендная плата устанавливается в размере 1 100 000 руб. в месяц, в том числе НДС.
01.04.2011 между обществом "Сеть универсамов" (арендатор) и обществом "Восток" (субарендатор) заключен договор субаренды недвижимого имущества, согласно которому арендатор передает, а субарендатор принимает во временное владение и пользование недвижимое имущество, указанное в договоре аренды недвижимого имущества от 27.03.2007 (т. 2, л.д. 11-15).
01.05.2011 между обществом "Восток" (арендатор) и обществом "Премиум" (субарендатор) заключен договор субаренды недвижимого имущества от 01.05.2011 N П-11, согласно которому арендатор передает, а субарендатор принимает во временное владение и пользование часть помещений, указанных в договоре аренды недвижимого имущества (долгосрочный) от 27.03.2007.
Между обществом "Премиум" (арендатор) и предпринимателем Ковешниковым А.О. (субарендатор) заключен договор субаренды недвижимого имущества от 01.05.2011 N Ж11/07 (т. 1, л.д. 18-21), согласно которому арендатор передает, а субарендатор принимает во временное владение и пользование (аренду) недвижимое имущество: нежилые помещения общей площадью 10 кв. м, являющиеся частью помещения N 5 (литер ББ1Б2), расположенного в подвале, на первом и втором этажах восьми-двух-одноэтажного здания гостиницы, ресторана, магазина литер АББ1Б2Б3Б4 с подвалом на втором этаже: часть комнаты N 4 площадью 10 кв. м, расположенные по адресу: г. Оренбург, ул. Маршала Г.К. Жукова/ул. Туркестанская, 30/2.
01.04.2012 между обществом "Премиум" (арендатор) и предпринимателем Ковешниковым А.О. (субарендатор) заключен договор субаренды недвижимого имущества N 10/12, согласно которому арендатор передает, а субарендатор принимает во временное владение и пользование недвижимое имущество: нежилые помещения общей площадью 20 кв. м, являющиеся частью помещения N 5 (литер ББ1Б2), расположенного в подвале, на первом и втором этажах восьми-двух-одноэтажного здания гостиницы, ресторана, магазина литер АББ1Б2Б3Б4 с подвалом на втором этаже: часть комнаты N 4 площадью 20 кв. м, расположенные по адресу: г. Оренбург, ул. Маршала Г.К. Жукова/ул. Туркестанская, 30/2 (т. 2, л.д. 68-69).
01.05.2012 между сторонами заключено дополнительное соглашение, по условиям которого арендатор передал в субаренду нежилое помещение общей площадью 10 кв. м с ежемесячной стоимостью арендной платы в размере 10 000 руб. (т. 2, л.д. 73).
Соглашением от 12.06.2012 общество "Премиум" и предприниматель Ковешников А.О. расторгли договор субаренды от 01.04.2012 N 10/12 (т. 2, л.д. 75).
В материалах дела имеется письмо общества "Премиум" от 10.10.2012 N 14/12 в адрес предпринимателя Ковешникова А.О. о том, что указание в договоре от 01.05.2011 N Ж11/07 на отношения общества "Премиум" с обществом "Сеть универсамов" не соответствует действительности и является опечаткой, поскольку данный договор с обществом "Сеть универсамов" никогда не заключался, в действительности имелся ввиду договор с обществом "Восток" (т. 1, л.д. 96).
Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 29.11.2011 по делу N А47-6098/2011 установлено, что договор аренды недвижимого имущества (долгосрочный) от 27.03.2007 между обществом ресторан "Оренбург" и обществом "Сеть универсамов" расторгнут в одностороннем порядке в связи с отказом общества ресторан "Оренбург" от его исполнения с 23.12.2010 (т. 3, л.д. 86-93).
Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 16.02.2012 по делу N А47-436/2011 суд обязал общество "Сеть универсамов" освободить помещения, полученные по договору аренды от 27.03.2007, передав их обществу ресторан "Оренбург" по акту приема-передачи (т. 1, л.д. 42-46).
На основании акта приема-передачи недвижимого имущества - помещений по адресу: город Оренбург, улица Маршала Г.К. Жукова/улица Туркестанская от 12.06.2012 N 30/2 общество "Сеть универсамов" возвратило помещения истцу (т. 1, л.д. 82).
Ковешникова А.О. возвратил занимаемое им нежилое помещение обществу "Премиум" также 12.06.2012 (т. 2, л.д. 76).
Из материалов дела усматривается также, что 19.07.2012 между обществом ресторан "Оренбург" (цедент) и обществом "Бакалея-торг 08" (цессионарий) заключен договор уступки требования (цессии). В соответствии с пунктом 1.1 указанного договора цедент уступает, а цессионарий принимает все права требования к обществу "Сеть универсамов" по договору аренды недвижимого имущества (долгосрочный) от 27.03.2007, а также все права, следующие из факта заключения, расторжения указанного договора, а также все права, связанные с фактическим владением ответчиком нежилыми помещениями по указанному договору аренды. Согласно пункту 1.2 договора цессии в пределах прав, переданных в соответствии с пунктом 1.1 настоящего договора, переданы, в том числе, право взыскания с должника основного долга по арендной плате в соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, неосновательного обогащения, а также убытков, неустойки, процентов, за пользование чужими денежными средствами и прочие акцессорные обязательства, проистекающие из основного. Общая сумма передаваемого основного долга за период с 19.07.2011 по 12.06.2012 в размере 11 439 000 руб. (пункт 1.3 договора) (т. 3, л.д. 4).
Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 18.01.2013 по делу А47-15870/2012 на основании договора уступки требования от 19.07.2012 с общества "Сеть универсамов" в пользу общества "Бакалея-торг 08" взыскана задолженность по арендным платежам в сумме 11 439 000 руб. за период с 19.07.2011 по 12.06.2012 (т. 3, л.д. 62-68).
Как следует из представленной обществом "Бакалея-торг 08" ценовой информации N 092-09-00101 Торгово-промышленной палаты Оренбургской области по состоянию на 25.01.2012, диапазон рыночной стоимости права пользования 1 кв. м торгового помещения, расположенного на территории г. Оренбурга в Центральной части города Оренбурга (район ул. М. Жукова Г.К./ Туркестанская) по состоянию на январь - декабрь 2011 г. составляет от 500 руб. до 1100 руб. в месяц. (т. 3, л.д. 150-152).
Истцом в материалы дела представлены документы о смене наименования общества ресторан "Оренбург" на общество "Мастер КИП" (т. 2, л.д. 77-83).
Принимая обжалуемое решение, суд первой инстанции установил, что предприниматель Ковешников А.О. надлежащим образом исполнил свои обязательства по внесению платежей за пользование переданными ему помещениями перед своим контрагентом - обществом "Премиум", а значит не получил имущественной выгоды и не сберег денежных средств в связи с использованием имущества. Установив, что переданные в аренду помещения возвращены истцу обществом "Сеть универсамов" 12.06.2012, а Ковешниковым А.О. обществу "Премиум" также 12.06.2012, суд указал, что с 13.06.2012 года Ковешников А.О. спорным помещением фактически не пользовался и не несет обязанности по оплате за его использование. Суд также принял во внимание, что кредитор - общество "Мастер Кип" по договору уступки от 19.07.2012 передал обществу "Бакалея-торг 08" все права требования к обществу "Сеть универсамов" по договору аренды недвижимого имущества (долгосрочный) от 27.03.2007, в связи с чем посчитал, что к новому кредитору перешли и права требования к предпринимателю Ковешникову А.О. Ввиду изложенного суд пришел к выводу, что у истца отсутствует право на предъявление настоящих требований к предпринимателю Ковешникову А.О.
Отказывая в удовлетворении требований третьего лица, с самостоятельными требованиями - общества "Бакалея-торг 08", суд первой инстанции пришел к выводу, о недоказанности факта недобросовестного поведения Ковешникова А.О. при заключении договоров, на основании которых осуществлялось пользование спорными помещениями, а также доказательств извлечения ответчиком доходов от владения арендованным помещением, которыми не могут быть признаны расходы по внесению арендной платы. В этой связи, указал на отсутствие оснований для применения при рассмотрении спора статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации и положений пункта 12 постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 73.
Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта принятого по самостоятельным требованиям общества с ограниченной ответственностью "Бакалея-торг 08".
Настоящие требования заявлены в качестве взыскания дохода, полученного предпринимателем от использования арендованного у ненадлежащего арендодателя нежилого помещения.
Оценивая права общества "Бакалея-торг 08" на заявление таких требований судебной коллегией учтены обстоятельства наличия права собственности обществом ресторан "Оренбург" на нежилое помещение, часть которого использовалась предпринимателем Ковешниковым А.О.; расторжения с 23.12.2010 долгосрочного договора аренды от 27.03.2007 между обществом ресторан "Оренбург" и обществом "Сеть универсамов"; заключения 19.07.2012 между обществом ресторан "Оренбург" и обществом "Бакалея-торг 08" договора уступки требования к обществу "Сеть универсамов" по договору аренды недвижимого имущества от 27.03.2007, а также всех прав, следующих из факта заключения, расторжения указанного договора; связанных с фактическим владением ответчиком нежилыми помещениями по указанному договору аренды за период с 19.07.2011 по 12.06.2012; приобретение предпринимателем Ковешниковым А.О. права пользования нежилым помещением на основании последовательно заключенных договоров субаренды после расторжения долгосрочного договора аренды от 27.03.2007.
При указанных обстоятельствах, использование нежилого помещения предпринимателем Ковешниковым А.О. в период с 19.07.2011 по 12.06.2012 имело место на основании договора субаренды, заключенного с неуправомоченным лицом - ООО "Премиум".
В силу статьи 303 Гражданского кодекса Российской Федерации при истребовании имущества из чужого незаконного владения собственник вправе также потребовать от лица, которое знало или должно было знать, что его владение незаконно (недобросовестный владелец), возврата или возмещения всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь за все время владения; от добросовестного владельца возврата или возмещения всех доходов, которые он извлек или должен был извлечь со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности владения или получил повестку по иску собственника о возврате имущества.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (в редакции Постановления от 25.01.2013 N 13) при рассмотрении споров по искам собственника, имущество которого было сдано в аренду неуправомоченным лицом, о взыскании стоимости пользования этим имуществом за период его нахождения в незаконном владении судам необходимо учитывать, что они подлежат разрешению в соответствии с положениями статьи 303 Гражданского кодекса Российской Федерации, которые являются специальными для регулирования отношений, связанных с извлечением доходов от незаконного владения имуществом, и в силу статьи 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации имеют приоритет перед общими правилами о возврате неосновательного обогащения. Указанная норма о расчетах при возврате имущества из чужого незаконного владения подлежит применению как в случае истребования имущества в судебном порядке, так и в случае добровольного возврата имущества во внесудебном порядке невладеющему собственнику лицом, в незаконном владении которого фактически находилась вещь.
В связи с изложенным собственник вещи, которая была сдана в аренду неуправомоченным лицом, при возврате ее из незаконного владения вправе на основании статьи 303 Гражданского кодекса Российской Федерации предъявить иск к лицу, которое заключило договор аренды, не обладая правом собственности на эту вещь и не будучи управомоченным законом или собственником сдавать ее в аренду, и получало платежи за пользование ею от арендатора, о взыскании всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь, при условии, что оно при заключении договора аренды действовало недобросовестно, то есть знало или должно было знать об отсутствии правомочий на сдачу вещи в аренду. От добросовестного арендодателя собственник вправе потребовать возврата или возмещения всех доходов, которые тот извлек или должен был извлечь со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности сдачи имущества в аренду.
Такое же требование может быть предъявлено собственником к арендатору, который, заключая договор аренды, знал об отсутствии у другой стороны правомочий на сдачу вещи в аренду. В случае если и неуправомоченный арендодатель, и арендатор являлись недобросовестными, они отвечают по указанному требованию перед собственником солидарно (пункт 1 статьи 322 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Как следует из содержания приведенных норм и разъяснений, удовлетворение заявленных ООО "Бакалея-торг08" требований к Кавешникову А.О. находится в зависимости от факта получения последним доходов от использования принятого в аренду имущества и доказательств его недобросовестности.
Оценивая довод третьего лица с самостоятельными требованиями о недобросовестности Кавешникова А.О. при заключении договора субаренды с ООО "Премиум", судебная коллегия считает необходимым согласиться с выводами суда первой инстанции в указанной части.
Изначальное оформление договора субаренды недвижимого имущества N Ж11/07 между обществом "Премиум" и предпринимателем Ковешниковым А.О. было произведено 01.05.2011.
Действительно, определением Арбитражного суда Оренбургской области от 28.04.11 по делу А47-436/2011 ИП Ковешников А.О. был привлечен к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в рамках спора по делу А47-436/2011 по иску ЗАО "Ресторан "Оренбург" к ООО "Сеть универсамов" о расторжении договора аренды недвижимого имущества (долгосрочный) от 27.03.2007, а также об обязании ООО "Сеть универсамов" в 30-дневный срок с момента вступления в законную силу решения суда по настоящему делу освободить следующие помещения, передав их ЗАО "Ресторан "Оренбург" по акту приемки-передачи.
Поскольку требование о расторжении договора по причине неисполнения обязательств в части внесения арендной платы может иметь место на будущее время и напротив, предполагает существование договорных отношений в период разрешения спора, получение ИП Ковешниковым А.О. определения по указанному делу от 28.04.11, не может означать информированности об отсутствии прав у арендатора нежилых помещений ООО "Сеть универсамов" на предоставление их в субаренду.
Решение Арбитражного суда Оренбургской области от 16.02.2012 по делу N А47-436/2011 которым суд отказал в удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды ввиду факта его расторжения в одностороннем порядке с 23.12.10 и обязал общество "Сеть универсамов" освободить помещения, полученные по договору аренды от 27.03.2007, передав их обществу ресторан "Оренбург" по акту приема-передачи вступило в законную силу 06.07.12. После чего было произведено расторжение договора субаренды и возврат помещения предпринимателем обществу "Премум" по акту от 12.06.2012.
Решение Арбитражного суда Оренбургской области от 29.11.2011 г. по делу N А47-6098/2011, которым установлено, что договор аренды недвижимого имущества (долгосрочный) от 27.03.2007 г. признан расторгнутым в одностороннем порядке в связи с отказом ЗАО "Ресторан "Оренбург" от его исполнения с 23.12.2010 вступило в законную силу 05.03.2012, также после оформления договора субаренды.
Таким образом, наличие спора между арендодателем ЗАО ресторан "Оренбург" и арендатором ООО "Сеть универсамов" относительно действия договора не может свидетельствовать о недобросовестности действий ИП Ковешникова А.О. по причине наличия у него сведений об отсутствии у ООО "Премиум" правомочий на сдачу имущества в субаренду.
Доводы апеллянта о подтверждении факта недобросовестности ответчика Ковешникова А.О., сопоставлением размера арендной платы по договорам субаренды между обществами "Сеть универсамов", "Восток" и "Премиум" подлежат отклонению.
Как следует из договоров субаренды заключенных между ООО "Премиум" и Ковешниковым А.О. размер арендной платы за 1 кв. м составляет 1000 руб. Указанный размер арендной платы соответствует рыночному, что также следует из представленной ООО "Бакалея торг 08" ценовой информации N 092-09-00101 Торгово-промышленной палаты по Оренбургской области.
Признание договора субаренды недвижимого имущества от 01.04.11, заключенного между ООО "Сеть универсамов" и ООО "Восток" недействительным определением от 14.11.12 Арбитражного суда Оренбурсгкой области в рамках дела о банкротстве ООО "Сеть универсамов" N А47-10499/2010 произведено по основаниям оспоримости в силу несоответствия нормам Федерального Закона "О несостоятельности (банкротстве)", а не ничтожности. Таким образом, на момент заключения договоров субаренды 01.04.11, 01.04.12 ИП Ковешникову А.О. не могло быть известно о недействительности данного договора.
Не находит документального подтверждения и довод ООО "Бакалея торг 08" относительно факта злоупотребления ИП Ковешниковым А.О. правом при заключении договора субаренды, поскольку третьим лицом не представлены документальные доказательства, что ответчик знал или мог знать об аффилированности ООО "Премиум" и ООО "Восток". Необходимость исследования состава учредителей указанных лиц апеллянтом не обоснована.
В силу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются. Поскольку ООО "Бакалея торг 08" не доказало факт недобросовестного поведения ответчика при заключении договоров, на основании которых осуществлялось пользование спорными помещениями, правовых оснований для возложения на ИП Ковешникова А.О. солидарной ответственности по требованию о возмещении неосновательно полученных субарендодателем доходов от использования нежилого помещения не имеется.
При этом, исходя из смысла статьи 303 Гражданского кодекса Российской Федерации, судебной коллегией учтено нарушение принципа справедливости в случае отождествления произведенных предпринимателем расходов по оплате пользования нежилым помещением с получением им доходов от использования нежилого помещения, при взыскания их в таком качестве по иску собственника (лица получившего соответствующее право требования) в условиях ликвидации ООО "Премиум".
Принимая решение об отказе в удовлетворении требований третьего лица, суд первой инстанции обоснованно принял по внимание, что решением Арбитражного суда Оренбургской области от 18.01.2013 по делу N А47-15870/2012 по иску ООО "Бакалея-тор 08" с ООО "Сеть универсамов" взыскана задолженность по арендным платежам в сумме 11 439 000 руб., за помещение, в состав которого входит помещение арендованное ИП Ковешниковым А.О. с 19.07.2011 по 12.06.2012. Таким образом, обществом "Бакалея-торг 08" полностью реализовано право требования, приобретенное на основании договора уступки от 19.07.2012 с обществом ресторан "Оренбург" (цедент).
С учетом изложенного, доводы, приведенные в апелляционной жалобе, не опровергают выводов суда первой инстанции и не могут служить основанием для отмены обжалуемого решения.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.
При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на общество "Бакалея-торг 08".
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
решение Арбитражного суда Оренбургской области от 28.06.2013 по делу N А47-11527/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Бакалея-торг 08" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 09.09.2013 N 18АП-8739/2013 ПО ДЕЛУ N А47-11527/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 9 сентября 2013 г. N 18АП-8739/2013
Дело N А47-11527/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 03 сентября 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 09 сентября 2013 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,
судей Богдановской Г.Н., Ермолаевой Л.П.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Либеровой Н.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Бакалея-торг 08" на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 28.06.2013 по делу N А47-11527/2012 (судья Пирская О.Н.).
В заседании принял участие представитель:
общества с ограниченной ответственностью "Бакалея-торг 08" - Бавенков Андрей Михайлович (доверенность от 27.12.2012 б/н).
Закрытое акционерное общество ресторан "Оренбург" (далее - общество ресторан "Оренбург", истец) обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Ковешникову Артему Олеговичу (далее - предприниматель Ковешников А.О., ответчик) и обществу с ограниченной ответственностью "Сеть универсамов" (далее - общество "Сеть универсамов", ответчик) о взыскании с ответчиков солидарно 120 000 руб. арендной платы за пользование нежилым помещением общей площадью 10 кв. м, являющимся частью помещения N 5 (литер ББ1Б2), расположенного в подвале, на первом и втором этажах восьми-двух-одноэтажного здания гостиницы, ресторана, магазина литер АББ1Б2Б3Б4 с подвалом на втором этаже: часть комнаты N 4 площадью 10 кв. м, расположенного по адресу: г. Оренбург, ул. Маршала Г.К. Жукова/ул. Туркестанская, 30/2, за период с 19.07.2011 до 19.07.2012 (т. 1, л.д. 10-15).
Определением Арбитражного суда Оренбургской области от 20.11.2012 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Восток" (далее - общество "Восток", третье лицо) (т. 2, л.д. 18-20).
Определением Арбитражного суда Оренбургской области от 22.01.2013 произведена процессуальная замена общества ресторан "Оренбург" на открытое акционерное общество "Мастер КИП" (далее - далее - общество "Мастер КИП", истец) (т. 2, л.д. 91-93).
Общество с ограниченной ответственностью "Бакалея-торг 08" (далее - общество "Бакалея-торг 08") обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с ходатайством о вступлении в дело в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, просило взыскать с предпринимателя Ковешникова А.О. в пользу общества "Бакалея-торг 08" в порядке статьи 303 Гражданского кодекса Российской Федерации 144 009 руб. 67 коп., уплаченных предпринимателем в качестве субарендной платы обществу с ограниченной ответственностью "Премиум" (т. 3, л.д. 1-3а).
Определением Арбитражного суда Оренбургской области от 07.05.2013 общество "Бакалея-торг 08" привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора (т. 3, л.д. 17-19).
Определением Арбитражного суда Оренбургской области от 06.06.2013 в рамках самостоятельных требований общества "Бакалея-торг 08" к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество "Сеть универсамов" (т. 3, л.д. 127-130).
Решением Арбитражный суд Оренбургской области от 28.06.2013 (резолютивная часть объявлена 21.06.2013) (с учетом определения суда первой инстанции от 29.07.2013 об исправлении описок, опечаток, арифметических ошибок) в иске отказано, в удовлетворении требований третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, общества "Бакалея-торг 08" отказано, с общества "Мастер КИП" в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в сумме 4 600 руб. (т. 3, л.д. 158-163, 172-173).
С принятым решением не согласилось общество "Бакалея-торг 08" (далее также - податель жалобы, апеллянт) обратилось в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просило решение суда от 28.06.2013 отменить и принять по делу новый судебный акт о взыскании с предпринимателя Ковешникова А.О. в пользу общества "Бакалея-торг 08" 144 009 руб. 67 коп.
В обоснование доводов апелляционной жалобы третье лицо с самостоятельными требованиями на предмет спора указывает на необоснованность вывода суда первой инстанции об отсутствии оснований для применения в рассматриваемом случае положений пункта 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2012 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13) (далее - постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 73). Указывает, что на основании статьи 303 Гражданского кодекса Российской Федерации требования о взыскании доходов, извлеченных не управомоченным на сдачу в аренду лицом, могут быть заявлены солидарно к недобросовестным арендодателю и арендатору. В силу солидарной ответственности, извлеченный арендодателем доход может быть взыскан и с арендатора, поэтому указание суда первой инстанции на несение предпринимателем Ковешниковым А.О. расходов по аренде помещения не может исключать удовлетворение исковых требований.
Апеллянт полагает, что суд не учел факт недобросовестности ответчика Ковешникова А.О., который подтверждается следующими обстоятельствами: общество "Сеть универсамов" передало помещения в субаренду обществу "Восток" с арендной платой в размере 50 000 руб., в то время как само должно было платить арендную плату по договору аренды 1 100 000 руб. в месяц; общество с ограниченной ответственностью "Онтарио" и общество с ограниченной ответственностью "Премиум" (далее - общество "Премиум") в настоящее время ликвидированы и являлись фирмами-однодневками, которые были зарегистрированы по одному и тому же адресу и имели одного ликвидатора.
По мнению апеллянта, предприниматель Ковешников А.О., привлеченный к участию в деле N А47-436/2011 о выселении общества "Сеть универсамов" из арендуемых помещений, знал об отсутствии у общества "Сеть универсамов" и общества "Премиум" законных оснований для распоряжения спорными помещениями, а так же, как указывает апеллянт, знал, что общество "Премиум" фактически не владеет помещениями.
Учитывая, что 26.01.2011 по делу N А47-436/2011 приняты обеспечительные меры в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области регистрировать сделки по сдаче спорных помещений в субаренду, предприниматель Ковешников А.О., по мнению апеллянта, должен был, действуя разумно и осмотрительно, проверить правомочия арендодателя, запросив выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Считает, что в настоящем случае имеет место злоупотребление правом с целью причинить вред собственнику спорного имущества; указывает также на ничтожность договора субаренды, подписанного между предпринимателем Ковешниковым А.О. и обществом "Премиум", поскольку помещения, переданные обществом "Премиум" в аренду предпринимателю Ковешникову А.О. уже были переданы в аренду обществу "Восток" обществом "Сеть универсамов".
О ничтожности договора субаренды, подписанного между предпринимателем Ковешниковым А.О. и обществом "Премиум", свидетельствует, по мнению апеллянта, и то обстоятельство, что размер арендной платы, указанный в договоре от 01.05.2011 между обществом "Сеть универсамов" и обществом "Премиум" в сумме 15 000 руб. за 428,4 кв. м, является явно заниженным, в то время как сам предприниматель Ковешников А.О. арендовал помещения за 10 000 руб. за 10 кв. м. С учетом изложенного он должен был усомниться в действительности договора субаренды между обществом "Сеть универсамов" и обществом "Премиум".
В судебном заседании представитель общества "Бакалея-торг 08" поддержал довода апелляционной жалобы.
Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, судебное заседание лица, участвующие в деле, явку своих представителей не обеспечили.
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в их отсутствие.
В судебном заседании объявлялся перерыв в пределах дня судебного заседания в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
До начала судебного заседания от предпринимателя Ковешникова А.О. поступило ходатайство об отложении судебного разбирательства, мотивированное неполучением копии апелляционной жалобы и необходимостью подготовки отзыва на нее.
Рассмотрев указанное ходатайство, с учетом представленных подателем апелляционной жалобы доказательств направления в адрес предпринимателя ее копии - квитанции Почты России N 72477 от 22.07.2013 и копии возвратного почтового оправления, судебная коллегия не нашла оснований для отложения судебного заседания в соответствии с пунктом 5 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
На основании части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и принимая во внимание разъяснения, изложенные в пункте 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", суд проверяет судебный акт в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Возражений относительно пересмотра судебного акта в оспариваемой части не заявлено.
Как следует из материалов дела, между обществом ресторан "Оренбург" (арендодатель) и обществом "Сеть универсамов" (арендатор) подписан договор аренды недвижимого имущества (долгосрочный) от 27.03.2007 (т. 1, л.д. 73-81).
В соответствии с пунктом 1.1 указанного договора арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду следующее недвижимое имущество: помещение N 2, расположенное на первом этаже восьмиэтажного здания гостиницы "Оренбург" (литера АА1) с подвалом: номера на поэтажном плане 3, 43, 44, 45, общей площадью 65 кв. м, находящееся по адресу: г. Оренбург, ул. Маршала Жукова, 30; помещение N 3 (литера Б3), расположенное в подвале, на первом и втором этажах восьми-двух-одноэтажного здания гостиницы, ресторана, магазина, литеры АББ1Б2Б3Б4, с подвалом: номера на поэтажном плане 12,13,16 - в подвале; 40-42 на первом этаже; 9-15 на втором этаже, общей площадью 238,7 кв. м, находящееся по адресу: г. Оренбург, ул. Маршала Жукова/ул.Туркестанская, 30/2; помещение N 4 (литера Б4), расположенное на первом этаже восьми-двух-одноэтажного здания гостиницы, ресторана, магазина, литеры АББ1Б2Б3Б4, с подвалом: номера на поэтажном плане 11, 14-19, общей площадью 43,6 кв. м, находящееся по адресу: г. Оренбург, ул. Маршала Жукова/ул.Туркестанская, 30/2; помещение N 5 (литера ББ1Б2), расположенное в подвале, на первом, втором этажах восьми-двух-одноэтажного здания гостиницы, ресторана, магазина, литера АББ1Б2Б3Б4, с подвалом: номера на поэтажном плане в подвале 1-11, 14-31; на первом этаже: 1-5, 10, 12-13, 20-39; на втором этаже: 1-8, общей площадью 1746, 7 кв. м, находящееся по адресу: г. Оренбург, ул. Маршала Жукова/ул.Туркестанская, 30/2. Предмет договора соответствует поэтажному плану объекта недвижимости.
Указанное недвижимое имущество принадлежит обществу ресторан "Оренбург" на праве собственности, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права (т. 1, л.д. 60-63).
Договор является одновременно актом приема-передачи арендуемого помещения (пункт 2.1.1 договора аренды).
Согласно пункту 7.1 названного договора срок его действия составляет 10 лет.
Договор от 27.03.2007 зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем свидетельствует регистрационный штамп Управления Федеральной регистрационной службы по Оренбургской области от 05.06.2009 (т. 1, л.д. 80).
В силу пункта 4.1 договора, арендная плата устанавливается в размере 1 100 000 руб. в месяц, в том числе НДС.
01.04.2011 между обществом "Сеть универсамов" (арендатор) и обществом "Восток" (субарендатор) заключен договор субаренды недвижимого имущества, согласно которому арендатор передает, а субарендатор принимает во временное владение и пользование недвижимое имущество, указанное в договоре аренды недвижимого имущества от 27.03.2007 (т. 2, л.д. 11-15).
01.05.2011 между обществом "Восток" (арендатор) и обществом "Премиум" (субарендатор) заключен договор субаренды недвижимого имущества от 01.05.2011 N П-11, согласно которому арендатор передает, а субарендатор принимает во временное владение и пользование часть помещений, указанных в договоре аренды недвижимого имущества (долгосрочный) от 27.03.2007.
Между обществом "Премиум" (арендатор) и предпринимателем Ковешниковым А.О. (субарендатор) заключен договор субаренды недвижимого имущества от 01.05.2011 N Ж11/07 (т. 1, л.д. 18-21), согласно которому арендатор передает, а субарендатор принимает во временное владение и пользование (аренду) недвижимое имущество: нежилые помещения общей площадью 10 кв. м, являющиеся частью помещения N 5 (литер ББ1Б2), расположенного в подвале, на первом и втором этажах восьми-двух-одноэтажного здания гостиницы, ресторана, магазина литер АББ1Б2Б3Б4 с подвалом на втором этаже: часть комнаты N 4 площадью 10 кв. м, расположенные по адресу: г. Оренбург, ул. Маршала Г.К. Жукова/ул. Туркестанская, 30/2.
01.04.2012 между обществом "Премиум" (арендатор) и предпринимателем Ковешниковым А.О. (субарендатор) заключен договор субаренды недвижимого имущества N 10/12, согласно которому арендатор передает, а субарендатор принимает во временное владение и пользование недвижимое имущество: нежилые помещения общей площадью 20 кв. м, являющиеся частью помещения N 5 (литер ББ1Б2), расположенного в подвале, на первом и втором этажах восьми-двух-одноэтажного здания гостиницы, ресторана, магазина литер АББ1Б2Б3Б4 с подвалом на втором этаже: часть комнаты N 4 площадью 20 кв. м, расположенные по адресу: г. Оренбург, ул. Маршала Г.К. Жукова/ул. Туркестанская, 30/2 (т. 2, л.д. 68-69).
01.05.2012 между сторонами заключено дополнительное соглашение, по условиям которого арендатор передал в субаренду нежилое помещение общей площадью 10 кв. м с ежемесячной стоимостью арендной платы в размере 10 000 руб. (т. 2, л.д. 73).
Соглашением от 12.06.2012 общество "Премиум" и предприниматель Ковешников А.О. расторгли договор субаренды от 01.04.2012 N 10/12 (т. 2, л.д. 75).
В материалах дела имеется письмо общества "Премиум" от 10.10.2012 N 14/12 в адрес предпринимателя Ковешникова А.О. о том, что указание в договоре от 01.05.2011 N Ж11/07 на отношения общества "Премиум" с обществом "Сеть универсамов" не соответствует действительности и является опечаткой, поскольку данный договор с обществом "Сеть универсамов" никогда не заключался, в действительности имелся ввиду договор с обществом "Восток" (т. 1, л.д. 96).
Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 29.11.2011 по делу N А47-6098/2011 установлено, что договор аренды недвижимого имущества (долгосрочный) от 27.03.2007 между обществом ресторан "Оренбург" и обществом "Сеть универсамов" расторгнут в одностороннем порядке в связи с отказом общества ресторан "Оренбург" от его исполнения с 23.12.2010 (т. 3, л.д. 86-93).
Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 16.02.2012 по делу N А47-436/2011 суд обязал общество "Сеть универсамов" освободить помещения, полученные по договору аренды от 27.03.2007, передав их обществу ресторан "Оренбург" по акту приема-передачи (т. 1, л.д. 42-46).
На основании акта приема-передачи недвижимого имущества - помещений по адресу: город Оренбург, улица Маршала Г.К. Жукова/улица Туркестанская от 12.06.2012 N 30/2 общество "Сеть универсамов" возвратило помещения истцу (т. 1, л.д. 82).
Ковешникова А.О. возвратил занимаемое им нежилое помещение обществу "Премиум" также 12.06.2012 (т. 2, л.д. 76).
Из материалов дела усматривается также, что 19.07.2012 между обществом ресторан "Оренбург" (цедент) и обществом "Бакалея-торг 08" (цессионарий) заключен договор уступки требования (цессии). В соответствии с пунктом 1.1 указанного договора цедент уступает, а цессионарий принимает все права требования к обществу "Сеть универсамов" по договору аренды недвижимого имущества (долгосрочный) от 27.03.2007, а также все права, следующие из факта заключения, расторжения указанного договора, а также все права, связанные с фактическим владением ответчиком нежилыми помещениями по указанному договору аренды. Согласно пункту 1.2 договора цессии в пределах прав, переданных в соответствии с пунктом 1.1 настоящего договора, переданы, в том числе, право взыскания с должника основного долга по арендной плате в соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, неосновательного обогащения, а также убытков, неустойки, процентов, за пользование чужими денежными средствами и прочие акцессорные обязательства, проистекающие из основного. Общая сумма передаваемого основного долга за период с 19.07.2011 по 12.06.2012 в размере 11 439 000 руб. (пункт 1.3 договора) (т. 3, л.д. 4).
Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 18.01.2013 по делу А47-15870/2012 на основании договора уступки требования от 19.07.2012 с общества "Сеть универсамов" в пользу общества "Бакалея-торг 08" взыскана задолженность по арендным платежам в сумме 11 439 000 руб. за период с 19.07.2011 по 12.06.2012 (т. 3, л.д. 62-68).
Как следует из представленной обществом "Бакалея-торг 08" ценовой информации N 092-09-00101 Торгово-промышленной палаты Оренбургской области по состоянию на 25.01.2012, диапазон рыночной стоимости права пользования 1 кв. м торгового помещения, расположенного на территории г. Оренбурга в Центральной части города Оренбурга (район ул. М. Жукова Г.К./ Туркестанская) по состоянию на январь - декабрь 2011 г. составляет от 500 руб. до 1100 руб. в месяц. (т. 3, л.д. 150-152).
Истцом в материалы дела представлены документы о смене наименования общества ресторан "Оренбург" на общество "Мастер КИП" (т. 2, л.д. 77-83).
Принимая обжалуемое решение, суд первой инстанции установил, что предприниматель Ковешников А.О. надлежащим образом исполнил свои обязательства по внесению платежей за пользование переданными ему помещениями перед своим контрагентом - обществом "Премиум", а значит не получил имущественной выгоды и не сберег денежных средств в связи с использованием имущества. Установив, что переданные в аренду помещения возвращены истцу обществом "Сеть универсамов" 12.06.2012, а Ковешниковым А.О. обществу "Премиум" также 12.06.2012, суд указал, что с 13.06.2012 года Ковешников А.О. спорным помещением фактически не пользовался и не несет обязанности по оплате за его использование. Суд также принял во внимание, что кредитор - общество "Мастер Кип" по договору уступки от 19.07.2012 передал обществу "Бакалея-торг 08" все права требования к обществу "Сеть универсамов" по договору аренды недвижимого имущества (долгосрочный) от 27.03.2007, в связи с чем посчитал, что к новому кредитору перешли и права требования к предпринимателю Ковешникову А.О. Ввиду изложенного суд пришел к выводу, что у истца отсутствует право на предъявление настоящих требований к предпринимателю Ковешникову А.О.
Отказывая в удовлетворении требований третьего лица, с самостоятельными требованиями - общества "Бакалея-торг 08", суд первой инстанции пришел к выводу, о недоказанности факта недобросовестного поведения Ковешникова А.О. при заключении договоров, на основании которых осуществлялось пользование спорными помещениями, а также доказательств извлечения ответчиком доходов от владения арендованным помещением, которыми не могут быть признаны расходы по внесению арендной платы. В этой связи, указал на отсутствие оснований для применения при рассмотрении спора статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации и положений пункта 12 постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 73.
Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта принятого по самостоятельным требованиям общества с ограниченной ответственностью "Бакалея-торг 08".
Настоящие требования заявлены в качестве взыскания дохода, полученного предпринимателем от использования арендованного у ненадлежащего арендодателя нежилого помещения.
Оценивая права общества "Бакалея-торг 08" на заявление таких требований судебной коллегией учтены обстоятельства наличия права собственности обществом ресторан "Оренбург" на нежилое помещение, часть которого использовалась предпринимателем Ковешниковым А.О.; расторжения с 23.12.2010 долгосрочного договора аренды от 27.03.2007 между обществом ресторан "Оренбург" и обществом "Сеть универсамов"; заключения 19.07.2012 между обществом ресторан "Оренбург" и обществом "Бакалея-торг 08" договора уступки требования к обществу "Сеть универсамов" по договору аренды недвижимого имущества от 27.03.2007, а также всех прав, следующих из факта заключения, расторжения указанного договора; связанных с фактическим владением ответчиком нежилыми помещениями по указанному договору аренды за период с 19.07.2011 по 12.06.2012; приобретение предпринимателем Ковешниковым А.О. права пользования нежилым помещением на основании последовательно заключенных договоров субаренды после расторжения долгосрочного договора аренды от 27.03.2007.
При указанных обстоятельствах, использование нежилого помещения предпринимателем Ковешниковым А.О. в период с 19.07.2011 по 12.06.2012 имело место на основании договора субаренды, заключенного с неуправомоченным лицом - ООО "Премиум".
В силу статьи 303 Гражданского кодекса Российской Федерации при истребовании имущества из чужого незаконного владения собственник вправе также потребовать от лица, которое знало или должно было знать, что его владение незаконно (недобросовестный владелец), возврата или возмещения всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь за все время владения; от добросовестного владельца возврата или возмещения всех доходов, которые он извлек или должен был извлечь со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности владения или получил повестку по иску собственника о возврате имущества.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (в редакции Постановления от 25.01.2013 N 13) при рассмотрении споров по искам собственника, имущество которого было сдано в аренду неуправомоченным лицом, о взыскании стоимости пользования этим имуществом за период его нахождения в незаконном владении судам необходимо учитывать, что они подлежат разрешению в соответствии с положениями статьи 303 Гражданского кодекса Российской Федерации, которые являются специальными для регулирования отношений, связанных с извлечением доходов от незаконного владения имуществом, и в силу статьи 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации имеют приоритет перед общими правилами о возврате неосновательного обогащения. Указанная норма о расчетах при возврате имущества из чужого незаконного владения подлежит применению как в случае истребования имущества в судебном порядке, так и в случае добровольного возврата имущества во внесудебном порядке невладеющему собственнику лицом, в незаконном владении которого фактически находилась вещь.
В связи с изложенным собственник вещи, которая была сдана в аренду неуправомоченным лицом, при возврате ее из незаконного владения вправе на основании статьи 303 Гражданского кодекса Российской Федерации предъявить иск к лицу, которое заключило договор аренды, не обладая правом собственности на эту вещь и не будучи управомоченным законом или собственником сдавать ее в аренду, и получало платежи за пользование ею от арендатора, о взыскании всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь, при условии, что оно при заключении договора аренды действовало недобросовестно, то есть знало или должно было знать об отсутствии правомочий на сдачу вещи в аренду. От добросовестного арендодателя собственник вправе потребовать возврата или возмещения всех доходов, которые тот извлек или должен был извлечь со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности сдачи имущества в аренду.
Такое же требование может быть предъявлено собственником к арендатору, который, заключая договор аренды, знал об отсутствии у другой стороны правомочий на сдачу вещи в аренду. В случае если и неуправомоченный арендодатель, и арендатор являлись недобросовестными, они отвечают по указанному требованию перед собственником солидарно (пункт 1 статьи 322 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Как следует из содержания приведенных норм и разъяснений, удовлетворение заявленных ООО "Бакалея-торг08" требований к Кавешникову А.О. находится в зависимости от факта получения последним доходов от использования принятого в аренду имущества и доказательств его недобросовестности.
Оценивая довод третьего лица с самостоятельными требованиями о недобросовестности Кавешникова А.О. при заключении договора субаренды с ООО "Премиум", судебная коллегия считает необходимым согласиться с выводами суда первой инстанции в указанной части.
Изначальное оформление договора субаренды недвижимого имущества N Ж11/07 между обществом "Премиум" и предпринимателем Ковешниковым А.О. было произведено 01.05.2011.
Действительно, определением Арбитражного суда Оренбургской области от 28.04.11 по делу А47-436/2011 ИП Ковешников А.О. был привлечен к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в рамках спора по делу А47-436/2011 по иску ЗАО "Ресторан "Оренбург" к ООО "Сеть универсамов" о расторжении договора аренды недвижимого имущества (долгосрочный) от 27.03.2007, а также об обязании ООО "Сеть универсамов" в 30-дневный срок с момента вступления в законную силу решения суда по настоящему делу освободить следующие помещения, передав их ЗАО "Ресторан "Оренбург" по акту приемки-передачи.
Поскольку требование о расторжении договора по причине неисполнения обязательств в части внесения арендной платы может иметь место на будущее время и напротив, предполагает существование договорных отношений в период разрешения спора, получение ИП Ковешниковым А.О. определения по указанному делу от 28.04.11, не может означать информированности об отсутствии прав у арендатора нежилых помещений ООО "Сеть универсамов" на предоставление их в субаренду.
Решение Арбитражного суда Оренбургской области от 16.02.2012 по делу N А47-436/2011 которым суд отказал в удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды ввиду факта его расторжения в одностороннем порядке с 23.12.10 и обязал общество "Сеть универсамов" освободить помещения, полученные по договору аренды от 27.03.2007, передав их обществу ресторан "Оренбург" по акту приема-передачи вступило в законную силу 06.07.12. После чего было произведено расторжение договора субаренды и возврат помещения предпринимателем обществу "Премум" по акту от 12.06.2012.
Решение Арбитражного суда Оренбургской области от 29.11.2011 г. по делу N А47-6098/2011, которым установлено, что договор аренды недвижимого имущества (долгосрочный) от 27.03.2007 г. признан расторгнутым в одностороннем порядке в связи с отказом ЗАО "Ресторан "Оренбург" от его исполнения с 23.12.2010 вступило в законную силу 05.03.2012, также после оформления договора субаренды.
Таким образом, наличие спора между арендодателем ЗАО ресторан "Оренбург" и арендатором ООО "Сеть универсамов" относительно действия договора не может свидетельствовать о недобросовестности действий ИП Ковешникова А.О. по причине наличия у него сведений об отсутствии у ООО "Премиум" правомочий на сдачу имущества в субаренду.
Доводы апеллянта о подтверждении факта недобросовестности ответчика Ковешникова А.О., сопоставлением размера арендной платы по договорам субаренды между обществами "Сеть универсамов", "Восток" и "Премиум" подлежат отклонению.
Как следует из договоров субаренды заключенных между ООО "Премиум" и Ковешниковым А.О. размер арендной платы за 1 кв. м составляет 1000 руб. Указанный размер арендной платы соответствует рыночному, что также следует из представленной ООО "Бакалея торг 08" ценовой информации N 092-09-00101 Торгово-промышленной палаты по Оренбургской области.
Признание договора субаренды недвижимого имущества от 01.04.11, заключенного между ООО "Сеть универсамов" и ООО "Восток" недействительным определением от 14.11.12 Арбитражного суда Оренбурсгкой области в рамках дела о банкротстве ООО "Сеть универсамов" N А47-10499/2010 произведено по основаниям оспоримости в силу несоответствия нормам Федерального Закона "О несостоятельности (банкротстве)", а не ничтожности. Таким образом, на момент заключения договоров субаренды 01.04.11, 01.04.12 ИП Ковешникову А.О. не могло быть известно о недействительности данного договора.
Не находит документального подтверждения и довод ООО "Бакалея торг 08" относительно факта злоупотребления ИП Ковешниковым А.О. правом при заключении договора субаренды, поскольку третьим лицом не представлены документальные доказательства, что ответчик знал или мог знать об аффилированности ООО "Премиум" и ООО "Восток". Необходимость исследования состава учредителей указанных лиц апеллянтом не обоснована.
В силу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются. Поскольку ООО "Бакалея торг 08" не доказало факт недобросовестного поведения ответчика при заключении договоров, на основании которых осуществлялось пользование спорными помещениями, правовых оснований для возложения на ИП Ковешникова А.О. солидарной ответственности по требованию о возмещении неосновательно полученных субарендодателем доходов от использования нежилого помещения не имеется.
При этом, исходя из смысла статьи 303 Гражданского кодекса Российской Федерации, судебной коллегией учтено нарушение принципа справедливости в случае отождествления произведенных предпринимателем расходов по оплате пользования нежилым помещением с получением им доходов от использования нежилого помещения, при взыскания их в таком качестве по иску собственника (лица получившего соответствующее право требования) в условиях ликвидации ООО "Премиум".
Принимая решение об отказе в удовлетворении требований третьего лица, суд первой инстанции обоснованно принял по внимание, что решением Арбитражного суда Оренбургской области от 18.01.2013 по делу N А47-15870/2012 по иску ООО "Бакалея-тор 08" с ООО "Сеть универсамов" взыскана задолженность по арендным платежам в сумме 11 439 000 руб., за помещение, в состав которого входит помещение арендованное ИП Ковешниковым А.О. с 19.07.2011 по 12.06.2012. Таким образом, обществом "Бакалея-торг 08" полностью реализовано право требования, приобретенное на основании договора уступки от 19.07.2012 с обществом ресторан "Оренбург" (цедент).
С учетом изложенного, доводы, приведенные в апелляционной жалобе, не опровергают выводов суда первой инстанции и не могут служить основанием для отмены обжалуемого решения.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.
При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на общество "Бакалея-торг 08".
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Оренбургской области от 28.06.2013 по делу N А47-11527/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Бакалея-торг 08" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
И.Ю.СОКОЛОВА
И.Ю.СОКОЛОВА
Судьи
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)