Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 19.11.2008 г.
Полный текст постановления изготовлен 26.11.2008 г.
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Федорова В.И.,
судей: Колянчиковой Л.А.,
Мокроусовой Л.М.
при ведении протокола судебного заседания Правдик А.Н.
при участии:
- от ООО "Тори": Гнидченко Д.А., представитель по доверенности б/н от 25.03.2008 г.;
- от Администрации городского округа г. Воронеж: Глушакова Ю.Н., главный специалист отдела правовой работы в сфере муниципальной собственности юридического управления, доверенность N 71 от 02.06.2008 г.
от ОАО "РЖД": представитель не явился, надлежаще извещен.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Тори", г. Воронеж, на решение Арбитражного суда Воронежской области от 29.08.2008 года по делу N А14-668/2008/13/6 (судья Тимашов О.А.) по иску ОАО "РЖД" в лице "Юго-Восточной железной дороги" к ООО "Тори", при участии в качестве третьего лица Администрации городского округа город Воронеж о взыскании 483 666 руб. 12 коп. задолженности по арендной плате, 135 686 руб. 95 коп. пени,
установил:
Открытое акционерное общество "Российские железные дороги" в лице "Юго-Восточной железной дороги - филиала ОАО "РЖД", (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Тори" (далее - ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 483 666 руб. 12 коп. и пени в сумме 135 686 руб. 95 коп. в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договору аренды N ЦРИА/4/А/0711010000/07/00037 от 11.01.2007 г. нежилого помещения общей площадью 323,2 кв. м, расположенного по адресу: г. Воронеж ул. Студенческая, д. 26.
В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции истец уточнил исковые требования и просил взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в размере 483 666 руб. 12 коп. за период с 13.06.2007 г. по 31.08.2007 г., пени в сумме 135 686 руб. 95 коп. за период с 13.06.2007 г. по 01.09.2007 г. в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договору аренды N ЦРИА/4/А/0711010000/07/00037 от 11.01.2007 г.
Определением суда от 24.03.2008 г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация городского округа г. Воронеж (далее - третье лицо).
Решением Арбитражного суда Воронежской области от 29.08.2008 г. исковые требования были удовлетворены в части: с ООО "ТОРИ" в пользу ОАО "РЖД" было взыскано 278 837 руб. 10 коп., в том числе 272 837 руб. 10 коп. основного долга, 6000 руб. пени.
Указанное решение суда по мотиву несоответствия выводов суда фактическим обстоятельств дела, нарушения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, было обжаловано ответчиком в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд, в связи с чем заявитель просит отменить решение Арбитражного суда Воронежской области от 29.08.2008 г. и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
Истец отзыв на апелляционную жалобу не представил, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явился.
Поскольку указанное лицо надлежащим образом извещено о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, то исходя из положений статьи 156 АПК РФ дело рассмотрено в его отсутствие.
Изучив материалы дела с учетом доводов апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд считает, что решение Арбитражного суда Воронежской области от 29.08.2008 года следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, что 11.01.2007 г. между сторонами по делу был оформлен договор аренды N ЦРИА/4/А/0711010000/07/000037, в соответствии с условиями которого ОАО "РЖД" (по договору арендодатель) передает, а ООО "ТОРИ" (арендатор) принимает в аренду за плату во временное владение и пользование нежилые помещения общей площадью 323,2 кв. м, в том числе первый этаж 77,5 кв. м, второй этаж 245,7 кв. м, расположенные по адресу: г. Воронеж, ул. Студенческая, 26, на срок три года с момента регистрации в УФРС по Воронежской области.
02.04.2007 г. сторонами подписан акт приема-передачи недвижимого имущества.
Согласно приложению N 1 к договору от 11.01.2007 г., подписанному сторонами, конкретизирован состав передаваемого в аренду недвижимого имущества.
В соответствии с приложением N 2 к указанному договору от 11.01.2007 г. годовая арендная плата без учета НДС за арендуемые помещения установлена в размере 1891784 руб.
Пунктом 5.2 договора установлено, что арендная плата по настоящему договору перечисляется на счет арендодателя. Внесение арендной платы производится за каждый месяц вперед до десятого числа оплачиваемого месяца.
Согласно п. 6.2 договора за неисполнение обязательства или ненадлежащее исполнение условий, настоящего договора, арендатор обязан перечислить арендодателю, на счет указанный в разделе 11 договора пени за каждый день просрочки в размере 0,7% от просроченной суммы арендной платы.
В силу п. 9.3 договора аренды арендодатель имел право в одностороннем порядке отказаться от выполнения условий договора, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Ссылаясь на то обстоятельство, что ответчик с 13.06.2007 г. по 31.08.2007 г. ненадлежащим образом исполнял обязанность по внесению арендной платы, истец обратился в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности и пени.
Удовлетворяя частично исковые требования о взыскании задолженности с 13.06.2007 г. по 27.07.2007 г. и пени, суд первой инстанции указал на исполнение истцом обязанности по передаче недвижимого имущества и пользовании ответчиком арендованным имуществом в данный период, однако, руководствуясь ст. 333 ГК РФ, уменьшил размер договорной неустойки. При этом арбитражный суд области посчитал договор аренды от 11.01.2007 г. заключенным.
Отказывая в удовлетворении требований о взыскании за период с 27.07.2007 г. по 31.08.2007 г., суд первой инстанции исходил из того обстоятельства, что по акту приема-передачи 27.07.2007 г. помещения выбыли из фактического владения истца.
Апелляционная инстанция считает решение суда первой инстанции соответствующим нормам действующего законодательства и обстоятельствам дела.
Как следует из искового заявления, истец обосновывает свои требования на отношениях из договора аренды, которые регулируются положениями Главы 34 ГК РФ.
При этом суд апелляционной инстанции исходит из заключенности договора аренды.
В соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно ч. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
По смыслу данной нормы в договоре должны указываться данные, характеризующие объект как индивидуально-определенный: наименование имущества, качественные характеристики, адрес, местоположение и др.
При изложенных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает обоснованным вывод суда первой инстанции о том, что договор аренды содержит данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, а именно помещения первого этажа площадью 77,5 кв. м, второго этажа 245,7 кв. м по адресу: г. Воронеж, ул. Студенческая, 26, поскольку стороны в договоре в соответствии с главой 34 ГК РФ согласовали все существенные условия договора аренды, а именно объект договора с характеристиками, позволяющими его индивидуализировать, что, руководствуясь ст. 432 ГК РФ, свидетельствует о заключенности рассматриваемого договора.
Кроме того, в соответствии со ст. 13 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при государственной регистрации прав проводится правовая экспертиза документов и проверка законности сделки.
Как следует из ответа УФРС по Воронежской области N 5695/1 от 28.07.2008 г., государственная регистрация договора аренды недвижимого имущества N ЦРИА/4/А/0711010000/07/000037 от 11.01.2007 г. произведена на основании заявлений сторон.
В силу ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.
Право собственности ОАО "РЖД" на административное здание литер А, площадью 1025,7 кв. м, часть которого была сдана в аренду по договору N ЦРИА/4/А/0711010000/07/000037 подтверждается выпиской из ЕГРПН от 29.05.2008 г. N 01/128/2008-336.
Материалами дела подтверждается исполнение истцом своей обязанности по передаче арендованного имущества.
При этом суд апелляционной инстанции считает обоснованным вывод суда первой инстанции о том, что акт приема передачи недвижимого имущества является надлежащим доказательством передачи ответчику в аренду помещений первого и второго этажа общей площадью 323,2 кв. м административного здания по адресу: г. Воронеж, ул. Студенческая, 26, поскольку нормы, регулирующие отношения по договору аренды нежилого помещения, не содержат запрета на исполнение обязанности по передаче предмета аренды, до его государственной регистрации, а в силу ч. 2 ст. 651 ГК РФ с момента государственной регистрации договора аренды действия по фактической передаче предмета аренды порождают лишь соответствующие правовые последствия: возникновение у арендатора законных прав владельца арендованного имущества.
Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить оплату за пользование имуществом, в порядке, определенном договором.
Поскольку ответчик в период с 13.06.2007 г. по 27.07.2007 г. пользовался спорным имуществом, однако доказательств внесения арендной платы в предусмотренном договором аренды размере и порядке не представил, требования истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за период с 13.06.2007 г. по 27.07.2007 г. правомерно удовлетворены в сумме 272 837 руб. 10 коп.
Вместе с тем из материалов дела усматривается, что во исполнение договора дарения N 5500 от 17.07.2007 г., заключенного между ОАО "РЖД" и муниципальным образованием городской округ г. Воронеж, по акту приема - передачи от 27.07.2007 г. истцом было безвозмездно передано в собственность администрации городского округа г. Воронеж имущество - нежилые помещения в здании по ул. Студенческая, 26, в том числе и нежилые помещения, переданные в аренду ООО "ТОРИ" по договору аренды недвижимого имущества N ЦРИА/4/А/0711010000/07/000037 от 11.01.2007 г.
Так как имущество выбыло из владения истца с 27.07.2008 г., требование о взыскании задолженности за период с 27.07.2007 г. по 31.08.2007 г. правомерно отклонено судом первой инстанции. Заявитель апелляционной жалобы в указанной части по существу не оспаривает отказ в удовлетворении этой части иска.
В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае просрочки исполнения обязательств должник обязан уплатить кредитору определенную законом или договором денежную сумму.
Согласно п. 6.2. договора аренды от 11.01.2007 г. за неисполнение обязательства, предусмотренного подпунктом 3.2.3 договора, пени за каждый день просрочки взыскивается 0,7% от просроченной суммы арендной платы.
Пени за просрочку платежей за период с 13.06.2007 г. по 01.09.2007 г., суд первой инстанции правомерно посчитал обоснованными в сумме 126 244 руб. 96 коп. с учетом суммы долга без НДС.
Согласно пункту 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить ее размер.
Принимая во внимание высокий размер неустойки, установленный договором, ее компенсационный характер, апелляционная инстанция пришла к выводу о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в связи с чем указанные обстоятельства правомерно расценены Арбитражным судом Воронежской области в качестве критериев для установления несоразмерности неустойки последствиям нарушения договорного обязательства и снижения размера взыскиваемой неустойки до 6 000 рублей.
Доводы заявителя апелляционной жалобы, полагающего, что обязательства сторон должны считаться возникшими с даты государственной регистрации договора аренды - то есть с 06.06.2007 г., не могут быть приняты судом апелляционной инстанции как основание для отмены судебного акта.
Согласно статье 609 п. 2 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Договор аренды, на основании которого истец требует взыскания задолженности и пени, зарегистрирован 06.06.2007 г.
Закон не содержит нормы, регулирующей взаимоотношения сторон в отношении периода до регистрации договора аренды нежилых помещений, являвшихся предметом аренды в спорном случае.
Из содержания статьи 165 п. 1 ГК РФ следует, что в случаях, установленных законом, несоблюдение требования о регистрации сделки влечет ее недействительность (ничтожность) и лишь в отношении договора аренды здания или сооружения такой договор считается заключенным с момента регистрации.
Поскольку предмет аренды был передан во владение ответчика и им осуществлялось пользование как до регистрации договора, так и после, различное правовое обоснование требования о взыскании платы за пользование не имеет принципиального значения.
Так как пользование имуществом в любом случае является платным, а размер такой платы, если квалифицировать пользование не основанным на договоре, в силу п. 2 статьи 1105 ГК РФ по существу соответствует ставке аренды по договору, размер требования не изменится.
При этом доводы ответчика о том, что акт приема-передачи от 02.04.2007 г. не содержит сведений о сдаче арендодателем помещения и принятия его арендатором, отклоняются апелляционной коллегией, поскольку из его содержания усматривается, что он составлен в подтверждение сдачи-приемки имущества в аренду и соответствует ч. 2 статьи 655 ГК РФ, регламентирующей порядок приема-передачи арендованного имущества.
Ссылки заявителя апелляционной жалобы на неправомерное расторжение истцом в одностороннем порядке договора аренды с 30.08.2007 г. по существу не имеют правового значения в отношении предмета рассматриваемого требования.
При изложенных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает, что обжалуемый судебный акт принят в соответствии с нормами материального и процессуального права, выводы суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела, а оснований для отмены обжалуемого судебного акта не усматривается.
Расходы за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 АПК РФ в виде госпошлины (1000 рублей) относятся на заявителя жалобы.
Руководствуясь ст. ст. 110, 112, 266 - 271 АПК РФ, арбитражный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Воронежской области от 29.08.2008 года по делу N А14-668/2008/13/6 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу.
Председательствующий судья
В.И.ФЕДОРОВ
Судьи
Л.А.КОЛЯНЧИКОВА
Л.М.МОКРОУСОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 26.11.2008 ПО ДЕЛУ N А14-668/2008/13/6
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 ноября 2008 г. по делу N А14-668/2008/13/6
Резолютивная часть постановления объявлена 19.11.2008 г.
Полный текст постановления изготовлен 26.11.2008 г.
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Федорова В.И.,
судей: Колянчиковой Л.А.,
Мокроусовой Л.М.
при ведении протокола судебного заседания Правдик А.Н.
при участии:
- от ООО "Тори": Гнидченко Д.А., представитель по доверенности б/н от 25.03.2008 г.;
- от Администрации городского округа г. Воронеж: Глушакова Ю.Н., главный специалист отдела правовой работы в сфере муниципальной собственности юридического управления, доверенность N 71 от 02.06.2008 г.
от ОАО "РЖД": представитель не явился, надлежаще извещен.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Тори", г. Воронеж, на решение Арбитражного суда Воронежской области от 29.08.2008 года по делу N А14-668/2008/13/6 (судья Тимашов О.А.) по иску ОАО "РЖД" в лице "Юго-Восточной железной дороги" к ООО "Тори", при участии в качестве третьего лица Администрации городского округа город Воронеж о взыскании 483 666 руб. 12 коп. задолженности по арендной плате, 135 686 руб. 95 коп. пени,
установил:
Открытое акционерное общество "Российские железные дороги" в лице "Юго-Восточной железной дороги - филиала ОАО "РЖД", (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Тори" (далее - ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 483 666 руб. 12 коп. и пени в сумме 135 686 руб. 95 коп. в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договору аренды N ЦРИА/4/А/0711010000/07/00037 от 11.01.2007 г. нежилого помещения общей площадью 323,2 кв. м, расположенного по адресу: г. Воронеж ул. Студенческая, д. 26.
В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции истец уточнил исковые требования и просил взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в размере 483 666 руб. 12 коп. за период с 13.06.2007 г. по 31.08.2007 г., пени в сумме 135 686 руб. 95 коп. за период с 13.06.2007 г. по 01.09.2007 г. в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договору аренды N ЦРИА/4/А/0711010000/07/00037 от 11.01.2007 г.
Определением суда от 24.03.2008 г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация городского округа г. Воронеж (далее - третье лицо).
Решением Арбитражного суда Воронежской области от 29.08.2008 г. исковые требования были удовлетворены в части: с ООО "ТОРИ" в пользу ОАО "РЖД" было взыскано 278 837 руб. 10 коп., в том числе 272 837 руб. 10 коп. основного долга, 6000 руб. пени.
Указанное решение суда по мотиву несоответствия выводов суда фактическим обстоятельств дела, нарушения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, было обжаловано ответчиком в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд, в связи с чем заявитель просит отменить решение Арбитражного суда Воронежской области от 29.08.2008 г. и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
Истец отзыв на апелляционную жалобу не представил, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явился.
Поскольку указанное лицо надлежащим образом извещено о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, то исходя из положений статьи 156 АПК РФ дело рассмотрено в его отсутствие.
Изучив материалы дела с учетом доводов апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд считает, что решение Арбитражного суда Воронежской области от 29.08.2008 года следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, что 11.01.2007 г. между сторонами по делу был оформлен договор аренды N ЦРИА/4/А/0711010000/07/000037, в соответствии с условиями которого ОАО "РЖД" (по договору арендодатель) передает, а ООО "ТОРИ" (арендатор) принимает в аренду за плату во временное владение и пользование нежилые помещения общей площадью 323,2 кв. м, в том числе первый этаж 77,5 кв. м, второй этаж 245,7 кв. м, расположенные по адресу: г. Воронеж, ул. Студенческая, 26, на срок три года с момента регистрации в УФРС по Воронежской области.
02.04.2007 г. сторонами подписан акт приема-передачи недвижимого имущества.
Согласно приложению N 1 к договору от 11.01.2007 г., подписанному сторонами, конкретизирован состав передаваемого в аренду недвижимого имущества.
В соответствии с приложением N 2 к указанному договору от 11.01.2007 г. годовая арендная плата без учета НДС за арендуемые помещения установлена в размере 1891784 руб.
Пунктом 5.2 договора установлено, что арендная плата по настоящему договору перечисляется на счет арендодателя. Внесение арендной платы производится за каждый месяц вперед до десятого числа оплачиваемого месяца.
Согласно п. 6.2 договора за неисполнение обязательства или ненадлежащее исполнение условий, настоящего договора, арендатор обязан перечислить арендодателю, на счет указанный в разделе 11 договора пени за каждый день просрочки в размере 0,7% от просроченной суммы арендной платы.
В силу п. 9.3 договора аренды арендодатель имел право в одностороннем порядке отказаться от выполнения условий договора, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Ссылаясь на то обстоятельство, что ответчик с 13.06.2007 г. по 31.08.2007 г. ненадлежащим образом исполнял обязанность по внесению арендной платы, истец обратился в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности и пени.
Удовлетворяя частично исковые требования о взыскании задолженности с 13.06.2007 г. по 27.07.2007 г. и пени, суд первой инстанции указал на исполнение истцом обязанности по передаче недвижимого имущества и пользовании ответчиком арендованным имуществом в данный период, однако, руководствуясь ст. 333 ГК РФ, уменьшил размер договорной неустойки. При этом арбитражный суд области посчитал договор аренды от 11.01.2007 г. заключенным.
Отказывая в удовлетворении требований о взыскании за период с 27.07.2007 г. по 31.08.2007 г., суд первой инстанции исходил из того обстоятельства, что по акту приема-передачи 27.07.2007 г. помещения выбыли из фактического владения истца.
Апелляционная инстанция считает решение суда первой инстанции соответствующим нормам действующего законодательства и обстоятельствам дела.
Как следует из искового заявления, истец обосновывает свои требования на отношениях из договора аренды, которые регулируются положениями Главы 34 ГК РФ.
При этом суд апелляционной инстанции исходит из заключенности договора аренды.
В соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно ч. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
По смыслу данной нормы в договоре должны указываться данные, характеризующие объект как индивидуально-определенный: наименование имущества, качественные характеристики, адрес, местоположение и др.
При изложенных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает обоснованным вывод суда первой инстанции о том, что договор аренды содержит данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, а именно помещения первого этажа площадью 77,5 кв. м, второго этажа 245,7 кв. м по адресу: г. Воронеж, ул. Студенческая, 26, поскольку стороны в договоре в соответствии с главой 34 ГК РФ согласовали все существенные условия договора аренды, а именно объект договора с характеристиками, позволяющими его индивидуализировать, что, руководствуясь ст. 432 ГК РФ, свидетельствует о заключенности рассматриваемого договора.
Кроме того, в соответствии со ст. 13 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при государственной регистрации прав проводится правовая экспертиза документов и проверка законности сделки.
Как следует из ответа УФРС по Воронежской области N 5695/1 от 28.07.2008 г., государственная регистрация договора аренды недвижимого имущества N ЦРИА/4/А/0711010000/07/000037 от 11.01.2007 г. произведена на основании заявлений сторон.
В силу ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.
Право собственности ОАО "РЖД" на административное здание литер А, площадью 1025,7 кв. м, часть которого была сдана в аренду по договору N ЦРИА/4/А/0711010000/07/000037 подтверждается выпиской из ЕГРПН от 29.05.2008 г. N 01/128/2008-336.
Материалами дела подтверждается исполнение истцом своей обязанности по передаче арендованного имущества.
При этом суд апелляционной инстанции считает обоснованным вывод суда первой инстанции о том, что акт приема передачи недвижимого имущества является надлежащим доказательством передачи ответчику в аренду помещений первого и второго этажа общей площадью 323,2 кв. м административного здания по адресу: г. Воронеж, ул. Студенческая, 26, поскольку нормы, регулирующие отношения по договору аренды нежилого помещения, не содержат запрета на исполнение обязанности по передаче предмета аренды, до его государственной регистрации, а в силу ч. 2 ст. 651 ГК РФ с момента государственной регистрации договора аренды действия по фактической передаче предмета аренды порождают лишь соответствующие правовые последствия: возникновение у арендатора законных прав владельца арендованного имущества.
Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить оплату за пользование имуществом, в порядке, определенном договором.
Поскольку ответчик в период с 13.06.2007 г. по 27.07.2007 г. пользовался спорным имуществом, однако доказательств внесения арендной платы в предусмотренном договором аренды размере и порядке не представил, требования истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за период с 13.06.2007 г. по 27.07.2007 г. правомерно удовлетворены в сумме 272 837 руб. 10 коп.
Вместе с тем из материалов дела усматривается, что во исполнение договора дарения N 5500 от 17.07.2007 г., заключенного между ОАО "РЖД" и муниципальным образованием городской округ г. Воронеж, по акту приема - передачи от 27.07.2007 г. истцом было безвозмездно передано в собственность администрации городского округа г. Воронеж имущество - нежилые помещения в здании по ул. Студенческая, 26, в том числе и нежилые помещения, переданные в аренду ООО "ТОРИ" по договору аренды недвижимого имущества N ЦРИА/4/А/0711010000/07/000037 от 11.01.2007 г.
Так как имущество выбыло из владения истца с 27.07.2008 г., требование о взыскании задолженности за период с 27.07.2007 г. по 31.08.2007 г. правомерно отклонено судом первой инстанции. Заявитель апелляционной жалобы в указанной части по существу не оспаривает отказ в удовлетворении этой части иска.
В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае просрочки исполнения обязательств должник обязан уплатить кредитору определенную законом или договором денежную сумму.
Согласно п. 6.2. договора аренды от 11.01.2007 г. за неисполнение обязательства, предусмотренного подпунктом 3.2.3 договора, пени за каждый день просрочки взыскивается 0,7% от просроченной суммы арендной платы.
Пени за просрочку платежей за период с 13.06.2007 г. по 01.09.2007 г., суд первой инстанции правомерно посчитал обоснованными в сумме 126 244 руб. 96 коп. с учетом суммы долга без НДС.
Согласно пункту 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить ее размер.
Принимая во внимание высокий размер неустойки, установленный договором, ее компенсационный характер, апелляционная инстанция пришла к выводу о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в связи с чем указанные обстоятельства правомерно расценены Арбитражным судом Воронежской области в качестве критериев для установления несоразмерности неустойки последствиям нарушения договорного обязательства и снижения размера взыскиваемой неустойки до 6 000 рублей.
Доводы заявителя апелляционной жалобы, полагающего, что обязательства сторон должны считаться возникшими с даты государственной регистрации договора аренды - то есть с 06.06.2007 г., не могут быть приняты судом апелляционной инстанции как основание для отмены судебного акта.
Согласно статье 609 п. 2 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Договор аренды, на основании которого истец требует взыскания задолженности и пени, зарегистрирован 06.06.2007 г.
Закон не содержит нормы, регулирующей взаимоотношения сторон в отношении периода до регистрации договора аренды нежилых помещений, являвшихся предметом аренды в спорном случае.
Из содержания статьи 165 п. 1 ГК РФ следует, что в случаях, установленных законом, несоблюдение требования о регистрации сделки влечет ее недействительность (ничтожность) и лишь в отношении договора аренды здания или сооружения такой договор считается заключенным с момента регистрации.
Поскольку предмет аренды был передан во владение ответчика и им осуществлялось пользование как до регистрации договора, так и после, различное правовое обоснование требования о взыскании платы за пользование не имеет принципиального значения.
Так как пользование имуществом в любом случае является платным, а размер такой платы, если квалифицировать пользование не основанным на договоре, в силу п. 2 статьи 1105 ГК РФ по существу соответствует ставке аренды по договору, размер требования не изменится.
При этом доводы ответчика о том, что акт приема-передачи от 02.04.2007 г. не содержит сведений о сдаче арендодателем помещения и принятия его арендатором, отклоняются апелляционной коллегией, поскольку из его содержания усматривается, что он составлен в подтверждение сдачи-приемки имущества в аренду и соответствует ч. 2 статьи 655 ГК РФ, регламентирующей порядок приема-передачи арендованного имущества.
Ссылки заявителя апелляционной жалобы на неправомерное расторжение истцом в одностороннем порядке договора аренды с 30.08.2007 г. по существу не имеют правового значения в отношении предмета рассматриваемого требования.
При изложенных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает, что обжалуемый судебный акт принят в соответствии с нормами материального и процессуального права, выводы суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела, а оснований для отмены обжалуемого судебного акта не усматривается.
Расходы за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 АПК РФ в виде госпошлины (1000 рублей) относятся на заявителя жалобы.
Руководствуясь ст. ст. 110, 112, 266 - 271 АПК РФ, арбитражный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Воронежской области от 29.08.2008 года по делу N А14-668/2008/13/6 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу.
Председательствующий судья
В.И.ФЕДОРОВ
Судьи
Л.А.КОЛЯНЧИКОВА
Л.М.МОКРОУСОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)