Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Социальный наем жилого помещения; Жилищное право
Обстоятельства: Истец на основании договора купли-продажи является собственником спорной квартиры.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Дубровин Д.Е.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:
председательствующего Брыкова И.И.,
судей Аверченко Д.Г., Алибердовой Н.А.,
с участием прокурора Тришиной В.В.,
при секретаре П.,
рассмотрев в открытом судебном заседании от 27 октября 2014 года апелляционную жалобу К.Т. на решение Химкинского городского суда Московской области от 14 мая 2014 года по делу по исковому заявлению К.Т. к Ш. о расторжении договора, о признании утратившим права пользования квартирой, о выселении, о возмещении расходов по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги,
заслушав доклад судьи Брыкова И.И., объяснения представителя К.Т. - К.М.,
Истец К.Т. обратилась в суд с иском к ответчику Ш. о расторжении договора, о признании утратившим права пользования квартирой, о выселении, о возмещении расходов по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги. Свой иск мотивировала теми обстоятельствами, что на основании договора купли-продажи от 22.11.11 г. она купила у Р. квартиру, расположенную по адресу: <данные изъяты> В указанной квартире проживает сын Р. - Ш. Решением Химкинского городского суда Московской области от 27.12.12 г. Ш. было отказано в удовлетворении иска о признании недействительным указанного договора купли-продажи от 22.11.11 г. Судебными постановлениями по указанному делу было установлено, что к возникшим правоотношениям должны быть применены положения по договору найма жилого помещения. Считала, срок договора найма со Ш. в силу ст. 683 ГК РФ составляет пять лет и истекает 27.05.13 г., в связи с чем она неоднократно направляла Ш. требования о выселении из квартиры; также она с таким требованием обращалась в суд, что свидетельствует о ее решении не продлевать с Ш. договор найма жилого помещения на квартиру и не сдавать квартиру по договору найма. Ею также направлялось Ш. предложение об изменении условий договора найма квартиры, но ответа на него она не получила. В настоящее время Ш. не выполняет условия ст. 681 ГК РФ о текущем ремонте квартиры, которая находится в аварийном состоянии, а также не осуществляет оплату за жилое помещение и коммунальные услуги по ней, которые оплачивает только она. Просила расторгнуть со Ш. договор найма указанной квартиры; признать Ш. утратившим права пользования квартирой; выселить Ш. из квартиры; взыскать с Ш. в счет оплаты за жилое помещение и коммунальные услуги за период с 01.11.11 г. по 30.04.14 г. 31.000 руб.
Ответчик Ш. в суд не явился.
Решением Химкинского городского суда Московской области от 14.05.14 г. иск удовлетворен частично.
Не согласившись с решением суда, истец К.Т. подала на него апелляционную жалобу, в которой просит его отменить.
Заслушав объяснения представителя К.Т., исследовав материалы дела, заслушав заключение прокурора, полагавшего решение суда подлежащим оставлению без удовлетворения, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему выводу.
При этом судебная коллегия в соответствии с п. 2 ст. 327-1 ГПК РФ проверяет законность и обоснованность решения суда только в обжалуемой части (решение суда обжалуется только истцом и в части отказа в удовлетворении исковых требований о расторжении договора, о признании утратившим права пользования квартирой, о выселении).
Разбирательством по делу установлено, что К.Т. на основании договора купли-продажи от 22.11.11 г., заключенного с Р., является собственником квартиры, расположенной по адресу: <данные изъяты>.
В указанной квартире проживает и зарегистрирован по месту жительства Ш. (с 26.12.96 г.).
В отношении права ответчика на указанную квартиру имеются судебные постановления (решения Химкинского городского суда Московской области от 04.12.07 г., 27.06.12 г., 13.11.12 г., определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 05.03.13 г.), которыми установлено, что между Б. (бабушка ответчика) и ответчиком с 1996 года имелось соглашение о проживании и регистрации по месту жительства ответчика в квартире; что между Р. (мать ответчика) и ответчиком после приобретения Р. права собственности на квартиру в порядке наследования по взаимному согласию было достигнуто соглашение о проживании ответчика в квартире; что, заключая договор купли-продажи квартиры от 22.11.11 г., истец была осведомлена о том, что в квартире проживает и зарегистрирован по месту жительства ответчик (п. 6 договора), что свидетельствует о признании истцом права пользования ответчиком квартирой; что у ответчика сложились правоотношения по найму квартиры (л.д. 9 - 25).
В соответствии с п. 1 ст. 61 ГПК РФ указанные обстоятельства имеют преюдициальное значение по настоящему делу.
В соответствии с п. 1 ст. 683 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.
Поскольку договор найма квартиры в письменном виде с ответчиком не подписывался, то в соответствии с указанной правовой нормой договор найма квартиры считается заключенным на пять лет.
В соответствии с п. 2 ст. 684 ГК РФ не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
По смыслу указанной правовой нормы нарушение обязанности по уведомлению нанимателя об отказе от продления договора в установленный срок предполагает автоматическое продление договора найма на тех же условиях и на тот же срок.
Поскольку по делу истцом не представлены, как того требует п. 1 ст. 56 ГПК РФ, доказательства предупреждения истцом ответчика об отказе в продлении договора найма квартиры, то он считается пролонгированным, в связи с чем существующие между сторонами правоотношения по найму квартиры нельзя признать расторгнутыми (прекращенными) в связи с истечением срока их действия, их следует считать продленными на тех же условиях и на тот же срок.
В соответствии с п. 1 ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.
В соответствии с п. 1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Поскольку договор найма считается продленным на тех же условиях и на новый срок, который к настоящему времени не истек, то ответчик занимает квартиру на законных основаниях в соответствии с договором найма жилого помещения, и оснований для признания его утратившим право пользования квартирой, его выселения из квартиры со снятием с регистрационного учета по месту жительства в ней нет.
При этом истец не лишена возможности прекратить существующие между сторонами правоотношения по найму квартиры, выполнив требование п. 2 ст. 684 ГК РФ в установленные действующим законодательством сроки.
В соответствии с п. 1 ст. 682 ГК РФ размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения.
Вместе с тем, размер оплаты за жилое помещение не указан в гл. 35 ГК РФ в качестве существенного условия договора найма жилого помещения.
При неуказании в договоре найма жилого помещения размера оплаты за наем подлежит применению п. 3 ст. 424 ГК РФ, из которого следует, что в случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.
Если между сторонами не достигнуто соглашения о размере оплаты для ответчика за жилое помещение и коммунальные услуги по квартире, то такой спор может быть разрешен в судебном порядке.
После установления размера такой оплаты, если ответчик будет нарушать условия договора найма квартиры в этой части, то истец не лишена возможности с соблюдением установленного ст. 452 ГК РФ порядка обратиться в суд с требованием о расторжении договора найма квартиры и выселении ответчика из квартиры.
К настоящему времени размер оплаты за квартиру и коммунальные услуги между сторонами в установленном действующим законодательством порядке не установлен.
Как того требует п. 1 ст. 56 ГПК РФ доказательств направления истцом ответчику предложения как на установление размера оплаты за квартиру и коммунальные услуги, так и на расторжение договора найма квартиры в связи с не исполнением ответчиком своих обязательств по договору найма истцом также не представлено.
Кроме того, в соответствии с п. 2 абз. 4 ст. 687 ГК РФ по решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.
Истец заявила и исковое требование о возмещении произведенной оплаты за жилое помещение и коммунальные услуги за период с 01.11.11 г. по 30.04.14 г.
Суд данное исковое требование удовлетворил частично, исходя из обязанности ответчика по возмещению уже понесенных расходов по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги по квартире в размере 1/2 таких расходов.
Решение суда в части указанного искового требования (по инициативе истца суд частично возместил истцу за счет ответчика часть платежей) фактически является мерой для устранения допущенного ответчиком нарушения своего обязательства перед истцом, что исключает возможность расторжения с ответчиком договора найма жилого помещения.
При указанных обстоятельствах у судебной коллегии нет оснований для отмены решения суда.
Доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе, не ставят под сомнение законность решения, сводятся к переоценке выводов суда и не опровергают указанных выводов.
Нарушений судом норм процессуального права, которые привели или могли бы привести к неправильному разрешению дела, судом не допущено.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
Решение Химкинского городского суда Московской области от 14 мая 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу К.Т. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 27.10.2014 ПО ДЕЛУ N 33-23847
Требование: О расторжении договора, о признании утратившим право пользования квартирой, о выселении, о возмещении расходов по оплате жилого помещения и коммунальных услуг.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Социальный наем жилого помещения; Жилищное право
Обстоятельства: Истец на основании договора купли-продажи является собственником спорной квартиры.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 27 октября 2014 г. по делу N 33-23847
Судья Дубровин Д.Е.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:
председательствующего Брыкова И.И.,
судей Аверченко Д.Г., Алибердовой Н.А.,
с участием прокурора Тришиной В.В.,
при секретаре П.,
рассмотрев в открытом судебном заседании от 27 октября 2014 года апелляционную жалобу К.Т. на решение Химкинского городского суда Московской области от 14 мая 2014 года по делу по исковому заявлению К.Т. к Ш. о расторжении договора, о признании утратившим права пользования квартирой, о выселении, о возмещении расходов по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги,
заслушав доклад судьи Брыкова И.И., объяснения представителя К.Т. - К.М.,
установила:
Истец К.Т. обратилась в суд с иском к ответчику Ш. о расторжении договора, о признании утратившим права пользования квартирой, о выселении, о возмещении расходов по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги. Свой иск мотивировала теми обстоятельствами, что на основании договора купли-продажи от 22.11.11 г. она купила у Р. квартиру, расположенную по адресу: <данные изъяты> В указанной квартире проживает сын Р. - Ш. Решением Химкинского городского суда Московской области от 27.12.12 г. Ш. было отказано в удовлетворении иска о признании недействительным указанного договора купли-продажи от 22.11.11 г. Судебными постановлениями по указанному делу было установлено, что к возникшим правоотношениям должны быть применены положения по договору найма жилого помещения. Считала, срок договора найма со Ш. в силу ст. 683 ГК РФ составляет пять лет и истекает 27.05.13 г., в связи с чем она неоднократно направляла Ш. требования о выселении из квартиры; также она с таким требованием обращалась в суд, что свидетельствует о ее решении не продлевать с Ш. договор найма жилого помещения на квартиру и не сдавать квартиру по договору найма. Ею также направлялось Ш. предложение об изменении условий договора найма квартиры, но ответа на него она не получила. В настоящее время Ш. не выполняет условия ст. 681 ГК РФ о текущем ремонте квартиры, которая находится в аварийном состоянии, а также не осуществляет оплату за жилое помещение и коммунальные услуги по ней, которые оплачивает только она. Просила расторгнуть со Ш. договор найма указанной квартиры; признать Ш. утратившим права пользования квартирой; выселить Ш. из квартиры; взыскать с Ш. в счет оплаты за жилое помещение и коммунальные услуги за период с 01.11.11 г. по 30.04.14 г. 31.000 руб.
Ответчик Ш. в суд не явился.
Решением Химкинского городского суда Московской области от 14.05.14 г. иск удовлетворен частично.
Не согласившись с решением суда, истец К.Т. подала на него апелляционную жалобу, в которой просит его отменить.
Заслушав объяснения представителя К.Т., исследовав материалы дела, заслушав заключение прокурора, полагавшего решение суда подлежащим оставлению без удовлетворения, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему выводу.
При этом судебная коллегия в соответствии с п. 2 ст. 327-1 ГПК РФ проверяет законность и обоснованность решения суда только в обжалуемой части (решение суда обжалуется только истцом и в части отказа в удовлетворении исковых требований о расторжении договора, о признании утратившим права пользования квартирой, о выселении).
Разбирательством по делу установлено, что К.Т. на основании договора купли-продажи от 22.11.11 г., заключенного с Р., является собственником квартиры, расположенной по адресу: <данные изъяты>.
В указанной квартире проживает и зарегистрирован по месту жительства Ш. (с 26.12.96 г.).
В отношении права ответчика на указанную квартиру имеются судебные постановления (решения Химкинского городского суда Московской области от 04.12.07 г., 27.06.12 г., 13.11.12 г., определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 05.03.13 г.), которыми установлено, что между Б. (бабушка ответчика) и ответчиком с 1996 года имелось соглашение о проживании и регистрации по месту жительства ответчика в квартире; что между Р. (мать ответчика) и ответчиком после приобретения Р. права собственности на квартиру в порядке наследования по взаимному согласию было достигнуто соглашение о проживании ответчика в квартире; что, заключая договор купли-продажи квартиры от 22.11.11 г., истец была осведомлена о том, что в квартире проживает и зарегистрирован по месту жительства ответчик (п. 6 договора), что свидетельствует о признании истцом права пользования ответчиком квартирой; что у ответчика сложились правоотношения по найму квартиры (л.д. 9 - 25).
В соответствии с п. 1 ст. 61 ГПК РФ указанные обстоятельства имеют преюдициальное значение по настоящему делу.
В соответствии с п. 1 ст. 683 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.
Поскольку договор найма квартиры в письменном виде с ответчиком не подписывался, то в соответствии с указанной правовой нормой договор найма квартиры считается заключенным на пять лет.
В соответствии с п. 2 ст. 684 ГК РФ не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
По смыслу указанной правовой нормы нарушение обязанности по уведомлению нанимателя об отказе от продления договора в установленный срок предполагает автоматическое продление договора найма на тех же условиях и на тот же срок.
Поскольку по делу истцом не представлены, как того требует п. 1 ст. 56 ГПК РФ, доказательства предупреждения истцом ответчика об отказе в продлении договора найма квартиры, то он считается пролонгированным, в связи с чем существующие между сторонами правоотношения по найму квартиры нельзя признать расторгнутыми (прекращенными) в связи с истечением срока их действия, их следует считать продленными на тех же условиях и на тот же срок.
В соответствии с п. 1 ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.
В соответствии с п. 1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Поскольку договор найма считается продленным на тех же условиях и на новый срок, который к настоящему времени не истек, то ответчик занимает квартиру на законных основаниях в соответствии с договором найма жилого помещения, и оснований для признания его утратившим право пользования квартирой, его выселения из квартиры со снятием с регистрационного учета по месту жительства в ней нет.
При этом истец не лишена возможности прекратить существующие между сторонами правоотношения по найму квартиры, выполнив требование п. 2 ст. 684 ГК РФ в установленные действующим законодательством сроки.
В соответствии с п. 1 ст. 682 ГК РФ размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения.
Вместе с тем, размер оплаты за жилое помещение не указан в гл. 35 ГК РФ в качестве существенного условия договора найма жилого помещения.
При неуказании в договоре найма жилого помещения размера оплаты за наем подлежит применению п. 3 ст. 424 ГК РФ, из которого следует, что в случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.
Если между сторонами не достигнуто соглашения о размере оплаты для ответчика за жилое помещение и коммунальные услуги по квартире, то такой спор может быть разрешен в судебном порядке.
После установления размера такой оплаты, если ответчик будет нарушать условия договора найма квартиры в этой части, то истец не лишена возможности с соблюдением установленного ст. 452 ГК РФ порядка обратиться в суд с требованием о расторжении договора найма квартиры и выселении ответчика из квартиры.
К настоящему времени размер оплаты за квартиру и коммунальные услуги между сторонами в установленном действующим законодательством порядке не установлен.
Как того требует п. 1 ст. 56 ГПК РФ доказательств направления истцом ответчику предложения как на установление размера оплаты за квартиру и коммунальные услуги, так и на расторжение договора найма квартиры в связи с не исполнением ответчиком своих обязательств по договору найма истцом также не представлено.
Кроме того, в соответствии с п. 2 абз. 4 ст. 687 ГК РФ по решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.
Истец заявила и исковое требование о возмещении произведенной оплаты за жилое помещение и коммунальные услуги за период с 01.11.11 г. по 30.04.14 г.
Суд данное исковое требование удовлетворил частично, исходя из обязанности ответчика по возмещению уже понесенных расходов по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги по квартире в размере 1/2 таких расходов.
Решение суда в части указанного искового требования (по инициативе истца суд частично возместил истцу за счет ответчика часть платежей) фактически является мерой для устранения допущенного ответчиком нарушения своего обязательства перед истцом, что исключает возможность расторжения с ответчиком договора найма жилого помещения.
При указанных обстоятельствах у судебной коллегии нет оснований для отмены решения суда.
Доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе, не ставят под сомнение законность решения, сводятся к переоценке выводов суда и не опровергают указанных выводов.
Нарушений судом норм процессуального права, которые привели или могли бы привести к неправильному разрешению дела, судом не допущено.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Химкинского городского суда Московской области от 14 мая 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу К.Т. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)