Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего судьи Смолко С.И.
судей Ключниковой Н.В., Стрегелевой Г.А.
при участии в заседании:
от заявителя - ООО "Стройинвестпроект", г. Смоленск, ОГРН 1106732005027 не явились
от заинтересованного лица - Управления Росреестра по Смоленской области, г. Смоленск, ОГРН 1046758340507 не явились
государственного регистратора Управления Росреестра по Смоленской области Попковой О.Ю. не явились
от третьих лиц -
Локтионовой Л.В., Смоленская обл., пос. Авторемзавода не явились
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Стройинвестпроект" на решение Арбитражного суда Смоленской области от 10.11.2014 (судья Лукашенкова Т.В.) и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.02.2015 (судьи Мордасов Е.В., Еремичева Н.В., Стаханова В.Н.) по делу N А62-5391/2014,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Стройинвестпроект" (далее - ООО "Стройинвестпроект", общество) обратилось в Арбитражный суд Смоленской области с заявлением о признании незаконными действий государственного регистратора Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области (далее - Управление Росреестра) Попковой О.Ю., выразившихся в приостановлении государственной регистрации и в последующем отказе, изложенном в сообщении от 28.08.2014 N 01/253/2014-610, в государственной регистрации договора N 14 от 30.06.2014 об участии в долевом строительстве жилья, заключенного между обществом и Локтионовой Л.В. (уточненные требования).
Третьим лицом без самостоятельных требований по делу выступала Локтионова Л.В.
Суд привлек к участию в деле в качестве второго ответчика Управление Росреестра.
Решением Арбитражного суда Смоленской области от 10.11.2014, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.02.2015, в удовлетворении заявленного требования отказано.
В кассационной жалобе общество просит состоявшиеся судебные акты отменить, требование общества удовлетворить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права.
В отзыве на жалобу Управление Росреестра просит оставить кассационную жалобу без удовлетворения в связи с необоснованностью изложенных в ней доводов.
Участвующие в деле лица надлежаще извещены о времени и месте судебного разбирательства, но их представители в суд округа не явились. Управление Росреестра ходатайствовало о рассмотрении жалобы в отсутствие его представителя. Судебная коллегия считает возможным рассмотреть кассационную жалобу в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц в силу ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (АПК РФ).
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на жалобу, суд кассационной инстанции приходит к следующему.
Как усматривается из материалов дела и установлено судом двух инстанций, 30.06.2014 между обществом (застройщик) и Локтионовой Л.В. (дольщик) был заключен договор N 14 об участии в долевом строительстве жилья, по условиям которого для осуществления строительства 100-квартирного 2-секционного 10-этажного жилого дома по адресу: г. Смоленск, в микрорайоне "Семичевка" юго-восточного района г. Смоленска, по ул. 2-я Киевская пр-т Гагарина дольщик вносит денежные средства в порядке и сроки, предусмотренные настоящим договором, а застройщик обязуется обеспечить строительство дома в соответствии с проектом и завершить строительство во втором квартале 2015 года, передать дольщику квартиру N 14 после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома по передаточному акту в течение двух недель со дня уведомления (пункты 1.1, 3.1).
В силу пунктов 2.1, 2.4 договора стоимость квартиры составляет 1643650 руб., дольщик обязан внести указанную сумму до 28.07.2014.
Пунктом 5.1 договора предусмотрено, что настоящий договор вступает в силу с момента его подписания и регистрации в УФРС по Смоленской области.
22.07.2014 ООО "Стройинвестпроект" и Локтионова Л.В. обратились в Управление Росреестра с заявлением о проведении государственной регистрации договора.
Уведомлением от 23.07.2014 N 01/253/2014-610 Управление Росреестра сообщило обществу и Локтионовой Л.В. о приостановлении государственной регистрации договора на срок до 23.08.2014 для устранения причин, препятствующих проведению государственной регистрации, ссылаясь на то, что пункты 2.4 (срок уплаты денежных средств) и 3.1 (срок передачи квартиры) договора не соответствуют требованиям ч.ч. 1, 2 ст. 3; ч.ч. 3, 4 ст. 4; ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2014 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ).
Сообщением от 28.08.2014 N 01/253/2014-610 Управление Росреестра уведомило общество и Локтионову Л.В. об отказе на основании абз. 4 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации прав) в государственной регистрации договора, ссылаясь на то, что договор по своему содержанию не соответствует требованиям действующего законодательства.
Полагая, что действия государственного регистратора, выразившиеся в приостановлении, а затем и в отказе в государственной регистрации договора, являются незаконными, общество обратилось в арбитражный суд с указанным заявлением.
Суд двух инстанций исследовал представленные доказательства, доводы участвующих в деле лиц, дал им надлежащую правовую оценку и обоснованно пришел к выводу о необходимости отказа в удовлетворении требований заявителя.
В соответствии с ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно п. п. 1, 2 ст. 16 Закона о регистрации прав государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора; к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.
Одними из оснований для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества - п. 1 ст. 17 Закона о регистрации прав.
В силу п. 1 ст. 18 названного Закона документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации.
Частью 2 статьи 1 Закона N 214-ФЗ предусмотрено, что привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только на основании договора участия в долевом строительстве.
В силу ч. 3 ст. 4 Закона N 214-ФЗ договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Из приведенных норм следует, что право на привлечение денежных средств граждан для целей строительства многоквартирного дома возникает у застройщика только после государственной регистрации договора в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРП).
В соответствии с п. 2.1 ст. 25.1 Закона о регистрации прав после государственной регистрации первого договора участия в долевом строительстве государственная регистрация последующих договоров участия в долевом строительстве того же многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости осуществляется в срок не более чем пять рабочих дней со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, обязанность по представлению которых возложена на заявителя.
Как указано выше, заявление на регистрацию договора подано сторонами договора 22.07.2014. Так как договор регистрируется в срок до 5 рабочих дней, то последний день срока регистрации выпадает на 28.07.2014. Поэтому привлечение застройщиком денежных средств дольщика - Локтионовой Л.В. возможно только с 29.07.2014.
Таким образом, суд пришел к правильному выводу о том, что к моменту сдачи спорного договора на государственную регистрацию пункт 2.4 договора, который обязывал Локтионову Л.В. произвести оплату по договору до 28.07.2014, противоречил действующему законодательству.
В силу ч. 1 ст. 6 Закона N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.
Из приведенной нормы права следует, что срок передачи объектов долевого строительства должен быть единым для всех дольщиков.
Подпунктом "в" пункта 3.1 переданного на регистрацию договора предусмотрено, что застройщик обязуется после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать дольщику квартиру по передаточному акту в течение двух недель со дня уведомления.
То есть, срок передачи квартиры зависит от дня уведомления застройщиком дольщика, а, значит, этот срок может быть различен для разных дольщиков.
Суд обоснованно согласился с мнением Управления Росреестра, что п. 3.1 договора противоречит ч. 1 ст. 6 Закона N 214-ФЗ.
В соответствии с п. 1 ст. 19 Закона о регистрации прав государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав.
В силу п. 1 ст. 20 Закона о регистрации прав в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.
Так как по содержанию пункты 2.4 и 3.1 спорного договора не соответствуют требованиям Закона N 214-ФЗ, Управление Росреестра по праву отказало в регистрации данного договора.
Оснований для отмены обжалуемых судебных решений не усматривается.
Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. ст. 289, 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Смоленской области от 10.11.2014 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.02.2015 по делу N А62-5391/2014 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного суда Российской Федерации в течение двух месяцев.
Председательствующий судья
С.И.СМОЛКО
Судьи
Н.В.КЛЮЧНИКОВА
Г.А.СТРЕГЕЛЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА ОТ 16.04.2015 ПО ДЕЛУ N А62-5391/2014
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 апреля 2015 г. по делу N А62-5391/2014
Арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего судьи Смолко С.И.
судей Ключниковой Н.В., Стрегелевой Г.А.
при участии в заседании:
от заявителя - ООО "Стройинвестпроект", г. Смоленск, ОГРН 1106732005027 не явились
от заинтересованного лица - Управления Росреестра по Смоленской области, г. Смоленск, ОГРН 1046758340507 не явились
государственного регистратора Управления Росреестра по Смоленской области Попковой О.Ю. не явились
от третьих лиц -
Локтионовой Л.В., Смоленская обл., пос. Авторемзавода не явились
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Стройинвестпроект" на решение Арбитражного суда Смоленской области от 10.11.2014 (судья Лукашенкова Т.В.) и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.02.2015 (судьи Мордасов Е.В., Еремичева Н.В., Стаханова В.Н.) по делу N А62-5391/2014,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Стройинвестпроект" (далее - ООО "Стройинвестпроект", общество) обратилось в Арбитражный суд Смоленской области с заявлением о признании незаконными действий государственного регистратора Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области (далее - Управление Росреестра) Попковой О.Ю., выразившихся в приостановлении государственной регистрации и в последующем отказе, изложенном в сообщении от 28.08.2014 N 01/253/2014-610, в государственной регистрации договора N 14 от 30.06.2014 об участии в долевом строительстве жилья, заключенного между обществом и Локтионовой Л.В. (уточненные требования).
Третьим лицом без самостоятельных требований по делу выступала Локтионова Л.В.
Суд привлек к участию в деле в качестве второго ответчика Управление Росреестра.
Решением Арбитражного суда Смоленской области от 10.11.2014, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.02.2015, в удовлетворении заявленного требования отказано.
В кассационной жалобе общество просит состоявшиеся судебные акты отменить, требование общества удовлетворить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права.
В отзыве на жалобу Управление Росреестра просит оставить кассационную жалобу без удовлетворения в связи с необоснованностью изложенных в ней доводов.
Участвующие в деле лица надлежаще извещены о времени и месте судебного разбирательства, но их представители в суд округа не явились. Управление Росреестра ходатайствовало о рассмотрении жалобы в отсутствие его представителя. Судебная коллегия считает возможным рассмотреть кассационную жалобу в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц в силу ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (АПК РФ).
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на жалобу, суд кассационной инстанции приходит к следующему.
Как усматривается из материалов дела и установлено судом двух инстанций, 30.06.2014 между обществом (застройщик) и Локтионовой Л.В. (дольщик) был заключен договор N 14 об участии в долевом строительстве жилья, по условиям которого для осуществления строительства 100-квартирного 2-секционного 10-этажного жилого дома по адресу: г. Смоленск, в микрорайоне "Семичевка" юго-восточного района г. Смоленска, по ул. 2-я Киевская пр-т Гагарина дольщик вносит денежные средства в порядке и сроки, предусмотренные настоящим договором, а застройщик обязуется обеспечить строительство дома в соответствии с проектом и завершить строительство во втором квартале 2015 года, передать дольщику квартиру N 14 после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома по передаточному акту в течение двух недель со дня уведомления (пункты 1.1, 3.1).
В силу пунктов 2.1, 2.4 договора стоимость квартиры составляет 1643650 руб., дольщик обязан внести указанную сумму до 28.07.2014.
Пунктом 5.1 договора предусмотрено, что настоящий договор вступает в силу с момента его подписания и регистрации в УФРС по Смоленской области.
22.07.2014 ООО "Стройинвестпроект" и Локтионова Л.В. обратились в Управление Росреестра с заявлением о проведении государственной регистрации договора.
Уведомлением от 23.07.2014 N 01/253/2014-610 Управление Росреестра сообщило обществу и Локтионовой Л.В. о приостановлении государственной регистрации договора на срок до 23.08.2014 для устранения причин, препятствующих проведению государственной регистрации, ссылаясь на то, что пункты 2.4 (срок уплаты денежных средств) и 3.1 (срок передачи квартиры) договора не соответствуют требованиям ч.ч. 1, 2 ст. 3; ч.ч. 3, 4 ст. 4; ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2014 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ).
Сообщением от 28.08.2014 N 01/253/2014-610 Управление Росреестра уведомило общество и Локтионову Л.В. об отказе на основании абз. 4 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации прав) в государственной регистрации договора, ссылаясь на то, что договор по своему содержанию не соответствует требованиям действующего законодательства.
Полагая, что действия государственного регистратора, выразившиеся в приостановлении, а затем и в отказе в государственной регистрации договора, являются незаконными, общество обратилось в арбитражный суд с указанным заявлением.
Суд двух инстанций исследовал представленные доказательства, доводы участвующих в деле лиц, дал им надлежащую правовую оценку и обоснованно пришел к выводу о необходимости отказа в удовлетворении требований заявителя.
В соответствии с ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно п. п. 1, 2 ст. 16 Закона о регистрации прав государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора; к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.
Одними из оснований для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества - п. 1 ст. 17 Закона о регистрации прав.
В силу п. 1 ст. 18 названного Закона документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации.
Частью 2 статьи 1 Закона N 214-ФЗ предусмотрено, что привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только на основании договора участия в долевом строительстве.
В силу ч. 3 ст. 4 Закона N 214-ФЗ договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Из приведенных норм следует, что право на привлечение денежных средств граждан для целей строительства многоквартирного дома возникает у застройщика только после государственной регистрации договора в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРП).
В соответствии с п. 2.1 ст. 25.1 Закона о регистрации прав после государственной регистрации первого договора участия в долевом строительстве государственная регистрация последующих договоров участия в долевом строительстве того же многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости осуществляется в срок не более чем пять рабочих дней со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, обязанность по представлению которых возложена на заявителя.
Как указано выше, заявление на регистрацию договора подано сторонами договора 22.07.2014. Так как договор регистрируется в срок до 5 рабочих дней, то последний день срока регистрации выпадает на 28.07.2014. Поэтому привлечение застройщиком денежных средств дольщика - Локтионовой Л.В. возможно только с 29.07.2014.
Таким образом, суд пришел к правильному выводу о том, что к моменту сдачи спорного договора на государственную регистрацию пункт 2.4 договора, который обязывал Локтионову Л.В. произвести оплату по договору до 28.07.2014, противоречил действующему законодательству.
В силу ч. 1 ст. 6 Закона N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.
Из приведенной нормы права следует, что срок передачи объектов долевого строительства должен быть единым для всех дольщиков.
Подпунктом "в" пункта 3.1 переданного на регистрацию договора предусмотрено, что застройщик обязуется после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать дольщику квартиру по передаточному акту в течение двух недель со дня уведомления.
То есть, срок передачи квартиры зависит от дня уведомления застройщиком дольщика, а, значит, этот срок может быть различен для разных дольщиков.
Суд обоснованно согласился с мнением Управления Росреестра, что п. 3.1 договора противоречит ч. 1 ст. 6 Закона N 214-ФЗ.
В соответствии с п. 1 ст. 19 Закона о регистрации прав государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав.
В силу п. 1 ст. 20 Закона о регистрации прав в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.
Так как по содержанию пункты 2.4 и 3.1 спорного договора не соответствуют требованиям Закона N 214-ФЗ, Управление Росреестра по праву отказало в регистрации данного договора.
Оснований для отмены обжалуемых судебных решений не усматривается.
Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. ст. 289, 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Смоленской области от 10.11.2014 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.02.2015 по делу N А62-5391/2014 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного суда Российской Федерации в течение двух месяцев.
Председательствующий судья
С.И.СМОЛКО
Судьи
Н.В.КЛЮЧНИКОВА
Г.А.СТРЕГЕЛЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)