Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 01 апреля 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 01 апреля 2014 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Ереминой О.А.
судей Ковалевой Н.В., Чотчаева Б.Т.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Косеевой М.С.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Айвенго" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.12.2013 по делу N А32-21874/2013
по иску ООО "Айвенго"
к ответчику - администрации муниципального образования город-курорт Геленджик об урегулировании разногласий при заключении договора
принятое в составе судьи Шепель А.А.
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Айвенго" обратилось Арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрации муниципального образования город-курорт Геленджик об урегулировании разногласий, возникших при заключении дополнительного соглашения N 4 от 28.02.2013 к договору аренды объектов муниципального нежилого фонда от 05.02.2013.
Решением от 05.12.2013 в иске отказано.
Решение мотивировано тем, что при подготовке проекта дополнительного соглашения N 4 к договору аренды муниципального нежилого фонда ответчик руководствовался требованиями части 3 статьи 53 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации. В связи с тем, что вид разрешенного использования земельного участка определен в установленном порядке, внесение изменений в виды разрешенного землепользования недопустимо. Представленный ответчиком для подписания текст дополнительного соглашения соответствует действующему законодательству.
Не согласившись с указанным судебным актом, истец обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность решения, просил его отменить и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование жалобы заявитель сослался на то, что пункты 3.1 и 3.2 договора аренды муниципального нежилого фонда в редакции дополнительного соглашения N 4 в редакции истца соответствуют действующему законодательству. Судом не приняты во внимание выводы судебной экспертизы, выводы суда противоречат представленным в дело доказательствам. По мнению заявителя, увеличение арендной платы в 47 раз неправомерно.
В судебное заседание апелляционной инстанции представитель ООО "Айвенго" не явился. Обществом заявлено ходатайство о рассмотрении дела без участия его представителя.
Представитель администрации муниципального образования г. Геленджик не явился. Администрацией заявлено ходатайство о рассмотрении дела без участия его представителя (т. 2 л.д. 28).
В судебном заседании апелляционной инстанции 26.03.2014 был объявлен перерыв до 01.04.2014 до 09 час. 40 мин. Информация о перерыве размещена на официальном сайте Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда.
После перерыва заседание продолжено без участия представителей сторон.
Законность и обоснованность решения проверяется в соответствии с частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в обжалуемой части, то есть в части разногласий сторон по пунктам 3.1 и 3.2 договора аренды в редакции спорного дополнительного соглашения.
Изучив материалы дела и обсудив доводы жалобы, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что обжалуемое решение подлежит изменению по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, 05.02.2003 между сторонами заключен договор N 3 аренды объекта муниципального нежилого фонда (т. 1 л.д. 88-89), согласно которому Исполнительный комитет г-к Геленджик (арендодатель) при участии Дивноморского ВТО (балансодержатель) сдает, а ООО "Айвенго" (арендатор) принимает в аренду объект муниципального нежилого фонда: здание к/т "Олимпийский" - 1 этаж литер А (комнаты N 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7); 2 этаж литер А (комнаты N"1, 2) общей площадью 931,2 кв. м, расположенный по адресу: г. Геленджик, с. Дивноморское, ул. О. Кошевого, 8а. Арендатор использует объект для оказания зрелищно-развлекательных услуг населению с. Дивноморское (пункт 1.3). Срок аренды - 10 лет с 01.03.2003 по 01.03.2013 (пункт 1.5).
В соответствии с пунктом 3.1. договора сумма арендной платы в год за пользование объектом составляет 61983 руб. 23 коп.
К договору сторонами подписано дополнительное соглашение от 05.02.2002, которым изменен размер арендной платы - 25826 руб. 33 коп. в год. В пункте 2 соглашения установлено, что арендатор производит арендную плату за фактически отработанное время за 5 месяцев в размере 25826 руб. 33 коп. (т. 1 л.д. 28).
Согласно дополнительному соглашению от 18.09.2009 изменены реквизиты для оплаты арендной платы, порядок оплаты - не позднее 28 августа текущего года (т. 1 л.д. 29-30).
По дополнительному соглашению от 22.12.2011 сумма арендной платы в год за фактически отработанное арендатором время (5 месяцев) составляет 210346 руб. 35 коп. (т. 1 л.д. 14-15).
Арендодатель направил арендатору проект дополнительного соглашения N 4 от 28.02.2013 к договору, в котором определил размер арендной платы на основании отчета от 19.12.2012 N 140-12 "Об определении рыночной стоимости годовой арендной платы за пользование объектом" - 1212860 рублей в год, с учетом НДС - 1431179 руб. 90 коп. в год. В пункте 3.2 определен порядок внесения арендной платы - ежемесячно, не позднее 28 числа текущего месяца за предстоящий месяц в размере 101071 руб. 66 коп. Оплата за декабрь 2013 года производится в срок до 25.12.2013.
Арендатор направил арендодателю протокол разногласий от 07.05.2013, в котором заявил возражения относительно условий дополнительного соглашения, в том числе, относительно изменения пунктов 3.1 и 3.2 договора аренды.
Поскольку разногласия сторон при заключении договора не урегулированы, ООО "Айвенго" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
В соответствии со статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
В статье 445 Кодекса установлен порядок заключения договора в обязательном порядке.
Как отмечено выше, договор N 3 аренды объекта муниципального нежилого фонда от 05.02.2003 заключен на срок до 01.03.2013.
Согласно статье 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.
Договор N 3 аренды объекта муниципального нежилого фонда от 05.02.2003 заключен сторонами без проведения конкурса или аукциона.
В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).
Договор N 3 от 05.02.2003 заключен до 01.07.2008, следовательно, при отсутствии доказательств направления арендодателем уведомления об отказе в продолжении арендных отношений, возврата спорного здания, договор возобновлен на неопределенный срок, с учетом установленного в законодательстве пресекательного срока аренды для такого рода имущества.
В соответствии с частью 9 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции" по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий:
1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации;
2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.
Согласно части 10 статьи 17.1 названного Федерального закона арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 настоящей статьи, за исключением следующих случаев:
1) принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом;
2) наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.
В пункте 4.1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "Об отдельных вопросах практики применения гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указано, что в силу части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного в порядке, предусмотренном частями 1 или 3 данной статьи, заключение договора с прежним арендатором на новый срок без проведения торгов возможно, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 4.2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора о сроке и арендной плате с соблюдением положений части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции. По смыслу части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции, если до истечения срока аренды арендодатель не уведомил арендатора о принятии им в установленном порядке решения, предусматривающего, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора, при отсутствии иных возражений с его стороны арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, вправе продолжать пользоваться арендованным имуществом. В этом случае договор аренды в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ считается возобновленным на прежних условиях вплоть до заключения договора аренды на новый срок. Однако при этом условие договора аренды, заключенного на новый срок в соответствии с частью 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции без проведения торгов, об арендной плате (пункт 1 части 9 данной статьи) подлежит применению к отношениям сторон, существовавшим с момента истечения срока первоначального договора аренды и до момента заключения договора аренды на новый срок.
Если при заключении договора аренды на новый срок между сторонами возникнут разногласия относительно условий, указанных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции, преддоговорный спор по требованию любой из сторон может быть передан на рассмотрение суда (статья 446 ГК РФ). Условие об арендной плате устанавливается судом на основании данных о размере такой платы, определенных оценщиком (пункт 1 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции) на момент истечения срока предыдущего договора аренды (пункт 4.3 договора).
В данном случае между сторонами возникли разногласия относительно условий о размере арендной платы и сроке аренды.
Таким образом, разногласия сторон правомерно переданы на рассмотрение арбитражного суда.
В силу статьи 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении заключить договор указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.
Таким образом, разрешая спор об урегулировании возникших при заключении договора разногласий, арбитражный суд в силу названных норм должен определить в решении и отразить в его резолютивной части, в какой редакции действуют те условия договора, по которым у сторон возник спор.
В нарушение указанных норм судом первой инстанции принято решение об отказе в удовлетворении иска, вследствие чего спор остался не разрешенным. Спорные условия договора не определены.
Данная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.05.2007 N 1340/07 по делу N А63-3233/05.
Таким образом, обжалуемое решение подлежит изменению, в связи с его несоответствием требованиям статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации и статье 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Предметом апелляционного обжалования являются только разногласия сторон относительно размера арендной платы.
ООО "Айвенго" при подписании дополнительного соглашения заявило возражения, в том числе, относительно пунктов 11 и 12 дополнительного соглашения, которые определяют условия пунктов 3.1 и 3.2 договора аренды.
В соответствии с протоколом разногласий к спорному дополнительному соглашению условия об арендной плате изложены следующим образом:
"3.1 Сумма арендной платы в год за фактически отработанное арендатором время за 3 месяца составляет 126207 руб. 81 коп.
3.2 Арендатор производит перечисление арендной платы ежемесячно (в период с июня по август текущего года в размере 42069 руб. 27 коп., без НДС не позднее 28 числа текущего месяца за предстоящий месяц".
В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Согласно пункту 1 статьи 614 Кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.
На основании статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом в порядке и сроки, согласованные сторонами в договоре.
С учетом названных выше норм Федерального закона "О защите конкуренции" размер арендной платы в период после истечения срока договора аренды должен определяться по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, на момент окончания срока договора аренды.
В проекте дополнительного соглашения к договору аренды арендодателем определен размер арендной платы в соответствии с отчетом ООО "Таир" от 19.12.2012 (т. 1 л.д. 62-87).
Данный отчет не может быть принят для определения условия о размере арендной платы, так как размер платы подлежит определению на дату окончания срока действия договора, то есть на 01.03.2013.
В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции определением от 26.08.2013 назначено проведение судебной экспертизы для определения рыночной ставки арендной платы за пользование объектом недвижимости (летнего кинотеатра "Олимпийский", расположенного по адресу: г. Геленджик, с. Дивноморское, ул. О.Кошевого, 8а) на 01.03.2013 (т. 1 л.д. 120-122).
Согласно выводам эксперта (заключение N 02-62/13 от 17.10.2013 - т. 1 л.д. 127-169) рыночная ставка годовой арендной платы за пользование объектом недвижимости (летний кинотеатр "Олимпийский", расположенный по адресу: г. Геленджик, с. Дивноморское, ул. О.Кошевого, 8а) на 01.03.2013 с учетом НДС составляет 211726 рублей.
В суде первой инстанции, а также при рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции выводы экспертов не оспаривались сторонами.
Таким образом, размер годовой арендной платы по спорному дополнительному соглашению к договору аренды должен быть определен в размере 211726 рублей в год.
В пункте 3.2 договора определен порядок внесения арендной платы по договору.
В редакции истца арендная плата вносится только за три месяца фактического использования арендуемого объекта в год в период с июня по август текущего года в размере 42069 руб. 27 коп., без НДС не позднее 28 числа текущего месяца за предстоящий месяц.
Однако, указанная редакция условия о порядке внесения арендных платежей противоречит нормам статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой арендная плата вносится за пользование объектом.
В договоре аренды отсутствует указание на то, что после августа арендатор возвращает арендодателю из аренды здание кинотеатра. Пользование спорным объектом арендатор осуществляет на протяжении всего календарного года без прекращения данного пользования в период с августа по июнь.
Иное договором аренды не предусмотрено.
Поскольку между сторонами отсутствуют разногласия о порядке внесения арендной платы (ежемесячно до 28 числа текущего месяца за предстоящий месяц) в этой части условие спорного договора принимается в редакции сторон, судом апелляционной инстанции вносятся изменения в части размера ежемесячного платежа, указание на внесение платы только за период с июня по август исключается из текста.
Суд апелляционной инстанции также считает необходимым отметить, что между сторонами отсутствуют разногласия относительно исключения из спорного договора указания на балансодержателя (пункт 1 дополнительного соглашения N 4 к договору аренды об изменении преамбулы договора, пункты 2, 4, 5, 10 дополнительного соглашения N 4).
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе подлежат перераспределению между сторонами по 50%, поскольку требования заявителя жалобы удовлетворены частично в части установления размера арендной платы, требование об установлении платы за период с июня по август отказано.
С учетом изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.12.2013 по делу N А32-21874/2013 в обжалуемой части изменить.
Дополнить резолютивную часть решения абзацами следующего содержания:
"Изложить пункт 11 дополнительного соглашения N 4 к договору аренды объекта муниципального нежилого фонда от 05.02.2003 N 3 в следующей редакции: "Пункт 3.1 изложить в следующей редакции: "Размер арендной платы составляет 211726 рублей в год с учетом НДС".
Изложить пункт 12 дополнительного соглашения N 4 к договору аренды объекта муниципального нежилого фонда от 05.02.2003 N 3 в следующей редакции: "Пункт 3.2 договора аренды изложить в следующей редакции: "Арендатор производит перечисление арендной платы ежемесячно не позднее 28 числа текущего месяца за предстоящий месяц в размере 17643 руб. 83 коп. на расчетный счет управления Федерального казначейства по Краснодарскому краю (Управление имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Геленджик) N 40101810300000010013 в ГРКЦ ГУ Банка России по Краснодарскому краю г. Краснодар, КБК 92111105034040042120, ОКАТО 03408000000, БИК 040349001, ИНН 2304038634, КПП 230430001 (доход местного бюджета). Оплата за декабрь 2013 года производится в срок до 25.12.2013. Арендатор самостоятельно производит перечисление НДС в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации".
В остальной части решение оставить без изменения.
Взыскать с администрации муниципального образования город-курорт Геленджик (ИНН 2304026276) в пользу ООО "Айвенго" (ОГРН 10223021986300, ИНН 2312089738) 3000 рублей в возмещение расходов по уплате государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
О.А.ЕРЕМИНА
Судьи
Н.В.КОВАЛЕВА
Б.Т.ЧОТЧАЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 01.04.2014 N 15АП-819/2014 ПО ДЕЛУ N А32-21874/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 1 апреля 2014 г. N 15АП-819/2014
Дело N А32-21874/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 01 апреля 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 01 апреля 2014 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Ереминой О.А.
судей Ковалевой Н.В., Чотчаева Б.Т.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Косеевой М.С.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Айвенго" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.12.2013 по делу N А32-21874/2013
по иску ООО "Айвенго"
к ответчику - администрации муниципального образования город-курорт Геленджик об урегулировании разногласий при заключении договора
принятое в составе судьи Шепель А.А.
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Айвенго" обратилось Арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрации муниципального образования город-курорт Геленджик об урегулировании разногласий, возникших при заключении дополнительного соглашения N 4 от 28.02.2013 к договору аренды объектов муниципального нежилого фонда от 05.02.2013.
Решением от 05.12.2013 в иске отказано.
Решение мотивировано тем, что при подготовке проекта дополнительного соглашения N 4 к договору аренды муниципального нежилого фонда ответчик руководствовался требованиями части 3 статьи 53 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации. В связи с тем, что вид разрешенного использования земельного участка определен в установленном порядке, внесение изменений в виды разрешенного землепользования недопустимо. Представленный ответчиком для подписания текст дополнительного соглашения соответствует действующему законодательству.
Не согласившись с указанным судебным актом, истец обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность решения, просил его отменить и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование жалобы заявитель сослался на то, что пункты 3.1 и 3.2 договора аренды муниципального нежилого фонда в редакции дополнительного соглашения N 4 в редакции истца соответствуют действующему законодательству. Судом не приняты во внимание выводы судебной экспертизы, выводы суда противоречат представленным в дело доказательствам. По мнению заявителя, увеличение арендной платы в 47 раз неправомерно.
В судебное заседание апелляционной инстанции представитель ООО "Айвенго" не явился. Обществом заявлено ходатайство о рассмотрении дела без участия его представителя.
Представитель администрации муниципального образования г. Геленджик не явился. Администрацией заявлено ходатайство о рассмотрении дела без участия его представителя (т. 2 л.д. 28).
В судебном заседании апелляционной инстанции 26.03.2014 был объявлен перерыв до 01.04.2014 до 09 час. 40 мин. Информация о перерыве размещена на официальном сайте Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда.
После перерыва заседание продолжено без участия представителей сторон.
Законность и обоснованность решения проверяется в соответствии с частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в обжалуемой части, то есть в части разногласий сторон по пунктам 3.1 и 3.2 договора аренды в редакции спорного дополнительного соглашения.
Изучив материалы дела и обсудив доводы жалобы, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что обжалуемое решение подлежит изменению по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, 05.02.2003 между сторонами заключен договор N 3 аренды объекта муниципального нежилого фонда (т. 1 л.д. 88-89), согласно которому Исполнительный комитет г-к Геленджик (арендодатель) при участии Дивноморского ВТО (балансодержатель) сдает, а ООО "Айвенго" (арендатор) принимает в аренду объект муниципального нежилого фонда: здание к/т "Олимпийский" - 1 этаж литер А (комнаты N 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7); 2 этаж литер А (комнаты N"1, 2) общей площадью 931,2 кв. м, расположенный по адресу: г. Геленджик, с. Дивноморское, ул. О. Кошевого, 8а. Арендатор использует объект для оказания зрелищно-развлекательных услуг населению с. Дивноморское (пункт 1.3). Срок аренды - 10 лет с 01.03.2003 по 01.03.2013 (пункт 1.5).
В соответствии с пунктом 3.1. договора сумма арендной платы в год за пользование объектом составляет 61983 руб. 23 коп.
К договору сторонами подписано дополнительное соглашение от 05.02.2002, которым изменен размер арендной платы - 25826 руб. 33 коп. в год. В пункте 2 соглашения установлено, что арендатор производит арендную плату за фактически отработанное время за 5 месяцев в размере 25826 руб. 33 коп. (т. 1 л.д. 28).
Согласно дополнительному соглашению от 18.09.2009 изменены реквизиты для оплаты арендной платы, порядок оплаты - не позднее 28 августа текущего года (т. 1 л.д. 29-30).
По дополнительному соглашению от 22.12.2011 сумма арендной платы в год за фактически отработанное арендатором время (5 месяцев) составляет 210346 руб. 35 коп. (т. 1 л.д. 14-15).
Арендодатель направил арендатору проект дополнительного соглашения N 4 от 28.02.2013 к договору, в котором определил размер арендной платы на основании отчета от 19.12.2012 N 140-12 "Об определении рыночной стоимости годовой арендной платы за пользование объектом" - 1212860 рублей в год, с учетом НДС - 1431179 руб. 90 коп. в год. В пункте 3.2 определен порядок внесения арендной платы - ежемесячно, не позднее 28 числа текущего месяца за предстоящий месяц в размере 101071 руб. 66 коп. Оплата за декабрь 2013 года производится в срок до 25.12.2013.
Арендатор направил арендодателю протокол разногласий от 07.05.2013, в котором заявил возражения относительно условий дополнительного соглашения, в том числе, относительно изменения пунктов 3.1 и 3.2 договора аренды.
Поскольку разногласия сторон при заключении договора не урегулированы, ООО "Айвенго" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
В соответствии со статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
В статье 445 Кодекса установлен порядок заключения договора в обязательном порядке.
Как отмечено выше, договор N 3 аренды объекта муниципального нежилого фонда от 05.02.2003 заключен на срок до 01.03.2013.
Согласно статье 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.
Договор N 3 аренды объекта муниципального нежилого фонда от 05.02.2003 заключен сторонами без проведения конкурса или аукциона.
В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).
Договор N 3 от 05.02.2003 заключен до 01.07.2008, следовательно, при отсутствии доказательств направления арендодателем уведомления об отказе в продолжении арендных отношений, возврата спорного здания, договор возобновлен на неопределенный срок, с учетом установленного в законодательстве пресекательного срока аренды для такого рода имущества.
В соответствии с частью 9 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции" по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий:
1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации;
2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.
Согласно части 10 статьи 17.1 названного Федерального закона арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 настоящей статьи, за исключением следующих случаев:
1) принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом;
2) наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.
В пункте 4.1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "Об отдельных вопросах практики применения гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указано, что в силу части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного в порядке, предусмотренном частями 1 или 3 данной статьи, заключение договора с прежним арендатором на новый срок без проведения торгов возможно, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 4.2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора о сроке и арендной плате с соблюдением положений части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции. По смыслу части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции, если до истечения срока аренды арендодатель не уведомил арендатора о принятии им в установленном порядке решения, предусматривающего, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора, при отсутствии иных возражений с его стороны арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, вправе продолжать пользоваться арендованным имуществом. В этом случае договор аренды в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ считается возобновленным на прежних условиях вплоть до заключения договора аренды на новый срок. Однако при этом условие договора аренды, заключенного на новый срок в соответствии с частью 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции без проведения торгов, об арендной плате (пункт 1 части 9 данной статьи) подлежит применению к отношениям сторон, существовавшим с момента истечения срока первоначального договора аренды и до момента заключения договора аренды на новый срок.
Если при заключении договора аренды на новый срок между сторонами возникнут разногласия относительно условий, указанных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции, преддоговорный спор по требованию любой из сторон может быть передан на рассмотрение суда (статья 446 ГК РФ). Условие об арендной плате устанавливается судом на основании данных о размере такой платы, определенных оценщиком (пункт 1 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции) на момент истечения срока предыдущего договора аренды (пункт 4.3 договора).
В данном случае между сторонами возникли разногласия относительно условий о размере арендной платы и сроке аренды.
Таким образом, разногласия сторон правомерно переданы на рассмотрение арбитражного суда.
В силу статьи 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении заключить договор указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.
Таким образом, разрешая спор об урегулировании возникших при заключении договора разногласий, арбитражный суд в силу названных норм должен определить в решении и отразить в его резолютивной части, в какой редакции действуют те условия договора, по которым у сторон возник спор.
В нарушение указанных норм судом первой инстанции принято решение об отказе в удовлетворении иска, вследствие чего спор остался не разрешенным. Спорные условия договора не определены.
Данная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.05.2007 N 1340/07 по делу N А63-3233/05.
Таким образом, обжалуемое решение подлежит изменению, в связи с его несоответствием требованиям статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации и статье 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Предметом апелляционного обжалования являются только разногласия сторон относительно размера арендной платы.
ООО "Айвенго" при подписании дополнительного соглашения заявило возражения, в том числе, относительно пунктов 11 и 12 дополнительного соглашения, которые определяют условия пунктов 3.1 и 3.2 договора аренды.
В соответствии с протоколом разногласий к спорному дополнительному соглашению условия об арендной плате изложены следующим образом:
"3.1 Сумма арендной платы в год за фактически отработанное арендатором время за 3 месяца составляет 126207 руб. 81 коп.
3.2 Арендатор производит перечисление арендной платы ежемесячно (в период с июня по август текущего года в размере 42069 руб. 27 коп., без НДС не позднее 28 числа текущего месяца за предстоящий месяц".
В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Согласно пункту 1 статьи 614 Кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.
На основании статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом в порядке и сроки, согласованные сторонами в договоре.
С учетом названных выше норм Федерального закона "О защите конкуренции" размер арендной платы в период после истечения срока договора аренды должен определяться по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, на момент окончания срока договора аренды.
В проекте дополнительного соглашения к договору аренды арендодателем определен размер арендной платы в соответствии с отчетом ООО "Таир" от 19.12.2012 (т. 1 л.д. 62-87).
Данный отчет не может быть принят для определения условия о размере арендной платы, так как размер платы подлежит определению на дату окончания срока действия договора, то есть на 01.03.2013.
В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции определением от 26.08.2013 назначено проведение судебной экспертизы для определения рыночной ставки арендной платы за пользование объектом недвижимости (летнего кинотеатра "Олимпийский", расположенного по адресу: г. Геленджик, с. Дивноморское, ул. О.Кошевого, 8а) на 01.03.2013 (т. 1 л.д. 120-122).
Согласно выводам эксперта (заключение N 02-62/13 от 17.10.2013 - т. 1 л.д. 127-169) рыночная ставка годовой арендной платы за пользование объектом недвижимости (летний кинотеатр "Олимпийский", расположенный по адресу: г. Геленджик, с. Дивноморское, ул. О.Кошевого, 8а) на 01.03.2013 с учетом НДС составляет 211726 рублей.
В суде первой инстанции, а также при рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции выводы экспертов не оспаривались сторонами.
Таким образом, размер годовой арендной платы по спорному дополнительному соглашению к договору аренды должен быть определен в размере 211726 рублей в год.
В пункте 3.2 договора определен порядок внесения арендной платы по договору.
В редакции истца арендная плата вносится только за три месяца фактического использования арендуемого объекта в год в период с июня по август текущего года в размере 42069 руб. 27 коп., без НДС не позднее 28 числа текущего месяца за предстоящий месяц.
Однако, указанная редакция условия о порядке внесения арендных платежей противоречит нормам статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой арендная плата вносится за пользование объектом.
В договоре аренды отсутствует указание на то, что после августа арендатор возвращает арендодателю из аренды здание кинотеатра. Пользование спорным объектом арендатор осуществляет на протяжении всего календарного года без прекращения данного пользования в период с августа по июнь.
Иное договором аренды не предусмотрено.
Поскольку между сторонами отсутствуют разногласия о порядке внесения арендной платы (ежемесячно до 28 числа текущего месяца за предстоящий месяц) в этой части условие спорного договора принимается в редакции сторон, судом апелляционной инстанции вносятся изменения в части размера ежемесячного платежа, указание на внесение платы только за период с июня по август исключается из текста.
Суд апелляционной инстанции также считает необходимым отметить, что между сторонами отсутствуют разногласия относительно исключения из спорного договора указания на балансодержателя (пункт 1 дополнительного соглашения N 4 к договору аренды об изменении преамбулы договора, пункты 2, 4, 5, 10 дополнительного соглашения N 4).
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе подлежат перераспределению между сторонами по 50%, поскольку требования заявителя жалобы удовлетворены частично в части установления размера арендной платы, требование об установлении платы за период с июня по август отказано.
С учетом изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.12.2013 по делу N А32-21874/2013 в обжалуемой части изменить.
Дополнить резолютивную часть решения абзацами следующего содержания:
"Изложить пункт 11 дополнительного соглашения N 4 к договору аренды объекта муниципального нежилого фонда от 05.02.2003 N 3 в следующей редакции: "Пункт 3.1 изложить в следующей редакции: "Размер арендной платы составляет 211726 рублей в год с учетом НДС".
Изложить пункт 12 дополнительного соглашения N 4 к договору аренды объекта муниципального нежилого фонда от 05.02.2003 N 3 в следующей редакции: "Пункт 3.2 договора аренды изложить в следующей редакции: "Арендатор производит перечисление арендной платы ежемесячно не позднее 28 числа текущего месяца за предстоящий месяц в размере 17643 руб. 83 коп. на расчетный счет управления Федерального казначейства по Краснодарскому краю (Управление имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Геленджик) N 40101810300000010013 в ГРКЦ ГУ Банка России по Краснодарскому краю г. Краснодар, КБК 92111105034040042120, ОКАТО 03408000000, БИК 040349001, ИНН 2304038634, КПП 230430001 (доход местного бюджета). Оплата за декабрь 2013 года производится в срок до 25.12.2013. Арендатор самостоятельно производит перечисление НДС в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации".
В остальной части решение оставить без изменения.
Взыскать с администрации муниципального образования город-курорт Геленджик (ИНН 2304026276) в пользу ООО "Айвенго" (ОГРН 10223021986300, ИНН 2312089738) 3000 рублей в возмещение расходов по уплате государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
О.А.ЕРЕМИНА
Судьи
Н.В.КОВАЛЕВА
Б.Т.ЧОТЧАЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)