Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть объявлена 02.09.2015 г.
В полном объеме изготовлено 09.09.2015 г.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Кузнецовой Е.Е.,
судей Левиной Т.Ю., Панкратовой Н.И.,
при ведении протокола секретарем Абдуловой Э.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ДгиМ
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 21.05.-15.06.2015 г.
по делу N А40-167259/2014,
принятое судьей Яниной Е.Н.
по спору с участием:
истец ООО "Недвижимость" Управление и консалтинг" (ОГРН 1037739275925, ИНН 7710407587, 127051, г. Москва, ул. Сретенка, д. 7)
ответчик Департамент городского имущества г. Москвы (ОГРН 1037739510423, ИНН 7705031674, 115054, г. Москва, ул. Бахрушина, д. 20)
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилых помещений,
при участии в судебном заседании:
- от истца: Девликамов М.А. по дов. от 01.09.2015 г., Терещенко М.В. по решен. от 01.11.2010 г.;
- от ответчика: Соболь Л.Я. по дов. от 31.12.2014 г.,
установил:
ООО "Недвижимость" Управление и консалтинг" предъявило иск к Департаменту городского имущества г. Москвы, с учетом принятия судом изменения иска, об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилых помещений общей площадью 24,2 кв. м (этаж 1: пом. I, комн. А, 1 - 3) в здании по адресу: г. Москва, ул. Сретенка, д. 7, в части условия о размере покупной цены, установив ее равной 5 316 934 руб. без НДС, с рассрочкой в 3 года.
Решением Арбитражного суда г. Москвы, объявленном в порядке ч. 2 ст. 176 АПК РФ 21.05.2015 г., изготовленным в полном объеме 15.06.2015 г. (т. 3 л.д. 68 - 70), иск удовлетворен.
На состоявшееся Решение Ответчиком подана апелляционная жалоба (т. 3 л.д. 73 - 76).
В судебном заседании суда апелляционной инстанции Заявитель требования и доводы жалобы поддержал, Истец по ним возражал.
Суд апелляционной инстанции, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, полагает его подлежащим оставлению без изменения.
Установлено, что Истец, арендующий у города Москвы по Договору аренды от 04.06.2003 г. N 01-00497/03 нежилые помещения общей площадью 24,2 кв. м (этаж 1: пом. I, комн. А, 1 - 3) в здании по адресу: г. Москва, ул. Сретенка, д. 7, обратился к Ответчику 05.05.2014 г. с заявлением о приобретении данных помещений в собственность на основании ч. 2.1 ст. 9 ФЗ от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", т.е. по цене, равной его рыночной стоимости, определенной в порядке, установленном ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ".
Ответчик привлек оценщика, который выполнил Отчет об оценке, в котором рыночная стоимость выкупаемых помещений определена равной 8 403 000 руб. без НДС.
После чего Ответчик подготовил проект договора купли-продажи на условиях покупной цены, определенной в Отчете об оценке привлеченного им оценщика, и направил его Истцу.
Истец, в свою очередь, также привлек оценщика, который выполнил Отчет об оценке, в котором рыночная стоимость выкупаемых помещений определена равной 4 858 254 руб. без НДС.
В связи с чем Истец полученный от Ответчика проект Договора купли-продажи подписал с протоколом разногласий в части условия о размере покупной цены, после чего направил их Ответчику.
Поскольку Ответчик протокол разногласий Истца не принял, Истец передал разногласия, возникшие при заключении Договора, на рассмотрение суда.
Проведенной по делу судебной оценочной экспертизой определено (т. 3 л.д. 1 - 29), что рыночная стоимость выкупаемых помещений на дату, когда Истец обратился к Ответчику с заявлением о выкупе, т.е. на 05.05.2014 г., составляет 5 316 934 руб. без НДС.
Ответчик ссылался на наличие в указанном экспертном заключении недостатков (т. 3 л.д. 34 - 36) и ходатайствовал в суде первой и апелляционной инстанциях о проведении по делу повторной судебной экспертизы в порядке ст. 87 АПК РФ (т. 3 л.д. 43).
Данное ходатайство отклонено.
Ответчик указывал, что по ряду показателей оцениваемый объект имеет более выгодные характеристики, влияющие на ценообразование, нежели объекты-аналоги, однако по соответствующим отличиям не применена выравнивающая повышающая корректировка; так, от метро оцениваемый объект удален на 320 м, а объекты-аналоги N 1, 2 на 780 м и 820 м; оцениваемый объект расположен на 1-м этаже, а объект-аналог N 1 на 2-м этаже.
Однако данные отличия в характеристиках объектов являются незначительными.
Кроме того, по ряду иных показателей оцениваемый объект имеет менее выгодные характеристики, влияющие на ценообразование, нежели объекты-аналоги, однако по соответствующим отличиям также не применена выравнивающая понижающая корректировка.
Так, объект-аналог N 3 (помещения в д. 1/2 по ул. Солянка) расположен существенно ближе к центру Москвы, чем оцениваемый объект; у объекта-аналога N 2 (помещения в д. 15 по ул. Старая Басманная) имеется 3 отдельных входа, выполнен евроремонт (т. 3 л.д. 27); все объекты-аналоги, в т.ч. объект-аналог N 1 (помещения в д. 23 по ул. Покровка), по площади (наименьшая составляет 52 кв. м) более приспособлены к ведению в них коммерческой деятельности, нежели оцениваемый объект, площадь которого составляет всего 24,2 кв. м.
Таким образом, в целом соблюден баланс характеристик, влияющих на ценообразование в сторону как повышения, так и понижения; недооценки положительных сторон оцениваемого объекта по сравнению с объектами-аналогами не допущено.
Поэтому эксперт обоснованно признал оцениваемый объект и объекты-аналоги сходными, не требующими дополнительных корректировок.
Предусмотренных ст. 87 АПК РФ оснований для проведения повторной экспертизы не имеется.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции правильно признал выводы заключения судебной оценочной экспертизы достоверными и на их основе определил условие договора о размере покупной цены.
Нарушения или неправильного применения норм материального или процессуального права при рассмотрении дела судом первой инстанции допущено не было.
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о необоснованности поданной апелляционной жалобы и оставлении обжалуемого решения суда первой инстанции без изменения.
Руководствуясь ст. ст. 176, 266 - 271 АПК РФ, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда г. Москвы от 21.05.-15.06.2015 г. по делу N А40-167259/2014 оставить без изменения.
Постановление может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий
Е.Е.КУЗНЕЦОВА
Судьи
Т.Ю.ЛЕВИНА
Н.И.ПАНКРАТОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 09.09.2015 N 09АП-34749/2015 ПО ДЕЛУ N А40-167259/2014
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 9 сентября 2015 г. по делу N А40-167259/2014
Резолютивная часть объявлена 02.09.2015 г.
В полном объеме изготовлено 09.09.2015 г.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Кузнецовой Е.Е.,
судей Левиной Т.Ю., Панкратовой Н.И.,
при ведении протокола секретарем Абдуловой Э.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ДгиМ
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 21.05.-15.06.2015 г.
по делу N А40-167259/2014,
принятое судьей Яниной Е.Н.
по спору с участием:
истец ООО "Недвижимость" Управление и консалтинг" (ОГРН 1037739275925, ИНН 7710407587, 127051, г. Москва, ул. Сретенка, д. 7)
ответчик Департамент городского имущества г. Москвы (ОГРН 1037739510423, ИНН 7705031674, 115054, г. Москва, ул. Бахрушина, д. 20)
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилых помещений,
при участии в судебном заседании:
- от истца: Девликамов М.А. по дов. от 01.09.2015 г., Терещенко М.В. по решен. от 01.11.2010 г.;
- от ответчика: Соболь Л.Я. по дов. от 31.12.2014 г.,
установил:
ООО "Недвижимость" Управление и консалтинг" предъявило иск к Департаменту городского имущества г. Москвы, с учетом принятия судом изменения иска, об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилых помещений общей площадью 24,2 кв. м (этаж 1: пом. I, комн. А, 1 - 3) в здании по адресу: г. Москва, ул. Сретенка, д. 7, в части условия о размере покупной цены, установив ее равной 5 316 934 руб. без НДС, с рассрочкой в 3 года.
Решением Арбитражного суда г. Москвы, объявленном в порядке ч. 2 ст. 176 АПК РФ 21.05.2015 г., изготовленным в полном объеме 15.06.2015 г. (т. 3 л.д. 68 - 70), иск удовлетворен.
На состоявшееся Решение Ответчиком подана апелляционная жалоба (т. 3 л.д. 73 - 76).
В судебном заседании суда апелляционной инстанции Заявитель требования и доводы жалобы поддержал, Истец по ним возражал.
Суд апелляционной инстанции, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, полагает его подлежащим оставлению без изменения.
Установлено, что Истец, арендующий у города Москвы по Договору аренды от 04.06.2003 г. N 01-00497/03 нежилые помещения общей площадью 24,2 кв. м (этаж 1: пом. I, комн. А, 1 - 3) в здании по адресу: г. Москва, ул. Сретенка, д. 7, обратился к Ответчику 05.05.2014 г. с заявлением о приобретении данных помещений в собственность на основании ч. 2.1 ст. 9 ФЗ от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", т.е. по цене, равной его рыночной стоимости, определенной в порядке, установленном ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ".
Ответчик привлек оценщика, который выполнил Отчет об оценке, в котором рыночная стоимость выкупаемых помещений определена равной 8 403 000 руб. без НДС.
После чего Ответчик подготовил проект договора купли-продажи на условиях покупной цены, определенной в Отчете об оценке привлеченного им оценщика, и направил его Истцу.
Истец, в свою очередь, также привлек оценщика, который выполнил Отчет об оценке, в котором рыночная стоимость выкупаемых помещений определена равной 4 858 254 руб. без НДС.
В связи с чем Истец полученный от Ответчика проект Договора купли-продажи подписал с протоколом разногласий в части условия о размере покупной цены, после чего направил их Ответчику.
Поскольку Ответчик протокол разногласий Истца не принял, Истец передал разногласия, возникшие при заключении Договора, на рассмотрение суда.
Проведенной по делу судебной оценочной экспертизой определено (т. 3 л.д. 1 - 29), что рыночная стоимость выкупаемых помещений на дату, когда Истец обратился к Ответчику с заявлением о выкупе, т.е. на 05.05.2014 г., составляет 5 316 934 руб. без НДС.
Ответчик ссылался на наличие в указанном экспертном заключении недостатков (т. 3 л.д. 34 - 36) и ходатайствовал в суде первой и апелляционной инстанциях о проведении по делу повторной судебной экспертизы в порядке ст. 87 АПК РФ (т. 3 л.д. 43).
Данное ходатайство отклонено.
Ответчик указывал, что по ряду показателей оцениваемый объект имеет более выгодные характеристики, влияющие на ценообразование, нежели объекты-аналоги, однако по соответствующим отличиям не применена выравнивающая повышающая корректировка; так, от метро оцениваемый объект удален на 320 м, а объекты-аналоги N 1, 2 на 780 м и 820 м; оцениваемый объект расположен на 1-м этаже, а объект-аналог N 1 на 2-м этаже.
Однако данные отличия в характеристиках объектов являются незначительными.
Кроме того, по ряду иных показателей оцениваемый объект имеет менее выгодные характеристики, влияющие на ценообразование, нежели объекты-аналоги, однако по соответствующим отличиям также не применена выравнивающая понижающая корректировка.
Так, объект-аналог N 3 (помещения в д. 1/2 по ул. Солянка) расположен существенно ближе к центру Москвы, чем оцениваемый объект; у объекта-аналога N 2 (помещения в д. 15 по ул. Старая Басманная) имеется 3 отдельных входа, выполнен евроремонт (т. 3 л.д. 27); все объекты-аналоги, в т.ч. объект-аналог N 1 (помещения в д. 23 по ул. Покровка), по площади (наименьшая составляет 52 кв. м) более приспособлены к ведению в них коммерческой деятельности, нежели оцениваемый объект, площадь которого составляет всего 24,2 кв. м.
Таким образом, в целом соблюден баланс характеристик, влияющих на ценообразование в сторону как повышения, так и понижения; недооценки положительных сторон оцениваемого объекта по сравнению с объектами-аналогами не допущено.
Поэтому эксперт обоснованно признал оцениваемый объект и объекты-аналоги сходными, не требующими дополнительных корректировок.
Предусмотренных ст. 87 АПК РФ оснований для проведения повторной экспертизы не имеется.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции правильно признал выводы заключения судебной оценочной экспертизы достоверными и на их основе определил условие договора о размере покупной цены.
Нарушения или неправильного применения норм материального или процессуального права при рассмотрении дела судом первой инстанции допущено не было.
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о необоснованности поданной апелляционной жалобы и оставлении обжалуемого решения суда первой инстанции без изменения.
Руководствуясь ст. ст. 176, 266 - 271 АПК РФ, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда г. Москвы от 21.05.-15.06.2015 г. по делу N А40-167259/2014 оставить без изменения.
Постановление может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий
Е.Е.КУЗНЕЦОВА
Судьи
Т.Ю.ЛЕВИНА
Н.И.ПАНКРАТОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)