Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 28 сентября 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 05 октября 2015 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи А.И. Трубицына,
судей В.Р. Валиева, Е.Б. Расторгуева,
при ведении протокола судебного заседания секретарем М.В. Антоновым,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы на решение Арбитражного суда города Москвы от 24.06.2015 по делу N А40-132949/2014, принятое судьей Мысак Н.Я., по иску общества с ограниченной ответственностью "Фарм Ремедиум" к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулирования разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения,
при участии в судебном заседании представителей:
от истца - Белобрыкина Е.И. (доверенность от 21.05.2014),
от ответчика - Соболь Л.Я. (доверенность от 30.12.2014),
установил:
Иск заявлен обществом с ограниченной ответственностью "Фарм Ремедиум" (далее - истец) к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик), с учетом уточнения исковых требований, об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 56,7 кв. м, расположенного по адресу: Москва, Ленинградский проспект, дом 74, корпус 3, изложив пункты 3.1, 3.4, 5.2, 5.6 договора в редакции истца, исключив пункты 1.7, 4.5, 5.4.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 24.06.2015 иск удовлетворен.
Суд первой инстанции указал, что на момент обращения истца с заявлением к ответчику в целях реализации преимущественного права выкупа нежилого помещения все предусмотренные статьей 3 Закона N 159-ФЗ условия были истцом соблюдены. Оценка рыночной стоимости помещения определена на основании заключения судебной экспертизы.
Не согласившись с принятым решением, ответчик подал апелляционную жалобу, в которой просит состоявшийся по делу судебный акт отменить, принять новый судебный акт.
По мнению подателя жалобы, цену выкупаемого имущества должен устанавливать его собственник. При проведении судебной экспертизы нарушена методика определения стоимости недвижимого имущества.
В отзыве на апелляционную жалобу содержатся возражения истца на доводы жалобы.
Девятый арбитражный апелляционный суд, проверив в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность принятого по делу решения, изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, считает, что оснований для отмены решения суда от 24.06.2015 не имеется.
Представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении иска отказать.
Представитель истца по доводам жалобы возражал, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Из материалов дела следует, что истец является арендатором нежилого здания, расположенного по адресу: Москва, Ленинградский проспект, дом 74, корпус 3 (подвал пом. II, комн. 1, 1а, 1б, 10), общей площадью 56,7 кв. м, на основании договора аренды от 20.05.2005 N 02-170/05, является субъектом малого предпринимательства города Москвы.
В соответствии с положениями пункта 5 статьи 3 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 21.12.2001 N 178-ФЗ, статьи 3 Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" от 22.07.2008 N 159-ФЗ, истец имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемых помещений, поскольку является субъектом малого предпринимательства в силу соответствия критериям, внесен в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы, помещения непрерывно арендуются истцом; у истца отсутствует задолженность по арендной плате; площадь арендуемых нежилых помещений, не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 17.12.2008 N 66.
19.11.2013 истец обратился к ответчику с заявлением о намерении реализовать свое преимущественное право приобретения арендуемого объекта нежилого фонда в соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
29.05.2014 ответчик направил истцу проект договора купли-продажи.
Однако между сторонами возник спор по поводу цены выкупаемого имущества.
Письмом от 24.06.2014 истец направил в адрес ответчика проект договора купли-продажи с учетом прилагаемого подписанного протокола разногласий к договору купли-продажи недвижимости (нежилого помещения).
Согласно отчету N 80-АР от 19.09.2014, составленного ОО "Аванта" по заданию истца, рыночная стоимость выкупаемого объекта составляет 11 827 966 рублей.
Согласно заключению, подготовленному ООО "Андеррайтинг" (отчет N 01/06/14 от 17.06.2014), рыночная стоимость выкупаемого объекта составляет 5 564 700 рублей без учета НДС.
До настоящего времени ответ Департамента о результатах рассмотрения протокола разногласий истцу не направлен.
В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
10.02.2015 судом назначена экспертиза по определению рыночной стоимости спорного объекта, производство которой было поручено ООО "Городская коллегия оценщиков".
Согласно представленному в материалы дела заключению эксперта от 01.04.2015 рыночная стоимость по состоянию на 01.04.2015 без НДС составляет 4 482 838 рублей 14 копеек.
Судом первой инстанции сделан правильный вывод о том, что цена объекта, указанная ответчиком в проекте договора купли-продажи, чрезмерно завышена и не соответствует реальной рыночной стоимости объекта, и что заявленные истцом требования по урегулированию разногласий подлежат удовлетворению.
Доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению ввиду следующего.
До направления истцу проекта договора купли-продажи Департаментом уже было выпущено соответствующее распоряжение о продаже, истец не имел возможности в рамках отдельного иска оспаривать цену, указанную в подготовленном Департаментом отчете о рыночной стоимости выкупаемого объекта.
Оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Судом первой инстанции принято правомерное решение о проведении по делу судебной экспертизы в целях установления рыночной стоимости объекта недвижимости.
Судебная экспертиза проведена, согласно заключению эксперта рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на 19.11.2013 составляет 4 482 838 рублей 14 копеек.
Оснований считать экспертное заключение не соответствующим требованиям закона не установлено. Ответчик не заявлял ходатайств о проведении по делу дополнительной либо повторной судебной экспертизы ни в суде первой инстанции, ни в апелляционном суде.
Спор о цене объекта недвижимости разрешен судом первой инстанции по существу на основании представленных в дело доказательств, в том числе заключения судебной экспертизы.
Представленные в апелляционной жалобе возражения Департамента по экспертному заключению свидетельствуют о его несогласии с результатами экспертизы, но не являются доказательствами необоснованности и противоречивости выводов эксперта.
Оснований для отмены решения суда первой инстанции по доводам жалобы, а также безусловных, предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не имеется.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 24.06.2015 по делу N А40-132949/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья
А.И.ТРУБИЦЫН
Судьи
В.Р.ВАЛИЕВ
Е.Б.РАСТОРГУЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 05.10.2015 N 09АП-38118/2015-ГК ПО ДЕЛУ N А40-132949/2014
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 октября 2015 г. N 09АП-38118/2015-ГК
Дело N А40-132949/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 28 сентября 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 05 октября 2015 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи А.И. Трубицына,
судей В.Р. Валиева, Е.Б. Расторгуева,
при ведении протокола судебного заседания секретарем М.В. Антоновым,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы на решение Арбитражного суда города Москвы от 24.06.2015 по делу N А40-132949/2014, принятое судьей Мысак Н.Я., по иску общества с ограниченной ответственностью "Фарм Ремедиум" к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулирования разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения,
при участии в судебном заседании представителей:
от истца - Белобрыкина Е.И. (доверенность от 21.05.2014),
от ответчика - Соболь Л.Я. (доверенность от 30.12.2014),
установил:
Иск заявлен обществом с ограниченной ответственностью "Фарм Ремедиум" (далее - истец) к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик), с учетом уточнения исковых требований, об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 56,7 кв. м, расположенного по адресу: Москва, Ленинградский проспект, дом 74, корпус 3, изложив пункты 3.1, 3.4, 5.2, 5.6 договора в редакции истца, исключив пункты 1.7, 4.5, 5.4.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 24.06.2015 иск удовлетворен.
Суд первой инстанции указал, что на момент обращения истца с заявлением к ответчику в целях реализации преимущественного права выкупа нежилого помещения все предусмотренные статьей 3 Закона N 159-ФЗ условия были истцом соблюдены. Оценка рыночной стоимости помещения определена на основании заключения судебной экспертизы.
Не согласившись с принятым решением, ответчик подал апелляционную жалобу, в которой просит состоявшийся по делу судебный акт отменить, принять новый судебный акт.
По мнению подателя жалобы, цену выкупаемого имущества должен устанавливать его собственник. При проведении судебной экспертизы нарушена методика определения стоимости недвижимого имущества.
В отзыве на апелляционную жалобу содержатся возражения истца на доводы жалобы.
Девятый арбитражный апелляционный суд, проверив в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность принятого по делу решения, изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, считает, что оснований для отмены решения суда от 24.06.2015 не имеется.
Представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении иска отказать.
Представитель истца по доводам жалобы возражал, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Из материалов дела следует, что истец является арендатором нежилого здания, расположенного по адресу: Москва, Ленинградский проспект, дом 74, корпус 3 (подвал пом. II, комн. 1, 1а, 1б, 10), общей площадью 56,7 кв. м, на основании договора аренды от 20.05.2005 N 02-170/05, является субъектом малого предпринимательства города Москвы.
В соответствии с положениями пункта 5 статьи 3 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 21.12.2001 N 178-ФЗ, статьи 3 Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" от 22.07.2008 N 159-ФЗ, истец имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемых помещений, поскольку является субъектом малого предпринимательства в силу соответствия критериям, внесен в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы, помещения непрерывно арендуются истцом; у истца отсутствует задолженность по арендной плате; площадь арендуемых нежилых помещений, не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 17.12.2008 N 66.
19.11.2013 истец обратился к ответчику с заявлением о намерении реализовать свое преимущественное право приобретения арендуемого объекта нежилого фонда в соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
29.05.2014 ответчик направил истцу проект договора купли-продажи.
Однако между сторонами возник спор по поводу цены выкупаемого имущества.
Письмом от 24.06.2014 истец направил в адрес ответчика проект договора купли-продажи с учетом прилагаемого подписанного протокола разногласий к договору купли-продажи недвижимости (нежилого помещения).
Согласно отчету N 80-АР от 19.09.2014, составленного ОО "Аванта" по заданию истца, рыночная стоимость выкупаемого объекта составляет 11 827 966 рублей.
Согласно заключению, подготовленному ООО "Андеррайтинг" (отчет N 01/06/14 от 17.06.2014), рыночная стоимость выкупаемого объекта составляет 5 564 700 рублей без учета НДС.
До настоящего времени ответ Департамента о результатах рассмотрения протокола разногласий истцу не направлен.
В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
10.02.2015 судом назначена экспертиза по определению рыночной стоимости спорного объекта, производство которой было поручено ООО "Городская коллегия оценщиков".
Согласно представленному в материалы дела заключению эксперта от 01.04.2015 рыночная стоимость по состоянию на 01.04.2015 без НДС составляет 4 482 838 рублей 14 копеек.
Судом первой инстанции сделан правильный вывод о том, что цена объекта, указанная ответчиком в проекте договора купли-продажи, чрезмерно завышена и не соответствует реальной рыночной стоимости объекта, и что заявленные истцом требования по урегулированию разногласий подлежат удовлетворению.
Доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению ввиду следующего.
До направления истцу проекта договора купли-продажи Департаментом уже было выпущено соответствующее распоряжение о продаже, истец не имел возможности в рамках отдельного иска оспаривать цену, указанную в подготовленном Департаментом отчете о рыночной стоимости выкупаемого объекта.
Оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Судом первой инстанции принято правомерное решение о проведении по делу судебной экспертизы в целях установления рыночной стоимости объекта недвижимости.
Судебная экспертиза проведена, согласно заключению эксперта рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на 19.11.2013 составляет 4 482 838 рублей 14 копеек.
Оснований считать экспертное заключение не соответствующим требованиям закона не установлено. Ответчик не заявлял ходатайств о проведении по делу дополнительной либо повторной судебной экспертизы ни в суде первой инстанции, ни в апелляционном суде.
Спор о цене объекта недвижимости разрешен судом первой инстанции по существу на основании представленных в дело доказательств, в том числе заключения судебной экспертизы.
Представленные в апелляционной жалобе возражения Департамента по экспертному заключению свидетельствуют о его несогласии с результатами экспертизы, но не являются доказательствами необоснованности и противоречивости выводов эксперта.
Оснований для отмены решения суда первой инстанции по доводам жалобы, а также безусловных, предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не имеется.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 24.06.2015 по делу N А40-132949/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья
А.И.ТРУБИЦЫН
Судьи
В.Р.ВАЛИЕВ
Е.Б.РАСТОРГУЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)