Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец ссылается на необоснованный отказ от заключения договора купли-продажи арендуемого помещения по предложенной им цене.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 16 июля 2015 года
Постановление в полном объеме изготовлено 17 июля 2015 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Денисовой Н.Д.,
судей: Петровой В.В., Кобылянского В.В.
при участии в заседании:
от истца: ООО "Константа-М" - Иванов Г.Г. дов. от 18.09.2014
от ответчика: Департамента городского имущества г. Москвы - Стогова А.А. дов. от 30.12.2014 N 333-Д-860/14
рассмотрев 16 июля 2015 года в судебном заседании кассационную жалобу истца ООО "Константа "М"
на решение от 11 июня 2015 года
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Романенковой С.В.,
на постановление от 16 апреля 2015 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Кузнецовой Е.Е., Панкратовой Н.И., Сумароковой Т.Я.,
по иску ООО "Константа-М"
к Департаменту городского имущества г. Москвы
об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения,
установил:
ООО "Константа-М" предъявило иск к Департаменту городского имущества г. Москвы о признании недействительным п. 3 Распоряжения Департамента имущества г. Москвы от 20.11.2012 г. N 3849-р, и обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 181,9 кв. м (комнаты 1-3, 3а, 4-14 помещения IV) по адресу: г. Москва, Кутузовский пр-т, д. 33, эт. 1, по цене 23 250 000 руб.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 11.06.2014 г., оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 16.04.2015 в удовлетворении иска в части признания недействительным распоряжения отказано, требование об обязании заключить договор оставлено без рассмотрения.
Принимая судебные акты, суды исходили из того, что поскольку цена помещений определена ответчиком на основании заключения независимого оценщика, избранный истцом способ защиты является ненадлежащим. Иск в части обязания ответчика заключить договор купли-продажи нежилого помещения оставлен без рассмотрения, так как суды сделали вывод, что до предъявления иска истец собственный проект договора купли-продажи ответчику не направлял.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, истец ООО "Константа "М" обратился с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление суда апелляционной инстанции и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. В обоснование кассационной жалобы заявитель ссылается на нарушение судом норм процессуального и материального права, на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и представленным в дело доказательствам.
В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ) информация о времени и месте судебного заседания по рассмотрению кассационной жалобы истца ООО "Константа "М" опубликована на официальном интернет-сайте суда: http://www.fasmo.arbitr.ru.
В заседании суда кассационной инстанции представитель истца ООО "Константа "М" поддержал доводы кассационной жалобы, просил решение и постановление суда апелляционной инстанции отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.
Представитель ответчика Департамента городского имущества города Москвы против удовлетворения кассационной жалобы возражал, считая принятые по делу судебные акты законными и обоснованными.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав объяснения представителей, явившихся в судебное заседание, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции считает, что судебные акты подлежат отмене, а дело - направлению в тот же суд первой инстанции, исходя из следующего.
Судами установлено, что ООО "Константа "М", являющийся субъектом малого предпринимательства и арендующий у города Москвы нежилые помещения общей площадью 181,9 кв. м (комнаты 1-3, 3а, 4-14 помещения IV) по адресу: г. Москва, Кутузовский пр-т, д. 33, эт. 1, обратился к Департаменту городского имущества г. Москвы 06.10.2011 г. с заявлением о приобретении данных помещений в собственность на основании пункта 1 части 3 статьи 9 ФЗ от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", то есть по цене, равной его рыночной стоимости, определенной в порядке, установленном ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ".
Судами установлено, что Департамент городского имущества г. Москвы по получении заявления ООО "Константа "М" обеспечил, как того требует пункт 3 части 3 статьи 9 ФЗ от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ, проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.
Оценщиком ООО "Топ-Консалт" выполнен отчет об оценке от 09.07.2012 г. N 214/76-04-12/Н, согласно которому рыночная стоимость выкупаемых помещений определена равной 81 876 000 руб. без НДС.
На основании данного отчета Департамент городского имущества г. Москвы, как того требует п. 3 ч. 1 ст. 9 ФЗ от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ, издал Распоряжение от 20.11.2012 г. N 3849-р о продаже ООО "Константа "М" испрашиваемых им помещений по цене 81 876 000 руб. без НДС, после чего подготовил проект договора купли-продажи по цене 81 876 000 руб. и письмом исх. от 23.11.2012 г. N 05-05-32621, а также повторно письмом исх. от 18.02.2013 г. N ДГИ-И-2336/13 направил его ООО "Константа "М".
Истец получил подготовленный ответчиком проект договора 12.03.2013 г.
Не соглашаясь с размером покупной цены, истец обеспечил проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в ООО "Независимая Экспертная Компания", полагая, что рыночная стоимость, определенная привлеченным ответчиком оценщиком, установлена недостоверно.
Оценщиком ООО "Независимая Экспертная Компания" выполнен отчет об оценке от 30.09.2011 г. N 92-09/11, согласно которому рыночная стоимость выкупаемых помещений определена на 25.09.2011 г. равной 23 250 000 руб. без НДС.
Суды указали, что истец полученный от ответчика проект договора купли-продажи не подписал, составил протокол разногласий к нему, после чего 04.04.2013 г. направил ответчику неподписанный истцом полученный от ответчика проект договора купли-продажи и подписанный истцом составленный истцом протокол разногласий.
Суды указали, что получив неподписанный проект договора купли-продажи ответчик письмом исх. от 28.05.2013 г. сообщил истцу о том, что тот утратил преимущественное право на выкуп арендуемого имущества в силу п. 9 ст. 4 ФЗ от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ, которым предусмотрено, что арендатор, не подписавший направленный ему проект договора купли-продажи в течение 30 дней, утрачивает преимущественное право на приобретение арендуемых помещений.
С учетом изложенного, истец обратился в суд с требованием об обязании ответчика заключить договор купли-продажи арендуемого нежилого помещения по цене 23 250 000 руб.
В удовлетворении требований о признании недействительным п. 3 Распоряжения Департамента имущества г. Москвы от 20.11.2012 г. N 3849-р суды отказали, так как в силу норм ФЗ от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ ответчик не был вправе устанавливать цену иную, нежели определенную привлеченным им независимым оценщиком.
Оставляя без рассмотрения требование истца о заключении договора суды исходили из того, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора.
Руководствуясь п. 2 ч. 1 ст. 148 АПК РФ, суды оставили данное требование без рассмотрения, так как до предъявления иска истец собственный проект договора купли-продажи ответчику не направлял, то есть истцом не соблюден предусмотренный ст. 429 ГК РФ порядок передачи на рассмотрение суда требования о понуждению к заключению договора в обязательном порядке.
Кроме того, суды пришли к выводу о том, избранный истцом способ защиты, при котором истец не подписал подготовленный ответчиком проект договора купли-продажи, но направил ответчику протокол разногласий, после чего предъявил в суд требование о понуждении ответчика заключить договор купли-продажи на условиях подготовленного истцом проекта, является ненадлежащим.
Достоверность величины оценки выкупаемого имущества, поскольку от нее зависит условие договора купли-продажи о размере покупной цене, может быть оспорена только при рассмотрении преддоговорного спора по соответствующему условию договора, поскольку только в таком случае нарушенное право может быть восстановлено (п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 г. N 92).
Пунктом 2 ст. 445 ГК РФ предусмотрено, что в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Суды исходили из того, что истец не передавал на рассмотрение суда требования об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора.
Истец предъявил требование о понуждении заключить договор, которое является надлежащим способом защиты только тогда, когда сторона, для которой заключение договора обязательно, уклоняется от направления другой стороне оферты (проекта договора).
Пунктом 4 ст. 445 ГК РФ предусмотрено, что если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
В ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации определены условия, последовательность и сроки совершения действий заинтересованных лиц при заключении договоров, обязательных хотя бы для одной из сторон.
Отсутствие согласования спорных условий договора в части цены имущества, являющихся в силу ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации существенными, не дает оснований считать данный договор заключенным до принятия судебного решения по этим условиям.
В соответствии со статьей 131 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик обязан представить возражения относительно каждого довода, касающегося существа заявленных требований. Следовательно, обязанная к заключению договора сторона не лишена возможности представить суду разногласия по конкретным условиям договора, предложенным ей в проекте, и суд должен их рассмотреть.
Вместе с тем реализация права стороны, управомоченной требовать заключения договора в судебном порядке, не может зависеть от формы уклонения обязанной стороны от его заключения на предложенных условиях (отказ от подписания договора, подписание его в суде с протоколом разногласий, утрата протокола разногласий при пересылке, или подписание неуполномоченным лицом и т.п.). Поскольку заключение договора является обязательным, обязанностью суда является обеспечение защиты прав лица, обратившегося с требованием о понуждении к заключению договора.
Согласно статье 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору, возникшему при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении к заключению договора указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.
Следовательно, разрешение судом спора о понуждении к заключению договора и при уклонении от заключения договора, и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.
В деле имеется переписка сторон по вопросу заключения договора и возникших разногласий, в которых указано о наличии подписанного договора (т. 2 л.д. 26, 27 и др.), однако судом сделан вывод о том, что договор истцом не был подписан без установления, какой экземпляр договора был передан ответчику. В отзыве ответчик указывает на то, что им был получен проект договора с протоколом разногласий.
Поскольку сторонами не было достигнуто соглашение о цене выкупа, истец обратился в суд с целью разрешить спор по заключению договора и устранению разногласий.
Однако суды, дважды назначая экспертизу по установлению цены помещения, оставили иск без рассмотрения в связи с несоблюдением претензионного порядка. При несоблюдении претензионного порядка не требовалось установления цены договора, а при наличии спора о цене договора, заключение которого обязательно для одной из сторон, спор должен быть разрешен судом.
Кроме того, при оставлении иска без рассмотрения спор по существу не рассматривается, в связи с чем не может быть дана оценка фактическим обстоятельствам и доказательствам, имеющим отношение к предмету спора, в рассмотрении которого суд отказал, в том числе экспертизе.
Таким образом, в результате принятия оспариваемых судебных актов не достигнута цель обращения общества в суд, не выполнено требование гражданского законодательства о заключении переданного на рассмотрение суда договора в обязательном порядке.
Данная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31 января 2012 N 11657/11.
Оставление иска без рассмотрения предоставляет истцу право вновь обратиться с иском. Таким образом, неоднократное обращение истца с иском с одной целью - заключение договора купли-продажи арендованного имущества, приводит к увеличению числа исков и нарушению прав сторон на судопроизводство в разумный срок.
Кроме того, в соответствии с ч. 1 ст. 167 АПК РФ арбитражный суд первой инстанции принимает решение при разрешении спора по существу.
Однако суд принял решение, в котором оставил иск без рассмотрения, т.е. не рассмотрев спор по существу. При наличии оснований для оставления иска без рассмотрения спор по существу не рассматривается, оценка представленных доказательств не дается, а иск оставляется без рассмотрения определением, в силу ст. 148 АПК РФ, которое может быть обжаловано.
В соответствии с ч. 3 ст. 184 АПК РФ определение в виде отдельного судебного акта суд выносит во всех случаях, когда законом предусмотрена возможность обжалования определения отдельного от обжалования судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу.
Таким образом, судами допущены процессуальные нарушения, которые могут препятствовать восстановлению права истца, в связи с наличием решения, в котором дана оценка представленным доказательствам по спору, но спор по существу не разрешен.
Поскольку судом установлено, что истец вправе требовать выкупа арендуемых помещений в силу Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ, но не разрешил спор по вопросу установления выкупной цены, оставив в данной части иск без рассмотрения, суд кассационной инстанции, отменяя судебные акты, не вправе принять новый судебный акт по существу спора.
При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции считает, что судебные акты подлежат отмене, а дело - направлению в тот же суд первой инстанции для рассмотрения спора по существу.
При новом рассмотрении суду следует разрешить спор об обязании заключить договор в части возникших между сторонами разногласий, в случае необходимости рассмотреть вопрос о назначении повторной экспертизы и на основании представленных доказательств и подлежащего применению законодательства разрешить спор по существу.
Суду следует также предложить истцу обосновать требование о признании недействительным пункта оспариваемого распоряжения установить, могут ли быть ли восстановлены права истца при удовлетворении данного требования без удовлетворения требования о заключении договора. Кроме того, суд кассационной инстанции обращает внимание на то, что суду следует проверить порядок оспаривания ненормативного правового акта в соответствии с гл. 24 АПК РФ., в том числе соблюдение истцом срока обращения в суд с данным требованием, соблюдение которого проверяется без заявления стороны.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда города Москвы от 11 июня 2015 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 16 апреля 2015 года по делу А40-58446/13 отменить, дело направить на новое рассмотрение в тот же суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Н.Д.ДЕНИСОВА
Судьи
В.В.ПЕТРОВА
В.В.КОБЫЛЯНСКИЙ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 17.07.2015 N Ф05-9117/2015 ПО ДЕЛУ N А40-58446/13
Требование: О признании недействительным распоряжения уполномоченного органа и об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец ссылается на необоснованный отказ от заключения договора купли-продажи арендуемого помещения по предложенной им цене.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 июля 2015 г. по делу N А40-58446/13
Резолютивная часть постановления объявлена 16 июля 2015 года
Постановление в полном объеме изготовлено 17 июля 2015 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Денисовой Н.Д.,
судей: Петровой В.В., Кобылянского В.В.
при участии в заседании:
от истца: ООО "Константа-М" - Иванов Г.Г. дов. от 18.09.2014
от ответчика: Департамента городского имущества г. Москвы - Стогова А.А. дов. от 30.12.2014 N 333-Д-860/14
рассмотрев 16 июля 2015 года в судебном заседании кассационную жалобу истца ООО "Константа "М"
на решение от 11 июня 2015 года
Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Романенковой С.В.,
на постановление от 16 апреля 2015 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Кузнецовой Е.Е., Панкратовой Н.И., Сумароковой Т.Я.,
по иску ООО "Константа-М"
к Департаменту городского имущества г. Москвы
об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения,
установил:
ООО "Константа-М" предъявило иск к Департаменту городского имущества г. Москвы о признании недействительным п. 3 Распоряжения Департамента имущества г. Москвы от 20.11.2012 г. N 3849-р, и обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 181,9 кв. м (комнаты 1-3, 3а, 4-14 помещения IV) по адресу: г. Москва, Кутузовский пр-т, д. 33, эт. 1, по цене 23 250 000 руб.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 11.06.2014 г., оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 16.04.2015 в удовлетворении иска в части признания недействительным распоряжения отказано, требование об обязании заключить договор оставлено без рассмотрения.
Принимая судебные акты, суды исходили из того, что поскольку цена помещений определена ответчиком на основании заключения независимого оценщика, избранный истцом способ защиты является ненадлежащим. Иск в части обязания ответчика заключить договор купли-продажи нежилого помещения оставлен без рассмотрения, так как суды сделали вывод, что до предъявления иска истец собственный проект договора купли-продажи ответчику не направлял.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, истец ООО "Константа "М" обратился с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление суда апелляционной инстанции и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. В обоснование кассационной жалобы заявитель ссылается на нарушение судом норм процессуального и материального права, на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и представленным в дело доказательствам.
В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ) информация о времени и месте судебного заседания по рассмотрению кассационной жалобы истца ООО "Константа "М" опубликована на официальном интернет-сайте суда: http://www.fasmo.arbitr.ru.
В заседании суда кассационной инстанции представитель истца ООО "Константа "М" поддержал доводы кассационной жалобы, просил решение и постановление суда апелляционной инстанции отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.
Представитель ответчика Департамента городского имущества города Москвы против удовлетворения кассационной жалобы возражал, считая принятые по делу судебные акты законными и обоснованными.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав объяснения представителей, явившихся в судебное заседание, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции считает, что судебные акты подлежат отмене, а дело - направлению в тот же суд первой инстанции, исходя из следующего.
Судами установлено, что ООО "Константа "М", являющийся субъектом малого предпринимательства и арендующий у города Москвы нежилые помещения общей площадью 181,9 кв. м (комнаты 1-3, 3а, 4-14 помещения IV) по адресу: г. Москва, Кутузовский пр-т, д. 33, эт. 1, обратился к Департаменту городского имущества г. Москвы 06.10.2011 г. с заявлением о приобретении данных помещений в собственность на основании пункта 1 части 3 статьи 9 ФЗ от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", то есть по цене, равной его рыночной стоимости, определенной в порядке, установленном ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ".
Судами установлено, что Департамент городского имущества г. Москвы по получении заявления ООО "Константа "М" обеспечил, как того требует пункт 3 части 3 статьи 9 ФЗ от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ, проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.
Оценщиком ООО "Топ-Консалт" выполнен отчет об оценке от 09.07.2012 г. N 214/76-04-12/Н, согласно которому рыночная стоимость выкупаемых помещений определена равной 81 876 000 руб. без НДС.
На основании данного отчета Департамент городского имущества г. Москвы, как того требует п. 3 ч. 1 ст. 9 ФЗ от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ, издал Распоряжение от 20.11.2012 г. N 3849-р о продаже ООО "Константа "М" испрашиваемых им помещений по цене 81 876 000 руб. без НДС, после чего подготовил проект договора купли-продажи по цене 81 876 000 руб. и письмом исх. от 23.11.2012 г. N 05-05-32621, а также повторно письмом исх. от 18.02.2013 г. N ДГИ-И-2336/13 направил его ООО "Константа "М".
Истец получил подготовленный ответчиком проект договора 12.03.2013 г.
Не соглашаясь с размером покупной цены, истец обеспечил проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в ООО "Независимая Экспертная Компания", полагая, что рыночная стоимость, определенная привлеченным ответчиком оценщиком, установлена недостоверно.
Оценщиком ООО "Независимая Экспертная Компания" выполнен отчет об оценке от 30.09.2011 г. N 92-09/11, согласно которому рыночная стоимость выкупаемых помещений определена на 25.09.2011 г. равной 23 250 000 руб. без НДС.
Суды указали, что истец полученный от ответчика проект договора купли-продажи не подписал, составил протокол разногласий к нему, после чего 04.04.2013 г. направил ответчику неподписанный истцом полученный от ответчика проект договора купли-продажи и подписанный истцом составленный истцом протокол разногласий.
Суды указали, что получив неподписанный проект договора купли-продажи ответчик письмом исх. от 28.05.2013 г. сообщил истцу о том, что тот утратил преимущественное право на выкуп арендуемого имущества в силу п. 9 ст. 4 ФЗ от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ, которым предусмотрено, что арендатор, не подписавший направленный ему проект договора купли-продажи в течение 30 дней, утрачивает преимущественное право на приобретение арендуемых помещений.
С учетом изложенного, истец обратился в суд с требованием об обязании ответчика заключить договор купли-продажи арендуемого нежилого помещения по цене 23 250 000 руб.
В удовлетворении требований о признании недействительным п. 3 Распоряжения Департамента имущества г. Москвы от 20.11.2012 г. N 3849-р суды отказали, так как в силу норм ФЗ от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ ответчик не был вправе устанавливать цену иную, нежели определенную привлеченным им независимым оценщиком.
Оставляя без рассмотрения требование истца о заключении договора суды исходили из того, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора.
Руководствуясь п. 2 ч. 1 ст. 148 АПК РФ, суды оставили данное требование без рассмотрения, так как до предъявления иска истец собственный проект договора купли-продажи ответчику не направлял, то есть истцом не соблюден предусмотренный ст. 429 ГК РФ порядок передачи на рассмотрение суда требования о понуждению к заключению договора в обязательном порядке.
Кроме того, суды пришли к выводу о том, избранный истцом способ защиты, при котором истец не подписал подготовленный ответчиком проект договора купли-продажи, но направил ответчику протокол разногласий, после чего предъявил в суд требование о понуждении ответчика заключить договор купли-продажи на условиях подготовленного истцом проекта, является ненадлежащим.
Достоверность величины оценки выкупаемого имущества, поскольку от нее зависит условие договора купли-продажи о размере покупной цене, может быть оспорена только при рассмотрении преддоговорного спора по соответствующему условию договора, поскольку только в таком случае нарушенное право может быть восстановлено (п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 г. N 92).
Пунктом 2 ст. 445 ГК РФ предусмотрено, что в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Суды исходили из того, что истец не передавал на рассмотрение суда требования об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора.
Истец предъявил требование о понуждении заключить договор, которое является надлежащим способом защиты только тогда, когда сторона, для которой заключение договора обязательно, уклоняется от направления другой стороне оферты (проекта договора).
Пунктом 4 ст. 445 ГК РФ предусмотрено, что если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
В ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации определены условия, последовательность и сроки совершения действий заинтересованных лиц при заключении договоров, обязательных хотя бы для одной из сторон.
Отсутствие согласования спорных условий договора в части цены имущества, являющихся в силу ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации существенными, не дает оснований считать данный договор заключенным до принятия судебного решения по этим условиям.
В соответствии со статьей 131 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик обязан представить возражения относительно каждого довода, касающегося существа заявленных требований. Следовательно, обязанная к заключению договора сторона не лишена возможности представить суду разногласия по конкретным условиям договора, предложенным ей в проекте, и суд должен их рассмотреть.
Вместе с тем реализация права стороны, управомоченной требовать заключения договора в судебном порядке, не может зависеть от формы уклонения обязанной стороны от его заключения на предложенных условиях (отказ от подписания договора, подписание его в суде с протоколом разногласий, утрата протокола разногласий при пересылке, или подписание неуполномоченным лицом и т.п.). Поскольку заключение договора является обязательным, обязанностью суда является обеспечение защиты прав лица, обратившегося с требованием о понуждении к заключению договора.
Согласно статье 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору, возникшему при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении к заключению договора указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.
Следовательно, разрешение судом спора о понуждении к заключению договора и при уклонении от заключения договора, и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.
В деле имеется переписка сторон по вопросу заключения договора и возникших разногласий, в которых указано о наличии подписанного договора (т. 2 л.д. 26, 27 и др.), однако судом сделан вывод о том, что договор истцом не был подписан без установления, какой экземпляр договора был передан ответчику. В отзыве ответчик указывает на то, что им был получен проект договора с протоколом разногласий.
Поскольку сторонами не было достигнуто соглашение о цене выкупа, истец обратился в суд с целью разрешить спор по заключению договора и устранению разногласий.
Однако суды, дважды назначая экспертизу по установлению цены помещения, оставили иск без рассмотрения в связи с несоблюдением претензионного порядка. При несоблюдении претензионного порядка не требовалось установления цены договора, а при наличии спора о цене договора, заключение которого обязательно для одной из сторон, спор должен быть разрешен судом.
Кроме того, при оставлении иска без рассмотрения спор по существу не рассматривается, в связи с чем не может быть дана оценка фактическим обстоятельствам и доказательствам, имеющим отношение к предмету спора, в рассмотрении которого суд отказал, в том числе экспертизе.
Таким образом, в результате принятия оспариваемых судебных актов не достигнута цель обращения общества в суд, не выполнено требование гражданского законодательства о заключении переданного на рассмотрение суда договора в обязательном порядке.
Данная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31 января 2012 N 11657/11.
Оставление иска без рассмотрения предоставляет истцу право вновь обратиться с иском. Таким образом, неоднократное обращение истца с иском с одной целью - заключение договора купли-продажи арендованного имущества, приводит к увеличению числа исков и нарушению прав сторон на судопроизводство в разумный срок.
Кроме того, в соответствии с ч. 1 ст. 167 АПК РФ арбитражный суд первой инстанции принимает решение при разрешении спора по существу.
Однако суд принял решение, в котором оставил иск без рассмотрения, т.е. не рассмотрев спор по существу. При наличии оснований для оставления иска без рассмотрения спор по существу не рассматривается, оценка представленных доказательств не дается, а иск оставляется без рассмотрения определением, в силу ст. 148 АПК РФ, которое может быть обжаловано.
В соответствии с ч. 3 ст. 184 АПК РФ определение в виде отдельного судебного акта суд выносит во всех случаях, когда законом предусмотрена возможность обжалования определения отдельного от обжалования судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу.
Таким образом, судами допущены процессуальные нарушения, которые могут препятствовать восстановлению права истца, в связи с наличием решения, в котором дана оценка представленным доказательствам по спору, но спор по существу не разрешен.
Поскольку судом установлено, что истец вправе требовать выкупа арендуемых помещений в силу Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ, но не разрешил спор по вопросу установления выкупной цены, оставив в данной части иск без рассмотрения, суд кассационной инстанции, отменяя судебные акты, не вправе принять новый судебный акт по существу спора.
При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции считает, что судебные акты подлежат отмене, а дело - направлению в тот же суд первой инстанции для рассмотрения спора по существу.
При новом рассмотрении суду следует разрешить спор об обязании заключить договор в части возникших между сторонами разногласий, в случае необходимости рассмотреть вопрос о назначении повторной экспертизы и на основании представленных доказательств и подлежащего применению законодательства разрешить спор по существу.
Суду следует также предложить истцу обосновать требование о признании недействительным пункта оспариваемого распоряжения установить, могут ли быть ли восстановлены права истца при удовлетворении данного требования без удовлетворения требования о заключении договора. Кроме того, суд кассационной инстанции обращает внимание на то, что суду следует проверить порядок оспаривания ненормативного правового акта в соответствии с гл. 24 АПК РФ., в том числе соблюдение истцом срока обращения в суд с данным требованием, соблюдение которого проверяется без заявления стороны.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда города Москвы от 11 июня 2015 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 16 апреля 2015 года по делу А40-58446/13 отменить, дело направить на новое рассмотрение в тот же суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Н.Д.ДЕНИСОВА
Судьи
В.В.ПЕТРОВА
В.В.КОБЫЛЯНСКИЙ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)