Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена "27" августа 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен "28" августа 2015 года.
Третий арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Бабенко А.Н.,
судей: Ишутиной О.В., Споткай Л.Е.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Козловой Т.Е.,
при участии:
от ответчика (ООО "Центр профилактики"): Шишкин П.И., представитель по доверенности от 13.01.2014, Абрагам Е.В., представитель по доверенности от 13.01.2014,
от истца (департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска): Аксаментова Д.М., представитель по доверенности от 12.01.2015 N 10, удостоверение N 0330 от 12.09.2012.
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Центр профилактики"
на решение Арбитражного суда Красноярского края
от "17" июня 2015 года по делу N А33-335/2015, принятое судьей Альтергот М.А.
установил:
департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (далее - истец) (ИНН 2466010657, ОГРН 1032402940800) обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Центр профилактики" (далее - ООО "Центр профилактики", ответчик) (ИНН 2460231875, ОГРН 1112468046272) о расторжении договора аренды N 1635 от 11.07.2008 земельного участка с кадастровым номером 24:50:0100446:8 (24:50:0100446:0008), общей площадью 14 678 кв. м, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Лесная, 2а, строения 11, 12, 13; обязании общества с ограниченной ответственностью "Центр профилактики" возвратить департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска земельный участок с кадастровым номером 24:50:0100446:8 (24:50:0100446:0008), общей площадью 14 678 кв. м, расположенный по адресу: г. Красноярск, ул. Лесная, 2а, строения 11, 12, 13.
Исковое заявление принято к производству суда. Определением от 19.01.2015 возбуждено производство по делу.
Решением от 17.06.2015 иск удовлетворен.
Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик обратился в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, просил отменить обжалуемое решение, в обоснование доводов, изложенных в апелляционной жалобе, указал, что договор аренды земельного участка не является взаимосвязанным с договором аренды недвижимости, поэтому утрата свойств объектов недвижимости не является основанием для расторжения договора аренды земельного участка. Более того, судом не учтено, что большая часть земельного участка не занята никакими объектами недвижимости и поэтому может использоваться в дальнейшем по прямому назначению.
Определением Третьего арбитражного апелляционного суда жалоба принята к производству, ее рассмотрение назначено на 27.08.2015.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, представитель истца ее доводы отклонил.
При повторном рассмотрении настоящего дела арбитражным апелляционным судом установлены следующие обстоятельства.
Между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска и ООО "Белая Русь" был заключен договор аренды здания от 12.10.2005 N 9505, согласно которому арендодатель обязуется передать арендатору по акту приема-передачи, а арендатор обязуется принять во временное пользование здания: стр. N 3 общей площадью 619,8 кв. м реестровый N СТР08419; стр. N 2 общей площадью 426,6 кв. м, реестровый N СТР08417; стр. N 10 общей площадью 53,8 кв. м, реестровый N СТР08422; стр. N 16 общей площадью 137,4 кв. м, реестровый N СТР08418; стр. N 14 общей площадью 115,6 кв. м, реестровый N СТР08423; стр. N 5 общей площадью 204,3 кв. м, реестровый N СТР08408; стр. N 7 общей площадью 205,6 кв. м, реестровый N СТР08410; стр. N 6 общей площадью 205,8 кв. м, реестровый N СТР08411; стр. N 4 общей площадью 201,9 кв. м, реестровый N СТР08409; стр. N 15 общей площадью 178,9 кв. м, реестровый N СТР08421; стр. N 13 общей площадью 344,9 кв. м, реестровый N СТР08414; стр. N 12 общей площадью 353,1 кв. м, реестровый N СТР08415; стр. N 8 общей площадью 198,6 кв. м, реестровый N СТР08413; стр. N 11 общей площадью 356,5 кв. м, реестровый N СТР08416; стр. N 1 общей площадью 28,4 кв. м, реестровый N СТР08420, всего общей площадью 3829,8 кв. м, расположенные в г. Красноярске по адресу: Лесная, 2а, для использования под оздоровительно-образовательный детский лагерь (пункт 1.1. договора). Срок действия договора устанавливается с 03.10.2005 по 03.09.2006 (пункт 2.1. договора).
По акту приема-передачи от 03.10.2005 арендодатель передал арендатору здания.
Дополнением от 24.04.2008 N 8 к договору от 12.10.2005 N 9505 срок действия договора продлен с 06.07.2008 по 31.12.2020.
На основании распоряжения администрации города Красноярска от 01.07.2008 N 2112-недв между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска и ООО "Белая Русь" заключен договор аренды земельного участка от 11.07.2008 N 1636, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с категорией земель - земли населенных пунктов, рекреационной стационарной зоны, с кадастровым номером 24:50:0100446:385, находящийся по адресу: г. Красноярск, Октябрьский район, ул. Лесная, 2а, строения 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 14, 15, 16, (далее - Участок), для использования в целях эксплуатации оздоровительно-образовательного детского лагеря в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, который прилагается к договору и является его неотъемлемой частью, общей площадью 129470 кв. м, в том числе 9379 кв. м - охранная зона инженерных сетей (приложение 1). Вид разрешенного использования: размещение объектов, связанных с организацией отдыха, туризма, занятием физической культурой и спортом, сезонного и круглогодичного действия (баз отдыха сезонного назначения, лыжных баз, летних оздоровительных лагерей, профилакториев оздоровительного типа, санаториев, туристических центров и др.). Земельный участок передается по акту приема-передачи (пункт 1.1. договора).
В соответствии с пунктом 2.1. договора срок аренды участка устанавливается с 01.07.2008 по 30.12.2020.
На основании договора передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 11.07.2008 N 1636, зарегистрированному в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 26.06.2012 N 24-24-01/913/2012-582, ООО "Центр Профилактики" приняло в аренду от Департамента земельный участок с категорией земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 24:50:0100446:385, находящийся по адресу: г. Красноярск, Октябрьский район, ул. Лесная, 2 а, общей площадью 129470 кв. м, кадастровый номер 24:50:0100446:385, категория земель - земли населенных пунктов.
Распоряжением администрации города Красноярска от 01.07.2008 N 2112-недв ООО "Белая Русь" предоставлен в аренду до 31.12.2020 земельный участок с кадастровым номером 24:50:0100446:0008, общей площадью 14 678 кв. м, расположенный по адресу: г. Красноярск, Октябрьский район, ул. Лесная, 2а, строения 11, 12, 13, в целях эксплуатации оздоровительно-образовательного детского лагеря.
На основании распоряжения администрации города Красноярска от 01.07.2008 N 2112-недв между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска и ООО "Белая Русь" заключен договор аренды земельного участка от 11.07.2008 N 1635, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с категорией земель - земли населенных пунктов, рекреационной стационарной зоны, с кадастровым номером 24:50:0100446:0008, находящийся по адресу: г. Красноярск, Октябрьский район, ул. Лесная, 2а, строения 11, 12, 13, (далее - Участок), для использования в целях эксплуатации оздоровительно-образовательного детского лагеря в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, который прилагается к договору и является его неотъемлемой частью, общей площадью 14678 кв. м, в том числе 357 кв. м - охранная зона инженерных сетей (приложение 1). Вид разрешенного использования: размещение объектов, связанных с организацией отдыха, туризма, занятием физической культурой и спортом, сезонного и круглогодичного действия (баз отдыха сезонного назначения, лыжных баз, летних оздоровительных лагерей, профилакториев оздоровительного типа, санаториев, туристических центров и др.). Земельный участок передается по акту приема-передачи (пункт 1.1. договора).
В соответствии с пунктом 2.1. договора срок аренды участка устанавливается с 01.07.2008 по 30.12.2020.
Согласно пункту 4.1.1. договора арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора в случаях, предусмотренных пунктом 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации.
По акту приема-передачи земельный участок передан арендодателем арендатору 01.07.2008.
Дополнением от 09.01.2014 N 4 к договору от 11.07.2008 N 1635 произведена замена арендатора с ООО "Белая Русь" на ООО "Центр профилактики".
Распоряжением администрации города Красноярска от 29.03.2012 N 1476-недв ООО "Центр Профилактики" переданы в аренду в срок по 31.12.2020 нежилые здания, расположенные в г. Красноярск, по следующим адресам: ул. Лесная, 2а, строение 11, площадью 356,5 кв. м; ул. Лесная 2а, строение 12, площадью 353,1 кв. м; ул. Лесная 2а, строение 13, площадью 344,9 кв. м, всего площадью 1054,5 кв. м, для использования под оздоровительно-образовательный лагерь.
На основании распоряжения администрации города Красноярска от 29.03.2012 N 1476-недв между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска и ООО "Центр профилактики" был заключен договор аренды нежилого здания от 29.03.2012 N 12162, согласно которому объектом аренды являются нежилые здания: строение (по адресу: Лесная, 2а, стр. 11), площадью 356,50 кв. м, реестровый N СТР08416, строение (по адресу: Лесная, 2а, стр. 12), площадью 353,10 кв. м, реестровый N СТР08415, строение (по адресу: Лесная, 2а, стр. 13), площадью 344,90 кв. м, реестровый N СТР08414, всего общей площадью 1054 кв. м, расположенные в городе Красноярске для использования под оздоровительно-образовательный центр (пункт 1.1. договора).
Срок действия договора аренды установлен в пункте 2.1 договора с 29.03.2012 по 31.12.2020.
По акту приема-передачи от 29.03.2012, являющемуся приложением N 1 к договору аренды от 29.03.2012 N 12162, департамент передал, а ООО "Центр Профилактики" приняло во временное владение и пользование объекты аренды в удовлетворительном техническом состоянии.
В материалы дела представлен кадастровый паспорт от 11.06.2009 N 24ЗУ/09-181043 земельного участка с кадастровым номером 24:50:0100446:0008, общей площадью 14678 кв. м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир жилые здания, почтовый адрес ориентира: Красноярский край, ул. Лесная, 2а, строения 11, 12, 13; категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: занимаемого жилыми зданиями.
Распоряжением администрации города Красноярска от 26.02.2013 N 446-недв произведено списание и исключение из Реестра муниципальной собственности объектов недвижимости городской казны, переданных ООО "Центр профилактики" по договору аренды от 29.03.2012 N 12162, в связи с невозможностью дальнейшего использования по назначению и нецелесообразностью восстановления:
- - нежилое здание, лит. А15, общей площадью 356,5 кв. м, расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Лесная, 2а, строение 11, реестровый номер СТР084416;
- - нежилое здание, лит. А14, общей площадью 353,1 кв. м, расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Лесная, 2а, строение 12, реестровый номер СТР084415;
- - нежилое здание, лит. А13, общей площадью 344,19 кв. м, расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Лесная, 2а, строение 13, реестровый номер СТР084414.
Распоряжением администрации города Красноярска от 09.10.2014 N 5274-недв признан утратившим силу абзац третий пункта 1 распоряжения администрации города Красноярска от 01.07.2008 N 2112-недв "О предоставлении ООО "Белая Русь" земельных участков по ул. Лесной, 2а, строения 1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,14,15,16; ул. Лесной 2а, строения 11,12,13".
Согласно кадастровой выписке от 26.05.2014 N 24/14-359113 нежилое здание, площадью 356,3 кв. м, расположенное по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, ул. Лесная, д. 2А, строение 11, 1973 года ввода в эксплуатацию, снято с кадастрового учета 27.12.2013.
Согласно кадастровой выписке от 26.05.2014 N 24/14-358411 нежилое здание, площадью 353,9 кв. м, расположенное по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, ул. Лесная, д. 2А, строение 12, 1973 года ввода в эксплуатацию, снято с кадастрового учета 20.12.2013.
Согласно кадастровой выписке от 27.05.2014 N 24/14-358411362181 нежилое здание, площадью 344,9 кв. м, расположенное по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, ул. Лесная, д. 2А, строение 13, 1973 года ввода в эксплуатацию, снято с кадастрового учета 20.12.2013.
Письмом от 10.10.2014 N 39303 департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска уведомил ООО "Центр профилактики" о том, что на основании распоряжения администрации города Красноярска от 09.10.2014 N 5274-недв подготовлен проект соглашения о расторжении договора аренды от 11.07.2008 N 1635 земельного участка, расположенного по адресу: г. Красноярск, Октябрьский район, ул. Лесная 2а, строения 11,12,13; предложил рассмотреть и подписать указанный проект в срок до 15.11.2014. Согласно сведениям с официального сайта Почта России (отслеживание почтовых отправлений) указанное уведомление получено ООО "Центр профилактики" 12.11.2014. Факт получения соглашения о расторжении договора аренды от 11.07.2008 N 1635 ответчиком не оспаривается.
В материалы дела представлен кадастровый паспорт от 20.05.2015 N 24/15-357390 земельного участка с кадастровым номером 24:50:0100446:0008, общей площадью 14678 кв. м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир жилые здания, почтовый адрес ориентира: Красноярский край, ул. Лесная, 2а, строения 11, 12, 13; категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: размещение объектов, связанных с организацией отдыха, туризма, занятием физической культурой и спортом, сезонного и круглогодичного действия (баз отдыха сезонного назначения, лыжных баз, летних оздоровительных лагерей, профилакториев оздоровительного типа, санаториев, туристических центов и др.).
Ответчиком в материалы дела представлены договоры подряда от 17.11.2014 N 12, от 21.10.2013 N 7 заключенные между ООО "Центр Профилактики" (заказчик) и ООО "АвтодорСтрой" (подрядчик), согласно которым подрядчик обязуется выполнить, на свой риск, собственными и (или) привлеченными силами работы по строительству временных сооружений сезонного характера пункта хранения и выдачи инвентаря площадью 61,4 кв. м, лыжные дорожки, с выравниванием поверхности за счет перемещения грунта, инженерное формирование трассы, устройство защитных конструкций по адресу: г. Красноярск, ул. Лесная, 2а (пункт 1.1. договоров). По акту от 30.11.2014 N 17 ООО "Центр Профилактики" приняло оказанные ООО "АвтодорСтрой" услуги.
В материалы дела ответчик представил договор оказания услуг от 23.09.2013 заключенный между ЗАО "Зеленый город" (исполнитель) и ООО "Центр Профилактики" (заказчик), согласно которому исполнитель оказывает услуги по вывозу и переработке строительных отходов с санитарной очисткой по адресу: г. Красноярск, ул. Лесная, 2а (пункт 1.2. договора). Согласно акту сдачи приемки выполненных работ от 04.10.2013 ЗАО "Зеленый город" выполнены работы по переработке строительных отходов с санитарной очисткой по адресу: г. Красноярск, ул. Лесная, 2а, общим объемом 2500 куб. м.
Считая свои права нарушенными, истец обратился в арбитражный суд с требованием о расторжении договора аренды от 29.03.2012 N 12162 в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при его заключении.
Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
В соответствии с частью 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.
Согласно части 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.
Как следует из материалов дела и установлено судами, заключенный между истцом и ответчиком договор от 11.07.2008 N 1635 является договором аренды земельного участка, отношения по которому регулируются гражданским законодательством с учетом особенностей, предусмотренных действующим земельным законодательством Российской Федерации.
Истцом заявлено требование о досрочном расторжении договора аренды земельного участка от 11.07.2008 N 1635 в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при его заключении.
Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленное требование, исходил из того, что в связи с утратой ООО "Центр Профилактики" права пользования вышеуказанными нежилыми зданиями, расположенными на земельном участке, ввиду прекращения их существования, как объектов гражданских прав, невозможна и эксплуатация земельного участка по его назначению.
Суд апелляционной инстанции не находит оснований для переоценки указанных выводов суда первой инстанции по следующим основаниям.
Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Договор аренды может быть расторгнуть в судебном порядке, только при наличии оснований, определенных в статьях 450, 451, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, либо с неоднократными нарушениями.
Особенностью договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более 5 лет, является возможность досрочного расторжения договора аренды земельного участка только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации).
При этом в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (пункт 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации
Из материалов дела следует, что на основании распоряжения администрации города Красноярска от 29.03.2012 N 1476-недв между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска и ООО "Центр профилактики" был заключен договор аренды нежилого здания от 29.03.2012 N 12162, согласно которому объектом аренды являются нежилые здания: строение (по адресу: Лесная, 2а, стр. 11), площадью 356,50 кв. м, реестровый N СТР08416, строение (по адресу: Лесная, 2а, стр. 12), площадью 353,10 кв. м, реестровый N СТР08415, строение (по адресу: Лесная, 2а, стр. 13), площадью 344,90 кв. м, реестровый N СТР08414, всего общей площадью 1054 кв. м, расположенные в городе Красноярске для использования под оздоровительно-образовательный центр (пункт 1.1. договора).
Согласно части 3 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" подтверждением существования объекта недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, являются сведения государственного кадастра недвижимости.
Как усматривается из представленных в дело доказательств (распоряжения администрации города Красноярска от 26.02.2013 N 466-недв "О списании и исключении из реестра муниципальной собственности недвижимого имущества городской казны", кадастровых выписок от 26.05.2014 N N 24/14-359113, 24/14-358411, от 27.05.2014 24/14-358411362181) объекты, арендованные ООО "Центр Профилактики" на основании распоряжения администрации города Красноярска от 26.02.2013 N 466-недв, исключены из реестра муниципальной собственности в связи с невозможностью их дальнейшего использования, как находящиеся в аварийном состоянии и не подлежащие ремонту и восстановлению.
Таким образом, признаются правомерным вывод суда первой инстанции о том, что здания, которые утратили свойства объекта недвижимости и не могут использоваться по первоначальному назначению, не признаются объектами гражданских прав.
Одним из оснований прекращения права собственности на вещь, в том числе и недвижимую, в силу пункта 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации является гибель или уничтожение этого имущества.
Суд первой инстанции правомерно указал, что из системного толкования статей 131 и 235 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что в случае утраты недвижимостью свойств объекта гражданских прав, исключающей возможность его использования в соответствии с первоначальным назначением, запись о праве собственности на это имущество не может быть сохранена в реестре по причине ее недостоверности.
Данный вывод суда первой инстанции соответствует правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного суда в Постановлении от 20.10.2010 N 4372/10 по делу N А40-30545/09-157-220.
Согласно распоряжению администрации города Красноярска от 01.07.2008 N 2112-недв земельный участок с кадастровым номером 24:50:0100446:0008 был предоставлен в аренду на основании статьи 652 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 652 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования. В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок.
В силу пункта 5 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации принципом земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.
В соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды) граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.
Как следует из материалов дела, нежилые здания: строение (по адресу: Лесная, 2а, стр. 11), строение (по адресу: Лесная, 2а, стр. 12), строение (по адресу: Лесная, 2а, стр. 13) расположены на земельном участке с кадастровым номером 24:50:0100446:0008.
В кадастровом паспорте от 11.06.2009 N 24ЗУ/09-181043 на земельный участок с кадастровым номером 24:50:0100446:0008 в качестве разрешенного использования указано: занимаемого жилыми зданиями.
Таким образом, материалами дела подтверждается, что договор аренды земельного участка N 1635 от 11.07.2008 заключен с ООО "Центр Профилактики" в целях эксплуатации расположенных на земельном участке с кадастровым номером 24:50:0100446:0008 нежилых зданий (строения 11,12,13).
Статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением.
В связи с утратой ООО "Центр Профилактики" права пользования вышеуказанными нежилыми зданиями, расположенными на земельном участке, ввиду прекращения их существования как объектов гражданских прав, учитывая принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, закрепленный в пункте 5 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о невозможности эксплуатации земельного участка по его назначению.
В силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор, либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В пункте 30 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" Президиум указал на то, что суд должен установить, принял ли истец со своей стороны надлежащие меры, которые гарантировали бы получение ответчиком (арендатором) соответствующего письменного предупреждения (вручение под расписку, направление заказным письмом или с уведомлением о вручении).
Материалами дела подтверждается, что досудебная процедура истцом соблюдена - департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска письмом от 10.10.2014 N 39303 предложил ООО "Центр Профилактики" рассмотреть проект соглашения о расторжении договора аренды от 11.07.2008 N 1635. Письмо получено ООО "Центр Профилактики" 12.11.2014, что подтверждается сведениями с сайта Почты России по заказному письму с почтовым идентификатором 66004914891446 и не оспаривается ответчиком. ООО "Центр Профилактики" не подписало соглашение о расторжении договора аренды N 1635 от 11.07.2008.
Поскольку прекращение существования объектов недвижимости, под эксплуатацию которых предоставлялся земельный участок, является существенным и неустранимым нарушением условий договора аренды от 11.07.2008 N 1635 в части использования земельного участка, а также, учитывая, что требование о расторжении договора заявлено истцом после предварительного предупреждения ответчика, требование истца о расторжении договора аренды от 11.07.2008 N 1635 земельного участка с кадастровым номером 24:50:0100446:8 (25:50:0100446:0008) общей площадью 14678 кв. м, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Лесная, 2а, строения 11,12,13, правомерно признано судом первой инстанции подлежащим удовлетворению.
В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором.
Поскольку договор прекращается в связи с его расторжением, то в соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан вернуть арендодателю арендованное имущество.
Доказательства возврата арендатором арендодателю земельного участка с кадастровым номером 24:50:0100446:8, в материалы дела не представлены.
Учитывая изложенное, исковое требование департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска об обязании ООО "Центр Профилактики" возвратить земельный участок с кадастровым номером 24:50:0100446:8 (25:50:0100446:0008) общей площадью 14678 кв. м, расположенный по адресу: г. Красноярск, ул. Лесная, 2а, строения 11,12,13, правомерно признано судом первой инстанции подлежащим удовлетворению.
В обоснование доводов, изложенных в апелляционной жалобе, ответчик указал, что договор аренды земельного участка не является взаимосвязанным договором аренды недвижимости, поэтому утрата свойств объектов недвижимости не является основанием для расторжения договора аренды земельного участка. Более того, судом не учтено, что большая часть земельного участка не занята никакими объектами недвижимости и поэтому может использоваться в дальнейшем по прямому назначению.
Указанные доводы подлежат отклонению, как не основанные на нормах права, поскольку, как уже было отмечено судом апелляционной инстанции в настоящем постановлении, в силу пункта 5 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации принципом земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.
Поскольку материалами дела подтверждается утрата ООО "Центр Профилактики" права пользования нежилыми зданиями, расположенными на земельном участке, который был предназначен для их использования, ввиду прекращения их существования как объектов гражданских прав, учитывая принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости, закрепленный в пункте 5 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о невозможности использования земельного участка в соответствии с его целевым назначением.
Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что судом не учтено, что большая часть земельного участка не занята никакими объектами недвижимости и поэтому может использоваться в дальнейшем по прямому назначению, не имеет правового значения, поскольку согласно кадастрового паспорта земельного участка: разрешенное использование: занимаемого жилыми зданиями. Материалами дела подтверждается, что объекты, для эксплуатации которых был предоставлен земельный участок, исключены из реестра муниципальной собственности в связи с невозможностью их дальнейшего использования, как находящиеся в аварийном состоянии и не подлежащие ремонту и восстановлению. Таким образом, основания для целевого использования земельным участком у ответчика прекратились.
Доводы ответчика о том, что он приобрел земельный участок у предыдущего арендатора без каких-либо ограничений, также не может быть признан обоснованным.
Так, дополнением от 09.01.2014 N 4 к договору аренды земельного участка от 11.07.2008 N 1635 произведена замена арендатора с ООО "Белая Русь" на ООО "Центр профилактики".
Таким образом, подписав дополнительное соглашение к договору, арендатор принял на себя все права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка, в том числе обязанность по использованию в связи с его целевым назначением.
Иных доводов, служащих основанием для отмены судебного акта в отношении существа рассматриваемого спора, в апелляционной жалобе не приведено.
При изложенных обстоятельствах, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным и не подлежит отмене ввиду отсутствия оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Красноярского края от "17" июня 2015 года по делу N А33-335/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.
Председательствующий
А.Н.БАБЕНКО
Судьи
О.В.ИШУТИНА
Л.Е.СПОТКАЙ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРЕТЬЕГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 28.08.2015 ПО ДЕЛУ N А33-335/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 августа 2015 г. по делу N А33-335/2015
Резолютивная часть постановления объявлена "27" августа 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен "28" августа 2015 года.
Третий арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Бабенко А.Н.,
судей: Ишутиной О.В., Споткай Л.Е.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Козловой Т.Е.,
при участии:
от ответчика (ООО "Центр профилактики"): Шишкин П.И., представитель по доверенности от 13.01.2014, Абрагам Е.В., представитель по доверенности от 13.01.2014,
от истца (департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска): Аксаментова Д.М., представитель по доверенности от 12.01.2015 N 10, удостоверение N 0330 от 12.09.2012.
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Центр профилактики"
на решение Арбитражного суда Красноярского края
от "17" июня 2015 года по делу N А33-335/2015, принятое судьей Альтергот М.А.
установил:
департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (далее - истец) (ИНН 2466010657, ОГРН 1032402940800) обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Центр профилактики" (далее - ООО "Центр профилактики", ответчик) (ИНН 2460231875, ОГРН 1112468046272) о расторжении договора аренды N 1635 от 11.07.2008 земельного участка с кадастровым номером 24:50:0100446:8 (24:50:0100446:0008), общей площадью 14 678 кв. м, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Лесная, 2а, строения 11, 12, 13; обязании общества с ограниченной ответственностью "Центр профилактики" возвратить департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска земельный участок с кадастровым номером 24:50:0100446:8 (24:50:0100446:0008), общей площадью 14 678 кв. м, расположенный по адресу: г. Красноярск, ул. Лесная, 2а, строения 11, 12, 13.
Исковое заявление принято к производству суда. Определением от 19.01.2015 возбуждено производство по делу.
Решением от 17.06.2015 иск удовлетворен.
Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик обратился в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, просил отменить обжалуемое решение, в обоснование доводов, изложенных в апелляционной жалобе, указал, что договор аренды земельного участка не является взаимосвязанным с договором аренды недвижимости, поэтому утрата свойств объектов недвижимости не является основанием для расторжения договора аренды земельного участка. Более того, судом не учтено, что большая часть земельного участка не занята никакими объектами недвижимости и поэтому может использоваться в дальнейшем по прямому назначению.
Определением Третьего арбитражного апелляционного суда жалоба принята к производству, ее рассмотрение назначено на 27.08.2015.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, представитель истца ее доводы отклонил.
При повторном рассмотрении настоящего дела арбитражным апелляционным судом установлены следующие обстоятельства.
Между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска и ООО "Белая Русь" был заключен договор аренды здания от 12.10.2005 N 9505, согласно которому арендодатель обязуется передать арендатору по акту приема-передачи, а арендатор обязуется принять во временное пользование здания: стр. N 3 общей площадью 619,8 кв. м реестровый N СТР08419; стр. N 2 общей площадью 426,6 кв. м, реестровый N СТР08417; стр. N 10 общей площадью 53,8 кв. м, реестровый N СТР08422; стр. N 16 общей площадью 137,4 кв. м, реестровый N СТР08418; стр. N 14 общей площадью 115,6 кв. м, реестровый N СТР08423; стр. N 5 общей площадью 204,3 кв. м, реестровый N СТР08408; стр. N 7 общей площадью 205,6 кв. м, реестровый N СТР08410; стр. N 6 общей площадью 205,8 кв. м, реестровый N СТР08411; стр. N 4 общей площадью 201,9 кв. м, реестровый N СТР08409; стр. N 15 общей площадью 178,9 кв. м, реестровый N СТР08421; стр. N 13 общей площадью 344,9 кв. м, реестровый N СТР08414; стр. N 12 общей площадью 353,1 кв. м, реестровый N СТР08415; стр. N 8 общей площадью 198,6 кв. м, реестровый N СТР08413; стр. N 11 общей площадью 356,5 кв. м, реестровый N СТР08416; стр. N 1 общей площадью 28,4 кв. м, реестровый N СТР08420, всего общей площадью 3829,8 кв. м, расположенные в г. Красноярске по адресу: Лесная, 2а, для использования под оздоровительно-образовательный детский лагерь (пункт 1.1. договора). Срок действия договора устанавливается с 03.10.2005 по 03.09.2006 (пункт 2.1. договора).
По акту приема-передачи от 03.10.2005 арендодатель передал арендатору здания.
Дополнением от 24.04.2008 N 8 к договору от 12.10.2005 N 9505 срок действия договора продлен с 06.07.2008 по 31.12.2020.
На основании распоряжения администрации города Красноярска от 01.07.2008 N 2112-недв между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска и ООО "Белая Русь" заключен договор аренды земельного участка от 11.07.2008 N 1636, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с категорией земель - земли населенных пунктов, рекреационной стационарной зоны, с кадастровым номером 24:50:0100446:385, находящийся по адресу: г. Красноярск, Октябрьский район, ул. Лесная, 2а, строения 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 14, 15, 16, (далее - Участок), для использования в целях эксплуатации оздоровительно-образовательного детского лагеря в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, который прилагается к договору и является его неотъемлемой частью, общей площадью 129470 кв. м, в том числе 9379 кв. м - охранная зона инженерных сетей (приложение 1). Вид разрешенного использования: размещение объектов, связанных с организацией отдыха, туризма, занятием физической культурой и спортом, сезонного и круглогодичного действия (баз отдыха сезонного назначения, лыжных баз, летних оздоровительных лагерей, профилакториев оздоровительного типа, санаториев, туристических центров и др.). Земельный участок передается по акту приема-передачи (пункт 1.1. договора).
В соответствии с пунктом 2.1. договора срок аренды участка устанавливается с 01.07.2008 по 30.12.2020.
На основании договора передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 11.07.2008 N 1636, зарегистрированному в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 26.06.2012 N 24-24-01/913/2012-582, ООО "Центр Профилактики" приняло в аренду от Департамента земельный участок с категорией земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 24:50:0100446:385, находящийся по адресу: г. Красноярск, Октябрьский район, ул. Лесная, 2 а, общей площадью 129470 кв. м, кадастровый номер 24:50:0100446:385, категория земель - земли населенных пунктов.
Распоряжением администрации города Красноярска от 01.07.2008 N 2112-недв ООО "Белая Русь" предоставлен в аренду до 31.12.2020 земельный участок с кадастровым номером 24:50:0100446:0008, общей площадью 14 678 кв. м, расположенный по адресу: г. Красноярск, Октябрьский район, ул. Лесная, 2а, строения 11, 12, 13, в целях эксплуатации оздоровительно-образовательного детского лагеря.
На основании распоряжения администрации города Красноярска от 01.07.2008 N 2112-недв между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска и ООО "Белая Русь" заключен договор аренды земельного участка от 11.07.2008 N 1635, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с категорией земель - земли населенных пунктов, рекреационной стационарной зоны, с кадастровым номером 24:50:0100446:0008, находящийся по адресу: г. Красноярск, Октябрьский район, ул. Лесная, 2а, строения 11, 12, 13, (далее - Участок), для использования в целях эксплуатации оздоровительно-образовательного детского лагеря в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, который прилагается к договору и является его неотъемлемой частью, общей площадью 14678 кв. м, в том числе 357 кв. м - охранная зона инженерных сетей (приложение 1). Вид разрешенного использования: размещение объектов, связанных с организацией отдыха, туризма, занятием физической культурой и спортом, сезонного и круглогодичного действия (баз отдыха сезонного назначения, лыжных баз, летних оздоровительных лагерей, профилакториев оздоровительного типа, санаториев, туристических центров и др.). Земельный участок передается по акту приема-передачи (пункт 1.1. договора).
В соответствии с пунктом 2.1. договора срок аренды участка устанавливается с 01.07.2008 по 30.12.2020.
Согласно пункту 4.1.1. договора арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора в случаях, предусмотренных пунктом 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации.
По акту приема-передачи земельный участок передан арендодателем арендатору 01.07.2008.
Дополнением от 09.01.2014 N 4 к договору от 11.07.2008 N 1635 произведена замена арендатора с ООО "Белая Русь" на ООО "Центр профилактики".
Распоряжением администрации города Красноярска от 29.03.2012 N 1476-недв ООО "Центр Профилактики" переданы в аренду в срок по 31.12.2020 нежилые здания, расположенные в г. Красноярск, по следующим адресам: ул. Лесная, 2а, строение 11, площадью 356,5 кв. м; ул. Лесная 2а, строение 12, площадью 353,1 кв. м; ул. Лесная 2а, строение 13, площадью 344,9 кв. м, всего площадью 1054,5 кв. м, для использования под оздоровительно-образовательный лагерь.
На основании распоряжения администрации города Красноярска от 29.03.2012 N 1476-недв между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска и ООО "Центр профилактики" был заключен договор аренды нежилого здания от 29.03.2012 N 12162, согласно которому объектом аренды являются нежилые здания: строение (по адресу: Лесная, 2а, стр. 11), площадью 356,50 кв. м, реестровый N СТР08416, строение (по адресу: Лесная, 2а, стр. 12), площадью 353,10 кв. м, реестровый N СТР08415, строение (по адресу: Лесная, 2а, стр. 13), площадью 344,90 кв. м, реестровый N СТР08414, всего общей площадью 1054 кв. м, расположенные в городе Красноярске для использования под оздоровительно-образовательный центр (пункт 1.1. договора).
Срок действия договора аренды установлен в пункте 2.1 договора с 29.03.2012 по 31.12.2020.
По акту приема-передачи от 29.03.2012, являющемуся приложением N 1 к договору аренды от 29.03.2012 N 12162, департамент передал, а ООО "Центр Профилактики" приняло во временное владение и пользование объекты аренды в удовлетворительном техническом состоянии.
В материалы дела представлен кадастровый паспорт от 11.06.2009 N 24ЗУ/09-181043 земельного участка с кадастровым номером 24:50:0100446:0008, общей площадью 14678 кв. м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир жилые здания, почтовый адрес ориентира: Красноярский край, ул. Лесная, 2а, строения 11, 12, 13; категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: занимаемого жилыми зданиями.
Распоряжением администрации города Красноярска от 26.02.2013 N 446-недв произведено списание и исключение из Реестра муниципальной собственности объектов недвижимости городской казны, переданных ООО "Центр профилактики" по договору аренды от 29.03.2012 N 12162, в связи с невозможностью дальнейшего использования по назначению и нецелесообразностью восстановления:
- - нежилое здание, лит. А15, общей площадью 356,5 кв. м, расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Лесная, 2а, строение 11, реестровый номер СТР084416;
- - нежилое здание, лит. А14, общей площадью 353,1 кв. м, расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Лесная, 2а, строение 12, реестровый номер СТР084415;
- - нежилое здание, лит. А13, общей площадью 344,19 кв. м, расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Лесная, 2а, строение 13, реестровый номер СТР084414.
Распоряжением администрации города Красноярска от 09.10.2014 N 5274-недв признан утратившим силу абзац третий пункта 1 распоряжения администрации города Красноярска от 01.07.2008 N 2112-недв "О предоставлении ООО "Белая Русь" земельных участков по ул. Лесной, 2а, строения 1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,14,15,16; ул. Лесной 2а, строения 11,12,13".
Согласно кадастровой выписке от 26.05.2014 N 24/14-359113 нежилое здание, площадью 356,3 кв. м, расположенное по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, ул. Лесная, д. 2А, строение 11, 1973 года ввода в эксплуатацию, снято с кадастрового учета 27.12.2013.
Согласно кадастровой выписке от 26.05.2014 N 24/14-358411 нежилое здание, площадью 353,9 кв. м, расположенное по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, ул. Лесная, д. 2А, строение 12, 1973 года ввода в эксплуатацию, снято с кадастрового учета 20.12.2013.
Согласно кадастровой выписке от 27.05.2014 N 24/14-358411362181 нежилое здание, площадью 344,9 кв. м, расположенное по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, ул. Лесная, д. 2А, строение 13, 1973 года ввода в эксплуатацию, снято с кадастрового учета 20.12.2013.
Письмом от 10.10.2014 N 39303 департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска уведомил ООО "Центр профилактики" о том, что на основании распоряжения администрации города Красноярска от 09.10.2014 N 5274-недв подготовлен проект соглашения о расторжении договора аренды от 11.07.2008 N 1635 земельного участка, расположенного по адресу: г. Красноярск, Октябрьский район, ул. Лесная 2а, строения 11,12,13; предложил рассмотреть и подписать указанный проект в срок до 15.11.2014. Согласно сведениям с официального сайта Почта России (отслеживание почтовых отправлений) указанное уведомление получено ООО "Центр профилактики" 12.11.2014. Факт получения соглашения о расторжении договора аренды от 11.07.2008 N 1635 ответчиком не оспаривается.
В материалы дела представлен кадастровый паспорт от 20.05.2015 N 24/15-357390 земельного участка с кадастровым номером 24:50:0100446:0008, общей площадью 14678 кв. м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир жилые здания, почтовый адрес ориентира: Красноярский край, ул. Лесная, 2а, строения 11, 12, 13; категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: размещение объектов, связанных с организацией отдыха, туризма, занятием физической культурой и спортом, сезонного и круглогодичного действия (баз отдыха сезонного назначения, лыжных баз, летних оздоровительных лагерей, профилакториев оздоровительного типа, санаториев, туристических центов и др.).
Ответчиком в материалы дела представлены договоры подряда от 17.11.2014 N 12, от 21.10.2013 N 7 заключенные между ООО "Центр Профилактики" (заказчик) и ООО "АвтодорСтрой" (подрядчик), согласно которым подрядчик обязуется выполнить, на свой риск, собственными и (или) привлеченными силами работы по строительству временных сооружений сезонного характера пункта хранения и выдачи инвентаря площадью 61,4 кв. м, лыжные дорожки, с выравниванием поверхности за счет перемещения грунта, инженерное формирование трассы, устройство защитных конструкций по адресу: г. Красноярск, ул. Лесная, 2а (пункт 1.1. договоров). По акту от 30.11.2014 N 17 ООО "Центр Профилактики" приняло оказанные ООО "АвтодорСтрой" услуги.
В материалы дела ответчик представил договор оказания услуг от 23.09.2013 заключенный между ЗАО "Зеленый город" (исполнитель) и ООО "Центр Профилактики" (заказчик), согласно которому исполнитель оказывает услуги по вывозу и переработке строительных отходов с санитарной очисткой по адресу: г. Красноярск, ул. Лесная, 2а (пункт 1.2. договора). Согласно акту сдачи приемки выполненных работ от 04.10.2013 ЗАО "Зеленый город" выполнены работы по переработке строительных отходов с санитарной очисткой по адресу: г. Красноярск, ул. Лесная, 2а, общим объемом 2500 куб. м.
Считая свои права нарушенными, истец обратился в арбитражный суд с требованием о расторжении договора аренды от 29.03.2012 N 12162 в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при его заключении.
Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
В соответствии с частью 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.
Согласно части 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.
Как следует из материалов дела и установлено судами, заключенный между истцом и ответчиком договор от 11.07.2008 N 1635 является договором аренды земельного участка, отношения по которому регулируются гражданским законодательством с учетом особенностей, предусмотренных действующим земельным законодательством Российской Федерации.
Истцом заявлено требование о досрочном расторжении договора аренды земельного участка от 11.07.2008 N 1635 в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при его заключении.
Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленное требование, исходил из того, что в связи с утратой ООО "Центр Профилактики" права пользования вышеуказанными нежилыми зданиями, расположенными на земельном участке, ввиду прекращения их существования, как объектов гражданских прав, невозможна и эксплуатация земельного участка по его назначению.
Суд апелляционной инстанции не находит оснований для переоценки указанных выводов суда первой инстанции по следующим основаниям.
Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Договор аренды может быть расторгнуть в судебном порядке, только при наличии оснований, определенных в статьях 450, 451, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, либо с неоднократными нарушениями.
Особенностью договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более 5 лет, является возможность досрочного расторжения договора аренды земельного участка только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации).
При этом в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (пункт 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации
Из материалов дела следует, что на основании распоряжения администрации города Красноярска от 29.03.2012 N 1476-недв между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска и ООО "Центр профилактики" был заключен договор аренды нежилого здания от 29.03.2012 N 12162, согласно которому объектом аренды являются нежилые здания: строение (по адресу: Лесная, 2а, стр. 11), площадью 356,50 кв. м, реестровый N СТР08416, строение (по адресу: Лесная, 2а, стр. 12), площадью 353,10 кв. м, реестровый N СТР08415, строение (по адресу: Лесная, 2а, стр. 13), площадью 344,90 кв. м, реестровый N СТР08414, всего общей площадью 1054 кв. м, расположенные в городе Красноярске для использования под оздоровительно-образовательный центр (пункт 1.1. договора).
Согласно части 3 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" подтверждением существования объекта недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, являются сведения государственного кадастра недвижимости.
Как усматривается из представленных в дело доказательств (распоряжения администрации города Красноярска от 26.02.2013 N 466-недв "О списании и исключении из реестра муниципальной собственности недвижимого имущества городской казны", кадастровых выписок от 26.05.2014 N N 24/14-359113, 24/14-358411, от 27.05.2014 24/14-358411362181) объекты, арендованные ООО "Центр Профилактики" на основании распоряжения администрации города Красноярска от 26.02.2013 N 466-недв, исключены из реестра муниципальной собственности в связи с невозможностью их дальнейшего использования, как находящиеся в аварийном состоянии и не подлежащие ремонту и восстановлению.
Таким образом, признаются правомерным вывод суда первой инстанции о том, что здания, которые утратили свойства объекта недвижимости и не могут использоваться по первоначальному назначению, не признаются объектами гражданских прав.
Одним из оснований прекращения права собственности на вещь, в том числе и недвижимую, в силу пункта 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации является гибель или уничтожение этого имущества.
Суд первой инстанции правомерно указал, что из системного толкования статей 131 и 235 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что в случае утраты недвижимостью свойств объекта гражданских прав, исключающей возможность его использования в соответствии с первоначальным назначением, запись о праве собственности на это имущество не может быть сохранена в реестре по причине ее недостоверности.
Данный вывод суда первой инстанции соответствует правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного суда в Постановлении от 20.10.2010 N 4372/10 по делу N А40-30545/09-157-220.
Согласно распоряжению администрации города Красноярска от 01.07.2008 N 2112-недв земельный участок с кадастровым номером 24:50:0100446:0008 был предоставлен в аренду на основании статьи 652 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 652 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования. В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок.
В силу пункта 5 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации принципом земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.
В соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды) граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.
Как следует из материалов дела, нежилые здания: строение (по адресу: Лесная, 2а, стр. 11), строение (по адресу: Лесная, 2а, стр. 12), строение (по адресу: Лесная, 2а, стр. 13) расположены на земельном участке с кадастровым номером 24:50:0100446:0008.
В кадастровом паспорте от 11.06.2009 N 24ЗУ/09-181043 на земельный участок с кадастровым номером 24:50:0100446:0008 в качестве разрешенного использования указано: занимаемого жилыми зданиями.
Таким образом, материалами дела подтверждается, что договор аренды земельного участка N 1635 от 11.07.2008 заключен с ООО "Центр Профилактики" в целях эксплуатации расположенных на земельном участке с кадастровым номером 24:50:0100446:0008 нежилых зданий (строения 11,12,13).
Статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением.
В связи с утратой ООО "Центр Профилактики" права пользования вышеуказанными нежилыми зданиями, расположенными на земельном участке, ввиду прекращения их существования как объектов гражданских прав, учитывая принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, закрепленный в пункте 5 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о невозможности эксплуатации земельного участка по его назначению.
В силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор, либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В пункте 30 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" Президиум указал на то, что суд должен установить, принял ли истец со своей стороны надлежащие меры, которые гарантировали бы получение ответчиком (арендатором) соответствующего письменного предупреждения (вручение под расписку, направление заказным письмом или с уведомлением о вручении).
Материалами дела подтверждается, что досудебная процедура истцом соблюдена - департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска письмом от 10.10.2014 N 39303 предложил ООО "Центр Профилактики" рассмотреть проект соглашения о расторжении договора аренды от 11.07.2008 N 1635. Письмо получено ООО "Центр Профилактики" 12.11.2014, что подтверждается сведениями с сайта Почты России по заказному письму с почтовым идентификатором 66004914891446 и не оспаривается ответчиком. ООО "Центр Профилактики" не подписало соглашение о расторжении договора аренды N 1635 от 11.07.2008.
Поскольку прекращение существования объектов недвижимости, под эксплуатацию которых предоставлялся земельный участок, является существенным и неустранимым нарушением условий договора аренды от 11.07.2008 N 1635 в части использования земельного участка, а также, учитывая, что требование о расторжении договора заявлено истцом после предварительного предупреждения ответчика, требование истца о расторжении договора аренды от 11.07.2008 N 1635 земельного участка с кадастровым номером 24:50:0100446:8 (25:50:0100446:0008) общей площадью 14678 кв. м, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Лесная, 2а, строения 11,12,13, правомерно признано судом первой инстанции подлежащим удовлетворению.
В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором.
Поскольку договор прекращается в связи с его расторжением, то в соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан вернуть арендодателю арендованное имущество.
Доказательства возврата арендатором арендодателю земельного участка с кадастровым номером 24:50:0100446:8, в материалы дела не представлены.
Учитывая изложенное, исковое требование департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска об обязании ООО "Центр Профилактики" возвратить земельный участок с кадастровым номером 24:50:0100446:8 (25:50:0100446:0008) общей площадью 14678 кв. м, расположенный по адресу: г. Красноярск, ул. Лесная, 2а, строения 11,12,13, правомерно признано судом первой инстанции подлежащим удовлетворению.
В обоснование доводов, изложенных в апелляционной жалобе, ответчик указал, что договор аренды земельного участка не является взаимосвязанным договором аренды недвижимости, поэтому утрата свойств объектов недвижимости не является основанием для расторжения договора аренды земельного участка. Более того, судом не учтено, что большая часть земельного участка не занята никакими объектами недвижимости и поэтому может использоваться в дальнейшем по прямому назначению.
Указанные доводы подлежат отклонению, как не основанные на нормах права, поскольку, как уже было отмечено судом апелляционной инстанции в настоящем постановлении, в силу пункта 5 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации принципом земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.
Поскольку материалами дела подтверждается утрата ООО "Центр Профилактики" права пользования нежилыми зданиями, расположенными на земельном участке, который был предназначен для их использования, ввиду прекращения их существования как объектов гражданских прав, учитывая принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости, закрепленный в пункте 5 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о невозможности использования земельного участка в соответствии с его целевым назначением.
Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что судом не учтено, что большая часть земельного участка не занята никакими объектами недвижимости и поэтому может использоваться в дальнейшем по прямому назначению, не имеет правового значения, поскольку согласно кадастрового паспорта земельного участка: разрешенное использование: занимаемого жилыми зданиями. Материалами дела подтверждается, что объекты, для эксплуатации которых был предоставлен земельный участок, исключены из реестра муниципальной собственности в связи с невозможностью их дальнейшего использования, как находящиеся в аварийном состоянии и не подлежащие ремонту и восстановлению. Таким образом, основания для целевого использования земельным участком у ответчика прекратились.
Доводы ответчика о том, что он приобрел земельный участок у предыдущего арендатора без каких-либо ограничений, также не может быть признан обоснованным.
Так, дополнением от 09.01.2014 N 4 к договору аренды земельного участка от 11.07.2008 N 1635 произведена замена арендатора с ООО "Белая Русь" на ООО "Центр профилактики".
Таким образом, подписав дополнительное соглашение к договору, арендатор принял на себя все права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка, в том числе обязанность по использованию в связи с его целевым назначением.
Иных доводов, служащих основанием для отмены судебного акта в отношении существа рассматриваемого спора, в апелляционной жалобе не приведено.
При изложенных обстоятельствах, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным и не подлежит отмене ввиду отсутствия оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Красноярского края от "17" июня 2015 года по делу N А33-335/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.
Председательствующий
А.Н.БАБЕНКО
Судьи
О.В.ИШУТИНА
Л.Е.СПОТКАЙ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)