Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Курносова О.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе
Председательствующего Лукашенко Н.И.
Судей Катковой Г.В. Фроловой Л.А.
При секретаре Р.
С участием прокурора Подвысоцкой Т.И.
Заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Катковой Г.В.
Дело по апелляционным жалобам М.А.Н., Г.И.
На решение Басманного районного суда города Москвы от 11 октября 2013 года,
Которым постановлено: Признать недействительным договор купли-продажи квартиры N 80 по адресу: Москва, ул.... от 21 июня 2012 г., заключенный между У. и Г.И.
Истребовать из владения М.А.Н., М.М.И., М.А.А. квартиру N... по адресу: Москва, ул.....
Прекратить право собственности М.А.Н. на квартиру N... по адресу: Москва, ул.....
Признать право собственности У. на квартиру N... по адресу: Москва, ул.....
Выселить М.А.Н., М.М.И., М.А.А. из квартиры N... по адресу: Москва, ул.... и снять их с регистрационного учета по указанному адресу.
Басманный межрайонный прокурор города Москвы обратился в суд с иском, уточненным в порядке ст. 39 ГПК РФ, в интересах У. к Г.И., М.А.Н., М.М.И., М.А.А. о признании договора купли-продажи квартиры от 21.06.2012 г. недействительным, истребовании из чужого незаконного владения квартиры, признании права собственности на квартиру, снятии с регистрационного учета, выселении.
В обоснование исковых требований указал, что договор купли-продажи квартиры от 21 июня 2012 г., заключенный между У. и Г.И., является ничтожным, так как совершен с нарушением закона. У. страдает психическим расстройством, а также алкогольной зависимостью, регулярно проходит лечение в психиатрических клиниках, при заключении сделки 21 июня 2012 г. У. не мог понимать значение своих действий и руководить ими. Приобретший в дальнейшем спорную квартиру М.А.Н. по договору от 15 ноября 2012 г. не проявил должной осмотрительности, в связи с чем не может считаться добросовестным приобретателем, поэтому спорная квартира подлежит истребованию из чужого незаконного владения М.А.Н., сам М.А.Н. и члены его семьи - М.М.И., М.А.А. подлежат снятию с регистрационного учета и выселению, за У. должно быть признано право собственности на спорное жилое помещение - квартиру N 80 по адресу: <...>.
М.А.Н. обратился со встречным иском к У. о признании добросовестным приобретателем.
В обоснование заявленных требований М.А.Н. указывал, что его супруга, занимавшаяся поиском квартиры, на специализированном сайте нашла объявление о продаже квартиры N... по адресу: Москва, ул...., просмотр квартиры был организован риэлтором, им были представлены документы, подтверждающие право собственности продавца, передаточный акт о передаче квартиры от предыдущего собственника У. Г.И., копии справок о том, что У. не состоит на учете в ПНД, НД, была получена выписка из ЕГРП, из которой следовало, что никаких обременений квартира не имеет, за квартиру был внесен аванс в размере... руб. 30 ноября 2012 г. Г.И. передал квартиру, свободную от личных вещей, был подписан акт приема-передачи квартиры, произведены окончательные расчеты, цена квартиры в размере... руб. соответствует средней рыночной цене за сходные квартиры.
Помощник Басманного межрайонного прокурора города Москвы в судебное заседание явилась, уточненные требования к Г.И., М.А.Н., М.М.И., М.А.А. поддержала, в удовлетворении встречных требований просила отказать.
Представитель ответчика Г.И. в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения исковых требований Басманного межрайонного прокурора города Москвы.
Представитель ответчиков М.А.Н., М.М.И. в судебное заседание явилась, поддержала встречные исковые требования, в удовлетворении требований Басманного межрайонного прокурора города Москвы просила отказать, представила письменные возражения.
Ответчик М.А.А., в лице законного представителя М.М.И., в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, по месту фактического проживания.
Представитель третьего лица К.А.В. в судебное заседание явился, поддержал требования Басманного межрайонного прокурора города Москвы, в удовлетворении встречных требований просил отказать.
Представитель органа опеки и попечительства Басманного района города Москвы в судебное заседание явился, указал, что выселение малолетнего М.А.А. без предоставления иного жилого помещения нарушает его права и законные интересы.
Судом постановлено приведенное выше решение, об отмене которого, как незаконного, просят в апелляционной жалобах М.А.Н. и Г.И.
В судебное заседание не явились стороны, извещены надлежащим образом. Руководствуясь ст. ст. 167, 327 ГПК РФ, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Судебная коллегия, выслушав представителя М.А.Н. и М.М.И. по доверенности А., представителя Г.И. - адвоката Кудрякову И.А., представителя У. по доверенности в порядке передоверия Б., представителя Управления социальной защиты населения Басманного района по доверенности К.А.В., заключение прокурора, проверив материалы дела и обсудив доводы жалобы, не находит оснований к отмене решения, постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями закона.
Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В силу п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
В соответствии со ст. 168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Судом первой инстанции установлено, что 21 июня 2012 г. между У. и Г.И. заключен договор купли-продажи квартиры N... по адресу: Москва, ул...., который зарегистрирован 10 июля 2012 г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации. Согласно договору стоимость квартиры сторонами определена в размере... руб., данную сумму покупатель уплатил продавцу до подписания договора.
В соответствии с договором купли-продажи от 15 ноября 2012 г. Г.И. продал, а М.А.Н. приобрел квартиру N... по адресу: Москва, ул...., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации. По согласованию сторон стоимость квартиры оценивается в размере... руб.
Как следует из выписки из домовой книги по адресу: Москва, ул.... У. выписан 01 сентября 2012 г. по личному заявлению в г...., ... обл., ...
В судебном заседании У. пояснил, что намерен был передать квартиру в залог, чтобы открыть автомойку, в г...., куда он был зарегистрирован У., располагается общежитие, он не собирался проживать там, т.к. квартиру не продавал, заявление писал под диктовку (т. 1, л.д. 248).
Определением суда от 19 апреля 2013 года по делу назначена судебно-психиатрическая экспертиза.
Согласно заключению комиссии экспертов N 545-3 от 05.06.2013 отделения амбулаторной судебно-психиатрической экспертизы ГКУЗ г. Москвы ПКБ N 1 им. Н.А. Алексеева ДЗ г. Москвы, У. страдает... в форме..., ..., смешанного типа (F25.21) и в силу этого не мог понимать значение своих действий и руководить ими в момент заключения договора купли-продажи квартиры от 21.06.2012 г.
Оценив заключение экспертов ПКБ N 1 им. Н.А. Алексеева ДЗ г. Москвы, иные доказательства по делу, в частности, показания допрошенных свидетелей, суд пришел к обоснованному выводу о том, что в момент заключения договора купли-продажи квартиры от 21 июня 2012 г. У. не понимал значение своих действий и не мог руководить ими, в связи с чем договор от 21 июня 2012 г. является ничтожным в силу положений ст. 168 ГК РФ.
Согласно разъяснений, данных в п. 34, 36 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения. В случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 Гражданского кодекса РФ (п. 34). В соответствии со статьей 301 Гражданского кодекса РФ лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика. Право собственности на движимое имущество доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца. Доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из ЕГРП. При отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца (п. 36).
В связи с этим права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного пунктами 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются те предусмотренные статьей 302 Гражданского кодекса Российской Федерации основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др.).
Пунктом 1 ст. 302 ГК Российской Федерации предусмотрено, что если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
Согласно п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума ВАС Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества.
Приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества. В то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя.
Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.
Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.
Согласно правовой позиции Конституционного Суда РФ, изложенной в Постановлении от 21.04.2003 N 6-П, права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного пунктами 1 и 2 статьи 167 ГК Российской Федерации. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются те предусмотренные статьей 302 ГК Российской Федерации основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др.).
По смыслу указанного Постановления Конституционного Суда РФ N 6-П добросовестный приобретатель при заключении договора купли-продажи имущества должен проявить ту степень заботливости, предусмотрительности и осторожности, какая от него требуется. Добросовестность выражается в том, что покупатель интересуется судьбой приобретаемого имущества.
Отказывая в удовлетворении исковых требований о признании М.А.Н. добросовестным приобретателей, суд исходил из того, что при совершении сделки М.А.Н. должен был ознакомиться со всеми правоустанавливающими документами на недвижимость, выяснить вопрос о законности основания возникновения у продавца права собственности отчуждаемого недвижимого имущества, реальную стоимость квартиры. Данные действия являются необходимым условием проявления достаточной, разумной осмотрительности со стороны добросовестного приобретателя.
Из анализа материалов дела, в т.ч. документов, представленных М.А.Н. в обоснование иска, судом сделан вывод, что при должной осмотрительности, последний мог провести анализ правоустанавливающих документов на квартиру, являвшуюся предметом договора купли-продажи от 15.11.2012, и установить существенные неточности, ставившие под сомнение законность ее отчуждения Г.А.
Суд также обоснованно указал, что при заключении договора от 15.11.2012 г. с Г.И., М.А.Н. должен был учесть так же тот факт, что последний отчуждает квартиру за сумму на... рублей меньшую той, которая была им, якобы, уплачена У. менее чем за пять месяцев до этого, при заключении договора купли-продажи от 21.06.2012. То есть, М.А.Н. не мог не подвергнуть оценке то, что Г.И. действует себе в убыток.
Дополнительной оценке, при вынесении решения, суд подверг также то обстоятельство, что в непродолжительный период времени после обращения К.А.В. (дочери У.) в правоохранительные органы - Г.И. произвел отчуждение квартиры, расположенной по адресу: г. Москва, ул.... М.А.Н. по договору купли-продажи от 15.11.2012 (л.д. 27 - 28).
При вышеизложенных обстоятельствах, принимая во внимание, что спорная квартира выбыла из владения У. без законных оснований помимо воли собственника, суд пришел к обоснованному выводу, что исковые требования Басманного межрайонного прокурора города Москвы в интересах У. об истребовании из чужого незаконного владения квартиры основаны на законе и подлежат удовлетворению, право собственности М.А.Н. в отношении данной квартиры подлежит прекращению.
В соответствии со ст. 35 ЖК РФ, в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им).
В связи с тем, что М.А.Н., М.М.И., М.А.А. проживают и зарегистрированы по месту жительства в квартире N... по адресу: Москва, ул...., а право собственности М.А.Н. в отношении данной квартиры прекращено, М.А.Н., М.М.И., М.А.А. обоснованно выселены из указанного жилого помещения.
Судебная коллегия согласна с выводом суда первой инстанции, основанном на правильно установленных фактических обстоятельствах дела и требованиях действующего законодательства.
Нормы материального и процессуального законодательства судом применены правильно.
Доводы апелляционной жалобы представителя М.А.Н. и М.М.И. по доверенности не опровергают выводы суда первой инстанции, а направлены на иное толкование действующего законодательства, в связи с чем не могут служить основанием к отмене решения суда.
Довод жалобы о том, что судом не проверено психическое состояние У. после заключения договора купли-продажи, в частности, при совершении иных юридически-значимых действий, не может быть принят в качестве правового довода для отмены решения суда, поскольку свидетельствует о неправильном понимании норм материального права, а также неправильной оценке установленных судом обстоятельств по делу.
Довод жалобы о том, что он необоснованно не признан судом добросовестным приобретателем, не может быть принят во внимание судебной коллегией, поскольку судом дана оценка всем представленным сторонами доказательствам, вывод суда соответствует обстоятельствам дела. Кроме того, в силу ст. 302 ГК РФ имущество может быть истребовано от добросовестного приобретателя, если оно выбыло из владения собственника помимо его воли. Поскольку судом установлено данное обстоятельство, данный довод апелляционной жалобы не имеет правового значения.
Довод жалобы о том, что квартира не может быть изъята у покупателя до полного возмещения убытков в силу условий договора купли-продажи, также не может быть принят во внимание, поскольку при вынесении решения суд руководствуется положениями ст. ст. 301, 302 ГК РФ, которые не предусматривают указанного порядка.
В то же время ответчики вправе предъявить требования к виновному лицу о возмещении убытков.
Положения ст. 35 ЖК РФ судом применены правильно, поскольку указанным решением суда право собственности ответчиков на спорную квартиру прекращено.
Доводы апелляционной жалобы Г.И. также не могут служить основанием к отмене решения суда, поскольку направлены на иную оценку установленных судом обстоятельств по делу.
Учитывая изложенное, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
Решение Басманного районного суда гор. Москвы от 11 октября 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 02.04.2014 N 33-7213
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 2 апреля 2014 г. N 33-7213
Судья: Курносова О.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе
Председательствующего Лукашенко Н.И.
Судей Катковой Г.В. Фроловой Л.А.
При секретаре Р.
С участием прокурора Подвысоцкой Т.И.
Заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Катковой Г.В.
Дело по апелляционным жалобам М.А.Н., Г.И.
На решение Басманного районного суда города Москвы от 11 октября 2013 года,
Которым постановлено: Признать недействительным договор купли-продажи квартиры N 80 по адресу: Москва, ул.... от 21 июня 2012 г., заключенный между У. и Г.И.
Истребовать из владения М.А.Н., М.М.И., М.А.А. квартиру N... по адресу: Москва, ул.....
Прекратить право собственности М.А.Н. на квартиру N... по адресу: Москва, ул.....
Признать право собственности У. на квартиру N... по адресу: Москва, ул.....
Выселить М.А.Н., М.М.И., М.А.А. из квартиры N... по адресу: Москва, ул.... и снять их с регистрационного учета по указанному адресу.
установила:
Басманный межрайонный прокурор города Москвы обратился в суд с иском, уточненным в порядке ст. 39 ГПК РФ, в интересах У. к Г.И., М.А.Н., М.М.И., М.А.А. о признании договора купли-продажи квартиры от 21.06.2012 г. недействительным, истребовании из чужого незаконного владения квартиры, признании права собственности на квартиру, снятии с регистрационного учета, выселении.
В обоснование исковых требований указал, что договор купли-продажи квартиры от 21 июня 2012 г., заключенный между У. и Г.И., является ничтожным, так как совершен с нарушением закона. У. страдает психическим расстройством, а также алкогольной зависимостью, регулярно проходит лечение в психиатрических клиниках, при заключении сделки 21 июня 2012 г. У. не мог понимать значение своих действий и руководить ими. Приобретший в дальнейшем спорную квартиру М.А.Н. по договору от 15 ноября 2012 г. не проявил должной осмотрительности, в связи с чем не может считаться добросовестным приобретателем, поэтому спорная квартира подлежит истребованию из чужого незаконного владения М.А.Н., сам М.А.Н. и члены его семьи - М.М.И., М.А.А. подлежат снятию с регистрационного учета и выселению, за У. должно быть признано право собственности на спорное жилое помещение - квартиру N 80 по адресу: <...>.
М.А.Н. обратился со встречным иском к У. о признании добросовестным приобретателем.
В обоснование заявленных требований М.А.Н. указывал, что его супруга, занимавшаяся поиском квартиры, на специализированном сайте нашла объявление о продаже квартиры N... по адресу: Москва, ул...., просмотр квартиры был организован риэлтором, им были представлены документы, подтверждающие право собственности продавца, передаточный акт о передаче квартиры от предыдущего собственника У. Г.И., копии справок о том, что У. не состоит на учете в ПНД, НД, была получена выписка из ЕГРП, из которой следовало, что никаких обременений квартира не имеет, за квартиру был внесен аванс в размере... руб. 30 ноября 2012 г. Г.И. передал квартиру, свободную от личных вещей, был подписан акт приема-передачи квартиры, произведены окончательные расчеты, цена квартиры в размере... руб. соответствует средней рыночной цене за сходные квартиры.
Помощник Басманного межрайонного прокурора города Москвы в судебное заседание явилась, уточненные требования к Г.И., М.А.Н., М.М.И., М.А.А. поддержала, в удовлетворении встречных требований просила отказать.
Представитель ответчика Г.И. в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения исковых требований Басманного межрайонного прокурора города Москвы.
Представитель ответчиков М.А.Н., М.М.И. в судебное заседание явилась, поддержала встречные исковые требования, в удовлетворении требований Басманного межрайонного прокурора города Москвы просила отказать, представила письменные возражения.
Ответчик М.А.А., в лице законного представителя М.М.И., в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, по месту фактического проживания.
Представитель третьего лица К.А.В. в судебное заседание явился, поддержал требования Басманного межрайонного прокурора города Москвы, в удовлетворении встречных требований просил отказать.
Представитель органа опеки и попечительства Басманного района города Москвы в судебное заседание явился, указал, что выселение малолетнего М.А.А. без предоставления иного жилого помещения нарушает его права и законные интересы.
Судом постановлено приведенное выше решение, об отмене которого, как незаконного, просят в апелляционной жалобах М.А.Н. и Г.И.
В судебное заседание не явились стороны, извещены надлежащим образом. Руководствуясь ст. ст. 167, 327 ГПК РФ, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Судебная коллегия, выслушав представителя М.А.Н. и М.М.И. по доверенности А., представителя Г.И. - адвоката Кудрякову И.А., представителя У. по доверенности в порядке передоверия Б., представителя Управления социальной защиты населения Басманного района по доверенности К.А.В., заключение прокурора, проверив материалы дела и обсудив доводы жалобы, не находит оснований к отмене решения, постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями закона.
Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В силу п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
В соответствии со ст. 168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Судом первой инстанции установлено, что 21 июня 2012 г. между У. и Г.И. заключен договор купли-продажи квартиры N... по адресу: Москва, ул...., который зарегистрирован 10 июля 2012 г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации. Согласно договору стоимость квартиры сторонами определена в размере... руб., данную сумму покупатель уплатил продавцу до подписания договора.
В соответствии с договором купли-продажи от 15 ноября 2012 г. Г.И. продал, а М.А.Н. приобрел квартиру N... по адресу: Москва, ул...., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации. По согласованию сторон стоимость квартиры оценивается в размере... руб.
Как следует из выписки из домовой книги по адресу: Москва, ул.... У. выписан 01 сентября 2012 г. по личному заявлению в г...., ... обл., ...
В судебном заседании У. пояснил, что намерен был передать квартиру в залог, чтобы открыть автомойку, в г...., куда он был зарегистрирован У., располагается общежитие, он не собирался проживать там, т.к. квартиру не продавал, заявление писал под диктовку (т. 1, л.д. 248).
Определением суда от 19 апреля 2013 года по делу назначена судебно-психиатрическая экспертиза.
Согласно заключению комиссии экспертов N 545-3 от 05.06.2013 отделения амбулаторной судебно-психиатрической экспертизы ГКУЗ г. Москвы ПКБ N 1 им. Н.А. Алексеева ДЗ г. Москвы, У. страдает... в форме..., ..., смешанного типа (F25.21) и в силу этого не мог понимать значение своих действий и руководить ими в момент заключения договора купли-продажи квартиры от 21.06.2012 г.
Оценив заключение экспертов ПКБ N 1 им. Н.А. Алексеева ДЗ г. Москвы, иные доказательства по делу, в частности, показания допрошенных свидетелей, суд пришел к обоснованному выводу о том, что в момент заключения договора купли-продажи квартиры от 21 июня 2012 г. У. не понимал значение своих действий и не мог руководить ими, в связи с чем договор от 21 июня 2012 г. является ничтожным в силу положений ст. 168 ГК РФ.
Согласно разъяснений, данных в п. 34, 36 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения. В случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 Гражданского кодекса РФ (п. 34). В соответствии со статьей 301 Гражданского кодекса РФ лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика. Право собственности на движимое имущество доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца. Доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из ЕГРП. При отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца (п. 36).
В связи с этим права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного пунктами 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются те предусмотренные статьей 302 Гражданского кодекса Российской Федерации основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др.).
Пунктом 1 ст. 302 ГК Российской Федерации предусмотрено, что если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
Согласно п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума ВАС Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества.
Приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества. В то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя.
Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.
Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.
Согласно правовой позиции Конституционного Суда РФ, изложенной в Постановлении от 21.04.2003 N 6-П, права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного пунктами 1 и 2 статьи 167 ГК Российской Федерации. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются те предусмотренные статьей 302 ГК Российской Федерации основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др.).
По смыслу указанного Постановления Конституционного Суда РФ N 6-П добросовестный приобретатель при заключении договора купли-продажи имущества должен проявить ту степень заботливости, предусмотрительности и осторожности, какая от него требуется. Добросовестность выражается в том, что покупатель интересуется судьбой приобретаемого имущества.
Отказывая в удовлетворении исковых требований о признании М.А.Н. добросовестным приобретателей, суд исходил из того, что при совершении сделки М.А.Н. должен был ознакомиться со всеми правоустанавливающими документами на недвижимость, выяснить вопрос о законности основания возникновения у продавца права собственности отчуждаемого недвижимого имущества, реальную стоимость квартиры. Данные действия являются необходимым условием проявления достаточной, разумной осмотрительности со стороны добросовестного приобретателя.
Из анализа материалов дела, в т.ч. документов, представленных М.А.Н. в обоснование иска, судом сделан вывод, что при должной осмотрительности, последний мог провести анализ правоустанавливающих документов на квартиру, являвшуюся предметом договора купли-продажи от 15.11.2012, и установить существенные неточности, ставившие под сомнение законность ее отчуждения Г.А.
Суд также обоснованно указал, что при заключении договора от 15.11.2012 г. с Г.И., М.А.Н. должен был учесть так же тот факт, что последний отчуждает квартиру за сумму на... рублей меньшую той, которая была им, якобы, уплачена У. менее чем за пять месяцев до этого, при заключении договора купли-продажи от 21.06.2012. То есть, М.А.Н. не мог не подвергнуть оценке то, что Г.И. действует себе в убыток.
Дополнительной оценке, при вынесении решения, суд подверг также то обстоятельство, что в непродолжительный период времени после обращения К.А.В. (дочери У.) в правоохранительные органы - Г.И. произвел отчуждение квартиры, расположенной по адресу: г. Москва, ул.... М.А.Н. по договору купли-продажи от 15.11.2012 (л.д. 27 - 28).
При вышеизложенных обстоятельствах, принимая во внимание, что спорная квартира выбыла из владения У. без законных оснований помимо воли собственника, суд пришел к обоснованному выводу, что исковые требования Басманного межрайонного прокурора города Москвы в интересах У. об истребовании из чужого незаконного владения квартиры основаны на законе и подлежат удовлетворению, право собственности М.А.Н. в отношении данной квартиры подлежит прекращению.
В соответствии со ст. 35 ЖК РФ, в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им).
В связи с тем, что М.А.Н., М.М.И., М.А.А. проживают и зарегистрированы по месту жительства в квартире N... по адресу: Москва, ул...., а право собственности М.А.Н. в отношении данной квартиры прекращено, М.А.Н., М.М.И., М.А.А. обоснованно выселены из указанного жилого помещения.
Судебная коллегия согласна с выводом суда первой инстанции, основанном на правильно установленных фактических обстоятельствах дела и требованиях действующего законодательства.
Нормы материального и процессуального законодательства судом применены правильно.
Доводы апелляционной жалобы представителя М.А.Н. и М.М.И. по доверенности не опровергают выводы суда первой инстанции, а направлены на иное толкование действующего законодательства, в связи с чем не могут служить основанием к отмене решения суда.
Довод жалобы о том, что судом не проверено психическое состояние У. после заключения договора купли-продажи, в частности, при совершении иных юридически-значимых действий, не может быть принят в качестве правового довода для отмены решения суда, поскольку свидетельствует о неправильном понимании норм материального права, а также неправильной оценке установленных судом обстоятельств по делу.
Довод жалобы о том, что он необоснованно не признан судом добросовестным приобретателем, не может быть принят во внимание судебной коллегией, поскольку судом дана оценка всем представленным сторонами доказательствам, вывод суда соответствует обстоятельствам дела. Кроме того, в силу ст. 302 ГК РФ имущество может быть истребовано от добросовестного приобретателя, если оно выбыло из владения собственника помимо его воли. Поскольку судом установлено данное обстоятельство, данный довод апелляционной жалобы не имеет правового значения.
Довод жалобы о том, что квартира не может быть изъята у покупателя до полного возмещения убытков в силу условий договора купли-продажи, также не может быть принят во внимание, поскольку при вынесении решения суд руководствуется положениями ст. ст. 301, 302 ГК РФ, которые не предусматривают указанного порядка.
В то же время ответчики вправе предъявить требования к виновному лицу о возмещении убытков.
Положения ст. 35 ЖК РФ судом применены правильно, поскольку указанным решением суда право собственности ответчиков на спорную квартиру прекращено.
Доводы апелляционной жалобы Г.И. также не могут служить основанием к отмене решения суда, поскольку направлены на иную оценку установленных судом обстоятельств по делу.
Учитывая изложенное, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Басманного районного суда гор. Москвы от 11 октября 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)