Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена "10" июня 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен "18" июня 2015 года.
Судья Третьего арбитражного апелляционного суда Иванцова О.А.,
при секретаре судебного заседания Астаховой А.И.,
при участии:
от административного органа (Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Красноярскому краю): Павлюченко Н.С., представителя на основании доверенности от 10.10.2014, служебного удостоверения,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Желдорипотека"
на решение Арбитражного суда Красноярского края
от "16" апреля 2015 года по делу N А33-1491/2015, рассмотренному в порядке упрощенного производства судьей Чурилиной Е.М.,
установил:
закрытое акционерное общество "Желдорипотека" (ИНН 7708155798, ОГРН 1027739623988, г. Москва) (далее - ЗАО "Желдорипотека", общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с заявлением к Управлению Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Красноярскому краю (ИНН 1052466033608, ОГРН 1052466033608, г. Красноярск) (далее - Управление Роспотребнадзора по Красноярскому краю, административный орган) об отмене постановления от 19.12.2014 N 5180 по делу об административном правонарушении.
Определением Арбитражного суда Красноярского края от 16.02.2015 заявление принято к производству суда для рассмотрения в порядке упрощенного производства.
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 16 апреля 2015 года по делу N А33-1491/2015 в удовлетворении заявленного требования отказано.
Не согласившись с данным судебным актом, ЗАО "Желдорипотека" обратилось в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленного требования. В апелляционной жалобе общество ссылается на то, что в действиях общества отсутствуют признаки объективной стороны вменяемого административного правонарушения, предусмотренного частью 2 статьи 14.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях. Спорные пункты договора соответствуют требованиям Гражданского кодекса Российской Федерации и не нарушают права потребителя. Суд первой инстанции не учел, что стороны свободны в заключении договора, спорные пункты не содержат каких-либо условий, которые противоречили бы условиям, указанным в законе (ином правовом акте).
ЗАО "Желдорипотека", надлежащим образом уведомленное о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы в соответствии с требованиями статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (путем направления копии определения от 14.05.2015 о принятии апелляционной жалобы к производству, а также путем размещения 15.05.2015 публичного извещения о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы на официальном сайте Третьего арбитражного апелляционного суда: http://3aas.arbitr.ru/, а также в общедоступной автоматизированной системе "Картотека арбитражных дел" (http://kad.arbitr.ru) в сети "Интернет") явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие представителя заявителя.
В судебном заседании представитель административного органа доводы апелляционной жалобы не признал, сослался на основания, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.
В адрес Управления Роспотребнадзора по Красноярскому краю поступило обращение Службы строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края (вх. N 14-17-26-43269) о наличии в действиях ЗАО "Желдорипотека" объективной стороны административного правонарушения, предусмотренного частью 2 статьи 14.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.
На основании указанного обстоятельства 31.10.2014 Управление Роспотребнадзора по Красноярскому краю вынесено определение о возбуждении дела об административном правонарушении и проведении административного расследования.
В ходе проведения административного расследования должностным лицом административного органа установлено, что отдельные условия договоров участия в долевом строительстве (в том числе заключенные: с Гапченко А.И. от 22.04.2014 N 58/МС, договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю 28.04.2014, номер регистрации 24-2402/005/2014-521; с Дуко П.В. от 24.06.2014 N 61/ОЧ, договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю 16.07.2014, номер регистрации 24-24-02/012/2014-821; с Михеевой Г.С. от 24.12.2013 N 43/МС, договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю 26.12.2013, номер регистрации 24-24-02/034/2013-525) содержат условия, ущемляющие права потребителей.
По результатам административного расследования должностным лицом административного органа составлен протокол об административном правонарушении от 04.12.2014 N 6749.
Постановлением от 19.12.2014 N 5180 по делу об административном правонарушении ЗАО "Желдорипотека" привлечено к административной ответственности по части 2 статьи 14.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях в виде штрафа в размере 10 000 рублей.
Общество, полагая вышеназванное постановление о привлечении к административной ответственности незаконным, обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с вышеуказанным заявлением.
Проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права и соблюдения норм процессуального права, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции не установил оснований для отмены судебного акта на основании следующего.
В соответствии со статьей 123 Конституции Российской Федерации, статьями 7, 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основания своих требований и возражений.
Согласно части 6 статьи 210 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела об оспаривании решения административного органа о привлечении к административной ответственности арбитражный суд в судебном заседании проверяет законность и обоснованность оспариваемого решения, устанавливает наличие соответствующих полномочий административного органа, принявшего оспариваемое решение, устанавливает, имелись ли законные основания для привлечения к административной ответственности, соблюден ли установленный порядок привлечения к ответственности, не истек ли сроки давности привлечения к административной ответственности, а также иные обстоятельства, имеющие значение для дела.
В силу части 4 статьи 210 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по делам об оспаривании решений административных органов о привлечении к административной ответственности обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для привлечения к административной ответственности, возлагается на административный орган, принявший оспариваемое решение.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленного требования, пришел к выводу о доказанности наличия в действиях ЗАО "Желдорипотека" состава вменяемого административного правонарушения и отсутствия процессуальных нарушений при производстве по делу об административном правонарушении.
Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о доказанности наличия в действиях общества состава вменяемого административного правонарушения по следующим основаниям.
Исходя из положений части 1 статьи 28.3, части 1 статьи 23.13 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (далее - КоАП РФ), Положения о Федеральной службе по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 30.06.2004 N 322, Типового положения о территориальном органе Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по субъекту Российской Федерации, утвержденного приказом Министерства здравоохранения и социального развития Российской Федерации от 24.04.2006 N 308, приказа Роспотребнадзора от 09.02.2011 N 40 "Об утверждении Перечня должностных лиц Роспотребнадзора и его территориальных органов, уполномоченных составлять протоколы об административных правонарушениях", суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что протокол об административном правонарушении от 04.12.2014 N 6749 составлен, а постановление по делу об административном правонарушении от 19.12.2014 N 5180 вынесено уполномоченными должностными лицами Управления Роспотребнадзора по Красноярскому краю в пределах компетенции.
Процедура привлечения заявителя к административной ответственности, в том числе требования, установленные статьями 28.2, 29.7 КоАП РФ, административным органом соблюдены, права заявителя, установленные статьей 25.2 КоАП РФ, и иные права, предусмотренные настоящим Кодексом, обеспечены. Данный факт заявителем не оспаривается.
В силу части 1 статьи 2.1. КоАП РФ административным правонарушением признается противоправное, виновное действие (бездействие) физического или юридического лица, за которое настоящим Кодексом или законами субъектов Российской Федерации об административных правонарушениях установлена административная ответственность.
Частью 2 статьи 14.8 КоАП РФ предусмотрена ответственность за включение в договор условий, ущемляющих установленные законом права потребителя, в виде административного штрафа для юридических лиц - от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей.
Объектом названного правонарушения является установленный законодательством порядок в области продажи товаров, оказания услуг, направленный на недопущение нарушения прав менее защищенного по сравнению с хозяйствующими субъектами лица - потребителя данных товаров, услуг, в частности, при заключении договоров на продажу товаров, оказание услуг. Объективная сторона данного правонарушения характеризуется нарушением прав потребителя включением в договор условий, ущемляющих установленные законом права потребителя.
В силу абзаца 1 преамбулы Закона Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" (далее - Закон о защите прав потребителей) настоящий Закон регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, импортерами, продавцами при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг), устанавливает права потребителей на приобретение товаров (работ, услуг) надлежащего качества и безопасных для жизни, здоровья, имущества потребителей и окружающей среды, получение информации о товарах (работах, услугах) и об их изготовителях (исполнителях, продавцах), просвещение, государственную и общественную защиту их интересов, а также определяет механизм реализации этих прав.
Потребителем в соответствии с абзацем 3 преамбулы Закона о защите прав потребителей является гражданин, имеющий намерение заказать или приобрести либо заказывающий, приобретающий или использующий товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.
Организация независимо от ее организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, выполняющие работы или оказывающие потребителям услуги по возмездному договору, являются исполнителями (абзац 5 преамбулы Закона о защите прав потребителей).
Согласно статье 9 Федерального закона от 26.01.1996 N 15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" в случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также правами, предоставленными потребителю Законом о защите прав потребителей и изданными в соответствии с ним иными правовыми актами.
Пунктами 2, 4 статьи 421, пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
В силу части 1 статьи 16 Закона о защите прав потребителей условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными. Следовательно, ущемляющими признаются те условия договора, которые ограничивают права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей.
Как следует из материалов дела, ЗАО "Желдорипотека" заключены договоры участия в долевом строительстве от 22.04.2014 N 58/МС (с Гапченко А.И.), от 24.06.2014 N 61/ОЧ (с Дуко П.В), от 24.12.2013 N 43/МС (с Михеевой Г.С.); тексты перечисленных договоров являются идентичными.
При анализе текстов указанных договоров, административным органом установлено, что его условия (пункты 3.6, 4.2.3, 4.2.5, 4.2.6, 4.2.4, 6.2) противоречат действующему законодательству и ущемляют права потребителей.
Суд апелляционной инстанции соглашается с доводом административного органа о том, что указанные пункты договоров участия в долевом строительстве противоречат требованиям действующего законодательства, в связи с чем ущемляет права потребителя, по следующим основаниям.
Пунктом 3.6 договора предусмотрено, что в случае увеличения или уменьшения фактических размеров площади квартиры, в том числе за счет площади лоджии, по данным технической инвентаризации против размеров проектной площади квартиры, указанной в пункте 1.2. настоящего договора и в приложении N 1 к настоящему договору, Участник производит дополнительную оплату по настоящему договору, либо застройщик возвращает часть денежных средств, полученных от участника по настоящему договору. Размер суммы доплаты или возврата определяется исходя из стоимости 1 квадратного метра общей площади квартиры, указанной в пункте 3.1 настоящего договора. Дополнительная оплата производится Участником в течение десяти рабочих дней с момента уведомления его застройщиком о необходимости произвести оплату.
Административный орган считает, что условие указанного пункта в части предусматривающей, что участник обязан произвести дополнительную оплату в течение 10 рабочих дней с момента уведомления застройщиком о необходимости произвести доплату, по сути, предусматривает право застройщика на одностороннее изменение цены договора.
Статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно пункту 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В соответствии с пунктом 3 части 4 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ) договор должен содержать цену договора, сроки и порядок ее уплаты.
Согласно частям 1 и 2 статьи 5 указанного Федерального закона в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.
Из анализа указанных норм права следует, что законодатель допускает изменение первоначально указанной в договоре участия в долевом строительстве цены только в том случае, если в содержании договора была предусмотрена возможность такого изменения, а также указаны конкретные случаи и условия изменения цены.
Вместе с тем, из пункта 3.6 договора участия в долевом строительстве прямо следует, что участник долевого строительства обязан внести дополнительные денежные средства (за дополнительные квадратные метры) в течение 10 рабочих дней с момента получения соответствующего уведомления от застройщика. Таким образом, момент наступления обязанности участника по оплате дополнительных денежных средств не связан с наличием соответствующего соглашения с участником долевого строительства и заключением дополнительного соглашения об изменении цены договора.
При таких фактических обстоятельствах, суд апелляционной инстанции полагает, что пункта 3.6 договора противоречит вышеуказанным нормам права, в связи с чем ущемляет права потребителя.
Доводы заявителя об обратном, не принимаются судом апелляционной инстанции, как основанные на неверном толковании вышеуказанным норм права и буквального толкования пункта в спорной части.
Доводы заявителя о том, что спорный пункт не нарушает права потребителя, поскольку предусматривает также право потребителя на возврат излишне уплаченных денежных средств, также не принимается судом апелляционной инстанции, как не имеющий правового значения, поскольку в нарушение обществу вменяется не весь пункт 3.6 договора, а только в части, предусматривающей, что участник обязан произвести дополнительную оплату в течение 10 рабочих дней с момента уведомления застройщиком о необходимости произвести доплату.
Согласно пункту 4.2.3 договора участия в долевом строительстве Участник обязуется в течение 30 дней с момента приемки квартиры по акту приема-передачи совершить все необходимые действия для государственной регистрации права собственности на квартиру и ипотеки в силу закона либо в тот же срок предоставить застройщику все необходимые полномочия для осуществления регистрационных действий по квартире, выдав соответствующую доверенность.
В соответствии с пунктом 4.2.5 договора Участник обязуется до обращения за государственной регистрацией права собственности на квартиру и государственной регистрацией ипотеки в силу закона подписать оформленную кредитором закладную и передать ее в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, для выдачи первоначальному залогодержателю, которым согласно кредитному договору является кредитор.
Согласно части 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Статьей 12 указанного Федерального закона определено, что обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Согласно пункту 1 статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации надлежащее исполнение прекращает обязательство.
Таким образом, обязательства сторон прекращаются с момента передачи застройщиком объекта долевого строительства и оплаты его участником. В связи с чем дальнейшие отношения участника с третьими лицами не могут регулироваться положениями прекращенного договора.
Указанные пункты договоров возлагают на участника ничем не обусловленные дополнительные обязательства, что ухудшает положение потребителя, делающее его менее благоприятным по сравнению с предусмотренным законодательством, что в свою очередь прямо запрещено статьей 16 Закона о защите прав потребителей.
Суд апелляционной инстанции соглашается с доводом заявителя о том, что стороны свободны в заключении договора, в том числе могут заключить договор не предусмотренный действующим законодательством. Однако, в данном случае указанное не имеет правового значения, поскольку сторонами заключен договор, предусмотренный действующим Гражданским кодексом Российской Федерации, при этом, особенности заключения такого договора определены законом - Гражданским кодексом Российской Федерации и Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ.
При этом, как обоснованно указал суд первой инстанции, по своей правовой природе договор участия в долевом строительстве относится к договорам присоединения (пункт 1 статьи 428 Гражданского кодекса Российской Федерации), условия которого определяются застройщиком в стандартных формах. В результате граждане - участники строительства, как сторона договора, лишены возможности влиять на его содержание, что является ограничением свободы договора и как таковое требует соблюдения принципа соразмерности, в силу которой гражданин, как экономически слабая сторона в этих правоотношениях, нуждается в особой защите своих прав, что влечет необходимость в соответствующем правовом ограничении свободы договора и для другой стороны, то есть для застройщиков.
В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 428 Гражданского кодекса Российской Федерации договором присоединения признается договор, условия которого определены одной из сторон в формулярах или иных стандартных формах и могли быть приняты другой стороной не иначе как путем присоединения к предложенному договору в целом.
Присоединившаяся к договору сторона вправе потребовать расторжения или изменения договора, если договор присоединения хотя и не противоречит закону и иным правовым актам, но лишает эту сторону прав, обычно предоставляемых по договорам такого вида, исключает или ограничивает ответственность другой стороны за нарушение обязательств либо содержит другие явно обременительные для присоединившейся стороны условия, которые она исходя из своих разумно понимаемых интересов не приняла бы при наличии у нее возможности участвовать в определении условий договора.
Таким образом, договором участия в долевом строительстве могут быть предусмотрены и иные условия, однако они не должны быть явно обременительными для присоединяющейся стороны, тем более для более слабой стороны в договорных отношениях, какой является потребитель, не участвующий в согласовании условий указанного договора; подобные формулировки должны учитывать специальные императивные нормы гражданского законодательства, а также нормы института договора присоединения.
Наличие существенных нарушений отдельными участниками долевого строительства и злоупотребление ими своими правами, выражающееся в затягивании процедуры регистрации права собственности на объекты долевого строительства; неправомерные действия отдельных участников долевого строительства, злоупотребляющих своим правом и затягивающих процедуру принятия объектов долевого строительства, а также то обстоятельство, что общество выступает поручителем участников долевого строительства перед кредитной организацией (в рамках заключенных кредитных договоров), не может являться основанием включения в договор условий, ущемляющих права потребителей. В связи с чем, соответствующие доводы общества подлежат отклонению как необоснованные.
На основании изложенного, суд апелляционной инстанции полагает, что пункты 4.2.3 и 4.2.5 возлагают на участника долевого строительства дополнительные обязанности, которые не связаны ни с предметом, ни с содержанием договора, в связи с чем ущемляют права потребителя.
В соответствии с пунктом 4.2.6 вышеуказанных договоров участник обязуется нести бремя содержания и риски случайной гибели или порчи квартиры, а также общего имущества в объекте с момента получения квартиры по акту приема-передачи независимо от наличия или отсутствия у него зарегистрированного права собственности на квартиру. С этого же момента участник обязуется осуществлять платежи организациям, предоставляющим объекту коммунальные и эксплуатационные услуги (в силу их фактического потребления).
Если непринятие (уклонение от принятия) участником квартиры в срок, установленный пунктом 4.2.2 договора, повлекло за собой просрочку в передаче квартиры, бремя содержания и риски случайной гибели квартиры, а также общего имущества в объекте признаются перешедшими к участнику в момент, когда передача квартиры должна была состояться.
Таким образом, пунктом 4.2.6 договоров предусмотрено бремя содержания и риски случайной гибели квартиры, а также общего имущества в объекте с момента, когда передача квартиры должна была состояться.
Вместе с тем действующим законодательством, в том числе Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ включение в договоры участия в долевом строительстве вышеприведенных условий не предусмотрено.
В соответствии с частью 6 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства до его передачи участнику долевого строительства несет застройщик.
По части 1 статьи 12 указанного Федерального закона обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
В соответствии с частью 6 статьи 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.
Таким образом, из буквального толкования указанной нормы следует, что при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства или при его отказе от принятия объекта застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.
При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
В соответствии с частью 2 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.
Суд первой инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что условие пункта 4.2.6 договоров участия в долевом строительстве предусматривает досрочный переход бремени содержания объекта и риска случайной гибели к участнику долевого строительства и не обусловливает такой переход необходимостью соблюдения императивных требований части 6 статьи 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, что ухудшает положение участника по сравнению с правилами установленными указанной нормой, и ущемляет права потребителей.
С учетом вышеизложенного, соответствующие доводы общества о правомерности условий пунктов 4.2.3, 4.2.6 договора, не принимаются судом апелляционной инстанции как основанные на неверном толковании вышеуказанных норм права.
В соответствии с пунктом 4.2.4 договоров Участник обязуется нести расходы по уплате государственной пошлины за государственную регистрацию права собственности на Квартиру, расходы по уплате государственной пошлины за государственную регистрацию настоящего договора, расходы по получению всех необходимых справок и документов, необходимых для такой регистрации, а также возместить Застройщику расходы по уплате государственной пошлины за государственную регистрацию настоящего договора.
Государственная пошлина за государственную регистрацию настоящего договора уплачивается Участником самостоятельно в порядке, установленном действующим законодательством РФ.
Расходы застройщика по уплате государственной пошлины за государственную регистрацию настоящего договора возмещаются участником путем внесения соответствующей суммы на расчетный счет Застройщика в течение 15 (пятнадцать) рабочих дней с момента государственной регистрации настоящего договора".
Согласно пункту 6.2 указанных договоров участник обязан совершить все необходимые действия для государственной регистрации настоящего договора в течение 10 дней с момента его подписания. Расходы по уплате государственной пошлины за государственную регистрацию настоящего договора стороны несут в равных долях в соответствии с действующим законодательством.
В соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" за государственную регистрацию прав взимается государственная пошлина в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.
По части 1 пункта 30 статьи 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации за государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве уплачивается государственная пошлина в размере: для физических лиц - 200 рублей; для организаций - 4000 рублей.
Таким образом, обязанность по оплате государственной пошлины за государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве лежит на обеих сторонах договора участия в долевом строительстве.
Вместе с тем условия рассматриваемых пунктов договоров возлагают на участника обязанность по уплате государственной пошлины в большем размере, чем определено законодательством Российской Федерации (в том числе Налоговым кодексом Российской Федерации), что также является нарушением требований действующего законодательства, что в свою очередь ущемляет права потребителей.
Суд апелляционной инстанции соглашается с довод заявителя о том, что в случае, если ЗАО "Желдорипотека" обеспечивает представление интересов участника долевого строительства при подаче заявления о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, у общества отсутствуют основания для несения расходов по уплате государственной пошлины за участника. Вместе с тем, пункт 4.2.4 не содержит оговорки, что участник обязан возместить расходы застройщику только в случае, если застройщик представляет интересы участника долевого строительства при подаче заявления о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве и уплачивает за него государственную пошлину. Из буквального толкования пункта 4.2.4 следует, что участник обязуется возместить застройщику расходы по уплате государственной пошлины за государственную регистрацию договора, т.е., расходы застройщика, которые уплачены самим застройщиком (в сумме 4000 рублей) за государственную регистрацию договора).
Таким образом, действия ЗАО "Желдорипотека" по включению в договоры участия в долевом строительстве пунктов 3.6, 4.2.3, 4.2.5, 4.2.4, 4.2.6, 6.2 образуют объективную сторону административного правонарушения, предусмотренного частью 2 статьи 14.8 КоАП РФ.
Согласно части 2 статьи 2.1 КоАП РФ, юридическое лицо признается виновным в совершении административного правонарушения, если будет установлено, что у него имелась возможность для соблюдения правил и норм, за нарушение которых настоящим Кодексом или законами субъекта Российской Федерации предусмотрена административная ответственность, но данным лицом не были приняты все зависящие от него меры по их соблюдению.
Пунктом 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.06.2004 N 10 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при рассмотрении дел об административных правонарушениях" предусмотрено, что выяснение виновности лица в совершении административного правонарушения осуществляется на основании данных, зафиксированных в протоколе об административном правонарушении, объяснений лица, в отношении которого ведется производство по делу об административном правонарушении, в том числе об отсутствии возможности для соблюдения соответствующих правил и норм, о принятии всех зависящих от него мер по их соблюдению, а также на основании иных доказательств, предусмотренных частью 2 статьи 26.2 КоАП РФ. В пункте 16.1 указанного Постановления Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что в тех случаях, когда в соответствующих статьях Особенной части КоАП РФ возможность привлечения к административной ответственности за административное правонарушение ставится в зависимость от формы вины, в отношении юридических лиц требуется лишь установление того, что у соответствующего лица имелась возможность для соблюдения правил и норм, за нарушение которых предусмотрена административная ответственность, но им не были приняты все зависящие от него меры по их соблюдению. Обстоятельства, указанные в части 1 или части 2 статьи 2.2 КоАП РФ, применительно к юридическим лицам установлению не подлежат.
По смыслу приведенных норм, с учетом предусмотренных статьей 2 Гражданского кодекса Российской Федерации характеристик предпринимательской деятельности (осуществляется на свой риск), отсутствие вины юридического лица, предполагает объективную невозможность соблюдения установленных правил, необходимость принятия мер, от юридического лица не зависящих.
Заявитель не представил ни суду первой инстанции, ни суду апелляционной инстанции достаточных пояснений и доказательств, подтверждающих надлежащее принятие им необходимых мер по соблюдению вышеуказанных требований законодательства, а также отсутствия возможности для их соблюдения.
При таких обстоятельствах вина ЗАО "Желдорипотека" в совершении административного правонарушения, предусмотренного частью 2 статьи 14.8 КоАП РФ, является установленной.
На основании изложенных фактических и правовых обстоятельствах, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что действия общества образуют состав административного правонарушения, предусмотренного частью 2 статьи 14.8 КоАП РФ.
Установленный статьей 4.5 КоАП РФ срок давности привлечения к административной ответственности на момент вынесения постановления о привлечении к административной ответственности не истек.
Исключительные обстоятельства, свидетельствующие о наличии, по настоящему делу, предусмотренных статьей 2.9 КоАП РФ признаков малозначительности совершенного административного правонарушения судом апелляционной инстанции не установлены.
Отягчающих и смягчающих ответственность обстоятельств судом апелляционной инстанции не установлено, об их наличии не заявлено.
Размер административного штрафа определен в размере минимальной санкции, предусмотренной частью 2 статьи 14.8 КоАП РФ. Суд апелляционной инстанции считает, что избранная административным органом мера наказания соответствует тяжести совершенного правонарушения и обусловлена достижением целей, предусмотренных частью 1 статьи 3.1 КоАП РФ.
Поскольку доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, то признаются апелляционным судом несостоятельными, в связи с чем не могут служить основанием для отмены оспариваемого решения суда первой инстанции.
При изложенных обстоятельствах, судом апелляционной инстанции не установлено оснований для отмены решения суда первой инстанции и для удовлетворения апелляционной жалобы. Согласно статье 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, решение Арбитражного суда Красноярского края от 16 апреля 2015 года по делу N А33-1491/2015 подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.
В данном случае судебные расходы по уплате государственной пошлины не подлежат распределению, поскольку в силу части 4 статьи 208 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заявление об оспаривании решения административного органа о привлечении к административной ответственности государственной пошлиной не облагается. Следовательно, по данной категории спора государственная пошлина не уплачивается в целом по делу, в том числе при подаче апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271, 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Красноярского края от "16" апреля 2015 года по делу N А33-1491/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение, только по основаниям, предусмотренным частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Судья
О.А.ИВАНЦОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРЕТЬЕГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 18.06.2015 ПО ДЕЛУ N А33-1491/2015
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 июня 2015 г. по делу N А33-1491/2015
Резолютивная часть постановления объявлена "10" июня 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен "18" июня 2015 года.
Судья Третьего арбитражного апелляционного суда Иванцова О.А.,
при секретаре судебного заседания Астаховой А.И.,
при участии:
от административного органа (Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Красноярскому краю): Павлюченко Н.С., представителя на основании доверенности от 10.10.2014, служебного удостоверения,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Желдорипотека"
на решение Арбитражного суда Красноярского края
от "16" апреля 2015 года по делу N А33-1491/2015, рассмотренному в порядке упрощенного производства судьей Чурилиной Е.М.,
установил:
закрытое акционерное общество "Желдорипотека" (ИНН 7708155798, ОГРН 1027739623988, г. Москва) (далее - ЗАО "Желдорипотека", общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с заявлением к Управлению Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Красноярскому краю (ИНН 1052466033608, ОГРН 1052466033608, г. Красноярск) (далее - Управление Роспотребнадзора по Красноярскому краю, административный орган) об отмене постановления от 19.12.2014 N 5180 по делу об административном правонарушении.
Определением Арбитражного суда Красноярского края от 16.02.2015 заявление принято к производству суда для рассмотрения в порядке упрощенного производства.
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 16 апреля 2015 года по делу N А33-1491/2015 в удовлетворении заявленного требования отказано.
Не согласившись с данным судебным актом, ЗАО "Желдорипотека" обратилось в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленного требования. В апелляционной жалобе общество ссылается на то, что в действиях общества отсутствуют признаки объективной стороны вменяемого административного правонарушения, предусмотренного частью 2 статьи 14.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях. Спорные пункты договора соответствуют требованиям Гражданского кодекса Российской Федерации и не нарушают права потребителя. Суд первой инстанции не учел, что стороны свободны в заключении договора, спорные пункты не содержат каких-либо условий, которые противоречили бы условиям, указанным в законе (ином правовом акте).
ЗАО "Желдорипотека", надлежащим образом уведомленное о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы в соответствии с требованиями статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (путем направления копии определения от 14.05.2015 о принятии апелляционной жалобы к производству, а также путем размещения 15.05.2015 публичного извещения о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы на официальном сайте Третьего арбитражного апелляционного суда: http://3aas.arbitr.ru/, а также в общедоступной автоматизированной системе "Картотека арбитражных дел" (http://kad.arbitr.ru) в сети "Интернет") явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие представителя заявителя.
В судебном заседании представитель административного органа доводы апелляционной жалобы не признал, сослался на основания, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.
В адрес Управления Роспотребнадзора по Красноярскому краю поступило обращение Службы строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края (вх. N 14-17-26-43269) о наличии в действиях ЗАО "Желдорипотека" объективной стороны административного правонарушения, предусмотренного частью 2 статьи 14.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.
На основании указанного обстоятельства 31.10.2014 Управление Роспотребнадзора по Красноярскому краю вынесено определение о возбуждении дела об административном правонарушении и проведении административного расследования.
В ходе проведения административного расследования должностным лицом административного органа установлено, что отдельные условия договоров участия в долевом строительстве (в том числе заключенные: с Гапченко А.И. от 22.04.2014 N 58/МС, договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю 28.04.2014, номер регистрации 24-2402/005/2014-521; с Дуко П.В. от 24.06.2014 N 61/ОЧ, договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю 16.07.2014, номер регистрации 24-24-02/012/2014-821; с Михеевой Г.С. от 24.12.2013 N 43/МС, договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю 26.12.2013, номер регистрации 24-24-02/034/2013-525) содержат условия, ущемляющие права потребителей.
По результатам административного расследования должностным лицом административного органа составлен протокол об административном правонарушении от 04.12.2014 N 6749.
Постановлением от 19.12.2014 N 5180 по делу об административном правонарушении ЗАО "Желдорипотека" привлечено к административной ответственности по части 2 статьи 14.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях в виде штрафа в размере 10 000 рублей.
Общество, полагая вышеназванное постановление о привлечении к административной ответственности незаконным, обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с вышеуказанным заявлением.
Проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права и соблюдения норм процессуального права, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции не установил оснований для отмены судебного акта на основании следующего.
В соответствии со статьей 123 Конституции Российской Федерации, статьями 7, 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основания своих требований и возражений.
Согласно части 6 статьи 210 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела об оспаривании решения административного органа о привлечении к административной ответственности арбитражный суд в судебном заседании проверяет законность и обоснованность оспариваемого решения, устанавливает наличие соответствующих полномочий административного органа, принявшего оспариваемое решение, устанавливает, имелись ли законные основания для привлечения к административной ответственности, соблюден ли установленный порядок привлечения к ответственности, не истек ли сроки давности привлечения к административной ответственности, а также иные обстоятельства, имеющие значение для дела.
В силу части 4 статьи 210 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по делам об оспаривании решений административных органов о привлечении к административной ответственности обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для привлечения к административной ответственности, возлагается на административный орган, принявший оспариваемое решение.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленного требования, пришел к выводу о доказанности наличия в действиях ЗАО "Желдорипотека" состава вменяемого административного правонарушения и отсутствия процессуальных нарушений при производстве по делу об административном правонарушении.
Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о доказанности наличия в действиях общества состава вменяемого административного правонарушения по следующим основаниям.
Исходя из положений части 1 статьи 28.3, части 1 статьи 23.13 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (далее - КоАП РФ), Положения о Федеральной службе по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 30.06.2004 N 322, Типового положения о территориальном органе Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по субъекту Российской Федерации, утвержденного приказом Министерства здравоохранения и социального развития Российской Федерации от 24.04.2006 N 308, приказа Роспотребнадзора от 09.02.2011 N 40 "Об утверждении Перечня должностных лиц Роспотребнадзора и его территориальных органов, уполномоченных составлять протоколы об административных правонарушениях", суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что протокол об административном правонарушении от 04.12.2014 N 6749 составлен, а постановление по делу об административном правонарушении от 19.12.2014 N 5180 вынесено уполномоченными должностными лицами Управления Роспотребнадзора по Красноярскому краю в пределах компетенции.
Процедура привлечения заявителя к административной ответственности, в том числе требования, установленные статьями 28.2, 29.7 КоАП РФ, административным органом соблюдены, права заявителя, установленные статьей 25.2 КоАП РФ, и иные права, предусмотренные настоящим Кодексом, обеспечены. Данный факт заявителем не оспаривается.
В силу части 1 статьи 2.1. КоАП РФ административным правонарушением признается противоправное, виновное действие (бездействие) физического или юридического лица, за которое настоящим Кодексом или законами субъектов Российской Федерации об административных правонарушениях установлена административная ответственность.
Частью 2 статьи 14.8 КоАП РФ предусмотрена ответственность за включение в договор условий, ущемляющих установленные законом права потребителя, в виде административного штрафа для юридических лиц - от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей.
Объектом названного правонарушения является установленный законодательством порядок в области продажи товаров, оказания услуг, направленный на недопущение нарушения прав менее защищенного по сравнению с хозяйствующими субъектами лица - потребителя данных товаров, услуг, в частности, при заключении договоров на продажу товаров, оказание услуг. Объективная сторона данного правонарушения характеризуется нарушением прав потребителя включением в договор условий, ущемляющих установленные законом права потребителя.
В силу абзаца 1 преамбулы Закона Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" (далее - Закон о защите прав потребителей) настоящий Закон регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, импортерами, продавцами при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг), устанавливает права потребителей на приобретение товаров (работ, услуг) надлежащего качества и безопасных для жизни, здоровья, имущества потребителей и окружающей среды, получение информации о товарах (работах, услугах) и об их изготовителях (исполнителях, продавцах), просвещение, государственную и общественную защиту их интересов, а также определяет механизм реализации этих прав.
Потребителем в соответствии с абзацем 3 преамбулы Закона о защите прав потребителей является гражданин, имеющий намерение заказать или приобрести либо заказывающий, приобретающий или использующий товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.
Организация независимо от ее организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, выполняющие работы или оказывающие потребителям услуги по возмездному договору, являются исполнителями (абзац 5 преамбулы Закона о защите прав потребителей).
Согласно статье 9 Федерального закона от 26.01.1996 N 15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" в случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также правами, предоставленными потребителю Законом о защите прав потребителей и изданными в соответствии с ним иными правовыми актами.
Пунктами 2, 4 статьи 421, пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
В силу части 1 статьи 16 Закона о защите прав потребителей условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными. Следовательно, ущемляющими признаются те условия договора, которые ограничивают права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей.
Как следует из материалов дела, ЗАО "Желдорипотека" заключены договоры участия в долевом строительстве от 22.04.2014 N 58/МС (с Гапченко А.И.), от 24.06.2014 N 61/ОЧ (с Дуко П.В), от 24.12.2013 N 43/МС (с Михеевой Г.С.); тексты перечисленных договоров являются идентичными.
При анализе текстов указанных договоров, административным органом установлено, что его условия (пункты 3.6, 4.2.3, 4.2.5, 4.2.6, 4.2.4, 6.2) противоречат действующему законодательству и ущемляют права потребителей.
Суд апелляционной инстанции соглашается с доводом административного органа о том, что указанные пункты договоров участия в долевом строительстве противоречат требованиям действующего законодательства, в связи с чем ущемляет права потребителя, по следующим основаниям.
Пунктом 3.6 договора предусмотрено, что в случае увеличения или уменьшения фактических размеров площади квартиры, в том числе за счет площади лоджии, по данным технической инвентаризации против размеров проектной площади квартиры, указанной в пункте 1.2. настоящего договора и в приложении N 1 к настоящему договору, Участник производит дополнительную оплату по настоящему договору, либо застройщик возвращает часть денежных средств, полученных от участника по настоящему договору. Размер суммы доплаты или возврата определяется исходя из стоимости 1 квадратного метра общей площади квартиры, указанной в пункте 3.1 настоящего договора. Дополнительная оплата производится Участником в течение десяти рабочих дней с момента уведомления его застройщиком о необходимости произвести оплату.
Административный орган считает, что условие указанного пункта в части предусматривающей, что участник обязан произвести дополнительную оплату в течение 10 рабочих дней с момента уведомления застройщиком о необходимости произвести доплату, по сути, предусматривает право застройщика на одностороннее изменение цены договора.
Статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно пункту 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В соответствии с пунктом 3 части 4 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ) договор должен содержать цену договора, сроки и порядок ее уплаты.
Согласно частям 1 и 2 статьи 5 указанного Федерального закона в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.
Из анализа указанных норм права следует, что законодатель допускает изменение первоначально указанной в договоре участия в долевом строительстве цены только в том случае, если в содержании договора была предусмотрена возможность такого изменения, а также указаны конкретные случаи и условия изменения цены.
Вместе с тем, из пункта 3.6 договора участия в долевом строительстве прямо следует, что участник долевого строительства обязан внести дополнительные денежные средства (за дополнительные квадратные метры) в течение 10 рабочих дней с момента получения соответствующего уведомления от застройщика. Таким образом, момент наступления обязанности участника по оплате дополнительных денежных средств не связан с наличием соответствующего соглашения с участником долевого строительства и заключением дополнительного соглашения об изменении цены договора.
При таких фактических обстоятельствах, суд апелляционной инстанции полагает, что пункта 3.6 договора противоречит вышеуказанным нормам права, в связи с чем ущемляет права потребителя.
Доводы заявителя об обратном, не принимаются судом апелляционной инстанции, как основанные на неверном толковании вышеуказанным норм права и буквального толкования пункта в спорной части.
Доводы заявителя о том, что спорный пункт не нарушает права потребителя, поскольку предусматривает также право потребителя на возврат излишне уплаченных денежных средств, также не принимается судом апелляционной инстанции, как не имеющий правового значения, поскольку в нарушение обществу вменяется не весь пункт 3.6 договора, а только в части, предусматривающей, что участник обязан произвести дополнительную оплату в течение 10 рабочих дней с момента уведомления застройщиком о необходимости произвести доплату.
Согласно пункту 4.2.3 договора участия в долевом строительстве Участник обязуется в течение 30 дней с момента приемки квартиры по акту приема-передачи совершить все необходимые действия для государственной регистрации права собственности на квартиру и ипотеки в силу закона либо в тот же срок предоставить застройщику все необходимые полномочия для осуществления регистрационных действий по квартире, выдав соответствующую доверенность.
В соответствии с пунктом 4.2.5 договора Участник обязуется до обращения за государственной регистрацией права собственности на квартиру и государственной регистрацией ипотеки в силу закона подписать оформленную кредитором закладную и передать ее в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, для выдачи первоначальному залогодержателю, которым согласно кредитному договору является кредитор.
Согласно части 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Статьей 12 указанного Федерального закона определено, что обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Согласно пункту 1 статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации надлежащее исполнение прекращает обязательство.
Таким образом, обязательства сторон прекращаются с момента передачи застройщиком объекта долевого строительства и оплаты его участником. В связи с чем дальнейшие отношения участника с третьими лицами не могут регулироваться положениями прекращенного договора.
Указанные пункты договоров возлагают на участника ничем не обусловленные дополнительные обязательства, что ухудшает положение потребителя, делающее его менее благоприятным по сравнению с предусмотренным законодательством, что в свою очередь прямо запрещено статьей 16 Закона о защите прав потребителей.
Суд апелляционной инстанции соглашается с доводом заявителя о том, что стороны свободны в заключении договора, в том числе могут заключить договор не предусмотренный действующим законодательством. Однако, в данном случае указанное не имеет правового значения, поскольку сторонами заключен договор, предусмотренный действующим Гражданским кодексом Российской Федерации, при этом, особенности заключения такого договора определены законом - Гражданским кодексом Российской Федерации и Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ.
При этом, как обоснованно указал суд первой инстанции, по своей правовой природе договор участия в долевом строительстве относится к договорам присоединения (пункт 1 статьи 428 Гражданского кодекса Российской Федерации), условия которого определяются застройщиком в стандартных формах. В результате граждане - участники строительства, как сторона договора, лишены возможности влиять на его содержание, что является ограничением свободы договора и как таковое требует соблюдения принципа соразмерности, в силу которой гражданин, как экономически слабая сторона в этих правоотношениях, нуждается в особой защите своих прав, что влечет необходимость в соответствующем правовом ограничении свободы договора и для другой стороны, то есть для застройщиков.
В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 428 Гражданского кодекса Российской Федерации договором присоединения признается договор, условия которого определены одной из сторон в формулярах или иных стандартных формах и могли быть приняты другой стороной не иначе как путем присоединения к предложенному договору в целом.
Присоединившаяся к договору сторона вправе потребовать расторжения или изменения договора, если договор присоединения хотя и не противоречит закону и иным правовым актам, но лишает эту сторону прав, обычно предоставляемых по договорам такого вида, исключает или ограничивает ответственность другой стороны за нарушение обязательств либо содержит другие явно обременительные для присоединившейся стороны условия, которые она исходя из своих разумно понимаемых интересов не приняла бы при наличии у нее возможности участвовать в определении условий договора.
Таким образом, договором участия в долевом строительстве могут быть предусмотрены и иные условия, однако они не должны быть явно обременительными для присоединяющейся стороны, тем более для более слабой стороны в договорных отношениях, какой является потребитель, не участвующий в согласовании условий указанного договора; подобные формулировки должны учитывать специальные императивные нормы гражданского законодательства, а также нормы института договора присоединения.
Наличие существенных нарушений отдельными участниками долевого строительства и злоупотребление ими своими правами, выражающееся в затягивании процедуры регистрации права собственности на объекты долевого строительства; неправомерные действия отдельных участников долевого строительства, злоупотребляющих своим правом и затягивающих процедуру принятия объектов долевого строительства, а также то обстоятельство, что общество выступает поручителем участников долевого строительства перед кредитной организацией (в рамках заключенных кредитных договоров), не может являться основанием включения в договор условий, ущемляющих права потребителей. В связи с чем, соответствующие доводы общества подлежат отклонению как необоснованные.
На основании изложенного, суд апелляционной инстанции полагает, что пункты 4.2.3 и 4.2.5 возлагают на участника долевого строительства дополнительные обязанности, которые не связаны ни с предметом, ни с содержанием договора, в связи с чем ущемляют права потребителя.
В соответствии с пунктом 4.2.6 вышеуказанных договоров участник обязуется нести бремя содержания и риски случайной гибели или порчи квартиры, а также общего имущества в объекте с момента получения квартиры по акту приема-передачи независимо от наличия или отсутствия у него зарегистрированного права собственности на квартиру. С этого же момента участник обязуется осуществлять платежи организациям, предоставляющим объекту коммунальные и эксплуатационные услуги (в силу их фактического потребления).
Если непринятие (уклонение от принятия) участником квартиры в срок, установленный пунктом 4.2.2 договора, повлекло за собой просрочку в передаче квартиры, бремя содержания и риски случайной гибели квартиры, а также общего имущества в объекте признаются перешедшими к участнику в момент, когда передача квартиры должна была состояться.
Таким образом, пунктом 4.2.6 договоров предусмотрено бремя содержания и риски случайной гибели квартиры, а также общего имущества в объекте с момента, когда передача квартиры должна была состояться.
Вместе с тем действующим законодательством, в том числе Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ включение в договоры участия в долевом строительстве вышеприведенных условий не предусмотрено.
В соответствии с частью 6 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства до его передачи участнику долевого строительства несет застройщик.
По части 1 статьи 12 указанного Федерального закона обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
В соответствии с частью 6 статьи 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.
Таким образом, из буквального толкования указанной нормы следует, что при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства или при его отказе от принятия объекта застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.
При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
В соответствии с частью 2 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.
Суд первой инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что условие пункта 4.2.6 договоров участия в долевом строительстве предусматривает досрочный переход бремени содержания объекта и риска случайной гибели к участнику долевого строительства и не обусловливает такой переход необходимостью соблюдения императивных требований части 6 статьи 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, что ухудшает положение участника по сравнению с правилами установленными указанной нормой, и ущемляет права потребителей.
С учетом вышеизложенного, соответствующие доводы общества о правомерности условий пунктов 4.2.3, 4.2.6 договора, не принимаются судом апелляционной инстанции как основанные на неверном толковании вышеуказанных норм права.
В соответствии с пунктом 4.2.4 договоров Участник обязуется нести расходы по уплате государственной пошлины за государственную регистрацию права собственности на Квартиру, расходы по уплате государственной пошлины за государственную регистрацию настоящего договора, расходы по получению всех необходимых справок и документов, необходимых для такой регистрации, а также возместить Застройщику расходы по уплате государственной пошлины за государственную регистрацию настоящего договора.
Государственная пошлина за государственную регистрацию настоящего договора уплачивается Участником самостоятельно в порядке, установленном действующим законодательством РФ.
Расходы застройщика по уплате государственной пошлины за государственную регистрацию настоящего договора возмещаются участником путем внесения соответствующей суммы на расчетный счет Застройщика в течение 15 (пятнадцать) рабочих дней с момента государственной регистрации настоящего договора".
Согласно пункту 6.2 указанных договоров участник обязан совершить все необходимые действия для государственной регистрации настоящего договора в течение 10 дней с момента его подписания. Расходы по уплате государственной пошлины за государственную регистрацию настоящего договора стороны несут в равных долях в соответствии с действующим законодательством.
В соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" за государственную регистрацию прав взимается государственная пошлина в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.
По части 1 пункта 30 статьи 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации за государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве уплачивается государственная пошлина в размере: для физических лиц - 200 рублей; для организаций - 4000 рублей.
Таким образом, обязанность по оплате государственной пошлины за государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве лежит на обеих сторонах договора участия в долевом строительстве.
Вместе с тем условия рассматриваемых пунктов договоров возлагают на участника обязанность по уплате государственной пошлины в большем размере, чем определено законодательством Российской Федерации (в том числе Налоговым кодексом Российской Федерации), что также является нарушением требований действующего законодательства, что в свою очередь ущемляет права потребителей.
Суд апелляционной инстанции соглашается с довод заявителя о том, что в случае, если ЗАО "Желдорипотека" обеспечивает представление интересов участника долевого строительства при подаче заявления о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, у общества отсутствуют основания для несения расходов по уплате государственной пошлины за участника. Вместе с тем, пункт 4.2.4 не содержит оговорки, что участник обязан возместить расходы застройщику только в случае, если застройщик представляет интересы участника долевого строительства при подаче заявления о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве и уплачивает за него государственную пошлину. Из буквального толкования пункта 4.2.4 следует, что участник обязуется возместить застройщику расходы по уплате государственной пошлины за государственную регистрацию договора, т.е., расходы застройщика, которые уплачены самим застройщиком (в сумме 4000 рублей) за государственную регистрацию договора).
Таким образом, действия ЗАО "Желдорипотека" по включению в договоры участия в долевом строительстве пунктов 3.6, 4.2.3, 4.2.5, 4.2.4, 4.2.6, 6.2 образуют объективную сторону административного правонарушения, предусмотренного частью 2 статьи 14.8 КоАП РФ.
Согласно части 2 статьи 2.1 КоАП РФ, юридическое лицо признается виновным в совершении административного правонарушения, если будет установлено, что у него имелась возможность для соблюдения правил и норм, за нарушение которых настоящим Кодексом или законами субъекта Российской Федерации предусмотрена административная ответственность, но данным лицом не были приняты все зависящие от него меры по их соблюдению.
Пунктом 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.06.2004 N 10 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при рассмотрении дел об административных правонарушениях" предусмотрено, что выяснение виновности лица в совершении административного правонарушения осуществляется на основании данных, зафиксированных в протоколе об административном правонарушении, объяснений лица, в отношении которого ведется производство по делу об административном правонарушении, в том числе об отсутствии возможности для соблюдения соответствующих правил и норм, о принятии всех зависящих от него мер по их соблюдению, а также на основании иных доказательств, предусмотренных частью 2 статьи 26.2 КоАП РФ. В пункте 16.1 указанного Постановления Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что в тех случаях, когда в соответствующих статьях Особенной части КоАП РФ возможность привлечения к административной ответственности за административное правонарушение ставится в зависимость от формы вины, в отношении юридических лиц требуется лишь установление того, что у соответствующего лица имелась возможность для соблюдения правил и норм, за нарушение которых предусмотрена административная ответственность, но им не были приняты все зависящие от него меры по их соблюдению. Обстоятельства, указанные в части 1 или части 2 статьи 2.2 КоАП РФ, применительно к юридическим лицам установлению не подлежат.
По смыслу приведенных норм, с учетом предусмотренных статьей 2 Гражданского кодекса Российской Федерации характеристик предпринимательской деятельности (осуществляется на свой риск), отсутствие вины юридического лица, предполагает объективную невозможность соблюдения установленных правил, необходимость принятия мер, от юридического лица не зависящих.
Заявитель не представил ни суду первой инстанции, ни суду апелляционной инстанции достаточных пояснений и доказательств, подтверждающих надлежащее принятие им необходимых мер по соблюдению вышеуказанных требований законодательства, а также отсутствия возможности для их соблюдения.
При таких обстоятельствах вина ЗАО "Желдорипотека" в совершении административного правонарушения, предусмотренного частью 2 статьи 14.8 КоАП РФ, является установленной.
На основании изложенных фактических и правовых обстоятельствах, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что действия общества образуют состав административного правонарушения, предусмотренного частью 2 статьи 14.8 КоАП РФ.
Установленный статьей 4.5 КоАП РФ срок давности привлечения к административной ответственности на момент вынесения постановления о привлечении к административной ответственности не истек.
Исключительные обстоятельства, свидетельствующие о наличии, по настоящему делу, предусмотренных статьей 2.9 КоАП РФ признаков малозначительности совершенного административного правонарушения судом апелляционной инстанции не установлены.
Отягчающих и смягчающих ответственность обстоятельств судом апелляционной инстанции не установлено, об их наличии не заявлено.
Размер административного штрафа определен в размере минимальной санкции, предусмотренной частью 2 статьи 14.8 КоАП РФ. Суд апелляционной инстанции считает, что избранная административным органом мера наказания соответствует тяжести совершенного правонарушения и обусловлена достижением целей, предусмотренных частью 1 статьи 3.1 КоАП РФ.
Поскольку доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, то признаются апелляционным судом несостоятельными, в связи с чем не могут служить основанием для отмены оспариваемого решения суда первой инстанции.
При изложенных обстоятельствах, судом апелляционной инстанции не установлено оснований для отмены решения суда первой инстанции и для удовлетворения апелляционной жалобы. Согласно статье 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, решение Арбитражного суда Красноярского края от 16 апреля 2015 года по делу N А33-1491/2015 подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.
В данном случае судебные расходы по уплате государственной пошлины не подлежат распределению, поскольку в силу части 4 статьи 208 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заявление об оспаривании решения административного органа о привлечении к административной ответственности государственной пошлиной не облагается. Следовательно, по данной категории спора государственная пошлина не уплачивается в целом по делу, в том числе при подаче апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271, 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Красноярского края от "16" апреля 2015 года по делу N А33-1491/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение, только по основаниям, предусмотренным частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Судья
О.А.ИВАНЦОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)