Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Илюшова О.Л.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:
председательствующего Сухаревой С.И.
судей Кудасовой Т.А. и Бутковой Н.А.
при секретаре Ю.
рассмотрела в открытом судебном заседании <дата> дело N 2-53/2013 по апелляционным жалобам С.П. и ООО "Петербургстрой+" на решение Пушкинского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> по иску С.П. к ООО "Петербургстрой+" о признании права собственности на квартиру, и по иску третьего лица, заявляющего самостоятельные исковые требования, Б. к ООО "Петербургстрой+" о признании права собственности на квартиру,
Заслушав доклад судьи Сухаревой С.И., объяснения представителя ООО "Петербургстрой+" Г. по доверенности от <дата> года, представителя С.П. - С.В. по доверенности от <дата>, поддержавших доводы апелляционных жалоб, представителя Б. - М. по доверенности от <дата> года, возражавшей против доводов апелляционных жалоб, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
установила:
С.П. обратился в суд с иском к ООО "Петербургстрой+" о признании права собственности на квартиру по адресу: <адрес>, <адрес>, ссылаясь на имеющийся у него договор с ООО "Петербургстрой" от <дата> купли-продажи будущей недвижимой вещи, по условиям которого "Петербургстрой+" продает С.П. однокомнатную квартиру под номером <адрес> общей площадью 46,8 кв. м в <адрес>, <адрес> по <адрес>, а С.П. обязуется оплатить ООО "Петербургстрой+" <...> рублей. Истец указал, что финансовые обязательства по договору <дата> исполнил в полном объеме.
Б. обратилась в суд с иском к ООО "Петербургстрой+" и ссылаясь на договор N <...> долевого участия в строительстве, заключенный Б. с ООО "Петербургстрой" <дата> года, просила признать за ней право собственности на квартиру <адрес>.
Решением Пушкинского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> в иске С.П. к ООО "Петербургстрой+" о признании права собственности на квартиру отказано. За Б. признано право собственности на однокомнатную квартиру <адрес> по <адрес>, общей площадью 46,8 кв. м, жилой площадью 19,9 кв. м, расположенную на 2 этаже, четырехэтажного кирпичного жилого дома N <...>, <дата> года постройки, находящегося на улице <адрес> в <адрес>. С ООО "Петербургстрой+" взыскана государственная пошлина в доход государства в размере <...> рублей.
В апелляционной жалобе С.П. просит решение суда отменить, считая его неправильным, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований С.П. и об отказе в удовлетворении иска Б.
В апелляционной жалобе ООО "Петербургстрой+" просит решение суда отменить, считая его неправильным, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований С.П. в полном объеме и отказе в иске Б.
Судебная коллегия, изучив материалы дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, обсудив доводы апелляционных жалоб, не усматривает оснований для отмены решения Пушкинского районного суда Санкт-Петербурга от <дата>.
Материалами дела установлено, что распоряжением Комитета по управлению городским имуществом администрации Санкт-Петербурга от <дата> N <...> ГНУ "Агрофизический научно-исследовательский институт Российской академии сельскохозяйственных наук" было разрешено в установленном порядке выполнить реконструкцию зданий по адресу: <адрес>, <адрес>, находящегося в собственности Российской Федерации и закрепленного за институтом на праве оперативного управления, за счет привлеченных средств инвестора.
<дата> между Агрофизическим НИИ и ООО "Петербургстрой" был заключен инвестиционный договор N <...> и <дата> подписано дополнительное соглашение к нему, по условиям которых застройщик ГНУ "Агрофизический научно-исследовательский институт РАСН" предоставил инвестору ООО "Петербургстрой" право участия в строительной деятельности путем ее финансирования, разработки и согласования проектно-сметной документации, организации изыскательских и строительных работ при реконструкции зданий расположенных по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, включая возможность их выполнения как собственными силами, так и с привлечением третьих лиц.
Договором от <дата> и дополнительным соглашением предусмотрено, что после завершения строительства домов, квартиры, перечисленные в приложениях N <...> и N <...> общей площадью 1149,2 кв. метров (здание лит. А) и 2071,1 кв. м (здание лит. Б) переходят в собственность ООО "Петербургстрой".
Из материалов дела усматривается, что <дата> Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга застройщику Агрофизическому НИИ было выдано разрешение N <...> в <дата> на ввод реконструированного объекта - жилого <адрес>, <адрес> по <адрес> в <адрес>-Петербурга (строительный адрес: <адрес>, <адрес>. <адрес>, <адрес>, <адрес>) - в эксплуатацию.
Судом первой инстанции установлено и сторонами по делу не оспаривался тот факт, что в настоящее время жилой дом построен, введен в эксплуатацию и заселен, осуществляется поставка коммунальных услуг на основании договоров, заключенных снабжающими организациями.
<дата> между ООО "Петербургстрой" и Б. заключен договор N <...> в соответствии с которым Б. взяла на себя обязательства оплатить ООО "Петербургстрой" в сумме <...> рубля, а ООО "Петербургстрой" по окончании строительства и реконструкции дома передать Б. однокомнатную квартиру общей площадью 48,5 кв. м жилой площадью 20,6 кв. м, в доме, расположенном по указанному выше адресу.
Решением Пушкинского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> по гражданскому делу N <...> были удовлетворены требования Б. о признании за ней, как дольщиком, права собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде однокомнатной квартиры с временным индексом 2-3, общей площадью 48,5 кв. м, жилой площадью 20.6 кв. м, расположенный на <адрес> этаже, по адресу <адрес>, <адрес> <адрес>, и обязании ООО "Петербургстрой" передать Б. данную долю как квартиру после введения в эксплуатацию указанного объекта строительства после реконструкции, в удовлетворении встречных исковых требований о признании договора недействительным отказано.
В ходе рассмотрения гражданского дела N <адрес>, определением суда от <дата> были приняты обеспечительные меры в виде запрета ООО "Петербургстрой" на отчуждение в отношении однокомнатной квартиры временный индекс 2-3, расположенной в доме по адресу: <адрес>, <адрес>. Указанные обеспечительные меры до настоящего времени не отменены.
В силу статьи 8 Гражданского кодекса РФ судебные решения, установившие гражданские права и обязанности, являются основанием возникновения прав и обязанностей.
В соответствии со статьей 13 ГПК РФ вступившие в законную силу судебные постановления являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, граждан и организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.
Кроме того, в ходе рассмотрения гражданского дела N <...> было установлено, что Б. взятые на себя обязательства выполнила в полном объеме, обусловленные п. 3.2 договора денежные средства в размере <...> рублей, выплатила ООО "Петербургстрой" в установленные сроки, что подтверждается выданными ответчиком квитанциями к приходному кассовому ордеру N <...> от <дата> на сумму <...> рублей и к приходному кассовому ордеру N <...> от <дата> на сумму <...> рубля, и составленным <дата> сторонами в соответствии с п. 4.4. договора актом выполнения финансовых обязательств по договору N <...> от <дата> о долевом участии в строительстве жилого дома по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес> (дело <дата>).
Суд первой инстанции правильно указал, что являются несостоятельными доводы ООО "Петербургстрой+" и С.П. о том, что из договора долевого участия, заключенного с Б. не следует, что с ней заключен договор в отношении квартиры <адрес> а квартира, указанная в договоре была запланирована в пристройке между литерами <адрес> а не в <адрес> <адрес>
Согласно заключению строительно-технической экспертизы N <...> от <дата> ООО "Центр судебной экспертизы" по своим строительно-техническим характеристикам квартира, указанная в договоре долевого участия в строительстве жилого дома N <...> от <дата> и приложении к нему квартире <адрес> расположенной на втором этаже дома по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес>. не тождественна, при этом, как пояснила эксперт Ж. при разрешении спора в суде первой инстанции, в качестве строительно-технических характеристик рассматривались лишь показатели площадей помещений, которые при сравнении с представленными показателями площадей по договору с показателями площадей построенной квартиры отличаются в пределах от 0,1 до 0,7 кв. м. Выявленные несоответствия параметров квартиры <адрес> расположенной на втором этаже доме по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес> и квартиры, указанной в договоре долевого участия в строительстве жилого дома от <дата> N <...> и приложении к нему, не являются препятствием для установления тождества этих квартир.
В ходе проведения экспертного исследования, установлено, что квартира с условным обозначением "2-3", указанная на листе проекта шифра N <...>, не соответствует квартире, указанной на плане квартиры N <...> а также не соответствует квартире с условным обозначением "2-3", обозначенной в приложении к договору N <...> от <дата>, а, следовательно не соответствует данным, указанным в договоре N <...> от <дата> года.
Также экспертом установлено, что технические характеристики квартиры N <...> указанные на листе 4 Проекта в разделе "АР" (шифр АР-4, л. 4, разработанного творческим коллективом под руководством архитектора Д. в <дата>), отвечают данным, указанным в договоре N <...> от <дата> и приложении к нему.
Таким образом, договор N <...> от <дата> заключался на строительство квартиры с обозначением 1-1, что также подтверждается планом, приведенным в Приложении N 1, где указанный план обозначен надписью "1-1". В ходе судебного разбирательства эксперт Ж. пояснила, что для установления тождества объектов необходимо абсолютное совпадение всех параметров. В ходе исследования было установлено, что метражи квартир не совпадают, но при этом архитектурно-планировочные решения совпадают полностью - совпадает планировка, количество комнат, расположение дверных и оконных проемов. Кроме того, квартира, указанная в договоре N <...> от <дата> и Приложении к нему расположена в осях 6-9, так же как и <адрес> указанная на листе 4 Проекта в разделе "АР" расположены в одних осях 6-9 между осями Е-Г.
Суд первой инстанции правильно учел тот факт, что в соответствии с п. 10.1 договора N <...> от <дата> предусмотрено: в случае, если площадь квартиры по данным обмера ПИБ отличается от указанной в п. 2.1 не более, чем на 0,5 кв. м стороны не производят дополнительных расчетов. В противном случае каждая из сторон обязана в пятидневный срок произвести доплату (или возврат) денежных средств за уточненный метраж квартиры по цене метра квадратного договора в соответствии с данными ПИБ.
Таким образом, площадь квартиры, предусмотренная договором N <...> от <дата> года, может отличаться от площади, установленной по данным обмеров ПИБ как в большую, так и в меньшую сторону.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что квартира <адрес> по своим архитектурно-планировочным решениям полностью совпадает с квартирой, указанной в договоре о долевом участии в строительстве N <...> от <дата> и приложении к нему. Выявленные несоответствия параметров <адрес>, расположенной по указанному адресу и квартиры указанной в договоре о долевом участии в строительстве N <...> от <дата> и приложении к нему не являются препятствием для установления тождества этих квартир. Таким образом, совершение каких-либо сделок, направленных на распоряжение спорной квартирой в интересах иных лиц, кроме Б. со стороны ООО "Петербургстрой+" являлось неправомерным.
Как усматривается из материалов дела, <дата> года в Едином государственном реестре юридических лиц зарегистрирована запись о прекращении деятельности ООО "Петербургстрой" в связи с ликвидацией по решению учредителей (участников) или органа юридического лица, уполномоченного на то учредительными документами.
Из разделительного баланса ООО "Петербургстрой+", создаваемого в результате реорганизации ООО "Петербургстрой" на основании решения единственного участника ООО "Петербургстрой+" от <дата> ООО "Петербургстрой+" не является правопреемником ООО "Петербургстрой" по договору заключенному с Б.
Согласно ч. 1 ст. 61 ГК РФ ликвидация юридического лица влечет его прекращение без перехода прав и обязанностей в порядке правопреемства к другим лицам.
Вместе с тем, как следует, из акта приема-передачи объектов недвижимости и протокола распределения имущественных прав, составленных <дата> между ООО "Петербургстрой+" и ГНУ АФИ Россельхозакадемии, спорная квартира подлежит передаче ООО "Петербургстрой+".
С.П., обратившись с требованием о признании за ним права собственности на спорную квартиру, ссылался на договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (квартиры), заключенный <дата> между ООО "Петербургстрой+" и С.П., согласно которому ООО "Петербургстрой+" продает С.П. однокомнатную квартиру N <адрес> расположенную по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес> а С.П. оплачивает сумму в размере <...> рублей.
Факт оплаты по указанному договору подтверждается квитанцией об оплате за квартиру <адрес> по договору купли-продажи будущей недвижимой вещи от <дата> суммы в размере <...>. Как пояснил представитель ООО "Петербургстрой+" фактически данная сумма не вносилась С.П., поскольку подлежала зачету по ранее заключенному договору займа от <дата> между С.П. и ООО "Петербургстрой+".
В силу положений ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Согласно п. 2 ст. 455 ГК РФ договор купли-продажи может быть заключен не только в отношении товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.
Таким образом, положения ст. 429 и ст. 455 ГК РФ не исключают возможности заключения предварительного договора, предусматривающего обязательство по заключению в будущем договора купли-продажи имущества, которое еще не принадлежит одной из сторон и только должно поступить в ее собственность.
Судом первой инстанции установлено, что <дата> жилой <адрес>, <адрес> по <адрес> в <адрес>-<адрес> (строительный адрес: <адрес>, <адрес>, <адрес>, <адрес>, <адрес> был введен в эксплуатацию.
Суд первой инстанции правильно учел то обстоятельство, что ООО "Петербургстрой+" заключило со С.П. договор купли-продажи будущей недвижимой вещи после введения жилого дома в эксплуатацию, когда спорная квартира была фактически построена. При этом договор купли-продажи будущей недвижимой вещи был заключен в отношении квартиры, которая являлась объектом договора долевого участия в строительстве от <дата> года, заключенного между Б. и ООО "Петербургстрой", который являлся действующим на момент заключения договора между ООО "Петербургстрой+" и С.П.
Сторонами не оспаривается, что основной договор между ООО "Петербургстрой+" и С.П. после заключения <дата> договора купли-продажи будущей вещи (квартиры) заключен не был.
Является правильным вывод суда первой инстанции о том, что в связи с тем, что основной договор спорной квартиры заключен не был, соответственно, в силу части 6 ст. 429 ГК РФ, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекратились.
Согласно ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Учитывая указанные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (квартиры), заключенный <дата> между ООО "Петербургстрой+" и С.П. не соответствует требованиям действующего законодательства.
То обстоятельство, что С.П. оплачивает коммунальные услуги и несет расходы по содержанию спорного жилого помещения, а также то, что он заключил договор подряда на проведение ремонтно-отделочных работ в квартире, не может являться основанием для признания за ним права собственности на спорную квартиру.
Доводы С.П., и ООО "Петербургстрой+" о том, что фактически спорная квартира передана С.П., и поэтому в силу ст. 398 ГК РФ Б. не вправе требовать признания за ней права на данную квартиру, не основаны на законе.
Согласно ст. 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.
Право собственности С.П., а также иные предусмотренные ст. 398 ГК РФ права на спорную квартиру не зарегистрированы, а спор о праве собственности на указанную квартиру между С.П. и Б. только разрешен судом при рассмотрении настоящего дела.
При таком положении суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отказе в удовлетворении исковых требованиях С.П.
Согласно ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В соответствии со ст. 219 ГПК РФ право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Суд первой инстанции правильно указал, что непредставление предусмотренного действующим законодательством пакета документов со стороны застройщика в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу не может являться основанием для нарушения прав Б., в связи с чем за Б. правомерно признано право собственности на квартиру расположенную по адресу: <адрес>, <адрес>.
Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства дела, применил закон, подлежащий применению, дал надлежащую правовую оценку собранным и исследованным в судебном заседании доказательствам и постановил решение, отвечающее нормам материального права при соблюдении требований гражданского процессуального законодательства.
Доводы апелляционных жалоб по существу направлены на переоценку выводов суда о фактических обстоятельствах дела и имеющихся в деле доказательств, они не опровергают выводов суда, а повторяют правовую позицию сторон, выраженную ими в суде первой инстанции, тщательно исследованную судом и нашедшую верное отражение и правильную оценку в решении суда и поэтому не могут служить основанием для отмены постановленного по делу решения.
С учетом изложенного судебная коллегия полагает, что решение суда отвечает требованиям закона, оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы не имеется.
Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Пушкинского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА N 33-17024
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
N 33-17024
Судья: Илюшова О.Л.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:
председательствующего Сухаревой С.И.
судей Кудасовой Т.А. и Бутковой Н.А.
при секретаре Ю.
рассмотрела в открытом судебном заседании <дата> дело N 2-53/2013 по апелляционным жалобам С.П. и ООО "Петербургстрой+" на решение Пушкинского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> по иску С.П. к ООО "Петербургстрой+" о признании права собственности на квартиру, и по иску третьего лица, заявляющего самостоятельные исковые требования, Б. к ООО "Петербургстрой+" о признании права собственности на квартиру,
Заслушав доклад судьи Сухаревой С.И., объяснения представителя ООО "Петербургстрой+" Г. по доверенности от <дата> года, представителя С.П. - С.В. по доверенности от <дата>, поддержавших доводы апелляционных жалоб, представителя Б. - М. по доверенности от <дата> года, возражавшей против доводов апелляционных жалоб, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
установила:
С.П. обратился в суд с иском к ООО "Петербургстрой+" о признании права собственности на квартиру по адресу: <адрес>, <адрес>, ссылаясь на имеющийся у него договор с ООО "Петербургстрой" от <дата> купли-продажи будущей недвижимой вещи, по условиям которого "Петербургстрой+" продает С.П. однокомнатную квартиру под номером <адрес> общей площадью 46,8 кв. м в <адрес>, <адрес> по <адрес>, а С.П. обязуется оплатить ООО "Петербургстрой+" <...> рублей. Истец указал, что финансовые обязательства по договору <дата> исполнил в полном объеме.
Б. обратилась в суд с иском к ООО "Петербургстрой+" и ссылаясь на договор N <...> долевого участия в строительстве, заключенный Б. с ООО "Петербургстрой" <дата> года, просила признать за ней право собственности на квартиру <адрес>.
Решением Пушкинского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> в иске С.П. к ООО "Петербургстрой+" о признании права собственности на квартиру отказано. За Б. признано право собственности на однокомнатную квартиру <адрес> по <адрес>, общей площадью 46,8 кв. м, жилой площадью 19,9 кв. м, расположенную на 2 этаже, четырехэтажного кирпичного жилого дома N <...>, <дата> года постройки, находящегося на улице <адрес> в <адрес>. С ООО "Петербургстрой+" взыскана государственная пошлина в доход государства в размере <...> рублей.
В апелляционной жалобе С.П. просит решение суда отменить, считая его неправильным, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований С.П. и об отказе в удовлетворении иска Б.
В апелляционной жалобе ООО "Петербургстрой+" просит решение суда отменить, считая его неправильным, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований С.П. в полном объеме и отказе в иске Б.
Судебная коллегия, изучив материалы дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, обсудив доводы апелляционных жалоб, не усматривает оснований для отмены решения Пушкинского районного суда Санкт-Петербурга от <дата>.
Материалами дела установлено, что распоряжением Комитета по управлению городским имуществом администрации Санкт-Петербурга от <дата> N <...> ГНУ "Агрофизический научно-исследовательский институт Российской академии сельскохозяйственных наук" было разрешено в установленном порядке выполнить реконструкцию зданий по адресу: <адрес>, <адрес>, находящегося в собственности Российской Федерации и закрепленного за институтом на праве оперативного управления, за счет привлеченных средств инвестора.
<дата> между Агрофизическим НИИ и ООО "Петербургстрой" был заключен инвестиционный договор N <...> и <дата> подписано дополнительное соглашение к нему, по условиям которых застройщик ГНУ "Агрофизический научно-исследовательский институт РАСН" предоставил инвестору ООО "Петербургстрой" право участия в строительной деятельности путем ее финансирования, разработки и согласования проектно-сметной документации, организации изыскательских и строительных работ при реконструкции зданий расположенных по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, включая возможность их выполнения как собственными силами, так и с привлечением третьих лиц.
Договором от <дата> и дополнительным соглашением предусмотрено, что после завершения строительства домов, квартиры, перечисленные в приложениях N <...> и N <...> общей площадью 1149,2 кв. метров (здание лит. А) и 2071,1 кв. м (здание лит. Б) переходят в собственность ООО "Петербургстрой".
Из материалов дела усматривается, что <дата> Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга застройщику Агрофизическому НИИ было выдано разрешение N <...> в <дата> на ввод реконструированного объекта - жилого <адрес>, <адрес> по <адрес> в <адрес>-Петербурга (строительный адрес: <адрес>, <адрес>. <адрес>, <адрес>, <адрес>) - в эксплуатацию.
Судом первой инстанции установлено и сторонами по делу не оспаривался тот факт, что в настоящее время жилой дом построен, введен в эксплуатацию и заселен, осуществляется поставка коммунальных услуг на основании договоров, заключенных снабжающими организациями.
<дата> между ООО "Петербургстрой" и Б. заключен договор N <...> в соответствии с которым Б. взяла на себя обязательства оплатить ООО "Петербургстрой" в сумме <...> рубля, а ООО "Петербургстрой" по окончании строительства и реконструкции дома передать Б. однокомнатную квартиру общей площадью 48,5 кв. м жилой площадью 20,6 кв. м, в доме, расположенном по указанному выше адресу.
Решением Пушкинского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> по гражданскому делу N <...> были удовлетворены требования Б. о признании за ней, как дольщиком, права собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде однокомнатной квартиры с временным индексом 2-3, общей площадью 48,5 кв. м, жилой площадью 20.6 кв. м, расположенный на <адрес> этаже, по адресу <адрес>, <адрес> <адрес>, и обязании ООО "Петербургстрой" передать Б. данную долю как квартиру после введения в эксплуатацию указанного объекта строительства после реконструкции, в удовлетворении встречных исковых требований о признании договора недействительным отказано.
В ходе рассмотрения гражданского дела N <адрес>, определением суда от <дата> были приняты обеспечительные меры в виде запрета ООО "Петербургстрой" на отчуждение в отношении однокомнатной квартиры временный индекс 2-3, расположенной в доме по адресу: <адрес>, <адрес>. Указанные обеспечительные меры до настоящего времени не отменены.
В силу статьи 8 Гражданского кодекса РФ судебные решения, установившие гражданские права и обязанности, являются основанием возникновения прав и обязанностей.
В соответствии со статьей 13 ГПК РФ вступившие в законную силу судебные постановления являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, граждан и организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.
Кроме того, в ходе рассмотрения гражданского дела N <...> было установлено, что Б. взятые на себя обязательства выполнила в полном объеме, обусловленные п. 3.2 договора денежные средства в размере <...> рублей, выплатила ООО "Петербургстрой" в установленные сроки, что подтверждается выданными ответчиком квитанциями к приходному кассовому ордеру N <...> от <дата> на сумму <...> рублей и к приходному кассовому ордеру N <...> от <дата> на сумму <...> рубля, и составленным <дата> сторонами в соответствии с п. 4.4. договора актом выполнения финансовых обязательств по договору N <...> от <дата> о долевом участии в строительстве жилого дома по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес> (дело <дата>).
Суд первой инстанции правильно указал, что являются несостоятельными доводы ООО "Петербургстрой+" и С.П. о том, что из договора долевого участия, заключенного с Б. не следует, что с ней заключен договор в отношении квартиры <адрес> а квартира, указанная в договоре была запланирована в пристройке между литерами <адрес> а не в <адрес> <адрес>
Согласно заключению строительно-технической экспертизы N <...> от <дата> ООО "Центр судебной экспертизы" по своим строительно-техническим характеристикам квартира, указанная в договоре долевого участия в строительстве жилого дома N <...> от <дата> и приложении к нему квартире <адрес> расположенной на втором этаже дома по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес>. не тождественна, при этом, как пояснила эксперт Ж. при разрешении спора в суде первой инстанции, в качестве строительно-технических характеристик рассматривались лишь показатели площадей помещений, которые при сравнении с представленными показателями площадей по договору с показателями площадей построенной квартиры отличаются в пределах от 0,1 до 0,7 кв. м. Выявленные несоответствия параметров квартиры <адрес> расположенной на втором этаже доме по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес> и квартиры, указанной в договоре долевого участия в строительстве жилого дома от <дата> N <...> и приложении к нему, не являются препятствием для установления тождества этих квартир.
В ходе проведения экспертного исследования, установлено, что квартира с условным обозначением "2-3", указанная на листе проекта шифра N <...>, не соответствует квартире, указанной на плане квартиры N <...> а также не соответствует квартире с условным обозначением "2-3", обозначенной в приложении к договору N <...> от <дата>, а, следовательно не соответствует данным, указанным в договоре N <...> от <дата> года.
Также экспертом установлено, что технические характеристики квартиры N <...> указанные на листе 4 Проекта в разделе "АР" (шифр АР-4, л. 4, разработанного творческим коллективом под руководством архитектора Д. в <дата>), отвечают данным, указанным в договоре N <...> от <дата> и приложении к нему.
Таким образом, договор N <...> от <дата> заключался на строительство квартиры с обозначением 1-1, что также подтверждается планом, приведенным в Приложении N 1, где указанный план обозначен надписью "1-1". В ходе судебного разбирательства эксперт Ж. пояснила, что для установления тождества объектов необходимо абсолютное совпадение всех параметров. В ходе исследования было установлено, что метражи квартир не совпадают, но при этом архитектурно-планировочные решения совпадают полностью - совпадает планировка, количество комнат, расположение дверных и оконных проемов. Кроме того, квартира, указанная в договоре N <...> от <дата> и Приложении к нему расположена в осях 6-9, так же как и <адрес> указанная на листе 4 Проекта в разделе "АР" расположены в одних осях 6-9 между осями Е-Г.
Суд первой инстанции правильно учел тот факт, что в соответствии с п. 10.1 договора N <...> от <дата> предусмотрено: в случае, если площадь квартиры по данным обмера ПИБ отличается от указанной в п. 2.1 не более, чем на 0,5 кв. м стороны не производят дополнительных расчетов. В противном случае каждая из сторон обязана в пятидневный срок произвести доплату (или возврат) денежных средств за уточненный метраж квартиры по цене метра квадратного договора в соответствии с данными ПИБ.
Таким образом, площадь квартиры, предусмотренная договором N <...> от <дата> года, может отличаться от площади, установленной по данным обмеров ПИБ как в большую, так и в меньшую сторону.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что квартира <адрес> по своим архитектурно-планировочным решениям полностью совпадает с квартирой, указанной в договоре о долевом участии в строительстве N <...> от <дата> и приложении к нему. Выявленные несоответствия параметров <адрес>, расположенной по указанному адресу и квартиры указанной в договоре о долевом участии в строительстве N <...> от <дата> и приложении к нему не являются препятствием для установления тождества этих квартир. Таким образом, совершение каких-либо сделок, направленных на распоряжение спорной квартирой в интересах иных лиц, кроме Б. со стороны ООО "Петербургстрой+" являлось неправомерным.
Как усматривается из материалов дела, <дата> года в Едином государственном реестре юридических лиц зарегистрирована запись о прекращении деятельности ООО "Петербургстрой" в связи с ликвидацией по решению учредителей (участников) или органа юридического лица, уполномоченного на то учредительными документами.
Из разделительного баланса ООО "Петербургстрой+", создаваемого в результате реорганизации ООО "Петербургстрой" на основании решения единственного участника ООО "Петербургстрой+" от <дата> ООО "Петербургстрой+" не является правопреемником ООО "Петербургстрой" по договору заключенному с Б.
Согласно ч. 1 ст. 61 ГК РФ ликвидация юридического лица влечет его прекращение без перехода прав и обязанностей в порядке правопреемства к другим лицам.
Вместе с тем, как следует, из акта приема-передачи объектов недвижимости и протокола распределения имущественных прав, составленных <дата> между ООО "Петербургстрой+" и ГНУ АФИ Россельхозакадемии, спорная квартира подлежит передаче ООО "Петербургстрой+".
С.П., обратившись с требованием о признании за ним права собственности на спорную квартиру, ссылался на договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (квартиры), заключенный <дата> между ООО "Петербургстрой+" и С.П., согласно которому ООО "Петербургстрой+" продает С.П. однокомнатную квартиру N <адрес> расположенную по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес> а С.П. оплачивает сумму в размере <...> рублей.
Факт оплаты по указанному договору подтверждается квитанцией об оплате за квартиру <адрес> по договору купли-продажи будущей недвижимой вещи от <дата> суммы в размере <...>. Как пояснил представитель ООО "Петербургстрой+" фактически данная сумма не вносилась С.П., поскольку подлежала зачету по ранее заключенному договору займа от <дата> между С.П. и ООО "Петербургстрой+".
В силу положений ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Согласно п. 2 ст. 455 ГК РФ договор купли-продажи может быть заключен не только в отношении товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.
Таким образом, положения ст. 429 и ст. 455 ГК РФ не исключают возможности заключения предварительного договора, предусматривающего обязательство по заключению в будущем договора купли-продажи имущества, которое еще не принадлежит одной из сторон и только должно поступить в ее собственность.
Судом первой инстанции установлено, что <дата> жилой <адрес>, <адрес> по <адрес> в <адрес>-<адрес> (строительный адрес: <адрес>, <адрес>, <адрес>, <адрес>, <адрес> был введен в эксплуатацию.
Суд первой инстанции правильно учел то обстоятельство, что ООО "Петербургстрой+" заключило со С.П. договор купли-продажи будущей недвижимой вещи после введения жилого дома в эксплуатацию, когда спорная квартира была фактически построена. При этом договор купли-продажи будущей недвижимой вещи был заключен в отношении квартиры, которая являлась объектом договора долевого участия в строительстве от <дата> года, заключенного между Б. и ООО "Петербургстрой", который являлся действующим на момент заключения договора между ООО "Петербургстрой+" и С.П.
Сторонами не оспаривается, что основной договор между ООО "Петербургстрой+" и С.П. после заключения <дата> договора купли-продажи будущей вещи (квартиры) заключен не был.
Является правильным вывод суда первой инстанции о том, что в связи с тем, что основной договор спорной квартиры заключен не был, соответственно, в силу части 6 ст. 429 ГК РФ, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекратились.
Согласно ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Учитывая указанные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (квартиры), заключенный <дата> между ООО "Петербургстрой+" и С.П. не соответствует требованиям действующего законодательства.
То обстоятельство, что С.П. оплачивает коммунальные услуги и несет расходы по содержанию спорного жилого помещения, а также то, что он заключил договор подряда на проведение ремонтно-отделочных работ в квартире, не может являться основанием для признания за ним права собственности на спорную квартиру.
Доводы С.П., и ООО "Петербургстрой+" о том, что фактически спорная квартира передана С.П., и поэтому в силу ст. 398 ГК РФ Б. не вправе требовать признания за ней права на данную квартиру, не основаны на законе.
Согласно ст. 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.
Право собственности С.П., а также иные предусмотренные ст. 398 ГК РФ права на спорную квартиру не зарегистрированы, а спор о праве собственности на указанную квартиру между С.П. и Б. только разрешен судом при рассмотрении настоящего дела.
При таком положении суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отказе в удовлетворении исковых требованиях С.П.
Согласно ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В соответствии со ст. 219 ГПК РФ право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Суд первой инстанции правильно указал, что непредставление предусмотренного действующим законодательством пакета документов со стороны застройщика в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу не может являться основанием для нарушения прав Б., в связи с чем за Б. правомерно признано право собственности на квартиру расположенную по адресу: <адрес>, <адрес>.
Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства дела, применил закон, подлежащий применению, дал надлежащую правовую оценку собранным и исследованным в судебном заседании доказательствам и постановил решение, отвечающее нормам материального права при соблюдении требований гражданского процессуального законодательства.
Доводы апелляционных жалоб по существу направлены на переоценку выводов суда о фактических обстоятельствах дела и имеющихся в деле доказательств, они не опровергают выводов суда, а повторяют правовую позицию сторон, выраженную ими в суде первой инстанции, тщательно исследованную судом и нашедшую верное отражение и правильную оценку в решении суда и поэтому не могут служить основанием для отмены постановленного по делу решения.
С учетом изложенного судебная коллегия полагает, что решение суда отвечает требованиям закона, оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы не имеется.
Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Пушкинского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)