Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 27 декабря 2006 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 09 января 2007 г.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
Председательствующего судьи Липкинд Е.Я.,
судей Балашевой В.Т., Шадриной О.Е.
при ведении протокола помощником судьи Беловой Л.В.,
с участием:
- от истца - Фролова И.М. (дов. 10.08.2006 г.);
- от ответчика (заявителя апелляционной жалобы)- Лемехова Л.Н.
от третьего лица- не явился, извещен
рассмотрев в открытом судебном заседании 27 декабря 2006 г. апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Лемеховой Л.Н., г. Ульяновск
на решение арбитражного суда Ульяновской области от 09 октября 2006 г.
по делу N А72-5477/2006 (судья Абрашин С.А.)
по заявлению ОАО "Обновленный центр", г. Ульяновск
к индивидуальному предпринимателю Лемеховой Л.Н., г. Ульяновск
с участием третьего лица:
Комитета по управлению имуществом г. Ульяновска
о признании договора аренды муниципального нежилого помещения не заключенным
установил:
ОАО "Обновленный Центр" г. Ульяновск (далее истец) обратился в арбитражный суд Ульяновской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Лемеховой Лидии Николаевны г. Ульяновск (далее ответчик) о признании договора аренды муниципального нежилого помещения N N 6057/468 от 20.08.2001 г. от 20 августа 2001 г. незаключенным и выселении ответчика из занимаемого помещения.
Решением суда от 9 октября 2006 г. заявленные требования полностью удовлетворены. При принятии решения суд основывался на том, что договор аренды надлежащим образом не зарегистрирован и истец, как собственник нежилых помещений, вправе требовать выселения арендаторов, чьи права надлежащим образом не оформлены.
В апелляционной жалобе ответчик, - индивидуальный предприниматель Лемехова Л.Н. просит решение суда отменить и в удовлетворении заявления отказать, считая, что судом не полностью выяснены все обстоятельства дела и не дана оценка тому, что она является добросовестным арендатором, а с заявлением о государственной регистрации договора аренды может обратиться любая сторона по договору и такая же обязанность возложена и на Комитет по управлению имуществом, как арендодателя.
Представитель истца просит решение суда оставить без изменений, так как суд полно и всесторонне исследовал обстоятельства дела и предпринимателю Лемеховой Л.Н. предлагалось иное помещение для заключения договора аренды.
В судебном заседании представители сторон свои доводы полностью поддержали.
Заслушав представителей сторон, рассмотрев имеющиеся документы, оценив доводы апелляционной жалобы в совокупности с исследованными доказательствами по делу, арбитражный апелляционный суд не находит оснований к отмене решения суда от 9 октября 2006 г.
Как видно из материалов дела между Комитетом по управлению городским имуществом г. Ульяновска (Арендодатель) и ИП Лемеховой Л.Н. (Арендатор) 20.08.2001. оформлен договор N 6057/468 аренды нежилого помещения, общей площадью 66,93 кв. м (помещения NN 12,13,4), расположенного по адресу: г. Ульяновск, ул. Бебеля 17 под мастерскую на срок с 20.08.2001 г. по 01.08.2003 г. с фактической передачей помещения по акту приема-передачи от 20.08.2001 г. (л.д. 10, 12).
В установленном порядке в Управлении федеральной регистрационной службы по Ульяновской области договор аренды не зарегистрирован.
В соответствии с пунктом 2 статьи 609, п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества, в том числе здания, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Статьей 8 Федерального Закона "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" предусмотрено впредь до введения в действие закона о регистрации юридических лиц и закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним применяется действующий порядок регистрации юридических лиц и регистрации недвижимого имущества и сделок с ним.
Согласно статье 26 Федерального Закона РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имуществом и сделок с ним" 21 июля 1997 года N 122-ФЗ право аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
Несмотря на отсутствие надлежащей регистрации, в дальнейшем стороны вносили в договор дополнительные условия о размере помещения, арендной платы и дополнительным соглашением от 05.07.2005 г. пункт 1.2. договора аренды дополнили абзацем следующего содержания: "Настоящий договор пролонгирован с 01.08.2003 г. до 01.08.15 г." (л.д. 14-16).
В то же время, раздел 5 договора (расторжение и порядок изменения его условий) сторонами не изменен и, согласно п. 5.2.6. договора, он может быть расторгнут в связи с общественной или государственной необходимости в помещении.
Суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о наличии у арендодателя - Комитета по управлению имуществом г. Ульяновск законных оснований для расторжения договора аренды муниципальным имуществом.
29.12.2005 г. между муниципальным образованием "Город Ульяновск" в лице Комитета по управлению имуществом г. Ульяновска, ЗАО "Универсалстрой", ООО "Универсал", ООО "ДинастияК" был заключен договор о создании (учреждении) ОАО "Обновленный центр" (л.д. 20).
При этом данным договором предусмотрено, что муниципальное образование "Город Ульяновск" в виде вклада в уставный капитал истца вносит недвижимое имущество, в т.ч здание с пристроем по ул. Бебеля, 17 общей площадью 300,11 кв. м, земельным участком площадью 428, 3 кв. м
16.01.2006 г. в единый государственный реестр юридических лиц внесена запись о государственной регистрации ОАО "Обновленный центр", а 24.04.2006 г. была осуществлена государственная регистрация права собственности ОАО "Обновленный центр" на одноэтажное здание с пристроем общей площадью 300,11 кв. м, расположенное по адресу: г. Ульяновск ул. Бебеля, д. 17 (л.д. 17), в связи с чем истец является надлежащим собственником спорного нежилого помещения.
10.05.2006 г. Распоряжением КУГИ г. Ульяновска. из перечня договоров аренды нежилых помещений исключен договор от 20.08.2001 г. N 6057/468 по ул. Бебеля, д. 17, заключенный с индивидуальным предпринимателем Лемеховой Л.Н.
В связи с этим, при указанных обстоятельствах, договор аренды N 6057/468 в соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ является незаключенным, а нахождение ответчика в спорных помещениях незаконным.
Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что договор мог быть зарегистрирован и Комитетом по управлению имуществом и о намерениях Комитета произвести регистрацию свидетельствует и имеющаяся переписка, не имеет правового значения, так как данные юридически значимые действия должна производить та сторона, которая в них наиболее заинтересована.
К тому же, в настоящее время истец является надлежащим собственником переданного ему муниципального нежилого помещения и вправе расторгать и перезаключать договора аренды.
Судом в судебном заседании установлено, что помещение по ул. Бебеля, 17 г. Ульяновска используется ответчиком до настоящего времени.
В соответствии со ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
Так как стороны не пришли к согласию по вопросу перезаключения договора аренды, а договор аренды от 20.08.2001 г. с Комитетом по управлению имуществом является незаключенным, суд обоснованно удовлетворил требования собственника о выселении ответчика из занимаемого помещения.
Суд первой инстанции также правомерно не принял к рассмотрению с данным заявлением встречный иск Лемеховой Л.Н., так как встречный иск заявлен о признании недействительным договора о создании ОАО "Обновленный центр", где ответчиками помимо ОАО "Обновленный центр" - КУГИ г. Ульяновска (являющегося 3-им лицом по данному делу) указана и Мэрия г. Ульяновска (не являющееся лицом, участвующим в деле).
Кроме того, из договора о создании ОАО "Обновленный центр" следует, что сторонами в данной сделке являются: ЗАО "Универсалстрой", ООО "Универсал", ООО "Династия К" и муниципальное образование "город Ульяновск" в лице КУГИ г. Ульяновска. Изложенное не соответствует требованиям ст. 132 АПК РФ, в связи с чем встречный иск был обоснованно возвращен заявителю.
Так как доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов, изложенных в решении суда от 9.10.2006 г., жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь ст. ст. 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение арбитражного суда Ульяновской области от 09 октября 2006 года оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в двухмесячный срок.
Председательствующий
Е.Я.ЛИПКИНД
Судьи
В.Т.БАЛАШЕВА
О.Е.ШАДРИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 09.01.2007 ПО ДЕЛУ N А72-5477/2006
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 9 января 2007 г. по делу N А72-5477/2006
Резолютивная часть постановления объявлена 27 декабря 2006 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 09 января 2007 г.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
Председательствующего судьи Липкинд Е.Я.,
судей Балашевой В.Т., Шадриной О.Е.
при ведении протокола помощником судьи Беловой Л.В.,
с участием:
- от истца - Фролова И.М. (дов. 10.08.2006 г.);
- от ответчика (заявителя апелляционной жалобы)- Лемехова Л.Н.
от третьего лица- не явился, извещен
рассмотрев в открытом судебном заседании 27 декабря 2006 г. апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Лемеховой Л.Н., г. Ульяновск
на решение арбитражного суда Ульяновской области от 09 октября 2006 г.
по делу N А72-5477/2006 (судья Абрашин С.А.)
по заявлению ОАО "Обновленный центр", г. Ульяновск
к индивидуальному предпринимателю Лемеховой Л.Н., г. Ульяновск
с участием третьего лица:
Комитета по управлению имуществом г. Ульяновска
о признании договора аренды муниципального нежилого помещения не заключенным
установил:
ОАО "Обновленный Центр" г. Ульяновск (далее истец) обратился в арбитражный суд Ульяновской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Лемеховой Лидии Николаевны г. Ульяновск (далее ответчик) о признании договора аренды муниципального нежилого помещения N N 6057/468 от 20.08.2001 г. от 20 августа 2001 г. незаключенным и выселении ответчика из занимаемого помещения.
Решением суда от 9 октября 2006 г. заявленные требования полностью удовлетворены. При принятии решения суд основывался на том, что договор аренды надлежащим образом не зарегистрирован и истец, как собственник нежилых помещений, вправе требовать выселения арендаторов, чьи права надлежащим образом не оформлены.
В апелляционной жалобе ответчик, - индивидуальный предприниматель Лемехова Л.Н. просит решение суда отменить и в удовлетворении заявления отказать, считая, что судом не полностью выяснены все обстоятельства дела и не дана оценка тому, что она является добросовестным арендатором, а с заявлением о государственной регистрации договора аренды может обратиться любая сторона по договору и такая же обязанность возложена и на Комитет по управлению имуществом, как арендодателя.
Представитель истца просит решение суда оставить без изменений, так как суд полно и всесторонне исследовал обстоятельства дела и предпринимателю Лемеховой Л.Н. предлагалось иное помещение для заключения договора аренды.
В судебном заседании представители сторон свои доводы полностью поддержали.
Заслушав представителей сторон, рассмотрев имеющиеся документы, оценив доводы апелляционной жалобы в совокупности с исследованными доказательствами по делу, арбитражный апелляционный суд не находит оснований к отмене решения суда от 9 октября 2006 г.
Как видно из материалов дела между Комитетом по управлению городским имуществом г. Ульяновска (Арендодатель) и ИП Лемеховой Л.Н. (Арендатор) 20.08.2001. оформлен договор N 6057/468 аренды нежилого помещения, общей площадью 66,93 кв. м (помещения NN 12,13,4), расположенного по адресу: г. Ульяновск, ул. Бебеля 17 под мастерскую на срок с 20.08.2001 г. по 01.08.2003 г. с фактической передачей помещения по акту приема-передачи от 20.08.2001 г. (л.д. 10, 12).
В установленном порядке в Управлении федеральной регистрационной службы по Ульяновской области договор аренды не зарегистрирован.
В соответствии с пунктом 2 статьи 609, п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества, в том числе здания, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Статьей 8 Федерального Закона "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" предусмотрено впредь до введения в действие закона о регистрации юридических лиц и закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним применяется действующий порядок регистрации юридических лиц и регистрации недвижимого имущества и сделок с ним.
Согласно статье 26 Федерального Закона РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имуществом и сделок с ним" 21 июля 1997 года N 122-ФЗ право аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
Несмотря на отсутствие надлежащей регистрации, в дальнейшем стороны вносили в договор дополнительные условия о размере помещения, арендной платы и дополнительным соглашением от 05.07.2005 г. пункт 1.2. договора аренды дополнили абзацем следующего содержания: "Настоящий договор пролонгирован с 01.08.2003 г. до 01.08.15 г." (л.д. 14-16).
В то же время, раздел 5 договора (расторжение и порядок изменения его условий) сторонами не изменен и, согласно п. 5.2.6. договора, он может быть расторгнут в связи с общественной или государственной необходимости в помещении.
Суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о наличии у арендодателя - Комитета по управлению имуществом г. Ульяновск законных оснований для расторжения договора аренды муниципальным имуществом.
29.12.2005 г. между муниципальным образованием "Город Ульяновск" в лице Комитета по управлению имуществом г. Ульяновска, ЗАО "Универсалстрой", ООО "Универсал", ООО "ДинастияК" был заключен договор о создании (учреждении) ОАО "Обновленный центр" (л.д. 20).
При этом данным договором предусмотрено, что муниципальное образование "Город Ульяновск" в виде вклада в уставный капитал истца вносит недвижимое имущество, в т.ч здание с пристроем по ул. Бебеля, 17 общей площадью 300,11 кв. м, земельным участком площадью 428, 3 кв. м
16.01.2006 г. в единый государственный реестр юридических лиц внесена запись о государственной регистрации ОАО "Обновленный центр", а 24.04.2006 г. была осуществлена государственная регистрация права собственности ОАО "Обновленный центр" на одноэтажное здание с пристроем общей площадью 300,11 кв. м, расположенное по адресу: г. Ульяновск ул. Бебеля, д. 17 (л.д. 17), в связи с чем истец является надлежащим собственником спорного нежилого помещения.
10.05.2006 г. Распоряжением КУГИ г. Ульяновска. из перечня договоров аренды нежилых помещений исключен договор от 20.08.2001 г. N 6057/468 по ул. Бебеля, д. 17, заключенный с индивидуальным предпринимателем Лемеховой Л.Н.
В связи с этим, при указанных обстоятельствах, договор аренды N 6057/468 в соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ является незаключенным, а нахождение ответчика в спорных помещениях незаконным.
Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что договор мог быть зарегистрирован и Комитетом по управлению имуществом и о намерениях Комитета произвести регистрацию свидетельствует и имеющаяся переписка, не имеет правового значения, так как данные юридически значимые действия должна производить та сторона, которая в них наиболее заинтересована.
К тому же, в настоящее время истец является надлежащим собственником переданного ему муниципального нежилого помещения и вправе расторгать и перезаключать договора аренды.
Судом в судебном заседании установлено, что помещение по ул. Бебеля, 17 г. Ульяновска используется ответчиком до настоящего времени.
В соответствии со ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
Так как стороны не пришли к согласию по вопросу перезаключения договора аренды, а договор аренды от 20.08.2001 г. с Комитетом по управлению имуществом является незаключенным, суд обоснованно удовлетворил требования собственника о выселении ответчика из занимаемого помещения.
Суд первой инстанции также правомерно не принял к рассмотрению с данным заявлением встречный иск Лемеховой Л.Н., так как встречный иск заявлен о признании недействительным договора о создании ОАО "Обновленный центр", где ответчиками помимо ОАО "Обновленный центр" - КУГИ г. Ульяновска (являющегося 3-им лицом по данному делу) указана и Мэрия г. Ульяновска (не являющееся лицом, участвующим в деле).
Кроме того, из договора о создании ОАО "Обновленный центр" следует, что сторонами в данной сделке являются: ЗАО "Универсалстрой", ООО "Универсал", ООО "Династия К" и муниципальное образование "город Ульяновск" в лице КУГИ г. Ульяновска. Изложенное не соответствует требованиям ст. 132 АПК РФ, в связи с чем встречный иск был обоснованно возвращен заявителю.
Так как доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов, изложенных в решении суда от 9.10.2006 г., жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь ст. ст. 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение арбитражного суда Ульяновской области от 09 октября 2006 года оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в двухмесячный срок.
Председательствующий
Е.Я.ЛИПКИНД
Судьи
В.Т.БАЛАШЕВА
О.Е.ШАДРИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)