Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец указывает, что в соответствии с постановлением судебного пристава жилое помещение было передано истцу; переход права собственности зарегистрирован, ответчики отказываются освободить спорное жилье.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Председательствующий: Соколов В.О.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:
председательствующего Панкратовой Е.А.,
судей Кочеровой Л.В., Пшиготского А.И.,
при секретаре Ш.
рассмотрела в судебном заседании 04 февраля 2015 года
дело по апелляционной жалобе М.А. и дополнениям к ней на решение Кировского районного суда г. Омска от 29 октября 2014 года, которым постановлено:
"Исковые требования ОАО "Агентство финансирования жилищного строительства" удовлетворить частично.
Выселить М.А., М.Е., М.Д., М.М., М.И. из жилого помещения - квартиры, расположенной по адресу: ..., без предоставления другого жилого помещения.
Взыскать с М.А., М.Д., М.И. в пользу ОАО "Агентство финансирования жилищного строительства" расходы по оплате государственной пошлины в размере ... рублей, в равных долях, по ... рубля ... копейки с каждого.
В удовлетворении исковых требований в остальной части отказать".
Заслушав доклад судьи Панкратовой Е.А., судебная коллегия
установила:
ОАО "Агентство финансирования жилищного строительства" обратилось в суд с иском к М.А., действующему в своих интересах и в интересах несовершеннолетних М.Е., М.Д., к М.М., М.И. о выселении из жилого помещения, снятии с регистрационного учета.
Требования мотивированы тем, что в соответствии с постановлением судебного пристава-исполнителя о передаче нереализованного имущества должника взыскателю от ... жилое помещение по адресу: ... было передано ОАО "Агентство финансирования жилищного строительства" по акту; переход права собственности к ООО "АФЖС" зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области от ....
Освободить жилое помещение в добровольном порядке ответчики М.А., М.Е., М.Д., М.М., М.И. отказываются.
Ссылаясь на нормы ст. 35 Жилищного кодекса Российской Федерации истец просил выселить ответчиков из указанного жилого помещения, снять с регистрационного учета по этому адресу.
В судебном заседании представитель истца ОАО "Агентство финансирования жилищного строительства" - К. иск поддержала, суду пояснила, что меры, направленные на выкуп жилого помещения, ответчиками не предпринимаются, их проживание в квартире препятствует ее продаже. Основания для сохранения права пользования спорной квартирой на определенный срок отсутствуют.
Ответчик М.А., действуя в своих интересах и интересах несовершеннолетних М.М., М.Е., иск не признал, суду пояснил, что проживает в жилом помещении на основании договора аренды, заключенного с предыдущим собственником - ... и намерен выкупить спорную квартиру у собственника. Просил сохранить право пользования спорной квартирой до ... - до даты достижения сыном, ..., родившимся ..., возраста одного года, ссылаясь на то, что в квартире проживает его новорожденный ребенок, другого жилого помещения для проживания не имеют.
Ответчики М.Д., М.И. в судебном заседании участия не принимали.
Представитель третьего лица Департамента образования Администрации г. Омска - В. возражала против удовлетворения иска.
Представитель третьего лица Управления Федеральной миграционной службы России по Омской области в судебном заседании участия не принимал.
Судом постановлено изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе, дополнениям к ней М.А. не соглашаясь с решением суда, просит его отменить. По мнению автора жалобы, решение суда не соответствует Конституции Российской Федерации, закрепляющей право граждан на жилище и принцип невозможности произвольного лишения кого-либо принадлежащего ему жилья. Указывает, что спорная квартира, в которой он проживает со своими несовершеннолетними детьми, является для них единственным пригодным для проживания жилым помещением, несовершеннолетние дети нуждаются в лечении. Судом не учтено, что уведомление об освобождении занимаемого жилого помещения он не получал, срок для добровольного исполнения этих требований ему не предоставлялся; о переходе права собственности к истцу ему стало известно из полученного искового заявления - ..., тем самым, он был лишен возможности решить с истцом вопрос о выкупе спорной квартиры. Судом так же не учтено, что приобрести другое жилое помещение он не имеет возможности в связи с затруднительным имущественным положением; вновь указывает, что с детьми проживает в квартире на основании договора аренды с правом выкупа, заключенного с прежним собственником ... на неопределенный срок. Судом безосновательно не было разрешено ходатайство о предоставления разумного срока сохранения права проживания в спорной квартире, необходимого для поиска квартиры, нового детского сада для детей, лечебного учреждения.
Суд необоснованно рассмотрел дело в отсутствие неявившихся ответчиков М.Д., М.И., отсутствие которых было обусловлено наличием уважительных причин: М.Д. проживает и работает в г. ..., М.И. - в г. ...); по фактическому месту жительства ответчики судом не извещались; в удовлетворении ходатайства об отложении судебного разбирательства было отказано.
Не согласен с размером присужденных ко взысканию судебных расходов в размере ... руб.
Просит принять новое решение, сохранив право проживания в квартире до ... - дня достижения несовершеннолетним ..., ... года рождения, возраста трех лет и даты окончания у матери ребенка отпуска по уходу за ребенком; обязать истца провести торги спорного жилого помещения.
В возражениях на апелляционную жалобу прокуратура Кировского АО г. Омска просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу, дополнения к ней - без удовлетворения.
Изучив материалы дела, заслушав пояснения М.А., поддержавшего жалобу, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия оснований к отмене решения суда не находит.
В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Из материалов дела следует, что ... в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесены записи N ... о регистрации права собственности на квартиру N ... в доме N ... корпус ... по ул. ... за ОАО "Агентство финансирования жилищного строительства" на основании постановления о передаче нереализованного имущества должника взыскателю от ....
До перехода права собственности на указанное жилое помещения его собственником значился ... на основании договора купли-продажи и ипотеки квартиры от ..., зарегистрированный Управлением Федеральной регистрационной службы по Омской области ..., регистрационный номер N ....
... между ... (наймодатель) и М.А. (наниматель) был заключен договор найма с правом выкупа квартиры N ..., расположенной по адресу: ... на неопределенный срок.
Плата за пользование квартирой составляет ... руб. в месяц (п. .....).
Согласно п. ...., .... Договора при досрочном прекращении найма и расторжении договора, заинтересованная сторона обязана предупредить другую сторону не позднее, чем за 30 календарных дней до даты предполагаемого прекращения найма.
Как пояснял ответчик М.А. суду первой инстанции, "так сложились обстоятельства, что мы проживали на квартире у знакомого, который прописал нас в ... году. В ... квартира перешла в собственность истца по делу, о чем мы не знали. Собственником спорной квартиры никогда не являлся".
Судом установлено, что в указанном жилом помещении проживают: М.А., М.И., несовершеннолетние М.Е., М.М., М.Д. Все они имеют регистрацию по данному адресу.
Ответчики М-кие членами семьи собственника ... не являются, поскольку совместно никогда не проживали, не вели общего хозяйства, семейные отношения между ними отсутствуют.
Статьей 209 ГК РФ определено, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
В силу ст. 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.
Согласно п. 3 ст. 78 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" договор найма или договор аренды жилого помещения, заключенные до возникновения ипотеки или с согласия залогодержателя после возникновения ипотеки, при реализации жилого помещения сохраняет силу. Условия его расторжения определяются Гражданским кодексом Российской Федерации и жилищным законодательством Российской Федерации.
Таким образом, с учетом даты заключения договора аренды и момента перехода к ОАО "Агентство финансирования жилищного строительства" права собственности на квартиру, переданную в аренду ответчикам, следует вывод о том, что к ОАО "АФЖС" перешли и права и обязанности наймодателя по договору аренды жилого помещения от ....
Заявляя требование о выселении ответчиков, истец ссылалась на то, что спорная квартира поступила на реализацию, подлежит продаже, не сдается внаем. О своем решении уведомил семью М.А. письмом-предупреждением и предложил им добровольно освободить занимаемое жилое помещение в срок до ..., который впоследствии был продлен ... (л.д. ...).
До настоящего времени ответчики жилое помещение не освободили, проживая в нем.
Возражая на иск, М.А. указал, что предоставленный срок разумным не является.
В соответствии с п. 1 ст. 683 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.
Согласно абз. 2 ст. 684 ГК РФ не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
Согласно ч. 1 ст. 35 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
Аналогичные положения содержатся в ст. 688 ГК РФ.
Соединив фактические обстоятельства дела и приведенные нормы права, судебная коллегия приходит к выводу о том, что истцом были соблюдены требования ст. 684 ГК РФ о сроке предупреждения, следовательно, являясь наймодателем, ОАО "АФЖС" вправе в судебном порядке потребовать прекращения жилищных прав ответчиков в занимаемом жилом помещении с выселением из него.
Довод апелляционной жалобы о том, что суду при вынесении решения следовало разрешить вопрос о сохранении за М-кими права пользования спорной квартирой, о чем М.А. заявлял ходатайство, правильность выводов суда не опровергает, отмену обжалуемого решения суда не влечет.
Согласно ч. 1 ст. 203 ГПК РФ, суд, рассмотревший дело, по заявлениям лиц, участвующих в деле, судебного пристава-исполнителя либо исходя из имущественного положения сторон или других обстоятельств вправе отсрочить или рассрочить исполнение решения суда, изменить способ и порядок его исполнения.
В силу указанной нормы основаниями для рассрочки или отсрочки исполнения решения суда являются конкретные обстоятельства дела, свидетельствующие о том, что имущественное положение должника не позволяет исполнить судебный акт в установленные сроки.
С учетом сказанного, ответчик М.А. не лишен возможности в установленном законом порядке обратиться в суд с ходатайством о предоставлении отсрочки исполнения решения суда, ссылаясь на исключительные обстоятельства, которые объективно создают ему препятствия в исполнении данного решения суда.
Довод жалобы о несогласии с размером взысканных с ответчика судебных расходов судебная коллегия находит необоснованным и подлежащим отклонению, поскольку в силу п. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.
Произведенные истцом судебные расходы в ходе рассмотрения дела нашли свое документальное подтверждение, по существу спора они ответчиком не ставились под сомнение.
Доводы, приведенные М.А. в апелляционной жалобе о нарушении судом норм Конституции Российской Федерации, являются несостоятельными и не могут повлечь отмену решения суда.
В статье 40 Конституции Российской Федерации провозглашается право каждого гражданина России на жилище и предусматривается недопустимость произвольного (в отсутствие законных оснований) лишения жилища. Основные принципы и механизмы реализации данного конституционного права российских граждан определены в Жилищном кодексе РФ.
В частях 2 и 3 статьи 1 ЖК РФ указывается на то, что граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований. При этом жилищные права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.
Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусматривает право гражданина передать принадлежащее ему недвижимое имущество в залог в обеспечение обязательства по кредитному договору и, соответственно, предусматривает возможность обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства.
При этом, как следует из приведенной выше статьи 78 названного Федерального закона, обращение взыскания на жилое помещение, заложенное по договору ипотеки в обеспечение возврата кредита, предоставленного на приобретение такого жилого помещения, его капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, является основанием для прекращения права пользования данным жилым помещением и выселения из него залогодателя и членов его семьи.
Таким образом, заключая договор ипотечного кредита и передавая в залог спорную квартиру, ... вступил в гражданско-правовые отношения с ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию", регулируемые приведенными выше правовыми нормами, предусматривающими возможность утраты права пользования жилым помещением при невыплате кредитной задолженности, независимо от того, намерен (не намерен) новый собственник жилого помещения сохранять право пользования в этом жилом помещении у лиц, проживающих в нем по договору коммерческого найма.
Иные доводы апелляционной жалобы не имеют правового значения для дела. Обстоятельства дела исследованы судом с достаточной полнотой, всем представленным сторонами доказательствам дана надлежащая оценка. Нормы материального права применены судом правильно, процессуальных нарушений, влекущих отмену решения, не установлено.
В силу изложенного, решение суда является правильным и отмене по доводам апелляционной жалобы не подлежит.
Руководствуясь статьей 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Кировского районного суда г. Омска 29 октября 2014 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу, дополнения к ней М.А. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 04.02.2015 ПО ДЕЛУ N 33-558/2015
Требование: О выселении из жилого помещения, снятии с регистрационного учета.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец указывает, что в соответствии с постановлением судебного пристава жилое помещение было передано истцу; переход права собственности зарегистрирован, ответчики отказываются освободить спорное жилье.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОМСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 4 февраля 2015 г. по делу N 33-558/2015
Председательствующий: Соколов В.О.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:
председательствующего Панкратовой Е.А.,
судей Кочеровой Л.В., Пшиготского А.И.,
при секретаре Ш.
рассмотрела в судебном заседании 04 февраля 2015 года
дело по апелляционной жалобе М.А. и дополнениям к ней на решение Кировского районного суда г. Омска от 29 октября 2014 года, которым постановлено:
"Исковые требования ОАО "Агентство финансирования жилищного строительства" удовлетворить частично.
Выселить М.А., М.Е., М.Д., М.М., М.И. из жилого помещения - квартиры, расположенной по адресу: ..., без предоставления другого жилого помещения.
Взыскать с М.А., М.Д., М.И. в пользу ОАО "Агентство финансирования жилищного строительства" расходы по оплате государственной пошлины в размере ... рублей, в равных долях, по ... рубля ... копейки с каждого.
В удовлетворении исковых требований в остальной части отказать".
Заслушав доклад судьи Панкратовой Е.А., судебная коллегия
установила:
ОАО "Агентство финансирования жилищного строительства" обратилось в суд с иском к М.А., действующему в своих интересах и в интересах несовершеннолетних М.Е., М.Д., к М.М., М.И. о выселении из жилого помещения, снятии с регистрационного учета.
Требования мотивированы тем, что в соответствии с постановлением судебного пристава-исполнителя о передаче нереализованного имущества должника взыскателю от ... жилое помещение по адресу: ... было передано ОАО "Агентство финансирования жилищного строительства" по акту; переход права собственности к ООО "АФЖС" зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области от ....
Освободить жилое помещение в добровольном порядке ответчики М.А., М.Е., М.Д., М.М., М.И. отказываются.
Ссылаясь на нормы ст. 35 Жилищного кодекса Российской Федерации истец просил выселить ответчиков из указанного жилого помещения, снять с регистрационного учета по этому адресу.
В судебном заседании представитель истца ОАО "Агентство финансирования жилищного строительства" - К. иск поддержала, суду пояснила, что меры, направленные на выкуп жилого помещения, ответчиками не предпринимаются, их проживание в квартире препятствует ее продаже. Основания для сохранения права пользования спорной квартирой на определенный срок отсутствуют.
Ответчик М.А., действуя в своих интересах и интересах несовершеннолетних М.М., М.Е., иск не признал, суду пояснил, что проживает в жилом помещении на основании договора аренды, заключенного с предыдущим собственником - ... и намерен выкупить спорную квартиру у собственника. Просил сохранить право пользования спорной квартирой до ... - до даты достижения сыном, ..., родившимся ..., возраста одного года, ссылаясь на то, что в квартире проживает его новорожденный ребенок, другого жилого помещения для проживания не имеют.
Ответчики М.Д., М.И. в судебном заседании участия не принимали.
Представитель третьего лица Департамента образования Администрации г. Омска - В. возражала против удовлетворения иска.
Представитель третьего лица Управления Федеральной миграционной службы России по Омской области в судебном заседании участия не принимал.
Судом постановлено изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе, дополнениям к ней М.А. не соглашаясь с решением суда, просит его отменить. По мнению автора жалобы, решение суда не соответствует Конституции Российской Федерации, закрепляющей право граждан на жилище и принцип невозможности произвольного лишения кого-либо принадлежащего ему жилья. Указывает, что спорная квартира, в которой он проживает со своими несовершеннолетними детьми, является для них единственным пригодным для проживания жилым помещением, несовершеннолетние дети нуждаются в лечении. Судом не учтено, что уведомление об освобождении занимаемого жилого помещения он не получал, срок для добровольного исполнения этих требований ему не предоставлялся; о переходе права собственности к истцу ему стало известно из полученного искового заявления - ..., тем самым, он был лишен возможности решить с истцом вопрос о выкупе спорной квартиры. Судом так же не учтено, что приобрести другое жилое помещение он не имеет возможности в связи с затруднительным имущественным положением; вновь указывает, что с детьми проживает в квартире на основании договора аренды с правом выкупа, заключенного с прежним собственником ... на неопределенный срок. Судом безосновательно не было разрешено ходатайство о предоставления разумного срока сохранения права проживания в спорной квартире, необходимого для поиска квартиры, нового детского сада для детей, лечебного учреждения.
Суд необоснованно рассмотрел дело в отсутствие неявившихся ответчиков М.Д., М.И., отсутствие которых было обусловлено наличием уважительных причин: М.Д. проживает и работает в г. ..., М.И. - в г. ...); по фактическому месту жительства ответчики судом не извещались; в удовлетворении ходатайства об отложении судебного разбирательства было отказано.
Не согласен с размером присужденных ко взысканию судебных расходов в размере ... руб.
Просит принять новое решение, сохранив право проживания в квартире до ... - дня достижения несовершеннолетним ..., ... года рождения, возраста трех лет и даты окончания у матери ребенка отпуска по уходу за ребенком; обязать истца провести торги спорного жилого помещения.
В возражениях на апелляционную жалобу прокуратура Кировского АО г. Омска просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу, дополнения к ней - без удовлетворения.
Изучив материалы дела, заслушав пояснения М.А., поддержавшего жалобу, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия оснований к отмене решения суда не находит.
В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Из материалов дела следует, что ... в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесены записи N ... о регистрации права собственности на квартиру N ... в доме N ... корпус ... по ул. ... за ОАО "Агентство финансирования жилищного строительства" на основании постановления о передаче нереализованного имущества должника взыскателю от ....
До перехода права собственности на указанное жилое помещения его собственником значился ... на основании договора купли-продажи и ипотеки квартиры от ..., зарегистрированный Управлением Федеральной регистрационной службы по Омской области ..., регистрационный номер N ....
... между ... (наймодатель) и М.А. (наниматель) был заключен договор найма с правом выкупа квартиры N ..., расположенной по адресу: ... на неопределенный срок.
Плата за пользование квартирой составляет ... руб. в месяц (п. .....).
Согласно п. ...., .... Договора при досрочном прекращении найма и расторжении договора, заинтересованная сторона обязана предупредить другую сторону не позднее, чем за 30 календарных дней до даты предполагаемого прекращения найма.
Как пояснял ответчик М.А. суду первой инстанции, "так сложились обстоятельства, что мы проживали на квартире у знакомого, который прописал нас в ... году. В ... квартира перешла в собственность истца по делу, о чем мы не знали. Собственником спорной квартиры никогда не являлся".
Судом установлено, что в указанном жилом помещении проживают: М.А., М.И., несовершеннолетние М.Е., М.М., М.Д. Все они имеют регистрацию по данному адресу.
Ответчики М-кие членами семьи собственника ... не являются, поскольку совместно никогда не проживали, не вели общего хозяйства, семейные отношения между ними отсутствуют.
Статьей 209 ГК РФ определено, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
В силу ст. 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.
Согласно п. 3 ст. 78 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" договор найма или договор аренды жилого помещения, заключенные до возникновения ипотеки или с согласия залогодержателя после возникновения ипотеки, при реализации жилого помещения сохраняет силу. Условия его расторжения определяются Гражданским кодексом Российской Федерации и жилищным законодательством Российской Федерации.
Таким образом, с учетом даты заключения договора аренды и момента перехода к ОАО "Агентство финансирования жилищного строительства" права собственности на квартиру, переданную в аренду ответчикам, следует вывод о том, что к ОАО "АФЖС" перешли и права и обязанности наймодателя по договору аренды жилого помещения от ....
Заявляя требование о выселении ответчиков, истец ссылалась на то, что спорная квартира поступила на реализацию, подлежит продаже, не сдается внаем. О своем решении уведомил семью М.А. письмом-предупреждением и предложил им добровольно освободить занимаемое жилое помещение в срок до ..., который впоследствии был продлен ... (л.д. ...).
До настоящего времени ответчики жилое помещение не освободили, проживая в нем.
Возражая на иск, М.А. указал, что предоставленный срок разумным не является.
В соответствии с п. 1 ст. 683 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.
Согласно абз. 2 ст. 684 ГК РФ не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
Согласно ч. 1 ст. 35 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
Аналогичные положения содержатся в ст. 688 ГК РФ.
Соединив фактические обстоятельства дела и приведенные нормы права, судебная коллегия приходит к выводу о том, что истцом были соблюдены требования ст. 684 ГК РФ о сроке предупреждения, следовательно, являясь наймодателем, ОАО "АФЖС" вправе в судебном порядке потребовать прекращения жилищных прав ответчиков в занимаемом жилом помещении с выселением из него.
Довод апелляционной жалобы о том, что суду при вынесении решения следовало разрешить вопрос о сохранении за М-кими права пользования спорной квартирой, о чем М.А. заявлял ходатайство, правильность выводов суда не опровергает, отмену обжалуемого решения суда не влечет.
Согласно ч. 1 ст. 203 ГПК РФ, суд, рассмотревший дело, по заявлениям лиц, участвующих в деле, судебного пристава-исполнителя либо исходя из имущественного положения сторон или других обстоятельств вправе отсрочить или рассрочить исполнение решения суда, изменить способ и порядок его исполнения.
В силу указанной нормы основаниями для рассрочки или отсрочки исполнения решения суда являются конкретные обстоятельства дела, свидетельствующие о том, что имущественное положение должника не позволяет исполнить судебный акт в установленные сроки.
С учетом сказанного, ответчик М.А. не лишен возможности в установленном законом порядке обратиться в суд с ходатайством о предоставлении отсрочки исполнения решения суда, ссылаясь на исключительные обстоятельства, которые объективно создают ему препятствия в исполнении данного решения суда.
Довод жалобы о несогласии с размером взысканных с ответчика судебных расходов судебная коллегия находит необоснованным и подлежащим отклонению, поскольку в силу п. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.
Произведенные истцом судебные расходы в ходе рассмотрения дела нашли свое документальное подтверждение, по существу спора они ответчиком не ставились под сомнение.
Доводы, приведенные М.А. в апелляционной жалобе о нарушении судом норм Конституции Российской Федерации, являются несостоятельными и не могут повлечь отмену решения суда.
В статье 40 Конституции Российской Федерации провозглашается право каждого гражданина России на жилище и предусматривается недопустимость произвольного (в отсутствие законных оснований) лишения жилища. Основные принципы и механизмы реализации данного конституционного права российских граждан определены в Жилищном кодексе РФ.
В частях 2 и 3 статьи 1 ЖК РФ указывается на то, что граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований. При этом жилищные права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.
Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусматривает право гражданина передать принадлежащее ему недвижимое имущество в залог в обеспечение обязательства по кредитному договору и, соответственно, предусматривает возможность обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства.
При этом, как следует из приведенной выше статьи 78 названного Федерального закона, обращение взыскания на жилое помещение, заложенное по договору ипотеки в обеспечение возврата кредита, предоставленного на приобретение такого жилого помещения, его капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, является основанием для прекращения права пользования данным жилым помещением и выселения из него залогодателя и членов его семьи.
Таким образом, заключая договор ипотечного кредита и передавая в залог спорную квартиру, ... вступил в гражданско-правовые отношения с ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию", регулируемые приведенными выше правовыми нормами, предусматривающими возможность утраты права пользования жилым помещением при невыплате кредитной задолженности, независимо от того, намерен (не намерен) новый собственник жилого помещения сохранять право пользования в этом жилом помещении у лиц, проживающих в нем по договору коммерческого найма.
Иные доводы апелляционной жалобы не имеют правового значения для дела. Обстоятельства дела исследованы судом с достаточной полнотой, всем представленным сторонами доказательствам дана надлежащая оценка. Нормы материального права применены судом правильно, процессуальных нарушений, влекущих отмену решения, не установлено.
В силу изложенного, решение суда является правильным и отмене по доводам апелляционной жалобы не подлежит.
Руководствуясь статьей 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Кировского районного суда г. Омска 29 октября 2014 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу, дополнения к ней М.А. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)